融资计划

有关融资计划模板集合7篇

　　日子在弹指一挥间就毫无声息的流逝，迎接我们的将是新的生活，新的挑战，现在就让我们好好地规划一下吧。相信许多人会觉得计划很难写？以下是小编整理的融资计划7篇，欢迎阅读与收藏。

融资计划 篇1

　　一、项目摘要

　　我司过医院所有的医疗设备采取售后回租方式向贵公司融资。

　　1、项目方案

　　我院共申请融资金额为20xx万元，分两次进行。前期先做一笔1000万售后回租，用于补充医院流动资金。后期，再做一笔1000万元直租，用于新项目建设。

　　2、担保方案

　　我院同意以医院转让的方式进行担保。

　　同时医院提供20xx平米左右的房产作为抵押担保。

　　(土地于20xx年拍卖取得，成交价为280万元，面积为2570.66平米，位于******，性质为商住用地。房屋总建筑面积1982.67平米，其中商业建筑面积为292.43平米，仓储建筑面积为716.09平米，办公建筑面积为701.07，其他建筑面积为273.09平米。 由于修建高速公路的原因，其所有土地、房产需要拆迁补偿，目前除了本块土地，以及派出所土地外，周边已经基本拆迁完毕。)

　　二、基本情况

　　1、基本要素

　　企业名称：****医院 组织机构代码：

　　业务范围：开展肾脏病中西医综合治疗;预防保健科/内科;呼吸内科专业;心血管内科专业;肾病学专业/妇产科;妇科专业/医学检验科/医学影像科/中医科/中西医结合科。

　　行业类别：专科医院 注册地址：

　　实际办公地址：

　　法定代表人及身份证号码： 基本账户行：

　　注册资金、币种：1000万元人民币

　　股东及出资金额、股权占比(如超过5个可仅列出前五个)： 币，投资人为***与***，医院所在为****

　　4、公司治理结构(股东会、董事会、监事会、经营层设置情况，公司董事的构成和比例，董事长、总经理和财务负责人的产生机制和相互监管约束机制。) 组织架构：董事会→董事长→院长→监事→各个管理部门。

　　医院设董事会，股东是董事自然成员，董事长一人，监事一人，其他股东为董事。董事长由董事会选举产生，获得67%以上的股权认可即可担任。董事长任期五年，可以连任。在创建初期，董事长为医院法定代表人，任期五年，可以连任。在医院达到二级甲等医院规模后，董事长不再必然担任院长，院长可以是股东，可以是非股东。

　　医院设监事一人，监事任期五年，可以连任。监事由董事会选举产生，获得67%以上的股权认可即可担任。监事在任期届满前，股东会不得无故解除其职务。董事长、院长及财务负责人不得兼任监事。

　　董事长和监事在任期届满前，董事会不得无故免除其职务。

　　医院设立经营管理机构医院管理委员会(简称院委会)。在医院创建之初，能够有时间和精力在医院工作的股东为自然的院委会成员，办公室主任和临床科室主任为院委会成员。院委会设院长一人，不设立副院长，并根据医院情况设若干管理部门。在医院达到二级甲等医院规模后，根据董事会集体意见，由67%以上的股权同意选举院长(不设立副院长)，由院长、办公室主任、财务总监、临床科室主任共同构成院委会，包括董事长在内的所有股东不再是自然的院委会成员。并根据医院情况设若干管理部门。

　　目前医院人员有：1名董事长兼院长，1名副院长，5名科室主任，7名专家，10名医生，6名yao师，27名护理人员，以及30名清洁工等其他工作人员。

　　管理架构如图

　　5、主要股东及管理人员介绍

　　(3)办公室主任基本情况

　　6、重大事项(包括但不限于重组改制、投资并购、股权变更、人事变更、诉讼违规、停产整顿、安全事故等)。

　　无。

　　三、所属行业分析

　　我院主要开展业务为肾脏病的中西医综合治疗。主要服务范围为*市与甘孜州。

　　肾病对人体健康的危害很大，从生理和疾病的角度讲，肾为五脏之要脏，视为先天之本，是维持生命的重要器官。肾脏就好比人体的一个污水净化站，担负着过滤、消除有害物质的任务，保护对生命活动中有重要作用的蛋白质、水分和盐类不致流失，从而保持人体水液平衡。肾脏一旦出现问题，就无法消除体内多种有害物质以及多余的水分，而且还会使大量营养物质流失，水液、酸碱平衡失调，使人体出现水肿、蛋白尿、血尿、中毒等现象，直接发生肾炎、肾衰竭、尿毒症，进而危及生命。更为糟糕的是，肾病容易反复发作，难以根治，用药不当或滥用药物又会伤害肾脏，加重病情。因此，肾病在医学界有“危及人类生命的慢性癌症，十恶不赦的投毒手”的恐怖称谓。在中国，慢性肾脏病的总患病率约为9.3%，而其中的1%就可能会发展为尿毒症。我国无论是透析，还是肾移植的患者数量每年都基本上会以11%左右的速度递增。目前全国约有六万名肾衰竭患者，每位患者每年大概需要的花费为10万元，这无论是给国家，还是个人，都造成了巨大的经济损失。20xx年全球用于尿毒症和透析治疗的费用已攀升至10000亿美元，因此肾脏病被称为“花钱最多的疾病”。

　　中国患慢性肾病的人口大概占到总人口的接近1/10，而尿毒症的患者达到20xx，肾衰竭的患者有超过10万，而且还以每年11%的速度增长，患者群体将是一个很大的数目。而每个早期的肾病患者治疗的话一个月要花费2000元，要持续用药3-5个月，尿毒症患者的话就需要上万元一个月，需要治疗持续一年时间，肾衰竭的患者换肾要20万以上，还有后面的移植手术后的排除药物治疗费用也是需要一个月3000元以上，如果是做血透的话一年也是十几万以上的费用。预计整个市场总量可达到350亿元，还将至少以10%的增长率的发展的形势。

　　终末期肾衰竭的肾脏替代治疗(RBT，包括血液透析、腹膜透析及肾移植)在我国每年呈现出11%的增长发展速度。然而在20xx年以前，我国的RBT 9O% 以上集中在东部沿海地区和大、中城市。说明我国广大的慢性肾脏病和肾衰竭病人，特别是农村、西部地区的病人还得不到透析、移植治疗，而死于尿毒症。这主要是由于当时医保的有效报销政策存在直接相关性。之前我国各地对透析治疗的报销政策差异很大，在覆盖全国8.5 亿人的新农合医保中，把透析治疗分为门诊

　　报销和住院报销两种，门诊的报销额度上限在5000-2 万/年左右，住院报销的额度上限为8-10万。地方为了控制医保支出，把大部分患者归类为门诊患者，之前全年不到2 万元的最高报销上限，相较于近10 万的治疗费可谓杯水车薪，实际报销比例仅为10%-30%。这导致很多家庭因病至穷，最后应无法负担昂贵的治疗费用只能放弃规范治疗。

　　而随着医保政策的改变，肾脏病的透析治疗的报销比率大幅度提高，西部以及广大农村地区的透析行业面临着巨大的机遇。

　　目前医院所在区域，肾脏病透析治疗费用报销比例情况为：城镇居民报销83%，城镇职工报销比例为90%，新农合报销比例为70%【自费部分超过相应金额，会通过大病保险报销的方式进行再次报销。超过起付线标准的合规医疗费个人负担金额超6000元的(即起付线为6000元)，标准为：6000以上-2万元(含2万元)，赔付比例为50%;2万元以上-5万元(含5万元)，赔付比例为60%;5万元以上-10万元(含10万元)，赔付比例为71%;10万元以上的赔付比例为85%;实行分段累计计算，不设封顶线】。

　　总体来看，慢性肾病医疗市场广阔，是国家民生医疗投资的行业，是健康产业，未来呈上升发展形势，投资前景看好。

　　四、经营情况

　　1、医院概况

　　我院依据《**市民营资本举办医疗机构规划》，经**市卫生局批准设置，按二级乙等专科医院标准建设，以****为主要服务区域，以肾脏病人为主要服务对象。主要展开肾脏病筛查、血液净化医疗和中西医结合肾脏病临床医疗服务。

　　医院根据二级乙等医院基本标准和临床业务实际需求，配置了相关设备设施。配置飞利浦16排CT断层扫描仪、远程会诊系统、飞利浦50KV的X射线诊断仪、飞利浦菲利克斯B型超声波诊断仪、迈瑞820全自动生化仪、全自动尿液分析仪和尿沉渣仪、全自动血凝仪、电解质仪、化学发光仪等设备设施。血液透析科开放床位42张，配置费森尤斯血液透析机(20台)、血液过滤机、二级血浆分离机等设备设施。医院开设三个住院科室，开放住院床位20xx。

　　2、主要经营收入情况 我院为肾脏病专科医院，主要收入分为门诊收费、药品收费、卫生材料收费、以及相应的药品收费。在透析方面共有透析机20台，病人每次透析时长为3-4个小时，病人每次透析需要支付600元左右，每周需要透析次数为2-3次左右。每月治疗费用为5000-8000元左右。

　　3、竞争对手分析

　　医院的主要竞争为当地的其他大中型医院，例如**市人民医院，*市中医院等。根据当地政策，不同的医院等级，收费不同，每相差一个等级，价格降低5%。与*市人民医院(三甲)相比，我院(二乙)相差三个等级，因为透析收费要便宜15%，金额为100元左右。

　　在肾脏病透析治疗方面，目前我院为*市规模最大的医院。目前医院共配置20台费森尤斯血液透析机，而其他医院配置的透析机数量均较少，其中*市人民医院10台，其余医院配置台数均少于10台。

　　五、财务情况

　　1、主要财务数据(单位：元)

　　应付债券+长期借款。短期刚性负债=短期借款+应付票据(敞口)+应交税金+一年内到期的长期负债。

　　“变化值”主要是指20xx年末相交20xx年末的变化数值。

　　2、重点科目——应收账款

　　医院应收账款三年上升趋势明显。应收账款逐年增加的原因是：医院在20xx年底正式成立，医院经过相应经营宣传后，20xx年与20xx年业务量增长，而其主营的肾脏病透析等业务是医疗报销项目，由于各地医保局支付医院存在一定不项中。

　　*市医保报销的正常的基本流程为，病人住院1个月时间，然后医院每月进行申报，医保局审查需要一个月时间，然后上交情况到报销费用支付医院再需要一个月时间，总共为三个月左右。

　　在应收医保统筹款中，*市与*区金额为982万元，占总额比例为31.7%，*市与*区医保局支付医保款项时长在2个月之内;其余地区大部分医保局支付时间一般为4个月;较长的为*县、*县与*县医保局，其中，*县支付时间为6个月左右，*县与*县其支付时间为8个月。

　　虽然医院下游应收账款较多，但是均为医保局欠款，医保局不支付的可能性基本不存在。由于各地财政状况不同，医保款支付时间不同，然而财政状况良好的*市与**区医保局占总额比例较大，而且支付时间均在2个月之内。支付状况较差的地区占总量比例较小，风险可控。相较于20xx年均大幅上升，这也显示出我院还款能力较好，本次融资项目计划风险可控。

　　六、与金融机构合作情况

　　1、医院关注类、不良贷款及其他不良记录情况说明。 无。

　　3、医院银行借款分布：列表描述现有各家银行借款分布情况。(单位：万元)

　　无。

　　七、或有负债分析

　　1、对外保证担保、抵质押情况：简述为其他企业的银行授信提供担保的情况，被担保企业简况(与的关系、市场地位、经营状况、资金实力、资信情况，前景等)，分析和判断对外担保的质量、代偿的可能性，并填写下表。

　　八、融资用途与还款来源分析

　　1、申请融资的'理由及用途

　　我院本次共申请融资800万元，共分两期。前期先做一笔400万售后回租，后期再做一笔400万的直租。

　　(1)前期售后回租主要用于补充医院流动资金。 (2)后期直租主要用于新项目的建设。

　　后期直租开始时间为20xx年8月至10月，用于医院新项目建设。 目前准备与两家医院进行合作，根据8月左右与这两家医院洽谈结果，决定400万资金先用于哪家医院。

　　一是与**市一家慢性病医院合作，建立肾脏病透析科室，规划30张床位，前期投入10张床位10台费森尤斯透析机，需求资金400万元左右(其中透析机220万，水处理器50万)。

　　二是与***医院进行合作，建立泌尿内科，规模与**市相似，需求资金400万元。

　　2、还款来源分析(根据企业经营周期、销售收入、投资、融资情况分析可用来还款的资源来源，并判断还款来源是否充足)

　　医院的还款来源主要是医院的营业收入。

　　医院20xx年营业收入为6620万元，净利润为1672万元。我院的的营业收入等呈明显的上升趋势。

　　经营活动产生的收入主要是由当地医保局进行支付，各地医保局虽然由于当地财政状况不同，在支付时长上存在差别，但是基本会偿付相应的医保款项。同时，医保款的占比最大的医保局为*市与**区，其财政状况较好，医保款支付时间较短。因而，医院的还款有很好的保障。

　　九、担保分析

　　本次融资租赁项目的主要担保方式为两种：

　　1、医院转让

　　我院同意以医院转让的方式进行融资担保。 2、提供20xx平米左右房产作为抵押土地及房产于20xx年拍卖取得，成交价为280万元，面积为2570.66平米，位于雨城区对岩乡对岩村，土地性质为商住用地。

　　房屋总建筑面积1982.67平米，其中商业建筑面积为292.43平米，仓储建地，以及派出所土地外，周边已经基本拆迁完毕。

　　十、风险分析

　　医院的主要业务是负责**区域的肾脏病综合治疗，目前影响我院发展的主要因素包括：

　　1、行业风险：随着医疗报销政策的改善，肾脏病综合治疗费用的报销比例提高，肾脏病治疗行业面临着较好的发展机遇，行业风险较小。

　　2、市场风险：我国肾脏病患者数量众多，而且肾脏病透析等治疗对于病人而言属于刚性需求，市场需求不存在巨大波动，风险较小。

　　3、竞争对手风险：我院是当地最大的肾脏病治疗专科医院，相较于当地公立医院，存在较大的价格优势，因为在肾脏病透析治疗方面竞争力风险较小。

　　4、经营风险：我院经营上存在应收账款金额较多、周期长的风险。 但是均为医保局欠款，应收账款回收有强力的保障。同时财政状况良好的*市与**区医保局占总额比例较大，而且支付时间均在2个月之内。支付状况较差的地区占总量比例较小，风险可控。

融资计划 篇2

　　一、前言

　　金融租赁公司的存在促进了不同经济方之间的交流，当一个企业的发展面临着资金或者其他方面的短缺时，金融租赁公司在帮助其解决燃眉之急的同时也降低了因购置大型设备及物资产生大额债务及占用大量资金所带来的风险。金融租赁成为众多企业热衷采用的办法。要真正弄清金融租赁公司的融资渠道及特点，只有真正了解金融租赁。

　　二、金融租赁的概念及特点

　　(一)金融租赁的概念

　　所谓金融租赁就是当出现租赁需求时，资金或者资产的出租人就会根据需求方和供货方的评价和选择，从供货方处所取得的资金或者物品按照约定的合同和要求出租给需求方使用，并同时向需求方收取事先确定的费用。由此可见，金融租赁不仅可以是资金领域的租赁，同时也是对资产的租赁，将资金和资产相结合所产生的新型融资形式，实现了金融在各个领域之间的流通，为经济领域的不断发展提供了支持，加大了资本的流通速度和范围，为企业创造更大经济效益提供了便利。

　　(二)金融租赁的特点

　　1. 金融租赁所涉及到的交易人较为复杂，在一次金融租赁活动中至少会涉及到出租方、供货方以及承租方三个主体。

　　2. 金融租赁一般的租赁时间都较为长久，极少存在时间较短的金融租赁，通常设备的租赁都会与设备的使用寿命相等，属于一种中长期的投资。

　　3. 由于金融租赁涉及到的主体较多且主体之间的性质不同，所以在一次金融租赁活动中至少需要签订两份合同。一个是出租方与供货方的合同，这个合同确保了可以获得投资;另一个是出租方与承租方的合同，这个合同确保了租赁活动可以获得投资的利益。

　　4. 当租赁合同生效后，该合同各方就不能在执行过程中随意停止履行，只能终结或者双方自愿解除。

　　三、金融租赁公司的融资方式

　　(一)资本金

　　金融租赁公司作为一种对资金要求较高的公司，属于资金密集型的业务种类。随着国家对金融租赁公司采取政策方面的支持，金融租赁公司的注册资本已经由原来的最低5亿元降至最低1亿元，这就使得金融租赁公司可以使用更多的资金进行投资、发展和扩大自己的业务。

　　(二)向金融机构拆借资金

　　金融租赁公司的融资途径还可以选择与其他的金融机构合作，从金融机构借取资金，但是这种融资方式不仅受到资产负债的影响，使得企业的负债加大，同时还受到时间上的制约。所以这种向金融机构拆借资金的融资方式只有在时间和业务急切的情况下才会使用，往往只是为了解除燃眉之急。

　　(三)发行金融债券和股票

　　金融租赁公司的另一个融资方式就是可以通过发行股票或者债券进行融资，因为现在中国的债券市场的市场准入要求较高，且霸占债券市场的基本上都是国有的大型公司，发行债券的难度比较大，程序也比较复杂。股票市场的情况与债券市场相比就显得更为严峻，因此，目前我国的金融租赁企业想要通过这种融资方式进行融资的难度还是非常大的。

　　(四)商业票据

　　金融租赁公司还可以通过商业票据进行融资，因为商业票据具有再贴现和承兑的功能，因此，可以保证资金的流通不受大的影响。但是目前商业票据的发展状况并不是非常的理想，金融租赁公司要想通过这条途径进行融资还需要多加考虑。

　　四、金融租赁公司融资渠道的选择和特点

　　(一)融资渠道的选择

　　金融租赁业的发展，需要金融租赁企业根据自身需求及特点，选取合适的融资渠道以适应当今市场经济环境下激烈的竞争局面。只有将金融租赁的主体更加多元化，不断地使扩宽融资渠道，才能促使金融租赁企业的整体实力上升。下面介绍目前主要的融资渠道。

　　1. 当一个金融租赁企业它具有足够多的资本和高水平的管理能力以及每年可以获得稳定的、较高的效益时，可以支持这些企业发行自己的股票或者债券，以获得更加多的资金来源，丰富该公司的融资渠道，为进行中长期的投资给予支持。

　　2. 通过政府或相关金融机构向金融租赁公司提供资金或政策支持，鼓励金融租赁业的发展，为金融租赁公司提供充足的资金支持。

　　3. 国家允许金融租赁公司同保险公司之间展开合作，为金融租赁企业的发展提供更多的资金来源，通过吸收保险公司的资金，加大对投资的扩展。

　　4. 金融租赁领域还会涉及到资产的证券化，这是一种新的融资途径，到目前为止，主要是信托和真实销售这两种基本的运作方式。两种方式各有优缺点，现在我国使用较多的为信托模式。

　　(二)租赁业资金来源的特点

　　1. 金融租赁业获得政府的大力支持。在发达国家，政府为了促进本国的经济增长，大力倡导和扶持金融租赁业的发展，在政策方面给予了大力支持，通过直接补贴和各种低利率的方法使得金融租赁业取得良好的发展。

　　2. 金融租赁业与银行展开充分的合作，使得资金来源变得格外充足。在发达国家，大多数的金融租赁公司都具有和银行合作的传统，且很多规模较大的租赁公司都具有银行背景，随时可以获得银行的支持。与银行展开合作成为租赁业发展的首选途径。当金融租赁公司与银行展开合作之后，金融租赁公司的资金链就可以保持足够大的稳定性，不会出现资金断流的局面，这就使得金融租赁公司的业务可以尽可能地扩大，同时银行在与金融租赁公司的合作过程中，也可以使得自身资金得到优质的`投资。

　　3. 加速折旧使得金融租赁公司的成本越来越少。由于金融租赁公司的业务属于投资行为的一种，同时受到美政府政策的支持，享受着各种政策及税收方面的支持，规定金融租赁公司可以将每一年这项所产生的税收予以免除，这就使得金融租赁公司所面对的税收压力大大的降低，同时金融租赁公司通过此项政策还可以将原本自己该承受的税收转移给承租方，为自身发展减轻压力。

　　五、中国融资租赁的发展对策

　　中国金融租赁业的发展只有短短的三十年，随着市场环境的改变及自身的不断调整和变革，目前我国的金融租赁业正处于一个发展的关键时期。但是，目前我国的金融租赁业的发展也面临着许多的问题，因此需要重视并解决。

　　(一)完善融资租赁领域相关法律法规

　　金融租赁行业要想获得良好的发展，就必须具备完善的法律法规，法律法规可以优化金融租赁业的行业发展环境，为金融租赁业的发展给予政策上的支持。发达国家的金融租赁业之所以可以获得如此好的发展，离不开国家法律的支持。所以，需要强化政府职能，为金融租赁业的发展创造良好的法律环境。

　　(二)完善融资租赁领域政策扶持体系

　　一个国家要想发展金融租赁业务，单靠企业的努力是远远不够的，还需要政府的大力支持。中国金融租赁业的发展时间较短，各方的资金来源还不完善。所以需要政府采取相应的措施支持金融租赁业的发展。政府可以通过减轻金融租赁企业的税收负担，为金融租赁企业创造更加便捷的融资环境来支持金融租赁业的发展。

　　(三)建立融资租赁人才培养体系

　　金融租赁业的发展离不开具有高度专业素质的人才，金融租赁业由于其自身具备的高风险、复杂性的特点，加大了对高素质人才的需求。目前我国从事金融租赁业的人员素质参差不齐，与发达国家相比差异较大。因此，需要加大对金融租赁的从业人员的培训，提升从业人员的专业素质，通过更加专业的操作手法为金融租赁业的发展注入动力，提高金融租赁业的公众形象。

　　六、结语

　　本文通过介绍金融租赁公司的概念和它的特点，并结合了国外金融租赁公司融资的渠道选择和各个渠道的特点，为我国金融租赁业的发展提供了参考借鉴作用。只有通过各方的支持及协助，不断地完善现有的金融租赁的制度体系，才能更好地促进金融租赁业的不断发展，为经济的发展提供更加有力的保障，促进我国经济的实力提升。

融资计划 篇3

　　项目介绍：西安市北大街大厦，位于陕西省西安市北门里黄金地段，南临钟楼，北临经济技术开发区，东临罗马市步行街，西临鼓楼，每天的顾客可人数总流量大约有30万多人次。

　　北大街大厦始建于1995年，总面积达16700平方米。总楼共有6层。分为三栋。正门1可以用来做宾馆，KTV，和各种娱乐场所。正门2可以用来做各种大型的超市，卖场和大型的店铺和各种广告设施。正门3可以用来做办公室，餐厅和大型的餐饮场所北大街大厦因欠各类款项不明。因此法院与最近折合拍卖。总价1。2亿人民币。初步估计投资两亿可以因为地皮的炒作，房价的升高。可以在1年之后盈利，6年之内可以还完各类款项。

　　项目总负责人：黄鹏

　　项目业务：大型KTV，宾馆，网吧，大型卖场，餐厅，写字楼。

　　项目计划财务：20xx年1月~20xx年~12月

　　大型KTV，宾馆，网吧。500万RMB

　　大型卖场。200万RMB

　　餐厅，写字楼。100万RMB

　　20xx年1月~20xx年~12月

　　大型KTV，宾馆，网吧。800万RMB

　　大型卖场。500万RMB

　　餐厅，写字楼。140万RMB

　　项目总融资：2。1亿人民币（2。6千万美元）

　　项目目标：未来5年之内的成长最迅速的消费娱乐和商业结合性公司。

　　短期目标：项目的各项运作基本到位，项目的管理，技术基本能够形成完整的体系。

　　项目收拢资金介绍：基本的各个子系统的收入（1。3千万/年）。品牌战略盈利（400万/年）

　　项目基本工作年限：3年/人

　　项目品牌战略概述：项目如果各类运作内容到位，基本上能够实现以人为本，提高项目的个体素质和项目的竞争力。加强各类业务的提高，

　　大力提高项目在各种条件下的实力，达到每年项目的利比上年超高20个百分点，在两年之内达到项目在全市，全省，全国的知名度和企业的影响力，在项目的发展初期能够大力的和国际具有500企业的资格公司合手，加强自己的.竞争力。

　　项目的竞争资本：

　　1）资源基本80%具备国内大型公司的决策能力和具备国内一流本科院校的知识。

　　2）项目有独特的销售和运作模式，走在流行的最前沿。

　　3）加强自己的经济能力和资本的合理运用模式。

　　项目优势：地理位置服务态度员工素质领导能力宣传策划

融资计划 篇4

　　一、项目摘要:

　　农业项目融资计划书

　　一、项目简介：

　　本项目是农业旅游观光项目，农业是一个国家、一个民族的根本，国家也深知这一点所以大力发展农业项目。

　　本项目坐落在北京的后花园怀柔，全国重点城镇—怀柔区北房镇，项目占地100亩，地理位置极为优越，紧邻101国道，怀柔十八景近在咫尺，走京承高速北京到怀柔只要20分钟,936，916，980等数条公车通达，潮白河环绕周围,与自然共从。

　　本项目是政府大力扶持项目，顺应国家政策，享受政府政策补贴，地理位置优越，周围气候大好，前景广阔，投资小，回报快，收益稳定，项目需要资金550万，当年就收回本钱并且达到盈利。

　　二、项目分析：

　　1、项目的基本情况:项目计划建设100栋观光大棚，一个生态餐厅和配套的附属设施，两者既能相互依托，优势互补，又能独立经营，集农业种植、养殖、旅游、观光、采摘、餐饮、住宿、度假，休闲，养老于一体的综合性园区。

　　2、项目来历：绿色休闲观光农业是一项正在兴起的有着广阔发展空间的工程，随着人们生活水平的不断提高，渴望反朴归真，追求乡情野趣成为时尚。连日紧张忙碌的.生存竞争之后，偶逢节假闲暇，或在田间劳作，或在熔金落日的傍晚散步于幽静的小路，呼吸新鲜湿润充满泥土芬芳的空气，使人们心旷神怡，一切烦恼与疲劳都不复存在。我们的生态农业观光园结合自身优势，挖掘农业资源优势，增强城市服务辐射功能，拉动消费，增加收入，开辟郊区游农业增收新途径，拓出新农村建设农业新模式，特制定本规划。

　　形式发展和实践证明，以农业为主体发展乡村游、农家乐是今后的发展形式，又因中国老龄化的到来，城市工薪阶层的老人，很难找到一个空气清新，即便宜又能栽花种草的养老圣地，我们的园区恰恰迎合他们的需要。

　　3、证件状况文件：有政府下发的项目补贴文件。

　　4、建造过程和保证：政府大力发展扶持，只有支持，不会有任何的阻挠，我公司本身就是建筑公司，可以节约高效的完成建设，在建设的同时销售队伍就能收回部分资金。

　　三、财务和建设计划：

　　1、项目需用资金550万，自有资金50万。

　　2、先期资金主攻建观光大棚，需要资金300万，建设完毕后政府给补贴240万，在我们建设的同时，大棚的水、电、路、由政府负责统一安装，然后还会为我们铺设滴灌，架设电动卷帘机，这几项将又为我们节省资金近200万。

　　3、在完善、销售大棚的同时，建造生态餐厅，计划投资100万。

　　4、园区的管理完善和大棚冬季保温50万。

　　四、市场分析：

　　1、项目周边的大棚一次性租给当地农民20年使用，是10万一栋，而且供不应求，如果一次性租给北京市里的老人要15-20万。（住：每个大棚400平米，

　　带生活用房80平米。）

　　2、如果是我们自己经营，政府给提供项目，政府每年都还要给我们补贴，并且承诺保证我们每个大棚每年纯利润1万元，利润还要翻翻。

　　五、融资方式：融资、借贷、合作。

　　六、项目建设财务计划：

　　1、观光大棚主体建设300万。

　　2、生态餐厅建设100万。

　　3、园区的管理完善和大棚冬季保温50万。

　　4、餐厅设备、材料、人工、运营50万。

　　5、垂钓池和园区绿化50万。

　　七、项目运营计划：

　　1、大棚的种植有政府的补贴和承诺，收入以最保守的估计是100万。

　　2、生态餐厅以每月10万的保守估计，一年的纯收入在120万。

　　3、50个休闲度假房，以每年每个一万元的最低价出租，一年可获利50万。

　　4、园区以往每年观光采摘可获利20万，园区建好后将会翻一翻，达到40万。 园区综合年利润共计310万，预计2年收回成本，如果养老房20年一次性买断的话，以最低价每栋15万计算，50栋是750万，我们将提前收回成本并且盈利。

　　八、可行性分析

　　1、适应了旅游产业结构优化调整的客观要求，是旅游开发形式转型的新探索，推进了现代旅游业和现代农业的发展，不仅拓宽了旅游资源开发的路径，而且把农业种植、养殖、旅游、观光、采摘、餐饮、住宿、度假，休闲，养老、新农村建设有机结合起来，加快了结构调整，提升和丰富了旅游的内涵，减少了旅游开发的投资风险，迎合了大众消费心理。

融资计划 篇5

　　一、专业能力

　　作为一个主管，你必须掌握一定的专业知识和专业能力，随着你的管理职位的不断提升，专业能力的重要性将逐渐减少。作为基层的主管，个人的专业能力将非常的重要，你要达到的程度是，能直接指导你的下属的实务工作，能够代理你下属的实务工作。专业能力的来源无非是两个方面：一是从书本中来，一是从实际工作中来。而实际工作中你需要向你的主管，你的同事，你的下属去学习。“不耻下问”是每一个主管所应具备的态度。

　　二、管理能力

　　管理能力对于一个主管而言，与专业能力是相对应的，当你的职位需要的专业越多，相对而言，需要你的管理能力就越少。反之，当你的职位越高，管理能力要求就越高。管理能力是一项综合能力，需要你的指挥能力，需要你的决断能力，需要你的沟通协调能力，需要你的专业能力，也需要你的工作分配能力，等等。管理能力来自书本，但更多的来自实践，因此要提高你的管理能力，需要不断的反思你的日常工作，用你的脑袋时常去回顾你的工作，总结你的工作。

　　三、沟通能力

　　所谓沟通，是指疏通彼此的意见。这种沟通包括两个方面，跨部门间的沟通，本部门内的沟通（包括你的下属你的同事和你的上级）。公司是一个整体，你所领导的部门是整体中的一分子，必然会与其他部门发生联系，沟通也就必不可少。沟通的目的不是谁输谁赢的问题，而是为了解决问题，解决问题的出发点是公司利益，部门利益服从公司利益。部门内的沟通也很重要，下属工作中的问题，下属的思想动态，甚至下属生活上的问题，作为主管你需要了解和掌握，去指导，去协助，去关心。反之，对于你的主管，你也要主动去报告，报告也是一种沟通。

　　四、培养下属的能力

　　作为一个主管，培养下属是一项基本的，重要的工作。不管你所领导的单位有多大，你要牢记你所领导的单位是一个整体，要用团队的力量解决问题。很多主管都不愿将一些事交给下属去做，理由也很充分。交给下属做，要跟他讲，讲的时候还不一定明白，需要重复，然后还要复核，与其如此，还不如自己做来得快。但关键的问题是，如此发展下去，你将有永远有忙不完的事，下属永远做那些你认为可以做好的事。让下属会做事，能做事，教会下属做事，是主管的重要职责。一个部门的强弱，不是主管能力的强弱，而是所有下属工作的强弱。绵羊可以领导一群狮子轻易地去打败狮子领导的一群绵羊，作为主管，重要职责就是要将下属训练成狮子，而不需要将自己变成狮子。

　　五、工作判断能力

　　所谓工作能力，个人以为，本质上就是一种工作的判断能力，对于所有工作的人都非常的重要。培养一个人的判断能力，首先要有率直的'心胸，或者说是要有良好的道德品质，这是工作判断的基础。对于世事的对错，才能有正确的判断，才能明辨是非。其次，对于你所从事的工作，不管是大事，还是小事，该怎么做，该如何做，该由谁做，作为一个主管，应该有清晰的判断，或者说是决断。其实工作的判断能力是上述四项能力的一个综合，主管能力的体现是其工作判断能力的体现

　　六、学习能力

　　当今的社会是学习型的社会，当今的企业也必须是学习型的企业，对于我们每个人也必须是学习型的主体。学习分两种，一是书本学习，一是实践学习，两者应交替进行。你只有不停的学习，你才能更好的、更快的进步，才能跟上赶上社会的发展。走上社会的我们，要完全主动的去学习，视学习为一种习惯，为生活的一种常态。学习应该是广泛的，专业的，管理的，经营的，生活的，休闲的，各种各样，都是一种学习。未来人与人之间的竞争，不是你过去的能力怎样，现在的能力怎样？而是你现在学习怎样，现在的学习是你未来竞争的根本。

　　七、职业道德

　　但丁有一句话：智慧的缺陷可以用道德弥补，但道德的缺陷无法用智慧去弥补。对于工作中人，不管是员工，还是主管，职业道德是第一位的。这就好比对于一个人而言，健康、财富、地位、爱情等都很重要，但健康是“1”，其他的都是“0”，只要“1”（健康）的存在，个人的意义才能无限大。职业道德对于工作的人而言，就是那个“1”，只有良好的职业道德的存在，上述的六种能力才有存在的意义，对于公司而言，才是一个合格之人才。职业道德不等同于对企业的向心力，但作为一个员工，作为一个主管。不管公司的好与不好，不管职位的高低，不管薪水的多少，对自己职业的负责，是一种基本的素养，是个人发展的根基。“做一天和尚撞一天钟”，只要你在公司一天，就要好好的去撞一天钟。

　　个人以为：师傅领进门，修行靠个人。一切的一切，都要靠自己去感悟，将一切的一切变成自己的东西。

融资计划 篇6

　　第一部分 公司基本情况

　　一、公司基本情况：

　　湖南集方家居投资管理有限责任公司成立于20xx年，经过10年的积累，20xx年通过对行业资源整合、重组成立“集方投资”，公司注册资金1000万。成为集销售网络体系、产品体系、工程体系、设计体系、融资体系，五大运营体系为核心的人居配套服务投资集团公司。

　　战略上：装饰行业主要是高度劳动密集的手工制作为主流的作坊式运作模式，公司提出国际化设计，工厂化定制，模块化施工，把行业由手工作坊式粗放式制作提升为工业化精密制作，把复杂作坊运营方式升级为模块化规范运作，把区域性零散采购升级为规模化系统采购，把个体竞争升级为产业集群竞争。

　　业务上：公司拥有管理输出、产品输出、设计输出、工程输出、人力资源输出、模式输出、资金输出、营销管理输出八大业务板块，为运营艰难或渴求更大发展的同行提供了涅槃重生的机会。

　　产业布局涉及家居研发、装饰企业托管、家具制造及装饰工厂化生产等多重领域。集装饰设计，施工管理，材料配送，售后服务于一体的专业化装饰集团。

　　二、目前公司主要股东情况：

　　三、目前公司内部部门设置情况：

　　第二部分 项目概况

　　一、项目概况

　　华侨星都项目位于长沙市开福区伍家岭北，项目规划用地4178㎡，建筑面积25993.52㎡。项目共计25层，其中包括地下二层，地上商业裙楼五层和办公写字楼十八层。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤8.4，建筑密度≤52%。

　　华侨星都原为长沙市农行1998年建设为自用办公用楼，由于省行规划及政策调整原因，20xx年改由长沙东林置业投资有限公司拍卖后开发建设建设;项目相对其他旧楼改造而言，债权清晰。

　　截至20xx年8月，项目已完成主体施工并已获得规划批准(已取得土地证，规划用地许可证和规划建设许可证已于20xx年6月3日完成进窗公示【详见长沙市城乡规划局网：开福区华侨星都建筑拟调整公示】，并已进入施工图审查和投标程序，即将取得建设施工证)。

　　目前项目规划外立面改造及内部装修和开发期为1年，湖南集方家居投

　　资管理有限责任公司即将对“华侨星都”项目及长沙东林置业投资有限公司全面收购，并投入后期开发建设。

　　二、项目地块优势

　　1)中央商务区

　　随着芙蓉路这条金融大脉向北延伸，喜来登、铂尔曼、华悦等高档商务酒店环伺四周，美美百货、岁宝百货、高尔夫球会等高端消费体依次排开。深国投商业规划、世纪金源mall开业、北辰三角洲启动，构成北城商业黄金三角，长沙“曼哈顿”商务集群已现雏形。

　　2)交通核心区

　　雄踞城市黄金中轴芙蓉路上，1号线地铁口岸带动物业急速升值，伍家岭波隆立交桥下行东西通道的提质改造，连横三一大道与银盆岭大桥，贯穿城市东西两岸，畅达市区各大站点，享受10分钟经济圈，提速未来。

　　3)区域未来规划

　　铁1号线施工，福元路大桥、营盘路过江隧道即将通车， 大北城的交通路网正在升级;高层住宅群、超级购物中心、超五星级酒店等地标建筑，将陆续密集呈现，辐射出北城楼宇经济的浦东效应;秀峰公园的开门迎客、洪山公园的即将启动、浏阳河风光带的延长线动工、两馆一厅的即将开放等，使大北城资源不断升级，具备无限升值潜力。

　　三、目前定位

　　高品质、高配置、高形象的写字楼成为未来发展趋势，市场供应逐步递增，城市中心多极化趋势日益明显，传统中央商务圈逐渐向外扩散。本项目通过规划调整以及外立面重新装修和内部装修，根据项目本区域的发展趋

　　势、前景和客户需求，一定期间内区域型中高端标杆写字楼将成为本项目的定位方向。

　　四、新规外立面(详见长沙市城乡规划局网：开福区华侨星都建筑拟调整公示)

　　五、基本数据

　　第三部分 行业及市场情况

　　一、行业简析

　　城市综合体迎来井喷式发展 。据相关统计，20xx年长沙至少有36个大型城市综合体项目筹建或者面市，总建筑面积达1740万平方米，其中非住宅建筑面积至少有800万平方米。

　　二、长沙写字楼市场供需情况

　　20xx年前，长沙市写字楼年均供应量为19万平/年。

　　20xx年开始，住宅调控下引发了商业地产投资热潮，多个城市新中心规划筹建写字楼，写字楼供应持续攀升，高档品牌写字楼容易获得市场较高认同。

　　三、项目周边长沙写字楼价格调查

　　第四部分 产品及市场定位

　　一、市场定位：区域中高端5A级写字楼

　　一方面：产品打造需体现项目区位优势，顺应未来发展趋势，通过形象和档次的.提升避免与现有大量商住楼项目进行价格竞争，并抢占更为广泛的优质客源。

　　另一方面：考虑到本项目的局限性，应利用周边商务资源等附加值，从局部和特色(商务配置、物业管理等方面)上打造专业、便捷、高效、超值的高档商务平台。

　　二、写字楼客户群划分：

　　三、项目核心客群

　　发展层面：以初具规模、需要专业化办公场所的发展型中型企业为主，

　　国内大企业及外资、合资企业的办事处、分公司为辅。

　　来源层面：客户主要集中在伍家岭、四方坪、河西滨江新城及北城等区域，或是市内办公氛围不够浓厚的区域，以及一些较为老旧的商住楼、住宅办公的楼宇内。

　　心理层面：以改善公司办公条件(自用)目的为主。注重写字楼所处区域，具备很大增值潜力;强调楼宇品质及商务配套;关注物业公司的管理水平。

　　四、产品定位

　　1、弹性商务空间，维持标准层59-140平5个户型设计布局不变，商业裙楼部分设立公共卫生间

　　2、7-16层(分户销售)做精装;17-23层(整层销售)不做精装，可根据客户需求灵活把控。具体执行需依据市场实际情况而定。

　　3、为适应现代化办公，全网络地板，豪华酒店式大堂，大气尊贵

　　4、采用进口品牌锋速电梯(如蒂森克劳伯等)助推商务效率。中央空调系统，承载高档商务环境。

　　5、5A甲级智能标准配置

　　OAS办公自动化系统：﹥局域网系统

　　SAS保安自动化系统：﹥门禁系统(电梯厅或大堂出入口)﹥防盗报警系统﹥闭路电视监控像系统﹥电子巡更系统﹥智能停车管理系统

　　BAS楼宇自动化系统：﹥暖通空调系统﹥给水与排水系统﹥供配电与照明系统

　　第五部分 营销策略

　　一、入市时机

　　在北辰三角洲商务集群、芙蓉路金融中心、河西滨江商务区(奥克斯广场、绿地中央广场、世贸铂翠湾等)尚未对本项目形成包围之时，并参考周边两个同类项目的销售情况，应尽快加速入市步伐，抢占先机。

　　二、销售策略

　　目前市场各中高端写字楼销售结合散卖和整层销售两种模式，以获得更为广泛的客户来源，因此：7-16层分割销售，精装修;17-23层整层销售，精装修，但可根据客户需求而定。保持标准层59-140平5个户型的设计布局不变。

　　三、价格定位

　　1、静态价格初判

　　写字楼整体均价(含精装)：120xx-13000 元/㎡

　　二、价格细分

　　一层整体均价：35000元/㎡

　　二层整体均价：28000元/㎡

　　三层整体均价：21000元/㎡

　　四五层整体均价：14000元/㎡

　　六~二十三层：120xx-13000元㎡

　　车位：10万/个

　　四、推广定位

　　地段—高档商务环境

　　产品—高端商务旗舰

　　北城首域●甲级智能写字楼

　　五、销售执行

　　在建立良好销售管理队伍的情况下进行联合销售

　　第六部分 融资说明

　　一、项目投资规模及款项计划

　　1、项目总投资16955万元(不含税费)，其中收购款120xx万元，建筑安装工程费2350万元，公共设施配套费500万元，融资成本1060万元，开发间接费1045万元等。

　　2、收购“华侨星都”付款方式：

　　1)总价款：120xx万元;

　　2)付款周期及方式：

　　(1)先签订框架协议，东林置业办理完成三证(国土证、规划用地许可证、规划工程许可证);

　　(2)东林置业完成三证后，签订正式合同，集方家居支付首付款5000万元。

　　(3)在集方支付首付款后的15天内，双方完成公司、项目各项交接，集方人员进场开展工作;东林置业完成四证办理和其他相关手续并交接;法人名称、股份100%按集方家居要求变更。

　　(4)20xx年5月30日前，集方家居支付东林置业原股东二批款5000万元;

　　(5)20xx年12月30日前，集方家居付清东林置业原股东尾款20xx万元。

　　二、融资计划

　　1、为保证项目实施，需要新增投资是多少 16955 万元， 新增投资中，需投资方投入 3000 万元，银行借贷 7000 万元， 公司自身投入 20xx 万元。

　　2、投入资金的用途：前期收购款项以及代缴报建费用。 3、融资回报方式：

　　1)现金回报：根据协议，进行股权和证件抵押，按融资款的额度，按期返还融，资款及利息;

　　2)回购方式：按销售价格基础上优惠10%的价格签定投资款和利息等值的商品房住宅预售合同。并可约定一定的期限内，集方公司按销售价格回购。

　　第七部分 财务计划

　　一、项目投资估算

　　项目总投资16955万元(不含税费)，其中收购款120xx万元，建筑安装工程费2350万元，公共设施配套费500万元，融资成本1060万元，开发间接费1045万元等。

　　二、项目销售收入

　　销售项目收购操作后，集方公司拟持有的自有物业包括商业2层、3层、4层、5层，共计四层。拟对商业首层、写字楼6-23层以及地下车库对外销售。根据对开福区以及项目所在地附近房产项目市场的调查，商业的价格预计平均售价为35000元—45000元/

　　平米，住宅和公寓的平均售价7500-8000元/平米，写字楼平均售价为13000-18000元/平米。本项目保守预计项目可售部分首层商业35000元/平米，精装修写字楼12000元-13000元/平米估计销售收入。

　　三、还款来源、保障及计划

　　1、三证齐全后，可向融资公司进行证件抵押; 2、四证齐全后，进行银行贷款，支付融资款及利息;

　　3、收购合同完成后，可按集方公司持有的东林置业股份向投资方进行抵押; 4、五证齐全后，可向投资公司进行商业住宅预售合同签定，并可在约定的时间周期内进行回购。

　　四、财务分析： 1、税前项目收支估算 1)全销售收入估算

　　(1)项目成本：收购成本120xx万元+后续工程费用(内外装修2350万元、附属配套500万元)+融资成本1036万元+管理销售费用431万元+不可预计614万元=16955万元

　　(2)项目收入：18层办公楼16374万元+五层商业13551万元+车位1070万元=30995万元

　　(3)税前利润：项目收入-项目成本=30995万元-16955万元=14040万元，利润率82.8%

　　2)持有物业销售收入估算

　　(1)项目成本：收购成本120xx万元+后续工程费用(内外装修2350万元、附属配套500万元)+融资成本1036万元+管理销售费用431万元+不可预计614万元=16955万元

　　(2)项目收入：18层办公楼16374万元+首层商业7504万元+车位1070万元=24948万元

　　(3)税前利润：项目收入-项目成本=24948万元-16955万元=7993万元，利润率47.14%

　　2、项目收支总结 从动态投资的角度来看，集方持有物业的实际利润=收入利润+持有物业=7993万元+6047万元=14040万元，更具备可持久发展的基础。

　　第八部分 项目实施进度

　　第九部分 其他

　　本项目如能操作成功，对集方家居有重要的商业和社会价值：

　　2、本项目目前已经封顶，基础工程基本完成，避免了普通商业地产漫长的操作周期; 3、本项目能在短期内提供五证，即可快速盘活;

　　4、本地商业区域已趋成熟，项目的操作有丰厚的投资回报率;

　　5、操作本项目投入资金较少，相对其他投资，风险较小，在回报较大的基础上能使集方有较好的品牌效益，并可将规划理念得到实质性的操作经验。

融资计划 篇7

　　随着我国金融市场的逐步完善，新的金融工具和金融运作方式不断出现。其中金融机构对不良资产进行打包处置从无到有，从限定在国家计划内由四家资产管理公司垄断进行开始，逐步形成企业自主的多元开放的市场运作模式。每年都有数千亿的不良金融资产被打包出售，相应地有众多的单位和个人加入了这一新兴行业“淘金”。由于贷款活动中以不动产作为抵押比较受银行青睐，因此在不良资产处置中比较多地涉及到转让土地使用权和销售不动产营业税问题。在债务人、银行、资产包购买和处置人、不动产购买人之间，涉及多少道营业税，能否差额计税，如何进行扣除凭证管理，仁者见仁，各有各的理解。

　　一、金融资产包与抵押的基本含义：

　　（一）任何行业都是有风险的，以信用为核心的金融体系更是如此。金融机构在发放贷款以后，由于种种原因致使贷款本息无法正常收回的事情时有发生。为尽可能减少因此发生的损失，银行便将某一时期或某一类应收未收的贷款项目进行捆绑（即不良金融资产包）出售，将债权让渡给愿意承接的单位或个人以取得一些收益。在债权转让的过程中，随同贷款合同产生的抵押权同时转移。承接不良资产者可能将该资产包直接转让出售，或者重新拆分再打包出售，也可以按照资产包中的项目，逐个行使债权人权利，催收本息以及对抵押物进行处置。这就是不良金融资产包的基本含义。

　　（二）关于抵押，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第三十三条做出了规定，“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

　　前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”

　　该法第三十四条还规定，可以抵押的财产包括：1.抵押人所有的房屋和其他地上定着物,和抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物等。

　　二、相关法律规定

　　金融资产包购买人对抵押的不动产进行处置过程中，受到国家法律的`保护和约束。这主要是《物权法》和《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）

　　（一）《物权法》的相关规定

　　我国《物权法》的相关规定主要有：

　　1.保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

　　2．抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

　　3．抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　4．债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

　　（二）《担保法》的相关规定

　　我国《担保法》做出了与上述《物权法》相同的规定，同时进一步做出如下规定：

　　1.订立合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

　　2．债权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

　　3．债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

　　三、处置抵押不动产的基本形式及分析

　　（一）根据以上对基本含义和相关法律的了解，我们发现在处理抵押不动产时能够采取以下五种方式：

　　1.由债权人监督债务人处置所抵押的不动产，以其收入清偿债务。

　　2.债务人委托债权人代为处置所抵押不动产。

　　3.债权人与债务人协商，将债务人所抵押不动产转让给债权人。

　　4.债权人向法院申请，强制拍卖抵押不动产，并以拍卖所得优先偿还债权人。

　　5.债权人向法院申请，要求取得债务人所抵押不动产所有权。

　　（二）综上所述，对处置抵押不动产可以得出以下几点认识

　　1.在资产包出售过程中，是债权人的变更，其他债权债务关系包括抵押关系是不变的。因此，无论是发放贷款的金融机构，还是通过竞买取得债权（包括附带的抵押权、担保等）的单位和个人，并不直接或必然地获得抵押物，而是取得债权人身份及于抵押物的优先受偿、提起诉讼等权利。

　　2.购置资产包的人要取得其中一项借贷关系中抵押物所有权，只有两个途径，一是与债务人达成以抵押物抵偿债务协议，同时解除双方的债权债务关系；二是通过向法院起诉，由法院裁定抵押物归债权人所有，双方债权债务关系同时消灭。因为抵押作为合同的一部分，按照法律规定不能与借贷合同分离。同时已抵押的不动产不能够发生所有权转移，所以发生抵押不动产转移给债权人的行为，必然与借贷关系的消灭和抵押关系的解除相一致。

　　3.分清物权的具体内容。传统的所有权，一般来说包括占有、使用、处分、收益等四项权利，这四项权利是可以分离的。例如出租过程中所有人（出租人）出让使用权从而获得租金收入这样的收益权。随着社会的发展，像社会分工一样，所有权的具体内容越来越丰富，从而逐步扩大完善到了物权的范畴。若干个人可以在同一物品上各自拥有不同的物权，形成错综复杂的经济关系，因而产生了终极所有权的概念。营业税法规对不动产的征税范围，限定为销售不动产所有权、永久使用权和有限产权。这里的几个概念要做理论的分析很难说的清楚，但与抵押的概念和相关法律规定结合起来，可以明确的是如果债权人没有支付或约定支付相应的对价，就不是一种销售行为。而是一种单方面的行为。债权人对抵押不动产所作的相关安排，是否构成销售行为，一看有无买卖双方的意思表示；二看有无交易的对价（即属于有偿或应被视同有偿）；三看有无可能，有无法律上的障碍。

　　四、营业税处理建议

　　通过以上分析，笔者对处置不良金融资产包中的不动产活动的基本结论是：

　　（一）从债务人（借款人）来说，毫无疑问，发生了销售不动产行为，不论是按照债权人意图出售给第三方，还是直接出让给债权人，都必须缴纳销售不动产营业税。

　　（二）对金融机构来说，其打包出售不良资产的行为，是一种合同主体的变更行为，目前还不属于营业税征税范围。对此，已有明确的文件规定不征收营业税。

　　（三）对购买不良金融资产包后进行转卖，或是拆包重新整理转卖的，同样按照上述第（二）点办理，不征收营业税。

　　（四）对于直接处置抵押不动产的行为，应做具体分析：

　　1.对于第三条第（二）款第2项中表述的情况，即取得债权的人与债务人达成消灭债务关系以不动产抵债的，或是通过法院定消灭债务关系以不动产抵债的，不论是否办理房产证（包括土地使用权证）过户手续，在债权人转让该不动产时，都应缴纳营业税。

　　2.对于债权人取得债务人同意（委托）将不动产交拍卖机构拍卖的，或是债权人向法院起诉后由法院委托拍卖机构拍卖的，属于债务人直接向终端客户销售不动产的行为，通过购买金融资产包而成为债权人的单位和个人以及法院、拍卖机构，都不构成销售不动产行为，不是销售不动产营业税纳税人。

　　3.对于债务人在债权人监督下，或按照债权人的意图出售不动产，所得收入归债权人所有的行为，对债权人来说是采取催收方式收回债权，没有发生销售不动产行为，与上述第2点属于同一性质。

　　（五）合理确定营业额

　　1.对于债务人来说，一般并不取得收入（收入直接到债权人那里去了）。其销售不动产的收入，应以其抵债金额确定。但拍卖所得大于欠款本息的，超过部分归债务人所有，也应当作为营业额计征营业税。

　　2.不动产是债务人购置所得时，购买价可以从营业额中扣除。对于购买金融资产包的债权人来说，销售不动产行为应当缴纳营业税时，当然属于销售购置不动产行为。其扣除的金额，可能的途径有四种，一是按照全部资产包成交价格占资产包原始价格的比例，乘不动产帐面价值得出的数字；二、按照资产包拍卖成交时的评估价。近年来不动产价格飞涨，按照评估价对纳税人最有利。三是购买金融资产包时资产清单上列名的帐面价值（原始价格）；四、按照债务人所欠贷款本息计算。

　　对于第一种方式，按照比例法计算将使扣除金额大大缩水，增加税收负担，特别是资产包中能够有价值的主要就是抵押不动产，其他一些现金权益项目的价值形同虚设，因此，竞买人接收的是资产包的全部，实际上是购买资产包中一些有价值的东西。这正是资产包的意义所在，虚虚实实鱼龙混杂，但看得见的干货以不动产为最，因此，其缩小其价值不符合实际。按照资产包拍卖成交时的评估价计算缺乏可操作性，并且近年来房地产价格飞涨，按评估价必然增加扣除金额。按照资产包交易基础资料中的原始价值作为扣除金额，可以看作是按照历史客观成本扣除，所以笔者认为比较合适。最后，按照贷款本息总额进行扣除的方法，虽然与现行金融机构销售抵债不动产，以销售收入减去抵债本息后的余额缴纳营业税的规定相一致，但贷款本息在资产包交易中已经完全被修改，竞买人考虑的是不动产的实际价值而不是帐面上欠债数，而且利息的计算期间、利率水平等不确定性较大，因此，笔者也不建议采取这种方式。

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