池州市主城区物业管理暂行办法征求意见稿

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池州市主城区物业管理暂行办法征求意见稿

第一条根据池州市人民政府关于主城区物业管理职责划分专题会议纪要精神，按照“条块结合、以块为主”原则，建立健全“市房管部门强化管理、贵池区政府属地管理、街道办事处具体负责、各职能部门密切配合”的物业管理工作运行机制，充分发挥居委会、业主委员会等自治组织作用，依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》等法律法规，为加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高城区物业管理的综合服务水平，结合我市主城区物业管理的现状和实际情况，特制定本办法。

第二条本办法适用于池州市主城区范围内的物业管理活动，主城区范围内的老旧小区条件成熟后应纳入物业管理，并适用本办法。

第三条理顺体制，健全完善“区、街道、社区”三级管理体系。

按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，完善管理体制，明确管理职责，把物业管理作为社区建设的载体和重要组成部分，实行社居委与业主委员会、物业服务企业“三位一体”的社区物业管理模式。

（一）市住房和城乡建设委员会是全市物业管理的行业主管部门，市房产事务局具体负责。主要职责是：负责研究制定本地物业管理规章制度；监督管理物业服务企业资质和住宅专项维修资金；制定检查考核标准；组织开展达标创优活动，建立物业服务企业信用档案，落实开发项目物业设施配套等工作。

市规划部门要按照《安徽省物业管理条例》的要求，加强新建物业的公共配套设施、市政基础设施、物业管理服务设施的规划管理，保障物业交付使用后物业管理的顺利进行。

市、区物价、民政、城市管理行政执法（市容）、环保、工商、公安（消防）等职能部门及供水、供气、供电等专业部门应当按照国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》的规定，结合各自的职能和职责分工，密切配合，齐抓共管，共同做好物业管理的有关工作。

（二）贵池区住房和城乡建设委员会具体负责贵池区辖区内物业管理活动的监督管理工作。主要职责是：贯彻执行物业管理有关法律、法规和政策；对物业服务企业进行指导和监督；负责物业专项维修资金审核、使用工作；负责老旧小区综合整治的组织实施；负责指导业主大会和业主委员会成立及备案工作；调解物业管理中的纠纷，及时处理相关投诉；负责对街道、社区物业管理日常考核工作等。

（三）各街道办事处设立物业管理办公室，具体负责物业管理工作，要有2-3名专兼职工作人员，并明确一名科级分管领导负责。主要职责是：负责组织业主大会成立和业主委员会选举、改选、换届和备案工作；负责物业服务企业的考核和备案工作；指导、监督业主委员会日常活动；负责社居委、业委会联席会议的召集；监督、指导辖区内物业服务企业按照物业服务合同履行义务；帮助物业服务企业解决在物业合同履行中遇到的困难和问题，调解物业管理中的纠纷，及时处理相关投诉，协调物业管理与社区建设之间的关系等。

（四）社区居民委员会确定具体人员，做好物业日常管理工作。主要职责是：协助街道办事处组织辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作；协助街道办事处对业主大会和业主委员会的活动进行日常指导、监督；及时调解物业管理中的纠纷，及时处理相关投诉；对所属区域内物业服务企业履约情况进行日常监管，协助物业服务企业开展工作等。

第四条强化措施，推进社区物业管理持续健康发展

（一）规范前期物业管理。新建房地产开发项目预售前必须落实前期物业管理，制定前期物业管理方案及临时管理规约，并征询贵池区物业管理主管部门、所属街道办事处、社居委意见或建议（其中3万平方米以上的建设项目，应通过公开招标方式招聘前期物业服务企业）。前期物业服务等 3

级、收费标准等内容纳入商品房销售合同，临时管理规约由商品房买受人在签订商品房销售合同时一并签字确认。

（二）强化物业服务用房配套建设

新建房地产开发项目，应当按照规划总建筑面积，按以下比例无偿提供物业服务用房，并由规划、国土部门纳入国有土地出让前置条件。

规划总建筑面积在5万平方米以下的，按照不少于100平方米配置，5万以上25万平方米以下以，按照不少于2‰配置，25万平方米以上的，超过部分按1‰的标准配置。

物业服务用房应当是独用成套房屋，具有独立的使用通道，配备水、电、通讯等基础设施，具备办公条件。位置应设在住宅区中心区域或主出入口附近。储藏室、值班室、警卫室等不得作为物业服务用房。

建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房

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的位置和面积，纳入建设配套项目计划，与建设项目同步交付使用。规划部门要在建筑工程规划许可证中注明物业服务用房的位置和面积。房管部门要对物业服务用房独立测量、计算面积（其面积不计入公摊的公用建筑面积内）。

物业服务用房所有权归物业管理区域内的全体业主共

有，用于物业服务活动和业主活动，任何单位和个人不得擅自买卖、抵押或者改作他用。

（三）加强业主委员会建设

各街道办事处要根据行政组织和业主自治相结合的原

则，按照规定的程序，推进业主委员会建设。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐人选。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理规约等工作，同时积极配合和支持社区居委会的工作。

首次业主大会、业主委员会的选举经费由房地产开发企业承担，业委会换届、改选所需经费由市、区政府、街道办事处分担。

街道办事处要支持业主委员会的工作，业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。业主委员会成立后与重新选聘物业服务企业签订的物业服务合同生效前，前期物业服务合同自动顺延，保证小区平稳交接。

第五条新建小区一律实行封闭式物业管理，根据小区规模选（招）聘具有相应资质的物业企业从事物业管理；已由物业企业服务的物业，在物业服务合同履行结束后，由业主大会（或街道办事处委托的社居委）根据物业服务质量情况，决定是否续聘或重新选（招）聘具有相应资质的物业企业从事物业管理。

物业服务企业均要按照物业服务合同约定，对业主的房

屋、小区内市政基础设施、园林绿化、公共场所、卫生设施等设施设备进行维修、养护、管理，做好物业的综合管理服务、公共区域卫生保洁（从事物业保洁的工作人员，按每人每天清扫工作量不超过150户或6000平方米计算，定人定岗）、园林绿化养护与管理、机动车辆进出、停放管理、公共秩序维护及安全防范管理、排水排污等共用设施设备维护、公共照明维护等方面基本服务。

第六条贵池区申请设立物业服务企业或物业服务企

业资质年检初审和升级时，必须经所属社居委、街道办事处以及区政府职能部门签署具体意见后，方可报市房产管理部门备案或审批。

第七条池州市城区街道办事处是城区物业管理的主

体，应当组织好辖区物业管理工作的实施和监督，协调物业管理与社区建设之间的关系，赋予社居委相应的职能，理顺社居委与物业企业的工作运行机制。

社居委应当积极主动参与，依照各自职责和约定，互相支持和配合，力争使物业管理在社区管理中达到制度化、规范化、标准化的要求，结合社区建设与管理，创造性地开展社区物业管理工作。

第八条住宅物业服务的收费必须依据业主委员会委

托的物业管理事项，明确服务项目、内容，根据物价、物业管理主管部门制定的指导价范围，经物价部门审定或听证后

确定，并报区政府物业管理主管部门备案。严格执行收费许可证制度，亮证收费。

物业服务企业必须在服务区域内张榜公示物业服务内

容、标准以及物业收费项目和收费标准，接受业主委员会和广大业主的监督。

物业服务费按月收取。经与业主约定可以预收，但预收期限不得超过6个月。

第九条物业服务企业的进入和退出。

新建物业的物业服务企业的进入，由项目开发单位、所属社居委共同进行前期考察，经区政府建设主管部门批准同意后进行公开招聘或选聘，中标物业企业应与开发单位签订前期物业管理合同，实施前期物业管理，并报所属街道和区政府建设主管部门备案。前期物业管理期满后，由业主委员会按规定程序选聘或招聘物业服务企业。业主委员会仍未成立的，由社居委代行业主委员会职责。

新建物业的物业管理企业进入均实行履约保证金制度，保证金缴纳标准为所管理区域物业收费的3个月的总和，最低不少于5万元。保证金由业主委员会或社居委管理，街道办事处负责监管。

物业服务企业提前解聘，由业主委员会组织实施，没有业主委员会的由所属社居委代行业主委员会组织实施。合同到期但暂无接替的不能退出，擅自撤离的，没收履约保证金，

按《安徽省物业条例》相关规定处以罚款，并处以两年内取消物业招投标资格的处罚。

第十条开发建设单位应当在业主委员会成立之日起

三十日内，向业主委员会移交下列工程建设档案资料：

（一）住宅区规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，地下管网工程竣工图，分户验收等竣工验收资料；

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（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理区域内各类建筑工地物、场地、设施设备清单；

（五）园林施工图纸及树种清单；

（六）业主名册；

（七）物业使用、维护、管理的其他必要资料。

业主委员会应在签订物业服务合同后十日内，将上述规定的资料交物业服务企业保管。物业服务企业应当在物业服务合同终止或解除后的十日内，向业主委员会移交原保管的资料。

第十一条房屋综合验收管理。市房产管理部门对新建房地产项目的公共设施工程竣工验收和综合验收，应吸纳区政府职能部门、所属街道办事处和社居委参加。

第十二条市、区建设主管部门应当不少于每季度组织

区市容局、区城市管理综合执法分局等有关职能部门和街道办事处、社居委对物业服务企业服务情况进行考核检查，量化考评，对考评不达标的限期整改并通报批评，记入不良记录，纳入物业企业信用档案。物业企业若连续三次记入不良记录的，取消其两年招投标资格，并处以履约保证金20%的处罚；所在业主委员会可经相关程序，决定是否提前解聘该物业服务企业。

第十三条奖罚措施

对经营管理好的物业服务企业，在初审和年检、资质升级中，在符合资质管理的前提下给予优先考虑，同时在企业的后期发展中要给予大力扶持，着力培养壮大物业服务企业。

区政府设立奖励基金，用于对每年管理好的物业服务企业的表彰。

对物业服务企业管理混乱、经营不善、损害业主利益的，要严格按照《安徽省物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》进行处罚，情节严重的要限期整正，在未达到合格前，不得参加物业招投标活动。

第十四条本办法自印发之日起生效。

池州市主城区住宅小区物业服务考核暂行办法2017-05-12 11:04 | #2楼

牛塘镇住宅小区物业服务考核暂行办法为进一步规范住宅小区物业服务行为，加强住宅小区物业服务考核，提高物业服务质量和物业管理水平，促进全镇物业管理工作健康有序开展，根据《常州市物业管理条例》等有关法规、规章制度，结合实际，制定本办法。

一、考核对象和范围

镇区范围内，持有物业管理资质证书的物业服务企业与开发建设单位或业主大会签订《（前期）物业服务合同》、实施物业管理与服务的住宅小区。

二、考核内容

物业服务企业在国家法律法规规定的范围内，按照《常州市住宅物业服务分等定级暂行办法》和《（前期）物业服务合同》约定所实施的物业服务行为，考核内容包括三个方面：一是安全管理，主要考核小区项目管理处内部管理情况；二是小区环境卫生、三是小区绿化管理、四是小设备设施管理与维修服务，对照《（前期）物业服务合同》约定的物业服务内容及标准，考核房屋管理及共用部位和共用设施设备的养护和维修、公共秩序维护及消防车辆管理、环境卫生管理、绿化管理等日常服务工作；五是小区综合管理情况，主要考核业主和相关单位对小区物业服务状况的评价，项目依法经营情况等。

三、考核标准

考核标准及评分细则附后（详见见附表）。

四、组织领导

考核工作由区物管科，镇物管科、建管办、城-管中队、农林农技站组织实施。

五、考核方式

考核采取日常考核与年度考评相结合。

（一）日常考核

日常考核由镇物管科负责具体组织实施。建立日常巡查制度，加强对住宅小区物业服务的日常指导、监督和检查；建立日常考核制度，每季度组织一次全面考核。日常巡查制度和考核办法由镇物管科制定。

对巡查和考核中存在的问题，应及时提出整改意见，下达《物业服务整改通知书》，并督促相关企业限期整改。

（二）年度考评

镇物管科对每次考核分值达到90分以上（包括90分）的住宅小区进行年度考评。一般在本年度末（或下年度元月份）进行。

六、考核结果运用