物业管理发展现状的思考

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物业管理发展现状的思考

１、概述

我国目前使用的燃气主要有煤气、天然气和液化石油气三个大类。燃气产业的发展领域大致分燃气汽车、城市燃料、燃气发电、基础化工四方面。

随着燃气事业日新月异的蓬勃发展，生产与消费规模越来越大，使用场所越来越多，情况也越来越复杂，现有的安全管理机制已跟不上燃气事业飞速发展的步伐。在政策、法规、标准及规范等方面的不同步、不配套等落后弊端也凸显了出来。近年来，在生产、运输、储存、使用过程中所产生的火灾、泄漏与爆炸等重、特大事故层出不穷，其等级与数量也不断上升，如98年3月西安液化气球罐泄漏、爆炸事故等，给国家和人民群众的生命与财产造成了极大的损失，也给社会的公共安全与稳定带来了极大的负面影响，从一定程度上也影响了燃气事业的推进与发展。

因此，理清当前我国燃气消防安全管理方面存在的问题，

对于有关部门在建立一套科学、合理的燃气消防安全管理保证新体系时提供参考依据，就显得尤为重要。

本文正是从消防的角度，系统地对当前我国在燃气消防安全管理保证体系方面存在的问题进行了深入地研究、分析和论述。

２、我国燃气消防安全管理机制现状

根据1991年3月30日由建设部、劳动部、部联合发布的第10号令《城市燃气安全管理规定》的规定，建设部门是城市燃气安全管理的部门，消防部门作为燃气安全管理的监督部门，劳动部门作为燃气安全管理的监察部门和压力容器的主管部门。

作为消防部门，在燃气安全管理方面的业务，主要涉及：参与制定与燃气消防安全管理有关的、法规和标准规范并执行；负责相关消防产品的检测认证；对燃气生产、运输、储存、使用等环节上的相关场所、管线、设备、用户进行防火监督管理；参与燃气灾害事故的处臵；日常的消防培训和教育工作。

我国目前与燃气消防安全管理有关的法律有三个，即《消防法》、《刑法》和《治安管理处罚条例》；相关的消防法规和规章非常多，如《化学危险品管理条例》、《城镇燃气安全管理规定》、各省市的《燃气管理条例》等；以及众多的产品技术标准和工程设计规范，如《城市燃气设计规范》、《汽车用液化石油气加气站设计规范》等。

３、我国燃气安全管理方面存在的问题

燃气消防安全管理涉及规划、设计、建审、施工、监理、验收、运行、日常维护及应急处理等环节，通过对有关资料的收集分析、组织专家研讨，以及对北京，上海、广东、四川和黑×××等地的调研，就目前我国在燃气安全方面存在的问题归纳如下：

1)安全管理机制不

适应燃气产业市场发展

燃气产业涉及建设、能源、交通、劳动安全监察、农业等各管理领域，燃气行业的安全管理也涉及公安消防以及上述各部门，目前由中央和各地方的上述部门颁布有关政令，对燃气实施安全管理。

但地方与中央以及地方各部门之间的政令协调难度较大；同时我国南方和北方，沿海经济发达地区和中西部地区用气差异也较大，要求同一种安全管理机制或法规有时势必造成诸多不适应。第10号令第四条明确了建设部负责管理全国城市燃气安全工作，劳动部和公安部分别负责安全监察和消防监督，因此，各省市的燃气安全工作应当由建设主管部门负责。但是，各地建设部门作为行政主管部门，在燃气安全管理中的作用没有充分发挥出来，各职能部门之间缺乏经常性协调，使得各地区的燃气安全隐患整改力度不够。从调查情况来看，全国大多数大、中型城

市都在建设主管系统设立了燃气管理办公室或者燃气管理处，但由于受人员编制及其他因素的影响，这些部门履行着行业管理的职能要大大多于履行安全工作职能，有的办公室只有几个人，忙于应付日常工作，根本没有精力通盘考虑安全管理，而把安全管理的职能依托于公安消防、安全生产监察等监督部门，或者让燃气供应单位自行强化安全管理。

此外，随着进步和市场经济的发展需求，我国的燃气事业将得以迅猛发展。而国际上通行的由行业协会、中介组织、保险业、企业主等共同参与进来的燃气消防安全管理的社会化模式尚未形成；另一方面，政府机构，人员精简，公安消防部门被动地大包大揽式的消防监督检查，难度将越来越大。

2)法制建设滞后

我国目前燃气安全管理的法制建设力度明显不够，现有的法规严重滞后，与发达国家相比存在很大的差距，主要表现在：

(1)法规制定滞后。我国目前执行的较权威的燃气规定只有1991年发布的第10号令，该规定对燃气的安全管理只提出了原则意见，相关的责任也不够明确，在实际操作中弹性太大，有一定难度。而且该规定发布至今已有10年，其间的经济体制、市场发展和行政部门的变化很大，迄今尚未进行修订。

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(2)各地管理法规不一。全国各地为了加强本地区的燃气管理和安全工作，又在第10号令的基础上制定了各种各样的燃气管理条例、办法。但由于各地方使用的燃气的种类、数量、地

理环境等情况不同，所制定的法规也存在较大的差异，造成全国燃气管理没有较为统一的管理模式，管理多头，职能重叠，监督与管理的界限不明确，使得许多安全隐患无法得到及时整解。

(3)政出多门、缺乏协调。不同部委的法规不一致或相互矛盾，给具体执行部门带来诸多管理上的不便。例如：1998年由建设部独家发布的第62号令-《城市燃气管理办法》中"城市燃气安全"一章的多项规定与10号令有较大出入；关于轻烃燃料(碳5)，农业部等七家单位联合发文要求大力推广使用这种新型燃料，而公安部等三家单位从安全管理的角度出发，也曾联合发文禁止在城市使用这种燃料。这些法规的前后不符或自相矛盾，使得基层管理监督部门无所适从、难以把握，最终造成各部门推卸责任，管理上陷入混乱。

(4)政府部门执法力度不够

。

燃气行业的安全管理关系重大，国外燃气行业的经营者不敢以身试法，严格的法制管理将使违法经营者损失重大以至破产。我国目前对燃气行业违章经营的主要手段之一是下达整改通知或罚款，其罚款力度远不足以震慑违法经营者，此外罚款往往上下幅度甚大，且无配套实施细则，使执法操作难以把握或效果不理想。

3)规范、标准不健全

燃气行业设计规范和相关产品标准是设计、施工的技术

依据，是燃气安全管理的技术法规。而现行的技术标准存在多方面问题：

其一，制定的年代比较晚，同时为了照顾到方方面面的利益，规范的内容也就是当时实际操作的翻版，先进的技术内容少，无法体现通过提高燃气设备设施本身的高技术含量来实现的本质安全的指导思想；

其二，技术规范修订的周期较长，与迅速发展的形势和城市环境不相适应，新技术、新工艺、新设备所带来的新措施无法在实际应用中找到依据。

其三，主要技术指标缺乏科学依据。如在关键的燃气设施的防火间距确定问题上，俄罗斯地广人稀，至今仍沿用加大燃气设施的防火间距这种消极防护观念，在规范标准中较少强调含量和质量等技术措施，来保证燃气设施自身的运行安全。我国现有标准规范的制定中较多沿用这种理念。然而该理念并不适应我国，特别是大城市和沿海经济发达、人口稠密地区的燃气建设的发展。一是上述地区宝贵的地皮很难实现这种远距离的安全隔离设计；二是一旦高压燃气设施发生爆炸，一、二百米的安全距离也无法保证安全。而欧美、澳洲和日本等国则采用高技术含量以确保安全，标准规范制定部门的科研和实验基础较强，他们以实验数据为依据确定保证安全所必须采取的技术措施，并根据不同地区级别和技术措施来确定不同的安全距离。

其四，一些重要的燃气设施标准与工程规范尚缺，如《城

市超高压天然气管道工程技术规范》、各类燃气工程施工验收规范等。此外，燃气用胶管的质量和老化问题、家用燃气报警器等技术，至今尚无定性和定量的使用概念。

4)设计、建审和验收的可操作性不强

由于规范标准不健全，弹性大，给设计、建审和验收带来操作性不强的弊端。

作为设计部门，在业主控制投资的要求下往往难以采用高技术含量的产品及措施来确保燃气设施本身的安全，一旦难以达到安全距离的规范要求，只能采取有关部门协调的办法，而这种协调往往缺乏实验技术依据。

目前燃气项目的建审主体为的部门，鉴于燃气设施的工艺流程和专业设备的复杂性，消防部门的专业水平远低于燃气行业的技术管理部门，其建审难度较大。如北京等一些省市的消防部门认为消防部门不应承担不能胜任的技术环节方面的建审工作。

此外，现阶段燃气设施中的一些重要配件材料的质量水平与工业发达国家尚存在较大的距离，如各种阀门、管道等。燃气规范标准对产品要求的不严格，将可能使一些低技术含量的配件用于燃气设施的关键重要部位，造成安全隐患。

5)日常运行管理

中存在的问题

对由于历史原因造成的安全隐患，以及新形势下出现的

新的安全问题，缺乏有效解决办法，造成日常运行管理存在较多问题。

主要表现在以下几方面：

(1)城市管网老化现象比较严重。部分管道已连续使用几十年从未进行检测维修，其安全可靠性无法确定，随时有发生事故的可能性。

(2)道路改造带来问题。许多城市的燃气管网随着城市建设的需要，局部管道的位臵发生了变化，道路拓宽及新出入口的开设致使燃气管道臵于车道下方，而原有管道的基础却没有加固，防火间距不足是一个方面，更为严重的是极易造成管道受压损坏，发生燃气泄漏。此外，在燃气管道的上方搭建违章建筑也是一个比较突出的问题，一旦受建筑影响管道发生破裂，会造成群死群伤的恶性事故。

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(3)违章施工也是影响燃气管道安全的一个重要因素。一是燃气管道的施工质量保障体系还不够完善，工程层层转包，质量监理不到位，埋地管道达不到国家技术规范的规定，而且又是隐蔽工程，有些问题较难发现。二是外来施工损坏燃气管道的现象还比较普遍，在燃气管道旁边施工时，建设单位或施工单位不征求城市或燃气管道管理单位的意见，盲目施工，损坏管道，造成燃气泄漏，危及安全。

(4)燃气管道产权归属不明。城市燃气供应系统中，从企业至用户之间的输送管线的产权归属至今未明，随之引出安全管

理的责任主体不清。

(5)居民室内装潢隐患较多。目前对家庭内燃气管道的敷设缺乏有效的控制手段。

(6)液化气钢瓶管理失控，事故率高。作为取代煤炭的优质燃料，自80年代开始2kg、5kg、15kg的液化气钢瓶大量进入居民家庭和餐饮行业，90年代开始在液化气经营、销售、运输等领域，恶性竞争、惟利是图情况突出，因此产生了较多安全隐患。

6)应急处臵能力不强。

燃气事故的应急处臵能力包括燃气企业自身应急处臵能力和应急处臵能力。燃气事故的应急处臵重点为切断气源、扑灭初期火灾、防止蔓延以及保护周围重要设施。

全国在这方面的情况差别较大，如哈尔滨等地目前以人工制气为主(天然气、液化石油气用户20-×××)，由于几十年的经营以及有关部门的重视，已经形成了较为成熟的安全管理机制和应急处臵机制，各级消防部队的灭火技术装备也较先进，一旦发生事故，企业专职消-防-队、公安消-防-队以及医疗救护三方在事故现场有效地配合，事故处臵成功率较高。

北京、上海等大城市随着近年来城市煤气向石油液化气、天然气转变的势头不断增强，事故发生频率较高，其应急处臵能力明显不足。其中包括企业抢险和公安消防的现场检测、堵漏、个人防护等技术装备的配备、以及消防站的规范设臵等等，许多

地区消防部门到事故现场受掌握资料和装备的制约，不能及时查明情况，处于盲目状况下，难以决定正确的战术，1998年西安"××"爆炸事故就是明显一例。

此外，我国公安消防实行兵役制，消防战斗员服役2年，

对目前我国物业管理发展现状的思考2017-05-12 10:01 | #2楼

从改革开放以来，随着我国经济建设的脚步加快、人民物质生活水平不断提高，以及国家的住房制度改革的逐渐深入，许多产权各异、规模不等的住宅小区、商业用房如雨后春笋般在全国各地拔地而起。20世纪80年代，现代物业管理的理念和经营运作模式从香港传入内地后，迅速在我国大陆得以蓬勃发展，因其广阔而灿烂的发展前景，物业管理被人们视作现代城市的朝阳产业。国家颁布的一系列法律、法规、政策以及地方立法开始实施后，逐渐使物业管理走向法制化、规范化、最终实现健康。

笔者了解了一些物业管理行业的现状。物业管理行业的现实情况怎样？“朝阳产业”目前处于黎明前的黑暗中，虽有曙光的希望，但却使我们很迷茫。住宅型的物业管理企业现状令人堪忧，整个行业处于低水平运作态势。相当一部分物业管理企业管理混乱、职责不明确，业主怨声载道与物业管理企业矛盾尖锐，而更有一些物业管理企业甚至举步维艰，有的企业甚至在亏损边缘徘徊，全国约有65%的物管企业亏损，怎样让行业的春天早日到来？如何使业主的美好期盼变成美丽现实，使我们的社会更加和-谐，我们都有责任思考这个问题。

一、物业管理行业现状分析

（1）投诉率高、矛盾尖锐。据有关资料统计，1998年全国物业管理和商品房投诉与1997年相比增加50．7％。，而且近年来有愈演愈烈、居高不下的趋势。投诉的意见主要集中在对物业管理公司以老大身份自居、管理水平低、服务不到位、收费过高等方面。自身存在的缺陷和弊端不能及时改正随即引发一系列连锁反应的恶果。如：物业合同不能及时履行发生违约，业主就拒绝缴费；少数物业公司挪用专项维修资金、业主对物业公司存在的违章建筑等现象助纣为虐而拒绝缴费用，由此业主种种的维权措施，导致物业管理公司的主业收入锐减，同时加大了收费成本，有的要通过诉讼才能收取物业管理费，物业管理公司提供的管理和服务的运行成本随之也大大的增加。还有，例如：大量的自由职业者流入到物业管理行业从事保安和保洁等工作，依靠这部分人提供的物业服务质量难以服人，业主满意度不高。特别是住宅小区物业公司的保安问题，更为突出。由于行业的经济效益较差，保安的待遇偏低，工作环境较差，招聘的保安年龄偏大，保安的职业道德难以甄别，于是就有了保安因职致伤、保安殴打业主的事不时见诸报端，给行业造成了极大的负面影响。

（2）行业人才匮乏。专业化的高素质人才凤毛麟角。行业的发展离不开人才的培养和引进，现代物业管理行业的兴起也需要高素质的人才做中流砥柱。高校培养的物业管理专业大学生很少进入物业管理领域，传统的物业管理行业由于定位为劳动密集型行业，所以员工的收入一般，有的地方物业管-理-员工的收入甚至达不到社会平均工资水平，这种情况把高素质人才阻挡在物业管理行业之外，加剧了行业人才的供需矛盾。

（3）物业管理企业缺乏监管和自律。由于成立物业管理企业的门槛低，没有相关的准入制度，龙蛇掺杂、良莠不齐，而没有相关的行会组织和政府监管部门。随着《行政许可法》的实施，对于许多经济领域和社会生活方面的事项，政府逐渐放开。但是随之应当由行会组织建立必要的行业自律机构，来自我监督才能更好发展，目前在物业管理领域缺乏相关必要的行业组织、协会等相关机构。

（4）管理模式单一、缺乏多元化发展。各个地域的具体乡情民-意不同；政策和地方性法规、自然状况、市政设施存在差异；这就需要物业管理因地制宜、因时制宜、入乡随俗的探索出一套行之有效的经验。而目前管理模式单一、死板，既不灵活又缺乏行之有效的管理经验和理念，需要大胆改革创新。

二、物业管理需要立法的完善和法律制度的建立

纵观物业纠纷类型和法律特征，不难发现物业纠纷多数是由于法制不健全导致物业纠纷的主要原因，物业管理作为一个新兴的行业，也是近几年的事。1995年颁布实施的《城市房地产管理法》仅仅是规范城市房地管建设，微乎其微的内容涉及物业管理。在实践中双方签定的合同有时又不规范，权责利不清。出现问题很难处理。调解不成必须诉讼，法律适用又较困难。物业管理体制和社会行政体制不顺，也是导致纠纷的重要原因，设施不全和不按期完成，导致的合同违约纠纷，在现实中占有相当比重。签订合同之前，开发商往往承诺过多，有些已经超越了开发商的能力范围，如三通的问题，有些是政府垄断行业的行为和体制行为，开发商难以作为，审批程序复杂，难免及时。可是作为合同所确立的双方法律关系的主体的业主，依据《消费者权益保护-法》的有关规定，就可以依据合同所确立的双方法律关系，寻求法律救济。因此，由于社会行政体制不顺导致的社会行政责任就通过合同的形式转嫁到开发商和物业公司。显然对开发商和物业公司不公平。违反民法的基本价值观念。2003年国务院令第379号公布的《物业管理条例》是立法方面的一大进步，使得物业管理有法可依，解决矛盾和纠纷有理有据。而后于2017年10月1日公布施行的《中华人民共和国物权法》中，对物业、业主等相关方面的问题更加明确的以法律形式界定，《物业管理条例》根据《物权法》也做了相关改动。使得下位法遵循上位法、新法优于旧法的立法原则在物业相关法律问题中得以更好的适用。但是仅就目前几部法律的效用是杯水车薪的，还需要量化、细化。

三、物业管理的健康发展

物业管理必须从混乱走向规范，从传统走向现代。

（1）应加强对市场主体的培育与建设。从供应来看，物业管理要从房地产开发环节中脱离出来，一是有利于培育市场主体；二是有利于市场行为的规范；三是有利于培育和发展大中型物业管理企业和公司。从物业管理市场的需方来说，凡符合条件的社区都要成立业主管理委员会，但真正成立了业主管理委员会的不多。建议政府主管部门抓紧这一工作的实施。

（2）物业管理完全交给市场。成立为完成物业交易服务的中介组织，例如，经纪公司、交易所，形成有形的物业管理市场。要制订交易的规则和方式，规定市场准入原则和方式，规定市场准入原则，招投标程序，引入竞争原则；成立经纪公司，建立市场供需双方的档案材料，发布供求信息，主持招投标过程，进行合同的签订、解除；由政府有关部门出面，成立交易所，由经纪公司集中挂牌交易。

（3）成立服务监督、自律性中介组织、行业协会。协会应对物业管理企业进行立法治市、依法操作的教育，规范企业市场行为，对企业与城市各专业管理部门的关系进行协调，维护企业正当权益。对纠纷和矛盾公平、公正的进行调解、仲裁；同时收集反映业主的看法，倾听企业的呼声，向政府提供牵涉社会发展与政策重大关系方面的专业意见。

（4）扩大市场需求，积极引导消费。物业管理市场需求群体的构成单位是社区，而涵盖社区住户的所有消费需求构成了物业管理的服务体系。目前，我们比较注意一般家居、卫生医疗、生活（包括文化、娱乐）方面的服务，这还远远不够，还应关注发展信息、金融、社会保障、保险、科技等方面的特殊服务。一般来说，当人们购买了商品房后，消费目标已转向潜在的购买需求，这种潜在的需求将变为现实的购买力。因此，全面刺激社区消费经济增长，积极引导消费升级，将带动和促进物业管理的市场本身乃至更大区域的市场经济发展。

（5）加强政府监督指导。政府应成为现代物管行业的坚强后盾。政府应首先完善物业管理领域的相关法律法规，旨在规范物管企业和业主双方的行为，这样才能使物业管理行业的发展有法可依。同时，采取各种措施大力推进物业管理企业以公开、公平、公正的招投标方式获取物业管理项目，营造公平竞争的行业氛围，借此引导行业自律，妥善处理好业主选择权和政府指导的关系。

（6）大力加强行业队伍建设。外因是条件，内因才是根本。现代物管行业的发展，应重点致力于自身队伍建设。要多渠道多形式引进高素质的管理和专业技术人才，同时制定一系列的优惠政策留住人才，既要做到引得进、留得住，更要做到留人留心留智，依靠人才来提升行业的管理水平和经营水平。与此同时，加大内部培训力度培养人才。在此基础上，打造一支技术精通、爱岗敬业、诚信服务的优秀团队，彻底改变行业的面貌，促进物业管理行业的可持续发展。

愿我们的物业管理这项关系国计民生的重大事业、浩大工程在构建和-谐社会中留下重笔浓描的一页。

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