房产公司招标管理办法

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房产公司招标管理办法

第一章总则

房产公司招标管理办法

第一条目的：为了加强公司成本管理，把控项目不偏离项目定位及产品定位方向，规范招标管理工作，规避风险，提高招标工作效率，树立******公司卓越的信誉和良好的企业形象，特制定本办法。

第二条适用范围：本制度适用于涉及公司经营活动的工程设计、施工、材料设备采购等业务，包括但不限于设计（含方案、扩初、施工图、室内、景观）、地勘、土建、安装、打桩（含供桩、测桩、打桩）、设备（含安装）、甲供材料、甲定材料、工程装饰、市政、景观绿化、配套工程、营销（含营销代理、媒体广告、广告策划、市场调研、模型等）、工程监理等项目。

第三条招标方式：依据招标项目的目标成本值(或参考值)确定招标方式

1、金额大于等于30万元的项目原则上必须实行招标。小于30万元的项目可采用直接委托的方式。

2、金额大于30万元但属下述情况时可采用直接发包方式确定合作单位：

(1) 政府垄断工程，如供水、供电、煤气、有线电视、电信、雨、污水等配套工程。

(2) 专利技术或因技术原因供应商资源匮乏的项目。

(3) 根据《************置业有限公司供应商战略合作评议及管理办法》确定且经招标领导小组同意的A类战略合作供应商项目。

(4) 营销类定向媒体广告项目。

(5) 经招标领导小组同意的其他项目。

3、除政府垄断工程和营销类项目外实行直接发包的项目，必须办理《免招标审批表》。直接发包项目的合作单位由总经理或相应经办部门提出，价格可参照以前实施项目或置业控股公司以及同行的价格洽商确定，经招标领导小组2/3以上成员同意并签字后执行。

第二章招标组织架构及工作职责

第四条招标领导小组成员组成原则是确保招标小组有能力、客观、公正行使招标职能，确保合作方选择的零失误率。

招标领导小组成员组成为：总经理、副总经理、总经理助理(合约、财务)、总经理

助理(总办)、工程管理部经理、设计管理部经理、合同预算部经理组成，其中总经理任招标领导小组组长。

以上人员为招标领导小组常设成员，招标过程中可按标的或标的物的性质，由招标领导小组确定相关的专业技术人员参加。

第五条评标会议必须有招标领导小组成员五人以上(含五人)参加，否则评标结果无效。

第六条招标领导小组工作职责

1、为招标工作的决策机构，对定标过程起集体决策作用。

2、审核确定招标文件。

3、决定重大、特殊招标事项的技术要求和商务要求。

4、听取考察小组汇报，确定竞标单位名单。

5、确定投标单位商务标排名。

6、评标及定标，根据标的性质指定商务洽谈负责人及成员。

7、评定确认最终中标单位。

8、协调解决招标各环节间存在的矛盾或问题。

第七条相关部门工作职责

1、设计管理部工作职责

(1) 按公司审核确认目标成本要求组织落实项目的限额设计。

(2) 监督和促进招标事项的设计进程，按确认的进度计划及时提供招标图纸和招标事项的设计技术要求、材料选型、设计选样等。

(3) 配合进行竞标单位的技术考察、评定和筛选。

(4) 配合进行竞标单位技术标书的审核和评定。

(5) 审查投标人技术方案的可行性、可操作性和竞标样品的评定。

(6) 参与招标项目工程量清单子目的审阅，界定施工范围。

(7) 组织部门相关专业技术人员参与商务谈判。

2、总经办工作职责

(1) 负责建立、优化合格及优秀的合作供应商名录。

(2) 收集汇总竞标事项供应商名单。

(3) 根据考察结果评定筛选入围竞标单位，报总经理审批。

(4) 组织和汇总合作供应商的合同执行情况的评估考核。负责做好相关项目的后评

价工作。

3、工程管理部工作职责

(1) 根据工程进度提出详细的分包、甲供材进场计划及要求。

(2) 提供招标项目施工技术要求、方案，确定招标项目工作界面。

(3) 参与招标项目工程量清单子目的审阅，明确施工范围。

(4) 负责投标单位技术标的评定，并编制评标报告。

(5) 组织部门相关专业技术人员参与商务谈判。

(6) 根据总经办提供的供应商名单，组织参与竞标单位入围技术考察，确保入围投标单位的质量。

(7) 负责中标单位合同履行的现场管理，参与合同执行情况的评估。

4、合同预算部工作职责

(1) 负责项目目标成本的测算和编制，跟踪和评估目标成本执行情况。

(2) 根据项目开发的进度计划编制项目招标计划，并注明成本目标要求。

(3) 负责招标技术资料的汇总、整理以及招标文件的起草。

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(4) 编制招标工程量清单以及招标领导小组认为有需要编制标底的招标项目的标底。

(5) 负责发标、接标，组织招标答疑会或招标答疑书面回复，与计财部联合开标，做好开标后的保密工作。

(6) 审查投标人商务标书的准确性、合理性、真实性，并编制商务标评标报告。

(7) 根据招标领导小组的意见和要求，组织商务谈判。

(8) 负责合同的起草、签订以及合同交底。

(9) 代表公司负责监督合同全过程的执行情况。

(10)参与竞标单位的入围考察。

5、计财部工作职责

(1) 收取投标单位缴纳的投标保证金、图纸资料费，并开具收据。

(2) 审核投标人的财务能力是否符合公司的要求，审查投标人的财务报表的真实性、准确性，检验投标人的投标保证金是否符合招标要求。

(3) 招标工作结束后，负责向投标单位退还投标保证金，并收回开出的收据。

(4) 负责审核招标文件及合同中付款方式等条款。

第三章招标工作流程

第一节招标前期工作

第八条招标计划的编制

1、新项目一旦确认，工程管理部即根据工程的进度要求提出各项需要招标工程的预计进场时间要求，合同预算部根据工程管理部的要求编制《项目招标采购事项计划》，列入计划的内容应包含项目主要工程和材料。项目实施过程中根据项目进展情况合同预算部对计划进行调整。

2、项目招标计划由工程管理部、设计管理部、合同预算部审核签字并报招标领导小组审批确认。

3、招标计划应实行计划的动态管理，由合同预算部在每月25日前根据项目实施进度情况提报往后2个月的招标计划，动态计划经工程、设计部门核准后，向招标领导小组及关联部门报备执行。

4、各职能部门按照招标计划及时作好相应-招标配合事项的各具体工作，确保招标事项按计划顺利开展和落实。

第九条招标文件的编制

1、由合同预算部编制招标文件，工程管理部提供现场管理要求、实施方案及进度要求和招标项目工作界面，设计管理部提供招标项目招标图纸、技术要求、标准及技术规范。

2、招标文件提供的信息应满足投标要求，内容全面、客观、准确、真实，能够充分考虑风险因素，评标标准应科学、合理、可量化。对于涉及双方利益的经济条款应在招标文件中表述清晰。招标文件应统一格式包含以下内容：

(1) 招标文件目录；

(2) 投标须知（包括工程概况、现场条件、招标范围、标段划分、文件说明、招标流程时间；

(3) 招标联系人的姓名及联系方式、投标截止时间和有效期、开标时间和地点、评标办法、授标标准等）；

(4) 投标人资格审查（包括营业执照、资质、组织架构、人力资源状况、机械设备

(5) 企业信誉等级、财务状况、项目经理资质和项目主要人员简历、公司过去五年类似工程经验、在施工程等）；

(6) 投标报价书格式；

(7) 施工协议书；

(8) 合同条件；

(9) 承包范围与工作内容；

(10) 工程量计算规则及单价说明；

(11) 工程规范、工程技术要求；

(12) 甲供材说明；

(13) 图纸目录和图纸；

(14) 工程签证管理工作程序；

(15) 工程量清单。

第十条工程量清单以及标底的编制

1、根据招标项目需要由合同预算部编制工程量清单的，经分管领导及总经理同意后委托造价事务所编制。

2、分管领导及总经理认为有必要的编制标底的招标项目，可直接委托造价事务所或合同预算部根据招标要求编制标底，无标底的由合同预算部提供参考值。

3、标底必须严格保密，不得外泄。一经发现有人员外泄标底按照公司员工手册相关制度进行处罚，并追究其相关法律责任。

第十一条投标单位资质审查

1、投标单位的选择直接影响到招标工作的质量，应深入了解市场，包括能承接该招标工程的队伍数量、市场价格、供求现状，以及拟选入围单位的技术实力、管理水平、资信状况、历史工程，结合项目的工程管理水平、招标工程项目的特点，选择入围投标单位；对未曾合作过的单位且项目重大，总经理室成员应代表公司与拟投标的单位进行沟通，传递公司“公平、公正、公开、廉洁”的企业文化信息。

2、投标单位的收集可采用自行申报、招标领导小组对曾合作过且信誉优良的单位推荐、合作单位推荐、公司内部人员推荐等形式，重大招标项目可以通过登报、网络的招标信息发布进行竞标单位收集。

3、为使推荐体制行之有效，确保招标工作顺利开展，凡属新技术、新工艺、新材料的招标项目由设计管理部为主导推荐；涉及工程施工的招标项目由工程管理部为主导推荐。推荐人须对其推荐单位的申报资料真实性负责。推荐单位名单统一报至总经办。

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4、总经办对投标单位进行投标资格初审，审查内容包括但不限于投标单位的资质证书、营业执照规定承接业务的范围、组织机构、投标单位项目业绩、投标单位资信及

口碑、近三年无重大质量、安全事故和不诚信记录、生产管理水平、经营状况等方面。对投标单位设计、技术能力方面有特殊要求的，由工程管理部负责设计管理部参与对投标单位组织技术审查和考察。

5、对于涉及金额大或专业能力要求高（如总承包、装饰、景观、铝合金门窗、消防等）及招标领导小组认为有必要进行考察的招标工程，在工程发标以前一个月，由工程管理部组织设计管理部（总经办、合同预算部参与）对通过总经办资格初审的投标单位进行考察，考察人员不得少于3人。考察完毕后，每个考察人员分别真实填报《考察记录表》并提交总经办。总经办汇总评定意见后上报给总经理审核，由总经理确定入围投标单位。重大项目竞标入围名单须通过招标领导小组听取考察汇报后确定，同时招标领导小组结合招标工程的具体要求和竞标单位的情况讨论确定具体的评标办法，明确技术与商务的分值配比和评比内容。入围单位名单批准后由总经办负责发标前提交合同预算部，相关部门经办人员须严格做好保密措施。

6、招标项目必须选择3家以上的投标单位参与竞标(因技术、市场原因造成部分垄断或因招标内容品牌差异，不具备可比性的特殊材料和设备，可选择2家单位参与竞标)，多标段同时招标时，一个标段不得少于3家投标单位，未经招标领导小组同意同一单位不应参加2个以上的标段投标。

第十二条招标文件(含合同范本)需报招标领导小组成员审核签署，评标办法需向各竞标单位明示。经办人须根据招标领导小组审核意见修改完善招标文件。

第二节发标工作

第十三条发标

1、合同预算部负责将招标文件发放给入围的投标单位，并办理《招标文件领取登记表》。招标文件应分别错时发放。

2、为保证招标工作的成功进行，保证投标单位履行其投标承诺，公司应收取一定的投标保证金，未缴纳投标保证金的投标单位不得参与投标。收费原则为：

(1)招标项目总额在30万以内的（含30万），在发标时可以不收取投标保证金。

(2) 招标项目总额超过30万的，发标时需缴纳投标保证金。投标保证金金额按招标项目预计总额的3％计收（以万元为单位），最低不得少于1万元。

(3) 招标项目总额在500万元以上（含500万元）的收取招标工本费，收费标准为200—500元，500万元以下的免收招标工本费。

3、投标保证金的退还：招标工作结束，中标单位签订合同后，未中标单位在接到

未中标通知书后7天内归还招标文件、招标图纸及所有有关资料，可全额退还，并须归还或开具收据。对于严重违反招标程序和纪律，及中标后悔约的单位将没收其投标保证金。中标单位的投标保证金将不予退还，直接转为合同履约保证金，多退少补。

第十四条招标答疑

1、招标答疑由合同预算部组织，工程管理部、设计管理部参加。招标答疑可采用招标答疑会或书面往来回复的形式。

2、招标答疑会须通知所有投标人参加，相关专业技术人员和商务人员进行答疑；招标答疑会上所有投标单位的提问及答疑人员的答复均应向所有投标单位公开。

3、所有投标单位都应参加招标答疑，否则，因未参加答疑造成对招标不知情影响投标，责任自负。

4、招标答疑会议纪要或书面往来资料合同预算部负责整理好作为招标文件的附件发给所有投标单位，包括投标期间招标方认为需要回答的投标方的其它疑问。

第三节开标、评标与定标工作

第十五条为保证招标工作的规范运作，合同预算部必须遵守规定的程序组织开标和评标工作。

只有2家竞标单位参与的特殊招标项目，其招标程序和投标要求均参照本招标管理办法中招标项目的要求执行。

第十六条开标、评标与定标程序如下：

1、开标

1.1 合同预算部在收到各投标文件后，在计财部监督下组织开标，并作好开标记录。

1.2 开标过程中，如发现有异常（如窜标嫌疑、有效投标单位不足3家等）情况应及时向招标领导小组组长汇报。由组长确认是否进入评标程序或重新组织招标。

1.3 开标后，将技术标书与商务标书分离，由工程管理部和设计管理部分析审核技术标书，合同预算部分析商务标书。

1.4 开标结果必须严格保密，一经发现有人员外泄开标结果按照公司员工手册相关制度进行处罚。

2、评标

2.1 评标须坚持的原则：

(1) 竞争选优

(2) 公开、公平、公正

(3) 质量好、信誉好、价格合理、施工方案可行性高

(4) 反对不正当竞争

2.2 标书审核分析完成后，由合同预算部召集招标领导小组成员及相关技术人员进行评标总结汇报。评标分析汇报顺序为先技术标评比后商务标评比。

2.3 商务标评比：根据招标领导小组确定评标办法组织评比，由招标领导小组在评审会议当场计算分值或商务标排名顺序。

2.4评标中如发现投标人的标书内容表述不清或理解存在歧义，对评标结果会产生明显影响的，经招标领导小组同意后，由合同预算部组织并会同相关专业技术人员要求投标单位对标书予以澄清及商务谈判，谈判结果报总经理审批。商务谈判必须有2个以上部门人员参加，澄清应以书面往来形式，对商务谈判中的二次报价，必须严格按照首次招标的要求密封报价，合同预算部组织二次开标。

2.5 所有的商务谈判或约谈，洽谈责任人在完成谈判后须填写《工程约谈记录》，就谈判过程、谈判结果等进行记录。技术标、商务标评比完毕后须提交评标报告，做为招标领导小组定标的依据。

3、定标

3.1招标领导小组在充分听取评标分析汇报后，由组长结合各成员评标意见确定中标单位或进行二次询标的最终评标结论，同时明确进行商务洽谈的小组名单和具体洽商的内容及要求，评标结果经全体招标领导小组签字确认。

3.2商务洽谈小组根据招标领导小组要求，组织与意向单位进行商务洽谈，做好洽谈记录，并将最终洽商结果汇报招标领导小组组长，由组长确定最终的中标单位。合同预算部根据最终评定结果，填报《中标单位确认单》供招标领导小组成员确认审批后进入合同签订程序。

3.3 中标单位应满足招标文件的实质性要求，对合同条件的细节问题在双方同意的情况下可以修改。在最终确认后的3日内，招标人向中标单位发出中标通知书，并将中标结果以书面形式通知其他投标单位；对未中标单位发送未中标通知书，明确其未中标原因。

3.4 下列情况不应确定中标单位，应作为废标，须重新招标:

(1)投标单位相互串通投标；

(2)投标单位向招标委员会成员行贿，废除该标后投标单位不足三家(只有2家竞标

单位参与的特殊招标项目除外)；

(3)投标单位以他人名义投标或以其他方式弄虚作假，废除该标后投标单位不足三家；

(4) 开标后发现所有投标皆不能满足招标要求；如各标价皆高出预期，不在合理报价范围之内。

(5)公布中标结果后，在约定时间内未能签订合同的。

第四节合同签订

第十七条合同签订准则：合同将授予中标人，其投标文件在实质上响应-招标文件要求、对公司最为有利且是经过招标领导小组确认的。

第十八条中标通知书发出后7天内合同预算部根据招标文件中的合同条件和《中标单位确认单》中确认的内容与中标单位签订合同，并办理合同会审。合同签订及合同履行按照《合同管理制度》执行。

第十九条合同签订后7个工作日内，中标单位应缴纳合同总价的10%作为履约保证金（对于战略合作单位，按相关管理办法的优惠条件执行）。

第五节招标资料管理

第二十条项目的招标资料，包括：招标文件、投标文件、承包商考察结果审批表、答疑记录、开标和评标的记录、相关会议纪要等，须及时收集、整理、归档、保管。合同预算部负责招标资料的管理，并根据中标信息汇总完善公司招标价格信息库。

第二十一条招标资料应按招标项目编号。编号原则为：公司－项目－年度－序号，如SZYGE-TYC02-2011-001。

第四章招标、评标纪律

第二十二条招标领导小组成员及其他相关人员必须严格遵循实事求是、客观公正、谨慎评价、诚实廉洁、保守机密的工作态度，做到招标工作标准化、规范化，不断提高招投标工作效率。

第二十三条招标领导小组成员及其他相关人员应严格遵守公司制度和职业道德，不得与投标单位私下接触，不得推荐有亲属关系的投标单位，不得接受投标单位的财物或宴请，不得透露有关评标的任何情况，否则，按公司有关制度进行处罚，触犯国家法律者移送检察机关。

第二十四条所有评标小组成员都应保持廉洁自律，不得利用职务、职权之便谋求私利，任何个人不得影响招标小组进行客观公正的评价。各单位的投标文件、评标过程、

评标初步结果，都是公司的重要机密，评标小组成员不得泄露或做不当承诺。涉及推荐投标单位的考察及评标人员不得有偏向性评定或意见。

第二十五条招标人员选择投标入围单位、评标、定标时应客观公正，树立并维护公司良好的招标信誉和形象。

第五章合同交底、执行与评估

第二十六条合同签订完成后，合同预算部应及时将合同复印件提供给工程管理部，并及时组织向现场工程管理及监理人员进行合同交底，合同交底须规范化和标准化进行，重点为明确合同范围，工作界面，配合要求和重要控制环节，达成共识。

第二十七条工程管理部在收到合同文件后，应及时向现场管理人员和监理人员传达，并督促组织进行合同内容的学习，熟悉相关合同条款。

第二十八条工程管理部负责合同的执行和合作单位履约情况的监督，严格执行。按合同要求规范过程中往来文件、资料管理。在合同执行过程中遇到问题的，应及时反馈给合同预算部或公司领导，以便及时沟通协调完善合同条款。

第二十九条工程竣工后由计财部组织工程管理部、设计管理部、合同预算部、监理公司进行合同履约情况的总结评估，评定为合格的纳入公司合作供应商名录，评定优良且符合战略合作条件的则纳入公司战略合作供应商名录。

第六章附则

第三十条本制度自下发之日起执行。以前制度有与本办法相矛盾、不一致的内容或条款，以本办法为准。

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