物业企业招标管理办法

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物业企业招标管理办法

一、目的

为进一步规范和完善公司物业服务投标运作，提高投标工作效率，维护公司利益，结合本公司实际，制订本办法。

二、适用范围

本办法适用于前期物业管理服务和后期物业管理服务的投标管理工作。

三、部门主要职责

招标管理委员会在总经理的领导下，统一组织公司投标管理工作，各部门负责具体投标操作，各部门主要职责为：

1、人事行政部：

1）负责有关投标项目信息的收集、筛选、上报，形成投标评估报告。

2）负责投标报名、标书购买、投标文件商务部分编写，标书的汇总、编制、制作、封送。

3）对投标工作的总结，中标后的合同签订、备案等投标组织工作。

4）负责组织投标各环节工作的联系、沟通，并开展具体实施工作。

2、品质管理部、经营管理部：

1）负责对项目进行实地考察、费用测算，提交项目可行性分析报告，为投标工作提供决策信息。

2）负责对投标文件技术部分的编写。

3）参与标书的编制、开标和答疑工作。

四、投标程序

1、获取招标信息

网络信息管理委员会可通过各种公开媒体，如网络、报刊等各种途径获取并跟踪招标信息。

2、申请投标审批

网络信息管理委员会，包括其他部门人员得到招投标信息，应与人事行政部联系，由人事行政部组织经营管理部和品质管理部认定其可行并开始准备进行投标活动后，填写《投标申请表》（见附件）上报总经理室审批，购买标书、文

件。

3、购买招标文件

人事行政部按招标文件要求购买招标书，并应从多渠道获得并反馈信息，包括概算，竞争对手情况等，以指导投标书的制作。

4、投标环境调查

投标管理委员会组织人事行政部、经营管理部、品质管理部对标书中描述的物业情况进行现场调查、分析，收集投标有关信息和资料，测算费用并确认项目负责人。

5、投标文件的编制

1）投标文件编制要求：要有针对性；可操作性要强；体现我公司优势和专业水平；文字要言简意赅，主题明确。

2）投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

3）投标文件由商务标书和技术标书组成。

商务标书包括企业资质等级、企业管理业绩、日常规范运作情况、企业年度盈亏情况、企业诚信记录、物业管理公众满意度季度测评情况等内容。

技术标书包括物业服务费用的收支预算及投标报价、开办费开支预算方案及开办费筹措和处理意向、项目管理服务理念和目标、物业服务分项目标、标准与承诺、物业服务早期介入方案（物业服务交接方案）、项目组织架构、管理职责和权限、管理制度和考核办法、物业的综合服务、维修养护管理、保洁、秩序维护、护绿等工作的实施方案、物业维修和管理的应急措施等内容。

4）人事行政部根据招标文件拟订投标文件目录及标书编制计划，负责标书商务部分的编写，并将投标文件资料进行汇总，由项目负责人组织审查、讨论，形成投标书。

5）经营管理部负责标书技术部分费用的编写，包括物业服务费用的收支预算及投标报价、开办费开支预算方案及开办费筹措和处理意向、经费收支（管理费收支）测算和提供管理服务酬金的报价。

6）品质管理部负责标书技术部分方案的编写，包括项目管理服务理念和目标、物业服务分项目标、标准与承诺、物业服务早期介入方案（物业服务交接方案）、项目组织架构、管理职责和权限、管理制度和考核办法、物业的综合服务、

维修养护管理、保洁、秩序维护、护绿等工作的实施方案、物业维修和管理的应急措施等内容。

7）参与投标的部门或人员对招标书中不明确或不清楚的问题，反馈到人事行政部，由人事行政部与招标方进行联系澄清。

6、投标书的评审

投标书送交之前，应由项目负责人组织相关人员对该标书进行评审。评审通过后方可由人事行政部送交投标书。

7、投标书的装订

根据招标文件的要求进行装订，做到美观，严肃，体现公司品质。

8、评标答疑

由项目负责人组织各责任部门参加评标答辩。

9、送交投标文件并参加开标。

人事行政部应负责投标文件的送达，并同项目负责人、经营管理部、品质管理部参加开标工作。

五、投标工作总结

投标工作总结应项目负责人组织进行，内容应包括招标单位、招标目的、投标时间、参加投标单位、评标标准、开标情况、对投标对手的分析等，如没中标，应还包括中标单位及未中标原因等，并应对未中标原因提出改进意见并反馈到相应部门。

六、投标文件整理

投标工作结束后，应及时将招标书、投标书（包括商务、技术、报价单）、投标评审表及投标总结等投标相关文件及时交人事行政部相关人员处备案。

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七、合同评审、签订

1、项目中标后，项目负责人组织经营管理部、品质管理部、人事行政部对合同中需进一步明确的问题进行讨论，重点提出合同执行过程中可能潜在的责任风险及规避风险的措施、方法，确定合同谈判的原则。

2、项目负责人收集汇总合同评审意见，组织参加合同谈判，按规定的权限与投标方签订正式合同。

3、物业服务合同签订后，由人事行政部将招投标资料、招投标双方签订的前期物业服务合同和相关资料送交房管处进行备案登记。

八、本办法经总经理办公室会议通过后自下发之日起实施。

附：1、《投标申请表》

2、《投标管理流程图》

3、《标书编制说明》

4 xx-xxx服务有限公司（筹） xx年二月二十七日

投标申请表

投标管理流程图

投标管理流程说明

标书编制说明

物业管理服务费用测算内容表

物业管理招标规定2017-01-16 11:17 | #2楼

物业管理招标是反映招标理念、招标重点的权威性文件，政策性强，要求文字准确、内容全面。目前较为规范的招标书主要包括四个方面：

（一）目标物业规划建设基本情况

1．工程概况。包括总体建筑面积和占地面积、功能分布、物业栋数与楼层、地下室布局、环境规划、容积率、绿化面积、物业管理用房面积、电梯台数与型号等。

2．主要设备设施介绍。包括配电系统（总安装容量、高低压配电柜、变压器、备用发电机数据）、给排水系统（蓄水池、泵类、消防喷淋、化粪池、污水井、雨水井等）、空调系统、通风系统、消防控制系统、楼宇自动化系统等。

3．提供的目标物业设计图和竣工图纸目录（图纸附件）。

（二）物业管理内容

1．房屋建筑本体、公共部分的维护、管理；

2．公共配套设施、设备维护、运行管理；

3．公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运；

4．公共绿化、山水园林小品的养护和管理；

5．安全护卫及公共秩序管理；

6．公建配套设施（便民服务网点、区内营业场所和文体活动场所）的运营管理；

7．楼宇自动化设备系统的运行、维修、养护管理；

8．交通、车辆行驶和停泊管理；

9．物业及物业档案资料收集、管理；

10．社区文化的开展；

11．法律政策和物业服务合同中规定的其它事项。

（三）有关事项的说明

1、物业管理相关事项说明。包括以下几项内容：

1）物业管理范围。指目标物业所在区范围内的所有物业。中标企业根据政府制定的当地物业管理有关法规、条例及物业服务合同对上述区域及物业实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。区域内如有后续物业或其它特殊情况应予以说明。

2）管理期限与前期介入。应明确中标企业管理期限（一般三年或五年）及起止日期。还应明确定标后中标企业何时开始介入前期管理，项目甲方在前期介入至物业管理单位正式入驻期应付的有关费用应明确，物业服务合同亦应在中标后一个固定的时间内协商完毕，正式签定。

3）物业管理用房。应根据当地物业管理法规、条例有关规定，说明管理用房面积、位置以及使用过程中的房租等情况。

4）管理费标准。这是招投标关键项目。应说明管理费大致范围或由投标企业自行测算，说明此项内容的评分标准。最终签订的物业服务合同中，管理费标准一般以中标企业在标书中的报价为准。

各资质等级物业管理企业的条件如下：

（一）一级资质

1.注册资本人民币500万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

（1）多层住宅200万平方米；

（2）高层住宅100万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；

（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

（二）二级资质

1.注册资本人民币300万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

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4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

（1）多层住宅100万平方米；

（2）高层住宅50万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；

（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档

案系统，有良好的经营管理业绩。

（三）三级资质

1.注册资本人民币50万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

4.有委托的物业管理项目；

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

第八条

一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。

二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

各省、自治区、直辖市计委（发展改革委）、物价局、建设厅、房地局：

为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请执照执行。

附：《物业服务收费管理办法》

中华人民共和国国家发展和改革委员会

中华人民共和国建设部

二○○三年十一月十三日

物业服务收费管理办法

第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。

第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。

县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十二条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十三条物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十四条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第十八条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十九条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十条物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第二十一条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十二条各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。

第二十三条本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。第二十四条本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。

招标投标这种运行方式必须以公平竞争的市场经济运行机制的前提

第一章总则

第二章招标

第三章投标(toubiao)

第四章开标、评标和中标

第五章法律责任

第六章附则

第一章总则

第一条目的与依据。建立物业管理市场竞争机制，保障物业管理企业公平竞争，维护招投标(toubiao)双方合法权益，结合我省实际情况制定本办法。

第二条适用范围。凡在全省城市行政区域内进行物业管理项目招标投标活动，均应遵守本办法。

第三条基本原则。物业招投标，应坚持公开、公正、公平和诚实信用的原则。

第四条管理部门。省建设行政主管部门主管全省物业招投标管理工作，并组织本办法实施。

各行署、市、县房产行政主管部门，主管本行政区域内物业招投标管理工作，并组织本办法具体实施。

第二章招标

第五条招标项目。在全省城市行政区域内的物业，符合下列情况之一的，应当采

取公开招投标方式选择物业管理企业：

(一)一个物业管理区域内，多层物业规划总建筑面积在3万平方米以上，或高层物业规划总建筑面积在1万平方米以上，或多层、高层混合物业规划总建筑面积在2万平方米以上的新建物业；

(二)已成立业主委员会，建筑面积4万平方米以上，具备招投标条件的现有住宅区和其他物业；

(三)业主委员会或业主(代表)决定通过招投标选择物业管理企业的。

在本市行政区域内的物业，不符合前款要求的其它物业，根据情况可实行公开和邀请招标，不实行招标的新建物业必须委托具有资质的物业管理企业管理。符合下列情况之一的，可以不实行物业管理招投标：

(一)物业由建设或产权单位自用，设施设备完整独立的；

(二)物业的使用在保密或安全方面有特别要求的；

第六条招标人。物业管理项目的招标人(以下简称招标人)是指进行物业管理项目招标的新建物业建设单位、业主委员会或相关物业产权人。

新建物业尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立业主委员会的，建设单位是物业管理项目的招标人。

业主委员会采用招标方式选聘物业管理企业的，必须经业主大会或业主代表大会讨论同意。

第七条招标组织。招标人应在当地房产行政主管部门指导下，组建招标工作小组，也可委托具备二级资质以上物业管理企业或相应咨询服务机构代理招标事宜。招标人组建的招标工作小组应当具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的能力，并按下列规定组建：

(一)招标人是新建物业建设单位或相关物业产权人的，其法人代表(负责人)或其代理人参加招标工作小组；已组建业主委员会的，由业主委员会代表参加招标工作小组。

(二)与招标物业相适应的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的50%以上。

第八条招标文件。招标人或者其组建的招标工作小组应当编制物业管理招标文件。物业管理招标文件应包括以下主要内容：

(一)招标人名称、地址、招标工作小组或其委托的招标代理机构的联系方式；

(二)物业基本情况，包括物业名称、座落地址、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套数、建筑结构、公建配套设施、主要设备设施、物业档案(含施工或竣工图纸)，出售情况，入住率等；

(三)委托管理的内容及要求；

(四)物业管理用房的安排；

(五)投标人的资质与条件；

(六)投标书的编制要求；

(七)组织解释招标文件及实地考察物业的时间；

(八)投标书密封要求和送达的截止时间，地点及方式；

(九)开标、询标的时间、地点、方法与程序；

(十)投标报价要求及评标标准；

(十一)拟签订合同的主要条款；

(十二)其他事项的说明。

招标文件可载明投标保证金的缴纳、对未中标人编制投标文件的经济补偿方式等

内容。

第九条投标保证金和标书编制补偿金。招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的，投标人应当缴纳；投标保证金应在确定中标人后30日内退还投标人。招标文件对未中标人承诺支付标书编制补偿金的，招标人应当支付。

第十条招标公告、招标邀请书。招标人采取公开招标方式的，应通过报刊、广播、电视或其他公开方式发布招标公告；招标人采取邀请招标方式的，应向3家以上具有相应物业管理资质的物业管理企业发出投标邀请书。招标公告应包括以下内容：

(一)招标人的名称、地址和联系方式；

(二)招标物业的名称、地址、使用性质、建筑面积、实施管理的时间；

(三)投标资格条件、报名的地点和期限；

(四)获取招标人文件的时间、地点、方法和相关费用等。

招标人应在发布招标信息前，将招标项目简介、招标文件、招标公告或招标邀请书、招标工作方案等文件报物业所在地的房产行政主管部门审批。

第十一条截标期间。物业管理招标文件发出之日至投标人提交投标文件的截止期间，不得少于20日。

第十二条招标文件的修改。招标工作小组或其委托的代理机构可召开招标文件答疑会议或组织物业现场踏勘，就招标文件向投标人解释说明。解释说明内容与招标文件内容不一致的，招标人应在截标期日前15天，以书面形式告知所有投标人。

招标人对已发出的招标文件进行修改的，应在截标日前15天，将修改后的投标文件以书面形式送达投标人。逾期送达的，投标文件送达截止期日顺延。

第三章投标

第十三条投标人。物业管理项目的投标人(以下简称投标人)是指响应物业管理招标，参与投标竞争的具有相应物业管理资质的企业。

第十四条跨省、市进行招投标的物业管理企业，要凭本省、市房产行政主管部门介绍信，到招标物业所在省、市房产行政主管部门备案，方可参加招投标活动。第十五条投标申请材料。投标人申请参加物业管理投标的，应向招标人提供下列证明材料：

(一)投标申请报告；

(二)《工商营业执照》、《物业管理企业资质等级证书》复印件；

(三)投标人基本情况说明，包括企业性质、注册地址、通讯地址、法人代表姓名、已管物业及管理情况、人员情况等；

(四)年度企业会计报表复印件；

(五)招标文件要求提供的其他证明材料。

第十六条投标单位资格评定。招标人应在当地房产行政主管部门监督下对申请参加投标的单位进行资格评定，根据单位的资质、业绩、信誉等情况确定投标单位。被确定的投标单位不得少于3个。

第十七条投标文件。投标人应按招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当包括下列主要内容：

(一)管理服务理念、目标；

(二)物业管理机构运作方法及管理制度；

(三)管理服务人员配备；

(四)相应管理设施的配置说明；

(五)物业管理费用的收支预算方案；

(六)物业管理服务分项标准与承诺；

(七)物业维修养护设想；

(八)物业管理应急措施；

(九)招标人要求的其他内容。

第十八条投标文件的送达、修改和撤回。投标人应在截标期日前，将加盖投标人单位和法定代表人印章后的投标文件密封送达招标人。

招标人收到投标文件后，应妥为保存，在开标之前，不得启封投标文件。

投标人在截标日前，可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。

投标人在截标期日后送达投标文件或者经补充修改的投标文件，招标人应当拒收。

第十九条无效投标文件。投标文件发生下列情形之一的，投标文件无效：

(一)未密封；

(二)未加盖投标人单位和法定代表人印章；

(三)未能按招标文件要求编制；

(四)逾期送达。

第二十条重新招标。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。

第四章开标、评标和中标

第二十一条开标时间，地点。招标人应在招标文件确定的提交投标文件截标期日的同一时间公开进行开标，开标地点为招标文件中预先确定的地点。

第二十二条开标。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。

开标时，由投标人选派代表检查投标文件的密封情况，经确认后由投标工作人员当众拆封，宣读。招标人在截标期日前收到的所有投标文件，都应在开标时当众予以拆封，宣读。

开标过程应当记录，并存档备查。

招标人可委托公证处对开标过程进行公证。

第二十三条评标组织。招标人应组建评标委员会负责评标。评标委员会的成员人数为5人以上单数。其成员由招标人代表和物业管理投标评审专家组成。其中，招标人代表不得超过评标委员会成员数的三分之一。

物业管理投标评审专家可由招标人从房产行政主管部门提供的物业管理投标评审专家库名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的，不得成为评标委员会成员。

评标委员会成员名单在中标结果公布前应当保密。

第二十四条评标。评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容做出必要的澄清或说明，但投标人的澄清或说明不得违背投标文件的本意。

评标委员会应当在严格保密的情况下，结合投标文件、公开答辩、投标人管理业绩及企业综合情况等方面以百分制逐项计分，排出名次；设有标底的，应当参考标底。评标结束后，应向招标人提交经密封的评标报告，并推荐经评审得分最高的投标人为中标人。

前款规定的企业综合情况包括企业资质等级、经营状况、财务状况及经察看的物业管理现场情况等。

评标委员会成员及参与评标的有关工作人员不得透露投标文件的评审情况。第二十五条中标。招标人应根据评标委员会的推荐意见确定中标人，并应在7

日内向中标人发出中标通知书，同时将招标结果通知所有未中标的投标人。对未能中标的投标人，招标人应退回其投标文件。

第二十六条评标中止。经评标委员会评审，所有投标都不符合投标文件要求的，可以否决所有投标。招标人可依照本办法重新招标。

第二十七条合同的签订。招标人和中标人应自中标通知书发出之日起30日内，依照投标文件和招标文件，签订《前期物业管理服务合同》或《物业管理服务合同》，并到当地房产行政主管部门的物业管理机构备案。

第二十八条悔标的处理。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果，或中标人放弃中标项目的，应承担赔偿责任。中标人放弃中标项目，招标人要在当地房产行政主管部门监督下，按照评标委员会评分排名顺序，确定分值排名第二的投标人为中标人，如仍达不成协议，本次招标视为无效。

第二十九条招标费用。物业管理招标过程中发生的广告代理信息发布、文件编制、劳务、交通等费用均应由招标人支付。

招标人为业主委员会的，招标过程中发生的相关费用可自行筹集，也可经业主大会或业主代表大会决定在物业管理服务用房收益或其他收益中列支。

第三十条招投标的时限。新建商品房需预售的，其物业管理招投标活动应在申领预售许可证前完成；新建商品房出售的，应在物业交付使用前6个月完成。已交付使用的物业的招标活动，应在原物业管理服务合同终止前2个月完成。第三十一条物业档案材料移交。招投标活动结束后，招标人或者原物业管理企业应将下述档案材料移交给中标人：

(一)各类物业设施的验收、接管档案；

(二)与供水、供热、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同等资料；

(三)物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；

(四)公共设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证；

(五)以幢为单位的维修基金的分户清册或资料；

(六)房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；

(七)财务收支帐册；

(八)公共配套设施的产权及收益归属清单；

(九)物业管理所必须的其他资料。

第五章法律责任

第三十二条招标人违反本办法规定，应进行招标的项目不招标或不按规定的招标方式招标的，由当地房产行政主管部门责令限期改正，并予以处罚。对新建物业开发建设单位不按规定进行招标的，不予办理房屋预(销)售许可证。

第三十三条招投标过程中出现下列行为的应视为无效招标：