物业代理推行方案

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物业代理推行方案

一、目的：

物业代理推行方案

随着政府对房地产业的宏观调控，自去年12月以来，大中城市的房价有小幅度回落。顺德二手房产现趋势供过于求，二手房涨价涨幅趋缓，二手市场成交有些低迷。受到房价前段时间的高速上涨、银行加息、提高贷款门槛等诸多因素影响，不少买家选择了回避高房价，持币观望。但对于外来人口居多的顺德地区，相信市场上仍有相当一部份的年轻外来置业者，对具有成熟生活社区的楼盘有购买欲或租赁的意向。就如振华社区，地点合适、交通方便、生活便利，所以在我们公司开展物业中介，利用我们现管理的楼盘，既方便业主，提供多元化的服务，同时也方便我们对各小区的出租屋、二手物业的管理。

二、中介房产服务内容、收费标准及其他优惠：

1、服务内容：

a、二手房屋、商铺买卖、出租、代办过户、换领新证等手续；

b、提供简单的水电有偿维修服务；

c、提供物业托管服务。

2、收费标准：（以下价格可根据情况商榷）

a、房屋、商铺租赁：收取相当于一个月租金的服务费（租凭双方各付50%）；

b、二手房屋、商铺转让：按交易价收取买卖双方各1%的服务费；

c、代办过户、换领新证：1000—1500元/宗；

d、物业托管服务价格面议。

3、其他优惠：

a、对多次委托的客户，可给予折扣优惠或免费代受租服务；

b、租期不满三个月的给予半价优惠(确保业务的长期性)；

c、成功出租后，本公司提供一次简单的免费室内清洁。

三、交易税费明细（此部分由买卖双方按实结算）

1、契税：契税的使用税率为3％，个人购买自用普通住房减半征收，即1.5％。

我区普通住房必须同时符合以下条件：

a、住房小区建筑容积率在1.0以上；

b、单套住房套内建筑面积120平方米以下；

c、实际套内建筑面积交易价不高于同级住房平均交易价格的1.44倍。住房平均交易价格由人民政府每半年公布一次。

2、印花税：买卖双方各交纳房价款的0.05%.

3、营业税：购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%；两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5％的营业税。

4、城建税：营业税的7％

5、教育费附加税：营业税的3％。

6、个人所得税：普通住宅2年之内：｛售房收入－购房总额－（营业税＋城建税＋教育费附加税＋印花税）｝×20％；2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入－购房总额－印花税）×20％。出售公房：5年之内，（售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用）×20％。5年以上普通住宅免交。

四、工作指引：

1、根据人员配置，暂时以管理处区域分开来实施。以现有管-理-员为基础，1、3区管理处以盈翠居、盈逸居管-理-员兼顾中介业务、2区管理处以华夏新城-管-理-员兼顾。

2、当各项目管-理-员接到由业主放盘（出租、出售）或求租、欲售的信息后，一定以书面的形式，签写“求购/租登记表”、“出售/租登记表”。随后，管-理-员将此信息告知本区域负责的中介管-理-员。

五、业务宣传方面

1、利用各楼盘公告栏，在每个楼盘的公告栏处张贴关于“我公司开展物业中介服务”的宣传单张和所放出楼盘的信息，原则上两周更新一次。

2、刚开始时利用手机短信的方式通知各业主。

3、制作“中泰物业”网页，在中泰网站上发布服务信息(这不仅有利于本项目的推广，对公司形象、文化、信息的宣传也将十分有利，而且更加强业主对公司独立、自主的认同感)；

4、各楼盘的管-理-员把收集到的业主或租客各种信息资料及时反馈给专管中介管-理-员，中介管-理-员将及时联系和跟进。

六、房产买卖操作流程

1、卖方持《房地产权证》及身份证到中泰公司办理、填写《出售/出租登记表》的相关手续；

2、与卖方协商房产价值，并达成一致意见后签定《房产出售委托书》；

3、通过小区公告栏、宣传单张、网络信息等媒体进行该房屋的广告宣传；

4、带领客户前去实地看房，填写看房记录，协商房产的交易价格；

5、了解买方需求，提供符合或接近需求的房屋其选择，合适的可以交纳定金，此时收取双方50％的服务费。

6、买卖双方通过协商，对房屋座落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订一式三份的房屋买卖合同。合同签订后，收取双方剩余的50％服务费。

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7、带备《房地产权证》原件、复印件一份、购房合同、买卖双方身份证原件、复印件各一份以及约定税费支付方到容桂地税局办理开具“销售不动产统一发票”；

8、带买卖双方以及《房地产权证》、“销售不动产统一发票”、《房地产权证》附图复印件、转让双方的身份证明文件、《房地产转移登记申请书》、《房地产买卖合同》一式三份到房地产交易服务中心办理过户手续；

9、过户约一个月，房地产交易服务中心通知缴交税费时，需我方陪同约定税费支付方，带农行存折到房地产交易服务中心缴交税费；

10、房地产交易服务中心通知领取新产权人《房地产权证》；

11、交易结束，资料存档。

七、房产租赁操作流程：

1、出租方向中泰公司提供《房地产权证》、身份证，并填写《出售/出租登记表》；

2、到现场察看，记录相关情况：房屋自身情况、室内装修情况、设施情况、周边环境情况、期望交易价格等；

3、完成上述程序后，通过小区公告栏、宣传单张、网络信息等媒体进行该房屋的广告宣传；

4、了解租方的需求后，提供符合或接近需求的房屋供其选择，合适的就通知出/承租双方办理交纳定金手续，此时收取双方50％的服务费。租赁双方通过协商，对房屋租赁价格、交付时间、设施修复责任、其他费用承担、违约责任等达成一致意见后，双方签订一式三份的租赁合同。

5、合同签订后，收取双方剩余的50％服务费，公司可安排清洁人员上门提供一次清洁服务；

6、交易完成，做好租赁双方资料登记，归档，适时跟进后续服务。

八、管理制度

1、结合当月的考核进行量化评审。

2、对违法职业操守或侵占公司资源，中饱私囊的视作开除处理。

3、实施监督机制，倡导员工之间互相监督，检举不洁行为。

4、当促成一项业务后，需将收取的有关费用（解缴）的费用由管理处财务专管人员负责，并严格按照财务制度开具收据，定期和财务人员对账确认。

5、公司行政部负责全部合同的管理及盖章。

6、涉及到工程维修、免费清洁的，均填写《中介配套服务确认单》，由业主签名确认。

7、在公司网页、宣传单张、登记表格上注明：凡未经本公司盖章确认的业务，由客户自行负责相关责任。

8、公司不提供复印服务，如有需要，管理处按0.5元/张的价格收取。

九、房产按揭方面：

二手房屋的按揭必须通过第三方评估，方可办理抵押、再办理过户手续。

（一）、按揭准备资料：

1、身份证正本及复印件两份；

2、户口薄正本及复印件（首页、户主页、本人页、配偶页各一份）；

3、结婚证正本及复印件两份；

4、个人收入证明或工资本（月供款的2倍以上）；

5、购房首期收据。

十、售后服务方面：

1、由于目前我们集中针对公司现进驻的楼盘，我们对其各项情况都较为熟悉和了解，我们公司更拥有强大的保安团队作后盾，提供24小时的值班巡逻服务，严格外来人员的进出，确保了各业主和租客的人身财产安全。相信各业主及租客对此项售后服务表示满意（这是其它房产中介难以提供的，是我们的优势之一）。

2、我们公司的清洁员工，也可提供家政服务。在首次入住时可为其房屋或商铺提供一次免费的简单清洁服务。如业主或租客日后再有需要清洁的，可以继续提供有偿的家政服务；

3、我们公司还可提供物业托管服务（价格协商）；

4、各楼盘的管理处均有管-理-员上班，业主或租客如遇问题要帮忙或处理，都可第一时间得到管-理-员的协助；

5、我公司还有专业的工程维修人员，也可提供各种日常的家庭维修有偿服务；

6、如业主有需要可提供帮忙代收租金，方便业主，收取相应的手续费。

十二、各类合同、表格的准备

我们在开展房产中介服务要用到多种合同及表格，见附件1-5。

以上工作汇报如有不足、不详之处，请公司领导给予指出、批示！

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