小区物业管理制度
在社会一步步向前发展的今天，制度对人们来说越来越重要，制度一经制定颁布，就对某一岗位上的或从事某一项工作的人员有约束作用，是他们行动的准则和依据。那么什么样的制度才是有效的呢？下面是小编帮大家整理的小区物业管理制度，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
小区物业管理制度 篇1
一、制定本制度的目的、范围
目的:规定本公司管辖各小区内保洁工作的职责程序和要求。对保洁工作质量实施控制,为业主户创造一个清洁的生活和工作环境。
范围:适用于某小区楼内和楼外的清洁管理。
二、各自职责
1、各项目管理处负责组织和检查指导清洁工作。
2、保洁员按规定的卫生标准进行保洁。
三、原材料保证措施
1、打扫楼内的保洁员每人配备扫把、拖把、水桶、簸箕、抹布;
2、打扫室外保洁员配备扫把、大扫把、刷子、垃圾装运车等。
3、管理处负责人每周检查一次清洁工具使用保管情况,发现问题及时处理和补发,确保清洁工作需要。
四、督导检查
1、管理处负责人每天要对保洁工作进行检查,并将检查结果记录在'清洁卫生检查表';
2、项目经理每月对保洁员的工作质量和效果进行检查;
3、公司每季度检查一次某小区的清洁工作情况并指导工作。
五、日常保洁部分
(一)、室内保洁
1、电梯保洁每天两次;
2、每天清扫、拖抹楼道一次;
3、擦抹楼道内的公共设施设备每周一次;
4、在8:00-17:30,要保持地面无杂物,公共设施无灰尘。
(二)、室外保洁
1、一天两次清扫道路、公共场地等;
2、清运垃圾桶、果皮箱内的垃圾;
3、在8:00-17:30,要保持道路、公共场地等场所无杂物。
(三)、清洁方法
1、楼道清洁
(1)、先清扫电梯轿厢并拖抹内地板,按《不锈钢的清洁》程序清洁电梯内壁;
(2)、从顶层自上而下清扫、拖抹楼道;
(3)、用抹布擦抹各层的公共设施设备;
2、窗户清洁
(1)、使用抹布蘸取洗涤净或去污粉抹净所有窗框。
(2)、用铲刀铲除玻璃上的污迹。
(3)、用玻璃刮带海绵的一侧蘸取玻璃清洁剂抹净内外,再用清水彻底清洗。
(4)、用玻璃水刮刮净水迹。
3、灯具的清洁
(1)、关好电源,取下灯罩。
(2)、用湿抹布擦抹灯罩内外污迹和虫子,再用干抹布抹干水分。
(3)、将抹干净的灯罩装上。
4、不锈钢的清洁
(1)、先用中性清洁剂溶液抹表面,再用无绒抹布抹净表面水分。
(2)、至少许不锈钢油于抹布上对其表面进行擦抹,使表面保持光泽;
(3)、用无绒干抹布擦抹。
5、喷水池的清洁
(1)、平时清洁:用捞筛打捞喷水池漂浮物。
(2)、定期清洁:
a、打开排水阀门,放至50cm时,保洁员入池清洁;
b、用长柄手刷加适量清洁剂自上而下刷洗;
c、擦抹池内灯饰、水泵、水管、喷头上的青苔污垢;
d、排尽池内污水并对池底进行拖抹;
e、注入新水,清洗水池周围污迹。
6、雨污水管井的疏通
(1)、用铁钩打开检查井盖;
(2)、用长竹片捅捣管内粘附物;
(3)、冲刷管道内壁;
(4)、放回检查盖,清洗地面污物。
(四)、垃圾处理
1、生活垃圾的处理
(1)、业主将生活垃圾装入塑料袋中,放到楼道垃圾桶内;
(2)、保洁员每天早晚两次将桶内的.垃圾送到垃圾中转站;
(3)、环卫部门每天两次运送垃圾,做到日产日清,不过夜。
(五)、应急措施
1、突发火灾应急措施
(1)、救灾结束后,经消防部门许可,组织保洁员参加清理工作;
(2)、清运火灾残留物,打扫地面;
(3)打扫地面积水。
2、雨污水井、管道、化粪池堵塞的应急措施
(1)、维修工迅速赶到现场,进行疏通,防止污水外移造成不良影响。
(2)、该责任区保洁员协助维修工处理;
(3)、捞起的杂物直接装上垃圾车,避免二次污染;
(4)、疏通后,迅速打扫地面被污处。
3、暴风雨过后的应急措施
(1)、及时清扫各责任区内所有地面上的垃圾、纸屑、树叶等;
(2)、查看各责任区内雨污水井是否畅通。
(六)、消杀服务
1、主要针对老鼠、苍蝇、蚊子;
2、定期对雨污水井、化粪池、垃圾中转站、绿化带等易引发和滋生蚊蝇虫鼠的发源地和聚集地进行喷药、投药。
(七)、保洁质量标准及保洁频率
分类项目质量标准方法及保洁频率
电梯厅门、内壁无污迹、印迹,有金属光泽擦抹若干次/天、消毒1次/周
地板无烟头、纸屑、污迹等拖抹2 次/天,全天保洁
内外按键无污迹、印迹擦抹若干次/天
轿厢照明灯擦抹1次/周
楼内楼道梯级无烟头、纸屑、污迹等清扫、拖抹1次/天
单元门无广告、无灰尘擦抹若干次/天
扶手无灰尘、无污迹等擦抹2次/天
消火栓箱、灯开关报警按钮等无广告、无灰尘、无蜘蛛网擦抹1次/天
地下室无回尘、无杂物清扫1次/天,拖抹1次/2天
楼顶、雨篷无杂物、排水通畅清扫1次/天
天棚、转角扫尘无灰尘、无蜘蛛网清扫1次/半月
楼道玻璃无污迹、无明显灰尘请刮1次/月
楼道灯、烟感探测器、喷淋头无明显灰尘、无蜘蛛网外擦抹1次/月,内抹1次/半年
楼外卫生道路、人行道防滑瓷砖无明显污迹清扫2次/天,冲刷1次/天
停车场无杂物、无油污清扫2次/天,随时中点除污
散水坡无泥沙、污垢、杂物等清扫2次以上/天
绿化带无烟头、纸屑、枯枝败叶等清扫2次以上/天
宣传栏无积尘、无广告、无污迹擦抹1次/天
路灯(柱)无污迹、无广告擦抹1次/天
消火栓无积尘、无广告、无污迹擦抹1次/天
岗亭无污迹、无杂物擦抹2次/天
垃圾楼外表干净、无污迹擦抹1次/天,冲刷1次/周
雨污水井水流畅通、井盖无污迹疏通1次/周
小区物业管理制度 篇2
总则
第一条为规范小区机动车的停放与行驶，维护小区环境，保障小区内各方的合法权益，根据国务院;物业管理条例>、;上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定>和;浦东新区住宅物业管理区域机动车停放收费管理规定>等法律法规，结合本小区实际情况，特制定本办法。
第二条本办法由金桥湾清水苑小区(以下简称:小区)业主大会讨论通过，委托小区物业公司组织实施。
物业公司对车辆的管理是履行;物业管理合同>，小区内所有车辆使用人应接受物业公司车辆管理人员(以下简称:车管员)的行驶管理与停放引导。
第三条小区车位实行有偿使用，车辆使用人在小区泊车应交纳停车费。小区车辆管理制度。停车费收入归小区全体业主共有。物业公司应有专人进行停车费管理，公开账目，并定期结算与公示收支情况。根据维修基金管理的有关规定，停车费收入在扣除车辆管理成本和业主大会授权使用的费用后的结余部分纳入小区维修基金账户，每年一次分摊到业主账户。欠缴或侵占停车费是损害全体业主利益的行为。
第四条将小区业主共有的停车位供车辆使用人停车的行为关系，不含有对车辆保管的义务与责任。提供良好的停车条件，营造有序的`活动场所是小区各方共同努力的目标。
车辆进出管理
第五条小区安装停车场管理系统(以下简称:系统)实行车辆智能化管理。小区车辆管理制度。所有车辆进出小区必须持清水苑小区车辆ic卡(以下简称:ic卡)刷卡通行。车辆在通过大门道闸时必须一车一杆逐一进出，不得尾随前车冲卡。
第六条ic卡分为月卡、充值卡和临时卡三种。实行一车一卡制。ic卡不得转让或一卡多车。车卡不一致的车辆不准进出小区。
第七条月卡仅限小区居民及小区内单位工作人员持有，申办车位登记手续时领取，在有效期内使用。
第八条实行来访车辆登记制度。来访车辆应登记后领取临时卡，刷卡进入。驶离时在小区出口处验卡后交卡付费。小区居民和单位也可以选择使用充值卡，以免每次现金缴费验卡和进入登记的麻烦。固定车位车主不得使用充值卡。来访车辆当天再次进出小区凭缴费收据免缴费。
第九条前来小区执行公务的警车等车辆后出入小区可免缴费。
第十条领取月卡和充值卡需缴押金20元，无卡或ic卡遗失、超期和损坏的车辆无法进出小区，应及时办理相关手续。ic卡遗失、损坏应支付损失费30元。
第十一条非小区居民接送幼儿园入托幼儿的车辆不能进入小区。各类大中型车辆，装载有毒、易爆易燃等物品的车辆不经允许禁止进入小区。
第十二条小区车位满位，车管员应及时告示并拒绝其他外来车辆进入小区。
车辆行驶管理
第十三条小区主干道实行单向行驶。长岛路北大门为进口，只进不出;台儿庄路西大门为出口，只出不进。司机必须依照交通标识的指示路线行驶，不得逆向而行。
第十四条为了保持小区的安宁，小区内车辆不准鸣喇叭;晚间行车禁止使用远光灯;小区道路上不得试刹车、练习驾车、修理或清洗车辆等。
第十五条进出小区内车速不得超过每小时5公里。
车辆停放管理
第十六条车位的设置。停车位分为固定车位与临时车位二种，统一编号。固定车位标有车牌号，供小区居民和单位工作人员停车。临时车位无车牌号标志，主要供外来车辆停车。
第十七条车辆的停放。小区车辆必须停放在指定的固定车位或临时停车位内。未经车管员同意，来访车辆不得占用固定车位。车位内不得停放自行车、电动车或堆放其他物品。
第十八条车位的申请。无欠费记录的车辆使有人，小区居民可持房产证或房屋租赁合同、车辆行驶证或购车发票等到物业公司办理固定车位申请登记手续;小区内单位工作人员持工作证或单位证明、车辆行驶证或购车发票办理固定车位申请登记手续。
按登记先后顺序，先到先得原则安排车位。每套住宅居民只能拥有一个固定车位。对确需第二个固定车位的居民户，经批准后可以申请登记，按第二个固定车位的停车费标准缴费。但无车位居民应优先考虑。
第十九条车位的登记。车位申请确认后，车位使用人应及时办理登记手续:签订车辆停放协议，缴费，领取停车证(置于车辆挡风玻璃右侧内)与ic卡。手续办理不完备不能领取停车证与ic卡，也不得使用固定车位。
第二十条车位的变更。变更固定车位使用人仅限本户居住人，经物业公司同意后并按规定办理变更手续。
第二十一条车位的退还。车位为全体业主的共有资源，业主产权转让、租赁户更变等，应及时到管理处办理退还手续，不得擅自转让车位。一旦发现，将收回原使用车位并取消双方车位申请资格。车位退还后如再次申请须另行申请登记。
小区物业管理制度 篇3
一、物业服务范围
1. 小区物业服务的范围包括但不限于以下内容：
(1)小区公共区域的日常清洁，绿化养护，设施、设备的检修、维护和保养等工作;
(2)小区安全、卫生、秩序管理等工作;
(3)小区设施设备的维修和更新，特别是公共场所的电气设备、给排水系统、供暖系统、通讯系统等的规范维护，确保小区设施设备的良好运转;
(4)对业主和居民提供安全、便捷的服务，如快递、报修、接待来访等工作。
二、物业服务内容
1. 物业服务人员必须保持良好的服务态度，遵守职业道德。
2. 物业服务人员必须履行其职责，按规定时间到岗、下班，不早退、不晚到，值班期间必须保持专注。并且，物业服务人员应定期接受培训和考核，提高自身服务素质。
3. 物业服务人员应贴心解答业主居民的问题，尽可能地帮助解决他们的疑问和困难。
4. 物业服务人员应当加强对小区的巡查，及时发现并汇报小区存在问题，同时采取措施加以改善。
5. 物业服务人员应当保证小区的安全和卫生状况，做好小区的环境清洁工作，加强消防安全工作、动火审批和开放车库的管理等。
6. 物业服务人员应为业主居民提供快递、报修、接待来访等服务。
三、费用收费
1. 物业费用制度：
物业费用是由业主共同缴纳，缴费标准应由业主委员会、物业管理公司和物业总公司三方面协商制定，既要考虑小区的运营需求，也要考虑业主的.负担能力。
2. 物业费用收费标准划分：
(1)物业服务费：包括小区的日常清洁、绿化养护、设施设备检修、维护和保养等工作。
(2)公共基础设施维护费：包括小区公共基础设施如电梯、电器、供水、供暖等的维护费用。
(3)公共基础设施更新费：包括小区对公共区域的基础设施更新和升级费用。
(4)装修保证金：业主在装修前应按规定缴纳装修保证金，作为对装修过程中对小区设施的损害的赔偿。
四、物业服务投诉处理制度
1. 业主或居民遇到物业服务问题，可以通过小区公告栏、业主委员会、物业办公室、物业管理公司人员等渠道进行反映。
2. 物业管理公司应在接到业主或居民投诉后，第一时间派人前往处理，并在24小时内解决问题，确保服务质量。
3. 物业管理公司应建立服务台账，记录业主和居民的投诉情况，并对服务质量进行定期考核和评价，按照评价结果对物业服务人员做出奖励和处罚。
五、小区安全管理制度
1. 物业管理公司应将小区安全管理工作作为头等大事，成立专门的小区安全管理小组，配备专职保安人员。
2. 物业管理公司应建立小区安全管理制度，明确保安人员巡逻线路，设立安全守卫室，定期组织保安人员进行消防演练和安全检查。
3. 物业管理公司应着力提高业主和居民的安全意识，加强小区安全宣传教育。
六、小区绿化管理制度
1. 物业管理公司应将小区的绿化工作纳入日常管理范畴，建立绿化维护小组，负责绿化维护等工作。
2. 物业管理公司应按照规定的要求进行定期养护和更新绿化设施。
3. 物业管理公司应严格禁止车辆在绿化带上行驶，切实保护小区绿化带的美观及绿化带内的植物生长。
七、物业公司服务承诺
1. 物业公司承诺在小区管理中遵守法律法规和小区规章制度，遵循便民、安全、高效、优质的服务宗旨，持续提升管理服务水平，争取业主满意度的优异表现。
2. 物业公司承诺严格控制物业费用，将业主合理支付收费内容公示并不断透明化。
3. 物业公司承诺坚持“关爱业主”的服务理念，情感和个性化引导客户的服务需求，供业主提供优越的服务，并维护和谐的社区，保护和发展业主利益。
八、应急服务管理制度
1. 物业公司应建立应急服务管理制度，定期组织应急演练，提高应急服务的处理能力和反应速度。
2. 物业公司应与小区居民建立紧密联系，及时了解小区状况和居民需求，安排专人负责应急服务事宜，做好服务记录。
3. 物业公司应根据小区特点，准备必备救援设备，并切实保障应急救援服务的有效开展。
九、安全监控管理制度
1. 物业公司应加强对小区安全监控设备的完善与管理，保证安全监控的可靠性及时性。
2. 物业公司应进行安全监控设备的巡查，发现问题及时处理，保障小区安全。
3. 物业公司应加强对安全监控系统的数据备份与存储，保障数据的完整性和安全性。
十、业主监督制度
1. 物业公司应建立业主监督制度，接受业主、业主委员会的监督和管理。
2. 物业公司应及时解决业主提出的问题和建议，公开管理信息，接受业主评价。
3. 物业公司应定期召开业主大会和业主委员会议，向业主汇报工作，并接受业主监督。
十一、法律责任
物业公司应遵守相关法律法规和相关规定，依法行使职能，妥善处理业主投诉和纠纷。违反相关法律法规和规定，将承担相应的法律责任。
小区物业管理制度 篇4
一、住宅小区强电技工岗位职责
1.协助住宅小区物业工程管理部经理开展养护工作，完成领导下达的任务和指标。
2.负责对住宅小区供电系统的养护维保操作，制订住宅小区供电设备的维修、检修计划。
3.住宅出现供电故障之后，必须立即派出;谨记停电时，及时启动柴油发电机，保证强电系统的基本运作。
4.负责住宅小区业主二次装修工程的监管工作。
5.根据强电系统运行情况，制订切实可行的节能供电措施。
二、住宅小区弱点技工岗位职责
1.协助住宅小区物业工程管理部经理开展养护工作，完成领导下达的任务和指标。
2.负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、安保报警系统、广播系统等弱电系统的运行、养护、维修管理工作。
3.根据实际情况，发挥弱点系统最大功用，开展弱电系统的增效改造工作。
三、住宅小区水暖技工岗位职责
1.协助住宅小区物业工程管理部经理开展养护工作，完成领导下达的任务和指标。
2.负责住宅小区给排水系统的'养护、管理，保证各类管理畅通无阻，无严重的泡水、漏水、冒水、滴水等现象以及事故隐患。
3.负责住宅小区空调系统的运行和养护工作，保证空调设备完好、无超标噪声和滴漏现象。
4.按照规定，做好空调、给排水系统的养护工作，制订检修计划。
5.根据住宅小区实际情况，实施节能计划，保证设备发挥最大功用，延长使用寿命。
四、住宅小区仓储岗位职责
1.负责管理住宅小区物业公司各类备用设备零件、技术文件说明书等的保管。
2.负责处理住宅小区各类设施设备的售后联系、厂家服务等。
3.物料存放整齐后及时入账。
4.负责收集登记，正确及时地做出统计报表。
小区物业管理制度 篇5
1.目的:
加强小区停车场的管理，保障私人车位使用权不受侵犯，保障停车有序和安全。
2.适用范围:
适用本小区车辆管理。
3.引用文件:
质量手册
4.职责:
保安服务部按《车辆通行、停放收费办法》为小区住户提供车辆停放车位服务，并做好登记和宣传工作。
保安服务部的车管员、保安员负责日常的车辆停放秩序、车辆安全管理。
保安服务部主任负责对车管员、保安员工作监督与检查。
5.工作程序:
对使用小区各种车证车辆管理:
保安服务部每年根据住户租用车证期限，到期发放《车位续租通知单》，通知住户到经营管理部办理续租、换证、收费手续。
住户续租车位、更换停车证要填写《机动车位登记表》并请住户将车证放在明显处。
对持有小区车证的车辆进入小区时，由保安门岗确认其合法性后，打手势放行。
每日20时至次日6时前，持小区车证的车辆进出小区时，须在《机动车进小区登记表》、《机动车出小区登记表》中进行登记。
每日6时至20时前持小区车证的车辆进出小区时无须登记。
无证车辆管理:
此类车辆是指各大公司办理公务，探亲访友者所乘车辆。
无证车辆进入小区时，保安人员问清去向，所办何事，填写在《机动车进小区登记表》、《机动车出小区登记表》和《会客证》，并告知司机不能占用私人车位，如果占用，必须在17:00前离开，以免影响个人使用。
此类车辆未经保安保安服务部同意一律不得在小区过夜。
搬家、拉物车辆管理:
住户搬家需到经营管理部填写《出小货物登记单》，将大件物品填写在物品名细项目内，经门岗验证无误后方可放行。
住户委托他人协助搬家、搬物时，需在《出小区货物登记单》受托人项目中填写姓名及证件号码。
住户拉物出小区时，由门岗确认合法性(指确实时住户本人)由门岗填写《出小区货物登记单》由住户签字，即可放行。
除以上程序外，小区内车辆管理执行《车辆管理规定》。
停车场的标识:
地面停车位的.标识:地面停车场由交通管理局划制的长5m，宽的车位线，喷制车位号。
地下车库的标识:在入口处挂有限高的标志牌，车位线和车位号同地面停车场相同。
在工作过程中，使用《物业管理服务规范用语》。
6.支持性文件与质量记录:
《车辆管理规定》
《地下车库车辆管理规定》
《机动车车位登记表》
《机动车出小区登记表》
《机动车进小区登记表》
《地下车库车辆登记表》
《出小区货物登记单》
《会客证》
小区物业管理制度 篇6
为了能及时、快捷处理住户的报修和咨询工作,并落实到人、到位,确实为住户解决问题,树立良好的服务形象,物业管理中心特制定首问负责制。
1、首问负责制是指:
①物业中心全体员工为本岗位履行职责的第一责任人;
②物业中心全体员工对受理住户反映的`情况或投诉实行首问负责制,做到“受理――登记――落实或转达相关人员――跟踪――反馈”全过程的物业服务。
2、当住户询问(求助、报修、投诉、咨询)有关物业问题时,物业中心每一位被问及(接电话)的员工,必须履行职责,做到热情、周到地回答住户的提问和落实解决问题,一抓到底,不得以任何理由拒绝或推诿。
3、当住户咨询的问题属于自己工作职责范畴内的问题,员工必须予以耐心地解答,并应对解答的结果负责。
4、当住户咨询的问题不属于自己工作职责范畴内或自己不太清楚地情况下,应耐心记录、解释,并负责转告相关部门或人员限时落实解决,并将结果告知住户。
5、如员工拒不履行首问负责制,并对业主的咨询、保修、投诉、求助漠不关心,态度不端正或未能做到跟踪全过程服务,将根据物业管理中心相关规定予以处理。
小区物业管理制度 篇7
庐阳区双岗街道作为老城区老旧小区分布较多的街道，共有85个（片）生活小区，其中有35个（片）是老旧小区。在实际工作中，接受居民投诉较多问题是老旧小区的管理服务问题，也是当前为民服务的矛盾焦点。如何对零散居民楼和老旧小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适？近日，庐阳区双岗街道人大工委组织部分人大代表对街道老旧小区物业管理工作进行了专题调研，并就提升老旧小区管理的整体水平提出了具体建议。
一、老旧小区管理中存在的主要问题及原因
一是基础设施老化落后，老旧小区管理成本高。由于建造时间早、规划设计标准低，施工质量不高等原因，造成老旧小区基础设施功能无法满足居民需要；道路破损严重，停车位、自行车棚、休闲广场没有配建；地下管网因设计和建设标准低经常出现堵塞、破损，时有污水漫溢现象发生；没有单元门禁和封闭管理，导致“牛皮癣”泛滥，居民一些最基本的生活需求得不到保障。
二是物业管理费收缴难，物业企业经营困难。有些老旧小区是企业、单位自管，移交到街道后，这部分居民习惯了计划经济时代单位宿舍服务全包的服务模式，尚未形成花钱买服务的意识。在老旧小区中，低收入家庭居多，其中还包括相当一部分的低保户、外来务工人员，由于收入偏低，他们没有交物业费的意愿。由于物业费收缴不上来，从事老旧小区物业管理的企业存在不同程度亏损，只能靠政府奖扶维持，在入不敷出的情况下，只能通过削减服务人员、减少服务内容、降低服务质量来维持较低的服务水平，这又导致老旧小区物业管理水平的降低。
三是小区自治组织缺位，小区自治能力不强。老旧小区内低收入群体较多、受教育程度相对不高，居民对自身权益的期望值往往过高，而对维护公共环境整洁有序等公共利益兴趣不大；居民中侵占公共利益的现象时有发生，业主对物业管理的诉求呈多样化，很难达成一致意见。虽然有小区成立了业主自治组织，但由于物业矛盾多发、情况复杂、自治组织成员专业知识缺乏等原因，业主自治组织发挥作用十分有限。尤其是在集中民意决策小区事务、调解物业纠纷、推进民主协商机制、宣传法律法规方面，明显力不从心。
四是主体责任难以落实，政府职能发挥不强。物业管理涉及政府部门、街道、社区、建设单位、业主、物业服务企业等多个主体，权利义务关系复杂。如房屋质量、二次供水、供配电、电梯等公共设施维修都不应在街道的管理范围内，但是只要是属地在街道，都得由街道出面解决。又如近年来，不断有市属、区属企业生活区移交到街道管理，但相应的管理费用并没有增加，双岗街道承担了大量居民投诉和物业调解工作，每年对社居委管理的老旧小区支出约200多万元（包括小区保洁清运人员、值班人员、公共水电费及维修费用），导致街道人力、财力不堪重负，这些都需要上级政府有关部门发挥职能作用，加大管理资金拨付，加强综合管理，共同改变老旧小区物业管理薄弱环节。
二、促进老旧小区管理创新的对策与思考
作为基层政府，要始终把群众利益放在首位，坚持“加快整治改造、实施分类管理、促进小区自治、加强综合管理”的工作思路，不断推动老旧小区物业管理创新取得新突破。
（一）结合老旧小区综合整治，加快基础设施更新步伐
老旧小区基础设施老化落后是社会发展的遗留问题，只有加大对基础设施的改造力度，老旧小区才能符合物业管理市场化的基本要求。
1．提高小区的封闭性，增强社区安全性。符合封闭条件的小区，要尽快建设围墙或围栏，使之与外部街区隔离开来；对面积较大的开放式小区，可根据地理位置、道路走向，采取分割封闭的原则，建立几个封闭式小区；对散落的楼幢，可实施单独封闭；不符合封闭条件的，可通过产权置换、危旧房改造等方式，减少开放式小区数量。
2．推进基础设施改造，增强生活便利性。通过综合改造、封闭性改造等方式，为老旧小区安装小区大门、楼幢单元门、健身设施，建设门卫室、自行车棚，改造病害道路、排水管网、水电设施、天燃气等配套设施，恢复小区绿化，规划停车位，为居民生活提供便利条件。
3．加快综合整治步伐，增强群众幸福感。从2012年起，合肥市开始进行老旧小区环境综合整治，双岗街道经过综合整治的老旧小区共17个，这些改造后的老旧小区都实行了物业管理。从整治后居民反映看，这些老旧小区的管理和服务水平基本满足了群众的需求，居民困难诉求也降低了很多。下一步，市区两级政府要统筹加快老旧小区综合整治进程，把这一民生工程做实做细，不断提升居民的幸福指数。
（二）结合老旧小区实际，实施差异化物业管理
有针对性采取居民自管、市场化管理、政府扶持三种机制相结合的模式，是提高老旧小区管理水平的.有效方法。
1．已实施市场化物业服务的老旧小区。由街道物业办依据物业管理的相关法规，加强对物业服务企业履约情况实施监督并予以规范。未建立自治组织的小区，在物业合同（协议）将要到期时，区级建设部门、辖区街道应指导社区在小区建立自治组织，为下一步规范实施社会化物业管理打下基础。
2．相对规模较大、资源较好、管理成本较高，并且未实施市场化物业服务的老旧小区。区级建设部门、街道应指导社区在小区先期成立管委会，促成召开业主大会，确定采取自管、市场化物管或者两者相结合的服务模式，明确服务内容和收费标准，选聘物业企业或服务人员，签订相应合同。小区自治组织负责对物业服务进行监管，街道、社区负责规范自治组织的日常工作，加强业务指导和保障，协调解决业主反映的问题。
3．相对规模较小、资源有限、管理成本较低的老旧小区。采取业主自管与政府扶持相结合的模式，由街道、社区牵头成立管理委员会或居民自治小组，结合社区志愿者队伍巡防、社区网格化管理等资源实施业主自治，由街道、社区提供应急维修、绿化保洁等基本服务，以物价部门核定最低价格收取服务费用。
4．产权单位管理的老旧小区。在街道、社区的引导帮助下，成立自治管理小组，按照“自我管理、自我服务、非营利性、费用均摊”原则，指导产权单位自管。
（三）强化自治组织建设，提高小区自我管理能力
1．切实将自治组织建设管理纳入社区建设管理范畴。小区管理的主体始终是业主自身，要推进小区自治步伐，根据“谁出资、谁受益”社会准则，始终把提高小区自治率作为主要路径，把小区自治能力建设作为工作的落脚点，引导居民广泛参与到老旧小区管理创新活动中，通过成立业委会或管委会、居民自治小组等自治组织，着力推进小区管理由“代民作主”向“由民作主”转化。
2．充分发挥街道社区指导监督作用。街道、社区要联合实施投诉受理和联动协调机制，制定参与和监督物业管理的各项制度。落实牵头组织业主大会召开和业主委员会选举责任，指导居民开好业委会、管委会、居民议事会会议，通过民主协商形式解决小区物业管理中的矛盾和问题。监督小区自治组织日常运作，促进小区事务公开，提高自治活动的透明度。通过建立小区业主论坛、市民学堂等平台，加强物权法、物业管理条例等法律法规的学习，帮助居民树立“花钱买服务”的意识。
3．积极引进和培育社会中介组织。面对街道、社区专业人员缺乏，小区自治组织建立程序繁杂、日常工作任务繁重，物业矛盾不断增加的现实，要积极引进和培育社会中介组织，通过政府购买服务的形式参与社会管理，发挥好他们独立性、客观性、专业性特点，为居民小区业主大会召开、业委会组建、换届提供各类咨询服务，手把手指导小区自治组织采取民主协商方式决策小区自治事务，或者以外包服务的形式，将物业矛盾纠纷调解、法律法规学习宣传等项事务承包给社会中介组织，以减轻街道、社区的工作负担。
（四）加强综合治理力度，形成老旧小区管理合力
1．加强综合治理力度。应将老旧小区管理纳入城市综合治理，由政府主要领导牵头，建立民政、房产、城管、公安等部门和街道组成的联席会议制度，将老旧小区自治能力建设、物业行业监管、违章违规行为纠正、小区安全等全部纳入考核体系，实施统一考核。各相关部门和街道要各司其职、同心协力加强老旧小区管理力度，确保人力、财力、物力向老旧小区倾斜。
2．坚持市场化管理为导向。鼓励老旧小区业主按照市场规则与物业企业签定物业管理合同，支持物业企业按照合同规定收取物业费、提供优质服务，加强对小区自治能力建设的指导力度，强化行业监管，促进双方严格履行合同约定的内容。对于违反合同约定的行为，支持任何一方采取法律手段解决。
3．强化物业管理行业监管。政府物业管理部门应切实履行行业监管职责，建立老旧小区物业服务符合投标企业资料库，把好市场入口关。在日常工作中，加强对物业企业规范服务的指导、检查，查实有违法、违规行为的，将按规定给予处罚，并将处罚结果予以通报，计入企业诚信档案。
小区物业管理制度 篇8
住宅小区物业管理处工作制度
为加强管理和监督,严明纪律,发挥管理的效应作用,创高效、优质的综合服务,特制定本制度。
一、遵守公司的工作纪律,按时上下班,不得迟到或早退,一个月内迟到或早退五次扣当月奖金的百分之五十。
二、有事离开,须有请假条,写明事由,一天内由管理处主任批准,一天以上须管理处主任签字,交公司领导批准;请病假须有医生证明,并于当天交给管理处主任;未经批准擅自离开工作岗位者,扣发当月奖金或十天平均工资,超过两天未返岗位者,按自动辞职处理。
三、工作时间,必须坚守工作岗位,并按质、按量完成各自职责。如检查到工作时间不在工作岗位范围内,按旷工处理,扣发当月奖金百分之二十或一天平均工资。
四、工作时间,不准看报闲聊,不准用通迅设备聊天,空闲时间应努力学习业务知识;如不能胜任本职工作或经常被用户投诉者,管理处可以书面报告公司给予换人或辞退。
五、因违反工作规程损坏设备、设施及用户财产,视损坏程度扣发奖金或照价赔偿。
六、严禁向住户和业主索取财物、吃拿或肆意刁难等不良行为。
七、管理处的'设备、机器或工具未经主任以上同意,不准外借。
八、严禁在本住宅区内擅自承接工程。
九、依据法规严格妥善管理,须热情、主动、周到地为住户和业主提供高效的综合服务,不允许以粗暴或冷漠的态度对待。
十、如有违反上述条款者,管理处有权将其行为记录在册,向公司提出扣发奖金或辞退的建议。
十一、工作时间必须穿戴整齐的工作服,佩带工作证,接受业主或用户的监督。
小区物业管理制度 篇9
财务管理由公司财务部指导,在客户服务中心设专人负责收费和会计工作。按国家规定执行《施工、房地产开发企业财务制度》设立帐目。客户服务中心于每年年初对当年的财务收支情况作预算,预算内容包括:
收入:
1、物业管理费按当年管理合同约定及相应空房率作出预算
2、停车费依场地实际情况,按物价局审批的标准收费
支出:
1、人员工资按相应管理规模配备人员预算工资总额
2、人员相关福利费用按国家规定三金标准计提,工作人员工作制服、劳保费用核算
3、日常工程维保费用按公共机电、设施、设备日常维保以及维护、更换工程易耗品费用核算
4、保洁费用按日常保洁消耗品、定期消杀费用、日常垃圾清运、化粪池清运费
5、保安费用对讲机、巡更机以及日常工作消耗费用
6、绿化费用按盆摆、绿地养护费用核算
7、办公费用办公用品、通讯费用、交通费用等
8、固定资产折旧对投入管理的固定资产按平均年限法计提折旧
9、税费以预算收入按**市相关规定计提
10、保险费用为物业共享部位、公共设施设备、管理公众责任投保费用
●决算:
次年一月份对上年度实际管理收支情况计算,并与预算作总结对比,作出决算,同时再提出新的一年的财务预算。
3.11.2物业管理费、代收、代缴费用收取方式与方法
物业管理费可按业主的意愿采取每半年或三个月一期收费,代收代缴的水、电费用按自来水公司、供电局同期抄表收费时间收取。每期收费一周前,由财务人员填写缴费通知单告知每户业主本期应缴管理费、水费、电费、公摊水电费明细。为方便业主缴费,客户服务中心采取周一至周六有专人负责收费(可电话预约上门收费),以及征得业户同意后还可为业户办理委托银行代扣费用等多种收费方法。
3.11.3专项资金管理及使用
专项资金管理及使用:我司将严格按照建设部、财政部联合下发的《住宅共享部位共享设施设备维修基金管理办法》的相关规定加以执行。该规定中维修基金的使用,执行《物业管理企业财务管理规定》(财政部基字[1998]7号)的规定,专项用于住宅共享部位、共享设施设备保修期满后的大修、更新、改造。此项资金在物业管理的最初几年因房屋、设备在保修期内,故较少使用。在此后的管理年度,我司每年会结合房屋年度维修计划作出预算,报开发商或业委会认可使用。如有突发的较大维修事项,我司将在一周内向开发商或业委会提交维修方案,报批后组织实施。
3.11.4针对**市场能源费单独收取现状的说明
收缴办法及收费依据,根据《福建省物业管理服务收费管理规定》的通知的第二条规定:
a、公共水电费是小区、楼宇的'消防和对讲系统、公共场所照明、清洗和绿化、电梯、空调、水泵等机电设备运行所发生的电费和其它公共用电、用水的费用开支。
b、多层、小高层商住楼、别墅的综合管理服务费中不含公共水电费,物业管理单位应每月向所有业主(住户)公布上月使用公共水电的度数、单价和总额及分摊办法。公共水电费可由物业管理单位会同业主委员会确定具体分摊办法,未成立业主委员会的公共水电费分摊办法应按以下规定进行:
对公共场所照明、消防和对讲系统、卫生保洁和绿化等用水、用电费用,按户合理分摊。
电梯电费由物业产权人,按房屋的楼层分段按户合理分摊。
水泵用电按用水量为系数合理分摊。
变压器损耗按业主用电量为系数合理分摊。
物业管理单位在物业管理过程中发生的水电供应、机电、消防设备、公共供排水系统以及其它公共设施的日常维修保养费用在公共维修金中开支;大额维修更新费用按国家有关规定执行。
小区物业管理制度 篇10
1、小区停车场实行日夜24小时值班制度，由小区秩序维护员负责管理，车辆可以随时进出、停放。
2、本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出小区的磁卡(月卡或一次性卡)进入停车场。
3、车辆进入:车辆进入停车场应一停二慢，必须服从管理员的指挥和安排，取得管理员同意后方可进入。
4、车辆停放:车辆停放时必须服从管理员指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。管理员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损，应通知车主并登记，不服从指挥、乱停放车辆的.按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位，车主按类使用车位。
5、驶离:车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向管理员交回停车牌，管理员核对牌号相符，收回停车牌、收取停车费后方可驶离。
6、管理员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉，不得离开，不得让亲朋好友和其他无关人员进入停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的合理要求应给予满足。管理员交接班时应办理交接手续，核实停车场车辆内登记记录相符，并列签字交接。
7、停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。
小区物业管理制度 篇11
1、住宿纪律
(1)保安人员应统一居住在公司宿舍。
(2)外来人员禁止在宿舍留宿。
(3)结婚人员如配偶在项目驻地,可申请在外住宿,如是班长的,每周应有两天在宿舍居住,在外居住需保证移动电话不关机,接到紧急通知在10分钟内能赶到指定地点。
(4)如果女朋友在项目驻地的,可申请周六周日在外居住。
(5)每个班至少保持有一名班长在宿舍,以便处理各种突发事件。
2、宿舍卫生
(1)宿舍内应保持整洁统一,物品摆放有序,空气清新。
(2)洗漱用品统一放置于脸盆内,毛巾置于盆沿。
(3)铺上被子叠于床头,枕头置于另一头,铺面整洁,无其它物品。
(4)床下放置两人的拖鞋与脸盆。两个脸盆置于中间,拖鞋分别放在脸盆外侧。
(5)便衣除西服外一律放入自己的箱包中,衣柜只挂工装。换洗衣物可装入纸袋放置于衣柜下层或铁皮柜中。
(6)衣服要勤洗勤换,不能积压堆放脏衣物,进入宿舍后将鞋放置在阳台,换拖鞋并洗脚。
(7)早班人员负责每日倒两次垃圾。
3、宿舍公共设施及水电气费管理
(1)爱护宿舍内公共设施,自公司配给后,如果是人为损坏,能找出当事人的由当事人赔偿,如找不出当事人的,由宿舍内所有人员承担。
(2)宿舍内水电气费由宿舍内人员共同承担。
4、宿舍纪律
(1)严禁在宿舍大声喧哗。
(2)严禁私拉电线。
(3)严禁在宿舍内酗酒。
(4)严禁在宿舍内聚众赌博。
(5)严禁将垃圾扔在地上。
5、宿舍请销假管理制度
(1)要离开项目驻地区域时应写请假条,并报班长、主管批准后,方可实施。
(2)与同事换休、换班时应写换休申请,换休申请上应有换休双方人员签名。
(3)离开宿舍一天以内应向班长请假,超过一天时班长批准后应请示主管审批。
(4)除当班人员外,夜间就寝时间为22:30点,夜班人员在下班后1小时内应当就寝。需在外留宿的.应写请假条并写明原由,由主管审批。
(5)假期满后应及时归队,如有特殊情况需要续假的应根据请假权限及时汇报,逾假不归或不按请假程序请假者按旷工处理。
小区物业管理制度 篇12
小区管理处安全工作检查制度
1.目的
为了加强对安全各岗位的监督管理,杜绝各类事故及案件的发生,特制定本制度。
2.范围
适用于管理处。
3.方法和过程控制
3.1车场收费岗监督管理:明确规定收费岗在当值期间不允许携带超过五元(包括五元)以上的现金。每天当值班长在上、下班讲评时进行检查(此规定列入夜间查岗内容)。违反上述问题点一经发现除没收其现金外,并按贪污票款做严肃处理。
3.2车场入口岗及巡逻岗监督管理:礼仪礼节是否按体系文件要求严格要求自己,严格执行车场ic卡管理制度,一车一卡,车管系统出故障时车辆进出凭证是否按规定填写;入场的车辆是否开具相应的凭证(特殊情况除外)。车场巡逻岗对车场的车辆停放情况是否熟知;车辆外观检查是否仔细;在巡逻过程中发现的问题是否及时作相应的处理或汇报;是否按规定填写车辆的入场时间及车辆的'外观检查情况。
3.3堂岗监督管理:礼仪、礼节是否按岗位的操作流程去落实,是否做到热情周到服务业主顾客及外来人员;对外来人员的管理是否按规定落实,以及掌握其探访目的。
3.4楼层巡逻岗监督管理:是否按规定的时间及路线进行巡逻和签到,有无提前签到、补签到行为。一经发现有上述行为给予严肃处理。
3.5班长岗监督管理:当值期间是否起到对岗位的有效监督及检查;一日生活制度的落实情况;内务卫生是否按值日制度高标准、高质量去落实;
3.6督办岗监督管理:督导各班上、下班是否执行讲评制度;是否按规定严格请销假制度;安全各班的军训、班组例会是否按规定的时间及科目进行落实,军训的效果是否达到公司的要求。
3.7安全主管监督管理:每月对现场安全管理、制度落实及质量记录进行全面检查,并将检查情况记录在《安全检查记录表》上;对检查存在问题点,督促各片整改,每季度对巡逻路线、小区围墙红外线、安全隐患点进行评估、调整,并上报经理审批。
3.8经理/经理助理监督管理:每月对小区消防、安全管理进行全面检查、指导,并将检查情况记录在《安全检查记录表》上,对检查存在问题点,督促安全主管限期整改。
小区物业管理制度 篇13
公司程序文件 版号: a
修改号: 0
ej-qp4.8物业小区车辆管理程序页码: 1/2
1.目的:
加强小区停车场的管理，保障私人车位使用权不受侵犯，保障停车有序和安全。
2.适用范围:
适用本小区车辆管理。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.7、4.8、4.9、4.10、4.13章
3.2 iso9002标准4.7、4.8、4.9、4.10、4.13章
4.职责:
4.1保安服务部按《车辆通行、停放收费办法》为小区住户提供车辆停放车位服务，并做好登记和宣传工作。
4.2保安服务部的车管员、保安员负责日常的车辆停放秩序、车辆安全管理。
4.3保安服务部主任负责对车管员、保安员工作监督与检查。
5.工作程序:
5.1对使用小区各种车证车辆管理:
5.1.1保安服务部每年根据住户租用车证期限，到期发放《车位续租通知单》，通知住户到经营管理部办理续租、换证、收费手续。
5.1.2住户续租车位、更换停车证要填写《机动车位登记表》并请住户将车证放在明显处。
5.1.3对持有小区车证的车辆进入小区时，由保安门岗确认其合法性后，打手势放行。
5.1.4每日20时至次日6时前，持小区车证的车辆进出小区时，须在《机动车进小区登记表》、《机动车出小区登记表》中进行登记。
5.1.5每日6时至20时前持小区车证的车辆进出小区时无须登记。
5.2无证车辆管理:
5.2.1此类车辆是指各大公司办理公务，探亲访友者所乘车辆。
5.2.2无证车辆进入小区时，保安人员问清去向，所办何事，填写在
《机动车进小区登记表》、《机动车出小区登记表》和《会客证》，并告知司机不能占用私人车位，如果占用，必须在17:00前离开，以免影响个人使用。
5.2.3此类车辆未经保安保安服务部同意一律不得在小区过夜 。
5.3搬家、拉物车辆管理:
5.3.1住户搬家需到经营管理部填写《出小货物登记单》，将大件物品填写在物品名细项目内，经门岗验证无误后方可放行。
5.3.2住户委托他人协助搬家、搬物时，需在《出小区货物登记单》受托人项目中填写姓名及证件号码。
5.3.3住户拉物出小区时，由门岗确认合法性(指确实时住户本人)由门岗填写《出小区货物登记单》由住户签字，即可放行。
5.4除以上程序外，小区内车辆管理执行《车辆管理规定》。
5.5停车场的`标识:
5.5.1地面停车位的标识:地面停车场由交通管理局划制的长5m，宽2.5m的车位线，喷制车位号。
5.5.2地下车库的标识:在入口处挂有限高2.2m的标志牌，车位线和车位号同地面停车场相同。
5.5.3在工作过程中，使用《物业管理服务规范用语》。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《车辆管理规定》ej-wi-qp4.8-01
6.2《地下车库车辆管理规定》ej-wi-qp4.8-02
6.3《机动车车位登记表》ej-qr-qp4.8-01
6.4《机动车出小区登记表》ej-qr-qp4.8-02a
6.5《机动车进小区登记表》ej-qr-qp4.8-02b
6.6《地下车库车辆登记表》&n
bsp; ej-qr-qp4.8-03
6.7《出小区货物登记单》ej-qr-qp4.8-04
6.8《会客证》ej-qr-qp4.1-13
小区物业管理制度 篇14
（一）管理人员及专业技术人员配备方案
设管理处主任一名；公共事务管理员一名，保安六名；保洁员六名；维修工二名。
（二）员工培训方案，员工考核与奖惩机制
员工培训：
为了提高管理水平，采取平时自学为主和定期培训为辅的方法，提高从业人员的文化素质、业务能力和工作水平，做到全员培训合格。
1、新招聘人员实行一个月业务学习，考试合格者留用。
2、保安员每日进行常规训练，增强安全责任心。
3、每周安排一定时间学习有关业务文件、报刊、书籍，兴行管理经验座谈会。
4、每季兴行一次全员消防训练，学习有关消防器材的使用方法、熟悉本小区消防设施分布状况以及学习有关救生方法，并举行消防演习，要求人人达标。
5、定期培训员工处理突发事件的应急能力，熟练掌握在发生火警，治安案件等情况下应急处理方法，并举行消防演习，要求从从达标。
6、每年组织现市内外的先进单位参观学习
7、有计划的.安排维修，绿化等各工种员工分批进行培训学习和深造，以确保员工的整体文化素质。
8、定期进行电脑培训和智能化管理的培训，引进现代高科技管理技术，提高工作效率。
培训目标：
1、确保员工年度培训在150课时以上；
2、新员工培训率100%，培训合格率100%；
3、管理人员持证上岗率100%
4、特殊工种人员持证上岗率100%
5、员工年度培训率100%，培训合格率100%。
培训方式：
自学；自办培训班；外派学习培训；理论研讨或专题讨论；参观学习；岗位轮训。除上述培训项目外，我们还将针对本小区的实际情况，对管理处员工进行下述紧急事件处理培训：
火警应变；电力故障，上、下水管道爆破；雷暴和台风；百法聚集滋事，处理可服物体与恐吓电话；处理本小区客户投诉；违例或遗弃车辆；收获财物。
员工考核与奖惩：
1、录用与考核
（1）录用：根据我公司的人员编制、用工条件，经人事部门和用人单位联合考核、面试择优录用。录用后经管理处培训部门对员工进行上岗培训和业务考核，试用3个月。
（2）考核：考核检验工作成效、业绩以及培训效果的重要手段，我公司制订了一系列的考核制度和实施办法：
a、签订经营管理目标责任书，考核整体目标完成情况。
b、每年对员工进行两次岗位考核，根据考核业绩实施奖惩。考核率100%，年淘汰率5%，岗位轮换率10%。
c、对新员工在录用前进行一次全面考核和面试，经培训后进行考核，考核率100%。
d、培训项目结束后，对培训人员进行一次全面考核。
e、对管理处主要负责人每年进行两次民主评议，根据评议及考核结果决定是否续聘和调换。
2、淘汰机制
在实施小区物业管理过程中将严格按照我公司的员工考核和淘汰机制程序运作，结合小区实际情况，贯彻实施淘汰机制，提高管理服务水平。
（四）员工着装、标志]
1、公司将在管理处采用新设计制作的统一有公司标志的服装，根据不同工种统一着装。
2、所有工作人员的着装必须保持清洁、平整，不得带有污迹、褶皱、开线、掉扣。
3、着装应得体、光洁，不得卷衣袖、裤腿，定期换洗。
4、穿黑皮鞋上班，皮鞋保持光亮，鞋后跟不得钉钉。女员工如着裙装，应穿肉色丝袜，男员工应穿深色袜子。
5、必须佩带有公司统一标志的服饰。
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