物业设备管理制度

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物业设备管理制度

　　在现在的社会生活中，制度的使用频率呈上升趋势，制度就是在人类社会当中人们行为的准则。拟起制度来就毫无头绪？下面是小编帮大家整理的物业设备管理制度，希望对大家有所帮助。

物业设备管理制度

物业设备管理制度1

　　1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养。如遇此类设备出现故障，应报请专业供电主管部门处理。

　　2、各物业公司所有特种设备设施（如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等）一律实行外委维护保养。对于外委项目维保，工程部应指派专人监督维修保养质量；每次外委项目实施作业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。

　　3、维修

　　（1）检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变，维修主管应提前备好相关备件，预订维修时间实施作业。

　　（2）如在预定维修时间施工影响业户正常生活，则需报经管理处主任同意后方可实施，并提前告知辖区内业户。

　　（3）维修主管应督导维修人员按时作业。

　　（4）施工前，维修人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。

　　（5）维修完毕后，工程部应就维修情况进行检查，填写《设备设施维修记录》。

　　4、保养

　　（1）实施保养计划前，各维修班长应制订材料采购计划并报批，提前组织维修保养材料。

　　（2）正式施工前，维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件，提前携至作业现场；施工时，应先按安全要求悬挂警示牌，做好安全防护措施，要求相关人员做好配合。

　　（3）保养完毕后，保养人应如实填写《设备设施保养记录》

　　5、紧急故障处理

　　（1）接到紧急故障处理请求，工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修；重大故障，应同时向管理处主任、公司主管领导报告。

　　（2）到达现场后，工程部主管应查看现场、了解故障原因，制订抢修方案。

　　（3）实施抢修前，严格按照安全规范做好防护措施，并要求相关人员予以配合。

　　（4）维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时，切不可盲目乱动，应集中商议，找出最佳方案；如属特种设备，应请求有关单位配合支援，并按中华人民共和国国务院令（第373号）《特种设备安全监察条例》执行。

　　（5）故障处理完毕后，应做好事故起因分析，制订相应的防范措施。

　　（6）每次紧急故障处理完毕后，工程部经理应如实写出书面报告上报相关部门。

物业设备管理制度2

　　1.对管理处经理负责,执行管理处各项规定和决议。

　　2.负责设备管理质量控制,通过科学管理和精心保养,使各项设备运转正常,提高设备的使用寿命与完好率。

　　3.拟制设备的各项管理规章制度和质量管理办法,并督促所属员工贯彻执行各项规章制度和质量管理办法。

　　4.制定设备年度、月度的修理与维护保养计划,并组织实施。

　　5.拟制设备的应急预案,及时处理每一项与设备有关的紧急状态与紧急事故,并做好善后与防范工作。

　　6.组织对日常设备管理,对重大设备事故做好原始记录,搞好技术资料的归档和资料管理。

　　7.明确所属员工工作职责,督促其按时、按质、按量完成本职工作,认真查阅设备员工的各类工作记录并签名,努力提高每个员工的工作积极性、创造性,营造和保持良好的工作氛围。

　　8.关心下属员工的.思想和生活,考核其工作实绩与技术水平,对设备员工的奖罚提出意见,同时做好新进、转岗设备人员的岗位职责、工作要求等内容培训工作。

　　9.配合和参与业主搞好工程收尾工作,做好已竣工系统的验收与接管工作。

　　10.做好与其它部门的协作与配合工作,遇事分工不分家,责任到人。

物业设备管理制度3

　　一、水泵房管理制度

　　1、水泵房、消防水系统、设备等由管理处指定专人负责监控、清洁及日常运行的巡视。

　　2、水泵房内机电设备、仪器由值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房并严禁非值班人员操作各种开关、按钮。

　　3、消防泵、生活泵、污水泵及各类控制开关、按钮、阀门应有明显操作标志，标志应简单易懂，正确无误。高压用电设备应有危险标志并有防触措施。

　　4、水泵、仪表控制开关、阀门应定期检查，发现问题及时通知管理处维修班组进行维修、更换，确保水泵、仪表控制性能良好。

　　二、水池（箱）管理制度

　　1、由管理处指派责任心强、身体健康的水管员负责水池（箱）的日常管理工作。从业人员要达到“五病”调离率100%。

　　2、水池（箱）容积及管道口径应满足用水需求，生活用水与消防用水管道布置合理，不存死水区。

　　3、水池（箱）结构坚实、牢固、光洁、不渗漏、耐腐蚀；水池（箱）人孔必须加盖加锁，锁匙由专人保管；水池（箱）溢流管口、通气孔口应有防蚊虫进入的'不锈钢纱网；溢流管、排空管不得与下水道直接相连。

　　4、水池（箱）每半年至少由专业清洁机构清洗消毒一次，并取得水质检测合格证明。在水质二次污染高发期适当增加清洗次数，或定期投加适量消毒剂。

　　5、水池（箱）管道、阀门定期维护，发现跑、冒、滴、漏现象，应立即组织维修、更换。非管理人员不得随意开启或关闭水池（箱）阀门。

　　6、水池（箱）四周应保持清洁，定期杀灭蚊虫；周围30米范围内，禁止设置旱厕或堆放垃圾堆。

物业设备管理制度4

　　1、按时巡视设备运行情况并做好记录，发现异常情况及时报告。

　　2、认真准确抄录各种仪表读数。

　　3、正确执行双票制度，做好交接班工作。

　　4、发生事故时应按电气负责人命令处理，并把事故详细情况和处理经过，记录于运行日志。

　　5、管理好安全用具，仪表工具、做好环境卫生和设备卫生。

　　6、坚守工作岗位，不得撤离职守。

　　7、高压巡视检查制

　　8、有人值班的.配电站，每班巡视检查四次即：

　　白班：10：00；15:00

　　晚班：20：00；22：00

　　早班：2：00；5：00

　　9、无人值班配变站每日巡视检查两次10：00；15：00

　　10、车间配变站每日巡视一次10：00

　　11、电气负责人每月巡视一次，全面了解设备运行情况和设备缺陷，确保安全运行。

　　12、班、站长每月进行一次夜间巡视，事故后对设备全面巡视一次。

　　13当发生大风、雷雨、冰雪、高温时，值班人员应进行特殊巡视。

　　14、在巡视检查中发现的缺陷，应及时向领导汇报，并记入缺陷记录薄上。

　　15、巡视高压设备时，不得进行其他工作，不得打开网门，不准单独移开或越过遮栏，进出配电室随手将门锁好。

　　16、允许单独巡视高压设备的值班人员和非值班人员名单必须主管领导批准，并书面公布。

物业设备管理制度5

　　1目的

　　为规范设备事故管理，明确设备事故责任，特制定本规程。

　　2适用范围

　　适用于公司管理范围内设备事故的管理。

　　3职责

　　3.1工程技术部负责设备事故的`管理。

　　3.2常务副总经理负责设备事故的审核。

　　4管理规程

　　4.1凡各种设备因非正常原因造成损坏，使精度、性能、功率降低甚至造成停产，以及表面虽未损坏而内伤严重者，均称为设备事故。

　　4.2设备事故的性质

　　4.2.1责任事故：因人为原因（如违反操作规程）而造成的事故。

　　4.2.2质量事故：因设备设计、制造、安装等原因而造成的事故。

　　4.2.3自然事故：因遭受自然灾害而造成的事故。

　　4.2.4其他事故：凡不属于上述三类原因的事故。

　　4.3处理

　　4.3.1公司发生设备事故后，由设备使用部门报告工程技术部，由工程部负责进行处理并修复。

　　4.3.2工程部会同设备管理部门对事故进行分析，填写'设备事故报告书'，做出处理意见。

　　4.3.3'设备事故报告书'经由设备管理部门和工程技术部负责人签字后送公司常务副总经理批示、处理。

　　4.3.4设备事故经分析、处理并修复后，工程技术部应计算出实际损失，报送财务部。

　　4.3.5所有权属于业主的设备，发生事故后，应以'设备事故报告书'的形式由小区管理处向业主委员会报告，如需动用维修基金进行修复，需经过业主委员会同意，

　　4.3.6公司发生的各种事故，应由工程技术部在'设备事故登记表'内予以登记。

　　5记录

　　《设备事故报告书》

　　《设备事故登记表》

物业设备管理制度6

　　1、每季度（或每月），工程部经理组织专业人员对年度计划落实情况进行监督检查，发现问题及时督促整改，并填写《季度/月度设备设施检查记录》。

　　2、每天（或每周），由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进行全面检查，发现异常或事故隐患时应及时排除，重大问题应及时向工程部（设备设施主管部门）、管理处主任汇报；同时应按要求如实填写相关设备日检记录。

　　3、设备责任人必须保证设备安全运行，每天对设备安全状况、线路、零部件等进行巡视检查，发现故障隐患及时排除，确保安全。

物业设备管理制度7

　　1、倒闸操作必须根据电气负责人或值班负责人命令执行。

　　2、电气倒闸操作必须由熟悉现场设备，熟悉运行方式和有关规章制度并经考试合格的人员担任。有权担任电气倒闸操作和有权担任监护的人员名单，须经单位领导批准并书面在现场公布。

　　3、倒闸操作必须由两人执行。其中一人担任操作，有监护权的人员担任监护，在进行操作的全过程不准做与操作无关的事。

　　4、倒闸操作票必须填用倒闸操作票，操作票必须票面整洁，任务明确，书写工整，并使用统一调度术语。

　　5、在进行倒闸操作时，严格按照基本步骤操作，电气倒闸操作的基本步骤为：

　　（1）受令、审令；

　　（2）填票、审票；

　　（3）操作准备；

　　（4）模拟演习；

　　（5）执行操作；

　　（6）复查；

　　（7）汇报记录。

　　6、每张操作票只能填写一个操作任务。所谓“一个操作任务”具体含义如下：

　　（1）将一种电气运行方式改变为另一种运行方式。

　　（2）将一台电气设备由一种状态（运行、备用、检修）改变以另一种状态。

　　（3）同一母线上的电气设备，一次倒换到另一母线。

　　（4）属于同一主设备的所有辅助设备与主设备同时停送电的操作。如一台主变和所供电的全部出线间隔设备，由一种状态改变为另一种状态。

　　（5）操作票由当班执行操作的`人员填写，填票人按照调度命令，弄清操作目的，运行方式，设备状态后，再填写操作票。填票人和审票人应对操作票的正确性负责。自设安全措施的装、拆、要填写操作票。

　　7、下列情况可以不用操作票操作：

　　（1）事故处理。

　　（2）单一操作，仅拉、合一台开关；拉、合一组刀闸；投、退一块压板。

　　（3）拉开全厂（站）仅有的一组接地刀闸或拆除全厂（站）仅有的一组接地线。

　　（4）为了解救触电人或为了避免即将发生的人员触电事故。

　　（5）压负荷。

　　8、操作票保存一年。

　　9、评价与考核。

　　（1）每值应对上一值已执行的操作票进行评价。班长和电气负责每月进行一次评价。

　　（2）操作票有下列情况之一者为不合格。

　　（3）按规定应填写操作票而未填用者（称无票操作）。

　　（4）操作项目遗漏，操作顺序错误，主设备、开关、刀闸等编号，以及拉、合、投、退等重要词句写错者。

　　（5）操作任务不明确，安全措施不具体，人员不符合规程的要求，应经审查签名的手续不完全。

　　（6）执行不认真，不按规定程序进行操作。

　　（7）涂改超过三处，致使票面模糊不清者。

　　（8）已执行的操作票遗失者。

　　10、操作票合格率计算办法：

　　操作票月合格率=（当月使用票数-不合格票数）/当月使用票数×100%。

物业设备管理制度8

　　1目的和范围

　　1.1目的

　　本作业指导书明确了yy物业管理公司各管理项目设备管理交接班程序,保证设备管理工作的交接班顺利有序开展。

　　1.2适用范围

　　各管理项目设备管理当班人员。

　　2设备管理交接班内容

　　2.1当班人员应按统一安排的.班次值班,不得迟到、早退、无故缺勤,不能私自调班、顶班。因故不能值班者,必须提前征得领班同意,按规定办理请假手续,才能请假。

　　2.2交接班双方人员必须做好交接班的准备工作,准时进行交班。交接班的准备工作包括:查看运行记录;介绍运行状况和方式,以及设备检修、变更等情况;清点仪表、工具;检查设备状况;等等。交班时,双方领班在值班日志上签字。

　　3下列情况下不得交接班:

　　3.1事故处理未完或重大设备启动或停机时;

　　3.2交接班准备工作未完成时;

　　3.3接班人数未能达到规定人数的最低限度时;

　　3.4领办或由主管指定替代领班的人未到时;

　　3.5接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人时。

物业设备管理制度9

　　物业设备设施紧急维修管理制度

　　1、必须进行紧急维修时，须立即通知工程部经理，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。

　　2、如因紧急维修，必须对用户使用产生影响时，须立即通知客服部，并由客服部向受影响之用户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。

　　3、如发生故障的`设备在保修期内，应做出适当的应急处理，以尽量减少对用户的影响，并立即通知有关供应商的保修负责人。

　　4、紧急维修结束后，须由主管填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将故障原因、处理方法、更换零配件的名称、规格及数量、品牌等、处理结果、故障发生时间、恢复正常时间等向专业工程师报告，并提交工程部经理审阅。此报告由工程部经理负责存入设备维修档案备查。

物业设备管理制度10

　　各类设备、设施是集团固定资产的主要组成部分。设备、设施的技术状况和完好率，直接影响着集团和小区的能耗、修理费用及居民生活。设备设施管理工作的成效，对集团的开发成本和经济效益，有着直接的关系。所以必须从技术、经济、组织等各个方面加强综合管理，以达到最大限度地发挥设备设施的综合效能和投资效益。

　　一、设备管理组织机构

　　物业总公司设备工程主管

　　分公司（处）设备维修主管

　　电工班水暖班瓦工班热力站

　　二、设备设施技术资料管理

　　设备、设施管理资料，主要指其应具的台帐、卡片、档案等的建立和管理。

　　1、设备分类：

　　a、供暖、供热水设备；

　　b、供电设备；

　　c、给排水设备；

　　d、通讯设备；

　　e、交通运输设备；

　　f、办公设备

　　g、生活设备

　　h、机械加工设备

　　i、土建设备

　　j、社区文化宣传设

　　k、社区文娱健身设施

　　l、其它设备

　　2、设备设施编号：已经安装完毕并验收合格的设备设施，在转入固定资产的同时，均应由设备管理员统一建帐登记。台帐、卡片一式两份，由主管部门和财务部各执一份。

　　3、设备设施台帐和卡片的管理：

　　a、台帐和卡片由设备管理员管理，财务部由分管设备的财会人员负责。

　　b、集团新添设备设施和退出使用的设备设施，凭有关凭证，记入台帐卡和销帐注销卡片。

　　c、设备设施折旧、大修、事故、内部调配、调出、报废等，都应根据有关凭证登记在卡片内，集团内部调配转移时，卡片随机转移接收单位。

　　4、设备设施的档案管理：设备档案包括设备一生的规划、设计、制造、购置、安装、使用、维修、改造直到报废过程中所形成的图纸、文字、使用说明、计算数据、科技参数、凭证照片、记录文字等文件资料，通过收集整理签字归档建立而成。是综合记载设备设施管理成果，是完善管理的重要依据和条件。

　　a、要为每台设备建立档案，一台设备一个档案，袋内主要内容为：设备选型和技术经济论证报告书；设备购置意向书和竞标内容；购置合同或协议签字副本；设备验收合格证；设备装箱单及开箱检验记录；进口设备索赔相关资料；设备安装记录和验收移交记录；设备登记卡片；设备调试、运行记录；设备故障分析报告、事故报告；设备定期检查和监测记录；设备维修、检修工作记录；设备报废申请和记录、其它记录。

　　b、设备施档等管理原则和办法：设备设施档案内主管单位资料室统一管理，设备设施档案应建立目录和索引。设备档案原则上不外借，只供查阅，特殊需要，需经主管单位领导批准。

　　三、设备设施的日常管理：

　　1、新置设备设施一经验收应及时入库妥善保管。

　　2、在用设备设施分级管理，责任落实到部门、班组和个人。

　　四、设备的日常使用和维护：

　　1、设备在使用操作过程中，操作人员必须熟练掌握设备的结构、性能、维护和技术、安全等方面的业务知识，熟悉所操作的设备的关键部位，严格遵守本工种的`技术安全规程。

　　2、设备的日常维护保养要落实到人，表面保持整洁，安装要牢固可靠，部分设备设施要按时加油，润滑油装置种类齐全并符合技术规定。

　　3、设备在使用过程中，操作人员必须做到；'三好'；即管理好、使用好、维修保养好。

　　五、设备的调迁、租赁、报废：

　　1、集团设备因需要内部调迁使用部门，必须由主管领导批准，交接双方共同检验设备现状，签字并移交附属设施物品。

　　2、集团的设备向外租赁，需先交押金。在合同或协议中对租赁期限、租金标准、付款方式、违约责任等明确体现，经集团总裁批准后方可租赁。

　　3、设备报废由使用部门提出申请，有关负责人、技术人员和财务管理人员进行技术鉴定，并写出报告，经总裁批准后方可办理报废手续。

　　六、设备事故：

　　4、设备事故类别：

　　a、一般事故（直接损失在500元以下）

　　b、设备大事故（直接损失在20xx元以下）

　　c、重大设备事故（直接损失在20xx元以上）

　　5、事故责任划分：

　　a、由于人为原因或操作者违规造成的设备事故。

　　b、因设计、制造质量不好、安装不当造成的属质量事故。

　　c、设备在正常使用下，因自然灾害或非人力所能抗拒的灾害造成设备事故属自然事故。

　　6、设备事故处理：

　　a、一旦设备发生事故，设备管理员组织操作员、技术人员、有关领导共同分析原因，确定事故类别、责任并写出报告和处理意见。

　　b、一般事故由主管单位领导做处理决定。

　　c、大事故和重大事故由集团总裁签署处理决定。

　　七、设备的维修保养：

　　1、要根据本部门所管设备的性能特点，使设备的维修保养各项规定落实到人，多人操作的设备每一台都要有专人负责，集团公用设备指定专人保管维护，根据设备实际使用情况建立日常检查保养制度和定期检查保养制度以及日常巡回检查制度。

　　2、考核指标：

　　a、设备完好率：热能、供电、供水在90%以上。

　　b、故障停机率小于3%。

　　c、一、二级保养完好率98%以上。

　　d、巡回检查率达100%。

　　3、交接班制度：交班作者下班前，负责清扫卫生，完成本班次交班设备运转记录并签字；接班操作者必须提前十五分钟到达岗位，对照交班记录认真检查设备运转情况，发现问题及时提出，必要时拒绝接班，请主管负责人协调处理。设备运转记录应字迹清晰、描述真实，各类记录不准撕毁和丢失。

物业设备管理制度11

　　星河国际物业设备、设施管理

　　1、任务。工程部是实施小区工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为用户创造安全、文明、舒适、方便的居住环境的基础保证和坚强后盾，是反映小区服务水准、良好形象和声誉的重要标志。

　　2、工程部的职责范围：

　　a、负责小区电力系统、电讯系统、电梯系统、空调系统、供水系统的运行管理、维护保养和故障检修。

　　b、负责公共设施、设备的维修保养。

　　c、负责用户室内二次装修的申批、监管。

　　d、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。

　　e、负责小区外判工程的监管工作。

　　3、设备管理

　　a、设备的检查保养分周、月度、季度、半年、年度，按保养项目、内容、达标参数制定保养计划实施。

　　b、每次完成常规保养后，责任人和领班填写保养记录并存档。

　　c、设备的`维修分小修、中修、大修三种，根据设备的性能等规划编制维修方案。

　　d、小修项目如一般的零部件修补或更换，由熟练技工负责；中修项目如较重要又有一定工艺难度的零部件检修或更换，由领班负责；大修项目如关健主件检修或更换，由工程主管负责。

　　e、为切实保证工程质量，小修项目由领班检查验收；中修项目由工程主管监管、验收；大修项目由经理监督、验收。

　　4、管理规定

　　4.1值班规定

　　a、值班员必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。

　　b、值班员必须集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何与值班岗位无关的事情。

　　c、值班员必须服从当值主管的安排，听从调配，执行当值主管的工作指令。

　　d、值班员必须严格执行巡检制度，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运作。

　　e、值班工外出作业必须随身携带对讲机，保持联系。

　　f、值班员必须掌握并正确实施应急处理方案。遇突发性事件，应保持冷静，果断处理。

　　g、值班员必须做好事故现场的保护工作，收集有关数据和原始记录，等候上级到场处理。

　　h、值班员必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真如实填写。

　　4.2巡检规定

　　a、值班人员必须按本系统规定的时间、路线和项目巡视检查辖下的设备。

　　b、值班人员外出巡检，必须随身携带对讲机，随时与当值主管保持联系。

　　c、值班人员每次巡检均须在相应的运行日志上依顺序做好巡查情况记录。

　　d、值班人员必须执行巡检签到规定，在设备现场设置的签到表上依时签到。

　　e、值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对'手动'档运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。

　　f、发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、湿度表等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。

　　g、发现有不正常的噪音、压力、湿度、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即报告当值主管，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。

　　h、每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。

　　5、机房管理。设备机房有二大类型。一类是生产机房如变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房等；另一类是监控管理中心如消防控制中心、紧急广播控制室、电讯机房、楼宇自动化管理中心等。前者是生产重地，后者是机要重地。

　　a、机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴'机房重地，谢绝来访'或'生产重地，请勿进入'的告示牌。

　　b、凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。

　　c、各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。

　　d、各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌。

　　e、机房钥匙是专用钥匙，未经该批准并登记在册，任何员工不得持有或随意配制机房钥匙。

　　f、未经领导批准，外来人员（包括参观学习和施工等）禁止进入机房；经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员安排指导。

　　g、政府职能部门如消防局、供电局、电讯局突然到场检查或抽查相应的机房如消防中心、变配电房、电讯机房等，当值人员在查验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，做好记录，并应立即通知主管或领导。

　　h、保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、睡觉、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为。

　　i、严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。未经书面批准并落实安全措施，不得在机房内进行动火类作业。

　　j、机房的内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。

　　k、各机房工作员工必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数记录必须齐全，工作记录应清晰明了。

　　l、严禁在机房电脑终端上使用配套之外的软件，无书面指令不得更改工作程序或改动任何数据。

　　6、承包商监督

　　a、严格审查承包商的资质证书和营业执照等，凡不具备相应资质等级证书和合格营业执照的保养维修商或承造商，均不与之进行业务洽谈。

　　b、在选定承包商的过程中，编写《报价分析表》以建议最佳承包商人选。

　　c、承包商进场前，必须提供工程蓝图、施工程序、工期计划各三套，经审查批准后方允许入场。

　　d、应指定专人协调、监督承包商的工作，做好承包商到场作业记录。

　　e、承包商进场作业期间，必须遵守各项管理规定。

　　f、督促承包商严格按国家规范（如环保、劳保条例等）及合同要求施工。

　　g、承包商的用料，必须与合同条款规定的相一致，承包商用料的任何变更须事先经该工程主管签认，否则，作违反合同处理。

　　h、承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必须提出书面报告，经核准后方允许实施。

　　i、承包商的竣工报告、资料、图纸等，必须检查核对，双方填写《工程验收报告书》，经审查批准后，方可通知财务结算。

　　7、维修管理

　　7.1维修承诺

　　a、住户室内停电和漏水之类紧急事件保证10分钟内到达现场处理。

　　b、住户室内一般维修在接到通知后20分钟内到达现场处理，遇到特殊情况，不能及时到达现场，用电话通知住户，另约上门维修时间。

　　c、住户室内维修当天完成率在95%以上。

　　d、公共区域影响大楼形象的维修当天完成率在95%以上。

　　e、公共区域的大修三天内完成率在95%以上。

　　7.2维修工作验收及统计

　　a、用户室内部分由住户验收。维修单上有专门的栏目，请用户对维修工作的及时率、服务态度、服务技术提出意见，以便维修人员在今后的工作中加以改进。

　　b、公共区域由客务部主管验收，1000元以上的公共区域的维修，由管理处经理及相关部门主管共同验收；

　　c、维修工作完成后，将维修单交班长确认签名后存档，并输入电脑。

　　d、每月的工程维修情况及材料消耗在下月5日前报管理处。

　　7、3设立工程仓库及材料消耗量的确定

　　a、设立工程仓库，建立仓库管理制度。

物业设备管理制度12

　　1、工程部（设备设施主管部门）根据设备使用状况提出设备中修、大修、更新、改造的实施方案，上报物业公司领导审核后，交由小区/大厦业主委员会审批（业主委员会应按规定向全体业主公示，征求意见）。

　　2、实施方案获得业主委员会批准后，按相关规定申请或续筹物业专项维修资金。

　　3、资金筹集到位后，工程部负责方案实施。

　　4、工程竣工后，工程部组织相关人员进行验收确认，并按规定办理款项支付签字手续（按《**市物业管理条例》规定，须由业主委员会全体成员签字）。

物业设备管理制度13

　　物业工程部设备运行管理制度:机房管理制度

　　物业的空调冷冻机房、变配电所、水泵房等,是工程部重要设备场所,也是最容易出重大事故的地方。因此机房内的操作人员,必须持有劳动部门颁发的操作证。工程部应加强对各机房的管理,建立、健全严格的岗位责任制和设备操作规程,并要求操作人员对设备运行情况进行详细记录和执行严格的交接班制度,以确保设备的`安全和正常运行。

　　各设备机房、中控室值班室必须注重内部的清洁工作,保持xxx大厦内整齐,无卫生死角。所有规章制度、值班表、检修计划均应打印成表格,张贴于xxx大厦内明显位置。

　　1)安全防火管理规定:

　　a)认真执行国家消法规,严格遵守物业的消防制度。xxx大厦内严禁吸烟,严禁动用明火,严禁闲杂人员入内或会客,xxx大厦内要保持良好通风。

　　b)严格遵守操作规程,密切监视机器运转,定期检查维修机器设备。

　　c)配电室认真监护电压负荷的变化情况;定期清扫变压、开关柜、防止生污造成短路;坚持进行倒闸操作,必须一人操作一人监护;严禁约时送电、停电、严禁非电器人员下达停送电指令,严禁违章维修电器设备;每年在雨季之前要对避雷器进行检查;逢重大节假日要全面检修线路和设备。

　　d)木工房内严禁拉设临时电源线;电机电闸等设备保持干燥、清洁、各种机器设备和电机附近不准堆放可燃易爆物;碎料、刨花、锯末等易燃物要随时清扫,禁止在xxx大厦内堆放;不得过量存放木料、油漆、松香水等材料,不得存放其他易燃易爆物品。

　　e)各岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置,发现火情立即扑救,及时报有关领导及保安部,并保护好现场,协助查清起火原因。

　　f)爱护消防器材,保持灭火器清洁,禁止随意挪动、遮挡消防器材。

　　g)凡违反本规定者,按物业消防管理规章有关规定处理。

　　6、消防水泵房管理制度

　　消防水泵房是消防用水的关键部位。为管理好消防水泵房需制订管理规定。

　　a)消防泵、恒压泵的选择开头位置与自动位置,操作标志都应简单明确。

　　b)消防泵每月运转一次(10分钟),以保持正常运转,每半年进行一次'自动、手动'操作检查,每年进行一次全面检查。

　　c)水泵房卫生每周打扫一次,及管道每半月清洁一次。

　　d)操作人员在2米以上检修设备(包括开关、阀门等),必须带好安全帽,扶梯要有防滑措施,要有人扶挡。

　　e)机房内应遵守安全防火制度,注意消防安全。

物业设备管理制度14

　　为保证所有为业主(住、用户)提供各种服务的公共设备满足服务要求,特制定本规程。

　　(一)定义

　　1、例保

　　指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、反腐、紧固和润滑,对不经常运行的机械进行盘车、试车(正压风机、消防水泵、发电机),发现小故障及时排除,作好记录。

　　2、一级保养

　　对机械设备进行检查、检测,根据实际需要局部解体,进行清洗、调整、维修更换;对电机进行绝缘摇测;对电气设备清扫,检查仪表、电器(断路器等);对电子设备除尘、触头研磨、更换,功能检查;对管道、风道局部除锈反腐、刷漆;对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障进行处理。

　　3、二级保养

　　对机械设备进行全面清洗、调整,部分解体检查和局部修理,更换易损件,噪声、振动、泄漏检测,发电机带负荷试车;对电机进行绝缘摇测,抽芯检查,清扫、轴承上油;对电气设备全面清扫,母线、导线、电器端子压接面除氧化,电器参数整定,耐压绝缘测试;对电子设备除尘、插接件接口清洗,系统功能、参数测试;对管道、风道部分除锈、反腐、刷漆;对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障处理或更换。

　　4、中修工程

　　中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修,对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件,保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求,使设备能正常运转到下一次修理。

　　5、大修工程

　　大修工程是指对设备进行定期的全面检修,对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件,使设备基本恢复原有性能。

　　6、设备更新和技术改造

　　设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后,技术性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蚀、排气、粉尘、噪音)问题日益严重,须更新设备,提高和改善技术性能。

　　7、事后维修(故障维修)

　　设备发生故障后,对失效、损坏部分作针对性的维修。

　　8、状态维修

　　通过监测设备状态参数的变化,出现明显劣化后实施的维修。

　　(二)设备分类

　　根据设备对业主服务的重要性将其分为三级(风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜):

　　ⅰ级设备:电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、ba中央管理计算机。

　　ⅱ级设备:正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装置、泳池水处理装置、ddc现场控制器。

　　ⅲ级设备:除ⅰ、ⅱ级以外的所有设备。如:区域火灾报警控制箱、小型控制箱(配电箱)、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。

　　(三)设备管理模式

　　采用计划预修制(三级保养-例保、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造)与状态维修、事后维修相结合的管理模式。

　　1、对于符合磨损规律的ⅰ、ⅱ级设备(电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组等),定期做三级保养,定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。

　　2、对于ⅰ、ⅱ级电气设备(高压柜、变压器、低压柜、控制柜等)、电子设备(火灾报警控制柜、放大器、计算机等)进行三级保养、探测性维修(功能检查)、状态维修。

　　3、对于ⅲ级设备,采取事后维修,每年进行一次保养,并记录在《ⅲ级设备保养、检查记录表》内。

　　(四)职责

　　1、品质技术部负责设备接管验收,中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、各管理处维修人员的调配、工程监督、组织验收,保养计划审批,设备(器具)申购、报废审批,组织招投标,选择、评价设备维修养护供方,负责《公共机电设备维修保养合同》、《电梯维修保养合同》、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核,办理合同会签手续。

　　2、品质技术部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。

　　3、管理处负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及《公共机电设备维修保养合同》委托范围外的一切保养、维修工作,填写相关记录,编制保养计划,与供方根据《公共机电设备维修保养合同》确定分包内容。维修养护合同签订后,按合同监督检查、评定供方。

　　(五)设备前期管理

　　1、前期介入

　　设备选型、安装要求等由品质技术部对有关物业考察后,向发展商提出。政府有关部门的验收,管理处应参与。

　　2、设备的接管验收

　　(1)设备的接管验收由品质技术部代表公司,组织专家及相关管理处技术人员组成验收组,会同发展商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因,并限期整改,进行复验。设备的接管凭证由公司品质技术部对地产商办理(验收单接收人处签字盖品质技术部公章)。ⅰ、ⅱ级设备由品质技术部组织专家及管理处人员一同检验,ⅲ级设备由管理处检验,填写验收单报办公室复核盖章。验收单盖章后,原件发展商、管理处各留一份作为交接凭证。设备技术资料在设备交接验收时,由品质技术部向发展商收取并办理接收手续。对于发展商尚未移交的资料,由品质技术部代表公司跟踪收取并填写接管验收移交工程资料清单,全部资料收齐后,在品质技术部办理清单签字、盖章手续。资料由管理处专人保管。

　　(2)当供电设备、供水设备验收合格接管后,方可与发展商办理水、电用户更名、过户手续,最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前,管理处须向发展商索要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提交公司办公室审核。审核通过后,由管理处具体办理过户、抄表到户事宜,办公室负责办理《供用电合同》、《供水合同》、委托银行代收水电费协议书等对外合同会签手续。

　　3、设备的编号

　　设备编号由以下四部分组成:

　　(1)第一部分表示单位的名称:用双字母表示(取a--z)。

　　(2)第二部分表示设备的类别:用数字01-99表示;

　　(3)第三部分表示单位设备序号:用数字1.2.3......表示;

　　(4)第四部分表示设备的管理等级:用罗马数字ⅰ、ⅱ、ⅲ表示;

　　例:kd -03-1-&nb

　　sp; (ⅰ)

　　学府kd物业管理处电梯 1号梯 ⅰ级管理设备

　　4、设备的建帐

　　(1)管理处给所管物业的全部设备编号,并填写《机电设备统计表》。

　　(2)管理处对所管理的所有设施设备都应建立《设备台帐》。

　　5、设备质量缺陷整改

　　新入伙的管理处,机电设备接管后,由品质技术部委托专业公司对设备质量缺陷进行三个月整改,整改达到企业标准后,由品质技术部验收,通过后,再与供方签订《公共机电设备维修保养合同》。

　　6、设备标识管理

　　(1)设备标牌

　　未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业,管理处可要求进行质量缺陷整改的供方按机电设备统计表填写设备标牌,并按有关规定要求,贴在设备上。

　　(2)设备的颜色

　　设备的颜色由各管理处自行统一。

　　(3)设备状态标识

　　重要危险设备的工作状态须标识(如配电柜挂'禁止合闸'等),报废、封存的设备须标识。

　　(4)设备标识牌由各管理处统一设计。

　　(六)设备使用管理

　　1、物业公共设备的操作使用权归管理处,供方维修保养时,停电梯、停电、停水、操作设备须征得管理处同意。

　　2、管理处技工必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本管理处管理的设备进行操作使用,确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作,并作记录,记录应保证准确性、及时性和真实性。

　　3、管理处技工应定期分析各种设备状态记录(含水、电抄表记录),确定系统工作是否正常。作经济性分析,确保设备工作在节能状态,及时予以控制调整。

　　4、重要设备(如变压器、中央空调等)的投入、报停须经品质技术部批准。

　　(七)设备维修保养管理

　　1、计划

　　(1)维修保养计划

　　供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处,保养周期、级别应符合本文《设备保养、中修、大修周期》的规定及合同要求。管理处审核、调整后,与管理处保养范围内的《设备保养计划表》汇总,于每年12月下旬报品质技术部审批,审批后的设备保养计划品质技术部、管理处、专业公司各保留一份。设备中修、大修、更新改造计划由品质技术部制定,并审查确定方案,编制或审查预算。

　　(2)检定计划:电梯检定计划由管理处制定;计量器具检定计划由管理处制定。

　　2、实施

　　(1)有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责《公共机电设备维修保养合同》委托范围内的设备维修保养,可采用供方提供的表格作记录,管理处工程部负责合同委托范围外的设备维修保养工作。

　　(2)发现设备故障(不属于工程部负责维修范围内的故障维修),工程部应用《故障转呈单》立即通知供方,供方接到转呈单后,须在半个工作日内给管理处答复,确定维修时间。一时无法解决的问题应给管理处书面说明,承诺修复时间。对于重大维修,品质技术部应组织专业工程师进行现场监督、指导。对于供方不能解决的问题,需要向其它专业公司委托维修时,供方负责人应先填写《----外委维修申请表》,维修费报品质技术部审核,呈报总经理批准后,再进行修理。若公司进行发包,由管理处填写《----外委维修申请表》按上述程序办理审批。维修费用较高的项目,由品质技术部组织招标。关键设备发生故障,造成小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活(不含重大设备事故),须按应急程序进行抢修。管理处首先应电话通知品质技术部,并立即组织抢修,恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。

　　(3)设备中修、大修、更新改造工程由品质技术部选择供方(招标或指定合格的供方),组织订立有关合同,办理合同会签手续,并由品质技术部组织有关人员(相关管理处技术人员、办公室工程师或聘请的专家)进行工程施工监督。

　　3、检查

　　(1)维修保养检查

　　工程部日常对设备进行巡视时,应对设备重点部位进行检查(点检),并作好记录。发现问题及时解决,无法解决的问题提交专业公司解决。设备(ⅰ、ⅱ、ⅲ级设备)'例保'计划执行情况由管理处经理检查。设备维修完毕后,应对设备功能进行检定,属ⅰ、ⅱ级设备由品质技术部组织检定并备案;属ⅲ级设备由管理处检定,所有设备检定记录管理处都应备案。设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由品质技术部组织验收。

　　(2)设备的检定

　　对于电梯,电梯厂家每年进行一次自检,并按规定时限报送政府有关部门检定。有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定,管理处须保护好计量表、柜上的铅封。

　　(八)设备安全管理

　　(1)持证上岗与安全检查

　　从事特殊工种作业的员工(电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等),须持证上岗。公司品质技术部每半年对设备安全状况等进行一次检查,并责成未达标单位对安全隐患进行整改。

　　(2)安全事故处理程序

　　当管理处发生设备安全事故后,须立即通知公司品质技术部。在调查人员未赶到现场之前,应尽可能地保护现场,拍照或录像。品质技术部须组织人员抢修,保证对业主的服务。事后管理处须向品质技术部提交设备安全事故报告,品质技术部根据管理处的报告及调查结果,向总经理提交设备安全事故调查报告,并提出处理意见。

　　(九)设备封存及报废管理

　　1、设备封存

　　拟封存的ⅰ、ⅱ级设备由管理处报品质技术部,品质技术部计划安排设备封存前的处理工作(反腐、防护等)。封存地点应保持干燥、干净、安全。管理处应定期检查。封存的设备,应贴封存标记,重新启用时预先保养一次。

　　2、设备报废

　　对不能修复或维修后检定不合格的设备,由技工填写《--设备停用/封存/报废审批表》,报品质技术部审核并呈报总经理批准报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期,封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件(报废件)应在《设备维修记录》上写明。报废的设备及报废件,管理处应妥善保管,并统一填写《--设备停用/封存/报废审批表》。

　　(十)组织对供方的控制

　　1、供方的选取:

　　ⅰ类提供零星设备维修的维修方

　　ⅱ类提供设备设施

　　大中修、更新改造工程承包商

　　2、新供方评价

　　零星维修及日常养护须外委由管理处按《供方初审记录》初审内容要求进行评价。符合要求者拟定为合格供方,列入管理处合格供方名单。当发生设备中修大修、更新改造、缺陷整改、贵重材料采购等项目,应由品质技术部组织公开招标或议标。除邀约合格的供方参加投标外,还应邀请新供方参加。品质技术部组织评标小组,负责开标、评标。凡符合《供方初审记录》初审内容要求者,拟定为合格的供方,填写供方初审记录,由总经理审批通过后,列入合格供方名单。

　　3、供方选择

　　由管理处从合格供方中初选2-3家符合条件者报品质技术部审核,品质技术部审核后确定一家报总经理批准并办理合同会签手续。中修、大修更新改造等工程由品质技术部组织公开招标,选定2名拟中标单位报总经理决策,确定中标单位。

　　4、供方的评价

　　供方须每年至少进行一次评审。例保、一保、二保工程的供方按《维修供方评价表》由管理处进行评价,品质技术部审核,评审结果为不合格的供方从管理处合格供方名单上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方评价表》进行评价。未发生的.条款,不评分,最后计算得分率。得分率85%为合格。合格供方经总经理批准后列入《合格供方名单》,以备再选用。评价结果为不合格的分包方,经总经理签字后,将从合格供应商名单上去掉。

　　5、供方档案

　　品质技术部应建立并保存设备中修、大修、更新改造工程的合格供方档案,档案内容包括:评审记录、资质证书或营业执照复印件及合格供方名单。管理处建立例保、一保、二保工程的合格供方档案,保存所有合格供方的档案备查。

　　6、工程质量监督及验收

　　对ⅰ类供方的日常检查、监督,由管理处进行。管理处应按合同或约定及有关维修标准,对供方是否按维修计划、约定进行维修、予以确认,对照物业公司标准,检查维修质量是否达标。合格则在维修记录上签字。管理处的确认不免除供方对不合格维修进行返工、返修的责任。公司每月对物业状况进行一次检查,发现质量问题,在《检查表》中记录并通知管理处。属于供方的问题,由管理处负责监督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有关工程师进行现场监督。工程竣工后,由供方、管理处、品质技术部共同组成验收组进行验收。验收时应核对实物工程量是否与设计图纸相符合,是否满足实际使用功能要求;对工程量进行实测实量;对分部、分项工程按国家有关验评标准进行评定,最后评定单位工程是否满足合同上的质量等级;按实际需要及有关规范交接竣工图及使用说明书。对验收中发现的质量缺陷按议定时限整改后进行复验。验收合格后,由三方在《工程竣工验收证书》签字盖章后,凭《工程结算协议书》才能结清工程款。

　　(十一)设备技术档案资料管理

　　1、设备技术资料:设备技术资料管理按本文第六条第二款执行,资料的借阅必须办理相关手续。

　　2、质量记录

　　(1)设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、维修的设备,由管理处工程部填写记录,分包方实施保养维修的设备,由分包方填写保养记录、维修记录。保养检查记录、维修检定结论填写按本文第八条第三款执行。管理处工程部对所在物业所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册保存。

　　(十二)设备(机具)的申请、采购、验证、入库建帐

　　1、申请

　　根据物业正常运作或维修需要,由管理处填写购置设备申请报告。购置总价在五百元以下的,由管理处经理批准购买;购置总价在五百元以上的,经管理处经理同意后,报品质技术部审核并提出满足使用要求的设备技术指标,然后呈报总经理批准购置。购置的设备,管理处均应建档。

　　2、采购

　　采购人员应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。

　　3、验证

　　对设备(机具)购进后,在合同规定期内,由管理处技工会同有关技术人员验证,填写《采购设备验收表》;管理处方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。

　　4、对于临时和紧急维修所需物品的采购,技工必须做到先验证后使用,加强现场验证,以保证购进物品是需要的合格品。事后应及时补填,填写的采购日期为实际发生日期,并按要求的标识标明。

　　5、入库建帐:建帐规定同第六条第四款。

　　(十三)设备完好率

　　设备完好率=完好设备台数/设备总台数*100%

　　公式中的设备均指ⅰ、ⅱ级设备。设备的功能和参数能达到产品说明书中的技术性能指标就视为完好。每年年底由管理处技工对所管设备进行一次检查,对检查结果按公式进行统计计算,于12月15日之前报品质技术部,品质技术部按10%抽样核查,并统计全公司设备完好率。

　　1、维修及时率

　　维修及时率=用户维修服务及时维修宗数/ 用户维修服务总宗数 ×100%

　　每年年底管理处汇总统计《用户维修服务单》计算维修及时率,品质技术部审查核实。《用户维修服务单》中业主对上门的用户维修及时性进行评价,若业主评价为不满意,则该宗维修视为不及时。

　　2、维修合格率

　　维修合格率= 用户维修服务合格维修宗数/用户维修服务总宗数×100%

　　上门维修结束后须由客户在《用户维修服务单》上对维修服务合格签名认可,若业主对维修服务质量的评价为不满意,则该宗维修视为不合格。

　　附:1、设备代码分类表

　　2、物业代码分类表

　　3、设备保养、中修、大修期参照表

　　附件1:设备代码分类表

　　代码设备类别名称

　　01水泵

　　02风机

　　03电梯

　　04发电机

　　05变压器

　　06空调(冷水机组、冷却塔、风机盘管、分体及窗式空调、风扇等)

　　07消防设备(包括控制联动柜、报警控制器(屏)、防火卷帘门、巡检箱、气体自动灭火系统)

　　08公用天线、对讲报警系统(包括对讲主机、视频监视器等) 防盗监视系统

　　09电气柜(箱)(包括高压开关柜、低压配电柜、控制柜(箱)、照明配电箱、电表箱等)

　　10维修机具(包括水电、电梯等的维修机具)

　　11食堂设备

　　12清洁设备

　　13交通设备(包括机动车辆、挡车器、自动收费系统等)

　　14保安通讯设备(包括手持式对讲机)

　　15办公设备

　　16自动抄表系统

　　17ba系统

　　附件2:物业代码分类表

　　管理处名称代码管理处名称代码

　　学府花园

　　物业管理处*f学府康都

　　物业管理处kd

　　银监局

　　物业管理处yj建行

　　物业管理处jh

　　国土家园

　　物业管理处gt

　　附件3:设备保养、中修、大修期参照表

　　序号设备编号名称日常维护保养周期一级保养周期二级保养周期中修周期大修周期

　　0101生活水泵半月每季每年三年六年

　　0201消防水泵每月每季每年五年八年

　　0302风机每月每季每年五年八年

　　0403电梯半月每半年每年三年六年

　　0504发电机每月每季每年五年八年

　　0605干式变压器每季每年//////

　　0706空冷水机组半月每半年每年三年六年

　　0807火灾报警系统每月每季每年////

　　0907气体灭火系统每月每季每年////

　　1007消防联动控制柜每月每季每年////

　　1108公共天线系统每月每半年每年////

　　1208对讲报警系统每月每季每年////

　　1308防盗监视系统每月每季每年////

　　1409低压配电柜半月半年每年////

　　1509高压开关柜每月每年//////

　　1617ba系统每月每季每年////

　　注:逢高级保养的,低级保养可以不再做。

物业设备管理制度15

　　物业工程部设备运行管理制度:防火制度

　　1)在消防中央监控室,应具备以下资料及锁匙:

　　a)一套完整准确地记录物业火灾预报系统及干湿灭火装置位置图及消防系统图,包括烟感/温感探测器和主控屏位置,手提灭火器和灭火毯,消防栓箱配破玻璃按纽和警铃,消防栓系统连消防接合器、喷淋系统、消防泵等。

　　b)一套清楚及准确的建筑平面图,图内展示各防火卷闸、隔火墙、危险仓、防烟门、走火梯及太平门等。

　　c)一套各种消防设备之备件清单。

　　d)一套完整之排烟通风图。

　　e)工程部必须保存出现紧急情况时联络人的电话、手机号码。

　　2)在指定地点吸烟,烟灰、烟蒂要丢进烟缸。

　　3)维修工作中需要使用易燃材料时,应特别小心。各班组不得存放易燃油料1公斤以上。

　　4)不得随意挪动消防设施,发现消防设施损坏或泄露应及时报告。

　　5)当发生火灾警报,各人员一定要认真处理,直到确定火警熄灭或确认是误报为止。各员工遇事时请保持冷静,行动时不要太急躁。

　　6)任何人士如发现火灾,应先用对讲机或电话报告发生火警的位置和他自己的动向。

　　7)当有火灾警报时,以下的警铃应不断地响起:

　　8)首层

　　9)火灾的楼层

　　10)与发生火灾相邻的楼层

　　11)如发生火灾,工程部的`首要任务是保证消防水泵,正压风机,排烟风机正常运行,保证供水供电,并及时通知保安灭火。

　　12)发生火灾时,工程部应做好以下工作:

　　a派有经验的工程人员前往控制室协调救火工作。

　　b尽可能从消防报警系统主屏找出火警的楼层和警报之种类。

　　c通知工程师有关情况。

　　d通知所有当值员工,尤其是身处地库及机房之员工。

　　e当消防员到场,立刻配合保安/管理员向他们报告所知情况。

　　f其他当值工程人员留守岗位候命戒备。

　　g工程师应做好:

　　立即通知xxx大厦空调主机房发生火警警报。

　　与各部员工合作,确保各消防系统运作正常。

　　向消防指挥员提供技术意见。

　　根据情况改变以下设备的运行状态:

　　排烟系统

　　空调通风系统:在正常情况下,应将发生火灾那一层、上一层、上二层和下一层之空调和给风系统关掉,以防止浓烟蔓延。

　　升降机和扶手电梯。

　　干湿消防系统。

　　强电及后备发电/照明系统。

　　h通知有关工程人员在工程部候命。

　　i在空调主机房之员工应:

　　立刻察看全机房范围,确定警报是否源自主机房。

　　如火灾在机房内,不要冒险;在可能情况下,关掉冷冻主机,

　　用现有工具和灭火筒将火扑灭。如不能把火扑灭,应立刻锁门离开现场。

　　j当值工程人员应:

　　立刻上报不要独自冒险,如发觉火势蔓延,应尽快离开现场,在可能情况下,用手提灭火筒或消防栓尝试把火扑灭。

　　与工程部保持联络及依照上级之指示行动。

　　当火被扑灭或确证是误报后:

　　将火灾警报系统及其它消喷系统重置还原,如有消防队长在场,须征得消防队长同意才可行动。

　　如喷淋系统正在洒水,应将分层阀关上,以便清理更换喷淋头及其它损毁的设备,使系统尽快恢复正常。

　　检查受影响的楼层,并拍照作好记录。

　　尽快写出报告连照片和出事原因呈交项目经理。

　　k租户的二次装修应遵循《装修施工安全管理制度》。