购房流程和注意事项

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购房流程和注意事项

1、前期准备

首先，要核算家庭收入，算一算自己计划拿多少钱来购房。明确自己购房的目的，是自住还是投资一定要想清楚。同时要明确房产的所有人。

其次，掌握房屋基础知识学习。如要了解当地房地产市场，住宅的结构有哪些形式?商品房的销售面积如何计算?什么是住宅的开间、进深、层高和净高?什么是是使用率?什么是实用率?什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率?

2、看房前期准备

1.了解开发商，比如开发商的营业执照、企业资质

2.购房者必须学会看楼书

3.了解楼盘的入住时间、入住条件

4.车位

3、实地看房

一、验看五证二书

“五证”是指《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。

“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

二、多听多看

到售楼现场后要多听售楼人员的介绍，多看模型、样板房、说明书，充分了解产品。

4、实地考察

1.配套设施考察

住宅配套包括市政基础配套(供水、排污、电力、电信、燃气及供热、道路)、公共设施配套、安全保护设施等。

(1)基础设施按规范要求

(2)居住区功能的综合性

(3)商业网点设施的配套

(4)现场看楼宇环境2.社区环境考察

(1)住在城里方便但不安静

(2)郊区住宅适合休闲

(3)城郊结合部升值潜力可观：

(4)谨慎选择社区周边小环境

3.物业管理的考察

应了解未来的物业管理公司资质和将提供哪些服务，服务的标准如何，一定要清楚今后房屋使用管理维修的具体制度以及物业管理收费等问题。

5、正式认购

认购书

购房者在买房前一定要注意《认购书》的约定内容，分辨清楚是“定金”还是“订金”，留意“定金”风险。

签购房合同

签订购房合同时一定要慎重对待，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，一定需要再次仔细查验发展商的资格和“五证”。

买房流程和注意事项2017-03-17 18:05 | #2楼

一、选房：

1. 选位置：市中心最好，升值潜力大。或者城市规划的发展区域。尽量避免太靠近铁路和高架等永久性-交通道路。避开重污染区。

2. 选质量：建筑质量很难判断。可以通过小区的配套设施（会所，娱乐设施等)，车位（车配比越高越好，以后一家都不止一辆车，最好是地下车位，人车分流，地面行人安全），绿化率越高越好，层高越高越好。外立面贴面砖比涂料好。电梯的使用品牌，智能门禁的使用等。

3. 选交通。出行方便。

4. 选配套：如果是学区房最好，房子的抗跌性和领涨性都好。至少小学和幼儿园不能太远。菜场，商场等常去的生活区域不能太远。

5. 选房型：房型比较琐碎，很难说清楚。房间够用，面积满足摆设，客厅尽量大，朝南。采光够好！避免小客厅，暗卫生间，大门对卫生间等这些风水忌讳的。房型方正。

6. 选楼层和朝向。楼层高低涉及到采光、粉尘、视野和便捷性。东边套容易雨淋，西边套容易西晒，中间边套如果不是凸出来采光容易受影响，而且通常房型不通透。最好是一天多个时间段观察下采光。

7. 除了上面提到的，还要考虑物业费，车位价钱，价格等。物业费越贵小区的品质相对会更好。

二、谈价钱。

每个楼盘的销售策略不一样，不能保证通用，而且

快销楼盘能买到就不错了，更别说谈价了。但是可以尝试以下方法。

1. 两个人看房，黑白脸配合，既要表现出买房的诚意，也要表现出房子的不满和挑剔，从上面“选房”中挑补足。（我们是要买房，但是对你们的房子还有不满意的地方）。

2. “装穷”：告诉他们自己工作情况，买这套房子已经是“倾其所有”，还要勒紧裤腰带。希望博取“同情心”，给予最低价格。

3. 可以侧面透漏还有朋友想买，比如再看其他楼盘。两个人想买在一起（潜台词要么两套，要么都不买）。争取低价，然后做朋友工作。

4. 得寸进尺：通常售楼员报给你的折扣上面还会有至少2个点的浮动，就看你能不能谈下来。如果她告诉你贷款99折，一次性付款

9.7折。意味着在她这里贷款拿到9.7折没有大问题。售楼员只要没有惊动经理，你的价格就没有谈到位。

5. 斤斤计较：价格不能再谈了的时候，让他抹掉几百元的零头，或者有没有礼物赠送，物业费赠送半年一年的，车位抵用券有没有等等。

6. 贿赂：私下告诉售楼员，愿意拿钱给她，让她申请更低的折扣，或者让她引荐经理，如果经理给你便宜了，你答应给这个售楼员额外好处。前提是你已经尽力在不付出成本的情况下价格已经谈到最低了。不然你花钱买个不需要花钱就能谈到的折扣就不合算了

三、签定金协议：定金是不能退的。签了定金协议之后通常10-15

天之内签合同，如果资金没到位，就把签合同时间延长，谈好了再签，不要盲目签协议。

四、签合同：合同模板是固定的，个人的基本信息和房号，单价，总价是打上去的。要注意这些信息不能错。交房时间看清楚，如果没有按时交房如何赔偿。房屋面积有误差如何处理。

五、办贷款。商业贷款是开发商代办，公积金贷款是自己办理的，售楼员会告诉你准备哪些材料，通常一个月之内就会放贷款。

六、交房。交房拿钥匙时需要交纳契税，维修基金，1年的物业费，水电煤气开通费等。验房时要核对房屋各功能区是否完整，比如下水道是否畅通，门窗是否完好。交房半年之内可以办下房产证，逾期未办下来开发商要赔付钱（现在都是开发商统一代办）。

七、装修。需要交一部分装修押金给物业公司。根据交房时给你的房屋图纸，了解哪些墙体承重墙，是不能敲的，如果确实需要敲，需要经过物业公司同意，还要房管局同意，会比较麻烦。房子以后住着舒不舒服七成取决于装修如何，所以找一个好的设计师非常重要的，最好有朋友是做设计的，少给点钱帮忙设计下。市场上普通房屋设计通常是100-300元/㎡.

八、购买车位。考虑长期居住，车位是必须买的，最好是地下车位。选择停车和他人行车相对安全的位置。

买房不可能完美，根据自己现状，优先满足首要需求，降低其他条件的要求。

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