最新精装房验房注意事项

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最新精装房验房注意事项

◆先看整体外观。业主验房时第一步就要对装修完的房子的整体外观进行检查，查看墙面、地面的平整度(颜色、裂纹)；房门是否平整，有无变形；墙砖、地砖有无破损。

◆其次，房屋的安全性也需要仔细检查。水、电的安装一点都不能马虎，业主要一一查验每个插座是否都有电；电话、宽带是否畅通；空调的插座和排水孔是否已经安置妥当；检查水管的上下接口是否密闭。最重要的是一定要向开发商或是物业索要一份电路布线图，方便日后维修。

◆检查所有的外窗是否封闭。

检查的方法有两种：一是用肉眼观察是否有缝隙；另外一种是仔细查看所有接缝处是否都已经打了玻璃胶。

◆签署室内装修部分的保修协议。一般来说精装修房业主与开发商之间都会有一份保修协议，但有时候需要业主主动询问并索取，上面列举了精装修房的保修项目和年限等内容。保修协议一定要保存妥当，避免日后维修麻烦。

验收精装房依据的标准

北京市建装协家装委员会工程质量部主任金铮告诉记者，目前，北京装饰行业使用的验收标准有两个：一个是《北京市家庭装饰工程室内验收标准》(本版将陆续刊登)，另一个是《高级装饰工程验收标准》，使用哪一个标准要看购房合同里是如何签订的，以合同规定的标准对工程进行验收。

哪些装修项目应注意验收

因为北方气候的原因，一些装修项目在验收时可能会或多或少地存在一些因为气候原因产生的问题，因此，专家建议首先把验收的目光放在隐蔽工程上：

检查厨房、卫生间的上下水管道。看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在渗漏现象，可以把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度。对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试验，看看排水效果。

检查配电线路。打开所有的灯具开关，看灯具是否都亮。如果条件允许还应该用万用表检查插座是否有电，用电话机检查电话线路是否有信号，用天线检查工具检查电视天线的信号。

检查木工制品以及油漆工制品。这一步比较复杂，简单地说，应该检查木制品是否变形，接缝处开裂现象是否严重，五金件安装是否端正牢固，油漆是否存在流淌现象，墙壁涂料是否出现大范围开裂现象，这些基本上可以靠我们的眼睛去观察。

检验墙地砖的空鼓问题。检查厨房卫生间以及其他部位的墙地砖的空鼓，用一个小橡皮槌随意地敲敲瓷砖、地砖就可以了，如果空鼓率超过3%，说明存在质量问题(空鼓率是指100块瓷砖地砖当中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少)。

检查细节。对一些边边角角的地方做仔细检查，如卫生间门口是否有挡水条，窗子是否会存在雨水流入，开关插座面板是否存在划痕，浴室五金安装位置是否合理等等。

检查建材的品牌与合同是否相符

另外，专家建议业主在验收施工项目的工程质量时还应该花时间检查一下建材的品牌。据了解，一些精装修楼盘业主在验收时发现防盗门、卫生洁具、装饰材料、灯具、整体橱柜等都出现了与原来合同约定的品牌不符的问题。建材产品和设备品牌被更换，意味着住宅品质可能被变换。业主应检查被更换的品牌与原合同约定的差别到底在哪，小心被更换的建材产品档次下降。

名词解释

空鼓：局部面层材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。

验收精装房依据的质量标准

装饰行业目前使用的施工标准有两个，一个是“家庭装饰工程室内验收标准”，另一个是“高级装饰工程验收标准”，这两个标准在验收的时候使用哪一个要看在购房合同里标明的是哪一个，以此为标准对工程进行验收。

一、检查装修设备与合同约定是否相符

前一段时间，一些精装修楼盘在验收的时候业主发现防盗门、卫生洁具、装饰材料、灯具、整体橱柜等都出现了与原来合同约定的品牌不符的问题。上述问题的存在具有一定的普遍性，因此，建议业主们在验收的时候先不必急于验收施工项目的工程质量，而是应该先花一些时间检查一下设备问题。原因很简单，设备的品牌被更换意味着住宅品质的变换(当然，也不一定就意味着住宅的档次下降，要看看更换以后的品牌与原合同约定的差别到底在哪里)。

二、验收时应该注意哪些装修项目

因为气候的原因，一些装修项目在验收时可能会或多或少地存在一些因为气候原因产生的问题，因此，笔者建议首先把验收的目光放在隐蔽工程上：

第一步，检查厨房卫生间的上下水管道，看看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在渗漏现象。这时候可以把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度，检查马桶的下水时，则要反复多次地进行排水试验，看看排水效果。

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第二步，检查配电线路。打开所有的灯具开关，看看灯具是否都亮。如果条件允许还应该用万用表检查插座是否有电；用电话机检查电话线路是否有信号；用天线检查工具检查电视天线的信号。

第三步，检查厨房卫生间以及其他部位的墙地砖的空鼓情况。用一个小橡皮锤随意地敲敲瓷砖、地砖就可以了，如果空鼓率超过3%，说明存在质量问题(空鼓率是指一百块瓷砖、地砖当中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少)。

第四步，检查木工制品以及油漆工制品。这一步比较复杂，简单地说，应该检查木制品是否变形，接缝处开裂现象是否严重，五金件安装是否端正牢固，油漆是否存在流淌现象，墙壁涂料是否出现大范围开裂现象，这些基本上可以靠我们的眼睛去观察。

第五步，对一些边边角角的地方做仔细检查。如卫生间门口是否有挡水条；窗子是否会存在雨水流入；开关插座面板是否存在划痕；浴室五金安装位置是否合理等等。

三、什么问题不应作为拒绝验收的条件

众所周知，冬季干燥、夏季湿润、空气湿度差距很大，所以，很多精装修楼盘在冬季交验就会出现一些木制品开裂的现象。此外，目前住宅普遍采用外墙内保温的工艺做法，就是保温板放在室内一侧，因此墙壁出现裂缝也是目前施工单位还难以解决的一个问题。所以，上述问题出现的原因是因为北京所处地区的气候造成的，需要在业主入住以后通过施工单位的保修来逐步完成，也就是说，随时开裂随时维修，直到不裂为止。精装修房，即买即可入住。购房者为了省事而选择精装修的房子，但由于屡见不鲜的装修品质问题，让这省心房变得比毛坯房还让人操心。针对一些精装修房存在的问题，记者特请业内资深人士为大家分析支招，共同规避重重陷阱。

工程陷阱

施工“活”不是随便干的

■猫腻一粗暴施工导致墙面裂纹

新的房子，为什么墙面有明显的裂纹呢？

问题显现时间：验房时

专家诊断：墙面施工完毕，有的装修人员在后期安装木质构件时，粗暴施工用力敲凿，所以墙体开裂了。

规避招数：仔细验房，发现问题要求开发商返工修理。

■猫腻二吊顶使用劣质多层板

好好的吊顶出现裂纹，甚至整体掉下来，你是不是会提心吊胆？

问题显现时间：5年左右

专家诊断：多层板镶嵌在墙体或天花板内，从外表无法看出好坏，所以开发商多用造价低的材料代替，切割后才能发现板内夹层木材糟朽不堪。

规避招数：在合同中约定使用的板材品牌，一旦发现问题要找开发商更换材料。 ■猫腻三水管管件质量差

浴室的水管突然往回冒水，或在洗浴时嘟嘟作响。

问题显现时间：1年左右

专家诊断：水管在组合时，连接件热熔后内部产生了气泡，导致内径变小，直接影响到水管的使用功能和寿命，容易泡水，还会产生截流现象，不能正常洗浴或产生水管蜂鸣现象。规避招数：验房时多做排水测试。

■猫腻四木工活使用糟朽大芯板

木工活部分发生纵深开裂。问题显现时间：3年左右

专家诊断：不合格的细木工板内暗藏问题较多，糟朽、虫蛀、缝隙大甚至内里夹杂石膏充实，这种以次充好的情况从表面上根本无法查验出来。

规避招数：寻找资质条件和口碑良好的开发商。

■猫腻五木材含水率超标

垭口的木质造型出现返潮现象。

问题显现时间：2年左右

专家诊断：开发商采购的细木工板比较潮湿，拿出测湿仪检测，含水率果然超标。使用含水率超标的木材会造成木器变形、开裂、表面漆脱落等。

规避招数：在合同中约定使用的板材品牌，返潮后可要求返工。

■猫腻六电路横向开槽还不穿线管

电线突然短路，正在使用的电脑、电视一片漆黑。大功率空调无法启动。

问题显现时间：半年左右

专家诊断：居室装修的电路不能横向开槽，因为这会破坏钢筋及主体结构，但很多精装修房为了图省事、省时就会横向开槽，而且线路不穿线管的现象也很多，容易造成短路。

规避招数：使用专业验电器查看电路，或找监理师陪同验房。

■猫腻七墙体未干就刷漆

同一面墙上有明显的两个颜色。

问题显现时间：验房时

专家诊断：新作的墙体还没有完全干燥，施工人员就已经把墙漆刷上去了，这样就造成了颜色不一致。新墙体施工，必须等墙体干燥后才能进行墙面找平、刷漆等工艺；违反了正规的操作程序墙体还会开裂。

规避招数：选择白天光线充足的时候验房，发现问题要求修改。

草根验房9大招

对精装修的房子，如果你不愿意花钱聘请专业监理师代为验房，就要自己修炼一双火眼金睛，从以下9个方面验收精装修房。

1.地板看看地板是否起翘，听听地板是否空心。地板不应有明显的缝隙和不平整，地板与踢脚板的结合要密合。尤其是地板靠近墙角及门口的位置，要多加留意。验房时可在每个房间里慢慢走一遍，仔细听听有无“咯吱咯吱”的响声。

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2.防盗门检查防盗门有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关是否灵活。检查入户门门铃，装上自带的电池，检查是否正常工作。观察猫眼是否有松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象。要想检测防盗门的密封条是否良好，可用一张纸币或者长纸条放在密封点上，关门压住纸条看是否能轻易抽出，如果抽出困难就说明密封性很好。

3.室内门窗要检查油漆是否刷全，用镜子放到门顶部和门底部，检查这些地方是否也刷过油漆。推拉窗上的纱窗和窗扇，确认是否推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时，应提出拆换玻璃，否则以后不易解决。在不上锁时，门窗不应自动关上或打开。

4.电路按动漏电保护器的测试钮，漏电保护器应工作，用电笔测试一下螺口灯座的金属部分，带电为不合格。应留意电路容量是否足以负荷电器设备；墙上的电源面板位置分布是否合理；厨、卫电源是否安全；电话线路、电视天线信号是否清晰。如果条件容许还应该用万用表检查插座是否有电。

5.卫浴反复多次进行排水试验，以检验进出水是否流畅，坐便器放水应有“咕咚”声音，坐便器与地面应有膨胀螺栓固定并用硅酮胶密封（不得用水泥密封）。教你一个鉴别坐便器是否是名牌的方法，可以将手伸入坐便斗的下水处，如果水弯处的陶瓷摸上去手感很顺滑，那肯定是真正的名牌货；如果粗糙不堪，那就有可能是“山寨版”了。

6.墙面表面平整，阴阳角平直，粘接牢固，不可有裂纹、刷纹。环视墙身或用手触摸，可看出墙面是否平整洁净。若涂料没有顺同一方向漆，就会出现若隐若现的痕迹，影响美观；墙身出现裂纹，则表示油工功夫马虎。。相关位置要预留空调管孔

7.瓷砖用一个金属小锤，轻轻敲打墙地砖的四角与中间，不应有空洞的声音，墙地砖嵌缝平严。

8.厨房检查厨具是否有崩裂、刮花、脱落等情况，橱柜门是否开闭自如，螺丝有无脱落。在洗菜池里反复地装水、排水，看看水管是否有异物堵塞。

9.室内空气质量2002年建设部颁布了《民用建筑工程室内环境污染控制规范》，对甲醛、苯、TVOC、氡以及氨5种主要的有害物质在空气中的限量进行了严格的规定。在验房时要求开发商提供一份室内空气质量报告非常有必要。当然，这个报告必须是权威机构出具的。

验房陷阱

验收“字”不是随便签的

■猫腻一“高级”“高档”太含糊

“这可是所谓的豪华木门呀，但上面全是刮痕，这样的房子到底能不能收？”赵小姐去年年底购买了一套精装修房子，收房时却发现出现了许多问题。开发商给赵小姐出具的装修设施设备明细中，对于使用的材料和赠送的设备都是采用“高级”、“高档”等字眼代替具体品牌，而在这些设备上也没有任何品牌标志。

专家诊断：这些所谓的“高级门”很可能是开发商找人DIY的，并非品牌门窗。

规避招数：1.购房者在签订购房合同时，应将“进口产品”、“高级产品”等与开发商协商清楚，写明赠送的装修使用的材料和电器名称、型号等。

2.花时间多了解建材品牌。精装修楼盘很容易出现防盗门、卫生洁具、装饰材料、灯具、整体橱柜与原来合同约定品牌不符的问题，所以消费者也要适当了解一些知名建材品牌的知识。 ■猫腻二保修期严重缩水

2017年6月，王小姐购买了一套精装修公寓，并在去年10月入住，过了不到1年时间，王小姐发现客厅墙面的涂料已经基本掉完，原本雪白的墙壁现在成了“大花猫”。天花板的吊顶也经常剥落，还曾经几次落在煮好的饭菜上。但王小姐和开发商多次沟通，开发商却以过了保质期为由拒绝修理。

专家诊断：现在的精装修房保修期为2年，由于住宅的很多问题只有居住一段时间后才会暴露出来，2年期限比较合理，但很多开发商利用业主的常识缺陷，擅自缩短保修期，以逃避责任。规避招数：注明装修的保修期与责任方。目前国家对于精装修房屋的质量标准没有一个统一的规范，精装修的质量是否合格难以界定。消费者在与开发商签订购房合同时，最好签订一份详细的补充协议，对装修标准，包括装修材料的品牌、材质、保质期以及内部施工，都要具体落实在书面合同中，此外，还要注明房屋装修的责任方属于开发商。

■猫腻三样板间不等于未来的家

售楼人员常称，由于是精装修房，买到的房子将和样板间一模一样。可等收房时，业主可能会发现房子卫生间里坐便器和浴缸间距过小，日后使用起来会非常不方便；样板间里的卧室感觉挺大，可等床和家具填充进自己的房子之后，却发现局促不堪。

专家诊断：因为样板间为了凸显面积的开阔，里面多用尺寸最小的家具进行布置。而实际购买的是尺寸正常的家具，放进同样的空间里，当然会觉得有些局促。

规避招数：1.实地采用工具测量。看样板间的时候，应该用卷尺去测量现场家具的尺寸。看一看主卧放置的床宽度是1.5米、1.8米，还是2米，真正做到对房屋格局心中有数。

2.多关注整体设计。看样板间首先要关注整体，消费者应该把户型图、沙盘与现实进行对比，

因为有些项目平面布置分布与现实生活存在差距，需要认真考虑取舍。另外，一些厨房同样存在没有充分考虑洗菜、料理、炒菜的布置冲突问题。

■猫腻四验房合同随便签

2017年底，肖先生在某高档公寓楼盘买了一套小户型。今年4月29日接到开发商的通知去收房，由于是第一次购置房产，验收时特别兴奋，看上去表面装修也不错，于是轻率地签订了验房协议。没过几天，他发现地板有3处较大面积的拱起，墙身也有多处裂缝，验房时没太注意。肖先生让开发商查看后，他们答应10天内进行整改，但过了两个月也没有任何音信。

专家诊断：验房协议的签订意味着业主对房产面积、装修质量的认可，认可后再挑剔毛病，容易让自己陷入被动局面。

规避招数：有不合格缺陷坚决不收房。在验房时，如果发现表面有能目测到的缺陷和残缺，要及时向开发商指出，并令其限期整改。如果未签收房协议，开发商一般会有所顾忌，修正的时间就会缩短。

精装房验房注意事项2017-03-17 21:53 | #2楼

验房是件辛苦而复杂的工程，开始前准备工作一定要到位，这眼个验起房来才能得心应手。购房合同一定要具备，合同上有许多附件对装修房验收有重要意义,比如说小区分布图，约定细则等。

a、带有尺寸的房型图纸在验收房子前都应当准备好，不仅是房子的平面布置图，电路、水路图纸也应当齐全。

b、在验收房子前要拿好钥匙，钥匙数量比较多，有楼层钥匙、户门钥匙、水表、电表钥匙，注意不要遗漏了。

c、装修材料确认单也是验收时不可缺少的，上面记录了材料的品牌、款式和型号，验收全装修房时需要核对。

验收结构

发现全装修房结构与合同不符，一定要在入住前向房地产商提出，遇到阻力也可以向政府有关部门反映，如果只是发现非结构性问题，房子交接时可如实做好书面记录，要求房地产商书面承诺在一定时限内进行维修。第一步要对装修完的房子的整体进行检查，核对面积、核对位置朝向、测量公用面积，检验一些户外设施是否完好。

核对工程

核对工程项目往往会被许多业主忽略，认为不大可能出现问题，实际上有不少业主在入住后都惊讶地发现施工项目有所遗漏。

验房要关注一下所用材料是否与合同上承诺的相一致，是否是知名品牌，型号款式是否对应等等，有差错应及时交涉。

小高层装修后有时会出现这样一个问题，层高与发展商的承诺得不相符，层高在装修前本来就紧张的小高层，装修后更容易变得压抑。

阳台能否封闭是业主收房后普遍需要关注的问题，购买装修房的业主也一定要考虑到，如果将来阳台要进行封闭，可能现在某些布局还需要改动。

卫生间排风孔有没有留好是验收中不应当忽视的环节，可以揭开吊顶来检查一下管道是否都安装到位。

有些空置下来的结构大家一定不能忽视，尤其要注意尺寸，看将来可以做何利用，比如说厨房的这个空档不足以摆放冰箱，就很尴尬了。

仔细核对图纸，看重要设施的位置是否变动，变动应当记录在案；这个线盒设计的位置本应该在墙面上方，施工方进行了改动，不修改设计今后很难明确责任。

水管

首先应当检验给排水管是否通畅，打开龙头放水，看下水是否存在漏堵，再看看水压，观察排水速度是否理想。

在龙头下接杯水，注意观察是否存有锈迹，如果认为供水质量有问题，可要求开发商提供防疫部门核发的水质检验合格证。

观察给排水管位置是否合理，周围是否有渗水的痕迹，漏水的地方通常会在墙面上留下印渍，大家只要仔细检查其实都能发现。

电路

入户的总用电容量一般都有限额，“双路供电，照明、动力系统分路”是最基本的要求，这些都应该能在配电箱的线路布置中体现出来。

验全装修房要做拉闸断电实验，首先拉下总闸看户内是否完全断电；再分别关闭分闸，看是否完全控制各分支线路。

要检查各屋灯头、插座是否有电，电话插口、宽带插口、电视天线插口、急救插口是否位置准确通畅，必要的可以协同开发商一起检验。

空调管线孔

空调机室外机在各主要厅室外侧应当预留机位，空调机应当预留管线孔，全包围的空间应当预留空调管线通道。

煤气管道

一般情况下煤气管道应走明管，这样一旦有煤气泄露能及时发现，便于维修，不留安全隐患，验房时顺便检验水、电、煤气表的度数是否为零。

验收天、地、墙天、地、墙

验收天、地、墙天、地、墙的施工质量，会直接从房子的各个表面体现出来，对房子的美观和功能有很大的影响。对“天、地、墙”的验收会有许多细节问题需要注意。首先检测地面是否平坦，专业人员是用水平仪，大家可以用一个乒乓球来代替，把乒乓球放在地面上，如果乒乓球乱滚说明地面倾斜比较严重。

注意看墙体转角线是否笔直，墙体是否平整，是否存在裂缝，如果发现一定要弄清楚是否系房屋结构性裂缝，最好叫开发商来检查处理。

要检查墙面下是否存在空鼓，只要用小锤轻击，就能听出下面有没有空鼓了，如果没有带小锤用随身带的壹元硬币或小木棍也可以。

吊顶

吊顶的安装要求顶角线和四周的墙面配合严密，扣板之间的衔接紧密程度应当一致，不应当有大的裂缝和翘起，吊顶要看上去平整光滑。

地板

检验地板要看整体配合，脚感也应当一致，地板不应当有起拱变形或严重色差，检验的时候还要注意听地板是否踩踏上去有响声。

进一步地板检验漆膜是否光滑，表面是否有气泡、划痕；注意检查地板的含水率是否符合要求，龙骨含水率也是重要指标，龙骨在铺设前应做烘干处理。

墙砖

墙砖检测可以用小锤轻敲墙面，单块墙砖下有15%以下面积的空鼓还可以接受，再大要用笔在上面做好记号返工，地砖铺贴原则上不允许存在空鼓。

涂料

检验精装修房不是单单看就可以了，还要学会闻，苯超标的涂料会让你感觉房间里有淡淡的香气，有些涂料甲苯二异酸的含量超标，其蒸汽有毒性，会刺激眼睛。

验收门、窗、梯门、窗、梯

验收门、窗、梯门、窗、梯是室内装修的重点组成部分，不像天、地、墙所表现出来的那样，主要达到美观的装饰效果，而自己本身还具有非常重要的实用功能，是平时日常生活必不可少的。把好门、窗、梯的验收这一关具有非常实际的意义。现在来检验门，木制门框的内侧面应当要表面光洁、通常要求每2米平整度应当小于2毫米，贴面贴不好或后期保护不利都会让这里变得高低不平。

要注意检验门框的贴面板与墙面是否平行，人们开始都很容易忽视这一点，尤其是在室内光线不足的情况下，住得久了从侧面看起来很难看。

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