公租房制度的突破与创新

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公租房制度的突破与创新

——全国直辖市和部分城市住房保障工作交流会在津召开

公租房制度的突破与创新

由中国房地产研究会主办、天津市国土资源和房屋管理局承办的全国直辖市和部分城市住房保障工作交流会，11月2日在天津市召开。中国房地产研究会会长刘志峰、住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉、天津市政府副秘书长董迎科、中德住房储蓄银行行长黄浩、国家开发银行天津分行副行长柴一兵、天津财经大学房地产研究学院院长谷俊青、中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立，以及4个直辖市、5个计划单列市住房保障工作的主管领导等40余人出席了会议，并为公共租赁住房投融资制度的创新积极献言献策。

会议首先由董迎科副秘书长欢迎辞，他不仅表明了天津市政府对住房保障工作高度重视的态度，并指出本次会议的召开旨在交流各地住房保障工作的落实情况，尤其是在推行公共租赁住房政策中，投融资制度的创新经验。随后，京津沪渝等地的代表，分别介绍了各地公租房政策的落实情况，以及各自在投融资方面的创新做法。

一、天津：五项机制保障公租房投融资渠道

天津市国土资源和房屋管理局为保障公租房政策的落实，创建了五项投融资机制：第一，与中德住房储蓄银行合作，政府给予50%的垫息，贷款允许在一定期限内只还息不还本，为公租房的融资提供相对宽松的环境。第二，在滨海新区创新开展“蓝白领公寓”建设，形成具有新区特色的“滨海模式”，满足各类人才在新区就业、创业的住房需求。第三，作为住房公积金沉淀资金用于保障性住房建设的试点城市之一，天津市于11月发放第一批贷款用于保障性住房建设；并计划将“经济租赁房管理中心”更名为“公共租赁房管理中心”，以便作为借款人，将此贷款用于公共租赁房建设。第四，积极筹措房地产信托投资基金（即Reits）的建设。第五，与国家开发银行合作，共同制定“十二五”公租房规划及融资方式的框架，为下一个五年计划的住房保障工作奠定基础。

二、北京：“三多一统一”的公租房创建模式

由于北京的地价偏高，公租房的土地供应问题成为制约北京公租房发展的瓶颈因素。为此，北京市突破固有模式，对公租房采取“租售并举”方式，以“三多一统一”为指导思想，为公租房建设扫平障碍。

所谓“三多”，是指多元化供地方式、多元化建设模式和多元化融资模式。在供地方式上，实现以政府划拨为主导，兼有廉租房供地、协议出让、有偿占有等多元化方式。在建设模式上，同样以政府为主导，同时兼有国有企事业单位、高新产业园区利用自有闲置厂房，定向为员工建房，租售并举；农村小城镇则采取宅基地换房的政策，利用集体建设用地修建保障性住房。在融资模式上，一方面靠政府划拨；另一方面与商业银行合作，为公租房建设寻求资金来源。所谓“一统一”，是指公租房的供应对象和租金标准等实行统一管理。

三、上海：广开低成本融资渠道

由于上海的外来务工人员较多，中心城区的房源又相对紧张，上海市的公共租赁房主要面向存在阶段性居住困难的上海市青年职工、引进人才和来沪务工人员。因此，上海的公租房政策具有以下特点：第一，对于申请人不设户籍限制，只要具有上海市城镇常住户口或上海市居住证，连续缴纳社会保险金达到规定年限的均可申请；第二，由于公共租赁住房涉及到的人群广、收入差异大，因此在申请条件中不设收入标准；第三，公租房采取只租不售的政策，租赁期限有明确规定；第四，租赁价格略低于市场价格，与市场化租赁形成良性互补；第五，采取政府主导、机构运作的模式。

上海市公租房的准入门槛较低，房源需求量较大，因此，对于资金的需求也较高。为此，上海市政府想方设法为公租房建设广开低成本融资渠道。一方面，由政府财政提供部分资本金和贴息；另一方面，在土地出让合同中约定配建不低于5%的保障性住房。此外，吸纳公积金沉淀资金、商业保险、企业年金、地方社保等资金投入保障性住房建设；同时鼓励社会力量（如上市公司、开发商等）投资建设公租房。

四、保障性住房金融备受银行青睐

与会的商业银行代表均为与天津市住房保障项目有过合作经历的银行，其中天津市保障性住房金融的40%~50%均来自中德住房储蓄银行；而海河治理及华明镇建设均为天津市国土房管局与国开行的合作项目，在他们谈及与政府住房保障项目合作的最真切体会时纷纷表示，由政府作担保，保障性住房金融的风险可控，大有可为。目前，各商业银行也正在积极探索针对保障性住房金融专业化、差别化的贷款模式，以期在此合作中取得名利双收的效果。

五、着眼“十二五”，探索新模式

除上述城市外，重庆、深圳、青岛、宁波、厦门、大连等地的代表也分别介绍了各地的经验，并提出了相关建议。针对以上讨论，侯淅珉司长和刘志峰会长分别作了总结发言。

侯司长指出，在城镇化进程日益加快的今天，首先要充分认识到加快公租房建设的重要性，大胆探索、多渠道发展公租房建设新模式，天津的华明镇建设、北京的“三多一统一”模式都是很好的范例。此外，要抓住重点，积极完善公租房制度建设，切实落实政府的主导、支持作用；抓紧研究公租房长期融资问题，为公租房的发展建立长效机制。

刘会长明确强调，探索、建立一套稳定的、可持续发展的公租房政策是眼下的当务之急。值此“十二五”即将到来之际，各地应根据各自实际情况，抓紧制定未来五年的住房保障规划，调整供应结构，增强中小户型供应量；转变发展方式，推动住宅产业化，实现节能减排；明确细化保障性住房的户型及装修标准，在不增加装修造价的前提下，提升居住品质。

此次会议，立足当下公共租赁房的投融资难题，交流了各地的经验，同时也提出了一些契合实践工作的合理建议。会上谷俊青教授和尹中立博士分别就当前我国公租房融资中存在的问题，以及借鉴国际经验，进一步完善我国保障性住房制度建设等问题提出了自己的见解。此次会议的召开，为当下推进公租房制度建设提供了一个交流的平台，同时也为今后工作的开展指明了道路。 3

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