房屋买卖和物权登记制度

房屋买卖和物权登记制度

房屋买卖过程中，买方已经支付价款，卖方也将房屋实际交付买方使用．但未办理过户登记手续，房屋应归谁所有？如果卖方又将房屋出卖给第三人并办理了过户登记手续．那么房屋应该归谁所有？

众所周知，房屋买卖不同于一般的动产买卖，因为按照法律的规定，房屋买卖必须履行登记手续。房屋作为一项重要的不动产，一般来说，都登记在某个确定的权利人名下，当权利人转让该房屋时，应当同受让人一起办理变更登记，将房屋重新登记在受让人名下，这就是我们通常所说的“过户登记”。然而实践中常常出现的问题是，虽然受让人已经支付了价款，出卖人也将房屋交付受让人使用，但是没有办理过户登记，此时房屋应归谁所有。按照我们的生活常识，可能会认为既然买方已经支付了价款，房屋也已经由买方实际使用，房屋当然应该归买方所有。但是在法律上回答这个问题，我们首先要搞清楚的是物权的变动何时生效？简单来说，也就是物的所有权什么时候由卖方转移给买方？在法律上，我们将该问题称作物权的公示。

物权的公示是指物权的设立、变更、转让和消灭，必须依照法律规定的能够为公众所知晓的形式向社会公开，才能发生相应的法律效果。物权公示的原因在于物权的义务人是不特定的社会公众，因此物权的设立、变更、转让和消灭对第三人甚至整个社会影响重大，为了让社会公众知道物权的状态及其发生变动的事实，保护交易安全，必然要以一定的方式作为物权存在、变动和消灭的外部表征。如果没有一定的外在形式将物权的变动向社会公开，就可能给第三人造成无法预测的损害，影响交易的安全。比如在房屋上设定抵押权，如果不以一定的方式表现出该抵押权的存在，那么，不知该房屋已经抵押而受让该房屋的第三人就可能蒙受损害。由此可以得出，物权的公示主要是向社会公众公示以下情况：

1．物权的设立。除了极少数法定物权以外，物权的产生都以公示为条件，公示方法一旦不存在，则物权制度也就不存在，即使当事人之间存在协议，该协议也只能在当事人之间生效，不能对不知情的第三人发生效力。动产物权一旦经过交付公示后，则人们就有合理的理由相信已经在该物上设立了物权。

2．物权的移转。如果某种物权虽然已经发生了移转，但没有通过公示予以表现，则在法律上并没有真正完成物权的移转。从法律效果上来看，只要没有对物权变动予以公示，便可以视为物权变动未曾发生。

3．物上的权利负担。在某一物上设立的物权（如在机器上设立的质权、在房屋上设立的抵押权等）．通常表现为对所有权或者使用权的限制，也称作在物上所设立的负担。表明物上的权利负担，即向公众公开该物上已经设立了哪些权利，这对于保护买受人的利益、防止一物数卖以及各种欺诈行为、保障市场秩序具有十分重要的作用。

需要注意的是，同物权的设立和在物上设立权利负担相比，当物权发生变动，物不停地从一个人转移给另一个人的时候，为了防止混淆并昭示新的物权归属，更需要将权利变动的事实予以公布和确定。从这个意义上说，物权公示与物权变动的关系最为密切，物权公示更多的是物权变动的公示。

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