【精品】项目计划模板汇编4篇

　　时间过得可真快，从来都不等人，我们又将接触新的知识，学习新的技能，积累新的经验，写好计划才不会让我们努力的时候迷失方向哦。什么样的计划才是好的计划呢？以下是小编为大家收集的项目计划5篇，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。

【精品】项目计划模板汇编4篇

项目计划篇1

　　一、前言

　　互联网走到今天，也有五年的光景了，之间经历了高潮和低谷，让许许多多为之奋斗的人们兴奋过，也沮丧过。一年前，当失去耐心的人开始疾呼互联网是泡沫，大家不要陷进去的时候，中国互联网仍然我行我素，走着自己该走的路。专家们对于互联网企业将有90%关门的预言如今也不攻自破。这些风风雨雨让许多真正了解互联网的人终于看明白了一点：互联网本身并不能创造产值，它是一个服务性行业。

　　透过泡沫看本质，可以让我们明白很多，互联网不是神话，而是实实在在的一个媒体、一种工具、一条途径。认清了这些，我们就发现，原来互联网真的很有用，如果你懂得利用的话。

　　传统企业同互联网联姻，借助互联网展示企业形象，发布产品信息，做好客户服务已经成为业界的共识，成为现代企业发展中一个不可或缺的步骤；互联网为企业服务，渗透到企业的生产、销售、管理当中去，这也成为互联网发展的重要模式之一。

　　行业商务信息平台成为各类企业发布产品供求信息、了解业内资讯、企业形象展示和业务合作推广的重要渠道。建设好这样一个网上平台，是众多企业的呼声，也是互联网依靠“鼠标”＋“水泥”模式寻求自身发展的契机。

　　浙江是中国小商品、五金、鞋业、服装等商品的主要产销地，如此众多的生产型企业迫切需要能够为本行业客户和商家服务的网络商业平台。需求就是商机，浙江的产业特色催生了诸如阿里巴巴、中国化工网、中国纺织网、中国服装网等等众多成熟的网上商务平台，使得浙江商务网站成为中国互联网的一面旗帜，不仅服务省内企业，而且放眼全国，辐射全球。

　　互联网的生存之道即在于知道自己要做什么，为谁服务，如何利用地域优势，强强联手，打造特色服务，以客户的成功，来体现自身的价值。只要认识到了这一点，精于洞察和思考，就有商机能够挖掘，使自身得到一个质的飞跃。

　　二、行业市场分析

　　近年来，xx泵阀行业异军突起，其产品及生产规模是国内任一地区所无法相比的，他们的产品被广泛用于几乎所有涉及到泵阀的领域，并出口至世界很多国家。永嘉有“中国泵阀之乡”的美誉。据统计，到目前为止，永嘉已共有117家泵阀企通过ISO9000质量体系认证。可令人值得思考的是，目前永嘉泵阀企业没有一只商标获得市级知名商标、省级著名商标的称号。

　　xx人曾以推销、跑市场而闻名全国，可永嘉泵阀业的销售网络、市场的相当份额却让福建人给操纵了，听来不能不让人吃惊。据了解，70年代到80年代中前期，泵阀的销售大军基本上是永嘉本地人。80年代中期开始，上海、苏州等城市的一些国营老厂经营不善，可其牌子好，也想利用牌子挣些钱。这时在全国各地搞水暖生意的福建人抓住机会，亲带亲，友带友，成为这些国营老厂的业务员。福建人跑到永嘉要求企业按照他们的意愿生产泵阀，最后标注国营老厂的商标再推向全国。慢慢地，永嘉大部分的销售大军回家专心搞生产，而福建人则专心搞推销，跑市场。

　　据永嘉县泵阀行业协会会长叶际宣表示，福建人的推销在一定程度上也促进泵阀业的发展，但按目前情况，是谁掌握了市场，谁就掌握了主动权。因此，我们要积极抢占市场，掌握市场。

　　网上泵阀专业商务网站，前三位分别是：中国泵阀网（上海），中国泵阀网（永嘉），泵阀交易网（永嘉）。参数如下：

　　会员数公司库产品库求购信息供应信息其他信息

　　中国泵阀网（上海）不详 41 1150 501 12246 250

　　中国泵阀网（永嘉）不详 457 不详 182 448 84

　　泵阀交易网（永嘉） 874 269 128 371 832 173

　　三、网站设计需求

　　1、商务会员系统：

　　今日泵阀网为全国泵阀企业提供商务信息平台，所有企业均可免费注册成为网站会员，发布供应和需求以及代理合作信息；此外，我们还提供VIP高级会员注册功能（收费），为企业提供产品发布和展示信息，在网站首页轮换显示，此外VIP会员通过了诚信认证，能够在VIP会员间互通实时商务信息，并有优先询盘和联系权利。

　　2、产品展示系统：

　　为网站会员提供产品展示模板，VIP会员可选择模板自动生成该会员企业的产品展示页面；

　　3、供求系统：

　　会员通过会员管理界面，可发布供应信息、需求信息、代理合作等信息，会员企业可以对他人发布的信息进行询盘或反馈；

　　4、企业库：

　　注册会员企业只要在会员管理界面选择进入企业库，并将企业信息填写清楚，即进入企业库，供网站访客和其他会员企业查询；

　　5、行业资讯系统：

　　网站分类发布行业资讯，市场热点和最新行业动态等信息，供会员企业查阅；

　　6、行业论坛BBS：

　　论坛可以向网友提供开放性的分类专题讨论区服务，网友们可以在此发表自己的某些观感、交流某些技术、经验乃至人生的感悟与忧欢，亦可以做为用户与商家交流的渠道，商家亦可在此回答用户提出的问题或发布某些消息。此外，VIP会员还将有专区，用以在VIP会员之间进行交流讨论；

　　7、全站搜索系统：

　　提供对全站的信息进行搜索的功能。站内搜索系统提供了对信息进行多种类型检索的支持，对网站主要信息提供了搜索功能。系统采用两种搜索引擎，一种是针对文件系统的全文检索功能，一种是针对数据库系统的全文检索功能。

　　四、网站设计风格

　　网站语言：

　　简体中文（第一阶段）

　　繁体中文（第二阶段，本方案报价不含）

　　英文（第二阶段，本方案报价不含）

　　今日泵阀网的客户层面广，面向全国各地和海外客户，致力于内外市场和商机兼顾。因此设计不同的语言界面，会让不同地域讲不同语言的`客户有更亲切温馨的感觉。

　　网站风格

　　以今日泵阀网CI设计规范为基础

　　网站属性：垂直型网站

　　华人风格（中文版）

　　纯欧美风格（英文版）

　　首页设计突出中心标志性形象，运用现代流行理念和元素，体现出今日泵阀网现代不失传统、庄重不失轻松、大众不失前卫的特点。并做好各个栏目的导航，突出网站的重要职能和重要内容，在编排、用色、布局方面均符合今日泵阀网的CI形象体系，使得网站能够同今日高科技与泵阀行业完美结合，建成国内一流的泵阀专业商务网站。

　　五、网站架设步骤

　　5。1、网站内容规划

　　1。网站首页设计

　　风格上清新明快，符合最新审美观，制作精细，有积极开放的感觉；使用流行的大区块划分概念，配合使用大广告条，突出宣传频道的特色和新功能新举措，将显著位置留给重点宣传栏目或更新最多的栏目，结合网站栏目设计在首页导航上突出层次感，使客户渐进接受；

　　2。内容

　　各大栏目导航，最新产品展示，最新供应、求购、代理、合作信息，最新加入会员企业，最新行业资讯，最新展会信息，会员注册登录

　　3。主栏目说明

　　按时间顺序列出经网站确认的信得过的会员企业名称和简单介绍（包括VIP会员企业）；点击可进入该企业的专门介绍网页，包括文字和图片信息，公司介绍，产品介绍和联系办法等。（注册会员才可浏览联系办法）

　　4。公司库

　　分水泵、阀门、管道、配件、其它五个大类进行企业展示，具有企业搜索功能，所有会员企业将在这里可以查询到。对感兴趣的企业可进行联系，发送信息（注册会员才可浏览联系办法）。VIP会员企业将会加以显著标识。

　　5。产品展示

　　产品展示部分将展示网站管理员和VIP会员企业发布的产品信息，可搜索，信息包括图片和文字内容，点击产品名称进入产品详细介绍页面，并可联系或推荐给他人；点击产品企业名称进入该企业详细介绍页面（注册会员才可浏览联系办法）。

　　6。求购信息

　　所有会员企业均可发布求购信息，VIP会员企业发布的信息将有特殊标记；可按照关键字、分类等特定条件进行信息搜索；点击可进入求购信息详细页面，会员企业可就该信息进行询盘和反馈，发布信息企业在登录会员界面后即可知道已发布信息的被浏览次数和询盘信息，并可加以回复。

　　7。供应信息

　　所有会员企业均可发布供应信息，VIP会员企业发布的信息将有特殊标记；可按照关键字、分类等特定条件进行信息搜索；点击可进入供应信息详细页面，会员企业可就该信息进行询盘和反馈，发布信息企业在登录会员界面后即可知道已发布信息的被浏览次数和询盘信息，并可加以回复。

　　8。代理合作

　　所有会员企业均可发布代理或合作信息；可按照关键字、分类等特定条件进行信息搜索；点击可进入代理或合作信息详细页面，会员企业可就该信息进行询盘和反馈，发布信息企业在登录会员界面后即可知道已发布信息的被浏览次数和询盘信息，并可加以回复。

　　9。行业资讯

　　介绍行业新闻、政策法规、国内外行业动态等资讯信息；可浏览后推荐给他人，可发表评论等功能。

　　今日论坛是网站互动交流场所，所有注册会员均可发表不违反法律和规定的言论，进行商务交流和信息交换；此外，为VIP会员特色专门讨论区，供VIP会员之间的商务交流使用。

　　六、技术支持和培训

　　6。1、技术支持

　　奥肯网络负责维护工作（具体维护工作内容根据协议另定），并负责为今日泵阀网培训网站日常管理人员和信息发布人员。如果您需了解更多的情况或对这份方案书有任何不明之处，请随时与我们联系。我们将通过在线或电话等方式随时向贵公司提供专人的技术支持。

　　6。2、培训

　　网站管理系统的使用

　　信息发布系统的使用

　　网站界面风格控制系统的使用

　　后台管理系统的使用

　　搜索引擎的使用

　　网站的建设和维护

　　七、网站推广

　　今日泵阀网是专业商务平台网站，我们在进行网站设计制作、功能开发的同时，根据丰富的互联网推广经验将为今日泵阀网网站策划出一套详细的网上网下推广方案，此方案的网上推广部分内容如下：（注意，必要的推广活动将在后面的报价中给出，报价中不含的推广方式不属于本方案所提供的服务，可另谈）

　　1搜索引擎推广同新浪、搜狐两大搜索引擎商合作，进行网站进行推广型网站登录；同百度竞价排行搜索引擎商合作，使今日泵阀网在数百家门户网站的同类行业搜索中排名前列；

　　2 商务信息平台发布同阿里巴巴、环球资源、xx商务等商务平台合作，定期发布今日泵阀网信息，使今日泵阀网网站及时有效的出现在广大客商眼前；

　　3 行业链接广泛寻求同行网站联盟，进行行业链接

　　4 邮件列表利用电子邮件许可营销，将今日泵阀网进行针对性、广泛性的电子邮件推广

　　5 有奖活动推广策划开展系列有奖活动，在各大网站和平台宣传，推出今日泵阀网网站和企业形象

　　6 商务软件推广利用网络营销商务软件，将今日泵阀网网站信息布到各大行业供需平台

　　7 网络媒体宣传利用网络媒体，进行公关稿写作，在各网络媒体发布；此外，通过软性广告对网站进行宣传推广

　　九、网站建设费用清单

　　1 网站策划 1000

　　2 网站风格设计 1000

　　3 页面制作 1000

　　4 网站内容编辑 500

　　5 域名注册、空间租用 20xx/年

　　6 网站信息发布系统 1000

　　7 供求信息系统 1000

　　8 产品展示系统 1000

　　9 会员信息系统 1500

　　10 全站搜索系统 500

　　11 BBS论坛系统 500

　　12 网站后台管理系统 1000

　　13在搜狐和新浪两个网站进行普通网站登录； 600/年

　　总计网站建设费用：12600

　　注：标为“/年”的是指该费用需每年支付的款项；

　　xx网络科技有限公司

　　地址：

　　电话：

　　传真：

项目计划篇2

　　系别：经贸管理学院专业：班级：企划111任课老师：王效忠团队成员1：班级企划111 学号 1104143112

　　姓名刘丰成绩

　　团队成员2：班级企划112 学号 1107143135

　　姓名王恒成绩

　　团队成员3：班级企划112学号1107143137

　　姓名李忠金成绩

　　团队成员4：班级企划111 学号

　　姓名张秦荣成绩

　　校园传媒项目创业计划书

　　团队成员：组长刘丰

　　组员王恒

　　李忠金

　　张秦荣

　　20xx年4 月 1 日

　　一.项目产品介绍..........................................5

　　二.企业战略..................................................6

　　三.市场预测..................................................9

　　四.营销策略..................................................12

　　五.制造计划..................................................13

　　六.经营管理..................................................13

　　七.财务计划..................................................18

　　八.风险管理..................................................29

　　摘要

　　校园传媒有限公司以“引导广大学子理性消费”为己任，据高校传媒市场的需求应运而生。公司秉承“给学生最大的实惠”和“给商家最好的性价比”为服务理念。主要以多种传媒手段相结合的方式，组建专业校园传媒队伍，力求将优质的服务扩展到常州各高校，乃至全国，让更多的商家和学生搭建一座桥梁并从中受益。我们始终认为“理论必须基于实践”，这不仅是我们公司的核心文化也是我们企业的信念，无论多么困难我们都将坚定的走下去。校园传媒有限公司是以学生为主体，由学生自主经营，同时引进部分外部专业优秀人才而组建的专业化校园传媒企业，公司以《校园DM》杂志为主导，采取多种传媒手段相结合的方式——包括传统传媒手段（校园DM，各种贴近学生生活的宣传册，免费赠送物品等。）、新型传媒手段（网站，DVG网络电视，校园BBS、校园代理等）以及高校特有的落地实践活动等传播营销方式。校园传媒有限公司突破了以往单纯为广告宣传而宣传的方式，采用多维一体的校园传媒方式，不仅预期广告效果大大增强，而且还促进了校园文化的传播和发展，节约了资源的使用。同时公司通过吸纳勤工俭学（兼职）岗位，帮助大学生自主实践、创业，项目具有极大的受益性（收益群体：学生和公司）。公司成立前3年，主要是以《校园DM》杂志为主，配合各种落地实践活动，重点开发合肥本地高校市场，同时逐步完善公司内部各项机制，建立高素质的专业队伍。公司成立4到5年期间，将逐步形成三维一体、全方位的宣传机制，同时将品牌逐步扩展到江苏省省各大高校，不断巩固市场占有率。5年之后，将利用品牌进军全国高校市场，建立高校校园传媒第一品牌。为了更好地展示公司业务操作流程，我们在下面设立了一个专门的章节进行具体

　　介绍。校园传媒有限公司在常州黄金广场现共有骨干成员3名，员工2名，同时在常州市12家高校分别设有分支机构，专业涉及政治学、金融学、新闻学、市场营销学、会计学、法律学、物电学等。公司正式成立后还将广泛吸收高素质的营销、编辑、策划等各个方面的专业优秀人才。公司采取直线职能式的组织结构，并建立完善的.激励和约束机制，力求塑造“创新、卓越、高效、务实”的企业文化。校园传媒广告公司前期投入资本相对较小，可以通过融资和贷款的方式解决，公司运行后主要通过边筹集资本边运营的方式进行。通过对公司五年的发展预测，公司具有良好的发展前景及赢利能力。在公司运营中，存在着各种各样的风险，如合作风险、财务风险、经营风险、信息传播风险等。同时，对各种风险，我们都有相应的风险应对对策。

　　第一章项目产品介绍

　　近年来，为促进大学生自主创业，国家出台了一系列大学生创业扶持政策，根据中共常州市委常州市人民政府关于鼓励和扶持大学生自主创业的政策意见（长发【xxx】6号）规定，大学生自主创业，可获得场地、资金、贷款、税收、培训等各个方面的政策支持，如意见规定：“大学创业项目申请无偿资助的，由相关部门审批，每个项目一般在20万元以内，且不超过企业自有资金的投入额度。首期拨付审批总额的60%，其余部分在首期资助资金通过考核审计后即予拨付。”、“大学生自主创业三年内，同级财政采取先征后返的方式减免其营业税和个人所得税的地方所得部分，市属行政事业性收费全免；经评定为成长性好的项目，可继续享受二年政策优惠” 等。校园传媒有限公司以“引导广大学子理性消费”为己任，据高校传媒市场的需求应运而生。公司秉承“给学生最大的实惠”.

项目计划篇3

　　项目进度管理知识域包括使项目按时完成所必需的各个管理过程，进度管理的步骤为：活动定义，活动排序，活动资源估算，活动历时估算，制订进度计划，按进度执行项目，在制定进度计划和执行这个计划过程中，如果计划的执行出现偏离，或计划本身发生了变化，则启动进度控制过程或进度变更过程。在本书中，进度管理也叫时间管理。

　　8.1 概念和交付物

　　1. 概念

　　1) 活动：WBS包含完成项目所需的所有工作，用于界定项目的范围。WBS的最小工作单元是工作包。如果工作包作为进度管理的基础，则显得太过粗糙，因此必须对工作包进行分解。此处细分是将项目的组成部分细分为更小、更易于管理的单元，以便更好的进行进度管理和控制，此处分解的最终成果就是活动。一个活动通常需要一定的时间、一定的成本和一定的资源才能完成，所有这些时间、成本和资源都要通过预算或估计才能得到近似的数量。

　　2) 里程碑：里程碑是项目中的重大事件或一个显著的时间点，通常指一个可支付成果的完成。一个项目中应该有几个用作里程碑的关键事件。一个好里程碑最突出的特征是：达到此里程碑的标准毫无歧义。

　　3) 、历时：完成一个项目所需要的纯工作时间(不包括节假日或其他休息日）。

　　4）、工期：完成活动所需要的日历时间段（该时间段由起始日期、工作日、节假日或其他休息日，结束日期组成).

　　5）强制性依赖关系：是指工作中所固有的依赖关系，也称为硬逻辑关系。

　　6）任意的依赖关系：是指由项目团队确定那些依赖关系，也能为软逻辑关系。

　　7）外部依赖关系：是指受外部因素制约的那些依赖关系。

　　8）逻辑关系：两个项目活动或一个项目活动和一个里程碑之间的依赖关系，也称为前导关系或者依赖关系，四种可能的.逻辑关系为：

　　① 完成-开始：后继活动的工作开始前，前导活动必须完成。

　　② 完成-完成：后继活动的工作完成前，前导活动的工作必须完成。 ③ 开始-开始：后继活动的工作开始前，前导活动的工作必须开始。 ④ 开始-完成：后继活动的工作完成前，前导活动的工作必须开始。

　　9)、子网：项目网络图的一部分，通常用来表示某种形式的子项目，也称为子网络或网络分段。

　　10)网络分析：确定项目活动未完成部分的最早、最晚开始和完成的日期的过程，也称为进度分析。

　　11)网络路径：网络图中连续连接各项活动的路径。

　　12)项目进度计划：实施项目各活动的计划日期，也称为时间基准计划。

　　13)主进度计划：确定主要活动或关键里程碑的概括性进度计划，也称为里程碑进度计划。

　　14)受资源限制的进度计划：开始和完成日期是立足于资源可用情况的进度计划，这样的项目进度计划是受资源限制的。

　　15)受时间限制的进度计划：开始和完成日期是定死的进度计划。

　　16)路径：由项目网络图中一组顺序相连的活动组成。

　　17)关键路径：项目网络图中，决定项目最早完成日期的路径。当某些活动滞后于计划完成时，关键路径将随时间的变化而变化。关键路径通常是指整个项目的关键路径，但有时可以确定达到一个里程碑或子项目的关键路径，关键路径的具体含义要靠上下文才能准确确定。通常按照总时差小于或者等于某个指定的值（通常0）的活动来确定关键路径。

　　18)关键活动：处于关键路径上的活动称为关键活动。

　　19)关键路径法：通过分析哪条活动序列的路径具有最小的浮动时间来预测、安排项目工期的一种网络分析技术。

　　20)项目网络图示法：任何表示项目逻辑关系的图形。为了反映项目的时间历程，项目网络

　　图总是从左向右画，一般以主要可交付成果的完成作为结束点。前导图法，箭线图法和PERT都是常用的项目网络图表示法。

　　21)节点：网络中的定义点之一，一些或所有依赖关系的交叉点。

　　22)前导图法：一种方框或者节点，表示活动的网络图编制技术。活动按先后顺序联系，表示执行活动的顺序，也称为单代号网络。

　　23)计划评审技术：一种面向事件的网络分析技术，用于在各个活动工期不确定时估算项目工期。

　　24)图形评审技术：可以对逻辑关系进行条件性和概率性处理（例如，一些活动可能不执行）网络分析技术。

　　25)

　　26)正推法：从项目的开始日期，向前推到项目的结束日期，计算网络活动中所有未完成活动的最早开始时间，最早完成日期和关键路径的方法。基于网络逻辑和进度约束条件，一项活动开始的可能最早时间为最早开始时间，可完成的可能最早时间为最早结束时间。

　　27)逆推法：按照网络逻辑关系从项目完成日期开始，反向倒推到项目开始日期，计算网络中所有未完成活动的最晚开始日期和最晚完成日期的方法。项目完成日期可以正推法计算所得到的完成日期或客户或代理指定的完成日期。在没有延误一现活动随后任务的情况下，任务可被完成的最迟时间为最迟结束日期。

　　28)条形图：一种用“条”的形式来表示计划信息的图形方法。在典型的条形图中，活动工期用对应时间刻度的条形图表示。甘特图就是条形图。

　　29)自由浮动时间：在不延误项目完成日期的情况下，活动自其最早开始日期的情况下，活动可以推迟的时间。

　　30)浮动时间：在不延误项目完成日期的情况下，活动自其最早开始时间可以推迟的时间。时差是一种数学计算，随着项目的进展，时差也会改变并引起项目计划的改变。浮动时间也称作松动时间，总时差和路径时差。

　　31)超前：逻辑关系中指示允许后继活动提前的时间量。

　　32)滞后：逻辑活动中表示后继活动推迟的时间。

　　33)工期压缩：在不缩小项目范围的情况下缩短项目进度。工期压缩并不总是可行的，即使可行通常也会增加项目的成本，也称为进度压缩。

　　34)赶工：分析如何以最少的成本最大限度的压缩单个活动的工期，从而压缩项目总工期。

　　35)快速跟进：通常计划里按串行的顺序进行的活动，因为要压缩项目进度，所以在实施时将其重叠安排。

　　36)工作量：完成一项活动或其他项目单元所需的人工单位的数量，通常用人小时、人日或人周表示。工作量=项目规模/单个资源的工作效率。

　　2.项目进度管理的关键公式

　　PERT估算的活动历时均值=（悲观估计值+4最可能估计值+乐观估计值)/6; PERT估算的活动历时偏差=（悲观估算值-乐观估算值）/6;

　　PERT估算活动历时符合正态分布规律。

　　3、交付物

　　1) 活动清单：在项目活动清单中必须列出一个项目所需开展的全部活动。项目

　　活动清单与项目工作分解结构相结合就能准确而详细的描述项目的活动，并确保项目团队成员能够明确自己的工作和责任（工作内容、目标、结果、负责人和日期）。活动清单应该包括每个活动的说明，已确保项目团队能够了解该项工作应该如何去完成。

　　2) 进度计划：项目进度计划包括每一详细活动的计划开始日期和预期完成日

　　期。项目进度计划可以用摘要形式或详细形式表示。常用表示形式为：带日期信息的项目网络图、甘特图、里程碑图。

　　3) 进度基准：批准的项目进度计划，即被称为项目进度基准计划。它是项目综

　　合计划的一部分，它提供了度量和报告进度绩效的基础。

　　8.2：活动定义

　　为了得到工作分解结构中最底层的交付物，就必须把WBS中的工作包进一部分解为活动，以方便对项目时间的管理。对这些活动的识别以及归档过程就叫做活

项目计划篇4

　　项目运作策略及构思

　　(一)、项目运作策略

　　1、成立商业经营管理团队，获得统一代理经营权

　　在目前商业街人气不旺，经营氛围惨淡的现实情况下，大部分业主在对前景充满希望的同时，愿意接受业态规划并降低租金。因此应把握这一契机，通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施。

　　2、定向招租，龙头店铺带动

　　在一定区域内，根据商业规划，选择主力店带动区域发展。同时，从市场调研反映的结果，目前出租的商铺数量占总商铺数量的23%，根据龙头店铺带动原则，定向招租店铺满足30%则可，使商业街整体经营店铺超50%，商业氛围可培育起业。

　　3、放水养鱼，培育商业氛围

　　降低商铺租金，或实行三个月免租，招集商家加盟，使商业氛围火爆起来。

　　4、以点带面，吸引人气

　　在商业街内布点4至5处流动小吃，吸引更多的女性及儿童。如糖葫芦、棉花糖、烧烤、棒棒糖、热狗食品等。

　　(二)、项目定位及业态规划

　　项目定位

　　观澜区域首个特色风情商业街

　　定位诠释：

　　“观澜区域”突出本项目的地理位置和地域优势。

　　“首个”突出首个，突出在创意及设计上的绝无仅有。致力将格澜郡项目塑造成为观澜乃至深圳集大型商场、特色餐饮、酒吧街、服装服饰为一体的特色风情商业街。

　　“特色风情”观澜片区消费者购物、休闲的苏格兰风情文化商业街，凸显项目的文化底蕴和气息。

　　1、一层业态规划

　　通过对观澜片区商业、项目周边商业、项目自身商业的研究分析，结合项目“皇家英里路”的定位情况，业态组合主要有酒吧、特色餐饮、服装服饰、家电体验、体育用品等，并以社区便利店、精品店、户外休闲来点缀。

　　酒吧街特点

　　此区域内有比较宽阔的街道和清新优雅的小河，并且此区域处在商业街内部，白天商业人流很难引入，只有酒吧街白天不需要太强的人流，晚上则可成为优散的休闲地。酒吧街可以提升整个商业项目的品位、档次，填补区域市场空缺，具体操作时可以外摆休闲方式，带出西式文化消费环境，体现了“皇家英里路”这一定位。

　　特色餐饮街特点

　　特色餐饮街对外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐饮街安排在这里是结合了三种因素：一是这里面向工业大道，通过广告位可以很好的向外展示，并达到吸引消费者的要求。二是可以与肯德基、福城酒楼形成餐饮互补。三是餐饮要求停车位足，在这里可以停车需求。

　　家电体验街特点

　　近两年来，家电行业竞争异常激烈，不少连锁企业已开始动用体验营销来网罗顾客。此类体验是企业以服务为舞台，以产品为道具，以消费者为中心，能够创造使消费者参与、值得回忆的活动。相对于传统的'封闭式玻璃橱柜的产品销售，这种体验式营销更专业、更具人性化。根据消费者反映：购物有了现场演示，对商品的性能会有了更深了解和实感，加之有专业指导，购物避免了盲目性。

　　服装服饰、体育用品街特点

　　商业街内部以服装服饰、体育用品为核心，形成特色步行街，合理、连贯的把项目南北商业连接起来。

　　2、二层业态规划

　　二楼人流引入不如一楼，因此人气相对一楼会清淡一些，而美容美体基本上是以会员制网络客户，足浴和宠物店的客户消费目标很明确，咖啡茶座有其名牌的号召力。

　　项目执行案

　　(一)、成立项目运作小组

　　为了确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施，需构建商业物业经营管理的全程服务机构，需要有完善的人才架构与职能相对应，因此应成立项目运作小组，组织架构如下：

　　(二)、收集资料

　　建立档案，收集业主资料以及项目工程资料，以便顺利开展与业主的洽谈、广告灯光设计、招商、硬件改造等工作。

　　与管理处联络，收集购买合同范本、物业管理合同，了解项目购买以及物业管理的具体条款、协议。(执行人：出国留学)

　　与管理处或观澜地产营销部联络，收集业主资料，理清产权关系。(执行人：出国留学)

　　与管理处或观澜地产营销部联络，收集项目工程结构图、平面图、给排水图、消防图等项目工程资料。(执行人：出国留学)

　　通过访谈及抽样调查，了解业主对商业街经营情况的看法、对前景的信心、对现有租金的满意度、能承受的商业培育期等信息。(执行人：**、出国留学)

　　(三)、召开业主恳谈会

　　除天虹商场以及肯德基为开发商持有外，其余商铺产权均为私人业主持有，私人业主以租金高低为先决条件自招商户，使得商业规划无法实施，从而导致经营混乱，无法整合业态。产权的分散给统一的商业规划、策划、招商运营和后期经营管理带来一定难度。因此需要通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。

　　根据业态规划及运营思路，制定函件的格式，以倡议书的形式告知业主相关信息，开展洽谈工作。(执行人：**、出国留学)

　　拟定恳谈会议题，选择有经验的主持人，掌控引导会议议题走向，防止恳谈会偏题，与业主探讨运营思路及模式。(执行人：项目部)

　　(四)、代理条件的确定

　　为了有效的与业主开展洽谈工作，并确保我公司的运营策略落到实处，应确定代理期限，租金支付方式等条款，确定代理条件。

　　对以国惠康为核心，沿观澜大道分布的观澜老商圈以及项目周边商业市场开展市场调研，了解该片区消费者的消费习惯，商铺租金水平等信息。

　　采用市场比较法，根据市场调研数据，结合项目业态的特征、铺面位置，制定租金价格体系。(执行人：项目部)

　　拟定代理协议，考虑到商业氛围的培育，代理期限应为3-5年。租金策略应采取第一年0租金，第二年50%市场租金，第三年80%市场租金的策略。引进特色项目的硬件改造费用应由业主支付或免除相应的租金冲抵。(执行人：项目部)

　　签订代理协议，取得统一代理经营权。

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