物业管理制度汇编15篇

　　在生活中，我们可以接触到制度的地方越来越多，制度对社会经济、科学技术、文化教育事业的发展，对社会公共秩序的维护，有着十分重要的作用。拟起制度来就毫无头绪？以下是小编收集整理的物业管理制度，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。

物业管理制度汇编15篇

物业管理制度1

　　大厦物业客服部文件管理制度及规定：

　　1、制度

　　1.1客服部文员负责客服部所有文件(通知、制度、命令、公函、总结、报告、通报、会议纪要、政府纪要、政府法规等)的收集存档和保管。

　　1.2文员、助理负责各部门文件及资料(技术图纸、说明书、手册、业户档案、车辆档案、工作联络单、通知、报告、公函、总结、会议纪要等)的收集、存档和保管。

　　1.3任何人员借阅上述文件资料,须登记日期、用途、经手人及归还日期。

　　1.4秘密文件要妥善保管,不准散播其内容,未经总经理批准,不准翻阅,不准复印,不准带离办公室。

　　1.5员工个人档案、材料属秘密材料的,他人无权翻阅,保管人员也不准,禁止将这些资料擅自给他人过目。

　　1.6文件资料等要进行字母顺序还是按内容、按时间等形式分类,其目的都要使查找迅速方便,因此都必须在档案夹里清楚地标明。

　　1.7要经常进行清理归档,以免资料堆积混乱,对过期的文件资料要及时清理,无保存必要的材料,经总经理批准可做销毁处理。

　　1.8文件具有较强的严肃性和权威性,一经发文必须执行。

　　1.9文件一经领导签发,任何人不得擅自更改。

　　1.10文件分发传递必须做到及时、准确、安全。

　　1.11各部门对需要办理的文件,应当认真办理,不得延办、误办或推诿,对办理完毕的文件,承办人应填写结果和报告。

　　2、规定

　　为加强文件管理,准确传递文件,提高办公效率,特制定本规定。

　　2.1外部来文的有关规定:

　　⑴各上级机关、政府部门及其他单位来文,统一由办公室签收。

　　⑵对收到的.外来文件,应及时进行分类、登记和分发传递。

　　⑶外来文件原则上先送总经理阅批。

　　⑷根据总经理批示,逐一传递各部门经理传阅。

　　⑸根据总经理批示,送达文件办理部门,并催促办理。

　　⑹承办过程中若有疑问,应及时请示,报告解决。

　　⑺文件阅毕或办毕,阅文人及承办人应填写承办结果和报告,连同原文退回秘书处存档。

　　2.2对外行文有关规定:

　　⑴部门对外的报告、请示和业务事项联系的文件,均必须送总经理审阅后,方可外发。

　　⑵对外行文,领导批转后,原件由部门文员留存、归档。

　　⑶对外行文,统一由部门文员负责进行编号、登记和外发事项。

　　2.3内部行文

　　2.3.1公司内部一般性业务往来文件(包括联络单),由各部起草,部门经理签阅。

　　2.3.2公司内部文件(包括联络单),由各部收集、存档和保管,必须保证完整性及连续性,以便备查。

　　2.4不论外部行文或内部行文,一律由秘书、文员、内勤传递。

物业管理制度2

　　第一章总则

　　第一条目的：为配合公司的发展目标，提升员工素质，增强员工对本职工作的能力及对企业文化的了解，有计划的充实其知识技能，发挥其潜在能力，更好的服务于本职工作，特制订《培训管理制度》（以下简称本制度），作为公司进行人员培训实施及管理的依据。

　　第二条适用范围：凡公司所有员工的各项培训计划、实施、督导、考评等，均依本管理制度执行。

　　第三条权责划分

　　1、行政人事部权责划分

　　（1）制定、修改公司培训管理制度

　　（2）拟定公司年度培训计划工作

　　（3）联系、组织公司年度培训计划各项课程的实施

　　（4）检查、评估培训的实施情况（

　　5）管理、控制培训费用

　　（6）对各项培训进行记录，并对相关培训资料进行存档

　　（7）追踪、考核培训效果

　　2、部门、小区权责划分

　　（1）呈报部门、小区培训需求计划

　　（2）收集并提供相关的专业培训信息

　　（3）配合部门、小区培训的实施和效果反馈、交流工作

　　（4）确定部门、小区内部培训授课人选，并配合、支持内部培训工作的开展

　　第二章培训管理

　　第四条培训安排应根据员工工作岗位职责，在自觉自愿的基础上尽量做到公平合理。

　　第五条公司所有员工，均有接受培训的'权利和义务。

　　第六条公司培训规划、制度的制定与修改，培训费用的预算、审查与汇总呈报，以及培训记录的登记与资料存档等相关培训事宜，以行政人事部为主要权责部门，各部门、小区均有提出改善意见、建议，配合执行的权利与义务。

　　第七条公司培训的实施、效果反馈及评价考核等工作以行政人事部为主要权责部门，并对全公司的培训执行情况负有督导呈报的责任，各相关部门、小区应给与必须的协助。

　　第八条各部门小区应根据各自业务发展的需求，确定部门、小区培训计划，并反馈给行政人事部统筹规划。

　　第三章培训体系

　　第九条新员工入职培训

　　1、培训对象：公司所有新进人员

　　2、培训目的：协助新人尽快适应新的工作环境，尽快进入工作状态

　　3、培训方式：公司集中进行培训

　　4、培训内容：公司简介（公司的发展情况、组织架构、企业文化、各部门分布及职能介绍等）、公司制度等。

　　第十条内部培训

　　1、培训对象：全体员工

　　2、培训目的：依靠公司内部力量，最大限度的利用公司内部资源，加强公司的内部沟通与交流，在公司内形成互帮互助的良好的学习氛围，丰富员工的业余学习生活。

　　3、培训形式：在公司内部以现场指导、讲座、研讨会、交流会的形式开展。

　　4、培训内容：涉及管理类、写作类，相关规章制度交流类、各岗位职业技能培训多个方面，及员工感兴趣的知识、信息等。

　　第十一条外部培训

　　1、培训对象：全体员工

　　2、培训目的：依靠外部专家力量，提升从业人员在本职工作上所应具备的专业知识，技能技巧，以增进各项工作的完成质量，提高工作效率。

　　3、培训形式：参加外部公开课、交流研讨会、或请相关专家在公司内部授课。

　　4、培训内容：涉及专业技术知识、行业法规、管理方法、领导技能、经营理念、人力资源管理、企业战略性、发展性等相关内容。

物业管理制度3

　　1.部门经理的职责

　　(1)秩序管理部经理应对整个物业范围内的安全负有组织领导的具体责任;

　　(2)根据国家秩序管理的有关规定及物业管理公司的有关管理细则制定秩序管理部门的工作计划和目标,并督导下级管理人员的工作;

　　(3)主持部门例会,传达贯彻总经理及有关部门的指示,并与广大秩序管理人员一道分析研究住宅小区的秩序管理管理问题;

　　(4)熟悉和掌握住宅小区内各种秩序管理设施的操作和性能,熟悉住宅小区内秩序管理状况,做到心中有数;

　　(5)对重大事件、事故亲自组织调查、处理;

　　(6)负责完成总经理交办的其他事项。

　　2.秩序管理班长的职责

　　(1)对部门经理负责,做好所管辖区内安全秩序管理工作;

　　(2)带领秩序管理班全体人员,根据制定的岗位责任制,认真严肃、一丝不苟地搞好安全保卫工作;

　　(3)根据岗位责任制所规定的项目和要求,严格进行检查,督促全体秩序管理人员落实岗位责任制;

　　(4)要有法律知识和法律观念,熟悉秩序管理业务,了解物业管理公司所制定的规章制度,掌握管区内秩序管理保卫工作的规律、特点,严格管好、做好安全保卫工作;

　　(5)做好部门领导和基层秩序管理人员的`协调工作,及时将秩序管理人员反映的各种信息向上级汇报,为上级领导部门提供建设性的工作建议,同时及时传达、落实上级的指示精神和工作安排;

　　(6)认真做好本班秩序管理人员的考勤工作,详细如实地记载工作中遇到及处理的各种情况,每天应向部门经理汇报一次;

　　(7)以身作则,做好本职工作。

　　3.秩序管理员的职责

　　(1)秩序管理员上岗必须身穿制服,配戴装备,严整仪容。纠正违章时先敬礼,必须做到以礼待人。

　　(2)作风正派,遵纪守法,坚守岗位,提高警惕,发现违法犯罪分子要坚决设法抓获。

　　(3)值班秩序管理人员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作,认真检查设备设施,发现不安全因素立即查明情况,排除险情,并及时报告主管部门及领导,确保管区的安全。

　　(4)执勤过程中要勤巡查,要有敏锐的目光,注意发现可疑的人、事、物,预防案件、事故的发生,力争做到万无一失。

　　(5)爱护设施设备、公共财物。对岗位内一切设施、财物不得随便乱用。

　　(6)严格遵守上下班时间及值班纪律,对岗位发生的各种情况要认真处理,并且做好详细的书面记录。

　　(7)遇到紧急、突发性重大事情,要及时向主管部门经理请示报告。

　　(8)严格执行交接班制度,按时、按规定交接班。

　　(9)对住宅小区内的住户做好公司的规章制度及秩序管理保卫的宣传工作。

　　(10)应有礼貌地查询进入住宅小区的访客,并尽可能登记身份证,如有怀疑,应通知有关住户及有关部门。

　　(11)详细记录各有关部门领导打来的电话,认真完成领导交办的各项任务。

　　(12)若发生案件,应采取下列步骤以协助破案:

　　①立即报案并留在现场直至公安人员到达;

　　②切勿移动或容许他人移动、触摸现场物品,保留现场证据,方便取证工作;

　　③禁止任何人在现场走动,并礼貌地劝阻闲人进入现场,以方便公安人员现场调查;

　　④向公安人员提供有关案件详情。

物业管理制度4

　　一、管理制度的缺陷

　　尽管物业管理这一行业由来已久，但是在我国范围内还属于新兴行业，相关制度还不完善，这就难免在运作过程中出现各种问题。

　　1.物业管理法规不完善

　　物业管理在我国还处于起步阶段，还没有形成实际的管理工作经验，在这种情况下，很难针对居民的具体生活问题进行关注以及管理，这在某种程度上是因为有关主管部门没有制定出明确的规定，对很多方面的内容没有明确的法律条文进行约束，最终在时间的推移之下，管理工作日渐松散，致使小区环境出现污染和破坏。

　　2.缺乏完善的业主自治制度

　　由于国情不同，我国在物业领域中还没有形成完善的主管机构，相关工作的效率也很低，业主也不能够通过法律进行权益上的自我维护。

　　二、改善现状的对策

　　总体来讲，物业管理工作在我国还需要进行进一步完善，很多矛盾性问题难以通过正规手段进行根治，很多时候出现特殊情况，没有相关法律或者规定进行约束，在这种情况下，只有对先进的管理经验进行借鉴，对整个行业进行科学规划，促进行业的整体规范，这样一来，整个物业行业才能够走向正轨与规范。

　　1.平衡物业市场的供给双方

　　就目前来讲，我国在物业管理方面所应用的模式属于自建自管型，在这种情况下，管理水平较大程度上需要依赖物业公司。在这种情况下，就需要通过开发商进行规范和约束，同时发动政府进行相关规定，出台相关政策，不直接对物业管理进行行政化干预，而是通过有效监督，促使管理公司进行规范化管理。在这个过程中，需要建立一个平等的平台，使物业管理的供需双方，无论是在权力还是义务上，都能够处于平衡状态，处于平等的'位置。同时，还需要对物业管理的相关事宜进行精细化规范，明确工作流程中的每一个细节，使得管理能够拥有一个量化的标准进行评价。在这种情况下，可以使物业管理上的纠纷事件有效避免，使物业公司的工作能够有所进步。

　　2.强化业主的主体性地位

　　首先要对相关规定进行明确了解，使得业主能够明确自身权益，同时还应发挥政府的力量，明确物业管理在政府管理系统中的具体位置，一旦出现物业纠纷，政府能够及时出面，对事件发展的导向进行合理控制。同时还能够使业主认识到物业管理对于城市建设的重要作用，缓解业主与物业公司之间针锋相对的状态，在这种情况下，物业管理的状况将能够得到极大改善。[3]确立反馈机制，使得业主能够拥有对于物业管理进行评价的权力，在这种机制下，能够实现物业管理的良性运转。其次，物业公司应强化市场意识，推行商品式的服务理念，促进业主对于合理服务需求的意识，使得管理结构更加趋于合理，兼顾供需双方的实际状况及意愿。

　　三、结语

　　在我国的住宅区管理中，物业公司始终处于绝对强势的地位，在这种情况下，业主的空间被无限压缩，物业公司情绪执法，业主状告无门。面对这种现状，就应该从制度上进行思考，并作出有针对性的改革，使得整个物业管理市场能够逐渐向着国际化标准靠拢。这样一来，整个物业行业才能够逐渐步向正规，整个市场才能够处于平衡的状态。

物业管理制度5

　　物业装修管理的基本概念

　　1.物业装修，是指业主或使用人为了改善居住、办公或经营环境，对自有物业或租赁物业范围内的地面、墙面、顶棚(天花)、门窗、给排水、强弱电、有线电视、电话、宽带进行装修处理的活动和过程。

　　2.物业装修管理，是指物业管理公司依据国家相关法规和条例，受开发商或全体业主委托，对物业管辖范围的业主或使用人在装修过程中，对新建房屋的室内装修活动实施审查、监督和管理的行为。

　　物业装修管理的目的

　　规范施工行为，消除施工隐患，保证新建楼房外观的整洁和统一；杜绝新建楼房建筑主体和承重结构遭受破坏；保障新建楼房的居住安全，保障新建楼房配套设备设施的正常运行和使用，最终实现物业的保质和增质，延长物业使用寿命。

　　物业装修管理的意义

　　维护和保持房屋建筑原创设计的元素和风貌，维护环境品质，避免房屋建筑结构、外观、环境、设施设备遭受破坏和污染。

　　维护小区正常的生活、学习、工作秩序，营造小区的安定、团结、和谐氛围，维护物业管理秩序，保障物业管理服务工作的正常开展。

　　术语解释

　　1、建筑主体：

　　是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼板、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。

　　2、承重结构：

　　是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

　　3、砌体结构：

　　即用砖墙、柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重的结构，称为砖～物业管理圈；钢筋混凝土混合结构，简称砖混结构。此结构抗震性差，防渗水性能差。这是当前建造数量大、采用最普遍的结构类型。

　　4、钢筋混凝土结构：

　　即主要承重构件全部采用钢筋混凝土，并现场整体浇注而成的结构。此结构抗震性能和防渗水性能良好。这种结构类型主要用于大型公共建筑、高层建筑和工业建筑等。

　　5、剪力墙：

　　剪力墙是指墙肢的长度为厚度的5～8倍的钢筋混凝土墙。常用的有“T”字型、“L”型、“十”字型、“Z”字型、折线型、“一”字型。

　　6、异形柱：

　　异形柱是指柱肢的截面高度与柱肢宽度的比值在2～4倍，相对于正方形与矩形柱而言是异形的柱子。它包括异形柱框架和异形柱框架剪力墙，常用的有“L”型、“T”型、“十”字型。

　　7、承重墙

　　是指不但承受自身重量，同时还承受屋顶及楼板传来的荷载的墙。

　　8、非承重墙

　　不承受上部传来的荷载，也不会把荷载加载到其下的非承重墙上。通常在非承重墙墙底设置单跨梁或者连续梁来承受其荷载并把其荷载传导到相邻的承重构件上（例如：砖混中的承重墙，框架中的框架梁）。非承重墙通常还是设计上的抗震墙，如果发生地震，非承重墙将和承重墙一起承受地震力。

　　9、房屋外观：

　　是指相对于室内的外立面，准确的说，就是房屋外立面可视的部分。它包括门窗、外墙、阳台、附属结构及装饰物等。

　　10、防水工程：

　　是指屋面防水、外墙防水及厨房、卫生间、阳台防水工程。屋面防水、外墙防水的目的是为了防止雨水对室内的浸害；厨房、卫生间、阳台防水的目的是为了防止生活用水对本房屋和相邻房屋室内的浸害。

　　11、隐蔽工程

　　是指被其他建筑物遮掩的工程，具体是指地基、电气管线、供水管线等需要覆盖、掩盖的工程。由于隐蔽工程在隐蔽后，如发生问题，还需重新覆盖和掩盖，返工损失非常大，为了避免资源的浪费和当事人双方的损失，保证工程的质量和工程顺利完成，安装施工时，在覆盖和掩盖前应当通知发包人检查，发包人检查合格后，方可进行隐蔽施工。

　　12、房屋配套设施设备：

　　是指房屋除门窗、护栏外的，与房屋配套的给排水管道（空调排水管）、强电源及弱电源信号系统（照明电源、闭路线、电话线、网络线、监控）、煤气报警器、红外线防盗报警器、可视电话（非可视电话）、应急求助按钮、天然气表、管等。

　　13、房屋平面布置图：

　　是指用于指导建筑装饰装修施工的平面（水平面）设计图，它包括房屋平面结构布置（家俱、陈设摆放）设计、区域使用功能划分（如：卧室、客厅、书房、厨房及卫生间等）设计、出入通道（如：门的开启方向及通道走向）设计，其中包括某些部位使用的.材质和安装方式、要求等设计。它是按实际比例尺寸绘制的，一般采用的长度单位为公制长度单位㎜。

　　14、水电施工图：

　　是指用于指导建筑装饰装修水电施工的平面示意图，顾名思义，示意图是以示意方式进行绘制的，图形是以线条和符号连接构成的，图形一般没有准确的数值标注，只是示意大概的安装方位和形式，具体安装方法和要求，都是以文字标注及说明为主。

　　物业装修管理的基本内容

　　(一)房屋外观的管理

　　(二)主体结构的管理

　　(三)房屋防水施工的管理

　　(四)房屋配套设施的管理

　　(五)施工行为的管理

　　(六)告知和督导义务

　　(七)商业门面装修管理

　　(八)物业装修管理如何规避责任

　　（一）房屋外观的管理

　　1.任何装饰装修企业和个人在从事住宅室内装修的活动中，不得破坏房屋的外观，严禁擅自改变房屋的门、窗、阳台护栏，以及外立面墙砖、涂料颜色；

　　2.严禁在承重墙上开凿门、窗孔洞，严禁扩大承重墙上原有的门窗尺寸，严禁拆除连接阳台的砖、混凝土墙体，未经许可不得擅自在外墙上开孔和凿洞；

　　3.严禁搭建建筑物、构筑物，严禁封闭观景阳台、生活阳台，未经许可不得擅自在外墙上安装雨蓬、防盗网、晾衣杆等；

　　4.严禁随意在外墙上安装空调外机，空调外机应安装在房屋的预留位置上，或物业管理公司指定的位置上；

　　5.未经许可不得擅自在房屋外立面上安装广告牌及带有商用告示效应的标识；

　　6.严禁侵占公共区域的通道、露台和屋面，严禁在公共区域的通道、露台和屋面乱搭乱建；

　　7.严禁开挖地下室、打井。损坏物业共有设施、设备及场地。

　　（二）主体结构的管理

　　1.严禁擅自改变物业使用性质；

　　2.严禁擅自改建、重建建筑物及其附属的设施、设备；

　　3.任何装饰装修企业和个人在从事住宅室内装饰装修的活动中，不得破坏房屋的主体结构、承重结构和房屋基础，严禁在结构墙、柱、梁、板上钻孔凿槽。如因水电管线敷设，确须开孔凿槽，必须报物业管理公司，经物业管理公司审查同意后，并在物业管理公司工程技术人员的指导下进行施工；

　　4.严禁在非承重楼面砌砖体（红砖、沙砖）隔墙；

　　5.严禁改变房屋的使用功能，严禁将没有防水要求的房间或阳台改做卫生间和厨房；

　　6.吊顶龙骨及木地板龙骨固定支点钻孔，孔洞点阵不得≤600㎜，孔洞直径不得≥12㎜，孔洞深度不得≥50㎜；

　　7.房屋装修如需变动房屋结构（建筑主体和承重结构）的，必须经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，其施工必须委托具有相应资质等级的建筑施工企业承担。

　　（三）房屋防水施工的管理

　　1.防水层应涂抹在结实、坚硬、表面光滑平整、干净、干燥的基层上，并按规范要求施工，防水层应有一定的面积和厚度。防水施工完成后，应作闭水试验，试验时间应不少于48小时，并会同装修管理人员一道共同检查闭水试验情况，确认无渗漏现象后，方可后续施工；

　　2.室内装修施工，对阳台、厨房和卫生间，有较大改变的和对原防水层有较大破坏的部位，二次防水施工时应作重点和加强处理，确保无渗漏；

　　3.卫生间、厨房、阳台未作闭水试验不得回填，并不得只在回填找平层上做防水层，此方式存在严重的工艺技术缺陷和隐患；

　　4.回填找平层水泥沙浆应有足够的强度，其水泥沙浆标号不得低于1∶2，水泥沙浆厚度应≥60㎜；

　　5.卫生间地面防水必须全做，墙面防水最低点应≥300mm；若使用淋浴龙头，安装龙头的墙面防水层高度应≥1800mm，宽度是淋浴龙头左右各500mm，阴角临界墙宽度为1000mm，高度必须达到1800mm。

　　（四）房屋配套设施的管理

　　1.给水管不得暗敷在非防水地面，在通过无防水要求的区域内，应采用天、墙布管敷设方式，即采用吊顶内敷设和沿墙壁暗敷方式敷设；

　　2.给水管道安装完毕后，应作压力试验，水压不应小于9kg、稳压不应少于两小时；排水管道安装完毕后，应作冲水试验，每个管口冲水量不应少于200kg，冲水方式为容器灌冲。经压力试验和冲水试验无渗漏现象后，方可进行下一道工序；

　　3.施工临时用电，只能在漏电保护开关后端驳接。布线完毕后，各回路应作通电试验和绝缘试验，通电试验时应在漏电保护开关的保护下进行；

　　4.天然气管道、阀门、计量表，严禁装饰封闭及包裹。应裸露在外，并随时保持良好的通风状态，安装后的管道接口应作漏气检测；

　　5.燃气报警器探头接通电源后，安装在吊顶的下方，尽可能靠近和正对燃气用具，不得远离燃气用具和隐蔽安装；

　　6.燃气热水器排气管道，严禁接入厨房排烟道内，应按物业管理公司规定的位置和方式直接引向户外排放；

　　7.严禁将燃气热水器置于厨房、卫生间内，燃气热水器只能安装在生活阳台的墙壁上，相距天然气表和管道≥500㎜的位置，并将排气管道引至户外；

　　8.严禁拆卸厨房与饭厅之间的隔门，严禁将封闭式厨房改装成开敞式厨房，并随时保持厨房与户外空气的对流。厨房采用暗埋式燃气灶，应在厨柜前门上方开4～6个直径不≤30㎜的透气孔；

　　9.阳台落水主立管，严禁装饰包裹。厨房、卫生间落水主立管，如确需装饰包裹，应采用可拆卸方式，或采用红砖隔离空包方式处理，包裹时管道与砖之间应留出5～10mm间距。有检查口的楼层，应露出检查口和足够的拆卸检查口盖的空间。严禁用水泥砂浆灰填充式包裹；

　　10.可视电话及红外线监视器，不得擅自移位和改变，如需变动位置，应由原安装单位施工人员处理；

　　11.严禁移动厨房排烟道预留孔洞位置（高度和方向）。抽油烟机排烟管应规范的接入排烟道预留孔；

　　12.空调外机，应安装在预留位置上，氟里昂管敷设，应按物业管理公司统一规定规范安装，并将冷凝水管接入积水管内，严禁冷凝水散流。（注：本楼房原设计未考虑家用中央空调安装，故严禁安装家用中央空调）；

　　13.严禁拆除卧室内的阳光窗防护栏。因装修改变防护栏材质和款式，高度不得低于1000mm，其安装应牢固、可靠；

　　14.入户给水管应加设总阀，便于日常维修和检查；

　　15.严禁损坏物业共有设施、设备及场地，严禁擅自改变和移动共有设施、设备。

　　（五）施工行为的管理

　　1.任何装饰装修企业和个人在从事住宅室内装修的活动中，不得损坏公共设施设备，不得影响公共环境清洁卫生，不得影响业主的正常生活秩序；

　　2.严禁违章作业和野蛮施工，杜绝一切不文明的施工现象和行为；

　　3.严禁施工现场有违反消防法规的行为，如：吸烟、乱扔烟头、火种、不规范的使用明火、电炉（含电阻加热器）、碘钨灯取暖或烘烤物品等；

　　4.施工和照明临时用电、线及插线板的安装应符合规范，严禁乱接乱搭；

　　5.严禁在公共过道、公共区域地面上搅拌水泥、切割地砖、石材及进行木制品制作等作业；

　　6.施工用水区域，应保证在不渗漏的前提下规范用水，不得侵害和影响相邻户；

　　7.严禁将建筑装修材料堆放在公共过道及公共区域，保证公共过道及公共区域的清洁卫生及通行安全；

　　8.严禁高空抛洒，严禁影响公共卫生和公共安全的现象和行为；

　　9.严禁采用国家或政府相关部门明令禁止的淘汰产品和材料；

　　10.严禁采用国家或政府相关部门明令禁止的工艺技术和施工设备、设施；

　　11.房屋装修，如须变动房屋结构（建筑主体和承重结构）的，必须经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，其施工必须委托具有相应资质的施工企业承担；

　　12.装饰装修企业，必须按照工程建筑强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保装饰装修工程质量；

　　13.装饰装修企业，必须严格遵守施工安全操作规程，按规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。

　　（六）商业门面装修管理

　　1.门面室内装修，应严格遵守消防安全管理规定，不得擅自更改和移动报警按钮、喷淋头、温感器、消防箱等消防设施，严禁封闭和占用消防通道；

　　2.门面室内装修，严禁封闭共用管线（水、电、气、消防）井检查口、门，应留出检修空间及通道；

　　3.燃气管道安装应符合燃气安全使用管理规定，不得埋于墙内和地下，不得接近有明火和易产生静电火花的电器，应保持正常的空气流通；

　　4.商业门面装修，必须遵守附属设施使用功能规定和要求，不得超功率、超容量、超标准、超范围、超规范安装和使用，如：通电、通水、通气（天然气）、通风（换气、新风）、排水、排烟、消防水等；

　　5.商业门面室内装修，未经计可，不得擅自更改排污管道预留接口位置。不得封包检查口（疏浚口）；

　　6.室内外天棚吊顶时，在遇沉水弯、检查口（疏浚口）、消防水阀、强弱电路分线盒时，应在对应位置处预留维修检查口，洞口尺寸应小于500×500（㎜）；

　　7.使用液化气罐的门面，燃具与液化气罐相距≥5m，液化气罐存放处应保持阴凉和空气流通，存放处应设置防爆墙或安全防护装置，在入口处张贴“火源切勿接近”或“非工作人员严禁入内”等标识;

　　8.商业门面（办公用房）电器安装，应设置电源配电箱，除设置总开关（空气开关）外，各回路应单独设置空气开关，确保电力的使用安全；

　　9.使用大功率电器较多的商业门面（办公用房），并由380V三相电源变为220V两相电源使用的，三相电源负荷分配应均衡和合理。

　　（1）餐饮门面室内装修：

　　1．厨房污水进入主排水管道前，必须设置沉渣池、隔油池，避免污水中夹带的动（植）物油及碎骨、泥土、沙石进入主排污管道内，严禁将未过滤的污水直接排放入主排污管道；

　　2．店面较大的，水平排水管道长度方向≥20m的，应增置管道疏浚检查口;

　　3．厨房油烟在进入主烟道（管）前，应安装滤油及油烟净化装置，严禁将未过滤的油烟排入主烟道（管）内，严禁向小区内或门面四周直接排放油烟；

　　4．严禁将直排式和强排式热水器的排气管接入烟道内；

　　5．厨房抽油烟机，应采用低噪声高速风机或专用风机，噪声不应大于65分贝，营业时间不得超过晚上10：00点钟。

　　（2）美容美发门面室内装修：

　　1．洗发室地漏及洗涤池放水口必须加设不锈钢丝过滤网，模数不应≥2㎜；

　　2．污水进入主排水管道前，必须设置沉渣池，避免污水中夹带的发丝、发屑进入主排污管道内，严禁将未过滤的污水直接排放入主排污管道。

　　（3）门面户外装修：

　　1．门面装饰装修除严格申报审批外，户外装修（门额、门柱、户外广告等），应严格按物管统一要求进行设计及施工。户外装修方案，未经申报和审核，不得擅自和违规施工。不得个性张扬，必须服从整体规划和管理要求；

　　2．门面户外装修，严禁侵占公共过道和路面。门额和门柱装修，不得超过相邻户彼此间分隔线。未经许可，不得擅自更改原路面整体形式和效果；

　　3．门面户外装饰装修，未经计可，不得擅自改变原始结构和开状，不得擅自增加附属构筑物，不得侵占相邻门面的位置和影响相邻门面的装修效果；

　　4．门面空调安装，应遵守物管的规定和要求，安装前应将安装方案报物管审核，并在物管有关人员的现场指导下进行。

　　（七）告知和督导义务

　　1.装修管理人员，应将小区物业管理规定及相关管理办法，详细的介绍给前来办理装修申报的业主、租赁人或装修公司人员。

　　2.装修管理人员，有权利和义务，将装修公司情况或装修公司的施工情况告知业主。

　　3.装修管理人员，应将装修方案中或施工中不合理的工艺和工程隐患告知业主。

　　4.装修管理人员，应将装修的禁止行为和相关的注意事项告知业主和装修施工人员。

　　5.装修管理人员，有权利和义务，维护装饰装修管理规定，维护业主利益，对装修施工中的违规行为予以及时的纠正，并督导业主或装修施工人员进行整改。

　　6.装修管理人员，对检查中发现的质量问题和隐患，应及时的跟进和处理，并及时的督导和予以解决。

　　7.装修管理人员，对业主和装修施工人员提出的询问和求助，应予以当面的解释和指导，对难以陈述问题，应亲临施工现场予以帮助和督导。

　　（八）物业装修管理如何规避责任

　　1．认真履行告知义务：

　　物业装修管理，必须将物管公司装修管理的相关规定和《房屋装修禁止行为和注意事项》告知业主和装修施工人员。

　　2．依理依法的管理：

　　物业装修管理，必须依据政府有关部门的规定和小区《管理规约》进行装修管理。

　　3．坚守管理职责：

　　物业装修管理，必须认真履行自己的管理职责，必须做到违规必查、违规必禁、违规必究。

　　4．不得混淆管理范围：

　　物业装修管理，必须清楚物业装修管理的范围和性质，必须清楚物业装修管理只是装修行为管理而非装修质量管理，装修验收只是行为验收而非质量验收。

　　5．不可参与装修业务的推荐和介绍：

　　物业装修管理，不得强制性的向业主推荐和介绍装修公司和推销装修材料。

　　6．不得无原则的干预业主装修事务：

　　物业装修管理，不得无故的对业主或装修施工人员进行管、卡、压，或进行与物业装修管理无关的事。

　　对装饰装修违规现象的处理

　　1.对违反《装修施工管理服管理协议》、《装修施工现场管理规定》的装饰装修企业或个人，应当面给予批评教育，情节严重的给予口头警告或书面警告，造成严重后果的责令其检查、消除影响、赔偿，或清退离场，不得在本小区继续施工；

　　2.对违反了《装修房屋的禁止行为和注意事项》的装饰装修企业或个人，应立即予以制止和纠正，情节严重的责令其停止施工，造成严重后果的责令其检查、消除影响、赔偿，或清退离场，不得在本小区继续施工；

　　3.对装修管理员的管理，执意不予理采的装饰装修企业或个人，物管公司有权采取法律诉讼方式予以解决；

　　4.对违反了《住宅室内装饰装修管理办法》、《物业管理条例》的装饰装修企业或个人，除立即停止违章规施工外，责令其限期恢复和整改，情节严重并造成重大后果的上报相关行政部门进行处理；

　　5.在实施物业装修管理的过程中，物业管理企业和装修管理员，只能依据建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》和国务院令第504号《物业管理条例》之规定行使其权力，履行其应尽的职责和义务；

　　6.在物业装修管理活动中，物业公司拥有审查、监督和管理的权力和义务，拥有对一般违规行为的处理权，如：责令其停工和整改等。绝没有行政职能部门的处罚权。物业管理公司，对装饰装修企业或个人的违规现象和行为有制止、纠正、举报、投诉的权力和义务；

　　7.在物业装修管理活动中，对严重违反国家相关规定的施工行为，除强行的予以制止外，应及时的将情况上报行政主管部门处理。

　　装修管理员的素质要求

　　（一）熟悉物业基本概念及装修管理基本概念；

　　（二）熟悉物业管理相关的法律、法规和政策；

　　（三）熟悉相关的建筑装饰装修施工技术规范、工艺流程和施工验收标准；

　　（四）熟悉辖区环境以及配套的设备设施，熟悉辖区环境布局及房屋结构；

　　（五）熟悉燃气安全使用管理规定、消防管理条例及相关安全生产条例；

　　（六）熟悉本岗位业务内容及工作流程，具有一定的建筑装饰装修专业基础知识，具有一定的制图和识图能力；

　　（七）具有一定的书写能力和口头表达能力，能规范的书写与之相关的技术作业文件和说明；

　　（八）具有规范的、文明的行为举止，能做到礼貌待人，并具有一定的组织能力和协调能力；

　　（九）能准确的掌握和执行相关的法律、法规和政策。

　　装修管理员的职责

　　（一）具有高度的责任心和热情的服务意识，具有专业的职业素养；

　　（二）严格遵守和执行国家相关的法律、法规和政策，准确的执行和运用相关的建筑装饰装修施工规范及标准；

　　（三）严格审核装修方案，在审核中对违反法规和条例明令禁止的行为和注意事项，应予以提示和制止，并在原装修方案图中予以纠正和注释；

　　（四）在装修巡查中，对未按装修审核内容及修正意见施工的装饰装修企业或个人，应立即予以制止和纠正，尽可能地避免给业主或相邻户造成重大经济损失和留下质量安全事故隐患；

　　（五）在装修巡查中，对违反施工安全操作规范和消防规范行为的装饰装修企业或个人，应立即予以制止和纠正，尽可能地避免重大施工事故和人员伤亡事故的发生；

　　（六）在装修巡查中，对违反小区管理规定行为的装饰装修企业或个人，应立即予以口头警告或书面警告；

　　（七）坚守岗位、坚持原则、履行职责，认真作好装修审核记录和装修巡查记录，认真填写整改通知书，并做到及时追踪、督导和检查；

　　（八）及时协调和处理好装修施工中出现矛盾和问题；

　　（九）负责解答业主对小区物业装修管理事宜的询问，做到悉心指导、耐心解释、热情服务，并及时处理业主的报事和求助。

　　装修管理控制程序

　　1.0目的：

　　规范装修管理工作，维护楼宇安全和房屋外观的统一和协调，确保公共环境、设施的运行正常和使用。

　　2.0适用范围：

　　适用于住宅小区、别墅、商住区、写字楼物业装修的管理工作。

　　3.0职责：

　　3.1管理处主任负责小区装修申请的审批及重大违章装修的处理。

　　3.2楼栋管理员负责业主装修申报及装修资料的收集、整理、归档。

　　3.3装修管理员负责装修方案初审，管理处工程部主管或房地产公司工程部负责技术上的审批。

　　3.4装修管理员负责装修竣工验收。

　　3.5装修管理员、秩序护维护员、楼栋管理员负责装修巡视，装修跟进、装修现场监管，对装修过程中各环节进行控制。

　　3.6秩序护维护员负责装修消防、安全的巡视和检查。

　　3.7客户服务中心收费员负责装修相关费用的收取。

　　4.0程序：

　　4.1装修申请

　　4.1.1业主提出装修申请时，应提供装修施工设计方案图（指平面布置图、单元立面图、空调安装图、照明（开关、插座）线路图、给排水施工图等）和相关技术资料，业主应按《装修申报登记表》要求如实填写各项内容。

　　4.1.2如业主委托装修公司装修，装修公司应提供加盖装修施工单位公章（必须是鲜章）的营业执照、资质证书复印件各一份。

　　4.1.3如租赁户（物业使用人）装修申请时，应出具《租赁合同》原件及业主同意装修的有关证明。

　　4.1.4如业主或租赁户自行装修，应与物业公司签订《装修承诺书》。

　　4.1.5商铺门面、娱乐场所装修申请时，申请人（业主或租赁户）应提供消防部门的审批文件。

　　4.1.6装修管理员确认业主和租赁户身份后，向申请人提供物管公司《装修施工现场管理规定》、《房屋装修的禁止行为和注意事项》等文件。

　　4.2 装修审批

　　4.2.1装修管理员应认真审查如下事项：

　　4.2.1.1装修设计是否对房屋结构、外墙立面、公共设施设备造成改动、破坏。

　　4.2.1.2装修是否存在有严重的消防隐患。

　　4.2.1.3是否有其他违章情况。如：乱搭乱建、改变房屋使用功能、打凿共用墙等。

　　4.2.2初审合格后，报管理处主任及房地产公司工程部作技术审批，审批工作在三个工作日内完成。

　　4.2.3装修管理员负责将审批后的装修申报情况通知业主，对需要业主修改装修设计的，应告之业主修改。

　　4.2.4 装修申请获得批准后，装修管理员应通知业主到客服中心办理有关手续，交纳相关费用，参照《装修收费一览表》：

　　4.2.4.1业主应交纳一定数额的装修保证金和垃圾清运费。

　　4.2.4.2装修施工单位交纳一定数额的装修保证金和施工人员证件工本费。

　　4.2.4.3装修施工单位将施工人员照片（两张）和身份证复印件交客服中心，办理（临时出入证）和施工人员基本情况登记。

　　4.2.4.4施工人员（临时出入证），分正、副两证，正证由施工人员随身携带，副证进入小区时交门卫临时保存。

　　4.2.4.5装修相关费用完清后，发放《施工许可证》，通知工程部开启该户水电，告知业主可以进场装修施工。

　　4.3施工期间的管理

　　4.3.1装修施工期间，装修管理员、秩序护维护员、楼栋管理员应每日至少巡查一次装修施工情况，并将检查情况，记录于《装修巡视检查记录表》。秩序护维护员严格按照小区有关管理规定，对施工人员进行秩序维护管理。

　　4.3.2发现下列情况，装修管理员、秩序护维护员、楼栋管理员按本程序4.5项办理。

　　4.3.2.1未按规定张贴《施工许可证》的；

　　4.3.2.2未按规定的施工时间施工的；

　　4.3.2.3超出申报范围内的装修项目或擅自更改装修审批内容的；

　　4.3.2.4违反装修管理规定及国家相关规定的；

　　4.3.3业主或装修施工人员，就装修事宜提出请求协助或帮助时，装修管理员应予积极的支持和配合，在详细了解业主提出的请求后，及时的给予帮助和处理。

　　4.4装修竣工验收

　　4.4.1装修施工结束后，业主或施工单位应向管理处提出装修验收申请。

　　4.4.2装修管理人员、业主或施工单位现场负责人对装修工程进行现场验收。装修无违章情况，按以下程序办理，如发现违章情况，按本程序4.5项办理。

　　4.4.3竣工验收合格的，由装修管理员、管理处主任在《装修竣工登记表》内“验收意见”栏签署“初验合格”，并签署姓名和日期。

　　4.4.4施工人员撤场时，客服中心收回《临时出入证》，如有丢失，出入证押金不予以退还。客服中心应通知门岗该户装修人员已清场。

　　4.4.5 装修验收合格，并已入住三个月，业主应申请装修复验，装修管理员应到现场复验，如无问题。由装修管理员、管理处主任在《装修竣工登记表》“二次验收意见”栏签署“复验合格”后，经公司经理审批，由财务退还业主或装修施工单位的装修保证金。

　　4.5违章装修的处理

　　4.5.1装修施工期间或装修竣工验收中，发现违规装修行为的，装修管理员应立即要求违规整改，并视其情况，按以下方式进行处理：

　　4.5.1.1批评教育，责令立即整改。

　　4.5.1.2出具《装修整改通知书》，限期整改。

　　4.5.1.3出具《装修验收整改通知书》，限期整改。

　　4.5.1.4情形严重的报公司经理批准，实施停电停水，强行制止违规及侵害行为。

　　4.5.1.5要求损失赔偿的，报公司经理批准。

　　4.5.1.6情形特别严重的，除强行停止施工外，报相关行政部门处理。

　　4.5.2装修施工验收时，如发现业主违章装修的，装修管理员，应对违章装修给楼宇安全、美观造成的危害程度做出评估，并视情况请示公司经理同意后，列清扣款数额，由财务按以下方法进行扣款，扣款顺序为：

　　4.5.2.1首先从业主或装修施工单位装修押金中扣款。

　　4.5.2.2业主或装修施工单位装修押金不足以补偿扣款的，由业主支付现金方式给予赔偿。

　　4.5.2.3对严重违反装修管理规定的，且又拒绝整改的业主或装修施工单位，装修管理员按规定不予验收，并拒签《入住许可证》。

　　4.6 装修档案管理

　　4.6.1装修竣工，通过验收，由客户服务中心片区楼管员收集、整理装修管理资料，统一归档。

　　4.6.2装修档案管理按公司有关文件管理规定执行。

　　5.0相关支持及参考文件

　　5.1 《物权法》

　　5.2 《物业管理条例》

　　5.3 《住宅室内装饰装修管理办法》

　　5.4 《管理规约》

　　5.5 《物业管理服务合同》

　　5.6 《装修施工管理服管理协议》

　　5.7 《业主手册》

　　5.8 《装修施工现场管理规定》

　　5.9 《房屋装修的禁止行为和注意事项》

　　6.0相关记录表格备案文件

　　6.0.1《装修委托书》

　　6.0.2《装修申报表》

　　6.0.3《装修承诺书》

　　6.0.4《装修许可证》

　　6.0.5《装修收费一览表》

　　6.0.6《装修申报情况记录表》

　　6.0.7《装修动态一览表》

　　6.0.8《施工人员登记表》

　　6.0.9《装修巡视检查记录表》

　　6.1.0《装修整改通知书》

　　6.1.1《装修竣工验收表》

　　6.1.2《入住许可证》

物业管理制度6

　　科学的、规范化的档案管理能有效地为xx农贸市场及公共设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。xx农贸市场作为高档住宅项目，其档案资料是十分繁杂的，我们拟采取系统化、科学化、信息化的科学管理手段，明确指定档案管理人员，抓住档案资料的'收集、整理、归档、利用四个环节，对所有档案资料进行严格、科学、集中的管理，达到提高物业管理水平、更好地服务业户的目的。

　　1.物业资料管理流程:

　　收集:工程技术、维修、改造资料;

　　证件、装修审批表;

　　历次管理活动书面、音像记录

　　整理分类:产权资料;

　　技术资料;

　　管理规章及内部管理制度;

　　历次管理工作资料、记录;

　　业委会文件、通知、资料、活动记录;

　　财务帐表及分布方案

　　归档:按国家示范住宅小区标准及评分细则及iso9001(20xx版)质量体系标准建立双档制。

　　利用:按权限取用，领取时登记，使用后立即归还。

　　2.档案资料的分类检索

　　(1)开发建设单位移交档案资料

　　1)产权资料

　　项目批准文件

　　用地批准文件

　　建筑执照

　　拆迁安置资料

　　2)技术资料

　　xx农贸市场规划图

　　建筑施工图

　　竣工图

　　a.总平面图

　　b.单体建筑、结构、设备竣工图

　　c.消防、附属工程及地下管网竣工图

　　地质勘测报告

　　工程合同

　　开、竣工报告

　　工程预决算

　　图纸会审记录

　　工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)

　　隐蔽工程验收签证

　　沉降观察记录

　　竣工验收证明书

　　钢材、水泥等主要材料的质量保证书

　　新材料、构配件的鉴定合格证书

　　水电、卫生器具等设备的检验合格证书

　　砂浆、混凝土试块试压报告

　　供水试压报告

　　3)物业资料

　　xx农贸市场基本资料

　　xx农贸市场分项资料

　　商业配套资料

　　娱乐设施资料

　　(2)管理处自建档案资料

　　1)业户资料

　　a.业户基本情况

　　b.产权证书复印件

　　c.各项签约文件

　　2)日常管理资料

　　a.环境管理记录

　　a.日常巡查记录

　　b.垃圾清运记录

　　c.消杀记录

　　d.噪音检测记录

　　b.保安管理记录

　　a.日常巡查记录

　　b.交接班记录

　　c.值班记录

　　d.物资搬运放行记录

　　e.紧急事件处理记录

　　f.车辆进出记录

　　g.夜间查岗记录

　　c.车辆档案

　　a.车辆详细资料

　　b.车位使用协议

　　d.装修管理资料档案

　　e.维修服务档案

　　a.维修委托单

　　b.维修服务回访记录

　　f收费管理档案

　　a.管理费收支公布表

　　b.管理处与外单位签订的各类合同

　　c.其它

　　g.设备管理档案

　　a.公用设施保养维修记录

　　b.机电设备保养维修及运行记录

　　c.设备分承包方维修保养记录

　　d.设备设施巡视检查记录

　　e.设备台帐

　　h.业户意见调查、统计记录

　　i.业户访问记录

　　j.业户投诉及处理记录

　　k.员工管理档案

　　a.员工个人详细资料

　　b.员工培训考核记录

　　c.员工业绩考核记录

　　d.员工内务管理检查记录

　　l.培训档案

　　a.培训计划及实施记录

　　b.培训考核及跟查记录

　　c.军事训练及消防演习记录

　　m.行政文件

　　a.政府部门文件

　　b.公司规章制度、通知、通报等文件

　　c.公司荣誉资料

　　n.其它

　　3、档案、资料使用流程:

　　4、档案资料收、发管理程序

　　(1)公司重要资料(如开发建设单位提供的资料)接收必须经过管理处主任或其指定负责人验收，完善交接手续后方能分卷归档。

　　(2)日常管理文件按照公司制定的文件管理程序进行发放及接收，并分卷归档。

　　5、秀嘉农贸市场档案资料管理要求

　　(1)采用多种形式的文档储存方式，如电脑磁盘、光碟、录像带、录音带、胶卷、照片、图表等，并采用相适应的保管、储存方法。

　　(2)尽可能把其它形式的档案资料转化为电子档案储存，便于查找和利用。

　　(3)电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类管理，并定期按相关管理流程清除过期失效文件。

　　(4)原始文件按照文件使用性质及重要性进行分类，并编制相应的文件目录。当文件状况有所变动时，应及时调整目录的有关内容，以保证查阅者及时找到有效的文件。

　　(5)档案的鉴定必须由管理处指定人员负责，对档案是否有效、作废、复印份数以及保存期限、保存数量等做出决定，未经授权人士无权决定。

　　(6)档案按不同业务性质分块，以内容分类，统一编号，登记造册，编辑目录，分类保存。

　　(7)档案保管必须有专人负责，以达到文档管理要求，必须做到档案标识清晰，分类明确，易查找;档案出室必须由授权人员经过登记后方可借出，文件借阅者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毁等，否则追究相关责任;档案入室时必须经过检查，如有轻微破损应立即修补，损坏严重需追究借阅人员的责任。档案管理人员应定期检查档案借阅情况，以便及时收回在外文件，防止因管理疏忽所导致的文件丢失和泄密。

物业管理制度7

　　岗位职责：

　　1、直接上级:护卫主管。

　　2、认真做好交接班质量记录,按时交接班。上岗前按市场物业管理处的要求整理好自己的仪容仪表,热情礼貌服务。爱护公物及岗位上的各种设备。

　　3、服从命令,听从指挥,坚决执行上级的一切指示,做好各项安全工作。

　　4、对日常安全工作进行自检。

　　5、熟悉当值岗位的地形地物,熟悉市场的基本情况(包括楼层结构、消防、监控等器材与经营者及业主入住情况等)。

　　6、巡查市场各楼层的房间门、走道、消防通道、电梯间、设备间、消防间、配电间等有无异常情况。

　　7、巡查消防、监控等器材设备是否完好、有无短少,供水、供电系统有无跑、冒、滴、漏异常情况及气味。

　　8、查看是否有可疑人员、可疑情况等,对在巡查中发现的重大情况或重大问题,必须立即上报,按规定和管理权限作相应的应急处理。

　　9、巡查施工人员是否佩带临时出入证,是否按装修管理规定要求、规范施工(特别是动火施工),是否有非该作业区域的`人进入,是否有乱扔装修垃圾等情况。

　　10、消防通道是否畅通,有无侵占公共部位现象,电梯运行是否正常。

　　11、管理好市场内的安全标识。

　　12、严禁以任何形式向经营者及业主索要财物、小费。不得无故脱岗、离岗。

　　13、完成领导交办的其他任务。

物业管理制度8

　　管理处的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的.服务来保证业户的需求树立企业的形象。

　　管理处经理负责日常服务与联系工作，对管理处业户接待的服务质量进行检查、指导。

　　1。日常服务与联系的内容

　　1。1日常服务内容

　　1。1。1维修保养服务；

　　1。1。2绿化养护服务；

　　1。1。3治安消防服务；

　　1。1。4环境卫生管理服务；

　　1。1。5停车管理服务；

　　1。1。6特约服务；

　　1。2日常联系内容

　　1。2。1小区中设置业户联系箱，每天定时开箱；

　　1。2。2设立投诉电话接受业户的投诉；

　　1。2。3及时回访业户征询意见。

　　2。日常服务与联系的质量控制

　　2。1业户人员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意见，满足合理要求，及时提供各类服务。

　　2。2每半年至少开展一次公益性活动，事先做好可行性调研，报计划并做好策划，事后要分析小结，使该项工作不断改进提高。

　　2。3业户接待要做好清洁、绿化、停车工作巡检，保证服务质量。

　　3。日常服务与联系的质量要求

　　质量要求以《物业管理条例》为依据，以济南市物业行业服务规范为依据，严格按各项服务的管理制度及标准进行操作，做到业户评议满意率90%以上；业户投诉率万分之五以下；投诉处理率100%。

物业管理制度9

　　一、20xx物业管理制度

　　（一）、安全职责

　　1、严格执行公司的各项管理制度；

　　2、负责制定各项安全护卫职责制度，根据实际情况进行指导和检查，对公司管理区域实施安全监督；

　　3、负责小区消防设施的监护和公共服务场所安全防范的督察；

　　4、做好公司管理区域内的管理工作，涉及违法案件的药及时移交派出所，业务上自觉接受派出所指导；

　　5、查处公司管理区域内因员工玩忽职守而发生的治安、刑事案件和火灾事故；

　　6、建立健全和管理好系统档案资料；

　　7、抓好护卫队思想政治教育和业务技能培训；

　　8、做好新接物业护卫工作人员的岗位设置和物品配备的统筹策划工作；

　　9、完成领导交办的其他任务。

　　（二）、护卫岗位职责

　　1、护卫员上岗必须穿着统一制服，佩戴统一的工号，仪容严整；

　　2、纠正违章时必须先敬礼，做到文明服务，礼貌待人；

　　3、上岗时要认真检查设备、设施，认真做好安全防范工作，发现不安全因素应立即查明情况，排除险情，并及时报告领导，确保小区的安全；

　　4、坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要勇于与之斗争并设法将其抓获；

　　5、熟悉本岗位任务和工作程序，预防案件、事故发生，力争做到万无一失；

　　6、爱护设施设备、公共财物，对小区的一切设施、财物不得随便移动及乱用；

　　7、熟悉小区的消防系统及消防器材的安装位置，掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理；

　　8、值班时间，对岗位内发生的各种情况要及时认真处理，并作好记录；

　　9、熟悉小区内公共设施情况，巡查、登记公共设施完好及损坏情况；

　　10、严格执行交接班制度，认真做好交接记录；

　　11、对进入小区内的可疑人员、可疑车辆要进行盘问和检查；

　　12、对进入小区内的`陌生车辆要进行登记；

　　13、对发生在护卫区的刑事案件或治安案件，有保护现场、保护证据、维护秩序及提供请客的职责；

　　14、熟悉本管理区域内公共设备、设施及业主的基本情况；

　　15、认真完成领导交办的其他任务。

　　（三）、电梯服务标准

　　1、电梯公司维保人员依据《电梯维护养护标准》，对小区电梯实施维修保养。

　　2、轿厢内须张挂“电梯服务标准”、和“乘梯须知”；

　　3、执行北京市房屋电梯运行标准：18小时运行，24小时有人值守；

　　4、司机须持证上岗，统一工作服，礼貌待客，按时交接班，认真填写运行记录；

　　5、维修保养及时，严格执行保养规程，认真填写保养记录

　　6、轿箱环境整洁明亮，不得有油污，垃圾等。机房干净，整洁，各种应急设施，抱闸扳手，盘车轮，灭火器等齐全有效。

　　7、按计划进行大、中修，并提前２天通知管理服务中心，经同意方可实施。

　　（四）、安全质量管理

　　1、电梯公司质管部门定期对小区电梯维保工作进行安全检验并填写《年度电梯安全普查表》，电梯维修质量实行内检，互检，专职验检制度，填写《电梯维修保养检查验收摘要》确保电梯维修质量，电梯运行安全可靠。

　　2、电梯公司定期对电梯进行检查填写《电梯运行维修（周）检查表》。

　　3、维修、保养电梯时应在电梯基站张贴或挂立告示牌，并做好安全防护措施。

　　4、电梯设备出现停电、故障、火灾、浸水等紧急情况时，启用《电梯故障应急方案》。

　　（五）、电梯设备档案管理

　　1、电梯运行及保养、修理过程的记录表应建档，保存期为两年。

　　2、建立电梯设备台帐及设备清单，妥善保管电梯安装，调试等原始资料。

　　法律规定：

　　《物业管理条例》

　　第二十一条，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　第二十二条，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

物业管理制度10

　　1.目的

　　为了保障住宅区的房屋结构完好和外观优美、统一、配套设施完好,维护广大业主的合法权益。

　　2.适用范围

　　管理片区内住宅、商铺的装修设计审批与施工监督。

　　3.管理内容

　　3.1住宅装修必须办理装修申报手续。

　　3.2住宅装修必须保证结构安全和外观统一。

　　3.2.1不得擅自改变房屋的结构、功能、外墙的颜色。不得擅自对室内的阳台、露台、通道等进行任何改动。

　　3.2.2为保护整个小区的美观、整齐,凡统一安装施工的设施,如外门、窗、阳台、露台等,不得进行任何改装。吸排油烟机、空调等应安装在物业管理公司规定或指定位置。

　　3.2.3不得在室内现浇水磨石及铺设10cm以上、容重大于700kg/m3砖、板等材料,如有导致房屋损坏,甚至保修、保险失效以及施工过程中造成的'人员人身事故,均由当事人负责。

　　3.3装修施工须遵守以下规定:

　　3.3.1住宅装修施工时间:每日施工时间为:(8:00-12:00,14:00-

　　18:30)在法定休息日和规定时间外施工,必须事先征得物业管理公司同意且静音作业。

　　3.3.2装修施工人员必须佩戴施工人员《出入证》进出装修房间。

　　3.3.3若利用电梯运输装修材料及工具,需按规定使用。

　　3.3.4施工过程中所产生的装修垃圾,每日应清理出户并倒在指定地点。不得乱堆乱放,不得占用公共区域堆放建筑材料。严禁从楼上抛弃垃圾和任何物品。

　　3.3.5装修施工用电、用水,住户不得私自在户外接驳。因装修造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损坏公共设施等,应由装修队负责修复和赔偿。

　　3.3.6住户申请装修需到管理处客服中心领取:《装修审批表》一份。《装修管理规定》一份。住户填好《装修审批表》,并提供装修队营业执照复印件1份、装修设计方案1套,将以上资料交管理处客服中心,由工程队主管审批。装修户与装修队施工负责人应到管理处交装修保证金2000元、垃圾清运费3.00元/平方米,费用缴清并登记在《装修情况汇总表》上后才能领取盖有管理处指定印章的《装修许可证》,此《装修许可证》要求装修队贴于住户进户门外侧,装修施工人员由负责人或业主办理《出入证》,并在《装修施工人员统计表》上登记,装修工人凭此证进入装修户内施工。

　　3.4住户装修完工后,经管理处验收,无违章或渗漏、堵塞、损坏等情况,并入住二个月后可退还保证金;否则,应从保证金中扣除赔偿费用,多退少补。保证金管理参见《装修保证金及押金管理规定》。

　　3.5管理处工程维修人员和片区管理员跟踪监督,每周二次定期到施工现场巡查,填写《装修巡查表》。保安巡逻员或班队长每天抽查,填写《巡查记录表》。工程维修人员在巡检中,若发现有超越审批范围的施工情况,由工程维修队人员发出《违章整改通知单》限期整改。发出《违章整改通知单》的情况应在《装修巡查统计表》上留下记录。若有动过防水层的出现渗漏情况,应限期装修队进行整改。

　　3.6保安队对施工人员的出入及在小区内的活动管理参见《出入证管理规定》和《小区内人员违规处理条例》。

　　3.7竣工验收时,由工程维修队负责人或管理员在《装修验收表》上签字。

　　3.8保安部应将定期检查与突击检查相结合,对各房内人员及其出入证件进

　　行核查,清理无证及串房人员,按照《出入证管理规定》、《小区内人员违规处理条例》予以处理、记录。

　　4.相关文件和质量记录

　　4.1《出入证管理规定》

　　4.2《小区内人员违规处理规定》

　　4.3《装修保证金及押金管理规定》

　　4.4《装修管理作业规程》

　　4.5《装修审批及竣工验收表》

　　4.6《装修许可证》

　　4.7《装修情况汇总表》

　　4.8《管道通水试验记录》

　　4.9《装修人员登记表》

　　4.10《装修巡查表》

　　4.11《违章整改通知书》

　　4.12《装修巡查统计表》

　　4.13《关水试验记录》

　　4.14《冷、热水管试压测试记录》

　　4.15《出入证》

物业管理制度11

　　一、核内容

　　1.整形造型:

　　(1)乔木剪下重枝、内生枝、溢木造型;

　　(2)地被草保持4~8厘米。

　　2.施肥:均分无重无漏。

　　3.浇水:100%均匀。

　　4.除杂草:纯度90%以上。

　　5.补缺:

　　(1)保证人均绿化0.5平方米以上;

　　(2)绿地率37.5%以上。

　　(3)绿化覆盖率98%以上。

　　6.杀虫:清秀成荫、鲜花飘香。

　　7.保洁:保洁率达97%以上。

　　二、考核标准

　　1、绿化主管巡视抽查一至二次;

　　2、每周由管理主管抽查一至二次;

　　3、每日评比一次,每半年管理处评比一次。

　　三、奖惩

　　1、内容扣5分以下,由管理处发足承包金;

　　2、考核内容扣分10分以上,扣发承包金20%;

　　3、考核内容单项零分,扣发承包金50%;

　　4、连续两个月不合格者解除承包合同,并扣发一个月承包金。

物业管理制度12

　　一、科学化、制度化、规范化、高起点

　　现代商务楼技术含量高，管理范围广，不能只凭经验办事。要积极探索制定并不断完善一套覆盖各个方面的管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，管理与服务走上科学化、制度化、规范化的轨道;要有高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要求。只有这样，才能达到好的管理效果。

　　二、加强治安防范，严格出入管理制度，建立客户档案

　　商务楼的安全保卫工作很重要，它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。由于商务楼一般在办公时间都是开放的，所以治安管理难度大。必须加强治安防范，建立和健全各种值班制度，坚持非办公时间出入大楼的检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持下班交接检查制度。加强前门、后门的警卫及中央监控，坚持24小时值班巡逻，力求做到万无一失。同时，应全面建立客户档案，熟悉业主、租户情况，增加沟通了解，做到时时心中有数，确保业主、租户人身和财产的安全。

　　三、加强消防管理，做好防火工作

　　由于商务楼规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大，加之高层建筑承受风力大和易受雷击，所以火灾隐患因素多。因此，商务楼防火要求高，应特别加强对消防工作的管理。一定要教育员工、业主、租户遵守用火、用电制度，明确防火责任人，熟悉消防基本知识，掌握防火、救火基本技能;加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，消除事故隐患。

　　四、重视清洁管理

　　清洁好坏是商务楼管理服务水平的重要体现，关乎大厦的形象。由于商务楼一般都采用大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰，所以清洁难度大，专业要求高。为此要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。同时要加强经常性巡视保洁，保证大堂、电梯、过道随脏随清，办公室内无杂物、灰尘，门窗干净明亮，会议室整洁，茶具清洁消毒。

　　五、强化设备管理设施的维修保养

　　设备、设施的正常运行是商务楼运作的核心。应重视对商务楼水电设施(包括高低压变电房，备用发电房，高低压电缆、电线，上下水管道等各项设施)的全面管理和维修，供水供电要有应急措施。应特别注重对电梯的保养与维修，注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。要有健全的检查维修制度，要对公用设备、公共场所，如大厅、走廊、电梯间等定期检查、维修维护。对业主、租户的`设备报修要及时处理，并定期检查。要做到电梯运转率不低于98%，应急发电率达到100%，消防设备完好率达到100%。

　　六、设立服务中心，完善配套服务

　　管理就是服务。为方便客人，满足客人需要，商务楼应有配套的服务，设立服务中心。帮助业主、租户办理入伙和退房手续，解决相关问题;提供问讯、商务等各类服务，包括提供一些日常性服务，如协助接待来访客人，回复电话问讯，提供打字、传真、复印及订票服务等;提供其他可能的委托服务，如代客购物、代送快件等。

　　七、加强沟通协调，不断改进工作

　　要加强与业主、租户的沟通，主动征询、听取他们对管理服务工作的意见与要求，认真接受、处理业主、租户的投诉，及时反映、解决他们提出的问题。要谨慎对待，协调好各方关系，协调配合好政府各部门的工作，还要不断改进各项管理，使各项工作指标达到同行业先进水平。

物业管理制度13

　　岗位职责：

　　1、直接上级:项目经理。

　　2、做好本班各种质量登记处的记录、反馈。

　　3、对日常工作进行自检和互检,做好标识。

　　4、坚守工作岗位,按规定着装并佩戴工作证,仪表端庄,精神饱满,全天候热情为经营者及业主服务。

　　5、管理好各机电设备正常运行,保证市场用电设备每天都处于最佳状态,为经营者及业主创造理想的生活环境。

　　6、重要机房严格遵守门禁制度,保持室内卫生整洁。

　　7、负责市场的各项设备及管道的保养和维修,每天必须进行日常的清洁、保养和巡视检查,并做好保养记录。

　　8、积极参与改造完善公共设施及配套设施,对经营者及业主的'装修咨询提供技术上的建议和监督工作。

　　9、发现用电设备运转过程中的异常现象,要立即报告上级,对突发性故障应以最快时间修复,减低对经营者及业主工作生活的影响。

　　10、坚持修旧利废,控制能源降低成本,提高效益,热情为经营者及业主提供优良服务。

　　11、服从分配,工作认真,完毕有记录。

　　12、讲文明,有礼貌,接受监督,经营者及业主投诉立即解决,重大问题立即向上级报告。

　　13、努力学习业务知识,熟悉图纸资料,提高工作能力、应变能力。

物业管理制度14

　　1.目的:通过正确使用、保养和严格的管理,延长机械之使用寿命,节约成本,提高效率。

　　2.适用范围:适用于专业清洁机械的操作。

　　3.内容:

　　3.1洗地机:用于硬性地面清洗。

　　3.1.1操作程序:

　　3.1.1.1装地刷与针盘,并使地刷与针盘按逆时针方向旋转。

　　3.1.1.2按比例往水箱内注入清水和清洁剂。

　　3.1.1.3插上电源,按下调节开关,将手柄杆调至适合自己的高度。

　　3.1.1.4从最靠电源插座的地方开始操作机器,防止机器压过电线。

　　3.1.2注意事项:

　　3.1.2.1工作时必须避免刷子接触电源线,以免电源线卷进刷子内。

　　3.1.2.2开动洗地机时,电源线要在操作者的背后。

　　3.1.2.3使用清洁剂时,注意不要让水弄湿马达。

　　3.1.2.4使用完毕,要注意安全,不要随便使手离开手柄,放开操纵杆,等机器完全停止后再切断电源,卸下地刷与针盘。

　　3.1.3保养工作:

　　3.1.3.1使用完毕,把机身及配件清洗干净。

　　3.1.3.2用干净布擦净机器、电线,将电线绕回机挂钩,机器必须存放在干燥地方。

　　3.2吸尘机:用于地面、地毯、墙面等较平整部位吸尘的专用清洁设备。

　　3.2.1操作程序:

　　3.2.1.1把软管接驳在机身上,插入220伏电源。

　　3.2.1.2开动时按顶上的开关按钮。

　　3.2.1.3吸硬地面时,把吸嘴毛刷伸出,吸地毯时毛刷收入吸嘴内。

　　3.2.2注意事项:

　　3.2.2.1使用前,检查机内尘袋是否已清尘。

　　3.2.2.2使用后,检查尘袋,如满尘需倒尘,用另一吸尘机吸去机内及尘袋外微尘。

　　3.2.2.3干性吸尘机,切勿把水份吸入机内。

　　3.2.3保养工作:

　　3.2.3.1使用完毕后切断电源,取下软管和管夹头,将绕好的`电线挂于机身外壳。

　　3.2.3.2将软管松开卷成一圈,或挂在墙上。

　　3.3吸水机:专用于清除积水。

　　3.3.1操作程序:

　　3.3.1.1把软管接驳在机身,插入220伏电源。

　　3.3.1.2吸地面时用带软胶的吸扒,吸地毯时用铁扒吸水。

　　3.3.1.3吸水机如果满水时,会发出不同的响声,应及时把水倒掉。

　　3.3.2注意事项:

　　3.3.2.1使用前,检查机内是否已倒水。

　　3.3.2.2使用后,倒掉污水后用清水过,再用干布抹干净。

　　3.3.2.3如机内吸入酸性清洁剂,用后即刻清洗干净以免生锈。

　　3.3.3保养工作:

　　3.3.3.1机器使用后切断电源,卸下软管和管把,然后将电源线绕好挂于机头壳。

　　3.3.3.2吸水机内过滤器要拆开进行清洁。

　　3.3.3.3机身不锈钢壳用保养蜡进行保养。

　　3.4抛光机:专用于地面抛光,适用于大理石、花岗石、木质地板等各种平整硬质地面的抛光。

　　3.4.1操作程序:

　　3.4.1.1抛光前需干擦以除去地坪表面废物,并湿擦以除去砂石屑。

　　3.4.1.2检查抛光机的抛光刷是否干净、是否要更换。

　　3.4.1.3检查调节机速的控制器是否在正常机速的位置。

　　3.4.1.4接通电源,操作应从电源插座最近地方开始,行走路线为一直线,后面抛光的地面应重叠于前面已抛光的地面。

　　3.4.2注意事项:

　　3.4.2.1在工作时不要将机速开行太快,以免碰撞。

　　3.4.2.2不可用易燃的液体来洗地板,或者在易爆的空气中操作机器。

　　3.4.2.3操作机器时,不可抬起操作杆,这会导致机器失控。

　　3.4.2.4机器必须放在室内,不可淋到雨和雪,绝不可以使机器顶端喷到任何液体。

　　3.4.2.5不可在机器上压东西,因为它有一个精密的平衡,当操作需移动操作杆时,必须移动全部电线。

　　3.4.2.6地线必须和开关盒、马达相连,接错将导致触电、休克。

　　3.4.3保养工作:

　　3.4.3.1每次使用后,需用干净布擦净机器表面,不用时,用一只不用的抛光垫放在驱动盘下面,并断开机器。

　　3.4.3.2检查马达罩上的通气口是否畅通,如灰尘聚积较多,必须卸下马达外壳并用吸尘器除去灰尘。

　　3.5高压水枪:用于冲洗外墙、玻璃、广场地面、汽车、塑料地毯等。

　　3.5.1操作程序:

　　3.5.1.1把水管接驳在机身,然后把水管接在水龙头上,插入220伏电源。

　　3.5.1.2开动机身电源开关。

　　3.5.1.3冲洗计划好的地方。

　　3.5.2注意事项:

　　3.5.2.1使用前检查机器及水管是否损坏。

　　3.5.2.2使用后必须将水管水放清。

物业管理制度15

　　提供便利、高效、经济的特色服务是衡量物业管理水平的重要标准，亦是提高xx农贸市场服务质量和管理效率的重要措施和保障。我们将根据xx农贸市场的特点、地理位置和周边的配套设施情况、业户需求调研结果，结合我司开展特色服务的成功经验，充分考虑业户需求的每一细节，通过提供丰富的特色服务项目，切实提高xx农贸市场的物业管理水平。也就是说物业管理将围绕xx农贸市场各业户的需求，秉承“以业户服务为中心”的理念，开展全方位的业户服务。

　　(一)日常期间特色物业服务(初步设想)

　　1.提供即时维修服务

　　提供维修安装服务(大件设备等办公设备等安装，办公家具等维修);提供各种即时维修安装服务。

　　2.设立“红十字”便民药箱

　　管理处常备日常应急“红十字”医药用品箱免费供有需要的业户使用。

　　3.提供信息咨询服务

　　(1)市内各种培训信息

　　(2)餐饮单位信息

　　(3)搬家公司信息

　　(4)礼仪公司及礼仪服务信息

　　(5)交通信息

　　(6)其它信息咨询服务