如何选择房型和购房技巧

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如何选择房型和购房技巧

目前市场上影响消费者购房的一个很重要的因素是房型，一个好有房型使你使用起来倍感实惠。良好的采光通风、合理的房屋布局加上精心的装饰布置，使你充分享受家居的舒适和愉悦。

什么房型是好房型？见仁见智，你不妨根据下面的一些原则自己判断。一般的好房型讲求住宅内部使用功能区分明确，公共活动区、私密休息区、辅助区之间都有较明显的划分，各自有专门的使用功能，动静有别。公共活动区：供起居交流用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等。私密休息区：供处理私人事务、睡眠休息用，如厨房、卫生间、贮藏室、阳台等。评价房型时，可考虑以下几个方面：

1 活动区与休息区明确分开，休息区相对集中。

2 尽量减少在活动区内墙上开门，使完整墙面更多。

3 相互联系方便。

4 房屋位置合理，进门有小门厅过渡。

5 厅最好朝南向或景观向。

6 厅平面避免不可利用的锐角室向。

7 大厅与分户门之内室设门半过渡性空间。

8 在厅内墙上忌多处开门妨碍厅的使用，忌门与门相对开。

9 厅、卧室均有良好的朝向和穿堂风，无暗房。

10 居室、主卧室远离电梯间或楼梯。

11 厨房间外最好能配以阳台，既可通风，又可弥补厨房使用面积和临时使用功能的不足。

12 食寝分离、居寝分离。

13 入口处最好有玄关。

14 餐厅与起居室空间上相互贯通，形成自然通风。

15 卫生间不宜离主卧室太远，更不要穿越客厅。

关注房价市场上一般的消费者接收入可划分为三种类型。

一种是收入较高、追求家居舒适或投资获益的高收入者；

一种是为了改善生活而精打细算的中等收入者；

另一种是追于无奈，心有余而力不足的低收入者。对高收入者而方，其关心的是房屋的绿化、交通、周边配套设施及人文环境等能给物业带来升值潜力的要素，房价并不是影响其消费的主要因素，但上海市这部分人占消费群体中的很少部分，剩下绝大多数的中低收入者由于受客观经济条件的限制，他们首要关心的是物业的价格要素。这几年房地产市场开发、成交量骤增，最主要的因素是房价下调适应了部分消费者的消费能力。对房产开发商而方，获取利益是他们的经营目标，而消费者追求的是尽可能少的支出，这就使双方常会在价格上产生分歧。

对于购房者来说，明了开发商定价的方法和理念，掌握必要的交易谈判技巧，会使自己少支出而多获益。

一、开发商的定价方法

1、成本加成法（开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格）开发商开发物业当然不能忽略其基本成本。建造之前的成本预算在很大程度上影响最终销售价格。建千成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等迪些均为硬性成本，不太可能避免，开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。

2、市场比较法（以周边市场同类型物业作参考，定出一个合适价格）这是市场上使用最多也最符合市场行为规则的定价法。反过来，也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场，通过自身物业的相关指标（如绿化、小区配套、朝向、房型设计等），与周边相关物业指标进行对比，得出双方在物业的优劣比较，再相应定出一个价格。因此，同一区域物业的价格都会在一个相差不多的范围内。区域价格影响着个案的价格，个案的价格差异往往反映了个案间的特殊性。

二、开发商的销售理念（以最热情的服务让消费者尽可能快地动心，以最简单的技巧使自己尽可

能利润最大化）追求利润最大化是开发商最终目标，因此在销售过程中一旦销售价格已经确立，开发商一般很少主动降价（除非楼盘陷入了困境）。

下面是一些资深销售人员总结归纳出的一些基本销售原则。

1、对房屋的定价有充分信心，强调产品的优点，淡化物业缺陷，不轻易让价。

2、让购房者先喜欢你的产品，而且也能接受你推荐的产品（合乎他的要求），然后才能进一步产生议价动机。

3、让购房者对你产生信赖感，要比你费尽口舌更有说服力。

4、除非客户带有足够现金和支票能够马上下定金或有购买决定权，否则别作“议价谈判”。 5、同时做到满足买卖双方，让买方认为成交价是最低价，而卖方则是合理价。

三、购房者的对策（花最少的钱，购得最好的房）每个购房者均会在物业相同的基础上，讲求最小支出。注意下面几点，可能会使你少花些钱。

1、不要显出特别强的购买欲望，即使你非常中意该物业。

2、以经济能力作为理由，尽量要求减价。

3、让对方明白：在给你优惠的同时，也会给开发商带去潜在利润。

4、物业缺陷是每个开发商都头痛的事。