个人购房贷款流程

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个人购房贷款流程

　　绝大多数人买房子都是要贷款的，能全款买房的实在是不多啊。再说了，咱老百姓能有个正当理由从银行贷款的机会还真不多，所以即便是能全款买房的人蛮多也会选择贷款。下面小编为您带来个人购房贷款流程！

　　一、楼盘审查

　　在借款人提出申请之前，信用社（部）需要对拟提供个人购房贷款的楼盘进行审查，楼盘审查操作流程为：开发商申请→项目调查→审查、审批→签订项目合作协议书→贷后监管。

　　房地产公司提出申请，信用社（部）要求房地产公司（以下简称“开发商”）提交以下资料：

　　1、书面申请；

　　2、公司资料、包括营业执照、税务登记证、法人代码证、企业章程、贷款卡、开户情况、公司概况、法人代表人或授权代理人证明书、股东会决议等；

　　3、项目资料，包括房地产开发企业资质等级证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，国有土地使用证、工程概预算资料、商品房预售许可证等。

　　4、农村信用社认为需要提供其他资料。

　　项目调查的主要内容有手续的合法性、项目资金到位情况、项目的基本情况，市场前景及效益状况。项目实地调查，核实资料、项目情况调查后撰写调查报告，将调查情况交审查部门，审批同意后与开发商签订《个人购房消费贷款项目合作协议》。

　　二、发放贷款操作流程

　　具体流程为：借款人申请→贷前调查→审查、审批→签订借款合同→办理保险、公证、担保等手续→发放贷款→资料归档→贷后管理→贷款偿还→清户撤押。

　　（一）借款人申请

　　借款人申请个人购房贷款，所购房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。需要借款人填写个人购房借款表并提供以下资料：

　　1、借款人身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；

　　2、婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明书）；

　　3、不低于房价30%的首付款付款凭证；但对购买首套自住住房且套型建筑面积90平方米以下的可执行首付款比例不低于20％的规定；购买商业门面的首付款比例不得低于40%。

　　4、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；

　　5、共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明；

　　6、借款人家庭财产和经济收入证明，如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。

　　（二）受理和调查

　　信贷部门收到如上资料，对其资料的真实性、借款人偿还贷款本息能力进行调查，确定贷与不贷、贷款的金额和期限，调查的主要内容包括：

　　1、首付款是否足额存入开立在信用社的售房专用账户上；

　　2、屋价格是否合理，与当地同类物业的市场价格是否相当；

　　3、借款年限加借款人的年龄是否超过60年；

　　4、抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文书，必要时要求借款人提供房产评估报告及他项权利证书。

　　（三）贷款审查、审批

　　审贷部门重点审查：

　　1、购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款；

　　2、所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产评诂资质的机构进行评诂；

　　3、共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见；

　　4、借款人偿还贷款本息的能力；

　　审贷部门审查后，提出贷款额度和期限，可与借款人、开发商签订《个人购房借款合同》，直接报有权审批人审批。签订借款合同时，经办人主动向借款人、保证人讲解合同条款。

　　在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款。发放贷款时，由信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署《划款扣款授权书》，信用社将款项直接划入开发商在信用社开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。信贷部门应在发放贷款后10个工作日内完成资料归档。

　　付了首付，签定购房买卖合同后，可以办理按揭贷款商业(按揭)贷款购买! 贷款条件

　　1、年满18周岁具有完全民事行为能力的自然人；

　　2、贷款到期时男士年不超过60岁，女士年龄不超过55岁；

　　3、有稳定合法的职业和收入来源，有还本付息能力。贷款成数

　　1、住房贷款一般不超过购房合同总价的70%，最高不超过购房合同总价的80%；

　　2、商业用房贷款最高不超过购房合同总价的50%；还款方法

　　1、等额本息还款法：借款人每月以相等的金额偿还贷款本息；

　　2、等额本金还款法(递减)：借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减；

　　二、借款人需提供材料(用A4纸复印)

　　1、身份证双方原件及复印件借款人7份配偶2份；

　　2、户口本双方原件及复印件2份(首页、户主页、本人页)

　　3、 (1)结婚证原件及复印件2份(照片页、内容页) (2)未婚提供单身证明原件及复印件2份(户口所在区民政部门开具) (3)离婚提供离婚证、单身证明原件及复印件各2份；

　　4、双方收入证明原件及复印件1份注：私营业者提供营业执照副本复印件2份(必须经过当年年检) 近三个月纳税证明复印件2份；也可提供其他收入来源、易变现财产(租金、存款、债券、证券、房产、车等)

　　5、首付款发票原件及复印件2份

　　三、开发商提供材料

　　1、普通购房合同3份；

　　2、预售许可证3份；

　　3、门牌审批表3份；

　　4、企业法人营业执照副本1份；

　　5、备案合同1份；

　　四、客户签字及按手印

　　1、谈话笔录1份

　　2、借款申请书2份

　　3、收入证明(双方)1份

　　4、借款合同6份

　　5、抵押表4份

　　6、声明2份

　　五、借款合同

　　6份开发商盖章

　　六、上报银行提供材料(用A4纸复印)

　　(一)上报信贷员

　　1、普通购房合同1份；

　　2、谈话笔录1份；(可选)

　　3、借款申请书1份；

　　4、身份证双方复印件借款人1份，配偶1份；

　　5、户口本双方复印件1份(首页、户主页、本人页)

　　6、(1)结婚证复印件1份(照片页、内容页)

　　(2)未婚提供单身证明原件及复印件1份(户口所在区民政部门开具)、单身声明1份

　　(3)离婚提供单身证明原件及复印件1份、离婚证复印件1份、单身声明1份

　　7、双方收入证明原件及复印件1份

　　注：私营业者提供营业执照副本复印件1份(必须经过当年年检) 近三个月纳税证明复印件1份；也可提供其他收入来源、易变现财产(租金、存款、债券、证券、房产、车等)复印件1份

　　8、首付款发票复印件1份

　　9、预售许可证1份；

　　10、门牌审批表1份；

　　11、企业法人营业执照副本1份；

　　购房公积金贷款流程

　　一、提交相关资料

　　办理公积金贷款的本人到自己缴存的公积金管理所属的管理部申请公积金贷款，如果是选择担保公司担保，需要提交的材料有：

　　购房合同、户口本、个人以及配偶的身份证、结婚证、离婚证、购房首付款证明材料、住房公积金缴存证明等。

　　二、审核通知单

　　申请初审通过后，需要的个人贷款资料会被交到担保。

　　三、审批

　　担保对担保申请进行审批，如果符合条件，会开具《担保申请审批意见书》。

　　如果借款人是委托中介机构代为办理公积金贷款的话，这些手续自己就不用办理，但是需要交纳一定的费用。

　　注意:一定要确认担保公司是否正规。

　　四、缴费

　　借款人交纳一定的服务费。

　　五、材料转送

　　个人贷款申请资料由担保转送住房公积金管理部;委托中介机构代办的，由中介机构负责上述资料的传递工作。

　　六、签署合同

　　按照规定，凡是缴存公积金的职工均有享受此种贷款的权利，均可按公积金贷款的相关规定，申请公积金贷款。

　　购房公积金贷款的偿还方式

　　如期还贷

　　住房公积金个人购房贷款的还款方式有：每月等额本息还款法和每月等额本金还款法两种。每月等额本息还款法是指借款人每月偿还的贷款本金和利息总额不变，但每月还款额中贷款本金逐月增加，贷款利息逐月减少的还款方式。每月等额本金还款法是指借款人每月偿还的本金固定不变，贷款利息逐月递减的还款方式。需要说明的是一年期以内的公积金个贷，应当于到期时一次还本付息；一年期以上的公积金个贷，应当按月偿还贷款本息。

　　提前还贷

　　只要提前一个月向银行申请就行了。具体各地各银行规定或合同签的不一样，就可能稍有不同，比如有的银行提前还贷还需支付一定的违约金，有的就不需要，你可以仔细看一下你跟银行签订的公积金贷款合同，上面对提前还贷有什么约定(一般人签合同时可能不太在意这条)，有没有提前还贷需支付违约金这条，没有的话就不需要提前还贷了，可能还需跟银行另行再签订还贷合同，可以选择缩短贷款时间或减少月供，一般缩短贷款时间较为节省一点。

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