商业地产项目计划书

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商业地产项目计划书

　　时间流逝得如此之快，成绩已属于过去，新一轮的工作即将来临，来为以后的工作做一份计划吧。相信大家又在为写计划犯愁了吧？下面是小编为大家收集的商业地产项目计划书，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

商业地产项目计划书

商业地产项目计划书1

　　一、合作背景

　　鉴于贵方商业项目所需采取运营外包合作，我司就合作计划框架与贵司进行书面提交。

　　二、公司介绍

　　杭州陌晨投资管理公司是一家专业从事商业地全程服务的事业合伙制公司。主营业务涉及商业地产全案策划、销售管理、招商管理、运营管理、资产管理、物业服务等专业领域。

　　核心事业合伙人由从事商业地产行业的精英组成，是专业面向国内商业地产的实操型团队，拥有丰富的商业地产全程服务操作经验和资源，旨在为中国商业地产市场提供高品质、专业、全面且能落地实现的商业资产管理增值服务。

　　陌晨投资管理业务涉及国内十余个省市，物业服务范围主要涉及城市综合体、大型购物中心、主题百货、专业市场、商业街、步行街、文创园等，管理及服务的商业面积逾百万平米。

　　主要服务内容包括投资分析、商业分析调研、专题商业规划、项目的开发与再开发、销售管理、招商管理、运营管理、物业服务、消费者市场推广管理等商业地产一站式服务，帮助开发商操作商业项目、协助投资者收购商业项目，使资产得到稳定持续的增值。

　　三、操盘案例

　　1、温岭农贸城

　　服务内容：定位、策划、销售、招商

　　服务时间：20xx年-20xx年

　　项目概况：温岭农贸城位于温岭市万昌路与开发大道交汇处，与市客运中心相邻，占地110 亩，地上建筑面积73300平米，地下室面积为10900平米，其中市场建筑面积为53500平米，综合服务区（十六层）建筑面积为19800平米。农贸城采用专业场馆和特色街相结合的建筑风格，开设本地优质农产品、粮油、副食品、水果、蔬菜、水产、花卉等专业交易场馆和南北货、特色小吃一条街，配套建设信息中心、农产品展示中心、储藏保鲜中心、农产品检验检测中心、污水污物处理中心、商品配送中心等大型的综合性市场。

　　2、绍兴玛格丽特

　　服务内容：策划、招商、运营

　　服务时间：20xx年

　　项目概况：绍兴玛格丽特商业中心位于绍兴火车站对面，总建筑面积196800平米，其地上建筑面积为150800平米，地下建筑面积为46000平米，由商、住两部分组成，其中商业部分90000平米。

　　玛格丽特商业中心是以大型零售业为主体，众多精品店、专卖店为辅助和多功能商业服务设施为配套，集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、文化六大功能为一体的块状复合式商业中心。

　　3、温州邻里中心

　　服务内容：策划、业态调整、运营

　　服务时间：20xx年

　　项目概况：温州邻里中心位于温州龙湾区经济开发区核心商业中心区，占地面积1万余平米，建筑面积1.8万余平米，商务办公物业改商业物业。20xx年10月开业，定位开发区邻里生活中心。

　　4、温岭时代广场

　　服务内容：定位、招商、运营

　　服务时间：20xx年

　　项目概况：温岭时代广场位于温岭市万昌中路1239号，建筑面积40000多平米，是温岭市唯一一家集时尚名品、潮流新品、休闲良品的中高档百货商场，有乐购超市、KFC、周大福、中国黄金、ONLY、百丽、康奈等品牌。

　　5、杭州香港城（名镇天下香港城）

　　服务内容：定位、策划、销售

　　服务时间：20xx年

　　项目概况：杭州香港城位于杭州三墩板块，集商业、小户型公寓、写字楼等为一体的综合类主题生活街，总建筑面积约15万平方米，其中商业项目面积6万平米。在考虑餐饮、娱乐、超市和其他业态的配比的基础上，注重体验式消费、家庭式消费，打造以休闲健身、特色餐饮、美容美体、精品购物、儿童游乐场所为主要业态的.三墩首席精品时尚生活街区。

　　6、杭州江南时代广场

　　服务内容：策划、招商、运营

　　服务时间：20xx年

　　项目概况：江南时代广场位于下城区石桥路456号，总建筑面积12万平方米，是以儿童体验为特色，集时尚、休闲、购物、娱乐、文化等为一体的主题特色购物中心。

　　除定位于儿童游乐的爆米花乐园外，江南时代广场更集聚了众多品牌体验馆，通过空间设计、互动体验等方式，充分刺激消费者感官，创造充满乐趣的购物新体验。同时江南时代广场通过拉大休闲餐饮娱乐业态所占比重，打造特色休闲步行街，并集合主题餐饮广场、影院、电玩、健身、KTV、SPA馆等，尽情享受娱乐生活的精彩纷呈。

　　7、东阳香港城（金罗马中央广场）

　　服务内容：定位、策划、销售

　　服务时间：20xx年-20xx年

　　项目概况：东阳香港城位于东阳市江北区广福东街上，是目前东阳唯一的城市综合体，集吃、喝、玩、乐、购、住、游与一体的一站式文化商业航母。项目占地面积4.5万余平米，总建筑面积约16万余平米。

　　8、连云港香港城

　　服务内容：商业定位、策划服务

　　服务时间：20xx年

　　项目概况：连云港香港城位于连云港赣榆县华中路南与青口河交叉处，是赣榆最繁华的商务中心区。项目占地250亩、建筑面积近50万㎡，其中商业面积10万㎡，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、旅游、居住、商务等众多业态于一体的大型城市建筑综合体和地标性项目。

　　9、泰尚达生活广场（文化创意园区）

　　服务内容：定位调整、业态调整、二次招商、策划服务、运营

　　服务时间：20xx年

　　项目概况：泰尚达生活广场位于杭州笕桥镇中心，以家庭居民为目标客户，打造特色餐饮、休闲娱乐、儿童配套为主题的生活商业广场；满足居民日常生活需求；

　　提供舒适的购物环境，提升社区居民生活品质。一站式多功能的业态包括了零售、餐饮、娱乐、文化、运动、办公等。

　　四、商务条件

　　1、项目营运部组织架构

　　2、运营商务条件

　　服务内容：以独特创新的经营理念、策略，为商业品牌注入生机活力，以细腻严谨的管理风格培养商业品牌永续运营、发展。

　　服务费用：人员工资（39500元/月） + 服务利润（年总租金的3%）

　　人员组成：营运部5人，市场推广部1人、信息管理部1人

　　其它条件：甲方安排食宿；签定合同时先预支付三个月服务费用中的人员工资。

商业地产项目计划书2

　　项目研究策划目标

　　掌握和了解成都商业地产、写字楼及服务式公寓市场发展模式和规律

　　掌握成都商业地产、写字楼及服务式公寓的市场竞争格局，找准项目的市场切入点

　　把握成都商业地产、写字楼及服务式公寓类置业群体的需求特征

　　掌握和运用国家以及成都地方政策法规对商业地产项目的规定

　　掌握成都商业地产开发和运作模式

　　找准和提炼本项目的核心价值和核心竞争力

　　明确项目的核心概念

　　明确项目市场定位和产品定位

　　建立项目的开发策略

　　建立项目销售营销推广策略

　　项目研究策划核心命题

　　与商业地产发展相关的土地、房地产行业、金融等政策、法规研究

　　国内商业地产开发模式的研究

　　成都商业、写字楼及服务式公寓典型可类比竞争项目比较分析研究

　　成都商业地产、写字楼及服务式公寓物业发展趋势研究

　　成都商业地产、写字楼及服务式公寓物业消费者需求特征研究

　　商业地产创新发展趋势研究

　　项目区域发展规划研究

　　项目地块开发条件解析

　　项目开发策略研究

　　项目营销推广策略研究

　　项目研究策划成果

　　&《项目发展与竞争环境研究报告》

　　一、城市宏观经济研究

　　1.1成都的城市总体定位

　　1.2成都市历年GDP增长情况

　　1.3成都市产业结构发展情况

　　1.4近两年成都市利用外资情况

　　1.5近两年成都市第三产业就业状况研究

　　1.6未来经济增长趋势

　　二、成都市市区城市形态和规划

　　2.1成都市城市性质

　　2.2主城区用地布局规划

　　2.3城市市政规划调研

　　2.4区域规划及发展前景分析

　　三、成都市房地产市场专题研究

　　3.1成都市房地产市场发展现状综述

　　3.2新政和地震对成都市房地产发展影响力分析

　　3.3成都市房地产市场走势分析

　　四、成都市商业、写字楼、酒店及服务式公寓市场专题研究

　　4.1成都市商业、写字楼、酒店及服务式公寓物业发展概况

　　4.2成都市商业、写字楼、酒店及服务式公寓市场特征分析

　　4.3成都市商业、写字楼、酒店及服务式公寓产品特征分析

　　4.4成都市商业、写字楼、酒店及服务式公寓物业未来发展预测

　　五、城南新区未来发展规划研究

　　5.1城南新区的产业发展规划研究

　　5.2城南新区用地布局规划

　　5.3城南新区市政规划调研(包括重要道路;地铁等交通规划;公园、大型文体娱乐设施等及其相应时间表)

　　5.4城南新区未来发展前景分析

　　六、商业地产(商业综合体)专题研究

　　6.1与商业地产(商业综合体)地产发展相关的'土地、房地产行业、金融等政策法规研究

　　6.2国内商业地产(商业综合体)地产开发模式和成功经验的研究借鉴

　　6.2.1商业地产(商业综合体)产品构成

　　6.2.2商业地产(商业综合体)功能构成

　　6.2.3运行机制(规划建设模式、创业服务体系、投融资服务体系、产业发展模式、销售招商模式、商业运作模式)

　　6.3成都商业、写字楼、酒店及服务式公寓典型可类比竞争项目比较分析研究

　　6.4商业地产(商业综合体)创新发展趋势研究

　　6.4.1主题概念创新

　　6.4.2建筑形态创新

　　6.4.3品质配套创新

　　&《成都商业、写字楼、酒店及服务式公寓物业客户需求调研报告》

　　客户背景特征分析(行业、区域、年龄、收入状况、学历、喜好)

　　客户满意度分析(对现有物业的满意度，最满意的方面和最不满意的方面)

　　客户需求特征分析(选择区域、选择物业面积、选择档次、进驻方式及价格承受能力、选择物业最关心的问题、选择物业最看重的配套设施)

　　项目相关需求调研(关于项目档次的调研、适合入驻该项目的客户、项目所必需的配套设施、对商业、商务、居住配套设施的具体要求、入驻本项目的意向)

　　&《项目定位及发展策略研究报告》

　　总体形象概念定位

　　规模定位

　　目标客群定位

　　功能定位

　　产品定位(户型、建筑风格、层数、层高、配置)

　　价格定位

　　项目开发策略建议

　　&《项目规划及建筑概念设计建议报告》

　　规划设计的创意生成

　　项目功能组成

　　总体规划(规划原则、规划依据、区域划分)

　　建筑设计(设计依据、设计原则、建筑风格与色彩、结构形式、平面布局、层高、层数、建筑设备配置)

　　&《项目投资效益分析》

　　财务评价基础数据与参数选取

　　项目产值估算

　　成本费用估算

　　财务评价指标

　　风险分析与规避策略

商业地产项目计划书3

　　1.1商业计划书的作用

　　无论是要把新的技术转变成新的产品，把新的设想发展成新的事业，还是把现有的企业进行改造有一番新的发展，都离不开资金。在商品经济的社会，资金是一切企业生存和发展的命脉。当前银行对向企业贷款日益持谨慎态度，很多企业普遍感到申请资金已经成为日益困难的事情。特别是新企业和准备创立的企业更是感到一金难求。如何为企业找到所需要的资金是企业生存的关键所在。我们引用金融投资领域中常讲的一句话作为本书的开始:“寻找资金没有窍门，惟有好的想法、好的技术、好的管理、好的市场。”

　　商业计划是创业者吸引投资家的创业资本的一份报告性文件，事实上，创业计划对于任何形式出资的创业者都是需要的，因为，创业并不是只凭热情的冲动，而是理性的行为。因此，在创业前，做一个较为完善的计划是有非常有意义的，第一，在做创业计划时，会比较客观地帮助创业者分析创业的主要影响因素，能够使创业者保持清醒的头脑；第二，一项比较完善的创业计划，可以成为创业者的创业指南或行动大纲；除此之外，当然，也可以作为用于向风险投资家游说以取得创业投资（商业的可行性报告及其他渠道融资的报告性文件），从这个意义上讲，一篇优秀的创业计划也会成为创业者吸引资金的“敲门砖”和“通行证”。

　　1.2商业计划书的要素

　　那些不能给风险投资者以充分的信息也不能使投资者激动起来的商业计划书，其最终结果只能是被扔进垃圾箱里。为了确保商业计划书能起作用，企业家应把握以下要素。

　　1、关注产品

　　在商业计划书中，应提供所有与企业的产品或服务有关的细节，包括企业所实施的所有调查。需回答的主要问题包括:产品正处于什么样的发展阶段？它的独特性怎样？企业分销产品的方法是什么？谁会使用企业的产品，为什么？产品的生产成本是多少，售价是多少？企业发展新的现代化产品的计划是什么？应该把风险投资商拉到企业的产品或服务中来，这样风险投资商就会和风险企业家一样对产品有兴趣。在商业计划书中，企业家应尽量用简单的词语来描述每件事。商品及其属性的定义，对企业家来说是非常明确的，但其他人却不一定清楚它们的含义。制订商业计划书的目的不仅是要出资者相信企业的产品会在市场上产生革命性的影响，同时也要使他们相信企业有证明它的论据。商业计划书对产品的阐述，要让出资者感到:投资这个项目是值得的。

　　2、敢于竞争

　　在商业计划书中，风险企业家应细致分析竞争对手的情况。需回答的主要问题:

　　竞争对手都是谁？他们的产品是如何实现其价值的？竞争对手的产品与本企业的产品相比，有哪些相同点和不同点？竞争对手所采用的营销策略是什么？要明确每个竞争者的销售额，毛利润、收入以及市场份额。然后再讨论本企业相对于每个竞争者所具有的竞争优势，要向投资者展示顾客偏爱本企业的原因是:本企业的产品差别化程度高，性能价格比优越，质量好，送货迅速，定位适中，价格合适等等，商业计划书要使它的读者相信，本企业不仅是行业中的有力竞争者，而且将来还会是确定行业标准的领先者。

　　当然，在商业计划书中，企业家还应阐明竞争者给本企业带来的风险以及本企业所采取的对策。

　　3、了解市场

　　商业计划书要给投资者提供企业对目标市场的深入分析和理解。要细致分析经济、地理、职业以及心理等因素对消费者选择购买本企业产品这一行为的影响，以及各个因素所起的作用。

　　商业计划书中还应包括一个主要的营销计划，计划中应列出本企业打算开展广告、促销以及公共关系活动的地区，明确每一项活动的预算和收益。商业计划书中还应简述一下企业的销售战略，比如:企业是使用外面的销售代表还是使用内部职员？企业是使用转卖商、分销商还是特许商？企业将提供何种类型的销售培训？

　　此外，商业计划书还应特别关注一下销售中的细节问题。

　　4、表明行动方针

　　企业的行动计划应该是无懈可击的。商业计划书中应该明确下列问题:企业如何把产品推向市场？如何设计生产线，如何组装产品？企业生产需要哪些原料？企业拥有那些生产资源，还需要什么生产资源？生产和设备的成本是多少？企业是买设备还是租设备？解释与产品组装，储存以及发送有关的固定成本和变动成本的情况。

　　5、展示管理队伍

　　把一个思想转化为一个成功的风险企业，其关键的因素就是要有一支强有力的管理队伍。这支队伍的成员必须有较高的专业技术知识、管理才能和多年工作经验，要给投资者这样一种感觉:“看，这支队伍里都有谁！如果这个公司是一支足球队的话，他们就会一直杀入世界杯决赛！”

　　管理者的职能就是计划，组织，控制和指导公司实现目标的行动。在商业计划书中，应首先描述一下整个管理队伍及其职责，然而再分别介绍每位管理人员的特殊才能、特点和造诣，细致描述每个管理者将对公司所做的贡献。商业计划书中还应明确管理目标以及组织机构图。

　　6、出色的计划摘要

　　商业计划书中的计划摘要十分重要。它必须能让风险投资者有兴趣并渴望得到更多的信息，它将给读者留下长久的'印象。计划摘要将是风险企业家所写的最后一部分内容，但却是出资者首先要看的内容，如果公司是一本书，它就象是这本书的封面，做得好就可以把投资者吸引住。你要像对待广告一样来写摘要，绝不要草草了事。文章明了，但要感人。

　　1.3商业计划书的组成

　　不同产业的商业计划书形式有所不同。但是，从总的结构方面，所有的商业计划书都应该包括摘要、主题、附录三个部分。摘要是对整个商业计划书最高度的概括。摘要部分的作用是以最精炼的语言、最有吸引力和冲击力的方式突出重点，一下子抓住投资者的心。摘要部分是引路人，把投资者引入文章的主题。主体部分是整个商业计划书的核心。在主体部分，作者向投资者一一展示他们所要知道的所有内容。主体的功能是最终说服投资者，使他们充分相信你的项目是一个值得投资的好项目，以及你和你的领导班子有能力让他们的投资产生最佳的投资回报。附录部分是对主体的补充。它的功能是提供更多、更详细的补充信息，完成主体部分中言有未尽的内容。

　　1、摘要

　　摘要是整个商业计划书的“凤头”，是对整个计划书的最高度的概括。从某种程度上说，投资者是否中意你的项目，主要取决于摘要部分。可以说没有好的摘要，就没有投资。

　　2、主体

　　主题是整个商业计划书的“猪肚”。主体部分要内容详实，在有限的篇幅之内充分展示你要说的全部内容，让投资者知道他想知道的全部东西。主体部分按照顺序一般包括以下几个方面:

　　1)公司介绍。主要介绍企业的一些基本情况，以及发展策略、财务情况、产品或服务的基本情况等。

　　2)产业分析。主要介绍你的企业所归属的产业领域的基本情况，以及你的企业在整个产业或行业中的地位。

　　3)市场分析。主要介绍你的产品或服务的市场情况。包括你的目标市场、你在市场竞争中的位置、你的竞争对手的情况、未来市场的发展趋势。

　　4)营销。主要介绍你的市场营销策略、企业的销售队伍的基本情况、销售结构等内容。

　　5)企业的经营。主要介绍经营场所的基本情况、企业主要设施和设备、生产工艺基本情况、生产力和生产率的基本情况，以及质量控制、库存管理、售后服务、研究和发展等内容。

　　6)企业的管理。主要介绍管理理念、管理结构、管理方式、主要管理人员的基本情况、顾问队伍等基本情况。

　　7)财务管理。主要介绍企业财务管理的基本情况。对现在正在运行的企业需要过去三年的财务报表、现金流量表、损益平衡表等。还要介绍申请资金的用途。

　　8)企业的发展计划。主要介绍企业的发展目标、发展策略、发展计划、实施步骤，以及风险因素的分析等。