实用的商业计划范文8篇

　　日子如同白驹过隙，不经意间，我们的工作又将在忙碌中充实着，在喜悦中收获着，此时此刻我们需要开始制定一个计划。那么我们该怎么去写计划呢？下面是小编精心整理的商业计划8篇，仅供参考，欢迎大家阅读。

实用的商业计划范文8篇

商业计划篇1

　　大连XXX生物技术有限公司属技术开发导向型企业，主要致力于生物菌剂、生物农药、生物有机肥和生物水质净化剂等产品的研制、开发、技术转让、联合生产销售。公司致力于充分发挥科研开发、技术创新能力，不断推进科研成果的产业化，从而实现创造生态文明的宗旨。公司目前的主要产品是生物水质净化剂和XXX系列生物肥，都是以高科技为基础的、符合绿色生态的生物产品。

　　公司拥有一批团结、务实、高效、具有很强开拓精神的领导集体，他们在对科技的理解和把握上，在市场开发、公司管理上，在产品研发、经营销售、公共关系等方面具有高超的知识和丰富的经验，他们的坚强领导确保了公司的长远发展。

　　XXX系列生物肥是公司成立后首先完成中试、形成生产规模的获国家发明专利的产品。该产品共计投入研制费用120万元，现已实现了产业化，每年可实现“原菌液”产值500万元，利润250万元。目前可满足10家以上大型肥料生产厂的生产需要，生产XXX生物肥100万吨以上。公司采用联合生产的合作方式，即公司提供原菌液、专用肥配方、成套设备清单并负责技术指导和协调市场销售。目前在东北已有四家XXX生物肥厂生产专利产品“XXX牌系列生物”，设计生产能力8万吨，推广面积200万亩。

　　该公司微生物净水剂项目是国家农业部“948”计划项目，公司共投入研制经费150万元，其中75万元来源于国家无偿提供的科技型中小企业技术创新基金，40万元来源于地方政府无偿提供的配套资金，公司自筹35万元。现阶段该项目已完成室外池塘养殖初试，并已开始后续研发和中试。预计20xx年5月中试结束，20xx年7月之前确定产业化建设方案。为了完成中试，实现进一步产业化推广，需要继续投入160万元。目前公司总资产300万元，流动资金60万元，资金缺口100万元需要进行融资。

　　第一章公司介绍

　　一、公司概述

　　大连XXX生物技术有限公司于20xx年2月经大连高新技术产业园区工商行政管理局核准，在大连国家高新技术产业园区注册成立。企业登记类型为有限责任公司，注册资本为50万元。本公司是依托北京大学技术物理系、中科院微生物肥料研究所、大连水产学院养殖系、大连轻工学院生物工程系等科研院所而组建起来的高新技术企业，是集科研、开发、生产经营于一体的实业公司，有国内著名的生物、水产、土肥、化工等方面的专家顾问组为企业的技术后盾，专门从事生物领域高新技术项目的研制开发和生产。公司现有人员36人，其中专业技术人员32人，占员工总数的88.9%。

　　二、公司成立的背景

　　农业是国民经济的基础产业，农业的发展情况关系到国民经济的全局，同时，农业生产周期性长，受客观环境的影响比较大，因此国家对农业的发展非常重视，对从事农业科技研究、开发、生产经营等公司的审查和批准往往也要经历一个较长的过程。大连XXX生物技术有限公司正式注册成立之前，早在1997年就开始从事相关农业科技等方面的研究和开发工作。

　　高附加值农业、水产养殖业是大连地区、辽东半岛最重要的农业、渔业发展方向。长期以来，化肥的使用使土壤酸化、板结、肥力下降，对农业生产产生了不利的影响，在这种情况下，在正式注册成立之前，公司就与北京大学合作开发了XXX系列生物肥，此产品的问世为解决上述问题提供了一条有效的渠道。同时，由于近海水质的不断恶化致使水产养殖业损失巨大，因此，公司研究人员在大连水产学院研究成果的基础上，开发出了一种绿色生物制品——生物水质净化剂。XXX生物肥、生物水质净化剂的研制开发、生产、使用对农、渔业的发展具有深远的意义，这些项目也有着巨大的市场前景。在这一背景下，大连XXX生物技术有限公司于20xx年2月成立了。

　　三、公司的经营方针和发展战略

　　1、在已有的成果基础上构建工程菌；

　　2、努力将纳米技术应用于生物领域，提高微生物发酵物的质量和产物的产能；

　　3、加强固体高效发酵器的研制，加速产业化进程。

　　四、企业人员及开发能力

　　1、XXX，男，公司法人代表，工程师，原辽阳水产研究所所长，1982年毕业于大连水产学院水产养殖系，毕业后一直从事水产养殖和水产生态研究工作。1995年辞职到基层创办企业，从事生物领域的项目产品的研发工作，并引进北京大学技术物理系的科研成果，成功开发出高效生物有机肥料、高效微生物菌剂和目前正处于中试阶段的生物水质净化剂等项目。其中生物水质净化剂项目是由他同大连水产学院桂远明教授共同开发的，1998年正式通过农业部鉴定，并被列入农业部“948”计划。

　　2、公司管理层：大连XXX生物技术有限公司现有管理人员3人，平均年龄40岁，全部为大学文化，其中高级职称者2人，中级职称者1人。总经理于学忠现年45岁，主要经历有：服兵役2年，82年毕业于吉林大学，曾任四平市铁西区政府秘书，四平市红嘴集团总经理助理，自1999年担任公司总经理，具有极强的市场开发能力和管理能力，敬业精神很强。

　　3、公司其他人员的情况：公司现有人员36人，平均年龄34岁，文化程度均为大专以上，其中管理人员3人，占员工总数的8.3%，工程技术人员32人，占员工总数的88.9%，其他人员占2.8%。

　　4、科研机构情况：公司的研发机构是技术项目研发中心，从事直接研发的人员有12名，占员工总数的33.3%，同时依托专家组协助工作。

　　5、项目技术负责人基本情况：项目技术总顾问是康白教授，为全国知名微生态学专家；项目技术负责人为大连水产学院桂远明教授，主要从事微生态研究工作，她所研制的鱼虾生态制剂荣获农业部科技进步三等奖。

　　第二章项目介绍

　　一、生物水质净化剂

　　生物水质净化剂是公司研究人员在大连水产学院研究成果的基础上开发出的绿色生物制品，本产品具有相当高的科技含量，它主要用于集约化水产养殖中，对水体中代谢产物进行生物净化，改善水质状况，并从根本上解决传统的化学方法和使用抗生素类药物造成水体的污染、水产动物耐药性的产生，以及对人类健康产生严重危害的后果。生物水质净化剂应用实验结果表明，不但水体净化效果好，而且对促进鱼虾生长和预防传染病有特殊功效，对维持自然界生态平衡和微生态平衡具有积极意义。该项目经有关专家论证，认为其成果填补了国内此类研究的空白，其技术已达世界先进水平，具有广阔的开发应用前景。本产品现已获国家专利，并且已经纳入农业部“948”计划项目

　　（一）产品研发背景

　　水产养殖业在我国已经形成产业规模，并在国民经济中占有重要的地位。但由于长期集约化养殖，池塘老化，水体微生态环境日趋恶化，养殖水体的污染愈发难以控制。由于大量使用化学方法和抗生素类药物，导致水体生态平衡遭到严重破坏，加之畜禽养殖业的规模化发展，大量的未经处理的有机畜禽粪便排入江河、湖泊，这引起了海水赤潮、湖泊富营养化现象的频繁发生，造成了水产养殖业的滑坡和巨大的经济损失。因此采取生物手段和高科技手段治理水体污染，促进养殖业健康发展，保证水体生态环境的良性循环，已是刻不容缓的任务。为此，大连XXX生物技术有限公司同大连水产学院共同研制了用于水质净化的微生态制剂（微生物净水剂）这种以高科技为基础的新产品。该产品的问世和应用，对于水体生态环境污染的治理和促进水产养殖业的发展具有重大的战略意义。本项目是依托大连水产学院的科研成果，同时XXX生物技术有限公司是集科研、开发与生产经营于一体的的高技术企业，因此在技术成果的转化上有可靠的保证。

　　（二）生物水质净化剂的特点

　　2、有益菌在繁殖过程中，分泌出大量的活性物质，能有效的促进浮游植物的繁殖，增加水体中溶解氧，其生成絮凝物是滤食性鱼类的最佳食物；

　　3、能有效地降解水产动物地代谢产物，降低水体中氨氮和硫化氢浓度，促进鱼虾健康生长；

　　4、能提高鱼的越冬能力，降低越冬期间鱼的死亡率。

　　（三）产品性能

　　生物水质净化剂是从海泥、土壤中分离出正常的优势菌群成员，并接种于适当的培养基而收获纯菌，然后通过特殊工艺发酵，再加入吸附剂、活化剂、赋形剂和微量元素等，经干燥后而制成活菌制剂，即生物水质净化剂。生物水质净化剂施入水体后，在活性催化剂的作用下，几种有益菌在较短的时间内形成优势菌群，在抑制有害菌群的同时，还能分解水体中的有害物质，如氨氮、硫化氢等，提高溶解氧，从而达到净化水质的目的，并且可以使有益菌在繁殖过程中形成絮凝物为滤食性鱼类提供优质饵料，从而提高水产品的养殖水平，提高品质和产量，并防治鱼虾传染病害的发生。

　　（四）技术方面

　　1、技术先进性。在本产品的生产过程中，在菌种的分离与筛选中采用了现代高新技术手段，鱼类生态制剂采用JY10节杆菌、JY31酪乳杆菌和JG光合菌，虾贝类生态制剂采用JX5干酪乳菌合JH光合菌，生物水质净化剂采用JS7光合菌，JS8、JS9芽孢杆菌合JS11硝化细菌，其具体的生产工艺是这样的：先将种子液按0.5%——1%量接种入培养基，然后在37℃下培养18——36小时以上后离心沉淀，弃去上清液获取正常菌种群体后加入干燥剂，低温冷冻干燥，使水分低于8%，确保菌群的活菌数≥100亿/克以上，最后加入赋形剂、固化酶、活化剂和微量元素，混合低温干燥后制成生物水质净化剂。该净化剂有效期大于6个月，2个活菌系数不低于90%，其效力指标为10亿/g，同时，革兰氏阴性菌≤1000个/ g，致病菌为零，符合国家规定的饮用水卫生标准（生物水质净化剂的卫生指标为杂菌≤10000个/ g）。1998年，在农业部组织的初试鉴定结论为“该制剂填补了水产动物微生物生态学研究领域的空白”，并正式被列入农业部“948”计划。

　　2、技术独占性

　　生物水质净化剂及其制备方法已经于20xx年4月20日获得国家专利认证，其知识产权受到法律的保护，大连XXX生物技术有限公司将在至少20年的时间里拥有对该项产品技术的独家拥有和独家生产经营的权利；同时，XXX生物技术有限公司是集科研、开发与生产经营于一体的高技术企业，公司除自身的技术力量外，还聘请了以全国知名的微生态专家康白教授为代表的十几位生物专家，组成了专家顾问组，还有北京大学物理系、中国农科院、大连轻工学院生物工程系等院校和科研院所为后盾，这保证了公司在技术上的先进性和领先性，也是其他任何单位无法比拟的。

　　3、技术可行性

　　本项目产品采用了公认的具有国际先进水平的生产技术，已经经过有关专家和研究人员的试验和可行性论证，从试验的结果来看，产品的使用，不但有净化水体的功能，而且能促进水产动物增产抗病害的功效，从根本上解决了因使用化学药物和抗生素制剂给人体健康所带来的严重危害并造成水体质量恶性循环的不良后果，试验结果证明，该项目是成熟且可行的并已经正式通过农业部专家的鉴定；

　　（五）资金筹措

　　本项目初试、中试期间，计划需要新增投资300万元，其资金来源为：申请国家科技创新基金无偿支持100万元，地方政府配套40万元，其余部分由企业自筹。

　　二、XXX系列生物肥

　　本项目是与北京大学合作开发的'农业项目，并正式在农业部登记。XXX系列生物肥是公司成立后首先完成中试、形成生产规模的产品。该产品共计投入研制费用120万元，现已实现了产业化，年可实现产值500万元，利润250万元的生产规模，可满足10家以上大型肥料生产厂家的生产需要，生产XXX生物肥100万吨以上，本项目配套产品高效生物复合肥已经获得国家专利认证。

　　（一）产品研发背景

　　长期以来，由于农业生产中大量使用化学肥料、化学农药及杀菌剂等有害物质，使得土壤结构不断遭到破坏，同时，由于食用了含有大量有害物质的农产品，而使人体健康受到严重危害。因此，充分利用高科技手段，生产和应用高效生物有机肥、高效生物菌剂和高效生物农药，对于增进人民身体健康，促进社会发展进步具有重大的意义。在此方面，大连XXX生物技术有限公司走在了前列。公司与北京大学等院校和科研机构合作生产了科技含量较高的XXX系列生物肥。经国家级专家鉴定和论证，在目前全国范围内替代化肥的有机肥料中，惟有XXX系列生物肥的配套产品独占市场，达到国际先进水平，因此发展的潜力是巨大的。

　　（二）XXX生物肥的主要特点

　　（1）有效活菌数高、适应性广、抗逆性强，具有固氮、解磷、解钾的功能，促进农作物生长，对各种作物都有显著而稳定的增产效果；

　　（2）可促进农作物早熟3-5天，并提高作物的抗病能力；

　　（3）提高作物品质（增加蛋白质、氨基酸含量），减轻作物中亚硝酸盐的含量；

　　（4）活化土地，减轻土地板结，达到肥田养地的目的。

　　（三）XXX系列生物肥技术方面的特点

　　1、技术先进性

　　就目前来说，大连XXX生物技术有限公司产品的技术水平和科技含量已经处于国内领先地位，而一些关键技术已达到世界先进水平，就XXX系列生物肥而言，其技术方面的先进性主要体现在如下几个方面：

　　（1）菌种、菌群得抗逆性强。在通常情况下，一般的菌群只能在常温-15℃——-40℃之间存活6——8个月就会自然死亡。因此，环境适应性较差，而公司用特殊手段所培育的菌种和多种生物菌而组成的菌群可以在-40℃——-60℃的恶劣环境下存活20个月以上，具有较强的土壤适应能力。

　　（2）组合能力强。本公司用于生物肥料的菌种经过严格科学的筛选后，具有较强的组合能力，在载体中不互相排斥，特别是应用于生物肥料中的三大菌群（固氮菌、解磷菌、解钾菌），在土壤中相互协调，促使肥料的效果明显提高。因此。可以根据作物品种和土壤、气候条件来科学配比菌种比例和各种类型的专用微生物肥。

　　（3）单体固氮菌的固氮能力强，经过实际测试，要比一般的和目前国内外通用的单体固氮菌的固氮能力高出一倍至几倍，而且繁殖速度要提高两倍以上。

　　2、技术独占性

　　到目前为止，没有任何一种微生物肥料能在水田中单独应用，而“XXX”牌水稻专用生物肥在水田中则有特殊的效果，不但能促进水稻早熟、增产，而且使稻田中的微生物明显增加，水田中养殖的鱼类生长速度快、品质佳，另外，在各地区的农业推广中心等农业技术推广单位的试验结果表明，XXX系列生物肥的应用能够大幅度地提高农产品的产量，提高经济效益。因此，在产品技术和科技含量而言，大连XXX生物技术有限公司处于领先地位，其中的一些关键技术已经达到世界领先水平，短期内将在这些产品的生产、经营和技术占有方面具有独特的优势和独占性。

　　3、技术可行性

　　第三章市场分析

　　一、生物水质净化剂市场分析

　　（一）市场容量分析

　　生物水质净化剂主要用于淡水、海水的水产养殖业和生活污水净化，目的是用生物技术来取替化学方法。据农业部1998年的统计数字，我国的水产养殖面积已达608.5万公顷，每年用于净化水体、防治水产养殖动物病害的化学药剂、抗生素制剂大约在20亿元以上，不但造成了水体环境的污染，而且造成了水产养殖业的病害爆发性传染发生，特别是沿海地区虾贝类的生产处于半瘫痪状态，如果采用生物水质净化剂解决，平均每公顷用量150公斤，成本为900元，全国年需求量为90万吨。按照生产设计方案，从生产工艺看，中试结束后经最后鉴定论证进行产业化生产，完全可利用现有生产抗生素及化学药品的企业来统一组织生产，避免重复建设造成浪费。另外，辽宁省养虾面积50余万亩，淡水养殖20万亩。但养虾水平很低，由于外部水质环境的不断恶化，养殖虾的产量每亩不足10公斤。不彻底改善水产养殖的水环境，水产养殖已经几乎无利可图。XXX微生物水质净化剂能有效防治鱼虾贝类等水产动物疾病的发生，使发病率降低20%以上，使养殖鱼类增产10%以上，使对虾的成活率提高10%以上，延长养殖虾生长周期1个月以上，使养殖鱼虾贝类的质量达到野生质量水平。因此XXX生物水质净化剂的推出一定会受到养殖业户的欢迎。

　　若XXX微生物净水剂能占有辽宁市场的20%（10万亩），每亩使用10公斤，则年需求量即为1000吨。加之淡水养殖市场占有率为10%，每亩使用10公斤，年需求量200吨。另外，吉林黑龙江、北京、天津、河北等地区每年对公司产品的需求量在300吨以上。因此公司产品的年需求量在1500吨以上，每年销售1000吨是有把握的。

　　（二）市场竞争地位分析

　　随着人们生活水平的不断提高，目前水产品的供应还达不到实际需求标准，因此，我国的水产养殖业还要进一步发展，而生物水质净化剂是促进水体良性循环的生物制剂，具有任何化学制剂和抗生素药物无可比拟的优势，企业将不断提高科研水平，使产品不断更新换代，因此，该产品的经济寿命期是可持续发展的长线项目。

　　目前的国内净水剂市场，公司的主要对手为“武汉隆华生物技术有限公司”，该公司主要生产“菌王”，在中国南方各省推广使用。其产品主要成分是由多种光合菌复合而成，其主要功能为净化水质，清污增氧、防病、抗病，促进生长。但该产品是液体形式，施用时需同固形物拌合，由于是单一菌群，净水效果不如我公司的复合菌产品效果好。

　　我公司产品与竞争对手产品相比较，主要的竞争优势有：

　　1、复合型多功能净水剂，既能分解代谢产物，有能降低氨、氮、硫化氢含量，同时增氧，促进生长。

　　2、复合菌群在水体中一次性施入就能很快形成优势种群，抑制有害菌的生长，起到防病的作用。

　　3、我公司产品为粉剂，便于运输和施用，施用次数少。

　　4、生物水质净化剂项目所需原材料均为公司自制或者可以在省内获得，有利于降低原材料的购买成本，同时，也确保了在生产过程中原材料的及时、足额供应，从而使得生产流程可以快速、高效运行。

　　本项目在国内外尚属首创，均没有生产厂家，目前，正处于研发初试阶段，检测检验由大连水产学院负责，中试后将制定产品标准，并配备相应的检验检测设备。

　　二、XXX系列生物肥市场分析

　　（一）市场需求预测

　　（二）市场竞争地位分析

　　进入二十一世纪，人们绿色消费意识日益增强，对无化肥、无农药污染的粮食、蔬菜、肉类及其它绿色食品的需求也越来越大。作为生产绿色食品的生物肥的需求量也随之增大。北京申奥成功无疑是绿色消费的强大动力。因此，产品的经济寿命期是可持续发展的长线项目。

　　目前在国内注册的微生物肥料不足百家，且真正具有市场规模的并不多。在国内运作较好的厂家，如北京阿姆斯生物技术有限公司，在华北具有一定的市场优势，但在东北推广面积不大，主要原因是使用效果不佳（抗旱、耐寒能力差）。

　　我公司产品与竞争厂家相比主要优势为：

　　⒈XXX生物肥适应北方的气候条件。从黑龙江到辽宁的多点实验和示范中，普遍增产，增产机率99%。

　　⒉复合菌具有协同作用和偏利生作用。单一菌种的功能均比同类产品强。

　　⒊由公司提供种子液确保生产菌不退化。

　　⒋公司以北京大学等院校及科研单位为技术依托，并设有研发中心，不断提高产品科技含量，使产品不断更新换代。

　　第四章公司融资计划

　　一、融资方案

　　公司拟通过吸收新股东参股的形式融资。公司现有总资产价值300万元，是老股东的股东权益；本次融资100万元后，公司将把注册资本调整为400万元，新股东投资100万元占25%的股权。公司经本次增资后，新老股东共享公司的无形资产所带来的收益。在本次融资100万元到位后，一年内，形成年产生物水质净化剂1000吨的生产规模，推广面积达到10万亩，通过营销网络，实现销售收入600万元；通过与相关上、下游企业（如水产饲料厂）的合作，进一步扩大企业的生产、销售规模，向南方其他区域扩张。本项目进行产业化生产后，计划20xx年12月扩大规模生产，20xx年完成产值4800万元，年净利润为1500万元，上缴税金300万元，到20xx年达到设计生产能力，可完成产值1.92亿元，年利润6000万元，上缴税金1200万元。

　　二、公司的融资需求与投向

　　目前公司固定资产300万元，流动资金60万元，资金缺口100万元需要进行融资。资金的主要投向如下：

　　（1）扩大生产能力的设备投入100万元。

　　（2）扩大营销队伍，增加业务员8-10名。

　　（3）建立XXX生物技术发展中心2-3处需投入资金20万元

　　（4）扩大示范点面积1万亩，需投入资金30万元。

　　（5）请专家、教授到基层开现场会、办学习班，宣传生态农业、宣传绿色环保、宣传公司产品，需投入5万元。

　　具体方案如下：

　　1、针对微生物净水剂用户众多、分布地域广泛的特点，公司采取的渠道策略包括：

　　（1）在各养殖区建立以当地技术推广站为主的代理商制度。

　　（2）通过与饵料生产厂商的合作直接将净水剂与饵料联合销售。

　　（3）建立自己的直销及技术服务队伍，树立品牌形象。

　　2、市场推广促销方案

　　（1）通过建立示范点，带动当地推广。公司目前已在普兰店、庄河、东港市、营口、大洼以及吉林、黑龙江省的部分地区设立了示范点。

　　（2）通过成功案例现场会扩大影响，宣传产品。

　　（3）通过在养殖区办技术学习班，进行技术推广，宣传产品。

　　（4）通过与保险公司的合作，推出养殖保险新形式，强化用户对生物水质净化剂的信赖。

　　三、风险分析

　　（一）技术风险

　　公司是依托大连水产学院的科研成果，项目成果的第一完成单位是大连水产学院养殖系，第一完成人桂远明教授是公司的特聘技术顾问。因此在技术成果的转化上有可靠保证。公司所在地在大连使公司实施该项目有着得天独厚的地理位置优势、水资源环境、社会环境和投资环境等优势。在公司自身技术力量和众多专家顾问的共同努力下，足以将项目的技术风险降至最低。

　　（二）项目实施的风险

　　从市场预测、市场需求和实际实验效果及将来产业化生产的设计制造工艺、投资数额、生产成本等进行综合分析看，本项目的风险较小。按照产业化设计产量（中试结束后）为3万吨/年，总投资（包括流动资金）为800万元人民币，产品的最高成本不超过3000元/T，出厂价格不低于6000元/T，通过内部财务收益计算，按照设计能力，第一年达产10%，即年产3000吨，即可获利税900万元。按照国家高新技术产业项目税收减免政策规定，投产当年即可收回全部投资。因此该项目的风险较小，而且该项目又是一个可持续发展的最有广阔市场前景的，还是国家重点支持的生物高科技项目，具有较强的抗风险能力。如国家在产业政策上，政府部门在推广应用上再给予一定的扶持，则该项目的风险应该为零。

　　四、风险投资退出机制

　　公司同意新股东在两年以后可进行股权转让，也可由公司回购股权。另外，公司拟在两年后，与上下游合作企业及个人共同发起设立股份有限公司，将公司股权拆细为一元一股，作企业上市的努力。股东可在此过程中在认为适当的时机以股权转让等形式退出。

　　第五章财务预测

　　盈利预测表

　　项目筹到位第一年（按市场容量及可能的市场份额预测、20xx年）筹资到位第二年（按市场容量及可能的市场份额预测、20xx年）筹资到位第三年（按设计生产能力预测数、20xx年）

　　一、主营业务收入30万160万600万

　　减：主营业务成本 15万80万300万

　　主营业务税金及附加 3.3万17.6万66万

　　二、主营业务利润 6.7万44.8万182万

　　加：其他业务利润

　　减：营业费用2万5万10万

　　管理费用1万3万6万

　　财务费用

　　三、营业利润

　　加：投资收益

　　补贴收入

　　营业外收入

　　减：营业外支出

　　四、利润总额6.7万44.8万182万

　　减：所得税

　　五、净利润6.7万44.8万182万

　　u盈利预测编制基础

　　本盈利预测系根据大连XXX生物生物技术有限公司20xx年度及20xx年度上半年会计期间的实际经营业绩为基础，在充分考虑20xx年下半年、20xx年及20xx年国内外同类行业的发展目标及市场的发展趋势、预期市场容量以及下列各项基本假设的前提下，本着谨慎的原则编制的。

　　u盈利预测基本假设：在盈利预测期内

　　1、公司所遵循的我国现行法律、法规、政策无重大改变；

　　2、公司主要经营地社会经济环境无重大改变；

　　3、公司目前遵循的税收制度和有关的税收优惠政策无重大改变；

　　4、公司计划经营项目和重大营销合同能顺利执行；

　　5、各项经营费用及生产成本的增长比率为年10%以内，所筹资金在20xx年全部到位，最晚不晚于20xx年3月底；

　　6、无其他人力不可抗拒及不可预见因素所造成重大不利影响。

　　u主要预测编制说明

　　根据公司去年及今年前六个月的经营状况，结合本行业的实际情况、市场的容量及公司最可能的市场份额，本着谨慎的原则、或有支出视为实际支出的方法，对今年下半年及20xx年、20xx年做出盈利预测。对20xx年及20xx年的盈利预测中，我们假设单位售价下降3%，单位成本上升10%，并且在营业费用由供销员定额承包的情况下，我们仍对管理费用作了最大可能的估计，因此预期实际利润将比以上的预测还要高出至少两个百分比。

　　具体预测依据分解如下：

　　（1）主营业务收入

　　目前生物水质净化剂的出厂价格定为8000元/吨（不含增值税，以后所列金额皆为不含增值税），预计20xx年以后降为6000元/吨，20xx年销售量为50吨，销售收入为30万元。

　　（2）主营业务成本

　　（3）主营业务税金及附加

　　由于销售收入按不含增值税计算，所以按增值税的11%计算（其中城市维护建设税为7%，教育费附加为3%，地方教育费为1%）。20xx年应交3.3万元，20xx年应交17.6万元，20xx年应交66 万元。

　　（4）营业费用及管理费用

　　公司的营销计划是这样的：供销部承包所有因销售所产生的费用，20xx年因产量小而定为2万元，20xx年因产量大幅度上升，所以定为5万元。

　　（5）所得税

　　企业的所得税税率为33%。

　　第六章结论

　　总之，大连XXX生物技术有限公司开发的生物水质净化剂和XXX系列生物肥等产品，都是以高科技为基础的具有国际先进水平的产品。这些产品的研究、开发直至投入生产经营和使用，不仅具有显著的经济效益，更重要的是有着巨大的社会效益，符合人们追求绿色食品的需要，也符合我国以高科技手段发展农业的政策，而这些正是公司“利用最小的生命，创造最大的事业”“开辟绿色工程、造福人类社会”等经营理念的集中体现。同时，由于这些产品项目在国内外尚属首创，均没有生产厂家，因此，将具有极其广阔的发展前景。

　　附录（以下附录文件原件备置于公司）

　　附录1、“发明专利申请公布及进入实质审查程序通知书”

　　附录2、中华人民共和国肥料临时登记证

　　附录3、农业部20xx年“948” 计划项目批复文件复印件

　　附录4、“科技型中小企业技术创新基金”无偿资助项目合同

　　附录5、科研项目查新报告

　　附录6、科学技术成果鉴定证书

商业计划篇2

　　商业项目计划书（Business Plan）作用之处很多，重要的方面有：对投资者：把所有的商业经营问题都搞清楚，今后企业运作有规可循；

　　对政府：对于利用政府资助的创业项目要求有商业计划书；

　　对金融机构：在金融机构的商业贷款，商业计划书都是相当重要的文件；

　　对外合作：招募其它股东或者合伙人时，商业计划书也是最有说服力的；

　　编写一份优秀的商业计划书不是一件简单的事情，重要的商业计划书则需要委托专业商务顾问编制。值得指出，国际上相关机构的商业计划书的审查人都是行家，很难蒙混过关。中国正成为国际资本一致看好的投资热土，但是在20xx年南京举办的“世界资本论坛”上，我们作为与会的项目投资方突击审阅了1000多家中国企业的中小企业融资项目，但与其他投资商一样，感到非常失望，为什么全部招商项目资料都打了回票？这么多项目都没有获得海外投资者的青睐？是项目本身不好吗？是项目投资回报不高？其实事实并非如此，终结在于：首先让投资商失望的是项目方对商业计划的草率与策划能力，更何谈今后的'项目管理运作能力呢？？？！！！

　　其次是缺乏与外商有效的沟通。这种沟通不单是英语流利不流利，而是使用什么样的商务语言，这种符合国际惯例的商务沟通语言就是高质量的Business Plan（商业计划书）。商业计划书有相对固定的格式，它几乎包括反映投资者所有有兴趣的内容，从企业成长经历、管理团队、股权结构、产品服务、市场、营销、组织人事、财务、运营到中小企业融资方案。而国内流行的是计划经济时期遗留的”项目可行性分析报告”。两者有较大差距，有明显不同的着重点。如果国内招商单位只是写2—3页简短的可行性报告、或集中在技术工艺可行性而忽视市场与商业操作，这样是不能吸引外国投资者“眼球”的，只有内容详实、数据丰富、体系完整、装订精致的商业计划书才能吸引西方投资者，让

　　他们看懂你的项目商业运作计划。看起来中国加入WTO以后，应该从许多细部方面运用国际商务惯例，学会“如何撰写优秀的商业计划书”这一课应尽快补上。

　　商业计划是企业项目融通资金的必备资料与重要因素。

　　商业计划是一份全方位的项目计划，它从企业内部的人员，制度，管理，以及企业的产品，营销，市场等各个方面对即将展开的商业项目进行可行性分析与筹划。商业计划是（国际）投资商慎审筛选项目的重要依据，他能帮助你找到投资方或者合作伙伴。因此，只有拥有一份完整的商业计划才能使你的中小企业融资需要成为现实，商业计划书的质量对你的项目中小企业融资至关重要。当然，如果您想高起点运转您的项目的话，您还得准备一份符合国际中小企业融资惯例而且让投资商动心的英文商业计划书。如果您运用了先进的中小企业融资技术，您不仅能得到充实的资金，还可以同时得到来自发达国家与企业（投资商带来）的先进技术、品牌、管理经验与设备。

　　商业计划对企业的创业起步具有重要作用。

　　"凡事预则立，不予则废。"当你处于创业阶段，或者准备开展一项新的经营项目时，会面临大量繁杂的工作与各种各样的问题。这个时候，你就需要一份科学而完备的商业计划。

　　商业计划对你的项目设想进行了科学的分析与安排，让你知道你的设想是否可以实现？能从这个项目中获到底可以得多少回报？其市场究竟有多大？会有什么损失与风险？风险的防范是否可行？项目中还有谁发挥作用？等等。

　　商业计划也是项目实现顺利启动与有序实施的重要因素之一。

　　商业计划可以使你有计划的开展商业活动，增加成功几率，减少失误。特别是对于创业者来说，这是不可缺少的。此外，在经济高度多元化的当今，无论你打算以何种模式运作你的项目，你都必须准备一份动人而切实的商业计划，以充分吸引你未来的合作伙伴——投资商、银行、同行、有关政府与机构。。。。。。。企业发展战略导向：

　　创业策划是创业成功的土壤。

　　良好的资本运营是企业婴儿期的优质营养。

　　企业人力资源是企业不断成功的保证。

　　发展方略是企业走向成熟的关键。市场推广是企业生存的根本，没有市场就没有企业的生存。企业上市是企业成功的标志之一。居安思危，安全理财是企业永续经营的保证。

　　不能地低估没有法律顾问的风险。

　　企业文化是企业成熟的标志。

　　高效管理是企业稳居市场上游的秘诀。

商业计划篇3

　　一、项目名称：xx儿童托管服务公司

　　经营范围：儿童托管、课后辅导、营养配餐服务的提供

　　项目投资：20万人民币

　　场地选择：xxx路靠人民路段

　　项目概述：创办xx儿童托管服务公司，将父母亲无法照顾的儿童组织起来，管吃、管睡、管学习辅导，解决家长与儿童双方面困难，而且利用系统的管理教育，培养儿童的自我约束、独立管理能力和团队协作精神，造福下一代。

　　二、市场分析

　　目前，广州市的儿童托管已成为市民日常生活中一个老大难的问题，这是我及身边熟人常谈及孩子读书后，因上班远而不能及时带小孩，也有谈到小孩读书后，因吃不好午饭变瘦了。谈论更多的是，父母文化程度低辅导孩子做作业成问题，代沟问题等，由此产生一种想法，如果能把这些小孩组织起来，保证孩子们吃得香、睡得好，同时辅导他们做作业，难道不是一个很好商机吗?

　　1.市场需求分析

　　据悉，现在广州市有小学几百所，各小学都不同程度出现托管难的问题，据不完全统计各小学平均有900名学生，新生入学需要托管服务约60%，需要辅导各科作业约45%，需要美术、音乐、英语等辅导约30%，需要单科作业辅导约20%。

　　从上述数据分析：

　　①当今人们对教育的重视程度较以前大有提高;

　　②当今的孩子竞争性强、压力大;

　　③父母投入社会工作多，难以照顾好孩子;

　　④教育社会化的程度需不断提高。

　　2.市场竞争与前景

　　社会进步必然存在竞争，在创业阶段必须重视行业竞争，据有关报道，目前，广州在开发家教、托管服务市场的时间不算很长，但普遍存在着质量不高的问题，如：货不对板、师资不合格、服务质量差等。只要扬长避短，制定自己的竞争优势，突出优点，创新发展，才能不断满足社会的需求。发展潜力是十分巨大的，从创业项目来讲，只要重视竞争对手，采取“全方位发展，服务多元化，以优质服务取胜”的经营方针，一定能成功。

　　三、成本预算

　　1.薪资预算

　　说明：专科课程辅导老师不作工资预算，故不计人经营成本。组织一个班另外聘辅导教师，只计提成。(见辅营业目标的说明)

　　2.投资预算

　　说明：

　　(1)对原经营场所只是修补性质的`简单装修。

　　(2)要充分利用原经营场所的基本设施：电器、办公设备、桌、椅、床等，用旧添新。

　　3.经营成本预算

　　说明：

　　(1)学生伙食费用：按每月160名学生计算：其中有80名学生是午、晚餐的，估计240餐次，每餐伙食收费1.50元，则每天伙食费用共360元，按月30天计，每月有22天工作日，计算得每月伙食费用是7920元。

　　(2)学生伙食标准：针对少年儿童饮食需求，按不同节令制定出符合标准的菜谱。

　　(3)失业人员创业在税收政策方面有一定优惠。

　　四、盈亏分析

　　l.经营目标

　　(1)实现招生目标：全年l920人次，即每月160名学生。

　　说明：

　　①l920人次，实际是每月160名学生的重复。

　　即：160×12个月=l920人次。

　　②160名学生是以4个小学计算，平均每个小学录取40名学生，则：4×40=160名。

　　③每个小学平均900名学生，按录取40名计算，则只是每个学校的4.4%的学生。

　　(2)主营业额目标：全年营业额：768000元(托管服务)。

　　说明：

　　①月营业收入：160名×平均单价400元=64000元。

　　全年收入：64000元×12个月=768000元。

　　②平均单价是以(午托、午晚托)算术平均法计算所得: 400元。

　　(3)辅导营业目标：全年营业额：10200元(家教、辅导)。

商业计划篇4

　　[封面]

　　这是你商业计划的内页封面，有必要将你的有关信息在此标明。你需要再加上一个封面，封面用纸的纸质要坚硬耐磨，尽量使用彩色纸张，这样可以使你的文件外观更具吸引力，但颜色不要过于耀眼。你还可以使用透明胶片作封面。

　　[你公司或项目名称]商业计划

　　[出版时间：年月]

　　[指定联系人][职务][电话号码][传真机号码][电子邮件]

　　[地址][国家、城市][邮政编码][网址]

　　保密须知：本商业计划书属商业机密，所有权属于[公司或项目名称]。其所涉及的内容和资料只限于已签署投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定：1）若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回；2）在没有取得[公司或项目名]的书面同意前，收件人不得将本计划书全部和/或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人；3）应该象对待贵公司的机密资料一样的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。本商业计划书不可用作销售报价使用，也不可用作购买时的报价使用。

　　商业计划编号：授方：签字：公司：日期：

　　目录：以下是本样本目录表。注意，当你作好你的商业计划书后，要重新编排页码。有关图表信息请参阅本样本第九章，提供这些信息资料的编排意见。

　　第一章：摘要

　　第二章：（现有）公司的（自我）介绍（或：新项目的`达产状态）

　　一、宗旨（任务）

　　二、公司简介

　　三、公司战略

　　1．产品及服务A

　　2．产品及服务B，等等

　　3．客户合同的开发、培训及咨询等业务

　　四、技术

　　1、专利技术：

　　2、相关技术的使用情况（技术间的关系）

　　五、价值评估

　　六、公司管理

　　1．管理队伍状况

　　2．外部支持

　　3．董事会

　　七、组织、协作及对外关系

　　八、知识产权策略

　　九、场地与设施

　　十、风险

　　第三章：市场分析

　　一、市场介绍

　　二、目标市场

　　三、顾客的购买准则

　　四、销售策略

　　五、市场渗透和销售量

　　第四章：竞争性分析

　　一、竞争者

　　二、竞争策略或消除壁垒

　　1．竞争者[A，B等]

　　2. WSOT分析

　　第五章：产品与服务

　　一、产品品种规划

　　二、研究与开发

　　三、未来产品和服务规划

　　四、生产与储运

　　五、包装

　　六、实施阶段

　　七、服务与支持

　　第六章：市场与销售

　　一、市场计划

　　二、销售策略

　　1、实时销售方法

　　2、产品定位

　　三、销售渠道与伙伴

　　四、销售周期

　　五、定价策略

　　1、产品、服务

　　2、产品/服务B

　　六、市场联络

　　1、贸易展销会

　　2、广告宣传

　　3、新闻发布会

　　4、年度会议/学术讨论会

　　5、国际互联网促销

　　6、其它促销因素

　　7、贸易刊物、文章报导

　　8、直接邮寄

　　七、社会认证

　　第七章：财务计划

　　一、财务汇总

　　二、财务年度报表

　　三、资金需求

　　四、预计收入报表

　　五、资产负债预计表

　　六、现金流量表

　　第八章：附录

　　一、[你公司或项目]的背景与机构设置

　　二、市场背景

　　三、管理层人员简历

　　五、行业关系

　　六、竞争对手的文件资料

　　七、公司现状

　　八、顾客名单

　　九、新闻剪报与发行物

　　十、市场营销

　　十一、专门术语

　　第九章：图表

商业计划篇5

　　一、什么是商业计划书：

　　商业计划书是一份创业者开始新事业、从事项目开发、达到招商融资或其它发展目标的书面资料。它通过综合分析项目的内部和外部因素，全面描述项目的性质、潜在优势、市场前景、团队构建、如何实施该项目、财务管理、投资收益、风险预测与控制，以及投资退出机制等方面的内容。

　　二、商业计划书的作用

　　1) 为创业者提供自我评价的机会

　　商业计划书明确分析了项目的内部竞争优、劣势和外部竞争机遇与威胁，并对今后项目的经营进行财务预测。因此，商业计划书的制定过程本身就是创业者系统地梳理创业思路、充分地开展调研、进行自我评价、制定切实可行的工作计划的过程。

　　2) 为项目的运营管理提供指导

　　一套完整、严谨的商业计划书能够为项目今后的运营管理提供工作指南和行动纲领。这种事先的行为规范对确保创业企业初期的顺利运营具有重要的作用。

　　3) 是项目争取获得各方支持的必备材料

　　商业计划书制订了项目的发展战略目标，并进行财务预测分析，对投资者和合伙人来说，它是判断是否进行投资，是否承担投资风险的必要的评估资料。商业计划书作为一种有效的沟通工具，也是项目获得政府部门、内部员工等各方支持的必备材料。

　　4) 对后续执行情况起评价作用

　　商业计划书是创业者精心制订的，它是对项目今后的经营行为起到约束作用，并可评价后续经营效果和执行能力。

　　三、商业计划书的写作要点

　　根据创办公司性质的不同，所属行业的不同，公司发展阶段的不同，商业计划的侧重点也会有所不同。本文仅针对计划创办企业的情况，对商业计划书的写作做以下要点提示，仅供参考。

　　1. 商业计划书的封面

　　2. 商业计划摘要

　　3. 创业团队与组织结构

　　3.1 组织架构图

　　3.2 管理团队成员，及相关的经验与特长

　　4. 项目（产品或服务）的描述

　　4.1 产品名称、性能

　　4.2 产品所处的生命周期

　　4.3 产品的市场竞争优势

　　4.4 产品的研究和开发过程

　　4.5 发展新产品的计划和成本分析

　　4.6 产品的市场前景预测

　　4.7 产品的知识产权情况

　　4.8 产品的技术壁垒及保护措施

　　5. 市场分析

　　5.1行业现状、市场规模

　　5.2 对行业发展趋势的预测

　　5.3 对行业发展驱动因素的分析

　　5.4 市场细分和定位

　　6. 竞争分析

　　6.1 现有竞争

　　6.2 替代产品的威胁

　　6.3 与供应商、销售商以及顾客讨价还价的压力

　　6.4 强势/弱势/机会/威胁分析(SWOT分析)

　　6.5 可持续竞争优势

　　7．项目的实施方案

　　7.1 生产安排：包括生产场地、主要设施和设备、生产工艺及流程、技术研发、质量控制、售后服务等。

　　7.2采购计划：包括供应商的选择、购货合同的准备、库存控制、物流设计等。

　　7.3 市场营销战略：包括产品特色及定位、价格定位、分销渠道、市场推广策略等。

　　7.4 项目实施时间表

　　8. 财务分析

　　8.1成本分析、收入及利润预测

　　8.2 财务模型分析预测，包括企业未来3年内的损益表预测、资产负债表预测、现金流量表预测、盈亏平衡分析、财务比率预测等内容

　　8.3融资计划，包括提议的融资渠道、资本结构、股东以及投资人权益等内容

　　8.4资金用途，包括企业未来3年内的投资方向、资金使用项目、具体的投资计划等内容

　　9. 风险分析与控制

　　9.1 描述风险种类

　　9.2 提出降低风险的策略

　　10. 退出机制：告诉投资者如何收回投资、什么时间收回和投资收益率

　　四、商业计划书部分要素说明

　　为诠释商业计划书的写作要点，特对商业计划中的部分要素做以下说明：

　　1. 商业计划摘要：商业计划摘要是创业者在完成撰写商业计划各部分内容的基础上，才能够总结、提炼写出的内容，但却是投资人首先要看到的内容，故置于商业计划书的第一部分。商业计划摘要是整个商业计划书的浓缩版，需要精辟地介绍所创办企业的业务范畴和类型、企业的产品或服务、管理团队概况、目标市场的描述和预测、企业经营的商业模式、竞争优势与竞争策略、资金需求情况、盈利能力预测、财务状况和计划，以及投资出路等各部分内容。

　　摘要部分是商业计划书的门面，投资人拿到商业计划书以后，先要通过看商业计划摘要以决定是否阅读完整的商业计划书。所以商业计划摘要一定要突出商业计划的最大卖点，以便引发兴趣。商业计划摘要要求语言精炼，一般不超过两页纸为宜。

　　2．创业团队与组织结构：创业团队通常是投资人评估项目时首要考虑的因素，因为项目的成败关键在于人，所以要详细介绍技术发明人及其他核心管理团队成员的基本情况，包括各

　　自的学历背景和工作经历，并且阐述所创办企业的组织结构及管理理念等内容。

　　3. 项目（产品或服务）的描述：这一部分应当着重分析项目的竞争优势，包括新颖性、独特性和先进性，让投资人确信企业所提供的产品或服务具有强劲的吸引力，在投放市场后能够迅速占领市场份额。

　　4. 市场分析：这一部分要客观描述行业内的市场状况，介绍产品（或服务）乃至创业企业在行业中所处的'地位，并且要让投资人对项目所属行业的发展方向有一个明确的了解。由于创业者难以精准地把握整个行业的走向，可以援引权威机构或个人通过调研对相关行业发展趋势做出的判断结果，以增强可信度。作为回国创业的商业计划，要从国际、国内背景下考虑影响行业发展的因素，尤其是要深入了解国内的政策导向、科技和工艺、人文和社会价值观等层面的发展对于行业走向的影响。此外，还要进行市场细分，因为单一的产品不可能覆盖一个完整的市场，以便找准定位，明确提出目标市场，即目标消费者群，市场越细致越精准，越能增加投资者的信任度。

　　5. 竞争分析：

　　1、现有竞争：当前要考虑的最为现实的竞争因素就是同行业内现有对手的竞争，要列出生产相同产品的企业，从性能、质量价格等各方面着手，同本公司的产品进行比较，分析各个主要竞争对手的研发、生产、销售的情况，指出其优势和劣势。

　　替代品就是指能够满足同一市场需求的不同产品，替代品与本公司产品的可替代程度越接近，客户对于本公司产品的价格及性能就会越敏感，替代品带来的威胁也就越大，制作商业计划时一定要对替代品进行充分的研究，并拟定应对策略。

　　SWOT分析是安索夫提出的一种分析方法，通过对企业自身的优势（Strengths）和劣势（Weaknesses）以及外部环境中的机会（Opportunities）和威胁（Threats）进行分析，用以判定企业是否能够进入某一行业并形成竞争优势，如何改变劣势、加强优势，如何降低风险、利用机会。

　　SWOT分析的步骤：

　　(1)罗列企业的优势和劣势，可能的机会与威胁；

　　(2)优势、劣势与机会、威胁相组合，形成SO、ST、WO、WT策略:

　　SO策略：依靠内部优势，利用外部机会；

　　WO策略：利用外部机会，弥补内部劣势；

　　ST策略：利用内部优势，规避外部威胁；

　　WT策略：减少内部劣势，规避外部威胁

　　(3)对SO、ST、WO、WT策略进行甄别和选择，以确定企业目前应该采取的具体战略与策略，从而确立竞争优势。

　　可持续竞争优势，就是指企业在较长周期内不断变革与创新，使项目长期保持市场竞争力的特有优势, 这种优势不局限于产品，也包括服务、渠道、成本、价格、管理机制等诸多层面。

　　6. 项目的实施方案：这一部分要说明技术研发如何物化为产品，公司如何有效经营、运作，使产品占领细分市场，并最终实现盈利。由于盈利是创办企业的直接目标，因此合理的盈利模式和周密的实施计划是保证创业成功的关键所在，也是投资人判断项目是否具备成功的可能性的标准。

　　7. 财务分析：合理的财务预测是赢得投资的最重要的因素，投资人期望从财务分析部分来了解企业未来的收入、成本和利润，预测企业未来经营的状况，从而判断能否确保自己的投资获得预期的回报。但对于携带技术项目的创业者来说，编写财务管理的内容难度是最大的，正因为如此，恰恰是最需要花费大量的时间和精力来策划、编写。

　　8. 风险控制：

　　l 创业者要站在投资人的角度，分析可能面临的创业风险以及风险将导致的损失，创业风险

　　包括环境、政策、资金、技术、市场、操作、管理以及法律责任等层面的风险。创业者可着重分析主要的风险给企业带来的威胁，其他风险可简略介绍。不要故意地缩小、隐瞒风险及其威胁，否则只会令投资人产生不信任感，从而不利于企业的融资。

　　l 风险控制就是通过预测风险可能带来的损失，预先建立一整套风险防范和控制机制，以降低实际发出损失的可能性；而对于已经发生的损失，要提出得当的策略和方案尽量使损失的程度降到最低。

　　9. 退出机制：这部分要描述清楚怎样使投资人最终以现金的形式收回其对本企业的投资，要阐明收回投资的时间以及投资收益情况等。退出机制涉及到投资人与创业企业家之间的利益关系，处理的好坏事关重大。投资者收回投资通常有以下几种形式：

　　(1)公开上市：企业上市后公众会购买公司股份，投资人所持有的部分或全部股份就可以卖出；

　　(2)兼并收购：即把企业出售给另外一家公司，通常是某个大集团；

　　(3)股份回购：即从投资人手中买回投资人在创业企业中所持有的股份。

商业计划篇6

　　经营理念和管理技术落后

　　商业物业里常有上百个所有权独立的零售商,通过统一管理树立商业物业的整体形象至关重要。但是商业物业的管理比其他物业的管理难度大得多:诸如所有零售商是否接受统一收银,是否接受统一营业时间,是否接受进行统一的促销活动等。由此无论是物业管理企业还是业主或使用人由于经营理念和管理技术的落后,都会使商业物业形象受损,导致顾客失去光顾的兴趣,进而影响商业物业的发展。

　　商业物业重复建设

　　在商业地产迅速发展的同时,商业物业的空置率也倍受人们的关注。广州市做为零售商业较为发达的城市具有一定代表性,20xx 年广州市滞销商品房中,住宅、办公楼、商业用房空置率分别为9.5%,22.9%,43.1%。其中办公楼和商业用房的空置率均已超过10% 的警戒线,商业物业空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我国商业地产发展的盲目性,另一方面也反映了重复建设、同质化严重的现象。原因在于商业地产丰厚的回报,吸引了大批投资商进入,但在投资和建设中由于缺乏统一规划,不可避免地带来了重复建设和空置率高的问题。

　　商业与地产的脱节

　　目前,大多数的开发商把眼光盯在了前期的开发上,地产公司通常会采取将开发好的商场直接出售给中小投资者,再由投资者直接或间接出租给零售商的做法,实行的是物业管理指导下的“商业管理” 体制。开发商重视的是商场有多少面积出售了,并没考虑出售后整个商业物业的运营状况。从运营稳健的国内外商业项目看,我们不难发现,他们几乎无一例外地采用出租的方式,也见不到分割成独立商铺出售的现象。目前地产与商业之间关系的现状是:两种资源没有有机结合,地产商找不到合适的商业主体,而商业主体找不到好的商业物业项目。

　　商业经营缺乏特色

　　目前大量的商业项目存在为招商而招商的倾向,商户组合缺乏竞争力和协调性,开发商为了招商指标,不能全面考虑商户的组合,为未来的经营管理埋下了隐患。在经营中,业主和使用人缺乏经营理念,盲目建设,目标经营市场不明确,缺乏商业的准确定位,多数商场经营没有特色,给人“千店一面”的感觉,缺乏对顾客的吸引力。诸多城市开发的商业物业出现“开盘时火爆,开业时冷清”的现象,商场给人以萧条冷清的感觉,顾客像看画展一样浏览各个店铺,光顾的人不多,买东西的就更少了。客流量不旺,致使商业物业中的商户像走马灯一样地更换,使顾客难以产生信任感,更谈不上培养忠诚性顾客了,如此恶性循环,商业物业的营运就可想而知了。

　　商业物业管理与运营困难的原因

　　主观原因:缺乏对商业物业发展规律的认识。房地产将其作为物业来做,商业把它当作商场来做。实际上它是一个综合体,其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的物业管理公司,除了要有对房地产的丰富知识和管理经验之外,还需要有很强的商业运作和管理的经验。既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务,又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用,维护和扩大市场的影响力,吸引消费者的驻足。因此,商业物业的管理与运营对物业管理企业具有很大的挑战性,在管理过程中出现一些问题是必不可免的。

　　行业原因:爆发式的零售革命。西方发达国家在近l 5O年时间内,依次爆发了百货店、连锁店、超市店、商业物业、自动售货、步行街和多媒体销售等多次零售革命,产生了20多种零售业态。而我国在九十年代中期三、五年时间内,几乎所有零售业态都出现了。这一方面会给商业物业的发展带来难得机遇,另一方面也使商业物业发展出现了的盲目仿效的现象。许多项目不看地点,靠追风来指导建设,如此的商业物业效益不仅不会好,还会造成国家财产的浪费。更有一些投资者因资金不足,把为消费者购物等提供方便的必要现代化硬件设施滚梯、空调砍掉,而在墙面、地面等装潢上大量花钱,给后人留下“弃之可惜,改之不能”的遗憾。

　　环境方面:商业物业条件不成熟。商业物业发展所需的客观经济环境是形成一批成熟品牌并能构成吸引客流的专卖店,城市居民向郊区延伸,消费观念转向生理和心理需求的双重满足,人均国民收入20xx美元以上,居民小汽车普及率超过50%。我国目前城镇人均居民收入1000美元左右,卫星城、小区建设刚刚起步,一些郊区的人主要在城区购物,小汽车普及率还不高,因此形成了商业物业郊外无客流,建在城区又与百货商店、社区商业中心竞争的两难境地。

　　发展商业物业管理与运营的对策

　　树立先进的经营管理理念

　　经营性商业项目的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者,是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入。简而言之,就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在,也是商业地产成功运作的关键所在。物业管理企业在商业经营管理上应拥有一支专业队伍,建立一套超前的经营管理模式和理念。通过提供商业项目从定位、规划、招商到管理的全程服务,从而确保未来有效而持续的经营管理。

　　提高物业管理队伍的专业素质

　　物业管理是运用现代经营的技术手段,按合同对物业进行多功能、全方位管理和服务,为物业产权人和使用人提供高效、周到服务,以提高物业的经济和使用价值,创造一个良好的物业环境这样的一个过程。要完成这一过程,一支高素质的专业队伍是必备的条件。商业物业管理队伍的建设必须与这一管理特点相适应。在人员配置上除了常规的物业管理所需要的专业人才外,还应注意吸收下列人员:懂商务、会管理的经营人才;懂法律掌握政策的管理人才;高级技术人才。不少商业楼宇的智能化程度相当高,特别是楼宇自动化、通讯自动化以及信息管理自动化的广泛使用,迫使我们必须以更先进的科学手段对商业楼宇进行管理。当然在引进专业人才的同时,对原有的商业管理人员进行不断的培训也是十分重要的。只有把引进人才和自我培养有机结合起来,物业管理队伍的专业素质才会不断提高。

　　利用制度规范市场秩序

　　任何企业都存在两方面的制度: 一是企业的基本制度。它们规范企业的基本经济关系,构成企业的经济形体,是企业经营机制的决定因素,有什么样的'企业基本制度和经济形体, 就会产生什么类型的经营机制; 二是企业的具体管理制度。它规范企业内部各个部门、单位、个人的职责和联系,构成企业管理的组织形态,对企业的经营管理水平具有重大影响。现代企业制度指的是企业的基本制度。建立现代企业制度的原则是:产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学。随着进场租户租赁或合作时间的延续,合同及其补充文件和附件将不断增多,契约越多管理上就越复杂。所以,对商业物业的管理应采用制度来明确各自的权利和义务,用完善的制度来规范市场秩序。

　　科学设计商业地产开发模式

　　商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式,而应该先确定经营模式、招商对象和业态需求,再进行建筑规划设计,以最大限度地减少日后改造费用的成本,从而降低商业地产的风险。大连万达提出的订单式商业地产模式,即预先与世界500强企业签订联合发展协议,得到其租赁项目的承诺后才进入实质开发。这种战略伙伴组合的营销模式的好处是显而易见的:对于万达集团而言,与这种外资零售业巨头结伴而行,可以加大投资开发购物广场的知名度;另外,商业地产做到了强强联手,通过各种品牌组合,产生经营优势,有效地控制了经营风险,增强了业主的投资信心。此外在开发商业物业时,重视物业管理的前期介入,对商业物业的定位、结构和外观设计给予合理建议。

　　实现商业与地产合理对接

　　地产商借助商家的品牌效应,能有效提升商业物业的销售, 因为零售巨头、餐饮娱乐、家具建材商等的加盟是项目的一大卖点;成熟的大型社区为商业经营者提供了高素质的人流量和消费力。在现代化商业模式中,商业地产的盈利并不是通过商铺销售来获得地产增值利润,而是通过持续的经营管理,提升商业空间的价值。因此,商业与地产的合理对接,才使双方互利,使商业物业得到较大的发展空间。

　　准确定位商业经营方向

　　由于商业地产与市场需求关系紧密,地产商开发地产时,定位是非常关键的,同质化经营只能带来商业资源和社会资源的巨大浪费。比如社区底商的定位,其招商目标主要有:自身配套所用、综合百货业、专业市场、主题式商场等几种形式。底商首先必须考虑消费市场,只有准确、恰当的商业经营定位,才能在激烈的市场竞争中生存和发展。要做到准确定位,一方面必须适应市场的需求,另一方面也要从自身的具体情况出发,走适合自己的路线。市场细分是商业物业定位的前提,尤其是针对商业密集区,要让商业物业成功盈利,就必须把市场细分、再细分。

　　主体经营凸现特色

　　主题式商场可以按人群、功能进行划分,小型商业物业尤其要做好定位工作,要避免与大型商业物业正面交锋,切忌盲目地比“大”、比“全”,而要做“专”、做“精”,以自身特色来吸引消费者。从而在激烈的市场竞争中,求得生存,站稳脚跟,以获更大的发展空间。

　　商业物业不同于其他物业,其项目的定位、规划、招商和经营管理是一个有机的整体,需要我们理性的思考,全盘规划,逐渐让商业物业的管理与营运走上正规发展渠道,使商业物业走向成熟。

　　参考文献:

　　1.何晓兵.我国商业地产可持续发展浅探.商业时代,20xx(23)

　　2.陈小龄.加强商业用房物业管理的对策和措施.上海商业,20xx

　　3.王学东.商业地产招商管理要诀.商业地产,20xx

　　4.迟迅.商业地产寻求多点平衡.商业时代,20xx(32)

　　5.子烨,肖宁.调控寒流突袭商业地产.商业时代,20xx(20)

　　6.王燕珂,李飞.商业物业管理瓶颈及对策分析,商业时代,20xx(15)