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物业管理招标规定
物业管理招标是反映招标理念、招标重点的权威性文件，政策性强，要求文字准确、内容全面。目前较为规范的招标书主要包括四个方面：
（一）目标物业规划建设基本情况
1．工程概况。包括总体建筑面积和占地面积、功能分布、物业栋数与楼层、地下室布局、环境规划、容积率、绿化面积、物业管理用房面积、电梯台数与型号等。
2．主要设备设施介绍。包括配电系统（总安装容量、高低压配电柜、变压器、备用发电机数据）、给排水系统（蓄水池、泵类、消防喷淋、化粪池、污水井、雨水井等）、空调系统、通风系统、消防控制系统、楼宇自动化系统等。
3．提供的目标物业设计图和竣工图纸目录（图纸附件）。
（二）物业管理内容
1． 房屋建筑本体、公共部分的维护、管理；
2． 公共配套设施、设备维护、运行管理；
3． 公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运；
4． 公共绿化、山水园林小品的养护和管理；
5． 安全护卫及公共秩序管理；
6． 公建配套设施（便民服务网点、区内营业场所和文体活动场所）的运营管理；
7． 楼宇自动化设备系统的运行、维修、养护管理；
8． 交通、车辆行驶和停泊管理；
9． 物业及物业档案资料收集、管理；
10． 社区文化的开展；
11． 法律政策和物业服务合同中规定的其它事项。
（三）有关事项的说明
1、物业管理相关事项说明。包括以下几项内容：
1）物业管理范围。指目标物业所在区范围内的所有物业。中标企业根据政府制定的当地物业管理有关法规、条例及物业服务合同对上述区域及物业实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。区域内如有后续物业或其它特殊情况应予以说明。
2）管理期限与前期介入。应明确中标企业管理期限（一般三年或五年）及起止日期。还应明确定标后中标企业何时开始介入前期管理，项目甲方在前期介入至物业管理单位正式入驻期应付的有关费用应明确，物业服务合同亦应在中标后一个固定的时间内协商完毕，正式签定。
3）物业管理用房。应根据当地物业管理法规、条例有关规定，说明管理用房面积、位置以及使用过程中的房租等情况。
4）管理费标准。这是招投标关键项目。应说明管理费大致范围或由投标企业自行测算，说明此项内容的评分标准。最终签订的物业服务合同中，管理费标准一般以中标企业在标书中的报价为准。
各资质等级物业管理企业的条件如下：
（一）一级资质
1.注册资本人民币500万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
（1）多层住宅200万平方米；
（2）高层住宅100万平方米；
（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；
（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。
5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
（二）二级资质
1.注册资本人民币300万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
（1）多层住宅100万平方米；
（2）高层住宅50万平方米；
（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；
（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档
案系统，有良好的经营管理业绩。
（三）三级资质
1.注册资本人民币50万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
4.有委托的物业管理项目；
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
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第八条
一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。
二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
各省、自治区、直辖市计委（发展改革委）、物价局、建设厅、房地局：
为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请执照执行。
附：《物业服务收费管理办法》
中华人民共和国国家发展和改革委员会
中华人民共和国建设部
二○○三年十一月十三日
物业服务收费管理办法
第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。
第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条 国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。
县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
第七条 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十三条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
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第十四条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十九条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十一条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十二条 各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。
第二十三条 本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。 第二十四条 本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。
招标投标这种运行方式必须以公平竞争的市场经济运行机制的前提
第一章总则
第二章招标
第三章投标(toubiao)
第四章开标、评标和中标
第五章法律责任
第六章附则
第一章总则
第一条目的与依据。建立物业管理市场竞争机制，保障物业管理企业公平竞争，维护招投标(toubiao)双方合法权益，结合我省实际情况制定本办法。
第二条适用范围。凡在全省城市行政区域内进行物业管理项目招标投标活动，均应遵守本办法。
第三条基本原则。物业招投标，应坚持公开、公正、公平和诚实信用的原则。
第四条管理部门。省建设行政主管部门主管全省物业招投标管理工作，并组织本办法实施。
各行署、市、县房产行政主管部门，主管本行政区域内物业招投标管理工作，并组织本办法具体实施。
第二章招标
第五条招标项目。在全省城市行政区域内的物业，符合下列情况之一的，应当采
取公开招投标方式选择物业管理企业：
(一)一个物业管理区域内，多层物业规划总建筑面积在3万平方米以上，或高层物业规划总建筑面积在1万平方米以上，或多层、高层混合物业规划总建筑面积在2万平方米以上的新建物业；
(二)已成立业主委员会，建筑面积4万平方米以上，具备招投标条件的现有住宅区和其他物业；
(三)业主委员会或业主(代表)决定通过招投标选择物业管理企业的。
在本市行政区域内的物业，不符合前款要求的其它物业，根据情况可实行公开和邀请招标，不实行招标的新建物业必须委托具有资质的物业管理企业管理。符合下列情况之一的，可以不实行物业管理招投标：
(一)物业由建设或产权单位自用，设施设备完整独立的；
(二)物业的使用在保密或安全方面有特别要求的；
第六条招标人。物业管理项目的招标人(以下简称招标人)是指进行物业管理项目招标的新建物业建设单位、业主委员会或相关物业产权人。
新建物业尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立业主委员会的，建设单位是物业管理项目的招标人。
业主委员会采用招标方式选聘物业管理企业的，必须经业主大会或业主代表大会讨论同意。
第七条招标组织。招标人应在当地房产行政主管部门指导下，组建招标工作小组，也可委托具备二级资质以上物业管理企业或相应咨询服务机构代理招标事宜。 招标人组建的招标工作小组应当具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的能力，并按下列规定组建：
(一)招标人是新建物业建设单位或相关物业产权人的，其法人代表(负责人)或其代理人参加招标工作小组；已组建业主委员会的，由业主委员会代表参加招标工作小组。
(二)与招标物业相适应的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的50%以上。
第八条招标文件。招标人或者其组建的招标工作小组应当编制物业管理招标文件。物业管理招标文件应包括以下主要内容：
(一)招标人名称、地址、招标工作小组或其委托的招标代理机构的联系方式；
(二)物业基本情况，包括物业名称、座落地址、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套数、建筑结构、公建配套设施、主要设备设施、物业档案(含施工或竣工图纸)，出售情况，入住率等；
(三)委托管理的内容及要求；
(四)物业管理用房的安排；
(五)投标人的资质与条件；
(六)投标书的编制要求；
(七)组织解释招标文件及实地考察物业的时间；
(八)投标书密封要求和送达的截止时间，地点及方式；
(九)开标、询标的时间、地点、方法与程序；
(十)投标报价要求及评标标准；
(十一)拟签订合同的主要条款；
(十二)其他事项的说明。
招标文件可载明投标保证金的缴纳、对未中标人编制投标文件的经济补偿方式等
内容。
第九条投标保证金和标书编制补偿金。招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的，投标人应当缴纳；投标保证金应在确定中标人后30日内退还投标人。 招标文件对未中标人承诺支付标书编制补偿金的，招标人应当支付。
第十条招标公告、招标邀请书。招标人采取公开招标方式的，应通过报刊、广播、电视或其他公开方式发布招标公告；招标人采取邀请招标方式的，应向3家以上具有相应物业管理资质的物业管理企业发出投标邀请书。招标公告应包括以下内容：
(一)招标人的名称、地址和联系方式；
(二)招标物业的名称、地址、使用性质、建筑面积、实施管理的时间；
(三)投标资格条件、报名的地点和期限；
(四)获取招标人文件的时间、地点、方法和相关费用等。
招标人应在发布招标信息前，将招标项目简介、招标文件、招标公告或招标邀请书、招标工作方案等文件报物业所在地的房产行政主管部门审批。
第十一条截标期间。物业管理招标文件发出之日至投标人提交投标文件的截止期间，不得少于20日。
第十二条招标文件的修改。招标工作小组或其委托的代理机构可召开招标文件答疑会议或组织物业现场踏勘，就招标文件向投标人解释说明。解释说明内容与招标文件内容不一致的，招标人应在截标期日前15天，以书面形式告知所有投标人。
招标人对已发出的招标文件进行修改的，应在截标日前15天，将修改后的投标文件以书面形式送达投标人。逾期送达的，投标文件送达截止期日顺延。
第三章投标
第十三条投标人。物业管理项目的投标人(以下简称投标人)是指响应物业管理招标，参与投标竞争的具有相应物业管理资质的企业。
第十四条跨省、市进行招投标的物业管理企业，要凭本省、市房产行政主管部门介绍信，到招标物业所在省、市房产行政主管部门备案，方可参加招投标活动。 第十五条投标申请材料。投标人申请参加物业管理投标的，应向招标人提供下列证明材料：
(一)投标申请报告；
(二)《工商营业执照》、《物业管理企业资质等级证书》复印件；
(三)投标人基本情况说明，包括企业性质、注册地址、通讯地址、法人代表姓名、已管物业及管理情况、人员情况等；
(四)年度企业会计报表复印件；
(五)招标文件要求提供的其他证明材料。
第十六条投标单位资格评定。招标人应在当地房产行政主管部门监督下对申请参加投标的单位进行资格评定，根据单位的资质、业绩、信誉等情况确定投标单位。被确定的投标单位不得少于3个。
第十七条投标文件。投标人应按招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当包括下列主要内容：
(一)管理服务理念、目标；
(二)物业管理机构运作方法及管理制度；
(三)管理服务人员配备；
(四)相应管理设施的配置说明；
(五)物业管理费用的收支预算方案；
(六)物业管理服务分项标准与承诺；
(七)物业维修养护设想；
(八)物业管理应急措施；
(九)招标人要求的其他内容。
第十八条投标文件的送达、修改和撤回。投标人应在截标期日前，将加盖投标人单位和法定代表人印章后的投标文件密封送达招标人。
招标人收到投标文件后，应妥为保存，在开标之前，不得启封投标文件。
投标人在截标日前，可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。
投标人在截标期日后送达投标文件或者经补充修改的投标文件，招标人应当拒收。
第十九条无效投标文件。投标文件发生下列情形之一的，投标文件无效：
(一)未密封；
(二)未加盖投标人单位和法定代表人印章；
(三)未能按招标文件要求编制；
(四)逾期送达。
第二十条重新招标。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。
第四章开标、评标和中标
第二十一条开标时间，地点。招标人应在招标文件确定的提交投标文件截标期日的同一时间公开进行开标，开标地点为招标文件中预先确定的地点。
第二十二条开标。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。
开标时，由投标人选派代表检查投标文件的密封情况，经确认后由投标工作人员当众拆封，宣读。招标人在截标期日前收到的所有投标文件，都应在开标时当众予以拆封，宣读。
开标过程应当记录，并存档备查。
招标人可委托公证处对开标过程进行公证。
第二十三条评标组织。招标人应组建评标委员会负责评标。评标委员会的成员人数为5人以上单数。其成员由招标人代表和物业管理投标评审专家组成。其中，招标人代表不得超过评标委员会成员数的三分之一。
物业管理投标评审专家可由招标人从房产行政主管部门提供的物业管理投标评审专家库名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的，不得成为评标委员会成员。
评标委员会成员名单在中标结果公布前应当保密。
第二十四条评标。评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容做出必要的澄清或说明，但投标人的澄清或说明不得违背投标文件的本意。
评标委员会应当在严格保密的情况下，结合投标文件、公开答辩、投标人管理业绩及企业综合情况等方面以百分制逐项计分，排出名次；设有标底的，应当参考标底。评标结束后，应向招标人提交经密封的评标报告，并推荐经评审得分最高的投标人为中标人。
前款规定的企业综合情况包括企业资质等级、经营状况、财务状况及经察看的物业管理现场情况等。
评标委员会成员及参与评标的有关工作人员不得透露投标文件的评审情况。 第二十五条中标。招标人应根据评标委员会的推荐意见确定中标人，并应在7
日内向中标人发出中标通知书，同时将招标结果通知所有未中标的投标人。对未能中标的投标人，招标人应退回其投标文件。
第二十六条评标中止。经评标委员会评审，所有投标都不符合投标文件要求的，可以否决所有投标。招标人可依照本办法重新招标。
第二十七条合同的签订。招标人和中标人应自中标通知书发出之日起30日内，依照投标文件和招标文件，签订《前期物业管理服务合同》或《物业管理服务合同》，并到当地房产行政主管部门的物业管理机构备案。
第二十八条悔标的处理。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果，或中标人放弃中标项目的，应承担赔偿责任。 中标人放弃中标项目，招标人要在当地房产行政主管部门监督下，按照评标委员会评分排名顺序，确定分值排名第二的投标人为中标人，如仍达不成协议，本次招标视为无效。
第二十九条招标费用。物业管理招标过程中发生的广告代理信息发布、文件编制、劳务、交通等费用均应由招标人支付。
招标人为业主委员会的，招标过程中发生的相关费用可自行筹集，也可经业主大会或业主代表大会决定在物业管理服务用房收益或其他收益中列支。
第三十条招投标的时限。新建商品房需预售的，其物业管理招投标活动应在申领预售许可证前完成；新建商品房出售的，应在物业交付使用前6个月完成。 已交付使用的物业的招标活动，应在原物业管理服务合同终止前2个月完成。 第三十一条物业档案材料移交。招投标活动结束后，招标人或者原物业管理企业应将下述档案材料移交给中标人：
(一)各类物业设施的验收、接管档案；
(二)与供水、供热、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同等资料；
(三)物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；
(四)公共设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证；
(五)以幢为单位的维修基金的分户清册或资料；
(六)房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；
(七)财务收支帐册；
(八)公共配套设施的产权及收益归属清单；
(九)物业管理所必须的其他资料。
第五章法律责任
第三十二条招标人违反本办法规定，应进行招标的项目不招标或不按规定的招标方式招标的，由当地房产行政主管部门责令限期改正，并予以处罚。对新建物业开发建设单位不按规定进行招标的，不予办理房屋预(销)售许可证。
第三十三条招投标过程中出现下列行为的应视为无效招标：
(一)招标人向投标单位或他人透露可能影响招投标公平竞争的情况的；
(二)招、投标双方有弄虚作假恶意串通、行贿骗取中标，损害对方和其他投标人的合法权益行为的；
(三)未经房产主管部门审核同意，不接受监督，擅自进行招投标的。
第三十四条对违反三十三条规定的物业管理企业，由当地房产行政主管部门报请资质批准机关予以资质降级、收缴资质证书和由县以上房产行政主管部门按有关规定给予其他相应处罚。
第六章附则
第三十五条招标申请书、招标文件、邀请招标通知书、投标人资格审查通知书、项目投标书、中标通知书样式由各地、房产行政主管部门制定。
第三十六条本办法由省建设行政主管部门负责解释。
第三十七条本办法自2002年10月1日起施行。
招标分为自行招标和代理招标两种形式。 [标签:尾段]
关于前期物业管理招投标的若干规定2017-01-16 16:44 | #2楼
为贯彻执行建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》，进一步规范与完善物业管理招投标行为，结合本市物业管理的实际情况，现对本市行政区域内前期物业管理招标投标活动作出如下规定：
一、前期物业管理招投标的主管部门
上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）负责本市物业管理招投标活动的监督管理。
区、县房地产管理部门具体负责本辖区内的物业管理招投标活动的监督管理。
二、通过协议方式选聘物业管理企业的核准
(一)投标人少于3人的认定
在投标文件截止之日投标人少于3人的，住宅物业建设单位可持招标文件,招标、投标过程的情况书面说明以及相应证明向物业所在地的区、县房地产管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。
区、县房地产管理部门应在受理申请后的7日内，对符合规定条件的，应予核准申请。
(二)住宅规模的认定
住宅建设规模小于5万平方米建筑面积的，住宅物业建设单位可持《土地使用权出让合同》、《建设工程规划许可证》以及其他相关的项目开发建设批件向物业所在地的区、县房地产管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。
区、县房地产管理部门应在受理申请后的7日内，依照物业管理区域的划分情况予以核实，对符合规定条件的，应予核准申请。
三、招投标工作的完成时限
前期物业管理的招标人按照下述时限完成物业管理招标投标工作：
（1）新建商品住房预售的，应在申领预售许可证前完成；
（2）新建商品住房出售的，应在办理新建商品住房初始登记前完成；
（3）非出售的新建住宅物业，一般在交付使用前完成；
（4）已交付使用的住宅物业，一般在原物业管理服务合同终止或解除前2个月完成。
四、关于招标的相关事项
（一）招标工作的组织实施
招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜,也可以自行组织实施招标活动; 招标人自行组织实施招标活动的，应符合下列规定：
（1）招标人是物业建设单位或相关物业产权人的，其法人代表（负责人）或其代理人参加招标工作小组；
（2）与招标物业相适应的经济、技术或管理类专业人员占招标工作小组成员总数的50％以上;
（3）自行编制招标文件，具备对投标人进行资格评审和组织评标的能力。
招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本规定对招标人的有关规定。
(二)招标文件的主要内容
招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。 招标文件应包括以下主要内容：
（1）招标人的基本情况。包括招标人名称、地址、联系方式等；
（2）招标物业的具体情况。包括物业名称，座落地址，总占地面积，总建筑面积，绿化面积，房屋类型，产权性质，房屋幢数，套数，建筑结构，公建配套设施，主要设备设施，投标
报价测算所需的各类技术参数和指标，物业档案（含施工或竣工图纸），小区平面图等；
（3）物业管理用房的配备情况；
（4）物业管理服务内容及要求。包括服务内容、服务标准等；
（5）对投标人及投标书的要求。包括投标人的资格、投标书的编制要求等；
（6）投标报价要求、评标标准和评标方法；
（7）招标活动方案，包括招标组织机构，开标时间、地点，方法与程序等；
（8）投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式；
（9）悔标的责任；
（10）物业服务合同的签订说明；
（11）其他事项的说明。
招标文件的编制可参照市房地资源局制订的示范文本。
(三)投标保证金和标书编制补偿金
招标文件可载明投标保证金的缴纳、对未中标人编制投标文件的经济补偿方法等内容。 招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的，也应对未中标人承诺支付标书编制补偿金。 依照前款规定，招标人应在确定中标人之日起的5日内，向中标人和未中标的投标人退还投标保证金，向未中标的投标人支付标书编制补偿金。
(四)招标项目的备案
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书前，提交以下材料报物业所在地的区、县房地产管理部门备案：
（1）物业项目开发建设的政府批文或房地产权属证明材料；
（2）招标公告或者招标邀请书；
（3）招标文件；
区、县房地产管理部门对备案材料有异议的，应在受理之日起的5日内向招标人提出。
(五)招标信息的发布
招标人采取公开招标方式的，应同时在上海房地资源网站发布招标公告。招标公告应包括以下内容：
（1）招标人的名称、地址和联系方式；
（2）招标物业的名称、地址、使用性质、建筑面积、实施管理的时间；
（3）投标资格条件、报名的地点和期限；
（4）获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
五、关于投标的相关事项
投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下主要内容：
（1）投标函及投标人的基本情况；
（2）物业管理服务理念、目标；
（3）物业管理机构运作方法及管理制度目录；
（4）管理服务人员配备；
（5）物业管理服务分项标准与承诺；
（6）投标报价，包括物业管理费用的收支预算方案；
（7）对招标文件所列其他内容的陈述；
（8）招标文件要求提供的其他材料。
六、关于评标和中标的相关事项
(一)评标委员会专家成员(以下简称评标专家)的选定
市房地资源局建立评标的专家名册。招标人应从专家名册中采取随机抽取的方式确定评标专家。
招标人应于开标前的3日内确定评标委员会成员,并在中标结果确定前对评标委员会成员名单予以保密。
(二)评标专家的条件
评标专家应符合下列条件之一：
(1)从事物业管理及工程管理、建筑管理、财务会计等相关领域工作满五年，具有中级以上技术职称或同等专业水平，熟识物业管理业务知识并具有较丰富的实践经验；
(2)负责小区管理、担任小区经理(负责人)六年以上,具有丰富的管理经验。
除上述条件外，评标专家应能客观、公正地履行职责，能保障时间参与物业管理投标评审。
(三)评标专家的管理
评标专家由市房地资源局聘任，聘期二年。
评标专家应当严格遵守评标规则和纪律。
市房地资源局定期对评标专家进行有关法律法规、政策和业务培训。
评标专家有违规行为或不称职的，取消其评标专家资格；被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。
(四)评标委员会成员的回避
评标委员会成员有下列情形之一的，应当主动提出回避:
(1)各区县房地产行政管理人员；
(2)本人任职于投标人或者本人是投标人主要负责人的近-亲属；
(3)本人与投标人有经济利益关系；
(4)本人或本人所在单位为投标人作投标指导或制作投标书的。
评标委员会成员应当回避而不回避，造成招标人或投标人经济损失的，应承担赔偿责任。
(五)评标委员会成员的行为规范
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物。
评标委员会成员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
(六)评标现场答辩
在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
(七)投标评审
评标委员会应按照《物业管理项目评标规则》（详见附件一）和招标文件确定的评标标准和方法，根据标书评分、现场答辩、投标人管理服务业绩及企业综合情况等方面进行比较和综合评审，并对评标结果签字确认，向招标人推荐中标候选人或者根据招标人的授权直接确定中标人。
前款规定的企业综合情况包括企业资质等级及经察看并予书面记载的物业管理现场情况。 招标人设有标底的，应当参考标底。
除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。
(八)中标结果的备案
招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业所在地的区、县房地产管理部门备案。 备案资料应当包括中标通知书、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。
(九)物业服务合同的订立
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件、中标人的投标文件和现场答辩记录订立书面的物业服务合同。
投标文件所陈述内容与现场答辩记录内容不一致的，以现场答辩记录为投标人最终确定的内容。
(十)悔标的法律责任
中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果，或中标人放弃中标项目的，应承担赔偿责任。
七、其他相关事项
（一）物业档案材料移交
招投标活动结束后，招标人与中标人应按照国务院《物业管理条例》的第二十八条及第二十九条的规定进行物业查验，办理物业承接验收手续，移交相关资料。
（二）招标费用
物业管理项目招标发生的广告代理、信息发布、文件编制、劳务和交通等费用均应由招标人支付。
（三）前期物业管理以外的招投标
前期物业管理期间以外的物业管理项目的招标投标活动，可参照本规定执行。
（四）本规定的实施日期
本规定自2004年9月l日起施行，本规定未尽事宜，按建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》执行。
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