地产方案策划书

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地产方案策划书

　　为了确保事情或工作科学有序进行，时常需要预先制定一份周密的方案，方案是计划中内容最为复杂的一种。那么大家知道方案怎么写才规范吗？以下是小编帮大家整理的地产方案策划书，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

地产方案策划书

地产方案策划书1

　　一、项目背景：

　　教师，人类灵魂的工程师，一个伟大的职业，一个影响着所有人成长的培育工程。他们默默耕耘，挥洒汗水，为我们的祖国培育了一代又一代优秀的人才。在每一位曾经或正在做学生的人心中，都会有一位或几位对他(她)的成长产生过很大影响的老师。"师恩似海"，在社会普遍对教师存在尊敬和感恩的今天，在这全国第24个教师节来临之际，利用邮政长期发展过程中形成的服务社会、服务大众的公共服务形象，为教育局提供邮政更优质的服务。利用商业信函搭载商家宣传和广告，以的优惠政策，为XX广大教师献上一份节日的贺礼，并为辛勤的园丁们送上最美的祝福。

　　二、营销方案：

　　为了在教师节期间我们能更好的和教育系统相结合，我们采用教师节专用信封配送一份dm专刊或任意夹带不同商家广告及优惠券，内页内容需符合教师群体的特征，满足大多数教师的要求。

　　方案描述：

　　1、项目名称：感恩——灵魂工程师

　　2、媒体形式：活动载体为邮政商业信函(7号标准信封)，采用活动专用信封，内装邮政dm专刊或夹带多张广告内页，内页内容形式由客户提供素材设计也可自行提供，折叠后放入信封。教育局致信单独印刷摆放。

　　慰问信由县教育局长亲自题写"老师，您好"并署名;信封采用100g进口双胶纸四色精美印刷，成品尺寸229mm×162mm;慰问信采用80g双胶单色印刷，a4纸大小;随慰问信一同寄递的dm专刊，成品尺寸210mm×140mm，共8p，采用105g进口铜版纸印刷，整本册子均为四色精美印刷。

　　3、活动时间：20xx年8月15日-20xx年9月10日

　　4、活动对象：全县中小学教师

　　5、发布数量：5000份(由教育局提供名址)

　　6、活动特点：针对全县教师群体，宣传直接针对目标群体，的到达率，为商家提供了无限商机。

　　7、费用计划：每份夹送广告0.08元/件

　　宣传册子封面(版面尺寸为210mm×140mm)1000元

　　宣传册子封一(版面尺寸为210mm×140mm)700元

　　宣传册子封底(版面尺寸为210mm×140mm)700元

　　宣传册子内页(版面尺寸为210mm×140mm)500元

　　三、项目实施过程：

　　(一)首先取得教育局领导的支持

　　为了充分争得教育局领导得信任，我们答应为其免费发送由教育局局长亲笔书写的《向全县教师致以节日问候的一封信》。教育局领导免费得到一项政绩，并赢得了全县教师的尊重。全县教师都得到教育局局长的慰问信会感到欣慰，同时还收到邮政为其提供的多项优惠券，提升邮政服务社会、服务大众的公共服务形象。

　　(二)获得最准确的名??

　　通过与教育局的'良好沟通，让教育局主动提供教师准确名址，由我们帮助整理。

　　(三)招商客户细分

　　将市场客户进行细分，重点选择教师群体感兴趣的和可以让教师接受的商家，精心挑选有代表性的行业进行有目的性的招商，如通信业、眼镜店、购物商场、美容场所等，组织业务经理全面进行营销。

　　目标客户(此为策划优惠内容)：

　　商户文案：又是9月，"教师节"踏着轻盈的步子缓缓而来。对于每一个人来说，在我们从顽皮稚童到青涩少年，再到风华青年的生命历程，老师，都是最值得我们尊重和感恩的人!他们虽然生活清苦，却情系祖国未来，心联学子之心;虽是一烛微火，却燃尽自己，照亮别人!在教师节即将来临之际，"XXXX"向您道声："老师，您辛苦了!

　　1、保险公司：免费提供保险服务或车辆保险优惠。

　　2、电信类公司：为教职工安装宽带优惠100元的服务。

　　3、购物场所：9月10日，教师持教师证到店，可至会员中心免费办理会员卡;新办卡教师将获得礼品一份;或针对教师节推出一些对教师生活工作有关联的商品的特价活动。

　　4、餐饮娱乐：教师节当天，用餐的教师凭教师证可以享受XXXX折，或获赠教师回报折扣卡一张。

　　5、房地产公司：可推出"教师节购房礼上礼"活动。活动期间购房或交纳定金的客户，凭借有效证件将在原有优惠基础上，再获得一份额外大礼。

　　6、美容、美体、化妆品、品牌服装：

　　敬爱的老师

　　时空的流转

　　是把我与您之间的距离

　　越拉越长

　　但思念的心

　　却永远不会改变

　　如春风拂过

　　百花齐放

　　如艳阳普照

　　硕果累累

　　老师

　　我最敬爱的老师

　　祝您永远健康、美丽!

　　凡持本手册(或教师证)到×购物可充现金元，并免费办理vip尊贵会员卡一张。

　　7、投资理财：与银行沟通推出相应的宣传单页。

　　8、通讯类、电动车、

　　9、医院：以教师职业常见病为切入口，为教师提供优惠体检、就诊。

　　商店通用活动策划：

　　①、红烛照月儿圆禧中秋齐寻宝

　　"亲爱的，你说在生活中能找到像传说中的宝藏吗?"

　　"当然能，但要有寻宝秘籍......"

　　"真的吗!快走吧，XXXX有寻宝秘籍。"

　　活动时间：9月10日——15日

　　活动规则：

　　藏宝区：店内商品货架上插有"各类谜题"，即为"藏宝区"。

　　您接下来的寻宝路程是：

　　第一步：获得寻宝秘籍凭当日购物满元的购物小票，即可到前台领取"寻宝秘籍"一份(每票限领一份);顾客可自由挑选"各类秘籍"。

　　第二步：寻找宝藏领到秘籍后打开秘籍，秘籍内将对宝藏地点进行说明，并给出三个可选答案(aXXXX、bXXXX、cXXXX)。

　　第三步：获得宝藏您找到了秘籍中指定的宝藏的"正确答案"，即可到"秘籍兑领处(服务中心)"领取小礼品一份。

　　小礼品：提供价值5——20元的小礼品，100份/店

　　(谜题及秘籍由各商家因本店促销特色而定，原则上谜题就是对本店商品的一次介绍，通过寻宝的形式让客户对商品加深印象，提高其购买欲望)

　　(注：谜题要设计精美，各类型谜题须在设计或颜色中给予明显区分。这样能起到装饰和点缀卖场，活跃气氛的作用。)

　　②、教师节，×为您传情达意。

　　活动时间：9月5日—9月8日

　　活动内容：活动期内，在×购物的学生，可免费获得祝福贺卡一张(您只要在卡片上写上您想对您的老师所说的话，将于9月9日前将您的祝福寄到您的老师处)。每单限送1张贺卡。

地产方案策划书2

　　钻石是极之罕有的天然瑰宝。每颗钻石的独特个性与其背后不同的故事赋予它更人性和珍贵的价值。过去数百年来，钻石一直见证人类每个重要的时刻。今日，钻石继续以神秘浪漫气质令世人倾倒：戴上爱恒信钻石，见证幸福永恒的爱!以上内容做成大的展板，通过文字的包装描述来表达钻石的情感载体。进而提升品牌美誉度，促使消费者对钻石的拥有欲望埋下伏笔。活动布置：

　　1、店外布置：x展架、悬挂活动主题条幅、2米(高)*2。5米(长)kt板加背胶展板

　　2、店内布置：布置成浪漫氛围，吊旗、心形粉色汽球搭成拱门、玫瑰花在橱窗集中展示并写上花语、情侣大公仔展示

　　3、音乐：情人节快乐、你最珍贵、知心爱人、情深深雨蒙蒙

　　4、物料：宣传单张、品牌册、x展架、横幅、kt板、礼品、寻宝标签

　　一、有爱就有爱恒信

　　擦亮你的双眼，寻找爱情宝藏

　　一个情字，诠释了人世间所有的爱，囊括了爱情，亲情、友情等等的感情，可见内涵寓意之广大，爱恒信首饰珍爱世间的每一种感情，也感谢世间的每一种感情，由此，爱恒信首饰成为了爱的化身，有爱的'地方便有爱恒信首饰，有光明的地方就有爱恒信首饰。来店顾客均可参加爱情宝藏活动，在店内首饰标签上寻找分别写有有爱就有爱恒信7个字样的小标签，集齐7个字样的标签即可免费兑换爱情宝藏。奖项设置如下：

　　价值*元的k金项链、金玫瑰等5个宝物。

　　二、玫瑰花语表心意

　　有情人的地方，就有花;有花的地方，就有情人。情人节期间在爱恒信珠宝购物500元即可获得寓意着我爱你玫瑰花，让你在送她礼物的时候又增添了几分浪漫。

　　细则：

　　购物即可获得玫瑰花1枝寓意你是我的唯一

　　500——999元3枝寓意我爱你

　　1000——1499元5枝寓意爱你无怨无悔

　　1500——2499元9枝寓意天长地久

　　2500——3499元10枝寓意全心全意

　　3500——4999元12枝寓意心心相印

　　5000元以上20枝寓意永远爱你，此情不渝

　　三、爱情夹夹乐

　　在情人节期间，精心为您准备了一个考验你和爱人之间的配合是不是超呼常人趣味游戏，爱情夹夹乐活动。让您在欢快的购物后还有机会夹出大奖。

　　细则：

　　购物满500元以上的情侣每人拿一支筷子，两人合作把盆里的乒乓球夹到另一个盆中，时间为一分钟。夹的越多奖品越大!

　　奖品设定：

　　3个球~4个球巧克力

　　5个球~6个球

　　7个球~8个球

　　9个球~10个球

　　11个球以上

　　活动条件：

　　500——999元1次

　　1000——1499元2次

　　1500——2499元3次

　　2500——3499元4次

　　3500——4999元5次

　　5000元以上6次

地产方案策划书3

　　活动主题：

　　“xx城‘迎圣诞、庆元旦、购房抽大奖”

　　活动目的：

　　提高项目知名度与人气、促进楼盘销售。

　　活动时间：

　　12月10日——1月1日；

　　活动规则：

　　凡是在12月10日至1月1日期间购买大名城住宅或商业的客户均可参与大名城迎新年联欢抽大奖活动。

　　奖项设置方案：

　　送品牌电脑一台；

　　二等奖：2名，各赠送25英寸名牌大彩电一台（价值3000元/台）；

　　三等奖：5名，各赠送1、2p空调挂机一台（价值1500元/台）；

　　纪念奖：20名，各赠送价值100元的小家电1奖金总额：万元；中奖率：100%；

　　抽奖时间：12月11日；

　　抽奖地点：xx城售楼处；

　　抽奖活动规则：在12月11日将在活动期间购房的业主邀请到售楼处，按照购房的先后顺序由业主自行抽取。为了体现抽奖活动的公平、公证、权威性，将邀请公证处人员进行现场公证；在抽奖结束后，公开剩余奖项以示公证、透明！

　　活动宣传工作

　　活动宣传媒体：

　　1、报纸广告；

　　2、短信群发；

　　销售现场：

　　利用大型条幅与彩虹门进行宣传；

　　以举办“回馈业主，服务业主”为名的公开活动，同时，带出一些较有影响力的歌舞、文艺表演活动，期望“充分利用现有的业主资源、以旧带新”，再推出在价格、赠送等方面较具吸引力的信息，吸引购房。

　　1、以“让世界充满活力——迎圣诞系列活动”为题材，以旧业主活动的`人气，带动新买家的购房优惠促销活动。

　　2、系列活动的策略及简要计划

地产方案策划书4

　　一、市场分析

　　通过举办一次元旦文艺晚会，扩大XXXX影响，树立XXXX形象，宣传XXXX楼盘优势。利用进行元旦楼盘促销活动。并通过晚会加强业主与物业管理公司的交流，沟通，建立一个完善，和睦，祥和的全国示范小区.—XXXXXX

　　二、宣传活动(由吴伟鸿负责)

　　鉴于本次活动范围涉及XXXXXX一二期工程的新老业主,，涵盖了小区所有工作人员，故前期宣传组织工作尤为重要。

　　1. 在小区设立宣传栏,在宣传栏内张贴宣传画及海报;

　　2. 在合适的地点设置展牌;

　　3. 在小区主要干道悬挂条幅;

　　4. 在超市街道派发传单.

　　5. 在internet上进行宣传;

　　三、活动筹备

　　晚会将以“家园。交流”这一特殊层次的思维理念为主题。通过活动展现XXXXXX的风格，加强一期工程、二期工程的居民之间的交流，和物业部门与业主之间的沟通。并溶亲情、友情、爱情于一体。

　　整台晚会将分三个部分：

　　(1)美好家园：用歌舞或带有浓厚亲情友情色彩的节目展现充满生机与活力的美丽的南方家园、美丽的园林小区，还可配以带有浓郁的民族风情，展示昂扬向上、蓬勃发展的全国示范小区――XXXXXXXX。(由张智锋负责)

　　(2)阳光旋律：用多种体裁、多种文艺形式反映全国示范单位的小区人民青春活泼、开拓创新、昂扬向上，奋发有为的新面貌。(由成剑荣负责)

　　(3)歌唱未来：歌唱祖国、家园、寄语美好的未来，憧憬灿烂的明天，可考虑采用美声、民族唱法、大气磅礴的舞蹈，或其它形式，内容恢弘，壮阔，使整台节目的思想内容得到延续和升华。(由程汉强负责)

　　本次活动的筹备小组：

　　器材组：【负责晚会的各种音响，灯光设备的运作】陈小光(组长)，和曦、周聪文、洪梅春、方捷

　　回复1：文艺晚会策划书应该怎么写

　　机动组：【负责各种器材与晚会物品的搬运】郭展非(组长)赵鹏飞宁小平伍裕标张思远张文远曾远文李袸文李离文

　　后勤组：【负责各种后勤事务和晚会的各种指引工作】蔡土新(组长)余名月蒋樱刘剑华王浩刘端新秦寿生史籍明

　　保卫组：【负责晚会的`保卫工作】张智锋(组长)小区内全体保安。

　　策划组：【负责舞台设计】李小柱(组长)杨洋张艺谋李海波

　　表演组：【负责晚会的表演工作】杜京蔚(组长)组员详见节目表。

　　活动赞助商(由蔡土新负责跟进)

　　本次活动由XXXXXXXX主办。由XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX公司赞助.

　　四、工作具体安排

　　(一)、晚会场地安排(由程汉强负责)

　　(1) 晚会在XXXXXXXX大礼堂举行。

　　(2) 晚会12月31日晚上8：00准时举行。

　　(3) 舞台布置由策划组进行指挥。由后勤组协助。在12月3日下午3：00前完成舞台布置。

　　(4) 后台的的布置按表演组的要求由策划组指挥进行.

　　(5) 器材组要求在12月31日下午5：00完成器材的安装与调校工作。

　　(二)、晚会节目安排(由张智锋负责)

　　(1) 已经入选的节目于12月29号下午2：00到罗马广场进行彩排。

　　(2) 各个节目的演员于12月31日下午6：00到管理处集中。领取节目表。

　　(3) 6：30在后台进行化妆。

　　(4) 8：00 开始表演。

　　(5) 晚会时间8：00-11：00

　　(6) 以上安排工作人员要在12月25日贴出通知.并将通知送到主要负责人手上.

　　(三)、清理工作安排(由成剑荣、蔡土新、吴伟鸿负责)

　　本次活动的清理工作由后勤组与机械组共同合作完成。负责晚会所有器材的安置，舞台的拆迁。和会场垃圾的清理。

　　1、器材一定要从哪里拿就放回哪里，并做好登记。

　　2、舞台拆迁可回收的物品要进行归类。

　　五、文艺晚会

　　晚会主持人:

　　1、晚会开幕辞：(杨总经理宣读)

　　2、晚会开始：主持人贺新春贺词，宣布晚会开始.

　　3、文艺汇演。

　　注：每3个节目穿插一次抽奖活动或小游戏。(购楼优惠百佳购物现金卡，小礼物)

　　4、闭幕辞。(何经理宣读)

　　看完这一套房地产元旦活动方案你是不是就想试试了呢?

地产方案策划书5

　　一、指导思想

　　通过开展各种精彩纷呈的亲子活动，增进家长与孩子之间的情感交流，密切亲子关系，形成家庭生活中民主、平等和欢乐祥和的气氛，对创建和谐家庭具有深远的意义。

　　二、活动目标

　　亲子活动的开展有助于提高孩子的智力，提高其动手能力、反应能力与创造能力，使孩子能在德、智、体、美等各方面得到全面地发展，有益于孩子的身心健康与发展;在各项活动中限度地发掘孩子的内在潜能，全面系统地提高孩子的综合素质，有助于孩子的个性发展与完善。

　　三、流程

　　各位家长、小朋友们，大家好：

　　首先我代表旅行社和漳州师范学院教育系健康咨询服务中心欢迎各位家长、小朋友们的到来，感谢你们在享受轻松假期的同时抽出时间来参加此次亲子活动，对此我们表示衷心地感谢与热烈的欢迎。本次活动希望可以通过轻松有趣的游戏增进家长与孩子之间的情感交流。

　　我们总共为大家准备了四个游戏项目：1、热身游戏二人三足跑，2、夹球比赛，3、一路有你，4、踩气球。

　　(1)首先，进入我们的热身游戏:二人三足跑

　　游戏规则是：家长与孩子并排站在起跑线后，两人内侧的两只腿要用绳绑住，裁判发令后必须绕过指定的标志物才能返回。以先跑完的队为胜。

　　道具：绳子若干障碍物(具体依场地情况定)

　　有不清楚的地方请及时提出来，下面我们要开始玩游戏咯。

　　游戏ing(为每个家庭加油)

　　分享要点：

　　1.刚才在游戏的过程中，哪个家庭遇到了问题?是什么?怎么解决的?从中学会了什么?

　　2.哪个家庭对自己的表现很满意，有什么经验体会可与大家分享?3.大家一起总结如何才能做得又快又好。

　　(2)刚才是我们紧张刺激的热身游戏，接下来进行一个需要全家总动员共同完成的游戏：夹球比赛

　　这个游戏的具体玩法是：在每孩子的衣服里装一个排球，蹲着夹球并拿回形针前进比赛，每次移动1枚，在40秒内转移的回形针数量最多者获胜。(以家庭为单位)

　　道具：回形针一盒排球若干

　　如果大家都清楚规则的话我们就开始玩游戏咯!

　　游戏ing(为每个家庭加油)

　　分享要点：

　　1.胜的家庭谈谈胜利的经验与心得。

　　2.成绩不太理想的家庭有没有什么总结是什么原因失败的?

　　3.父母，孩子分别谈谈希望对方如何配合自己，怎样合作可以使结果。

　　(3)接下来的这个游戏仍然需要全家人的努力来争取胜利。

　　游戏：一路有你

　　游戏规则：孩子带上眼罩，先转3圈，然后在家长的搀扶和言语指引下跨过障碍到达指定位置后，然后家长放手，学生在家长的言语指导下独自走向前方。最先到达终点的家庭为胜利。

　　道具：眼罩，障碍物(具体依场地情况定)

　　大家准备好了吗，我们开始咯!

　　游戏ing(指导注意安全)

　　分享要点：

　　1.孩子们谈谈蒙上眼睛的感受，在行走过程中的.感受。

　　2.谈谈如何建立亲子间的信任关系。

　　(4)最后一项很刺激的游戏是踩气球

　　游戏规则：每个家庭派两人参加，其中一名必须是孩子，我们在参赛队员的两只脚上各拴4只气球，裁判员发令后，参赛的各家庭相互踩气球，时间为30秒钟，最后那个家庭剩下的气球多者取胜。

　　道具：气球绳子

　　游戏ing

　　分享要点：

　　1.父母，孩子分别谈谈希望对方如何配合自己。

　　2.讨论如何合作才能很好地完成游戏。

　　欢乐的时光总是那么短暂，今天的亲子活动到此结束了，无论您是否满意我们的活动，都请您提出宝贵的意见。让我们一起为各位创建和谐家庭做出努力!谢谢大家的参与!再见!

　　wisemedia

　　四、备注

　　1、游戏过程中，一切行动都要听从团体的指挥;

　　2、要全力维持好游戏过程中秩序，避免出现踩踏或发生安全事故。

　　3、工作人员在游戏开始之前要对开展团体的场地进行选择以及道具等用品的布置。

地产方案策划书6

　　一、销售方案的目的和意义

　　销售方案是推动我公司营销工作的重要手段，在公司内部推动销售方案其目的是通过此种形式充分发挥和调动全体员工的积极性，取得更好的经济效益，倡导员工爱岗敬业，营造一个团结协作，拼搏进取，人人促销的工作氛围。

　　二、实施办法

　　1、方案采取采取“销售方案、多销多得”的办法。员工需不影响正常的本职工作。

　　2、适用范围：凡是通过自公司总经理以下员工在公司所开发的房地产项目购买住宅或商铺的，均适用本方案。（销售部不参与此方案）

　　三、销售流程

　　①员工负责提供客户所购物业涉及的`位置、户型、面积、价位、交房日期、物业管理、违约责任等相关资料和咨询服务。

　　②员工负责督促客户按照规定按时支付房款（订金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款及后期各项费用等）。

　　③员工负责带领客户到财务部缴纳现金或办理转帐手续，个人不得经手现金。

　　④合同填写由财务部售楼管理员、经办员工协同客户共同完成。售楼管理员负责对所签订合同进行立卷存档、保管。

　　⑤如需按揭贷款的客户，由售楼管理员协助其完成贷款手续。

　　⑥经办员工需与客户作好沟通，向其阐释国家有关政策规定及我公司的临时性规定。

　　⑦以上工作完成，视为该项销售工作完毕。

　　四、业绩提成

　　1、按照公司规定，对不同楼号、不同形式的物业（商铺、住宅）制定出不同的销售提成比率。

　　住宅：提成比率为0.8％，商铺提成比率为0.5％。

　　业绩提成＝合同总房价×比率

　　2、销售工作完毕，经办员工即可到公司财务部领取业绩提成。

　　五、本方案（草案）自发布之日起试行。

地产方案策划书7

　　一、活动目的：

　　通过“辞旧岁.送爱心”主题公益活动，把新老业主邀约到九座花园，维系客户感情，讲解项目最新动态，争取老业主转介;邀约陌电新客户，了解项目，促成意向成交。

　　二、活动内容：

　　置业顾问通知前期老业主和陌电客户，于规定时间来九座花园参加太白

　　印象组织的“辞旧岁.送爱心”公益活动。

　　在分类客户送来的爱心物品后，送客户新年小礼包。带老业主参观产品推荐室，将项目最新动态;对陌电客户进行产品推荐。

　　拍照留影，评选最佳笑容做太白印象的“爱心形象大使”。

　　三、活动时间及地点：

　　时间：20xx年12月30号下午2点——20xx年1月3号地点：太白印象西安营销中心九座花园1817室

　　四、邀约客户：

　　为了确保最大数量的客户到达现场，邀约分两次进行;第一次邀约时间为：20xx年12月28日星期五，短信提前通知所有已成交客户和陌电客户活动时间及地点。第二次邀约时间为20xx年12月30日星期日，电话邀约客户下午2点参加。

　　◇老业主邀约说辞：XXXXx先生/女士，我是你的`置业顾问小x，昨天给你发的信息你收到了吧?咱们小区与西安爱心联盟组织的“辞旧岁.送爱心”活动安排在今天下午2点，家里一些闲置的衣物，咱们集中起来，一是献出我们的爱心，二来也可以为咱们节省打理时间，届时咱们还要评选一个太白印象的“爱心大使”，还有新年礼品相送，你看你下午几点能到?

　　◇陌电客户邀约说辞：XXXXx先生/女士，我是太白印象的置业顾问小x，昨天给你发的信息收到了吧?是这样的，我们和西安爱心联盟组织的捐献旧衣物献爱心活动，今天下午两点举行，诚邀你参加，你肯定是一个有爱心的人，我和您预约一下下午的时间。

地产方案策划书8

　　前营销是房地产开发的龙头。1995年以来，全国各城市房地产闲置率一直在30—40%之间徘徊，现实压力使广大房地产企业认识到房地产竞争很激烈，粗放型经营已经不行了。房地产企业要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，必须了解市场，熟知市场，实施“重心前移”的市场定位。这时，国内不少房地产企业，尤其是从事地产代理的企业，纷纷投入人力、物力，进行房地产营销策划问题研究。之后，全国大中城市相继展开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中。实施前营销战略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事。

　　房地产营销策划的重要环节

　　按照现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的始终。前营销与后期的销售（推销）一样，都是房地产营销链中不可缺少的一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。由于前营销最能体现“发现愿望并满足他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部分。如果没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺利的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风险。

　　房地产营销策划的最前端

　　房地产开发大致要经历如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资报酬分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端。这里应该说明两个问题。第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产开发投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了具体开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前需要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动。第二，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。洪建宁在《前营销——房地产开发制胜的密诀》一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老经验得出一些粗造的产品概念”，他实际上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，因为拿到地块表明投资者已经做出了投资的决策。其实，如果地产市场是规范的，“拿到土地”也应包括在前营销里。如当今使用权的招投标挂牌出让，土地使用的位置、面积、功能、容积率等等都已明白地告诉投资者，即便于给投资者作决策之用。至于“拟应将项目的总体规划、建筑景观设计划分在内为宜”的提法，是不妥的，这应是“前期工作”的'内容。

　　房地产企业发展的长远战略

　　前营销尽管处于房地产开发的早期，是营销策划的前端，但是，对于一个房地产开发项目来说，前营销做得好坏，直接关系到未来开发建成的项目是否能够成功地销售，是否能够按期收回投资并为企业带来利润，可以说前营销是房地产开发成本的关键。对于一个房地产企业来说，也只有通过前营销策划，找准目标人群，进行产品市场的恰当定位，通过成功的房地产开发项目来树立自己的产品和企业品牌，才能使企业长久地立于不败之地。因此，前营销也可以说是房地产企业成功谋划未来发展的一个有效的、长远的战略。

　　前营销策划工作的误区与问题

　　在我国，1992年和1993年上半年房地产热带来的后果还没有完全消除，某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的情况下，进入1998年之后，整个宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又开始升温，20xx年新一轮房地产热的争论与治理又拉开序幕。尤其是20xx—20xx年，房地产开发的各项指标增幅均在30%左右。据有关部门统计，20xx年全国有11个省、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过50%，35个大中城市中有10个城市投资增幅超过70%。房地产投资的过快增长，势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求，房地产的空置率迅速上升。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的原因是多方面的，但笔者认为，房地产开发商营销策划不力，尤其是前营销策划的极不到位是其主要的原因。

　　其存在的误区与问题主要表现在：

　　重后期推销轻前期营销，本末倒置。

　　尽管不少开发商都知道营销在房地产开发项目中的重要性，但却不知道什么是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有如下几点：一是成立公司、立项目、选择图纸和广告宣传等工作几乎是同时进行；二是前期无任何营销策划，在项目建设过程中直接做广告以便推销；三是征地手续的办理和项目可行性分析同时进行；四是开发前期虽有市场调研，但要么是全国范围的资料，本市资料不详，要么资料的获取缺乏可靠的依据，要么是可行性报告的承担者为了应付差事而做的一篇“调查报告”。总之，他们都不大重视“前营销”，从而耽误了房地产营销策划的最佳起步期。至于涉及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起足够重视，即使有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动。