物业公司的整改方案

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物业公司的整改方案

春节前后物业公司组织了业主专项回访工作，主要目的倾听业主心声，掌握业主对物业运营现状的认知，了解业主对物业服务的需求以及合理化建议。以便有针对性的展开整改提升措施，业主满意度提高了，也就代表物业服务质量的提升，针对金世纪物业运营现状及业主回访意见汇总，为达到提升服务质量的目的，特制定本方案。

物业公司的整改方案

一、整改方案重点工作安排时间节点与要求

（一）各项工作时间节点、要求

1.业主回访工作，3月1日前已完成。

要求：常住业主回访率不低于100%，已入住业主不低于60%。

2.业主意见收集归拢并制定整改措施。3月10日前。

要求：收集合理化建议100%，针对业主合理化建议及提出的问题制定专项整改措施。

二、物业自查自纠问题及整改措施

（一）基础管理

（二）秩序维护

（三）工程维护

（四）环境绿化养护

（五）客户服务

一、业主意见汇总及整改建议、措施

１、12-16栋入住2年燃气未开通

建议：加快燃气开通进度，同时物业做好解释工作。

2、房屋产权证入住多年未办理

建议：此项由销售部跟踪办理，物业做好解释工作。

3、小区从入住供暖未到位

原因：附近市政管网还未铺设到，不属公司原因，物业做好解释工作。

4、小区监控尽快完善，加强外来人员管理。

目前小区监控未实现全区域覆盖，仅有的几台摄像机由于年久失修，基本处于瘫痪状态，形同虚设，存在较大安全隐患。

整改措施：

1）全部更换为数字网络高清摄像机及相关配套设备。

2）增加电子巡更设备，设置保安固定岗位与巡逻岗，大门口固定岗24小时立岗服务，巡逻岗24不间断巡逻，实现人防与技防的结合。

3）增设车辆刷卡感应设备，方便业主使用，规范车辆管理。注：目前监控方案与报价进行中，3月10日前方案与预算呈报公司领导。确定后4月份即整改到位。车辆篮牙系统设备3月12日前到场，3月15日前调试试用，3月20日前篮牙卡发放给业主，3月25日前小区车辆刷卡进出、无卡车辆把控落实到位。

5、小区养狗户影响他人安全

整改措施：

1）加强宣传力度，引导客户自觉遵守公共道德。

以上工作已做，收效甚微。

2）物业管家专项沟通提示业主自我约束，共建和-谐邻里关系。以上工作已做，收效甚微。

3）对严重影响他人的养狗户采取非常措施，起到警示作用。 3月31日前采取非常措施，取得效果。

6、水岸豪庭若干户渗水问题长时间得不到解决

整改措施：

1）物业牵头，联系专业人员，对长时间反映得不到解决的客户一次性解决到位。并跟踪解决后续出现问题。

2）3月15日前专业维保人员进场，对于反映渗水的业主逐户整改到位。

7、小区内缺少文体设施

整改措施：

考虑在合适位置适当增设室外体育设施。如摇摆机、自行车机等安全系数高的老年健身器材。公司领导同意后物业呈报配置方案及预算

8、交房遗留问题解决速度慢，主要体现在和-谐家园，业主

验房遗留问题解决慢。

整改措施：

建议地产公司工程部与物业公司召开专题会议，制定遗留问题的解决方案（方案涉及各专业口对接人员，责任到人并有考核），报公司领导审批后执行，以便快捷处理业主交房遗留问题，减少业主积怨造成对物业以及地产公司怨言。

三、物业自查自纠问题及整改措施

1、基础管理

1）、管理人员监督检查不到位。

2）、与业主代表交流沟通不够，公司由于特殊原因，未能及时解决

业主投放及反映的工程遗留问题。

3）、对小区装修监管力度不够，环境治理不能得到有效的控制。

4）、小区已交房别墅及洋房近期10年，小高层2年多，入住率仅有三分之一，物管费用收缴率较低，在遗留问题未解决之前，现不宜采取非常规措施。

整改措施

1）、3月20日前各部门主管选聘到位（或内部员工竟聘上岗），各部门巡查制度落实到位，每天对小区形成交叉巡查，对发现的问题，及时通知给各部门负责人限期整改，要求每周形成督导报告。

2）、与业主加强沟通提示业主按装修管理规定执行，就小区部分装修违规现象，采取措施及办法进行处理。

3）、对小区欠费业主进行清理和统计，在服务质量提升以后及遗留问题解决后尽快催缴。

4）每月对常住户时行回访，每季度对已办理入住手续的业主回访率不低于60%的标准。

2、秩序维护

存在问题

1）、保安部新招聘较多，素质、形象参差不齐，部分保安员虽经培训但是取得的效果有限，后续加大招聘力度，尽快淘汰。

2）、门岗人员的服务礼仪及仪容仪表欠缺，表情麻木、呆板对一些突发事情处理反映迟缓。

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3）、大门口电动车乱停现象时有发生。

整改措施

1)、加强保安员基础素质的培训，每周不少于4次培训，提升服务意识。

2)、加强保安员平时工作程序的督导，考核要求领班付连带责任，

发挥领班的主动能动性，增加责任心。

3)、门口电动车停放责任到人，违反一例均有门岗值班室保安负责。

4）、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次;

5）、加强对所有人员进出管理，严格要求所有人员凭证进出小区，业主和住户发卡刷卡进门，出租户办理出入证进出小区，外来人员办理临时出入证并登记进出小区；

6）对进出小区的车辆实施证、卡管理，大门道闸系统3月25日之前整改完毕，引导车辆有序通行、停放；

3月至4月份培训不间断

3、工程维护

存在问题

1）、水岸豪庭已入住业主反映户内的渗水、漏水问题较多，一直得不到妥善解决。

2）、小区内弱电问题如门禁对讲系统，设备陈旧设计不合理，必须进行更新及维修才能处理。

3）小区路沿石损坏严重，影响形象。

4)、小区内木制作经长时间日晒雨淋，已经腐朽，存在安全隐患。

5)、小区部分铁饰品（如电表箱）锈迹严重。

6）装修管理缺位，措施和力度不够，小区内违章现象严重。

整改措施

1）加强工程维修部自身业务技能的培训，对工程人员工作进行量化管理，提高工作效率。

2）联系一家专业维保修施工队伍，重点解决水岸豪庭遗留问题。

3）对小区内存在问题应分门别类，分轻重缓急，由工程部人员制定保养计划，对相关设施进行刷漆翻新、除锈，室外裸露线整理，达到美化效果并延长使用寿命。

4）单元门工程维修部部分已维修到位，现有16栋1单元4单元，12 栋1单元4单元，8号楼1单元密码开户不顺。物业正在联系中，本月维修方案确定呈报公司领导。

5）建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3月15日前，单元门维修方案呈报公司领导。

4、环境绿化管理

存在问题

1)、由于前期外包保洁处于无专人监管状态，员工较为散漫、松懈，没按照相关岗位工作流程、标准去做，服务品质、效率低。

2)、小区绿化存在养护不到位，缺苗死苗现象严重。

3)、小区绿化带长期遗留的建筑垃圾较多，一些植物生长在大树下及

阴凉处，生长不良。

4)、绿化杂草较多，绿化维护专业化程度不高。整改措施

1）、加强保洁工作的督导，尤其是节假日和下午值班期间，对保洁

区域的工作标准严格要求，严格考核。

2）本月对绿化带内建渣、枯叶进行整改，3月15日前全部清理到位。

3）绿化养护分植物生长淡、旺季增减人员，4月-11月拟定为3人， 11月-3月减2人。

4）合理设置垃圾桶，垃圾桶计划用人工浇筑，外贴文化石头或仿古瓷砖，美化环境又经久耐用。垃圾袋装化每日清运2次。

5）邀请绿化专业人士讲解绿化养护知识，提高绿化工的专业技能。

6）对绿化工工作应进行量化分片区管理，每天给绿化工布置相应饱和的工作量，月底考核。

7）计划在12栋侧学校围墙下设置苗圃培育地进行育苗，对小区绿化进行补栽。

3月31日前退化草坪翻地并撒草种。

4-11月植物生长旺季增加绿化工1人，4月1日招聘到位。 4月10日前苗圃场地整理完毕，并开始育苗。

5、客户服务

存在问题

1）、客户服务人员灵活处理事务的能力有待提高。

2）、业主的投诉、报修、求助、征询、回访存在问题，部分业主的问题不能及时进行跟踪回复，长时间累积未得到妥善处理。

3)、业主档案的建立不规范。

整改措施

1）每周汇总上周重点维修、投诉的处理结果，由物业负责人跟踪处理。

2）对业主相关诉求记录,要求各部门主管每天检查，对当天能处理的当天处理，对当天不能处理也要敦促其职能部门限期处理。

3）加强培训，本月在集体环境维护活动后，重点专注培训工作，提升个人业务能力。

4)业主档案按规范分类明细，并由专人进行保管，责任到人，档案规范在3月15日前规范到位。

2016年3月8日

提升物业管理服务水平整改方案2017-01-21 16:33 | #2楼

我公司经过对业主进行的满意度调查后，根据调查项目和内容，针对以上不足之处，提出整改措施如下：

一、保安服务方面

1.围绕提高保安的责任心问题，加强培训教肓，结合工作考评，考评不合格进行劝退；

2.对个别年龄偏大的逐步进行调整，新进保安限至40岁以下；

3.夜间由每小时巡查改为每半小时巡查一次，对重点部位实行不间断巡查，如车库，楼道及小区四周；

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4.在提高责任心的同时，加强对保安的监督，对晚间保安的值勤情况每周进行一次查岗，对责任心不强者及时进行处罚或辞退;

5. 门岗对外来人员的车辆一律禁止进入小区，同时对外来人员、材料、工具及车辆严格询问登记，做到凭证出入。

二、车辆管理方面

1、落实机动车停车的管理方案，制定路面停车和地下车场停车的办法及服务收费标准，实施车辆的有效管理。

2、开设电动车充电和停车收费车库，设施己经到位，与此同时开设临时非机动车车库，方便临时停车。

3、做好停车管理的告示宣传，对各楼道公共出入囗的电动车，自行车逐一进劝告和清理，确保环境整洁有序。

三、加强环境卫生清洁方面

1、加强对保洁人员的业务培训，严格环境卫生日检工作，及时发现

死角和清理死角，对不负责任的保洁员及时进行辞退。

2、装修垃圾做到及时清理，管-理-员提高对装修现场的巡查力度，对垃圾乱堆乱放的行为及时进行教育与整改。

3、对地下车库进行全面清扫，实施车辆和保洁的规范管理。

4、小区楼道墙面太脏问题，将组织一次全面检查，对污迹严重的状况及时进行整改，由于目前处在装修高峰期，大面积墙面整改需要暂缓，等到装修完工80%之后，会对楼梯墙面进行一次统一整改。

四、其他方面

1、紧抓物业人员礼节礼貌及专业技能的培训，切实做到按日巡查，认真巡查；维修人员要注意服务礼仪、礼节；公共区域维修要及时，要自查自检。

2、公司有计划的针对小区的特点，根据国家法定节日开展活动，提高小区生活的氛围，使小区的文化氛围、团结力量得到提升。

3、小区晚间照明问题，已经延长晚间照明的时间，景观灯实行部分增开，确保一定光亮。

物业公司整改(会议)方案2017-01-21 16:33 | #3楼

公司会议纪要日期： 2016年8月18日

地点：公司会议室

主持人：杜明党

参会人员：李敦青、杜明星、孙术森、陈义荣

记录人：孙术森

会议主要内容：

针对明德物业泰安中行项目部满意度调查甲方提出相关问题的讨论解决方案

杜总：我们青岛明德物业公司中标泰安中行项目一年的履约合同马上到期，从我们中标进驻现场，组建管理团队，到各服务岗位的人员招聘，进行各岗位服务技能以及服务礼仪的培训。

自2015年11月份接待培训班开始，泰安项目部对各岗位的接待服务流程进行了补充完善，各部门的管理制度也在甲方领导的大力支持配合下完成了建立上墙。

从总体服务方面来看，甲方领导对我们的工作给与了认可，公司也对项目部各个部门员工的努力给予肯定。但我们的管理现场还是存在一些问题，这次满意度调查，甲

方提出的问题也是比较中肯的。提出的四条问题中，客房存在的问题比较突出，公司总部在每次的大型接待及重要接待前都要派相关领导到现场督导检查，也发现了这些问题的存在，及时与甲方领导进行了沟通，帮助项目提出了问题的解决方案，也得到了落实。

这些问题发生的根本原因就出在项目主管人员的服务意识引不起重视，重视度不高，对员工工作岗位检查监督力度不够，没有及时发现这些问题，忙中出乱。

公司李总、明星总、行政人事张丽经理及时到现场帮助项目服务流程的完善，管理制度的建立，与甲方领导多次沟通，改进我们的服务。在这里，我对大家提出三点要求：

1，高度重视每次的接待服务，杜绝麻痹思想。 2，加强服务技能的培训力度，增加检查频次，查出问题落实到人，及时整改，在每日例会及现场会议中进行通报，防止类似问题的发生。

3，及时与甲方领导做好现场管理的沟通，有出现的问题不要藏着掖着，将问题的解决方案及时与甲方领导汇报，并落实整改。

这次会议，我仅针对客房管理提出我的一些要求：甲方提出的其他三项问题，我在以前的公司会议中也提到过这些问题的解决思路。

李总：刚才杜总在讲话中提出了对客房管理的要求，会

议结束后项目部要按照要求狠抓落实。

针对后厨甲方提出的一些管理中存在的问题，前几次我们去项目检查监督工作也进行了专题讨论研究，与甲方进行了沟通，加强内部统一协调工作，在培训班接待人数较多的情况下（每期培训班接待人数达到100人以上），合理调配职工餐厅厨师与服务人员到培训中心厨房帮忙。

后厨人员虽然分工明确，但在统一协作方面确实存在问题，缺乏岗位之间的协调补充，我们不能以常规酒店的管理服务模式来进行培训中心的现场管理，要结合培训中心内部职工培训接待特点合理调度各岗位服务员工，做到紧凑、迅速、忙而不乱，紧张有序的完成菜品制作。

管理人员要提高管理服务意识，讲究管理技巧，用制度管理，用流程做事，做到灵活、合理、注重实效，对于个别岗位操作技能较差的员工，后厨要作出及时调整，调换岗位后不合适的人员要进行更换，重新招聘试用，直至达到培训中心的要求。

关于工程部员工存在年龄偏大，专业技术较差的问题，公司也一再要求项目部逐渐更换年龄偏大的员工，对于重点岗位如配电、消防，要持证上岗，要更专业化、年轻化。

甲方提到项目人员工作积极性不高，个别员工工作情绪化，这里面刨除客观原因，培训班接待频复增

加，员工加班加点，个别岗位人员不足。

除这些原因以外，也要从管理上挖掘潜力，大力宣传公司企业文化，发扬个人奉献精神，树立为企业争光的理念，内部挖潜，落实奖惩制度，以先进带后进，落实公司绩效考核制度，加强业务技能的培训，培养一批一专多能的服务人才。

对个别岗位、重点岗位、有突出业绩的员工，项目部可申请公司给予适当加薪，提高福利待遇，提升职位等激励措施，激励先进鞭策后进，实施末尾考核制，充分调动广大员工的工作热情。

明星总：杜总、李总在这次专题会议上针对甲方对于现场管理中提出的问题给我们提出的要求以及整改思路，作为分管项目主要负责人，我一定要监督项目进行逐条落实。

从公司角度，大力协助项目的管理服务需求，对于个别部门人员缺编的问题，协调公司人事行政部广开招聘渠道，招聘专业人才，支持项目人员培训工作，抓落实、促整改。

积极有效的与甲方领导进行沟通，准确掌握项目管理现状，发扬明德物业优势管理手段，采取人性化管理和精细化管理，充分挖掘员工的内在工作潜力，从人、财、物等方面大力支持项目部的管理需求，要求项目部管理人员职责明确、分工具体，做到事事有人管、人人有事做。

针对培训班接待频次增加、接待人次较多、重叠接-班的情况：合理增加个别部门、个别岗位临时服务人员，确保每期培训接待任务圆满完成。

对于泰安中行，是我公司新接管的物业服务项目，短期内我们可以放弃经济效益，最大化追求社会效益，树立明德物业管理品牌，提升服务品质，最大化满足甲方需求，以此为基础，开拓周边市场份额。

孙术森：对于甲方对我们项目部提出的一些问题，我本人也做了深刻的反思：从项目部人员配置方面，当初我们指定的部门人员编制，按常规培训接待是合理的。

但自2016年4月份以来，接待频次增加，参加培训人数增多，重叠办班，超出计划接待，项目部随之应变的措施不够。

某些接待已经超出了我们服务合同约定的内容，泰安校区升级为省行培训中心，随后挂牌党校，增加党校培训内容，省行重点会议要求服务档次提高，增加一对一服务，在人员编制满额的情况下也不足以达到甲方要求，现有的物业管理服务费亦不足以支撑我们的服务成本。

近段时间培训班的接待服务，员工都在加班加点。厨房、餐厅、会议等部门员工，每天上班十几个小时，无正常休息时间，在一定程度上已经影响了服务质量。

作为项目现场主要负责人，由于个人管理能力有限，一定程度上影响了服务质量的提升，对部门主管人员管理要求力度不够严格，各部门协调不力，检查监督力度不够。

通过这次会议，回到项目后，一定要将公司领导的要求及整改方案落实到位，及时与甲方沟通。现场抓管理，上台阶。加强培训，调整个别岗位人员。陈义荣：针对厨房管理现状，培训中心领导也对我们指出了问题所在，管理不到位，后厨各岗位人员协调不力，个别员工专业技能较差，针对这些问题，要认真查找自身管理不足。

今后工作中，要注重管理的方式方法，人员合理搭配，通过培训、外出交流学习，提高员工的专业技能，对个别岗位确实不合适的员工重新进行招聘，以达到培训中心领导的要求。

加强菜品安全制作，防止食品浪费，严把食材进货关。

青岛明德物业管理有限公司

2016年8月18日

物业管理的整改方案2017-01-21 16:32 | #4楼

为了规范我县的物业管理市场，维护全体业主的合法权益，大力开展我县各物业管理小区的环境整治工作，进一步加强我县物业管理工作，减少物业服务公司与业主之间的矛盾，创建“平安**”，依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律法规的规定，结合实际情况，经研究对**的物业管理制定整改方案如下：

一、健全组织，加强领导

为加强**物业管理整改的组织领导工作，围绕**物业管理中存在的实际问题，扎实开展物业管理治理工作，认真解决损害群众利益的突出问题，为促进我县今后的物业管理提供有力保证。经研究决定成立以**同志为组长的**物业管理整治工作领导小组，具体组成人员名单如下：组长：** 副组长：**

成员：**

二、工作目标

严格按照《物业管理条例》、《业主大会和业主委员员指导规则》等相关法律法规和有关政策性文件的规定和要求，对**召开业主大会，选举产生新的业主委员会，并要求

物业服务企业全面开展小区环境卫生综合整治工作，切实改变小区“脏、乱、差”的局面，做到依法依规管理、诚信履约、合理收费、规范服务，按时限要求达到整改目标，并建立健全各项长效管理制度。

三、分步组织实施，确保工作落到实处

（一）筹备阶段（7月1日至7月15日）

1、核实**全体业主人员名单，并对组成业主大会的人员名单在广场张贴大型公告。

2、对**的物业管理情况进行全面调查摸底，切实摸清业主反映较强烈且切实存在的问题，建立台账。

3、依据《业主大会和业主委员会指导规则》，由业主自荐或推荐业主委员会成员，对核实合格的业委会委员候选人名单进行公示。

（二）具体实施阶段（7月16日-7月20日）