业主管理制度

业主管理制度

　　在快速变化和不断变革的今天，我们可以接触到制度的地方越来越多，制度是指一定的规格或法令礼俗。那么拟定制度真的很难吗？下面是小编精心整理的业主管理制度，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

　　业主管理制度 篇1

　　1)房屋装修完毕,业主以及施工方必须向物业工程管理部以及客户服务部提交房屋装修竣工申请书。

　　2)工程管理部和业主、装修施工方对房屋室内装修情况进行验收。

　　3)验收结束后,物业工程管理部须针对验收过程中存在的问题,填写装修竣工验收单了,督促装修施工方作出限期整改。

　　4)物业工程管理部对房屋验收通过之后,在装修竣工验收单上签字确认。

　　5)物业工程管理部要对业主在装修过程中损坏的.配套设施进行按价赔偿。

　　6)将装修竣工验收单交由物业公司总经理进行审核签字,同时财务室退还装修施工方的押金并为之办理临时出入证的退证手续。

　　7)物业工程管理部对物业装修施工负有监督、督促的职责。

　　8)装修施工方以任何理由破坏配套设施或者违反规定进行装修,物业工程管理部都有权终止其装修行为。

　　业主管理制度 篇2

　　为了规范投诉处理工作,提高投诉处理的及时率,保证为投诉人提供优质、高效的物业服务,特制定本制度。

　　第一章 总则

　　第一条 客户服务部是投诉受理、处理、回访以及汇总统计的主要责任部门。

　　第二条 客户服务部调度中心负责本制度的考核,督导中心负责监督、检查本制度的执行情况。

　　第三条 本制度适用于广州市金碧物业管理有限公司所管辖物业范围内的一切投诉处理工作。

　　第二章 投诉的受理与接待

　　第四条 当班人员在接待投诉人来访时,必须严格执行《员工服务礼仪标准》的相关规定。

　　附则:未按《员工服务礼仪标准》要求进行接待的,每次扣罚责任人20元;引起投诉的,每次扣罚责任人50元,调度主管20元。

　　第五条 当班人员应当详细、准确地记录投诉项目,包括投诉人、投诉时间、投诉事项、联系方式以及接单人等。调度主管必须每天审核调度中心的投诉记录并签名。

　　附则:投诉记录缺项或记录不准确、不详细的,每项扣罚责任人30元;由此导致投诉处理工作不及时或不准确的,每次扣罚责任人100元,责任主管50元。调度主管未按时审核投诉记录的,每次扣罚50元。

　　第六条 当班人员在接听来电时,必须使用规范用语。对于投诉人提出的问题,必须做好详细、准确的解答。

　　附则:未按规定用语和标准接听电话的,每次扣罚责任人20元;因解释工作不到位,引起投诉人误解的,每次扣罚责任人50元。

　　第三章 投诉的处理与回访

　　第七条 当班人员在接到投诉后,必须在首报五分钟内调度相关部门进行处理,并同时向投诉人做好解释和安抚工作。

　　附则:未在规定时间内调度相关部门进行投诉处理的,每次扣罚责任人30元。当班人员对某项投诉置之不理或不处理,引起投诉人再次投诉的,每次扣罚责任人100元,调度主管50元。

　　第八条 当班人员应当合理地安排人员处理投诉,并将投诉事项详细告知投诉处理人。

　　附则:对于因调度失误或者交代不清等原因,影响投诉处理的,每次扣罚责任人50元,调度主管30元。引发严重后果的,作专题处理。

　　第九条 投诉处理人在接到调度安排后,必须服从调度安排,及时有效地处理投诉。

　　附则:投诉处理人不服从调度安排的,每次扣罚责任人200元。

　　第十条 投诉处理人应在接单后12小时内完成投诉的处理工作。对于12小时内未完成的,必须每24小时将处理情况和处理进度反馈至调度中心。如与投诉人有约定处理时间的,以约定时间为准。

　　附则:未在规定时间内完成投诉处理并反馈调度中心的`,每次扣罚责任人50元;当班人员未跟进投诉处理的,每次扣罚责任人50元。

　　第十一条 首报24小时内未完成投诉处理的,必须按照《投诉处理流程》的相关规定逐级上报,同时对投诉人做好安抚和解释工作。

　　附则:首报24小时内未完成投诉处理的且不上报的,或对投诉人未做好安抚和解释工作的,每次扣罚责任人100元,责任主管50元,责任部门负责人30元。

　　第十二条 公司员工应当遵守投诉处理'首问责任制',接到投诉的第一人,不管是否为投诉处理人,应当积极接待,并于当天反馈至调度中心,跟进投诉处理的情况和结果。

　　附则:员工对业主投诉问题进行推诿,或未将投诉在当天反馈至调度中心的,或未跟进投诉处理情况和结果的,每次扣罚责任人100元,责任人所在部门负责人50元。

　　第十三条 投诉处理完毕后,投诉处理人必须将处理结果在完成的当天反馈至调度中心。

　　附则:投诉处理人未按时将投诉处理结果反馈至调度中心的,每次扣罚责任人50元。

　　第十四条 已经完成的投诉,::调度主管必须在三天内组织完成电话回访。必要时,调度中心应安排相应的物业助理在24小时内或与业主约定的时间进行上门回访,回访应当有书面的记录或回执。

　　附则:调度主管未组织安排电话回访的,每次扣罚50元;调度中心未按规定完成电话回访或安排物业助理上门回访的,每次扣罚责任人30元;未按规定进行回访的,每次扣罚责任人50元,责任主管30元。

　　第四章 投诉处理的监督和检查

　　第十五条 各部门负责人必须亲自跟进归属各自部门的投诉。

　　附则:部门负责人未亲自跟进投诉处理的,每次扣罚责任部门负责人100元。

　　第十六条 督导中心每月必须至少两次对调度中心的投诉处理情况进行抽查。

　　客户服务部负责人每月25日必须将调度中心本月的投诉处理情况月报表报公司领导督导中心。

　　附则:客户服务部未按时报送报表的,扣罚调度主管200元,部门负责人100元。每延迟一天,责任人加扣50元;如报表中有错报、漏报的,每发现一项,扣罚调度主管和部门负责人各50元。

　　第五章 附则

　　第十七条 以上扣罚均从责任

　　人当月的奖金中予以执行,直至扣完为止。

　　第十八条 本制度由广州市金碧物业管理有限公司客户服务部负责解释。

　　业主管理制度 篇3

　　为加强服务中心与业主的联系,及时为业主排忧解难,并不断改进管理服务工作和提高服务质量,特建立接待来访投诉和回访工作制度。

　　1)一般性投诉规程

　　(1)服务中心认真听取业主所投诉的内容,如为一般性投诉的,客服助理须在《投诉记录表》上做好相应的记录,如当时能解答的,客服助理直接给予解答,如当时不能解答的,须留下业主的联系电话,稍候再给其答复。

　　(2)如业主投诉的解决,需其他部门配合的,应及时通知相关部门确认情况后,及时给予业主答复。

　　(3)如投诉为服务中心客服助理不能解决的,须及时反馈给客服主管,由客服主管上门进行解决/答;如事务也无法得到解决的,须形成书面的报告,上报物业经理。

　　(4)所有的投诉,服务中心客服助理都必须做好记录,签名确认,并做好相应的'回访工作。

　　(5)一般的,需当天进行回访,当天不能解决的,当天须将跟进情况反馈给业主,并在交接班记录中做好记录,下一班人员继续跟进完成后,再做回访。

　　(6)由客服主管以上级出面解决的,由相应级别的人员进行回访,并做好回访记录。

　　(7)重点业主需由服务中心定期进行维护。

　　(8)客服助理每周将投诉记录及回访记录上交客服主管进行审核,并签署意见。

　　(9)客服助理每周将记录整理装订上交客服主管存档。

　　2)投诉内容为对管理服务

　　(1)管理服务一般性投诉,客服助理须做好记录,并做好业主安抚工作后,及时与相关部门负责人联系,由相关部门的负责人上门解决投诉问题,并做好上门记录,投诉解决后,相关处理人员回复服务中心,客服助理及时做好回访工作,并有记录。

　　(2)业主认为是管理责任,但其实为其他相关政府部门解决的,如噪音等,客服助理可以将相关部门的电话告之业主,也可以由服务中心代为向相关部门进行投诉,如由服务中心代为投诉的,须做好记录,并及时将信息反馈给业主。

　　3)接待来访投诉工作的方法

　　(1)接待来访投诉工作由服务中心值班客服助理负责,服务中心将在显眼处告知接待投诉的办公地点、电话,方便业主来访、投诉。

　　(2)任何管理人员在遇到业主来访投诉时,都应给予热情接待,主动询问,耐心、细致地做好解释工作,当业主有不理解小区的管理规章制度时,应认真解释,晓之以理、动之以情,让业主理解并支持服务中心的工作。

　　(3)对业主投诉、来访中谈到的问题,接待人员应及时进行记录,并尽快进行走访、核实,然后将处理结果汇报服务中心责任部门和主管;不能解决的,要将问题和意见向有关部门和经理汇报,由经理决定处理办法。

　　(4)当业主主动前来提合理化建议时,要详细、认真地做好记录,并及时向主管领导汇报,由主管领导决定采取或制定整改计划。

　　(5)责任部门在处理来访、投诉时,要热诚、主动、及时,要坚持原则,突出服务;不得推诿责任、为难业主或乘机索取好处,在处理完毕后应将结果回复业主和客户服务中心,做到事事有着落、件件有回音。

　　(6)全体管理人员要认真负责,做好本职工作,为业主提供满意的服务,尽量减少业主的投诉、批评,将业主的不满消解在投诉之前。

　　4)回访工作

　　(1)回访要求

　　回访时,虚心听取意见,诚恳接受批评,采纳合理化建议,作好回访记录。

　　回访中,对业主的询问、意见,如不能当即答复,应告知预约回复时间。

　　回访后,对反馈的意见、要求、建议、投诉,及时逐条整理综合、研究、妥善解决,重大问题向领导请示解决。回访处理率达100%。

　　(2)回访时间及形式

　　物业经理每年登门回访1~2次。

　　每季度召开一次业主座谈会,征求意见。

　　利用节日庆祝活动、社区文化活动、业主x等形式广泛听取业主意见。

　　有针对性地对业主发放'业主调查问卷',作专题调查,听取意见。

　　业主管理制度 篇4

　　1、业主大会和业主委员会印章及业主大会财务专用章由业委会指定委员分别负责保管。

　　2、印章保管人员做好印章使用记录并妥善保存。

　　3、印章保管人员的委员资格终止的，应于资格终止日的次日将其保管的印章和印章使用记录移交给业委会。

　　4、业主大会作出的决定应使用业主大会印章。

　　5、业委会作出的'决定应使用业主委员会印章。

　　6、公共收益、维修资金的使用，物业管理圈。经业委会主任、副主任签字同意后方可使用财务专用章。

　　7、业委会因故无法保管的，暂由居民区党组织代为保管。

　　8、业委会不得违反议事规则、管理规约或未经业主大会、业委会决定，擅自使用印章。

　　业主管理制度 篇5

　　1.0业主档案构成规定

　　1.1业主档案

　　1.1.1 业主个人资料

　　1.1.1.1业主(法人)姓名、年龄、性别、国籍、爱好、文化程度

　　1.1.1.2工作单位、联系电话、办公电话

　　1.1.1.3 业主(法人)联系电话、紧急事故联系人及联系方式

　　1.1.1.4 身份证件复印件

　　1.1.1.5营业执照、税务登记、企业法人代码证复印件(企业)

　　1.1.1.6业主(法人)照片

　　1.1.1.7其他(如委托他人办理收楼:委托书、被委托人身份证明、被委托人联系方式、被委托人照片)

　　1.1.2家庭成员资料(住宅物业)

　　1.1.2.1家庭成员姓名,各自年龄、性别、国籍、爱好、文化程度

　　1.1.2.2家庭成员工作或学习单位及联系方式

　　1.1.2.3与业主关系

　　1.1.2.4各自照片

　　1.1.2.5各自联系方式

　　1.1.3产籍资料

　　1.1.3.1购房合同复印件

　　1.1.3.2房地产权书复印件

　　1.1.3.3房屋面积测绘资料

　　1.1.3.4收楼通知书

　　1.1.3.5收楼证明书及确认书

　　1.1.3.6收楼验收表

　　1.1.3.7业主领取物品(资料)记录表

　　1.1.3.8钥匙托管书

　　1.1.3.9防火责任书

　　1.1.3.10精神文明公约

　　1.1.3.11业主(临时)公约

　　1.1.3.12前期物业管理服务协议(如有)

　　1.1.3.13物业使用及管理服务公约(细则)

　　1.1.3.14房屋使用说明书及质量保证书

　　1.1.3.15房屋租任凭或转让协议

　　1.1.4物业使用资料

　　1.1.4.1装修管理资料(申请表、设计图、审图意见书、装饰单位营业执照、资质证书、装修管理服务协议、整改通知、违规处罚通知、装修巡逻检查记录、装修巡逻签到表、装修完工记录、竣工单、装修退款申请表、工程变更核定单)

　　1.1.4.2单元物业使用记录

　　1.1.4.3单元物业维修保养记录

　　1.1.4.4单元物业维修派工单

　　1.1.4.5单元物业投诉记录

　　1.1.4.6各种业主委托书、授权书、申请书、保证书

　　1.1.4.7各种整改通知、费用单据、函件

　　1.1.4.8物业出租资料(物业租赁协议、承租人身份证明或营业执照(企业)、税务登记证(企业)、法人代码证(企业)、联系方式、紧急联系人及电话、承诺书、管理公约)

　　2.0业主档案管理规定

　　2.1业主档案由客户服务部设专人统一负责管理,客户主管负管理责任

　　2.2业主档案必须保持文本资料与电子文档同步共存

　　2.3业主档案应按照《业主档案构成规定》逐步安善内容

　　2.4业主档案应保持完整、准确并及明更新

　　2.5客理人员其管理的业主档案文本资料应存入档案保险柜,且做好防盗、防火、防潮、防蛀、防鼠、防灰、反腐蚀等安全措施

　　2.6 对业主档案的保管要按照'栋号、楼层号、房号'先后顺序进行编号、分类、集中存放

　　2.7业主档案的顺序登记在与内容有关和〈业主楼案目录〉中,按照〈目录〉依次排列存放管理

　　2.8 对保管的.业主档案进行登记造册、编号,每月检查一次,发现缺少应立即查找,并确介档案的完整性

　　2.9建立业主档案移交制度,交接双方应共同清点并签字留据

　　2.10业主档案通讯电话联系方式发生变化及业主发生更替或物业使用发生变化时,应将变化情况及时记录在业主档案中

　　2.11业主档案属绝密档案,任何人不得外泄。特殊情况如需查阅须报管理处经理批准,经客户主管办理手续生方可查阅

　　2.12业主档案应永久保存,并注意适时更新

　　2.13业产档案应包括的内容(包括但不限于):业主个人资料、家庭资料、购房资料、收楼资料、产籍资料、装修资料、物业使用资料等

　　2.14违反本规定,视情节处以10-100元处罚,造成不良后果给公司利益造成损害的予以加重处罚

　　业主管理制度 篇6

　　为规范业主委员会财务收支管理,增强财务收支透明度,根据国家财务相关法律规定,制定本制度。

　　第一条 业主委员会财务收入只要包括“公共设施、设备、场所租赁费”“公共设施、设备、场所广告费”等业主(代表)大会同意的其他合法收入,财务支出包括“业主(代表)大会会议费用”

　　“业主委员会会议费用”“业主委员会日常办公费用”“业主委员会成员津贴”“业主委员会常委秘书工资”等业主(代表)大会同意的其他支出。

　　第二条 每项财务收支必须建立帐目,并由常委秘书保管登记。

　　第三条 业主委员会主任负责金额300元以内的支出,金额超过300元以上支出必须经过业主委员会会议决议,主任签名确认,提取现金必须提前3天通知现金保管人,由常任秘书对现金金额确认、登记,转交办理人或当事人。

　　第四条 主任、副主任不得保管、私改帐目,不得保管现金。

　　第五条 现金由委员专人保管或者在保险箱保存,大额现金必须存入业主委员会指定银行。

　　第六条 更换现金保管人或帐目保管人,要在业主委员会的`监督下进行交接,双方必须签字确认。

　　第七条 每季度在小区物业范围内公布财务收支并接受质询。

　　第八条 业主有权力对业主委员会帐目进行预约查询。

　　第九条 业主委员会必须在业主(代表)大会汇报财务收支情况和接受质询。

　　第十条 违反上述规定的委员,终止其业主委员会委员资格,个人行为的,业委会必须追究其经济责任或法律责任。

　　业主管理制度 篇7

　　1目的:

　　及时掌握顾客的意见和建议,改善服务水平,提高顾客满意率。

　　2范围:

　　适用xx嘉园管理处对顾客意见调查和回访的处理。

　　3职责:

　　3.1管理处负责主持、安排、监督满意度调查工作的组织开展。

　　3.2客服中心负责满意度调查和回访工作的具体开展。

　　4工作要求:

　　4.1管理处每半年进行一次业主/用户意见调查。业主/用户意见调查应列明业主/用户对以下方面的满意程度:

　　1.供电管理

　　2.供水管理

　　3.消防治安管理

　　4.卫生管理

　　5.绿化管理

　　6.公共设施管理

　　7.维修服务

　　8.服务态度

　　4.2管理处对回收的意见表进行统计分析,并将结果按调查表的回收份数、总的满意率以及分项满意率、业主/用户对物业管理的意见(共性的意见)等统计后书面报告管理处总主任。

　　4.3对存在的'问题,管理处总主任提出整改意见,责成有关部门限期解决。

　　4.4对业主/用户的误解,应进行必要的耐心解释。

　　4.5业主/用户意见调查结果及整改方案应向业主单位公布,接受监督。

　　4.6相关职能部门应定期对相关业主/用户进行回访。

　　4.7回访时,虚心听取意见,诚恳接受批评,采纳合理化建议,做好回访记录。

　　4.8回访中,对业主/用户的询问、意见,不能当即答复的,应告知预约时间答复。

　　业主管理制度 篇8

　　管理处的服务过程是小区运营的最基本的组成部分。负责公共区域各地点的各项服务场地管理,也是面对业主各类服务关系。管理处的工作质量的`优劣还会影响到日后业主对管理公司的形象。

　　1.管理处的主要业主管理任务:

　　管理处的主要任务就是“服务”。只有健全业主档案及服务内容,才可能更好的服务业主。

　　2.管理处业主管理的日常工作包括:

　　及时上行下达业主与管理之间的知识、报告、通知、通报,传送文件应及时、准确,认真地登记并制作各种表格。

　　协调与业主之间的关系,加强横向沟通;

　　做好与业主有关各类文件的档案工作,并定期整理,以备随时查询及跟进;

　　接听业主投诉,解决业主投诉;

　　接听业主工程报修电话,及时联系修复;

　　3.业主档案管理

　　业主档案资料的管理主要是收集、整理、归档及使用四个环节。一般业主档案包括以下的资料:

　　收集业主单位资料

　　业主缴费记录包括各样应付之押金

　　业主装修工程文件

　　业主迁入时填具之资料

　　业主资料补充

　　业主联络资料

　　紧急事故联络人的资料

　　管理人员在日常职务常与业主人事变迁资料

　　业主与管理处往来文件

　　业主违规事项与欠费记录

　　业主请修记录

　　业主投诉记录

　　10)业主单位有关的工程档案(与二次装修工程有关资料)

　　业主管理制度 篇9

　　第一章 总 则

　　第一条 目的:为加强对施工方、监理方、施工人员在施工期间的管理,预防安全事故的发生,特制定本制度。

　　第二条 定义:新建项目、扩建项目、改建项目。

　　第三条 适用范围:适用于公司新建项目、扩建项目的施工单位、监理单位及施工人员。

　　第二章 施工手续办理

　　第四条 施工单位必须具备建筑施工安全资质,办理施工手续需提供安全资质、营业执照、施工作业时采取安全措施。

　　第五条 施工前需签订施工安全合约书,施工安全合约书由施工单位法人代表签名或法人受权人员签名。

　　第六条 施工单位施工前按工程合同金额的5%比例交施工安全保证金,作为施工期间发生突发事件时的应急支付金。

　　第七条 施工单位需办理临时用电、高空作业、临时动申请,取得批准证后,才能进行相对应的施工作业。

　　第八条 施工单位人员施工前需接受广州日美达安全管理部门安全培训,经培训考核合格后,取得施工作业资格证,才能进入施工现场作业,未经培训考核合格的,一律不得进入施工现场作业。

　　第九条 施工单位需提供有效的特种设备年检证件及特殊操作人员操作证,设备符合国家相关的安全标准。

　　第三章 管理职责

　　第十条 公司项目所在部门负责审查承包方(施工单位)的合法性、技术水平、安全保障条件进行确认,并签订施工项目承包合同。

　　第十一条 总务科负责审核施工单位提交办理施工手续的相关资料,并与施工单位签订施工安全合约书。

　　第十二条 总务科负责施工现场安全监督管理工作,对施工现场违章行为进行纠正和按公司安全制度对施工单位及人员进行处罚,并责令施工单位进行整改。

　　第十三条 总务科负责施工单位设备设施进行安全确认,设备设施经总务科确认合格后才能进入施工现场,未经总务科确认的设备不得进行施工作业。

　　第十四条 公司项目部门对本部门施工现场安全负监督管理责任,并指定专人负责现场安全管理人员,对施工现场进行安全监管,及时对违章行为进行纠正和监督整改。

　　第十五条 施工监理单位对施工单位有安全监督管理责任,每天需对施工现场进行安全检查确认,对施工单位及人员的违章行为及时纠正,并要求施工单位立即整改的权利,施工单位必须无条件配合施工监理单位工作。

　　第十六条 施工单位对施工现场安全工作负主体责任,施工单位必须履行国家安全生产相关规定,依法依规开展好施工期间安全的全过程,指定现场施工安全员,安全员对施工现场进行全方位安全监督管理,每天必少于两次对施工现场进行安全检查,填写检查记录表,对存在安全问题制定整改计划,及时进行整改,并在班前班后召开施工作业安全会议。

　　第十七条 施工单位负责人和安全管理人员必须取得由政府部门认可的相应安全管理资格证。

　　第十八条 施工单位对施工人员必须配备符合国家相关标准的.劳动保护用品,劳动保护用品无损坏,及在有效期内,施工单位对施工人员劳动保护用品穿戴负责。

　　第四章 施工现场的管理

　　第十九条 施工临时电源管理:

　　1、临时电源控制柜、配线、发电机等,应使用电气试验无问题、无劣化和破损的产品,产品有合格证;

　　2、施工现场必须配置专职的电工,电工必须持有效的电工操作证,电工负责施工现场通电、断电、接线等,及对配电柜(箱)实施上锁管理;

　　3、电柜内必须配置单线接线图(配电系统),电箱、电柜必须装漏电保护装置,每一分路应安装与负荷相一致的熔断器;

　　4、为了防范触电,要有提示[注意高压电]、[用电危险]等标志,明确管理责任人及联络方法;

　　5、临时线须架空安装或沿地面敷设应有防止线路受外力损坏的保护措施,电源线连接可靠,电源线无驳接或绝缘无破损;

　　6、电源线严禁在爆炸和火灾危险的场所架设临时线。

　　第二十条 临时动火管理(取得动火作业许可证证):

　　1、动火作业时需带好防护遮光眼镜,皮手套等保护用具;

　　2、动火作业时必须配备好灭火器材等灭火工具;

　　3、动火作业区附近不可放置易燃物、可燃物、爆炸物品等;

　　4、高空作业时,必须采取防止向下燃烧的措施;

　　5、焊接、切割装入易燃性的液体和气体的容器和配管时要事完全清除内部杂物;

　　6、未取得动火作业许可证,禁止动火作业。

　　第二十一条 高空作业(取得高空作业许可证):

　　1、2米以上的作业为高空作业,高空作业要正确佩戴带安全头盔(在安全有效期内)和安全带,安全带扣必须在高处稳固位置或设有固定的安全生产命线,禁止扣在梯子或不固定的位置;

　　2、在高空作业时原则设置安全可靠的作业面,当不能设置作业面时,要设安全网;

　　3、不得在高处放置材料、工具等,及禁止向上或向下抛物品;

　　4、高空作业时禁止在强风下作业(10分钟的平均风速在每秒10米以上时);

　　5、作业人员必须取得高空作业许可证才能进行高空作业,未取得高空作业许可证禁止高空作业;作业时必须穿软底鞋,禁止穿硬底鞋;

　　6、脚手架安全可靠,轮子必须带有效刹车装置及脚手架必须有1.05m高防护栏;

　　7、作业人员禁止站在高空作业下面,及禁止站在脚手架上移动脚手架;

　　8、使用金属梯或其它梯完好无损,及梯子有防滑包脚;

　　9、禁止在天花板上作业时仰头向上作业及二人同时登高作业;

　　10、禁止在不平坦、不坚实的地方、脚手架上和高空等有坠落危险的地方端部使用高凳;

　　11、施工使用的吊机和升降机要符合国家安全使用规定。

　　第二十二条 设备管理

　　1、电焊机必须要有可靠的防护罩及电源接头保护罩,电源线用绝缘可靠电缆线,电源线无驳接和破损,有可靠地线连接,开关灵敏可靠,插头无破损,符合安全要求;

　　2、手持电动工具完好无缺陷,电源线用绝缘可靠电缆线,电源线无驳接和破损,有可靠地线连接,开关灵敏可靠,插头无破损,并且每三个月必须对绝缘电阻检测,及有检测记录;

　　3、照明必须用射灯,不得用太阳灯,并且电源线用绝缘可靠电缆线,线无驳接和破损,有可靠地线连接,插头无破损,符合安全要求;

　　4、切割机、锤路机等必须有可靠的防护罩,开关灵敏可靠,插头无破损,电源线用绝缘可靠电缆线,线无驳接和破损,有可靠地线连接;

　　5、空压机罐体、压力表、安全阀必须通过国家相关部门检验,并且取得相关检验合格证,皮带要有防护罩,开关灵敏可靠,插头无破损,电源线用绝缘可靠电缆线,线无驳接和破损,有可靠地线连接;

　　6、砂轮机必须有安装可靠的防护罩,防护罩与砂轮之间的间隙要匹配,砂轮与罩壳板正面间隙应为20-30mm,罩壳板的侧面与砂轮间隙为10-15mm,并且开关灵敏可靠,插头无破损,电源线用绝缘可靠电缆线,线无驳接和破损,有可靠地线连接;

　　7、气瓶和乙炔瓶必须分开放置,距离必少于5m,且离明火10m,瓶完好无损,气管无破损,并且有防撞圈、回火阀和年检标志;

　　8、叉车轮胎完好、刹车(手刹)装置灵敏可靠,升降系统安全可靠,并有年检标志;

　　9、升降机或吊笼防护装置安全可靠,操作人员必须戴安全帽;

　　10、木工机械电源线用绝缘可靠电缆线,线无驳接和破损,有可靠地线连接,插头无破损,并且旋转部位的安全防护装置应完好有效;

　　11、设备调试运转调整前需切断主电源开关,操作柜上要有[禁止通电]的标志牌,调试运转时需指定开关操作者操作,确保安全;

　　12、禁止在机械设备运转中进行维修保养、加油和进行清理。

　　第二十三条 挖机管理

　　挖机作业时必须由熟练者操作,操作时必须配戴安全帽,禁止不熟练者操作;离开驾驶席时,挖机等作业装置要放到地上,机器要挂上手闸、关闭发动机及拔走钥匙。

　　第二十四条 起重作业管理

　　1、车辆型吊机作业时要由具备资格者操作,操作时必须配戴安全帽,禁止无具备资格者操作,作业结束时将吊构按规定放置好;

　　2、禁止使用1根钢丝绳起吊货物,及起吊时人不得进入吊件的下方;

　　3、钢缆卷起准备起吊,吊绳一旦绷紧离开地面绷紧时,并要确认货物稳定后再起吊;

　　4、起吊时必须确认吊车的指挥者,指挥者必须具有相应起吊指挥经验;

　　5、车辆吊机操作人员每天都要对钢丝绳和吊具进行点检,确保钢丝绳和吊具安全可靠。

　　第二十五条 电气作业处理

　　1、电气处理(配线等)作业要持有电工操作证人员处理,操作时禁止带电作业;

　　2、电气线路安装及设备安装维修作业前要确认停电范围,断开开关需要挂上[不要合闸通电]的警示标志牌,禁止人员混同作业;

　　3、断开的电源线末端要进行绝缘包扎处理,确保电源线不裸露;

　　4、通电前要用验电器(试电笔)检测电源通电情况。

　　第二十六条 进入机械内部作业

　　1、必须切断电源、确认没有来自惯性、残压、自由落体落下的危险,并在控制开关上挂[不许按开关]警示标志牌;

　　2、身体进入机械设备或者安全栏中、禁止开动机械,悬挂[机器内有人作业]的警示标志牌,并指定专人在机械外监视;

　　3、进入备有安全锁功能设备的内部时,要锁好安全插销;

　　4、机械设备启动,先确认机械内部运转部位没有人员进入之后再进行设备启动。

　　第二十七条 施工现场管理

　　1、施工现场作业区域禁止吸烟,吸烟必须到指定的吸烟点吸烟;

　　2、挖坑深度在0.5米以上时,周围要设置棚栏防止翻落,并确定土坑进出口,出入口处要设置写有注意事项的警示看板;

　　3、打桩时必须具备操作资格证的人员操作,在桩机周边要设置禁止进入围栏措施,并在吊桩的作业范围内要采取禁止进入的措施;

　　4、在缺氧地方作业时,必须用送风机先进行30分钟以上的送风,送风结束后用动物(鸡)进行测试,测试时为30分钟,确认以后才能进入施工;作业时必须有2人以上,其中1人要在外面监视(没有缺氧危险的地方),并将缺氧作业场所在现场公示;

　　5、切断、切削作业时,工具上要设置安全罩,并正确穿戴好眼镜、口罩、手套等保护用具;

　　6、钻凿作业时,必须戴好防护眼镜、防尘口罩、防震手套、耳塞、安全鞋等防护用品;

　　7、施工现场必须进行围闭作业,悬挂安全标志,禁止无关人员进入作业现场;

　　第二十八条 做好施工现场5s工作

　　1、作业区域每天要实施二次对施工现场进行整理整顿工作,确保现场整齐整洁;

　　2、作业现场材料的摆放和堆放要杜绝崩塌和翻倒隐患,材料堆放高度不得超过3.5米;

　　3、材料要放置在指定区域,放置在区分摆放场所规定的场所;

　　4、防火设备和急救设备前不能摆放物品;

　　5、每天要清理作业场所残余材料和垃圾,并确保通道畅通;

　　6、施工车辆进出施工工地时必进行冲洗干净。

　　第五章 作业人员的管理

　　第二十九条 凡进入施工作业场所的施工人员必须严格遵守广州日美达各项规章制度,并且作业人员必须经过安全培训考核合格后,取得进场作业许可证才能进入施工现场作业,作业许可证必须戴在左侧胸部便于检查。

　　第三十条 作业人员作业时必须正确穿戴相对应劳动保护用品,在施工作业中禁止穿短裤、七分裤、拖鞋、露指鞋等。

　　第三十一条 作业人员禁止安装电器设备及电源线和操作特种设备(除持有相对应特种作业资格证人员外),并且禁止作业人员在宿舍乱拉乱接电源线和在电线上晾晒衣服,及使用电炉、热得快、电极棒等危险较大的电器用品,宿舍使用的电器必须严格按照国家安全相关规定规范安装。

　　第三十二条 作业人员需要在高空作业时,必须取得高空作业相对应的(高空作业许可证)人员,才能在批准的高空部位作业,未经批准高空作业项目,一律不得从事高空作业,作业时安全带必须挂在生命线上或牢固的挂钩上。

　　第三十三条 作业人员每天必须参加由施工单位安全员组织的班前班后安全会议,不得无故缺席安全会议。

　　第三十四条 作业人员在施工现场要搞好5s工作,不准在施工现场奔跑、打架、吸烟等不良习惯的发生,发生电器火灾事故时,一定要先切断电源,再使用二氧化碳或干粉灭火器灭火,不得使用水或泡沫灭火器进行灭火,发生火警必须马上进行扑救,控制无效后应立即报打119报警,并报告广州日美达安全部门。

　　第六章 违章处罚

　　第三十五条 施工单位和施工作业人员违章行为按《广州日美达建筑施工安全违章处罚标准》处罚。

　　第七章 附 则

　　第三十六条 本制度与国家的法律法规相抵触的,依照国家规定执行。

　　第三十七条 本规定自公布之日起实施。

　　第三十八条 本规定解释权属管理部总务科。

　　业主管理制度 篇10

　　1、目的

　　规范房屋装修管理工作,严格控制业主/住户的装修过程,确保装修符合规定要求,特制定本制度。

　　2、适用范围

　　适用于住宅小区、别墅、商住区、写字楼物业装修管理工作。

　　3、相关职责

　　3.1物业中心经理负责装修申请的审批及重大违章装修的处理;

　　3.2物业中心经理负责外立面装修申请的审批、审批跟进、一般装修方案的审批、具体装修手续的办理、装修现场的监管,并组织相关部门对装修过程各环节进行控制;指定物业助理受理业主/住户的装修申报以及装修资料的收集、整理、归档;

　　3.3物业中心负责制定《建筑装饰装修管理手册》,负责业主/住户的装修初审及结构、室内管线等重大改动装修方案的审批,并于装修期间进行不定期的检查;

　　3.4物业中心负责装修消防安全的审批及安全巡查;

　　3.5物业财务部负责装修相关费用的收取、扣缴、退还。

　　4、程序内容

　　4.1装修申请

　　4.1.1业主/住户提出装修申请时,物业助理应要求业主/住户如实填写《房屋装修施工申请表》各款内容,并提供装修施工设计图(指平面设计图、单元立面图、空调安装图、电力照明设计及用量图、给排水设计图等)和相关技术资料;

　　4.1.2如业主/住户自请装修施工单位,尚需附装修施工单位营业执照、资质证书复印件(需加盖公章)各一份;如是住户要求装修,尚需出具业主同意的有关证明;

　　4.1.3如业主/住户自行装修,尚需与物业公司签定自行装修保证书;

　　4.1.4确认业主/住户的身份后,向业主/住户提供《装修管理规定》。

　　4.2装修申请审批

　　4.2.1装修申请的审批。

　　4.2.1.1无违反相关规定的一般装修方案(如:无结构、管线、外观的变更,无防水层的破坏等),物业中心可进行审批;

　　4.2.1.2结构、管线、外观等有重大变动的装修,物业管理中心需将相关资料报公司领导审批,需审查如下事项:审查装修设计是否对房屋结构、外墙立面、公共设施设备造成改动、破坏;装修是否存在严重的消防隐患;是否有其他违章情况;

　　4.2.1.3装修施工方的审查。业主/住户装修前携带装修施工单位营业执照、资质证书、施工人员身份证明等资料报物业中心审批,物业中心对相关资料进行审查;

　　4.2.1.4物业中心将审批后的装修申请通知业主/住户,对需要业主/住户修改装修设计的,应告之业主/住户修改;

　　4.2.1.5装修申请获得批准后,物业管理中心应通知业主/住户带领装修施工队一同到物业中心办理有关手续,交纳相关费用。

　　业主/住户应交纳一定数额的装修押金和垃圾清运费(业主/住户委托);

　　装修施工单位交纳一定数额的装修押金和施工人员证件工本费;

　　装修施工单位将施工人员照片两张和身份证复印件交物业中心;

　　物业中心将其中一张照片和身份证复印件及施工人员基本情况登记在《施工人员登记表》;

　　施工人员的另一张照片制作成施工人员的《施工出入证》。

　　4.3物业中心在业主/住户和装修施工单位办理完上述手续后,与业主/住户签订《房屋装修协议书》。《房屋装修协议书》的内容一般包括装修工程的实施内容、装修工程的'实施期限、允许施工的时间、垃圾的清运与处置、房屋外立面设施及防盗网的安装要求、禁止行为和注意事项、装修押金和保证金的约定、垃圾费和水电费等费用的约定,违约责任及其他需要约定的事项等。

　　4.4物业中心通知有关人员开通业主/住户水电,并向业主/住户发放《施工许可证》及装修施工人员出入证等相关手续,同时并告知业主/住户可进场装修。

　　4.5装修施工过程管理

　　4.5.1施工期间,物业中心需派人每日至少巡查一次装修施工情况,检查情况记录于《装修施工巡查记录表》,保安人员严格按人员进出小区有关管理规定对施工人员进行管理;

　　4.5.2如发现下列情况,物业助理按《违章装修的处理办法》办理;

　　4.5.3未按规定张贴《施工许可证》;

　　4.5.4未按规定的施工时间施工;

　　4.5.5超出申报范围内的装修项目;

　　4.5.6违反装修管理规定及国家相关的其他规定;

　　4.5.7业主/住户就装修事项提出请求协助或帮助时,物业中心应予积极考虑并给予协助处理。

　　4.6装修施工的竣工验收

　　4.6.1装修施工结束后,由业主/住户和施工单住共同向物业公司提出验收申请;

　　4.6.2物业中心、工程管理部、业主/住户和施工单位共同对装修进行现场验收;

　　4.6.3竣工验收合格的,由物业中心、工程管理部负责人在《装修完工检查验收表》内签署'初验合格',并签署姓名和日期。如发现违章装修情况,按《违章装修的处理办法》处理;

　　4.6.4物业中心收回施工证,如有丢失,原交押金不予退还;

　　4.6.5施工队当日清场离开;

　　4.6.6装修验收合格并使用三个月后,物业中心应对装修施工组织复验,复验无问题,由物业中心、工程管理部负责人在《装修完工检查验收表》内签署'复验合格'后报物业经理审批。

　　4.7违章装修的处理办法

　　4.7.1装修施工期间发现违章装修的,物业管理中心应立即要求业主/住户停止违章装修,并视情况采取以下方式进行处理:

　　4.7.2批评教育,立即整改;

　　4.7.3出具《违反装修规定整改通知书》,限期整改;

　　4.7.4出具《装修验收整改通知书》,对装修竣工验收中发现的问题限期整改;

　　4.7.5停水停电(报物业经理批准);

　　4.7.6要求赔偿损失(报物业经理批准)。

　　4.7.7装修施工验收时,如发现业主/住户违章装修的,物业中心、工程管理部协同对违章装修给楼宇安全、美观造成的危害程度做出评估,并视情况征得物业经理同意后,列清扣款数额,由财务内勤按以下方法进行扣款,扣款顺序为:

　　首先从装修施工单位装修押金中扣款。

　　装修施工单位装修押金不足以补偿扣款的,再从业主/住户装修押金中予以补扣。

　　扣完业主/住户装修押金仍不能补偿扣款的,要求业主/住户给予赔偿。

　　4.8退还押金、保证金

　　《装修完工检查验收表》经物业公司经理审批后,由财务内勤

　　退还业主/住户、装修施工单位的装修押金、保证金。

　　4.9装修档案管理

　　装修完工,通过验收,由物业助理收集、整理各装修单元装修资料,统一归档。

　　对装修档案的管理应放入业主/住户档案内,保存期至业主/住户搬迁后。

　　5.0相关文件

　　建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》。

　　业主管理制度 篇11

　　第一条为规范本小区业委会公章使用管理,防止错用、滥用、盗用,特制定本章程。

　　第二条业委会公章必须按本章程严格管理,严禁违章使用。

　　第三条业委会公章由业委会委派专人保管,主任、副主任不能直接保管公章,设立公章使用登记册,建立完整的公章使用制度。业主委员会秘书应该对所有盖章文件进行编号存档,随时供业主查核。

　　第四条公章投入使用前应在房管局、公安局、物业管理公司等相关单位预留印鉴,专人保管、使用时由业委会半数以上委员讨论通过并实行使用登记制度。

　　第五条业主大会、业委会对外承担法律责任和经济责任时使用公章的,必须由全体业委会委员议事表决通过,超出议事规则规定权限的'还须经业主大会批准,并逐项登记使用情况。例如业委会代表全体业主对外聘用物业管理公司签署的物业合同、针对物业维修基金的申请使用和支出对外签署的报告、协议等。诸如经全体业委会委员讨论通过的向全体业主公示的通告、对外同政府相关部门、物业管理公司进行咨询、协商的往来函件等不涉及法律责任和经济责任的,必须经业委会会议批准,并逐项登记使用情况。

　　第六条严格控制开具盖有公章的空白介绍信,因业务或工作特殊需要必须开具者,必须经业委会半数以上委员讨论通过,并签领备案。领用人返回后,必须报告使用情况进行核销。未使用的空白介绍信一律交回。隐瞒不交回者,对其产生的一切后果由当事人承担。

　　第七条严禁将公章随意扔放,无人看管;严禁任何人随身携带公章外出办事,遇特殊情况需经业委会会议批准方可带出。

　　第八条公章保管人对公章必须妥善保管,防止公章丢失、被盗和被盗用。如发现上述情况必须立即报告业委会并采取补救措施。

　　第九条违反公章保管、使用规定,视情节和后果追究责任人的相关责任;情节严重者,提请业主大会取消业委会成员资格;如已经给业委会、业主大会造成损失必须全额赔偿,否则将通过法律途径追究相关人员责任。

　　本届业委会公章保管人:(业委会委员)

　　zz业主委员会

　　业主管理制度 篇12

　　1、管家负责区域内业主服务档案的收集、汇总、信息更新;

　　2、管家助理负责统计每日业主领房、入住、整改、装修备案、服务信息的整理并录入物业管理软件,集中交房起六个月内每周、之后每月以“信息简报”的. 形式通报各部门;

　　3、业主的信息以纸质和电子档案形式存放于管家助理处,专人保管。其中, 电子文档必须设密码,不得拷备,纸质文档不得复印。

　　4、 管家必须将负责区域内业主的电话保存至工作手机内, 信息保存时需有房 号、业主姓士尊称等信息。管家可以获得各自分管区域内的纸质业主档案。工作 手机必须设置信息加密功能,以免手机丢失外漏业主资料。

　　5、监控室预留一份业主清单,供外来人员来访时联系之用。该业主清单只有 房号及业主姓名二项信息。

　　6、所有纸质档案受控发放,管家部由管家领用,监控岗由礼宾部主管领用。

　　7、管家岗位调、离职时,纸质档案收回,工作手机收回,由管家部主管负责 监督交接。

　　8、监控岗人员调、离职时,纸质档案由礼宾部主管负责监督交接。 注: 业主档案管理及归档要求, 详见公司质量体系文件中 《业主档案管理规程》 。

　　业主管理制度 篇13

　　第一章总 则

　　一、为加强项目部所属建筑工程施工现场安全生产管理工作,落实公司建筑工程安全生产管理制度,有效控制一般性事故,杜绝重大安全事故的发生,创建标准化工地,制定本管理规定。

　　二、树立“安全第一、预防为主”的安全生产管理意识。

　　三、本管理规定适用于项目部所属各施工工地。

　　第二章职 责

　　四、项目部经理作为项目部安全生产管理的第一责任人,对项目部安全生产管理工作全面负责。根据项目部实际情况和工作特点,编制和实施本项目部安全管理规定,组织对项目部所属工程安全生产、文明施工管理的检查。收集有关安全生产的事例、图片,每月组织项目部工作人员和所属工程全体施工人员进行安全生产教育。

　　第三章人 员

　　五、项目部甲方代表负责项目部所属建筑施工现场的日常安全监管工作,检查各施工单位的安全生产管理状况。

　　六、监理单位安排安全监管员,负责对所监理的工程进行安全监管。施工单位应根据所承建的工程规模,配备相应数量的专职安全员。大型工程、复杂工程、特殊工程可根据实际情况设多位安全员,负责所施工楼座的安全生产管理。

　　七、总包单位安全监管员、安全员应经过相关部门培训,取得上岗资格证,并应定期参加相关部门组织的再教育。安全监管员需配备一部数码相机,以便随时记录取证施工单位违章作业的人与事,作为处罚依据。

　　第四章工作制度

　　八、建筑施工安全生产管理的依据是国家、市有关部门颁布的相关安全生产管理的法律、法规、规范与技术规程等。

　　九、建筑施工现场实行安全生产管理一票否决制,即如果存在安全生产隐患,生产安全没有保证的情况,项目部、监理部有权命令施工单位立即停工整改,直至消除安全生产隐患,确保生产安全。建筑施工现场管理严格按照国家、市相关规定执行。

　　十、项目部经理全面负责项目部在建工程安全生产管理工作,监控在建工程的安全管理。参加由监理部组织召开的工程例会及相关专题会议,总结经验教训;组织施工现场安全生产管理的检查、评比工作,奖优罚劣。

　　十一、甲方代表负责施工现场的日常安全生产监管工作。每天巡查现场的安全生产管理状况,监督监理单位对施工单位的安全监管。检查施工单位的班前安全教育情况,安全教育记录。根据当天安全生产管理要务有针对性地进行旁站监管,对施工单位违章操作的人与事进行拍照取证,作为处罚依据。总结当天的安全生产管理情况,有问题及时向项目部经理汇报。

　　十二、施工单位进场时,安全监管员要检查施工单位安全报监、意外责任险投保、专职安全员持证与年检情况;施工人员安全教育培训情况及记录;特殊工种操作人员人证相符情况,近一年内体检情况;施工机械的安全状况与年检情况等。

　　十三、进行涉及安全问题的分项工程施工之前,安全监管员应审核施工单位的专项安全施工组织设计,确保安全施工切实可行,监督施工单位严格按照审核的施工方案执行。

　　涉及安全问题的分项工程:基坑支护与降水工程、土方开挖工程、模板工程、起重吊装工程、脚手架工程、临时用电工程、爆破工程、塔吊拆装工程、电梯安装工程、高空作业等。

　　十四、进行涉及安全问题工作时,要严密监管施工单位的工作,必要时要求监理单位进行旁站式监管或亲自进行旁站式监管,及时发现不规范的操作,及时制止。

　　第五章奖 惩

　　十五、为引起监理人员、施工人员对日常安全工作的重视,项目部人员在日常巡查过程中,每发现一次以下现象,对监理单位、施工单位违章责任人处以100元罚款。

　　1、施工人员、工作人员进入施工现场不戴安全帽、安全帽不合格或安全帽佩戴方式不正确。

　　2、施工人员、工作人员穿拖鞋、高跟鞋、赤脚进入施工现场。

　　3、高空作业人员不使用安全带或使用安全带不规范。

　　4、施工人员、工作人员酒后进入施工现场。

　　5、特殊工种工作人员无证上岗或人证不符。

　　6、私扯乱拉电线、违章用电。

　　7、安全监管员、安全员脱岗。

　　8、其他常见、易犯的.违章情况。

　　监理单位、施工单位在一个年度内累计出现五次上述情况记为一次一般安全事故,依此类推。

　　十六、本年度内发生重大安全事故,在与监理单位的委托监理合同中规定,如其监理的工程发生重大安全事故,扣其监理费总额的50%,监理单位与总监理工程师三年内不得在公司参与工程投标;在与施工单位的施工合同中规定,如其承建的工程发生重大安全事故,在工程结算中总造价降低六个百分点计算,施工单位与项目经理五年内不得在公司参与工程投标。为保证该费用的扣除,应在监理、施工合同中注明以银行保函的形式予以保证。

　　一般安全事故指未造成重大财产损失、没有人员伤亡、未造成重大社会影响,对工程建设没有大的影响的事故。重大安全事故指造成重大财产损失、严重人员伤亡与严重的社会影响的事故。

　　第六章附 则

　　十七、本制度自开工之日起实施。

　　业主管理制度 篇14

　　第一章总则

　　第一条【目的及依据】为了进一步理顺本市住宅区物业管理活动中各方主体的法律关系,明确业主、业主大会、物业服务企业等各方主体的权利和义务,保证物业服务资金、物业共用部分经营收益等属于业主共有资金的安全,根据《物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》等法律、法规和规章,制定本暂行办法。

　　第二条【共用部分】本办法所称共用部分是指物业区域内业主专有部分以外,按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

　　第三条【业主共有资金】本办法所称业主共有资金是指物业管理区域内,由全体业主共同所有的资金。主要包括:

　　(一)物业服务资金;

　　(二)住宅专项维修资金;

　　(三)物业共用部分经营收益;

　　(四)业主依据管理规约约定或者业主大会会议的决定分摊的费用;

　　(五)业主大会的其他合法收入。

　　第四条【适用范围】住宅区业主大会依法成立后,对物业管理区域内共用部分自行管理、委托物业服务企业或者其它管理人管理的,适用本办法。

　　第二章业主共有资金和物业共用部分管理

　　第五条【共用部分管理权利主体】业主大会是物业管理区域内,全体业主对物业共用部分实施管理的业主自我管理组织。

　　业主应当及时向业主大会交纳管理物业共用部分所需的物业服务资金和其它分摊费用。

　　第六条【管理合同缔约主体】业主共同决定对共用部分委托物业服务企业或其它管理人实施管理的,应当由业主大会与物业服务企业或其它管理人签订书面合同。

　　业主共同决定对共用部分自行管理的,应当由业主大会与专业服务企业签订专业服务买卖合同。

　　第七条【管理规约约定】物业管理区域内的全体业主应当在管理规约中约定物业共用部分管理方式、业主大会的权利义务、业主与业主大会的法律关系、业主共有资金管理等内容。

　　第三章业主共有资金账户

　　第八条【共有资金账户的开立】住宅区业主大会成立并登记后,可以到银行开立业主共有资金账户, 分类存储业主共有资金。

　　第九条【物业服务资金】本办法所称物业服务资金是指由业主向业主大会交纳的,用于支付住宅区内共用部分维修、养护、管理,环境卫生和秩序维护等相关费用的资金。

　　物业服务资金的交纳和使用由管理规约和全体业主共同决定。管理规约未约定或者全体业主未决定的,可参照《北京市物业服务收费管理办法(试行)》(京发改[20xx]2662号)的有关规定。

　　第十条【专项维修资金】住宅专项维修资金用于支付住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的`维修和更新、改造费用。

　　住宅专项维修资金的交存、使用和监督管理适用建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》和《北京市住宅专项维修资金管理办法》的规定。

　　第十一条【物业共用部分经营收益和业主大会的其他合法收入】业主大会可以依据管理规约的约定或者业主共同决定,将物业共用部分经营收益和业主大会的其他合法收入纳入业主共有资金账户,用于支付下列费用:

　　(一) 业主大会、业主委员会的办公费用及人员工资、津贴、福利费用等;

　　(二) 财务、审计、承接查验、物业服务评估监理等费用;

　　(三)业主共同决定支付的超出年度预算的支出;

　　(四) 业主共同决定支付的其他合理费用。

　　第十二条【业主分摊费用】物业共用部分经营收益和业主大会的其他合法收入不足以支付第十一条所列费用的,不足部分由业主分摊,并存入业主共有资金账户。

　　业主分摊前款费用的比例,管理规约或业主大会决议有约定的,按照约定;没有约定或约定不明确的,按照业主专有部分面积占专有部分面积总和的比例确定。

　　第四章 业主共有资金交存

　　第十三条【资金交纳】住宅区的业主应当按照管理规约的约定或者业主共同决定向业主大会交纳物业服务资金和其他分摊费用。

　　业主可以按照管理规约的约定或者业主共同决定,定期将物业服务资金和其他分摊费用存入业主一卡通,由业主大会按照约定通过银行从业主一卡通中划转。使用业主一卡通划转资金的,银行、业主、业主大会应当签订书面合同。

　　第十四条【资金催缴】业主拖欠物业服务资金和其他分摊费用的,业主大会应当及时催缴。

　　业主拖欠专项维修资金的,由业主大会开户银行负责催缴。

　　全体业主应当在管理规约中确定业主拖欠物业服务资金、专项维修资金和其他分摊费用的追缴办法,以及欠费业主名单公示、共同管理权利限制、收取滞纳金等惩戒措施和具体实施主体。

　　第十五条【催缴措施】业主拖欠物业服务资金和其他分摊费用的,业主大会可以按照管理规约的约定,向欠费业主发出欠费缴纳通知单,在住宅区显著位置公示欠费业主名单、门牌号及欠费金额。

　　欠费缴纳通知单应当以书面形式作出。一般包含欠费金额、缴费期限、滞纳金计算方法、缴费帐户、缴费方法、相关后果等内容。

　　第十六条【滞纳金】业主大会可以依照管理规约的约定,向拖欠物业服务资金和其他分摊费用的业主收取滞纳金。

　　业主大会向欠费业主收取的滞纳金归全体业主共有。

　　第十七条【业主共同管理权利限制】业主大会可以根据管理规约的约定或者业主大会会议的决定,限制欠费业主行使下列共同管理权利:

　　(一)被选举为业主委员会委员;

　　(二)业主大会会议的表决权;

　　(三)业主大会认为应当限制的其它共同管理权利。

　　第十八条【欠费债务转移】业主拖欠物业服务资金、专项维修资金和其他分摊费用的,转让物业时应当与业主大会结清。

　　房屋买受人与房屋出卖人可以在房屋买卖合同中约定房屋出卖人欠交物业服务资金、专项维修资金和分摊费用向房屋买受人的债务转移。

　　房屋买受人在购买业主出卖的房屋时,可以向业主大会索取相关费用已结清的书面确认文件。房屋买受人向业主大会索取房屋出卖人相关费用已结清的书面确认文件的,业主大会应当提供。

　　第十九条【欠费起诉】业主拖欠物业服务资金和其他分摊费用的,业主大会可以向人民法院提起诉讼。

　　第五章业主共有资金管理

　　第二十条【财务管理】业主大会应当按照国家相关法规、政策的有关规定,建立专门的业主共有资金财务管理制度,保证资金安全。

　　业主大会应当建立业主共有资金财务档案,并指定专人保

　　管。管理人员变更的,应当及时移交保管的财务档案。

　　第二十一条【财务人员】业主大会应当按照国家相关法规、政策的规定和管理规约的约定,聘请专门的财务管理人员管理资金。

　　第二十二条【收益管理】物业管理区域内物业共用部分经营收益和业主大会的其他合法收入,应当由业主大会财务管理人员按照管理规约的约定或者业主共同决定存入业主共有资金账户,严禁任何人截留、私分、私存或挪作他用。

　　第二十三条【担保和经营】业主大会不得向任何单位及个人借款或为任何第三方提供担保,或者未经业主共同决定利用业主共有资金对外投资。

　　第二十四条【年度预算、决算】业主大会应当建立业主共有资金年度预算、决算制度。业主大会可以授权业主委员会或委托专业机构起草年度预算、决算方案,由业主大会会议审议后确定。

　　业主共有资金应当严格按照年度预算使用。在会计年度终结时,业主共有资金节余部分,自动结转到下一年度;物业管理区域内发生超出业主共有资金年度预算的支出时,应当及时召开业主大会会议作出决议。

　　第二十五条【资金使用监督】业主大会可以按照业主大会议事规则和管理规约的约定,设立专门机构监督业主共有资金的使用。监督机构负责审查下列事项:

　　(一) 是否按年度预算使用业主共有资金;

　　(二) 使用业主共有资金是否符合相应程序;

　　(三)超出预算使用业主共有资金,是否经业主大会会议决议;

　　(四) 业主共有资金使用中其他需要审查的事项。

　　业主大会未设立监督机构的,可以推选业主代表履行前款职责。

　　第二十六条【年度公示】业主大会应当定期与业主共有资金开户银行核对本住宅区业主共有资金帐目,并于每年一季度向业主公示下列情况:

　　(一)业主共有资金交存、使用、增值受益和结存的数额;

　　(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

　　(三)业主分户帐(业主一卡通)中业主共有资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

　　(四)其他有关业主共有资金使用和管理的情况。

　　业主对公示情况提出质询时,业主大会工作人员应当及时答复。

　　业主对公示情况有异议的,可以要求复核或者委托专业机构进行审计。

　　第二十七条【资金查询】业主共有资金的开户银行应当建立住宅区共有资金查询制度,接受业主大会、业主对其分户帐(业主一卡通)中住宅区业主共有资金使用、增值收益和帐面余额的查询。

　　第二十八条【业主大会法律责任】业主大会及其工作人员不得侵占、挪用本物业管理区域业主共有资金;侵占业主共有资金的,应当依法承担法律责任。受侵害的业主可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第六章附则

　　第二十九条【参照执行】非住宅区物业共用部分和业主共有资金的管理参照本办法。