物业招标管理办法

一、目的

为进一步规范和完善公司物业服务投标运作，提高投标工作效率，维护公司利益，结合本公司实际，制订本办法。

二、适用范围

本办法适用于前期物业管理服务和后期物业管理服务的投标管理工作。

三、部门主要职责

招标管理委员会在总经理的领导下，统一组织公司投标管理工作，各部门负责具体投标操作，各部门主要职责为：

1、人事行政部：

1）负责有关投标项目信息的收集、筛选、上报，形成投标评估报告。

2）负责投标报名、标书购买、投标文件商务部分编写，标书的汇总、编制、制作、封送。

3）对投标工作的总结，中标后的合同签订、备案等投标组织工作。

4）负责组织投标各环节工作的联系、沟通，并开展具体实施工作。

2、品质管理部、经营管理部：

1）负责对项目进行实地考察、费用测算，提交项目可行性分析报告，为投标工作提供决策信息。

2）负责对投标文件技术部分的编写。

3）参与标书的编制、开标和答疑工作。

四、投标程序

1、获取招标信息

网络信息管理委员会可通过各种公开媒体，如网络、报刊等各种途径获取并跟踪招标信息。

2、申请投标审批

网络信息管理委员会，包括其他部门人员得到招投标信息，应与人事行政部联系，由人事行政部组织经营管理部和品质管理部认定其可行并开始准备进行投标活动后，填写《投标申请表》（见附件）上报总经理室审批，购买标书、文

件。

3、购买招标文件

人事行政部按招标文件要求购买招标书，并应从多渠道获得并反馈信息，包括概算，竞争对手情况等，以指导投标书的制作。

4、投标环境调查

投标管理委员会组织人事行政部、经营管理部、品质管理部对标书中描述的物业情况进行现场调查、分析，收集投标有关信息和资料，测算费用并确认项目负责人。

5、投标文件的编制

1）投标文件编制要求：要有针对性；可操作性要强；体现我公司优势和专业水平；文字要言简意赅，主题明确。

2）投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

3）投标文件由商务标书和技术标书组成。

商务标书包括企业资质等级、企业管理业绩、日常规范运作情况、企业年度盈亏情况、企业诚信记录、物业管理公众满意度季度测评情况等内容。

技术标书包括物业服务费用的收支预算及投标报价、开办费开支预算方案及开办费筹措和处理意向、项目管理服务理念和目标、物业服务分项目标、标准与承诺、物业服务早期介入方案（物业服务交接方案）、项目组织架构、管理职责和权限、管理制度和考核办法、物业的综合服务、维修养护管理、保洁、秩序维护、护绿等工作的实施方案、物业维修和管理的应急措施等内容。

4）人事行政部根据招标文件拟订投标文件目录及标书编制计划，负责标书商务部分的编写，并将投标文件资料进行汇总，由项目负责人组织审查、讨论，形成投标书。

5）经营管理部负责标书技术部分费用的编写，包括物业服务费用的收支预算及投标报价、开办费开支预算方案及开办费筹措和处理意向、经费收支（管理费收支）测算和提供管理服务酬金的报价。

6）品质管理部负责标书技术部分方案的编写，包括项目管理服务理念和目标、物业服务分项目标、标准与承诺、物业服务早期介入方案（物业服务交接方案）、项目组织架构、管理职责和权限、管理制度和考核办法、物业的综合服务、

维修养护管理、保洁、秩序维护、护绿等工作的实施方案、物业维修和管理的应急措施等内容。

7）参与投标的部门或人员对招标书中不明确或不清楚的问题，反馈到人事行政部，由人事行政部与招标方进行联系澄清。

6、投标书的评审

投标书送交之前，应由项目负责人组织相关人员对该标书进行评审。评审通过后方可由人事行政部送交投标书。

7、投标书的装订

根据招标文件的要求进行装订，做到美观，严肃，体现公司品质。

8、评标答疑

由项目负责人组织各责任部门参加评标答辩。

9、送交投标文件并参加开标。

人事行政部应负责投标文件的送达，并同项目负责人、经营管理部、品质管理部参加开标工作。

五、投标工作总结

投标工作总结应项目负责人组织进行，内容应包括招标单位、招标目的、投标时间、参加投标单位、评标标准、开标情况、对投标对手的分析等，如没中标，应还包括中标单位及未中标原因等，并应对未中标原因提出改进意见并反馈到相应部门。

六、投标文件整理

投标工作结束后，应及时将招标书、投标书（包括商务、技术、报价单）、投标评审表及投标总结等投标相关文件及时交人事行政部相关人员处备案。

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七、合同评审、签订

1、项目中标后，项目负责人组织经营管理部、品质管理部、人事行政部对合同中需进一步明确的问题进行讨论，重点提出合同执行过程中可能潜在的责任风险及规避风险的措施、方法，确定合同谈判的原则。

2、项目负责人收集汇总合同评审意见，组织参加合同谈判，按规定的权限与投标方签订正式合同。

3、物业服务合同签订后，由人事行政部将招投标资料、招投标双方签订的前期物业服务合同和相关资料送交房管处进行备案登记。

八、本办法经总经理办公室会议通过后自下发之日起实施。

附：1、《投标申请表》

2、《投标管理流程图》

3、《标书编制说明》

4 xx-xxx服务有限公司（筹） xx年二月二十七日

投标申请表

投标管理流程图

投标管理流程说明

标书编制说明

物业管理服务费用测算内容表

物业管理招投标管理办法2017-01-16 14:22 | #2楼

第一章总则

第一条（目的和依据）

为规范物业管理招投标活动，保护物业管理招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》及《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条（适用范围）

本市行政区域内的物业管理招投标活动及其监督管理，适用本办法。

第三条（行政主管部门）

—1—

上海市住房保障和房屋管理局(以下简称“市房管局”)负责全市物业管理招投标活动的监督管理，建立本市统一的物业管理招投标平台(以下简称“招投标平台”),为物业管理招投标当事人提供指导和服务。

上海市物业管理事务中心(以下简称“市物业中心”)接受市房管局委托，负责物业管理招投标平台的事务性工作。

区（县）房屋行政管理部门依据本办法规定职责，负责本行政区域内物业管理招投标活动的监督管理。

第二章一般规定

第四条（选聘物业服务企业的要求）

建设单位选聘物业服务企业和业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应当通过招投标平台采用公开招标方式统一实施。

招标人应当预先确定投标人的申请条件，并将投标物业服务企业的社会公众满意度情况、投诉处臵情况、项目经理履职情况及服务合同履行情况等信用信息作为评标的主要依据。

物业服务企业参与投标的，应当遵守相关法律、法规和招投标规则，并对招标文件作出实质性响应。

第五条（业主大会协议选聘的条件）

业主大会决定协议选聘物业服务企业的，拟协议选聘的物业服务企业应当具备以下条件：

（一）符合物业服务企业资质管理的相关规定；

（二）物业服务企业最新信用等级被评定为优秀或良好，或者信用信息中不良信息记录分值累计不超过10分；

（三）物业管理日常投诉处理及时，投诉处理程序和标准符合相关规定；

（四）物业服务企业聘用的项目经理应当具备执业资格，物业管理区域内巡查制度执行情况良好。

业主大会拟协议选聘的物业服务企业不具备前款规定条件的，业 —2—

主大会应当通过招投标平台选聘物业服务企业。

第六条（建设单位协议选聘的要求）

建设规模小于5万平方米建筑面积的住宅物业管理项目，建设单位可书面出具情况说明向物业项目所在地的区(县)房屋行政管理部门提出采用协议方式选聘物业服务企业的申请。区(县)房屋行政管理部门应在受理申请后的10日内作出核定。经核定予以协议方式选聘物业服务企业的，拟选聘的物业服务企业应当符合本办法第五条的相关规定。

非住宅物业管理项目以及符合前款规定的住宅物业管理项目，采用协议方式选聘物业服务企业的，建设单位应当通过招投标平台申请备案，并网上签订物业服务合同。

未经区(县)房屋行政管理部门核准，建设单位应当采用公开招标方式选聘物业服务企业。

第七条（建设单位变更物业服务企业的规定）

前期物业管理期间，业主大会尚未组建、物业管理区域内发生下述情形之一、确需变更物业服务企业的，建设单位应在原物业服务合同约定的服务内容和标准不降低、原收费标准不变且物业服务企业资质与物业管理项目建设规模相适应的条件下，制定选聘方案并向全体业主公告后，通过招投标平台另聘物业服务企业。

（一）物业服务企业违约，致使合同目的不能实现的；

（二）物业服务企业提出解除合同；

（三）物业服务企业因解散、破产等原因无法继续履行物业服务合同的。

第八条（业主大会选聘物业服务企业的决定）

业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应当对下列事项作出决定：

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（一）授权业主委员会履行招标人职责，具体组织招标活动；

（二）拟选聘物业服务企业的资质、信用情况和管理实绩要求；

（三）物业服务内容、要求及收费标准；

（四）物业服务合同期限；

—3—

（五）招投标活动实施方案；

（六）招投标过程发生费用的列支方式。

第九条（招投标信息公开）

市房管局通过门户网站发布招投标的物业管理项目以下信息：

（一）物业管理项目名称、地址、招标人、招标时间、招标形式和投标情况；

（二）物业管理项目中标结果；

（三）物业服务合同签订情况；

（四）其他需要发布的物业管理招投标信息。

第三章招标

第十条（招标备案的申请）

建设单位应当通过招投标平台向物业项目所在地的区（县）房屋行政管理部门提交以下材料，办理招标备案：

（一）《物业管理项目招标备案表》和《物业管理项目公开招标委托书暨承诺书》；

（二）物业项目详细规划批复、项目建议书批复、建设工程规划许可证（附建设工程项目表）、规划部门核准的项目总平面图和房屋土地权属调查报告书；

（三）招标公告及招标文件；

（四）《物业管理区域核定单》；

（五）《物业管理用房配臵单》及《小区全体业主共有物业承诺书》；

（六）物业管理项目的其他必要资料。

业主大会办理招标备案的，除提交前款所述第（一）、（三）项规定的材料外，还应提供本办法第八条规定的业主大会决定。

招标人委托招标代理机构办理招标事宜的，还应提供招标委托代理合同。

第十一条（招标代理机构的信息上报）

—4—

从事物业管理招标代理业务的企业法人和社会中介组织，应经工商管理部门核准经营，具备编制招标文件的业务能力和良好的经营诚信记录，其从业人员应具备相应的物业管理经验。

物业管理招标代理机构应严格遵守招投标法律、法规和政策规定。物业管理招标代理机构应当向市房管局提交相关证明材料办理备案手续。

物业管理招标代理机构的从业人员应当参加市房管局组织的物业管理业务培训。

本市建立物业管理招标代理机构信用管理制度。市房管局定期在门户网站公布招标代理机构的相关信用信息。

物业管理招标代理机构违反规定办理招标业务的，责令改正，给予警告；情节严重的，暂停一定期限内从事招标代理业务。

第十二条（招标公告、招标文件和评标标准的编制要求）

招标人应当结合物业管理项目的特点和需要，根据市房管局制订的示范文本，编制物业管理项目的招标公告、招标文件和评标标准。

第十三条（招标备案的办理）

区（县）房屋行政管理部门对符合规定条件的申请，在受理之日起10日内办理备案手续并报市房管局发布招标公告。备案材料不符合规定的，应通知招标人补正。

第十四条（招标公告的发布）

市房管局对符合规定的招标备案项目，在10日内通过门户网站和招投标平台在本市范围内向物业服务企业统一发布招标公告等相关信息；不符合规定的，应要求区（县）房屋行政管理部门通知招标人补正。

招标公告的公示时间自发布之日起不得少于7日。

第四章投标

第十五条（招标文件的获取）

—5—

符合本办法规定和招标公告设定申请条件的物业服务企业，可在招标公告发布至投标申请截止期间，登陆招投标平台申请投标，并获取招标文件、《物业管理项目投标报名预约单》和《物业管理招投标现场踏勘提问单》。

第十六条（投标保证金的交纳）

投标申请人应当按照招标文件设定的条件和约定期限，向招标人提交《物业管理项目投标报名预约单》。招标人对投标人进行资格预审的，投标申请人还应按照招标公告中资格预审的要求提交资格预审资料。

招标人在招标公告中要求投标申请人提交投标保证金的，投标申请人应按招标公告的约定将投标保证金汇入招标人的指定账户。已提交投标保证金的物业服务企业为有效投标人。

投标保证金的金额不得超过招标项目物业服务费用估算金额的百分之二，投标保证金有效期应当与投标有效期一致，并在招标文件中明示。

第十七条（入围投标人的确定）

招标人应当预先设定入围投标人的人数。

经资格预审后，有效投标人超过预先设定的入围投标人数的，招标人应当按照有效投标人的信用等级和最新社会公众满意度择优确定入围投标人参与投标。

未经资格预审，有效投标人超过预先设定的入围投标人数的，招标人应当对有效投标人进行资格预审；通过资格预审仍超过预先设定的入围投标人数的，按前款规定确定入围投标人。

招标人向有效投标人出具《入围通知书》和《未入围通知书》后，应将相关资料报送区（县）房屋行政管理部门和市物业中心。

未入围的有效投标人可凭《未入围通知书》领回投标保证金。第十八条（组织现场踏勘）

招标人可以根据招标公告确定的时间和内容，在市物业中心的见证下，组织入围投标人踏勘物业项目现场。

—6—

入围投标人应将所需咨询的项目情况和内容记载于《物业管理招投标现场踏勘提问单》，并在投标报名时送交市物业中心。

第十九条（物业管理项目答疑）

市物业中心应将入围投标人的提问进行汇总整理后交招标人答疑。招标人应在投标截止日期15日前将答疑纪要提交市物业中心，由市物业中心反馈入围投标人。

入围投标人对答疑纪要认可的，应在规定时间内回复市物业中心予以确认。入围投标人对答疑纪要提出合理的不认可理由的，招标人应对答疑纪要进行补充、完善或申请市物业中心组织现场答疑。

在约定的时间内，物业项目所在地的区（县）房屋行政管理部门、招标人和入围投标人在市物业中心的见证下参加答疑会，并由招标人根据提问逐一作出答复和说明。市物业中心可以邀请物业项目所在地的街道办事处或乡、镇人民政府参加答疑会。市物业中心应根据招标人对相关问题的答复和现场说明编制答疑纪要，交由与会人员签字确认。

答疑纪要确认日期距投标截止日期应不少于10日。

第二十条（投标文件的编制）

投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件由商务标书和技术标书组成。

商务标书包括企业管理项目情况、企业年度盈亏情况等管理业绩以及企业公众满意度测评情况、媒体曝光和“962121”投诉情况、小区经理日常巡查制度执行情况，企业日常规范运作情况、企业和项目经理信用信息记录等内容。

技术标书包括物业服务费用的收支预案及投标报价、开办费开支预算方案、项目管理服务理念和目标、物业服务分项目标、标准与承诺、物业服务早期介入和项目交接方案、项目组织架构、管理职责和权限、管理制度和考核办法、物业的综合服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务等内容。

第二十一条（投标文件的送达）

入围投标人应当根据招标文件的要求，将投标文件密封送达招标人或其委托人。任何单位和个人在开标前均不得开启投标文件。

未按招标文件要求送达的投标文件为无效投标文件，招投人或其委托人应当拒收。

根据招标文件要求送达投标文件的物业服务企业为实际投标人。

第五章开标、评标和中标

第二十二条（评标委员会的组成）评标委员会由招标人代表和评标专家组成，成员为5人以上单数，其中评标专家不得少于成员总数的三分之二。

招标人应当在开标前的3日内向市房管局提出申请，从物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定评标专家。

评标委员会可按情况分为商务标评标小组和技术标评标小组。

第二十三条（评标专家管理）

评标专家由市房管局选任。

市房管局定期对评标专家进行有关法律法规、政策和业务培训，对其评标工作进行日常考核。

本市建立物业评标专家信用管理制度。评标专家有违规行为或不称职行为的，市房管局可取消其评标专家资格；被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何物业管理项目的评标活动。

第二十四条（开标程序）

物业管理项目的开标应当在物业项目所在地的区（县）房屋行政管理部门现场监督和市物业中心现场见证下进行。

市物业中心应当在开标前当众宣布会场纪律和相关注意事项。

招标人应邀请投标人或者其推选的代表检查投标箱和投标文件的密封情况，经确认无误后，由市物业中心的工作人员当众开启投标箱，清点投标文件。

实际投标人少于3人的，招标人应按规定重新招标。

实际投标人大于3人的，招标人当众拆封投标文件并做好开标记录，交由投标人签字确认。

市物业中心的工作人员应将投标文件按类别分为商务标文件和技术标文件，由区（县）房屋行政管理部门对技术标文件进行隐名处理。

第二十五条（评标会议）

评标过程应当保密。

评审投标文件时，商务标书采用明标方式，技术标书采用暗标方式。评标委员会成员应当按照招标文件设定的评标标准和方法进行独立评审。

评标采用评标委员会综合评标的方式。评标委员会应当先对技术标进行评定，再对商务标进行评定。

评标过程中，评标委员会成员认为投标文件内容含义不明确的，可以通过工作人员要求投标人作必要的澄清或者说明。投标人的澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

招标人应当做好现场答疑记录，并由评标专家签字。

第二十六条（中标人的确定）

评标委员会完成评标后，应当出具书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并由评标委员会成员签字确认。

评标委员会应当按照招标文件的要求直接确定中标人或者向招标人推荐不超过3名有排序的中标候选人。

评标委员会向招标人推荐中标候选人的，招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第二十七条（招标结果公示）

中标人确定后，招标人应当通过招投标平台将招标结果进行公示，公示期为3日。

投标人或者利害关系人在公示期间向招标人和市物业中心提出异

议的，招标人和市物业中心应当自收到投诉之日起3日内决定是否受理投诉，并自受理投诉之日起30日内，会同相关管理部门和评标专家作出书面处理决定；需要鉴定、专家评审的，所需时间不计算在内。

投诉人捏造事实、伪造材料或者以非法手段取得证明材料进行投诉的，招标人和市物业中心应当予以驳回。

第二十八条（发出中标通知书）

招标结果公示期满无异议或者异议无效的，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的实际投标人，并返还其投标书和投标保证金。

第二十九条（物业服务合同的签订）

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，依照招标投标法的规定，按照招标文件、中标人的投标文件和现场答辩记录在网上签订物业服务合同。

物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与招标文件、中标人的投标文件和现场答辩的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

第三十条（中标备案）

招标人在网上签订物业服务合同的同时，应当提交下列材料向市房管局办理中标备案手续：

（一）《中标备案表》；

（二）评标委员会的评标报告；

（三）中标人的投标文件；

（四）中标通知书；

（五）物业服务合同。

市房管局应当在受理之日起10日内办理中标备案手续。

第六章附则

第三十一条（招投标完成时限）

建设单位应当在办理商品房预售许可证或房地产初始登记前，完成物业管理招投标活动。建设单位在办理预售许可证或房地产初始登记时，应当同时提交通过网上签订的物业服务合同。

业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应在原物业服务合同终止或解除前2个月，完成物业管理招投标活动。

第三十二条（物业承接验收）

招投标活动结束后，招标人与中标人应按照国务院《物业管理条例》及相关规定的要求进行物业查验，办理物业承接验收手续，移交相关资料。

第三十三条（诚信信息）

招标人、投标人、招标代理机构及评标专家在招标投标活动中的相关诚信信息，纳入本市物业管理信用档案库。

本市建立物业管理招标投标信用制度。市房管局应当依法公告对招标人、招标代理机构、投标人、评标委员会成员等当事人违法行为的行政处理决定。

第三十四条（对行政管理部门不依法履行职责的处理）

区（县）房屋行政管理部门不依法审批、核准项目招标范围、招标方式、招标组织形式；对违反招标投标相关规定的行为不依法查处的，一经查实，市房管局将在全行业予以通报批评，或出具行政检查告知书；情节严重的，向区（县）房屋行政管理部门提出对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分的建议。

第三十五条（施行日期）

本办法自2012年9月1日起施行，有效期至2017年6月30日。《关于前期物业管理招投标的若干规定》（沪房地资物〔2004〕399号）同时废止。

山东省物业招投标管理办法2017-01-16 14:24 | #3楼

各设区城市建委（建设局）、房管局、城-管局：

现将《山东省物业管理招标投标管理暂行办法》印发你们，请遵照执行。执行中出现的情况和问题，请及时告我厅政策法规处和住宅与房地产业处。

第一章总则

第一条为规范我省物业管理招标投标活动，保护招标投标活动当事人的合法权益，促进物业管理行业的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条本省行政区域内开展物业管理招标投标活动，均适用本办法。

第三条本办法所称物业管理招标投标，是指招标人以招标的方式，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由投标人通过竞争的方式承接物业管理的活动。

本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业的建设单位、业主或者业主大会。本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参加投标竞争的物业管理企业。

第四条省房地产行政主管部门负责全省物业管理招标投标活动的监督管理。

各市、县(市)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。

第五条鼓励各类物业项目通过招标投标方式选择物业管理企业。

住宅及同一物业管理区域内非住宅项目和政府机关、事业单位投资建设的各类办公用房应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者规模较小的，经物业所在地市、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第六条物业管理招标投标应当坚持公开、公平、公正和诚实守信的原则。

第七条任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

第二章招标

第八条物业管理招标由招标人依法组织实施。物业管理招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

第九条已成立业主大会的物业项目实施物业管理招标前，应召开业主大会，确定招标方式、委托管理的内容及具体标准。

第十条物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒体上发布招标公告，并同时在山东住宅与房地产信息网上免费发布招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。招标人要求缴纳投标保证金的，应当在招标公告中载明。

招标人采用邀请招标方式的，应当向3家以上物业管理企业发出投标邀请书。招标邀请书应当包含前款规定的相关内容。

第十一条招标人依法自行组织实施招标活动。自行组织实施招标活动的招标人，应当具备下列条件并成立专门的招标组织：

(一)有与招标项目相适应的工程技术、经济、管理人员；

(二)有编制招标文件的能力；

(三)有组织开标、评标、定标的能力。

不具备上述条件的招标人可以委托专业物业管理咨询机构编制招标文件和招标方案。第十二条招标人应根据物业管理的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应当包括以下内容：

(一)招标人名称、地址、联系方式；

(二)物业项目基本情况。包括物业名称、坐落地址、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权状况、房屋幢数、套数、建筑结构、营业用房及管理用房、共用部位共用设施设备、公共场地、园林绿化、社区文化娱乐设施、物业档案(含施工或竣工图纸)、物业出售、业主入住等情况。

(三)物业服务的内容及要求，包括服务内容、服务标准等；

(四)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容、编制要求等；

(五)评标标准和评标方法；

(六)招标活动方案，包括组织解释招标文件(答疑)、实地考察物业项目、投标、开标的时间及地点等；

(七)物业服务合同的签订说明；

(八)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第十三条招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前，将以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：

(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；

(二)招标公告或招标邀请书；

(三)招标文件；

(四)法律、法规规定的其他材料。

房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。第十四条公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。

资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

第十五条经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

第十六条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开投标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

第十七条招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的文件收受人，并同时报物业项目所在

地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十八条根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第十九条招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

招标人设有标底的，标底应当保密。

第二十条通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售类的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；

（四）已经实施物业管理的物业项目，应当在物业管理合同期满前60日完成。

第三章投标

第二十一条投标人应当是响应物业管理招标、参加物业管理投标竞争的具有相应物业管理资质和独立法人资格的物业管理企业。

第二十二条投标人对投标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。第二十三条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。

投标文件应当包括以下内容：

（一）投标函；

（二）投标报价；

（三）物业管理方案；

（四）招标文件要求提供的其他材料。

第二十四条投标人应当在招标文件要求提交投标文件截止时间前，将加盖单位公章、法定代表人印章或全权委托人签名后的投标文件密封送达投标地点。

招标人收到投标文件后，应当签收保存，在开标前不得启封。

投标人在投标文件要求的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。在招标文件要求提交投标文件截止时间后送达的补充文件或者修改的内容无效。

第二十五条投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益。投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标。

投标人不得以低于成本的报价竞争，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

第四章开标、评标和中标

第二十六条开标应当在招标文件确定的时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

第二十七条开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行。

由投标人或者推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。

开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

第二十八条评标由招标人依法组成的评标委员会负责。

评标委员会由招标人代表及物业管理方面的工程、技术、经济管理等专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的工程、技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

评标委员会的专家成员，应当由招标人在县级以上人民政府房地产行政主管部门监督下，从省房地产行政主管部门公布的专家名册中采取随机抽取的方式确定。

与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

评标委员会成员名单在中标结果公布前应当保密。

第二十九条评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

第三十条评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容做出必要的澄清或说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

第三十一条在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。

评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。除现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。

第三十二条评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。

第三十三条评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

第三十四条评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标人的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

招标人应当按照中标候选人排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第三十五条确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

第三十六条招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。

第三十七条招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。

房地产行政主管部门自收到书面报告之日起5个工作日，未通知招标人在招标投标活动中有违法违规行为的，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

第三十八条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，依据招标文件和中标人的投标文件及有关规定订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

第三十九条中标人应当按照合同约定履行义务。中标人不得向他人转让中标项目，但可以按照合同约定或者经招标人同意将中标项目的部分专业化服务项目分包他人完成，接受分包的主体应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。

第四十条招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。

中标人不与招标人订立合同或无故不履行与招标人签订的合同的，其履约保证金不予退还，给招标人造成损失超过投标履约保证金数额的，应当对超过部分予以赔偿；没有提交履约保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任。

招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

第五章附则

第四十一条投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或依法向有关部门投诉。

第四十二条招标人与投标人在招标活动或履行物业管理合同过程中发生纠纷，应当协商解决，或由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门协调；当事人达成仲裁协议的，应当依法向仲裁委员会申请仲裁；未达成协议的可以直接向人民法院起诉。

第四十三条本办法由省房地产行政主管部门负责解释。

第四十四条本办法自2003年12月1日起试行。

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