物业财务管理制度范本
管理处财务管理的基本任务是: 物业管理处的财务管理为独立运作及核算，与物业管理 公司分开。筹集和管理物业管理处的资金和资产，组织 日常财产运作和会计核算，协调财务开支，真实地、系 统地、全面地反映公司的经营状况，监督各项财务计划 的执行情况。
一、会计制度
1、管理处的业务范围，所属国内行业，执行其所属行业之会计制度。
2、执行公司统一规定的会计制度。 记帐本位币管理处记帐以人民币为单位。
3、收入和费用的确认管理处正确划分资本性支出和权益性支出，对各项收入和费用的确认采用权责发生制原则。
财务报告分类
月报、季报和年报 财务报告组成及内容 财务报告组成按公司总部统一规定编报，其主要报告有： 资产负债表； 损益表； 现金流量表; 其他报表（包括但不限于固定资产，应收账，应付账，收入明细账等）。 财务报告中管理处核算或反映的内容按公司总部统一规定执行。
1、管理处的现金管理由现金出纳和会计负责，现金出纳，应每天登记当天的现金收支记录及整理有关凭证资料，管理处负责人可以随时监督检查。
2、管理处办公室应储存适量现金，现暂定500元，足够3-5天内的日常零星开支。现金存量在规定的限额内。当现金余额到达现金存量下限时,由出纳通知会计并准备支票由物业经理签署后提取现金。
3、现金出纳根据管理处开支情况，提出现金存量上下限报总部物业经理批准。
4、办公室应把现金储存于保险箱内。
5、保险箱密码与保险箱锁匙由二人分别持有管理，未得物业经理批准不得移交第三者。
6、出纳与会计每周末及月末下班前进行现金盘点；由出纳填写现金盘点登记表两人共同签字。月末盘点，会计核对现金帐无误后，再由会计及出纳共同签署确认帐物相符。管理处负责人可以随时进行监督盘点。出纳每日必须登记现金日记帐， 保证账目与现金数额相符，并每月与会计对帐。
现金提款
1、管理处每月的用款由项目的专用帐户开支。
2、管理处现金储存量在规定限额内（现暂定在不超过5000元。每当现金余额到达现金存量下限（500元）时，出纳要通知会计，并准备转帐支票预约签署。财务部要每月咨询管理处主管，建议财务部主管修订现金存量上下限。
3、每次提款由出纳负责安排，管理处派员与出纳一同提款。
按金管理
1、退还装修押金及装修工作证押金程序
1、装修后3个月内，管理处对已装修单位验收合格后，填写《装修按金发还申请表》，并附上文件凭证.
2、 管理处经理签名同意后可予以退还装修押金及工作证押金。
3、 财务核实发还申请表后才发放款项。
支出报销流程
1、各部门需指定一人与财务部对口办理有关支出报销管理工作。（其他人员支
出报销亦统一由部门与财务部对口）
2、部门任何支出，先向财务部索取《付款申请表》，填好后连同有关单据合格、发票等并作背书，经部门负责人核实签字。
3、管理处经理签批后，再交财务部核对。会计核对后，将付款申请书及有关单据交财务部出纳。
4、出纳登记现金日记帐，将签署后的付款申请书与发票、原始凭证等交会计。
5、财务部会计入帐，制作凭证。
6、若要开支票，会计负责准确支票并安排盖章。
7、遇到物业经理审批权限以外，需要总部审批的支出，由物业经理与有关高层预约时间审批。 帐户管理
1、基本户口 财务总监 作收支费用
2、按金户口 财务总监 收取装修按金、管理费按金
注：每个管理处均开设以上类别户口
4. 固定资产的管理
1. 资产计价采用历史成本原则。
2.凡单位价值200元以上，使用期限在一年以上的，并在使用中保持原来物质形态的资产，列为固定资产。
3.设备或物品要作报废,填写《物品报废申请表》
报销手续
1、持原始凭证（购物发票）填写《付款申请表》，经手人按审批单要求填写后交管理处有关领导签名。
2、报销审批单由管理处经理或有关领导签名后，现金开支的结清余款，有备用金的补足备用金。1000
元以下之零星开支费用，由管理处经理审批予以报销。
备用金
1、各部门主管因公需零星购物的可申请备用金，备用金限额管理处经理1,000元，各部门主管300元。
2、申请备用金需填写《借支单》由总部物业经理签名同意，再到财务部领取，作为本部门购物使用。
3、车费报销手续
4、管理处派员外出办事，根据取回的合理凭证填写《付款申请表》（车票）贴在后面，经手人签名、交由有关领导审批签名后结清余款。
工资发放
1、财务部于每月2日前将工资发放资料报总部物业经理审批。
2、物业经理应在每月2日前审批完毕，并将工资发放资料返回管理处财务部。
3、管理处于每月8日根据审批后的工资资料发放工资。
4、财务部负责准备支票及汇款单。
5、人事部负责考勤及核实出席时间
6.营业收入的管理
管理费收取指引
1、缴交管理费方法
缴交现金 银行划帐
2、.出管理费单之安排（包括日期、部门跟进）
小区物业财务管理制度
1、 根据国家有关财务制度，结合公司的具体情况，制定适合物业管理需要的会计核算制度和财务管理制度。
2、 根据物业管理合同、物业的功能，编制财务预算，确定合理可行的收费标准和分摊比例。
3、 组织日常的会计核算，遵守各项收入制度、费用开支范围和开支标准，对不合法、不真实、不准确、不完整的原始凭证及违反财务财务制度的收支予以抵制，认真做帐、记账算账、查账、报账。日清日结，做到帐实相符、帐帐相符，帐表相符。
4、 准确计算幷及时催收各住户应缴的物业费、管理费、水电费等各项费用，按期上缴各种税收。
5、 定期检查财务预算的执行情况，加强与其他部门的协调，发现问题及时调整，确保管理费收支基本平衡。
6、 妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表其他档案资料。
7、 参与重大经济合同业务以及合同签约和管理业务开拓的可行性研究，为总经理决策提供参考意见。
录用
（1） 确定录用原则，中心是满足首次人力需求和后续补充人力需求。
（2） 制定录用计划，明确录用所需人员数量、质量、来源、招聘方式方法、招聘录用程序等
（3） 制定职务和聘用合同，明确职位资格所需的品格、学历、才能、经验、健康条件等。
（4） 通过劳动部门、报纸、人才交流中心等传播媒介宣传指导招聘录用计划。
（5） 通过面谈、测验和排选方式，择优录用所需人员。
二、开发
(1)明确提高企业人员素质、开发公司人员潜力的战略意义和战术价值，明确培训范围和类型。
（2）制定适应公司发展、市场经济特点，以短期规划为主的培训规划。
（3）建立培训组织，统筹培训工作。
（4）选择培训方式，提高培训效率。
（5）挑选培训人员，确保培训质量。
（6）开展培训评估，促使培训良性循环。
三、维护
（1）研究工资政策，建立工资档案，制定工资计划。
（2）开展工作实际评估。
（3）加强安全卫生保障职工生活。
（4）在建立社会支撑系统的基础上，推行社会保障制度和各种福利措施。
（5）搞好群众文化等各种服务活动。
四、使用
（1）确定使用原则，贯彻德才兼备、重视个性、扬长避短、用事择人、适才而用、整体优化等要求。
（2）优化配置组合员工，提高群体活动效益。
（3）沟通合作、协调冲突、团结和-谐、消除隔阂。
（4）奖励先进、鞭策后进、惩处违纪、弘扬正气、鼓舞士气。
五、考绩
（1）全面、客观、审慎地考察每个员工。
（2）通过奖励罚懒，激励先进、鞭策后进。
（3）发现人才、推举人才，为人才脱颖而出创造一个良好环境。
良好的办公环境和办公秩序，有利于公司的整体对外形象、有利于我们的客户对我们建立良好的合作信心、有利于员工的身心健康、有利于员工间良好的协作关系。基于以上要求，制定本管理制度。
第一条办公室的管理，由人事行政部负责。人事行政部要根据本制度要求，不断制定、修正管理细则，并及时督促、检查制度的落实和执行。
第二条办公室的管理制度：
1、 办公室卫生打扫执行轮流值班制，值班员主要打扫个人办公桌之外区域：
2、 保持办公室桌面干净整洁。人离开办公桌时，桌面只留文件夹、电话机、茶杯、显
示器及音响，其他物品不允许放置。
3、 保持地面及门窗整洁，及时清空垃圾篓：
4、 定期清洁电脑机箱及显示器，保持整洁乐观；
5、 对办公桌上的文件及抽屉内的物品要定期进行整理和分类，已过期文件视情况进行
归存或销毁；
6、 下班前关好电脑，显示器及空调等设备，并将桌椅归位，锁好门，关好窗，关闭所
有电源；
7、 对文件夹、档案盒、文件架要有明显标示；
8、 保持看板及墙面上贴的文件张贴有效期；
9、 合理利用再生资源。
第三条办公室物品管理规定
1、 办公室所有物品要摆放整齐有序；
2、 办公室内不允许摆放个人无关于工作的物品；
3、 办公室的每个员工都应该爱护办公物品，爱护公司财务；
4、 办公室抽屉、文件柜等部位物品要分类摆放整齐，用后按顺序放回原位；
5、 物品拿出办公室必须严格执行登记制度，用后要及时归还。
第四条电脑及资料的管理规定
1、 定期对电脑内资料进行整理，将资料进行分类，存于不同路径，以便于查找；
2、 对个文件需要命名，以能概括反映文件内容的名称，又便于搜索；
3、 定期对电脑进行杀毒，以保证电脑的正常运行；
4、 办公电脑不得随意安装办公之外的其它软件，电脑桌面上要保持清洁；
5、 电脑资料不得存放再桌面上和系统盘内，资料要统一放到系统盘外的其它
盘，以免出现系统所坏导致资料丢失；
6、 办公电脑任何人员不得私自拆装及挪用；
7、 上班时间不准用电脑玩游戏及做于工作无关的事。专用电脑必须设置密码，
密码只能由使用人和电脑主管掌握；
8、 电脑文件命名不允许用自己的姓名或不符合名字的字语，具体命名流程。
硬盘命名-----主文件命名（可以在硬盘下设立多个）------子文件命名-----如果
还有可以依次给文件命名。
第五条办公室安全规则
1、 工作区要符合安全标准，安全通道畅通，安全防护设施，消防设施齐全
有效：
2、 办公室内不允许吸烟、私拉电源、私自动用明火；
3、 办公室内严禁存放易燃易爆及有毒等危险品；
4、 办公室内不要允许存放资金等贵重物品；发生丢失个人负责。不得在公
司办公室内不张扬，查找，以免影响员工之间的团结；
5、 每天最后离开办公室的员工要把室内所有电源、水源关闭，关好窗、锁
好门。
物业公司财务管理制度
一.财务管理制度
1.严格执行国家规定的财务会计制度和有关财经纪律,按《会计法》办事,遵章守法,做好财务会计工作。
2.财务部负责全公司的经济总核算,并要综合公司资金运作的情况、管理费收入和费用开支的资料定期向总经理报告。
3.负责组织各部门编制收支预算草案,根据总经理的指令,结合公司的情况进行综合平衡。编制公司年度的财务预算草案,定期对执行情况进行分析,并作出书面报告送总经理。
4.管理和控制各部门编制收支计划,平衡工作,严格检查备用金的使用,严格执行库存现金限额制度,负责全公司资金运作的组织和调动,定期把资金变化情况向总经理汇报。
5.遵循权责发生制原则及时完成收支核算,做好财务记载,正确核算,按时准确编报会计报表。
6.每月按时向各商铺收取租金及管理费,做好收支结算表、欠缴管理费情况表,编制月、季、年度损益表和资产负债表。
7.每年X月、X月向商户公开本步行街管理费的财务收支状况,并按规定程序审核后张贴于本步行街管理处的告示板上。
8.负责公司的各项财产登记、核对工作,保证资产更新的资金来源,保障资产的更新换代。
9.对公司的各项开支力求做到严格审核、合理开支,对违反规定,未经审批的开支一律不得报销。
二.会计核算管理制度
1.采用借贷记帐法,以权责发生制为原则,收入与其相关的成本、费用应当相互配比。
2.合理划分收益性支出与资本性支出,凡支出的效益仅与本会计年度相关的,应当作为收益性支出(如办公费用的支出);支出的效益与几个会计年度相关的,应当作为资本性支出(如固定资产的购置)。
3.会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
4.会计核算以人民币为记帐本位币;会计记录的文字均使用中文;会计凭证使用复式记帐凭证。
5.会计科目的设置,会计凭证、帐簿、报表和其他会计资料的编制,必须符合国家统一的会计制度的规定,并应及时向董事会和有关部门报送会计报表。
6.会计凭证、帐簿、报表和其他会计资料,应当按照国家有关规定建立档案,妥善保管,保管期满需要销毁时,要填写"会计档案销毁清册",经总经理审阅,报董事会和财政部门批准后销毁。
三.现金管理制度
1.根据物业管理公司管理业务的需要,库存现金限额为人民币壹仟元正,超出限额部分,应在当天存入银行,现金必须在规定的范围、限额内支出,除特殊情况外,不得在现金收入中直接坐支。
2.现金的使用范围:
2.1 支付给职工个人的工资、奖金、补贴、福利补助费、差旅费等款项;
2.2 支付给不能转帐的集体单位或城乡居民个人的劳务报酬或购买物资的款项;
2.3 结算起点(￥100元)以下的零星支付款项。
3.不准单位之间和个人因私借用备用金。
4.不准利用管理公司银行帐户为其他单位或个人支付和存入现金。
5.不准用白条或不符合财务制度的凭证顶替库存现金。
6.行政人事部因采购工作需要,可申请配备备用金,限额￥1,000元,用于零星采购,并于每年末办理清算手续,次年初重新申请配备。
四.支票管理制度
1.严格遵守《支付结算办法》中有关支票使用的规定,不得发出空白支票,为方便工作,经总经理审批后可发出最高限额为人民币伍仟元的半空白支票,即必须填写日期、用途,只空出金额、收款人名称栏,但必须注明限额,凡领用支票者必须在开出支票五天内报帐。
2.支票金额起点为人民币100元,支票的付款期限为自出票日起10天内。普通支票可以用于支取现金,也可以用于转帐,在普通支票左上角划两条平行线的,为划线支票,划线支票只能用于转帐,不得支取现金。
3.签发支票应使用碳素墨水或墨汁填写,票面必须有收款人名称、出票日期、确定的金额、用途以及出票人预留的银行印章。预留的银行印章必须为单位的财务专用章及法定代表人或其授权的代理人的私章,支票印鉴应盖在出票人签章处,不得盖在空白的磁码区域上或多盖预留银行印章,否则银行将予以退票。
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相关法规：
物业管理企业财务管理规定
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。
除本规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。
第二条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。
其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。
第二章 代管基金
第三条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。
共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
第四条 代管基金作为企业长期负债管理。
代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。
代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。
第五条 企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国
家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。
管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。
商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。
第六条 企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。
第三章 成本和费用
第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。
第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。
直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
第九条 企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。
第十条 企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。
第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。
第十二条 企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0．3％…0．5％计提坏帐准备金，计入管理费用。
企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。 不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。
第四章 营业收入及利润
第十三条 营业收人是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收人和其他业务收人。
第十四条 主营业务收人是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收人，包括物业管理收入、物业经营收人和物业大修收人。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收人和特约服务收人。
物业经营收人是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收人，如房屋出租收人和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收人。
物业大修收人是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收人。
第十五条 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。
物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收人的实现。
企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
第十六条 企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。
第十七条 补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。 第十八条 营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。
营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。
其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。
第十九条 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收人。
第二十条 其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。
企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。
第五章 附则
第二十一条 本规定自1998年1月1日起施行。
第二十二条 本规定由财政部负责解释和修订。
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