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物业工程部整改方案
存在问题
1）、管理人员监督检查不到位。
2）、各部门存在分工不明确，存在互相推诿的现象。
3）、与业主代表交流沟通不够，对部分业主提出的好的意见和建议，未积极听取、采纳。
4）、对小区商家监管力度不够，无强硬的措施，以至于部分商家的噪音扰民、油烟排放、环境治理不能得到有效的控制。
5）、小区已交房6年，小区各项设施设备老化，入住率仅有三分之二，物管费用收缴率较低，随着今年物价飞涨，项目各项支出比往年都大，公司经营压力巨大，工作开展较为困难。
整改措施
1）、项目经理每天对小区巡查不少于两次，对发现的问题，发整改通知给各部门负责人限期整改，各部门负责人每天对各部门员工工作检查不少于两次，对员工每天的工作进行量化，不完成不下班。
2) 严禁推诿的原则：对满足不了住户提出求助要求的，也应主动帮助其联系相关部门，切忌推诿。
3）、公司领导、行政部、项目中心、客服中心对小区进行交叉检查，要求每周形成督导报告，就不合格事宜，限期各部门完成整改。
4）、与业主委员会加强沟通和交流，就小区部分违规现象，和业委会一起采取措施及办法进行处理。
5）、就商家扰民问题与小区业主委员会一到联系相关职能部门，采取强有力的措施，力争本月内使扰民问题得到一定遏制，部分环境景观得到改善，取得业主基本满意。
6）、对小区欠费业主进行清理和统计，会同业委会对小区欠费大户进行费用催缴。
二、公共秩序维护
1、存在问题
1）、安防队员新队员较多，素质参差不齐，部分秩序维护队员虽经培训但是取得的效果有限，但是由于秩序维护队员难招，只能勉强使用。
2）、门岗人员的服务礼仪及仪容仪表欠缺，表情麻木、呆板对一些突发事情处理反映迟缓。
3）、小区门口乱停车现象严重，安防队员虽对车辆进行停放引导，但部分就餐的车辆依然不听劝告，乱停乱放，致使大门时常被堵，秩序维护队员和就餐车主发生冲突，交-警和派出所停车员也不能解决，业主意见较大。
4）、小区内安全设施（如监控、红外线等）几乎瘫痪，小区内公共安全只能靠人防，安全管理难度很大。
5）、小区内车位随着业主增多，日益紧张，已不能满足业主停车需要，部分业主经常把车辆停放在绿化带上造成绿化损坏，停车场监控设施瘫痪，一旦发生车辆擦挂，物业公司就有责任。
2、整改措施
1)、加强安防队员基础素质的培训，每周不少于两次这种培训，就安防队员服务礼仪应明确，并作出示范照片，要求所有安防队员照做。
2)、加强安防队员平时工作程序的督导，就考核要求领班付连带责任，发挥领班的主动能动性，增加领班的责任心，使其具有一荣俱荣，一损俱损。
3)、门口因车辆停放发生的投诉不能超过3次，不能有停车乱收费现象，一旦发现坚决开除。
4)、加强和相关单位的合作，如派出所、交-警，在大门口设立停车禁止牌，就就餐车辆乱停乱放，应通过交-警进行拖车处理，杀一儆百。
5)、加强和业主委员会合作，就小区安全设施设备的状况，召开专题会议，进行专项整改，尽快启动维修资金的使用，使小区各项安全设施设备正常运作起来。
6)、加强出租户管理，对小区租住户进行清查，建立安全档案，安防队员晚上加大巡逻力度，对租住户作为重点巡查的对象。
7）、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次;
8）、加强对所有人员进出管理，严格要求所有人员凭证进出小区，对业主和住户发放业主卡-通过刷卡进门，出租户办理出入证进出小区，外来人员办理临时出入证并登记进出小区；
9）对进出小区的车辆实施证、卡管理，大门道闸系统9月20日之前整改完毕，引导车辆有序通行、停放；
10）增加秩序维护队员大门实行双岗；
三、工程维护
1、存在问题
1）、目前小区内设施设备、房屋屋面据已过质保期，业主反映的渗水、漏水问题及室内报修问题，仍然找物管处理，但是因为部分牵涉到费用问题，业主不愿意自己出钱处理，因此问题一直得不到妥善解决。
2）、小区内弱电问题如门禁对讲系统、监控系统等均线路老化，设备陈旧设计不合理，经多次维修仍然不能正常使用，必须进行更新及大修才能处理。
3）、小区排水系统因餐饮商家较多，原设计隔油池较小及数量不够，经常导致排污管道积油多，并与小区住户排污管道相通，因此小区排水系统不畅，经常需要疏通及清掏。
4）、小区路面凹凸不平，一遇到大雨部分路面就会积水。
5)、小区内木制作较多，经长时间日晒雨淋，已经腐朽，存在安全隐患。
6)、小区围墙栏杆及部分铁饰品（如彩虹桥）等虽每年都在刷漆翻新，但是因为时间较长，还是需要更换或者改造。
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7）装修管理缺位，措施和力度不够，小区内违章乱搭乱建现象严重。
2、整改措施
1）、建议公司加大工程整改力度和投入，尤其是形象工程及涉及安全隐患的问题应和现业主委员会达成协议，暂由物业公司进行垫付费用处理。
2）、加强和左岸花都业主委员会沟通，启用维修资金，就小区内大型的设施设备进行更新和维护。
3）、加强工程维修部自身业务技能的培训，对工程人员工作进行量化，提高工作效率。
4）、联系一家专门整改的施工队伍，在公司工程技术人员解决不了问题的时候，对公司项目的问题进行整改。
5）对小区内存在问题应分门别类，分轻重缓急，落实重点，并有计划，有层次的进行处理。本月内完成彩虹桥的刷漆翻新、自行车棚棚顶修缮翻新、3号门污水管道的改造、大门道闸系统及门禁系统的整改，保证其正常运用。
6）建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。中国物业管理教育网
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三、环境事务
1、存在问题
1)、前段时间天气十分炎热，保洁员生病请假较多，甚至有两人病情较重，请假十余天，加上泳池开放要分调两名保洁员吸尘及一名保洁员辞职。导致保洁员人员减少，分担工作增重，只能保证日常卫生，计划卫生全部押后。
2)、员工较为散漫、松懈，没有严格按照公司相关岗位工作流程要求，导致服务品质下降。
3)、小区内树木太多，长势繁茂，很多树荫下的草坪因长时间不能见光而死亡，须补栽其他树种。
5)、小区绝大多数绿化带土壤含建渣较多，一些灌木并生长在大树下面，生长不良，一般不能存活。
6)、小区内近段时间连遇雨季，杂草较多，绿化维护专业化程度不高，目前绿化养护技术还缺乏。
2、整改措施
1）、加强对小区保洁工作的督导，尤其是节假日和下午值班期间，对保洁区域的工作标准应严格要求，严格考核，就不符合工作标准的保洁员应及时予以批评甚至解聘。
2）、尽量满足保洁员提出的合理要求，按相关国家的法律法规执行，即不克扣员工应享有的福利，也不增加公司的负担。
3）、在本月内完成对小区长青苔的路面的清洗。
4）、本月对建渣房进行整改，每天须冲洗，保证垃圾房干净整洁。
5、按幢设臵垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
6）小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次;楼道每日清扫2次，每周拖洗1次;一层共用大厅每日拖洗1次;楼梯扶手每日擦洗1次;共用部位玻璃每周清洁1次;路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水
7）、邀请相关绿化专家对小区整体绿化环境进行诊断、出谋划策。
8）、在小区内增加良好的培植土，对一些建渣很多的土壤进行更换。
9）、对绿化工工作应进行量化，就工作安排应灵活多样，如工作时间，每天给绿化工布臵相应饱和的工作量，完成后就可下班，给予领班更多的自主权利。
10）应重点抓小区内主要区域的绿化带，入大门口，环形道路两边，业主主要走的通道绿化带，对于这些地方的绿化带应严格要求，提出严格的考核标准，完善其服务。
11）应定期修剪草坪，打药防止病虫害及蚊虫，就水沟、河边附近应定期杀蚊灭蝇。
四、客户服务
1、存在问题
1）、客户服务人员单独处理事务的能力有待提高，让业主感觉效率不高。
2）、业主的投诉、报修、求助、征询、回访存在问题，部分业主的问题不能及时进行跟踪回复，长时间累积未得到妥善处理。
3)、业主档案的建立不够完善，业主关系的维护还须加强。
2、整改措施
1）每周一中午汇总上周重点维修、投诉的处理结果报公司审查。
2）对业主相关诉求记录,要求项目经理每天检查，对当天能处理的当天处理，对当天不能处理也要敦促其职能部门限期处理。
3）建立快速反应的原则：一般情况下应立即给予回复，解决不了的应向客户服务中心主管请示后在五分钟内给予回复（有时效要求的服务工作按时效要求执行）；
4)客户服务中心人员实行分片区管理，要求客户人员定期上门回访、征求业主意见和建议，针对业主提供报修、求助、咨询、商务、特约、收费等各项服务，均由客服中心负责总体调度、实施以及时完成。客服中心保证做到月度回访率60%以上。
5)客户档案清理，对小区目前业主及常住人员进行登记。
左岸花都项目服务中心
二O一O年九月十四日
金碧文华住宅小区物业服务整改方案
三月十六日在金碧文华小区召开了部分业主代表座谈会，与会代表对金碧文华小区的管理服务提出了不少好的意见和建议，公司非常重视，我金碧文华物管中心于三月十七号进行全体动员，决心加强内部管理，完善规章制度，提高服务质量，以全新的面貌为业主做好服务工作，第一阶段具体整改方案如下：
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（一） 加强内部管理
1、 物管中心实行层级制管理，员工向主管负责，主管向主任负责，主任向公司负责。维修和保洁人员实行分片包干制，维秩员实行个岗位负责制，使各岗位责任到人。
2、 健全例会制度，每周一总结上周工作，布置下周任务，探讨处理办法，形成记要。
3、 提高小区维秩队全体形象，实行半军事化管理，坐有坐姿，站有站象，每个维秩队员是小区环境、秩序的卫士和形象代表。
4、 加强员工培训，制定行之有效的培训计划，每10天培训一次。
5、 加强本小区物管中心的服务质量，提高客服人员服务意识，练好服务本领，对业主文明礼貌，办事快捷。
（二） 环境治理具体时间表
1、 拆除广告牌。为了小区环境的美观、还原小区的本来面目，对广告牌（中门11个，
一期房60个，二期房31个共102个进行全部拆除，一周内拆完。）
1、 环境绿化：在冰冻期间损坏（1）绿篱损坏380㎡；（2）草坪损坏160㎡。（3）补救措施：A对损坏的树木进行施肥，10天内完成。B补齐花草，从商铺前坪绿化带绿篱、花卉草等移栽小区内，需15天完成。（4）树木6棵（美国华盛顿椰子3棵，古樟1棵，大叶青树2棵）请专家会诊后向全体业主有交代。
2、 对保洁部实行规范管理，完善保洁设备。
（1）1-6栋共16个门前增设圆形垃圾桶32个。
（2）中心广场及主干道旁增设吊斗式玻璃钢垃圾桶15个，15天内完成。
4、小区道路路面损坏瓷砖3500片，在15天内基本部恢复。
5、摩托车与电动车的管理。在一期地下停车场集中停放，管理办法及实施在15天内完成。
6、公告栏。1-11栋共28单元每个单元门前做木框通告栏一个，在15天内完成。
7、经查实，小区内经营店铺的共16（不锈钢制作店7个，建材店9个）。第一步措施是作业不能影响其他业主休息，按装修施工时间作业，5天内做好工作，第二步措施逐步进行取缔。
8、伸出房屋外墙各类广告及横幅、标牌在10天内清除完。
（三）添置设备及维修
1、小区内逐步实行人车分流；
（1）公司买一卡-通设门禁设备一套，业主凭卡进出（每户三卡，一主两副）；
（2）机动车辆凭卡出入，规范管理；
（3）道路划出停车位，进出车辆由岗亭维护队员指挥交通，对乱停乱放车辆巡逻队员进行监控，25天内实施。
2、冰冻期间损坏的消防设备（卡圈、笼头、阀门、水管）等共171处，争取在月底前恢复正常100处，现与开发商协商四月底全部完成。
3、电梯；
（1）因多种原因损坏三台（9栋2台，3栋1台）在10天内恢复正常运转。
（2）对有噪音和运行有问题的电梯共7台，由工程部负责人与维保公司协商，全过程跟踪维修，15内完成。
4、电控单元门，目前损坏（门变形、锁撬坏、无玻璃、门栓损坏、控手损坏等）共26个，因此项是保修期内，我们与开发商尽快协商解决，完成时间估计为四月底前完成。
5、关于中心广场的中心问题：1、购买灯具、材料尽快维修；2、查漏补修蓄水池；3、拟定周末开关时间；4、做警示牌两块，以防触电事故的发生，4月中旬完成。
6、电梯顶上的灯盖板及灯具的更换，在4月10日前完成。
7、小区广播有噪音，查明原因在10内完成。
8、因各单元楼梯间灯的开关，准备购进开关更换部分灯具，在4月20日前完成。
9、为了做好小区的安全防范工作，购进电子巡更系统一套，设好布点位置及安装，在4月中旬完成。
（四）几项说明：
1、地下车库，因地下车库的所有权，处置权归开发商所有，我们物业管理服务秩序维护服
务，依法不承担安全保障和保险责任。
2、文体活动及游乐场的设施设备配套不齐的问题我们尽快与开发商联系，给全体业主讨个说法。
3、二期的绿化问题，因未验收。①、树木未成活38棵；②、绿篱未成活60%；③花艺里的红檀木未成活70㎡，与开发商联系早日得到解决。
4、垃圾站的问题与开发商联系，查清小区内规划位置，要求开发商予以建设。 5、业主子弟上学问题与开发商购房时承诺有很大的差别，尽快与开发商联系，给业主一个答复。
根据部分业主代表提出的不少好的意见和建议，金碧文华物业服务中心将进一步完善管理制度，提高工作效率，我们决心把第一阶段的整改工作尽心尽力的做好，恳请全体业主多一份支持，多一份理解，共建和-谐美好的金碧文华小区。
希望大家根据上述承诺，监督、协助物业工作，共同建设朗琴和-谐美好的生活环境。
物业服务质量整改提升方案2017-01-21 13:32 | #2楼
春节前后物业公司组织了业主专项回访工作，主要目的倾听业主心声，掌握业主对物业运营现状的认知，了解业主对物业服务的需求以及合理化建议。以便有针对性的展开整改提升措施，业主满意度提高了，也就代表物业服务质量的提升，针对金世纪物业运营现状及业主回访意见汇总，为达到提升服务质量的目的，特制定本方案。
一、 整改方案重点工作安排时间节点与要求
（一） 各项工作时间节点、要求
1.业主回访工作，3月1日前已完成。
要求：常住业主回访率不低于100%，已入住业主不低于60%。
2.业主意见收集归拢并制定整改措施。3月10日前。
要求：收集合理化建议100%，针对业主合理化建议及提出的问题制定专项整改措施。
二、物业自查自纠问题及整改措施
（一） 基础管理
（二） 秩序维护
（三） 工程维护
（四） 环境绿化养护
（五） 客户服务
一、业主意见汇总及整改建议、措施
１、12-16栋入住2年燃气未开通
建议：加快燃气开通进度，同时物业做好解释工作。
2、房屋产权证入住多年未办理
建议：此项由销售部跟踪办理，物业做好解释工作。
3、小区从入住供暖未到位
原因：附近市政管网还未铺设到，不属公司原因，物业做好解释工作。
4、小区监控尽快完善，加强外来人员管理。
目前小区监控未实现全区域覆盖，仅有的几台摄像机由于年久失修，基本处于瘫痪状态，形同虚设，存在较大安全隐患。
整改措施：
1）全部更换为数字网络高清摄像机及相关配套设备。
2）增加电子巡更设备，设置保安固定岗位与巡逻岗，大门口固定岗24小时立岗服务，巡逻岗24不间断巡逻，实 现人防与技防的结合。
3）增设车辆刷卡感应设备，方便业主使用，规范车辆管理。 注：目前监控方案与报价进行中，3月10日前方案与预算呈报公司领导。确定后4月份即整改到位。车辆篮牙系统设备3月12日前到场，3月15日前调试 试用，3月20日前篮牙卡发放给业主，3月25日前小区车辆刷 卡进出、无卡车辆把控落实到位。
5、小区养狗户影响他人安全
整改措施：
1）加强宣传力度，引导客户自觉遵守公共道德。
以上工作已做，收效甚微。
2）物业管家专项沟通提示业主自我约束，共建和-谐邻里关系。 以上工作已做，收效甚微。
3）对严重影响他人的养狗户采取非常措施，起到警示作用。 3月31日前采取非常措施，取得效果。
6、水岸豪庭若干户渗水问题长时间得不到解决
整改措施：
1）物业牵头，联系专业人员，对长时间反映得不到解决的客户一次性解决到位。并跟踪解决后续出现问题。
2）3月15日前专业维保人员进场，对于反映渗水的业主逐 户整改到位。
7、小区内缺少文体设施
整改措施：
考虑在合适位置适当增设室外体育设施。如摇摆机、自 行车机等安全系数高的老年健身器材。公司领导同意后物业呈报配置方案及预算
8、交房遗留问题解决速度慢，主要体现在和-谐家园，业主
验房遗留问题解决慢。
整改措施：
建议地产公司工程部与物业公司召开专题会议，制定遗留问题的解决方案（方案涉及各专业口对接人员，责任到人并有考核），报公司领导审批后执行，以便快捷处理业主交房遗留问题，减少业主积怨造成对物业以及地产公司怨言。
三、物业自查自纠问题及整改措施
1、基础管理
1）、管理人员监督检查不到位。
2）、与业主代表交流沟通不够，公司由于特殊原因，未能及时解决
业主投放及反映的工程遗留问题。
3）、对小区装修监管力度不够，环境治理不能得到有效的控制。
4）、小区已交房别墅及洋房近期10年，小高层2年多，入住率仅有三分之一，物管费用收缴率较低，在遗留问题未解决之前，现 不宜采取非常规措施。
整改措施
1）、3月20日前各部门主管选聘到位（或内部员工竟聘上岗），各部门巡查制度落实到位，每天对小区形成交叉巡查，对发现的问题，及时通知给各部门负责人限期整改，要求每周形成督导报告。
2）、与业主加强沟通提示业主按装修管理规定执行，就小区部分装修违规现象，采取措施及办法进行处理。
3）、对小区欠费业主进行清理和统计，在服务质量提升以后及遗留问题解决后尽快催缴。
4）每月对常住户时行回访，每季度对已办理入住手续的业主回访率不低于60%的标准。
2、秩序维护
存在问题
1）、保安部新招聘较多，素质、形象参差不齐，部分保安员虽经培训但是取得的效果有限，后续加大招聘力度，尽快淘汰。
2）、门岗人员的服务礼仪及仪容仪表欠缺，表情麻木、呆板对一些突发事情处理反映迟缓。
3）、大门口电动车乱停现象时有发生。
整改措施
1)、加强保安员基础素质的培训，每周不少于4次培训，提升服务意识。
2)、加强保安员平时工作程序的督导，考核要求领班付连带责任，
发挥领班的主动能动性，增加责任心。
3)、门口电动车停放责任到人，违反一例均有门岗值班室保安负责。
4）、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次;
5）、加强对所有人员进出管理，严格要求所有人员凭证进出小区， 业主和住户发卡刷卡进门，出租户办理出入证进出小区，外来人 员办理临时出入证并登记进出小区；
6）对进出小区的车辆实施证、卡管理，大门道闸系统3月25日之前 整改完毕，引导车辆有序通行、停放；
3月至4月份培训不间断
3、工程维护
存在问题
1）、水岸豪庭已入住业主反映户内的渗水、漏水问题较多，一直得不到妥善解决。
2）、小区内弱电问题如门禁对讲系统，设备陈旧设计不合理，必须进行更新及维修才能处理。
3）小区路沿石损坏严重，影响形象。
4)、小区内木制作经长时间日晒雨淋，已经腐朽，存在安全隐患。
5)、小区部分铁饰品（如电表箱）锈迹严重。
6）装修管理缺位，措施和力度不够，小区内违章现象严重。
整改措施
1） 加强工程维修部自身业务技能的培训，对工程人员工作进行量化管理，提高工作效率。
2）联系一家专业维保修施工队伍，重点解决水岸豪庭遗留问题。
3）对小区内存在问题应分门别类，分轻重缓急，由工程部人员制定 保养计划，对相关设施进行刷漆翻新、除锈，室外裸露线整理，达到美化效果并延长使用寿命。
4）单元门工程维修部部分已维修到位，现有16栋1单元4单元，12 栋1单元4单元，8号楼1单元密码开户不顺。物业正在联系中， 本月维修方案确定呈报公司领导。
5）建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维 修、保养等记录齐全。
3月15日前，单元门维修方案呈报公司领导。
4、环境绿化管理
存在问题
1)、由于前期外包保洁处于无专人监管状态，员工较为散漫、松懈，没按照相关岗位工作流程、标准去做，服务品质、效率低。
2)、小区绿化存在养护不到位，缺苗死苗现象严重。
3)、小区绿化带长期遗留的建筑垃圾较多，一些植物生长在大树下及
阴凉处，生长不良。
4)、绿化杂草较多，绿化维护专业化程度不高。整改措施
1）、加强保洁工作的督导，尤其是节假日和下午值班期间，对保洁
区域的工作标准严格要求，严格考核。
2）本月对绿化带内建渣、枯叶进行整改，3月15日前全部清理到位。
3）绿化养护分植物生长淡、旺季增减人员，4月-11月拟定为3人， 11月-3月减2人。
4）合理设置垃圾桶，垃圾桶计划用人工浇筑，外贴文化石头或仿古 瓷砖，美化环境又经久耐用。垃圾袋装化每日清运2次。
5）邀请绿化专业人士讲解绿化养护知识，提高绿化工的专业技能。
6）对绿化工工作应进行量化分片区管理，每天给绿化工布置相应饱和的工作量，月底考核。
7）计划在12栋侧学校围墙下设置苗圃培育地进行育苗，对小区绿化进行补栽。
3月31日前退化草坪翻地并撒草种。
4-11月植物生长旺季增加绿化工1人，4月1日招聘到位。 4月10日前苗圃场地整理完毕，并开始育苗。
5、客户服务
存在问题
1）、客户服务人员灵活处理事务的能力有待提高。
2）、业主的投诉、报修、求助、征询、回访存在问题，部分业主的问题不能及时进行跟踪回复，长时间累积未得到妥善处理。
3)、业主档案的建立不规范。
整改措施
1）每周汇总上周重点维修、投诉的处理结果，由物业负责人跟踪处理。
2）对业主相关诉求记录,要求各部门主管每天检查，对当天能处理的当天处理，对当天不能处理也要敦促其职能部门限期处理。
3）加强培训，本月在集体环境维护活动后，重点专注培训工作，提升个人业务能力。
4)业主档案按规范分类明细，并由专人进行保管，责任到人，档案规 范在3月15日前规范到位。
2016年3月8日
物业公司整改(会议)方案2017-01-21 13:32 | #3楼
公司会议纪要 日期： 2016年8月18日
地点：公司会议室
主持人：杜明党
参会人员：李敦青、杜明星、孙术森、陈义荣
记录人：孙术森
会议主要内容：
针对明德物业泰安中行项目部满意度调查甲方提出相关问题的讨论解决方案
杜总：我们青岛明德物业公司中标泰安中行项目一年的履约合同马上到期，从我们中标进驻现场，组建管理团队，到各服务岗位的人员招聘，进行各岗位服务技能以及服务礼仪的培训。
自2015年11月份接待培训班开始，泰安项目部对各岗位的接待服务流程进行了补充完善，各部门的管理制度也在甲方领导的大力支持配合下完成了建立上墙。
从总体服务方面来看，甲方领导对我们的工作给与了认可，公司也对项目部各个部门员工的努力给予肯定。但我们的管理现场还是存在一些问题，这次满意度调查，甲
方提出的问题也是比较中肯的。提出的四条问题中，客房存在的问题比较突出，公司总部在每次的大型接待及重要接待前都要派相关领导到现场督导检查，也发现了这些问题的存在，及时与甲方领导进行了沟通，帮助项目提出了问题的解决方案，也得到了落实。
这些问题发生的根本原因就出在项目主管人员的服务意识引不起重视，重视度不高，对员工工作岗位检查监督力度不够，没有及时发现这些问题，忙中出乱。
公司李总、明星总、行政人事张丽经理及时到现场帮助项目服务流程的完善，管理制度的建立，与甲方领导多次沟通，改进我们的服务。在这里，我对大家提出三点要求：
1，高度重视每次的接待服务，杜绝麻痹思想。 2，加强服务技能的培训力度，增加检查频次，查出问题落实到人，及时整改，在每日例会及现场会议中进行通报，防止类似问题的发生。
3，及时与甲方领导做好现场管理的沟通，有出现的问题不要藏着掖着，将问题的解决方案及时与甲方领导汇报，并落实整改。
这次会议，我仅针对客房管理提出我的一些要求：甲方提出的其他三项问题，我在以前的公司会议中也提到过这些问题的解决思路。
李总：刚才杜总在讲话中提出了对客房管理的要求，会
议结束后项目部要按照要求狠抓落实。
针对后厨甲方提出的一些管理中存在的问题，前几次我们去项目检查监督工作也进行了专题讨论研究，与甲方进行了沟通，加强内部统一协调工作，在培训班接待人数较多的情况下（每期培训班接待人数达到100人以上），合理调配职工餐厅厨师与服务人员到培训中心厨房帮忙。
后厨人员虽然分工明确，但在统一协作方面确实存在问题，缺乏岗位之间的协调补充，我们不能以常规酒店的管理服务模式来进行培训中心的现场管理，要结合培训中心内部职工培训接待特点合理调度各岗位服务员工，做到紧凑、迅速、忙而不乱，紧张有序的完成菜品制作。
管理人员要提高管理服务意识，讲究管理技巧，用制度管理，用流程做事，做到灵活、合理、注重实效，对于个别岗位操作技能较差的员工，后厨要作出及时调整，调换岗位后不合适的人员要进行更换，重新招聘试用，直至达到培训中心的要求。
关于工程部员工存在年龄偏大，专业技术较差的问题，公司也一再要求项目部逐渐更换年龄偏大的员工，对于重点岗位如配电、消防，要持证上岗，要更专业化、年轻化。
甲方提到项目人员工作积极性不高，个别员工工作情绪化，这里面刨除客观原因，培训班接待频复增
加，员工加班加点，个别岗位人员不足。
除这些原因以外，也要从管理上挖掘潜力，大力宣传公司企业文化，发扬个人奉献精神，树立为企业争光的理念，内部挖潜，落实奖惩制度，以先进带后进，落实公司绩效考核制度，加强业务技能的培训，培养一批一专多能的服务人才。
对个别岗位、重点岗位、有突出业绩的员工，项目部可申请公司给予适当加薪，提高福利待遇，提升职位等激励措施，激励先进鞭策后进，实施末尾考核制，充分调动广大员工的工作热情。
明星总：杜总、李总在这次专题会议上针对甲方对于现场管理中提出的问题给我们提出的要求以及整改思路，作为分管项目主要负责人，我一定要监督项目进行逐条落实。
从公司角度，大力协助项目的管理服务需求，对于个别部门人员缺编的问题，协调公司人事行政部广开招聘渠道，招聘专业人才，支持项目人员培训工作，抓落实、促整改。
积极有效的与甲方领导进行沟通，准确掌握项目管理现状，发扬明德物业优势管理手段，采取人性化管理和精细化管理，充分挖掘员工的内在工作潜力，从人、财、物等方面大力支持项目部的管理需求，要求项目部管理人员职责明确、分工具体，做到事事有人管、人人有事做。
针对培训班接待频次增加、接待人次较多、重叠接-班的情况：合理增加个别部门、个别岗位临时服务人员，确保每期培训接待任务圆满完成。
对于泰安中行，是我公司新接管的物业服务项目，短期内我们可以放弃经济效益，最大化追求社会效益，树立明德物业管理品牌，提升服务品质，最大化满足甲方需求，以此为基础，开拓周边市场份额。
孙术森：对于甲方对我们项目部提出的一些问题，我本人也做了深刻的反思：从项目部人员配置方面，当初我们指定的部门人员编制，按常规培训接待是合理的。
但自2016年4月份以来，接待频次增加，参加培训人数增多，重叠办班，超出计划接待，项目部随之应变的措施不够。
某些接待已经超出了我们服务合同约定的内容，泰安校区升级为省行培训中心，随后挂牌党校，增加党校培训内容，省行重点会议要求服务档次提高，增加一对一服务，在人员编制满额的情况下也不足以达到甲方要求，现有的物业管理服务费亦不足以支撑我们的服务成本。
近段时间培训班的接待服务，员工都在加班加点。厨房、餐厅、会议等部门员工，每天上班十几个小时，无正常休息时间，在一定程度上已经影响了服务质量。
作为项目现场主要负责人，由于个人管理能力有限，一定程度上影响了服务质量的提升，对部门主管人员管理要求力度不够严格，各部门协调不力，检查监督力度不够 。
通过这次会议，回到项目后，一定要将公司领导的要求及 整改方案落实到位，及时与甲方沟通。现场抓管理，上台阶。加强培训，调整个别岗位人员。 陈义荣：针对厨房管理现状，培训中心领导也对我们指出了问题所在，管理不到位，后厨各岗位人员协调不力，个别员工专业技能较差，针对这些问题，要认真查找自身管理不足。
今后工作中，要注重管理的方式方法，人员合理搭配，通过培训、外出交流学习，提高员工的专业技能，对个别岗位确实不合适的员工重新进行招聘，以达到培训中心领导的要求。
加强菜品安全制作，防止食品浪费，严把食材进货关。
青岛明德物业管理有限公司
2016年8月18日
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