购买二手房如何防范法律风险

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购买二手房如何防范法律风险

二手房买卖价款巨大，事关购房者重大利益，很多购房者甚至倾其毕生积蓄方能购买一套房屋，因此，购买二手房应十分谨慎。而二手房买卖涉及的法律问题十分复杂，涉及售房者及代理人是否具备售房资格、二手房是否具备转让条件、二手房是否存在严重的质量问题、水电煤气等附属设施是否齐备且能正常使用、室内环境质量是否合格、二手房验收及交付程序、二手房过户登记、交易税费承担、商品房维修基金过户、商品房保修权利转移、与二手房有关的单证和资料的移交、合同的解除、违约责任等事项，一般购房者由于欠缺相关法律知识、调查手段及对二手房信息掌握的不对称，对这些问题很难准确把握。

购买二手房如何防范法律风险

在目前社会信用体系尚未建立的情况下，购房者如果对上述问题不能准确把握而贸然签约、付款，可能会导致如下法律风险：（1）与不具备售房资格的人签订合同，导致合同无效，房屋过户手续无法办理，购房者无法获得二手房的所有权，甚至可能被诈骗钱财；（2）购买了不符合转让条件的二手房，导致合同无效，房屋过户手续无法办理，购房者购房目的同样落空；（3）合同条款不完善，欠缺必要条款，一旦售房者交付的二手房出现合同中没有约定的种种问题，由于没有合同依据，购房者往往索赔无门。

购房者如在法律风险已产生的情况下方去采取救济措施，可能为时已晚，于事无补，甚至遭受损失。因此，在购房前注意了解和把握所购房屋的法律风险问题，“防患于未然”，对购房者而言意义重大。那么，购买二手房应注意防范哪些法律风险呢？

一看售房者是否是房屋所有权人

判断方法：

（1）要求售房者提供《房屋所有权证》、《国有土地使用证》（两证）及居民身份证复印件，并与原件对照，以核实售房者提交的上述证件复印件的真实性。如果原件与复印件不一致，或者售房者出示的居民身份证与两证上载明的房地产权利人不同，或者售房者持有他人的居民身份证，就不应购买。不存在上述问题后，应将售房者提供的上述证件的复印件留存。

（2）聘请律师或者由售房者陪同，到两证颁发部门查询售房者提供的上述证件的真实性，如果不真实，不应购买。

（3）上述证件核实无误后，应注意查看《房屋所有权证》上载明的房屋所有权人是否为二人以上，否则单个售房者无权擅自转让共有房屋，应在征得其他共有人书面同意后方可进行。对于已婚售房者，如果所售房屋在其婚姻存续期间取得，哪怕《房屋所有权证》上载明的房屋所有权人只有一方，也应认定为夫妻共同财产，一方售房时，还应提交其配偶同意售房的证明文件后方可购买，否则合同无效。

二看售房代理人是否具备代理资格

房屋所有权人如果委托代理人售房，还应要求该代理人提供房屋所有权人出具的授权委托书及该代理人的居民身份证复印件（代理人如为房地产经纪机构，则要求出示营业执照及房地产经纪机构资格证书复印件），并注意与原件核实。如果复印件与原件不一致，或者代理人不能提交授权委托书原件，或者代理人持他人的居民身份证，则一般表明该代理人的代理资格有问题，购房者就不应与该代理人签订购房合同并支付房款。但在代理人能提交授权委托书原件的情况下，由于未与房屋所有权人见面，难以判断真假，故售房者一般不宜与代理人签订购房合同并支付房价款，应直接与房屋所有权人办理。

在目前房地产中介市场不规范的情况下，为了防止中介赚取买卖差价，增加买方的负担，在确定转让价后，买方有必要与房屋所有权人联系，核实真实转让价。

三看所售房屋是否具备转让条件

下述二手房不具备转让条件，不能购买：

1、集体土地上的房屋（指房屋土地证为集体土地使用证，非国有土地使用证，城市居民不得购买集体土地上房屋）；

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的；

3、共有房屋，未经其他共有人书面同意的（例如夫妻共有房屋，未取得配偶书面同意）；

4、共有房屋，其他共有人要求行使优先购买权的（倒如售房者出售未取得完全产权的房改房，原售房单位要求行使优先购买权）；

5、已出租房屋，承租人要求行使同等条件下优先购买权的；

6、房屋已抵押，未经抵押权人书面同意的；

7、房屋权属有争议的；

8、未依法登记领取权属证书的（指未取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》两证）；

9、所售房屋为经济适用住房，售房时尚未达到市、县人民政府规定的取得两证年限的（武汉市规定为居民个人在取得两证满５年后，方可出售）；

10、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的（适用于已购公有住房和经济适用住房）；

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11、擅自改变房屋使用性质的（适用于已购公有住房和经济适用住房）；

12、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的（适用于已购公有住户和经济适用住房）；

13、国家及地方禁止转让的其他情形。

判断所售房屋是否具备转让条件，专业性强，有些问题涉及需向有关部门查询后方可判断，而一般购房者往往缺乏此类专业知识及调查手段。为了有效防范风险，买方有必要聘请律师。

四看二手房成交方式是否合法

在国家调整二手房转让税收政策、开始征收二手房买卖营业税及个人所得税的背景下，有些二手房卖方为了规避相关税收，采取变通方式转让二手房，兹将其法律风险分析如下：１、虚报房屋成交价

属于买卖双方恶意串通逃避国家税收，一经查实，税务部门将对当事人按偷税论处，追缴其少缴的税款、滞纳金，并处少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。此外，成交价明显低于市场价格且无正当理由，税务部门有权按房屋评估价征收营业税、个人所得税、契税等税收，买卖双方并不一定因此能少缴多少税费。２、假赠与、真买卖

属于买卖双方恶意串通逃避国家税收，法律后果同上。此外，一旦经公证的赠与协议生效后，买方拒付房款，卖方面临难以追索房价款的风险。再则，根据我国《合同法》有关规定，“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任”，也就是说，受赠方获得房产后如果发生了房屋质量问题，很难要求赠与方赔偿。此外，受赠方需按房屋评估价的4%交纳契税，高于普通房屋买卖2%的契税标准，多缴了契税。

３、先签合同后过户

对于买方而言，先付清房款却不办理过户手续，卖方债权人可以申请法院查封房屋并强制执行，买方权益并无保障。此外，一旦房价上涨或由于其他原因，卖方后悔拒不办理过户手续的，将给买方带来诉累，不得不通过诉讼解决问题。对于卖方而言，由于未及时办理过户手续，在房屋过户前一旦对外产生民事责任，卖方难逃连带责任之责。

五看所售房屋是否存在严重影响正常使用的质量问题

二手房存在严重影响正常使用的质量问题，主要包括两种情况：一是房屋主体结构质量不合格；二是房屋主体结构质量尽管合格，但存在严重影响正常居住使用的质量问题，如严重渗水。

根据《合同法》等有关法律、法规，所售房屋如果主体结构质量不合格，或者存在严重影响正常居住使用的质量问题，除非卖方事先声明，否则买方有权退房。实践中，买方发现所购房屋存在上述质量问题，往往是使用房屋一段时间以后的事，而且往往需经房屋质量鉴定部门鉴定，此时房屋过户手续往往已办理完毕，房款已支付卖方，此时再找卖方交涉就麻烦了。因此，在决定购房前，买方一定要实地查看所购房屋是否存在严重影响正常使用的质量问题，卖方也有义务向购房者披露。买方对房屋质量问题有疑问的，可向房屋质量检测部门咨询，必要时申请鉴定。

六看所售房屋的配套设施能否正常使用

所售房屋的供水、排水、供电、煤气（天然气）、有线电视、电梯、楼梯及其他出入口等配套设施是否具备且可正常使用，直接关系到所购房屋是否能正常使用，对于买方而言意义重大。因此，在决定购房前，买方应实地查看所售房屋的供水、排水、供电、煤气（天然气）、有线电视、电梯、楼梯及其他出入口等配套设施是否具备且能正常使用（特别应注意所售房屋的水压、电压、煤气（天然气）气压是否充足、符合规定标准，因为这直接关系到所售房屋的水、电、煤气（天然气）、能否正常使用），卖方也有义务向购房者披露。

七看所售房屋室内环境质量是否合格

所售房屋（特别是已装修的房屋）室内环境质量是否合格，直接关系到购房者的身体健康，对于购房者而言同样意义重大。室内环境质量不合格，指室内建筑、装饰材料的放射性指标超过规定限量，室内空气中氡、游离甲醛、苯、氨及总挥发性有机化合物浓度超过规定限量。目前，关于室内环境污染控制，主要适用《住宅室内装饰装修管理办法》及《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325）的规定。

在决定购房前，买方应实地查看所售房屋室内环境污染状况，卖方也有义务向购房者披露。买方对房屋室内环境污染状况有疑问的，应向室内环境质量检测部门咨询，必要时申请鉴定。

八看签订的二手房买卖合同是否完善

如果合同条款订立得不完善，应该约定的内容没有约定，一旦卖方交付的房屋出现合同中没有约定的种种问题，由于没有合同依据，买方往往索赔无门。因此，签订一份完善的二手房买卖合同对于购房者而言同样意义重大。目前武汉市二手房交易使用武汉市房产局制定的《武汉市存量房买卖合同》格式文本，该格式合同条款过于简单，买卖双方有必要签订一份补充协议，对于格式合同中没有涉及的问题作出详细约定。

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二手房买卖如何防范法律风险2017-04-21 09:42 | #2楼

深圳新闻网讯“今年由于房价上涨，二手房买卖引起的纠纷也大幅攀升。”昨天，福田区法院专门负责房地产案件审判的民三庭庭长颜浩民向记者透露。

二手房案件纠纷猛增症结何在？买卖双方如何防范法律风险？记者请法官及相关法律人士为买卖双方支招。

福田区法院颜浩民法官近年来办理了大量的二手房纠纷案件。他表示，二手房交易纠纷案件目前主要表现为三类：房价一路上涨业主签约后拒卖，中介人员越俎代庖中饱私囊，合同条款模糊买卖双方为履约顺序僵持不下……今年以来，由这些问题引发的案件纠纷屡见不鲜。

症结一：

没弄清谁是房产所有人

由于房价飙升，一些购房者抱着“抢购”的心理买房，在没有仔细审查、核对房产证书的情况下就草草签约，在对方违约时，丧失了通过法律途径维权的机会，吃了“哑巴亏”。

纠纷症结：由于二手房市场交易火爆，一些业主为了卖出更高的价格又不想承担违约责任，在放盘时就找好了“后路”，比如自己名下的房产，以配偶或亲属的名义到中介机构放盘，或者夫妻双方共有的房产单方放盘，而一些中介机构为抢房源根本不加审查，在这种情形下，因为签订合同主体并非房产所有人，卖方签约后一旦不想卖房，可以“名正言顺”地毁约，无须承担任何责任。而按法律规定，法院也只能判合同无效。

典型案例：夫妻俩共有一套房产，妻子单方面将房屋售与他人，两年后，丈夫一纸诉状将购房者告上法院要求收回房屋，由于签订的合同主体存在瑕疵导致先前的购房合同无效，买家只得起诉共有该房产的妻子一方，要求赔偿损失，从而引发连环诉讼。

法官支招（福田法院民三庭庭长颜浩民）：买房者在签订购房合同前务必仔细审查、核对房产证书，弄清楚谁是房产所有人。

症结二：

授权无度隐藏巨大风险

房价一路上涨，二手房交易中违约的多是卖方，买方大都处于弱势地位。但在一些案件纠纷中，卖家也成了“冤大头”，房产被贱卖却无从“伸冤”，这其中的罪魁祸首居然是自己签署的委托中介卖房的授权委托书。

纠纷症结：二手房交易大多是业主委托中介卖房，通常的做法是业主签署一份授权委托书给中介机构，委托书还要经过公证。这一看似正常的法律程序，如果业主在授权内容上疏忽大意，加上一些无良中介暗中做手脚，也蕴含着巨大的法律风险。

从目前发生的案件纠纷看，一些授权委托书存在的问题主要有：一是授权范围太广，往往一份授权委托书委托多名中介人员卖房；二是权限过大，中介人员不仅可以卖房，还可以代收房款，办理房产过户等；三是授权内容模糊，甚至没有限定最低的售房价，给一些无良中介可乘之机。

典型案例：一名业主将一份没有约定最低售价的委托书“全权”委托给多名中介人员，其中一名中介见财起意，将该房屋以市价一半的价格卖给中介公司老板的亲戚，并代业主到国土部门过户，该亲戚随后又以市价卖给他人，原业主得知真-相后拒不搬迁，被购房者告上法庭，法院最后认定原业主在授权委托中介时存在过失，支持了购房者的诉求。

专家支招（深圳公证处副主任黄家忠）：现实生活中，由于许多业主的房屋处于抵押按揭状态，卖房涉及到赎楼等环节，需要中介公司或担保公司进行担保，因为有求于中介，所以不得不签“城下之盟”，“全权委托”中介去办理。

业主给中介人员出具的授权委托书需要经过公证程序。授权委托是双方自愿的行为，具体委托给谁，委托范围多广、权限多大，是当事人自己的事，只要委托内容不违法，公证机构不便干预，但会给当事人必要的风险提醒，提供一些基本格式供当事人参考，但是否被采纳取决于当事人自己。目前，授权委托书基本都是中介机构拟订的，为避免委托人数太多可能引发纠纷，深圳公证机构一般对受托人数做了限定，要求不超过５名中介人员。

症结三：

合同约定不明引起争议

二手房交易绝大多数都是通过中介机构进行的，买卖房屋的合同文本也由中介提供格式文本，这些格式合同对一些内容约定不明确，是产生交易纠纷的重要原因之一。

纠纷症结：违约责任是二手房买卖合同中的主要条款之一，但现行的中介合同文本对这一问题却规定得比较模糊，一般都只约定“定金罚则”——没收定金或双倍返还定金。但在房价短期内大幅波动的情形下，数额不大的定金不足以阻止违约行为的产生，也不能够弥补善意履行合同一方的损失。这种情况常常导致“耍赖者”肆无忌惮地违约。

另外，格式合同文本中还有一些条款对买卖双方履行义务的先后顺序约定不明，容易使买卖双方相互僵持，从而影响交易。比如，在按揭买卖房屋的情形下，格式合同文本中一般会约定买方交纳定金后，卖方要办理赎楼手续，买方则向银行申请贷款并获取银行出具的《贷款承诺书》，但谁先谁后的顺序并不明确，如果一方在签订合同后反悔了，就以此为由拖着不履行自己的义务，从而使整个环节陷入僵持最终引起纠纷。

典型案例：于女士通过中介向许先生购买一套房屋，双方签订的购房合同除了约定买方交付定金、首期款和申请按揭贷款等义务外，同时也约定了卖方须按期赎楼，并将房地产证原件交付给中介，逾期履行义务超过１５日的，买方可解除合同，并选择要求卖方支付转让成交价２０％的违约金或要求卖方双倍返还已付定金。在交易过程中，双方发生纠纷，于女士告上法院，罗湖法院一审认定卖方构成违约，遂根据合同约定，按照成交价２０％违约金的标准判决卖家赔偿买家８万多元。目前，此案正在市中级法院二审。

法官支招（福田法院民三庭庭长颜浩民）：买卖合同最好约定清楚一些，在格式合同的情况下可协商适当增加条款，使双方权利义务更加明确。如买卖双方在“定金罚则”之外，还应以房屋总价为标准，协商约定一个违约金，比如百分之十、百分之二十，这样可以遏制双方擅自违约的念头，这种违约金对双方是对等的，买卖双方谁违约责任都一样。(记者吴涛)

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