房地产招标管理制度

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房地产招标管理制度

1．招标目的、招标工作原则、招标形式

房地产招标管理制度

1.1.招标目的：

为规范公司的招投标工作，做到公平、公正、公开，确保工程质量，降低开发成本，防范合同履行风险。同时也为明确各相关部门在招投标活动中的职责，特制定本办法。

1.2.招标工作原则

1.2.1招投标工作必须遵循“公平、公正、公开”的原则，给每一个投标单位提供平等的竞争机会。

1.2.2招投标工作的各部门参与者：严禁接受投标单位宴请、礼物；严禁泄露考察单位、入围单位、评标过程；严禁泄露标底、公司谈判草稿、公司谈判记录表和谈判内容；在招投标过程做到客观公正，各部门参与者如有违背，按公司相关制度进行处理。

1.3招标形式：

委托代理招标、邀请招标（含公开邀请招标）、简易邀标（含公开简易邀请招标）、直接定标共4种方式。

1.3.1委托代理招标：首先按本《制度》确定好招标代理单位，然后由分管领导牵头，相应主管部门和成本控制部负责具体资料的准备以及与委托单位的工作衔接。（备注：本过程中的考察报告/招标文件/评标报告和招标报告等须经总经理批准或亲自参加。）

1.3.2邀请招标：由成本控制部牵头，组织相应主管部门依照本《制度》要求进行招投标活动。招投标活动包括：考察单位筛选、考察、考察报告、发放标文、勘察现场、答疑文件、回收标书、开标和评标、商务谈判、招标报告等系列。（备注：本过程中的考察报告、邀标文件、评标报告、招标报告等须经总经理批准。）

1.3.3简易招标：由成本控制部牵头，组织相应主管部门依照本《制度》要求进行招投标活动。招投标活动包括：单位资格审查、发放简易邀标文件或报价说明书、答疑文件、回收标书、商务谈判、招标报告。（备注：本过程中的资格审查、简易邀标文件或报价说明书、答疑文件由成本控制部部门经理和相应主管部门分管领导批准，招标报告必须经总经理批准。）

1.3.4直接定标：相应主管部门报请总经理批准后直接确定单位并执行公司的合同审批流程。

2．招标适用范围、竞标单位数量要求及不适用招标的范围

2.1招标适用范围

2.1.1委托代理招标：主体建安工程施工规定为委托招标。

2.1.2邀请招标：工程类预估费用在30万以上的各类项目，其它类预估费用在10万元以上的项目。

2.1.3简易招标：工程类估算费用在10～30万元的项目；单批次印刷类估算费用在0.5～10万元的项目；单批次制作类估算费用在1～10万元的项目；其它类合同预估费

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用5～10万元的项目；经总经理批示并同意实行简易招标的特殊情况；为满足临时工作需求，需要立即确定合作单位，并经总经理批示并同意实行简易招标的项目。

2.1.4直接定标：相应主管部门报请总经理批准并同意后实施的或特殊项目经总经理批准同意后可不进行招投标，直接按公司的合同审批流程执行。

2.2竞标单位数量规定：

2.2.1工程类（含设计）：

按单项标底估算价值在100万元（含100万元）以上的，应有五家及五家以上具备承担招标项目能力的单位；

按单项标底估算价值在30～100万元的，应有四家及四家以上具备承担招标项目能力的单位；

按单项标底估算价值在10～30万元的，应有三家及三家以上具备承担招标项目能力的单位。

2.2.2印刷类：

单批次印刷预算费用在10万元以上的，应有四家及四家以上具备承担招标项目能力的单位；

单批次印刷预算费用在0.5～10万元的，应有三家及三家以上具备承担招标项目能力的单位。

2.2.3制作类：

单批次制作预算费用在10万元以上的，应有四家及四家以上具备承担招标项目能力的单位；

单批次制作预算费用在1～10万元的，按简易招标流程实施，应有三家及三家以上具备承担招标项目能力的单位。

2.2.4其它类：

预算费用在10万元以上的，应有四家及四家以上具备承担招标项目能力的单位；预算费用在5～10万元的，应有三家及三家以上具备承担招标项目能力的单位。

2.2.5特殊情况合作单位数量不够上述标准的，在招标实施前必须报总经理批示并同意后，方可按简易招标流程实施或直接定标。

2.3不适用招标的范围：

2.3.1工程类：垄断性行业合作单位的确定、经总经理批示不进行招标的项目以及工程类10万元以下的（总经理批示需简易招投标的除外），由工程部或品质研发中心和成本控制部共同确定单位及费用报业务主管部门的分管领导确认后按公司相关流程进行合同审批。

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2.3.2印刷类：单批次印刷预算费用在0.5万元以下的，由各业务主办部门自行确定单位及费用报其分管领导审核确认后（成本控制部仅复核其费用）按公司相关流程进行合同审批。

2.3.3制作类：单批次制作预算费用在1万元以下的，由各业务主办部门自行确定

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单位及费用报其分管领导审核确认后（成本控制部仅复核其费用）按公司相关流程进行合同审批。

2.3.4其它类：预算费用在5万元以下的，由各业务主办部门自行确定单位及费用报其分管领导审核确认后按公司相关流程进行合同审批。

3．招投标的基本规定

3.1主体建安工程施工招标规定为委托招标。

3.2除委托招标工程以外的分包工程、工程勘察、设计、监理、材料设备采购、印刷、制作及其它类合同，均由成本控制部牵头会同相应主管部门一起组织招标。

3.3各单项招标项目经资格预审和考察通过的具备资质的投标人应满足本办法的竞标单位数量规定，若确实无法达到规定，经总经理批准同意后按简易招标流程执行或直接定标。

3.4因图纸不详细需要进行专业的二次细化方案设计的分包工程，或是因图纸未设计，需由投标单位进行专业设计的分包工程，由相应主管部门组织单位进行方案细化及专业设计，将最终确定的方案及设计报其分管领导和总经理审批同意后，再由成本控制部按照本办法相关招标流程执行。

3.5招标信息的发布：大型项目（200万元以上）为扩大合作单位的选择范围，除利用公司资源库中的资源、各业务部门推荐单位以及网上查寻资源外，也可将招标信息发布在公司网站或相关报媒上。成本控制部负责起草招标公告，相关部门会签后交由集团总裁办公室进行网上或报媒上发布。

4．职责

4.1招标小组由公司分管领导、部门经理及相关部门的技术主管等人员组成，其职责是按照本办法的规定完成各项招标工作。

4.2相应主管部门提出招标计划并填报《项目招标需求条件表》；草拟《招标文件技术条款》并报公司分管领导审批后，交成本控制部汇总。工程类的《招标文件技术条款》的编制由品质研发中心负责完成并交成本控制部。

4.3成本控制部草拟《招标文件的商务条款》，汇总相应主管部门的《招标文件技术条款》编写《投标邀请书》或《招标文件》。成本控制部将所有文件资料报公司领导审批确定招标意见、招标文件。

4.4成本控制部根据公司领导审批的招标意见和招标文件，并汇同招标相应主管部门确定招投标的时间安排。

4.5根据不同的招标内容，评标小组一般为5～7人的单数（技术评标人员不少于3人），具体人员在评标前1日由公司总经理确定，成本控制部通知。

4.6评标小组职责：相应主管部门及分管领导主要评审技术标；成本控制部人员及分管领导主要评审商务标。

4.7公司领导指导和监督评标小组，协调招投标过程中发生的纠纷并调查处理相关投诉。

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4.8总经理确定中标单位后：工程类项目由成本控制部与工程部或品质研发中心共同参与合同谈判及签订;其它类项目由相应主管部门与成本控制部共同参与合同谈判，合同由相应主管部门负责签订，成本控制部参与合同会签。

5．邀请招标流程

5.1招标前期工作

项目开始开发时，由成本控制部牵头各部门配合根据公司确定的开发计划制定本项目的整体招标计划。

各相应主管部门根据整体招标计划以及项目实际进展情况，确定拟招标事项的具体招标计划，并填报《工程项目招标需求条件表》报公司分管领导审批后交成本控制部。（备注：工程类需提前30日以上；印刷类需提前5天以上；制作类及其它类需提前30天以上提交《工程项目招标需求条件表》）。对于技术条款比较复杂需特殊说明的，相关主管业务部门需同时提交《招标文件技术条款》，此技术条款包含但不限于图纸、技术工艺要求、材料设备的型号规格、品牌、技术参数、管理要求、时间要求、质量要求等。

5.2招标公告的起草与发布

此条只适用于总经理同意的公开招标的项目；如不是公开招标的，直接转入5.3条。

5.2.1年度招标计划由成本控制部报经总经理批准确定需网上公开招标的项目（每半年报批一次），成本控制部根据确定的网上招标名单起草相应的招标公告。

5.2.2成本控制部负责起草招标公告，其内容应当注明公司的名称和地址、招标项目的性质、范围、数量、实施地点、时间以及投标单位的资质、业绩要求和获取招标文件的办法等事项。招标公告在公布前，必须按本办法相应类别的招标文件的审批流程进行报审。

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5.2.3 招标公告审批通过后，招标公告交由集团总裁办公室进行网上发布。

5.3投标单位选择

投标单位选择包括征集投标单位、资格预审和投标单位考察三个环节。

5.3.1征集投标单位

投标单位自主报名、相应主管部门推荐单位和成本控制部在公司的《供应商库》中选择被评定为A、B、C级的资源库单位组成，被评定为D级的单位不得作为潜在投标人。

5.3.2资格预审

由成本控制部组织相应主管部门对报名单位、推荐单位或资源库单位进行资格预审。只有预审合格的单位，才可以被确定为考察对象。成本控制部将资格预审合格的潜在投标人的基本情况整理汇总并填写《拟邀请投标商基本情况表》。对于简易招投标或特殊行业可直接通过资格审查合格后定为B级进入供应商库并邀请参与招投标。

资格预审文件（复印件）包括：

（1）企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证；

（2）法人代表授权书。如果是代理，出具代理资质；

（3）资质等级证书及非本国注册的投标单位经国家相应相应主管部门核准的资质等

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级证书；

（4）投标单位在过去3年的合同履行情况和现在正在履行的合同情况；

（5）与投标设备相关的生产技术能力及设备状况说明；

(6)产品鉴定证书及相关的检测报告；

(7)产品样本、说明书等技术资料及产品获奖的证明;

（8）ISO质量体系认证、环境体系认证证书、开户银行出具的资信证明等认证文件；

（9）行业认证情况及工程业绩表。

5.3.3 对潜在投标人考察

5.3.3.1 同时满足：在《供应商库》中评定为A级且评定等级时间未超过5年和满足本次招标条件的投标单位可免于考察。

5.3.3.2同时满足：在《供应商库》中评定为B级、评定等级时间不超过3年，并满足本次招标条件的投标单位可免于考察。

5.3.3.3报名单位、推荐单位和未合作的单位（即评定为C级的单位）均应经过考察，考察合格方可参与投标。

5.3.3.4 考察工作由成控部组织安排，考察小组成员由公司相关领导、成本控制部以及相应主管部门等人员组成，考察小组人数原则上不少于3人。

5.3.3.5 考察内容：

成本控制部主要核实投标单位资质证明文件的原件与提交的复印件是否相符以及商务情况；相应主管部门主要考察投标单位公司规模、经营状况、技术能力、管理及服务等。

5.3.3.6考察结束后，由招标标的的相应主管部门在2个工作日内编写《考察报告》。考察报告应全面反映考察内容：包括但不限于公司规模、经营状况、资质、技术水平、管理及服务等。如有考察后被确认为不合格的单位及厂家，应详细说明理由。所有考察小组成员均应在考察报告上签署意见，考察小组成员对报告内容有不同意见，应在考察报告中说明理由。考察报告经相应主管部门分管领导审核后报总经理审批，确定考察合格单位。

5.4编制招标文件

5.4.1成本控制部汇总标的相应主管部门提交的资料编制招标文件。其内容应当包括招标项目的技术要求、投标报价要求、评标标准、投标保证金和履约保证金等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。

其中：技术要求：由相应主管部门根据标的要求详细编写并提供相关图纸等资料等；商务要求：由成本控制部按相关要求编写；

5.4.2招标文件由成本控制部、标的相应主管部门编制会签，报标的相应主管部门分管领导审核后，由总经理审批签发。

5.5发售招标文件

5.5.1招标文件向考察合格的投标单位根据情况发送或发售；成本控制部凭集团财

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务中心收款证明向考察合格的单位发送或发售招标文件。

5.5.2成本控制部通知各投标人领取招标文件，并作好发文登记；成本控制部主办人员负责向投标人介绍有关情况。

5.6由标的相应主管部门组织现场踏勘、了解现场条件。

5.7由集团财务中心负责收取招标文件工本费和投标保证金。

5.8招标答疑

5.8.1相应主管部门负责对施工图纸及技术要求疑问的解答；成本控制部负责对商务要求疑问的解答。

5.8.2招标答疑文件由成本控制部负责整理并存入招标文件档案备案。

5.8.3如有澄清与修改的内容（即招标补充文件）由成本控制部、标的相应主管部门编制会签，报标的相应主管部门分管领导审批后发放。

5.9接受投标

所有投标人均应在招标书载明的截标时间前将投标书送达成本控制部。

5.10开标

5.10.1评标小组产生原则

开标前1个工作日按标的性质及部门的职责由总经理确定评标小组组长及成员，评标小组人员由公司分管领导、部门经理及相关部门的项目技术主管、考察小组等人员组成。

5.10.2开标程序

5.10.2.1成本控制部按照招标文件所载明的开标时间及地点通知并主持召开开标会。

5.10.2.2由评标小组组长确认投标文件的密封完整性，并予以签字确认；

5.10.2.3由评标小组组长确定宣布唱标、记录、监标人员；

5.10.2.4开始唱标，唱标内容为投标单位名称、投标价格、工期、质量等；

5.10.2.5唱标顺序按各投标单位报送投标文件时间先后的顺序进行；

5.10.2.6公布唱标结果，并作好开标记录。评标小组成员签字认可开标记录的真实性，并存档备查；

5.10.2.7宣布休会，进入评标阶段。

5.11评标

5.11.1评标办法

5.11.1.1 评标办法包括经评审的最低投标价法、综合评估法；

5.11.1.2 经评审的最低投标价法：按照评审程序，在技术标经评审合格的前提下，报价最低（低于成本价除外）的单位作为中标单位；

5.11.1.3对有特殊技术要求高不宜采用经评审的最低投标价法的招标项目，一般应当采取综合评估法进行评审。需对技术及商务分别评审并评分，原则上技术评分不得超过总分值的40%，在技术标经评审合格的前提下，进行商务评分，汇总两部分评分后为

总评分，以最终得分前三名者推荐为中标候选人；

5.11.2评标程序

5.11.2.1在开标前2个工作日内相应主管部门、成本控制部根据标的的性质、特征、要求，对标的的评标办法、评分标准从各自不同的角度提出自己的意见。

5.11.2.2开标前1个工作日，评标小组组长根据以上的意见确定评标办法和评分标准，并组织相关人员编制供评标使用的相应表格；

5.11.2.3由相应主管部门及分管领导主要评审技术标，成本控制部人员及其分管领导主要评审商务标。技术标不合格单位的经济标将不予评审；评标人应对各自的评分结果签名确认，如有不合格单位必须说明不合格的原因；

5.11.2.4评标人员应认真研读标书，对照招标要求，客观公正地进行评价；

5.11.2.5评标小组可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容；

5.11.2.6判定废标的应以招标文件中关于废标的规定为依据，技术评标小组应对此作详细的书面说明，技术标不合格单位的经济标将不予评标；评标人应对各自的评分结果签名确认。

5.11.2.7成本控制部负责组织编制评标报告（技术标评比阐述由标的相应主管部门填写），评标报告应由评标小组全体成员签字，并报总经理审批。评标报告应对标的性质等进行说明，对评标结果形成明确意见供公司决策参考。对评标结论持有异议的评标小组成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标小组成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标小组应当对此作出书面说明并记录在案。

5.12定标

5.12.1由招标标的部门分管领导、标的相关部门及成本控制部根据总经理最终确定的合同谈判候选单位进行合同谈判并形成《工作商谈记录》后，将结果报总经理定标。

5.12.2根据招标项目特点，当各投标单位技术标经评审都能满足招标要求时，也可采取在第一次投标报价的基础上，通知投标人进行当场竞价，报价最低的投标人为中标人。

5.12.3由成本控制部分别向中标人及未中标人发出中标通知书、未中标通知书，或电话告之招投标结果。

5.13中标及合同签订

工程类合同由成本控制部草拟合同后交工程部或品质研发中心进行会签，并共同与对方进行合同条款的最终沟通确认，成本控制部负责合同签订工作。

其它类合同由标的相应主管部门负责合同的签订，成本控制部参与合同会签。

5.14招标工作纪律

5.14.1招标工作人员不得在招标工作期间私下、单独与投标人接触，接受投标单位的礼品和宴请等；

5.14.2严禁泄漏标底和投标书，其他人员严禁向相关人员询问招投标信息；

5.14.3除公开开标的标书外，投标书及询标回复文件均属机密文件，不得向第三方透露；

5.14.4在投标单位考察以及标评过程中，相关人员应做到客观公正，不得因个人私利影响招投标的公正性；

5.14.5招标工作人员或评标小组成员与投标单位有利害关系的应主动申报并回避。

5.14.6如违反上述规定，公司将视情节轻重予以处罚。

6．简易招标流程

6.1简易招标流程步骤与程序

简易招标流程与“邀请招标流程”的步骤基本一致(但在程序及表单上可简化)；其程序为：提供招标需求、单位资格审查、发放简易邀标文件或报价说明书、答疑文件、回收标书、商务谈判、招标报告。除招标报告要总经理审批外，其余步骤由相应主管部门及其分管领导和成本控制部共同确认完成并对成果文件实行会签。

6.2职责：

相应主管部门负责提出招标详细的技术标准或施工要求，材料设备的型号规格、技术要求等；成本控制部负责按招标标的特点和技术要求编写简易的邀标书并两部门会签后直接发给邀标单位。

6.3流程特别说明

6.3.1由成本控制部通知投标单位进行报价，报价书在规定的时间内密封送达成本控制部。由成本控制部和业务主管部门共同开启报价书进行评审、组织商务谈判，成控部根据谈判结果形成招标报告报总经理审批确认中标单位。

6.3.2根据总经理审批结果，由相应主管部门分管领导组织标的相应主管部门及成本控制部洽谈合同，经总经理审批后签订。

7．委托招标的流程

7.1公司委托招标确定由具备相关工程代理资格的招标代理机构进行。招标代理机构不得与投标单位有利害关系，其程序参照本办法相关条款执行。

7.2相关标的公司分管领导与公司确定的招标代理机构签订书面委托代理合同，委托事项包括但不限于委托编制招标方案、招标公告、招标文件和标底，组织评标等。

7.3招标代理机构编制的招标公告、招标文件的内容以及公司审批的程序参照本办法相关条款执行。招标代理机构编制的标底必须经公司成本控制部审查后，报公司分管领导审查，总经理审批。

7.4招标代理机构对投标单位进行资格审查，并向公司成本控制部报告资格审查结果，由公司分管领导、总经理确定入围的投标单位。

7.5招标代理机构的招标投标活动必须符合与招标投标有关法律、法规和规章的规定，并按标站的有关规定办理招标事宜。

7.6公司指派2-3名人员负责对招标代理机构在招标投标活动过程中的公正、公开

和公平性进行监督，工程类由成本控制部负责组织、协调委托招标投标活动；其它类的委托招标事务按公司业务分工由相关的职能部门负责组织协调。

8．《供应商库》的建立

8.1《供应商库》内容

8.1.1《供应商库》应包含所有与本公司合作过的单位、未合作但已考察的单位、未考察过报名或推荐单位以及行业内著名的单位的基本情况。

8.1.2为便于管理，特将供应商分为A、B、C、D四类进行考评。

8.2《供应商库》级别分类

8.2.1在《供应商库》中评定为A级的供应商作为优质供应商；在招投标中优先通知、优先选定；有效期限为评定后5年。

8.2.2在《供应商库》中评定为B级的供应商作为备选供应商；在招投标中优先通知；有效期限为评定后3年。

8.2.3在《供应商库》中评定为C级的供应商为待考察供应商。

8.2.4在《供应商库》中评定为D级的供应商列入公司供应商黑名单，在招标采购中不予考虑。

8.2.5只有定级为A、B级的供应商为公司的合格供应商，所有的招投标项目的投标人必须是A、B级供应商。

8.3供应商定级原则

8.3.1合同履行完后，由标的相应主管部门、成本控制部根据供应商在合作期间的合作情况对其评价定级，评价方法详见《供应商定级表》。

8.3.2平均得分在80分以上（含80分）评定为A级供应商；

8.3.3平均得分在60-80之间（含60分），评定为B级供应商；

8.3.4评定为60分以下的为D级供应商。

8.3.5未考察的供应商全部定为C级，待其考察合格后直接定为B级，考察不合格定为D级。

8.4《供应商库》的补充

为保证供应商库中新资源的不断进入，要求每个部门（除业务部外）于每月25日前向成本控制部提交其业务合作范围内具有较强实力的公司单位名单不少于4家（不得与资源库中单位重复）以及其相关企业信息资料，并由成本控制部于每月30日前汇总录入供应商库。

8.5《供应商库》的重新评价与更新

为收集并规范管理供应商资源，由成本控制部牵头，其它各业务主管部门协助建立公司的《供应商库》。各标的相应主管部门应在合同履行完毕后对供应商进行评价，并由成本控制部汇总录入供应商库对评价结果进行更新。对于合同履行周期超过一年的合作单位，在合作过程中由业务主管部门按一年进行一次评价合作，并及时将评价结果报成控部录入《供应商库》。

9．招投标的资料管理

按公司的文件管理相关制度执行。

10．记录

10.1《项目招标需求条件表》；

10.2《拟邀请投标商基本情况表》； 10.3《考察报告》；

10.4《开标记录表》；

10.5《商务标评分表》；

10.6《技术标评分表》；

10.7《商务与技术标评分表》； 10.8《评标报告》；

10.9《工作商谈记录》；

10.10《供应商定级表》。

草拟部门：成本控制部草拟人：审核人：签发人：签发日期：2015年3月27日