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公房维修人员管理规定
公房维修是排除隐患、保证结构安全、延长房屋使用年限、满足居民日常生活基本需求的一项公房管理工作。为使我市直管公房的维修工作规范、有序运行，特制定本暂行规定。
一、 维修原则
1. 公房维修必须在国家有关方针政策指导下，合理安排，并保证维修质量、节约维修费用，以服务公房住户，确保国有资产保值、增值为原则。
2. 公房维修工作要贯彻以租养房、确保安全、方便生活的方针，加强修缮和经常性维护，把有限的财力、物力着重用于修缮破旧危险房屋以及修复已损坏的房屋构件，分清轻重缓急，统筹兼顾、合理安排。
3. 公房维修必须结合城市规划和市容整顿。凡涉及城市规划拆建、改建及近期内拆除的房屋，其维修标准应以加固简修为主。凡沿主要街道房屋的维修还需照顾市容街景,使之与周围环境相协调。
二、维修项目范围的划分
根据房屋的破损部位、工程量及费用，初步划分为小修、中修、大修及翻建等。
1. 小修：凡不需要拆改房屋结构，通过简单修理保养能保持或恢复建筑物良好技术状况和使用功能的，皆归为小修。主要项目范围有：
（1） 砖瓦屋面检修、治漏；
（2） 修补各种楼梯；
（3） 铲抹内外墙皮；
（4） 修复上下水管；
（5） 修补厕所阴水、渗漏；
（6） 油漆钢窗、铁窗、铁扶手及脱落油漆的木门窗；
（7） 修复、更换门框、门槛及堵塞窗、门洞等。
2. 中修：通过对房屋承重结构、屋面结构局部翻修和拆改部分附属构件，恢复建筑物原来使用功能的，皆列为中修。主要项目范围包括：
（1） 大面积瓦屋面翻修、换屋笆及油毡楼面;
（2） 局部危房加固或部分拆除;
（3） 提高屋内地面；
（4） 大的结构翻修和翻改建化粪池等。
3. 大修：建筑物主要承重构件破损严重，楼面结构破漏严重甚至构成危险的，修复这些主要承重构件，使之恢复功能的列为大修。大修费材料多，花人工大，经技术人员鉴定，已没有维修价值的，应结合城市改造，统一规划，进行翻改建，列入基建项目。
4. 翻建：对已倒塌房屋、破损严重经鉴定成危房的或居住条件极为恶劣的房屋，由技术人员实地勘测，制定翻建方案，经规划部门批准后翻建。
5. 住户私有物品或由于住户使用不当造成损坏的项目不在维修范围，如玻璃、灯管、插座、开关、水表、水龙头、小五金、坐便器及污水管道堵塞等。
三、维修程序
1. 每年秋季汛期结束后，由公房管理所派技术人员对公房进行全面检查，做好下一年度房屋维修和改造计划，编制维修资金预算。
2. 设立、公布公房维修报修电话，对住户报修内容详细记录，及时做出派工安排。
3. 为使维修资金得到科学合理的使用，保证维修质量，公房维修实行招标制度和保修期制度。每年开工前通过招标确定维修施工单位，工程结束结算时，预扣工程款的5%作为保修资金，保修期满，经技术人员复查无质量问题的，付清保修资金。
4. 施工单位应按照维修计划安排施工，要保工期、保质量完成维修计划。维修工程应选购优质建材，发现使用劣质建材的，一经查实，一律返工，费用由施工单位自理。工程竣工后，施工单位应于五天内报公房管理所，双方在七天内组织人员共同验收。维修纪录等相关单据当场签字，以备结算。
5. 工程结束后，施工单位应做好建筑垃圾清运和维修现场环境卫生工作。
四、施工人员管理
1. 施工人员应认真负责，热爱本职工作，树立为公房住户服务的工作理念．
2. 施工中不得以任何借口借用住户的工具和其它物品，如有违反，一经发现，按借用物品价值两倍处罚。
3. 施工人员要严格执行各工种安全操作规程，严禁违章操作，违反操作规程造成伤害的，后果自负，费用自理。
4. 施工中不得接受用户的吃请，不得接受住户所送的烟、酒等物，否则，发现一次，罚款300元，并辞退。
公有住房售后维修管理办法
第一条 为加强公有住房售后维修管理，明确售房单位或者其委托的管理单位（以下统称售房单位）和住房所有权人、使用人的责任，保障住房的正常使用，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内在城镇住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房的维修管理。公有住房出售后实行物业管理的，依照国家和本省有关物业管理的规定执行。
第三条 省人民政府建设行政主管部门负责全省公有住房售后维修的管理工作。
设区的市、县（市）人民政府房地产行政管理部门负责本行政区域内公有住房售后维修的管理工作。
第四条 在公有住房出售时，售房单位与住房所有权人应当签订公有住房售后维修管理合同，界定住房的共用部位、共用设施设备和自用部位、自用设备，明确维修管理责任，并对其他有关事项进行约定。在本办法发布前，出售公有住房未签订维修管理合同的，应当在设区的市、县（市）房地产行政管理部门规定的期限内补签合同。
住房的共用部位，是指住户共用的住房主体承重结构部位（包括屋顶、楼板、梁、柱、内外承重墙体、基础）、外墙面、楼梯间、走廊通道、垃圾道、烟道、排气孔道、公用门厅、内天井和设备层等。
住房的共用设施设备，是指居住小区、组团或者单幢住宅内，住户共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵，电梯、公用电视天线、供电线路、照明设施，锅炉、暖气管道，煤气管道，消防设施，以及绿地、道路、信报箱、传达室、公共厕所、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
住房的自用部位、自用设备，是指分户门及其以内的门、窗、屋面、内墙面、地面、非承重隔断墙、阳台，水、电、煤气的户表及其以内的管线、器具，暖气分户阀门及其以内的管道、暖气片等；独户住宅的院墙及其以内的建筑物、构筑物和配套设备等。
第五条 公有住房出售后，其共用部位、共用设施设备的维修和管理由原售房单位负责。
同院或者同幢的公有住房出售前产权属于二个及其以上单位的，在出售后，其共用部位、共用设施设备的维修和管理由原售房单位共同负责。
公有住房出售后，其自用部位、自用设备的维修和管理由住房所有权人负责。但是，水、电、煤气的收费中已经包含水、电、煤气户表的维修管理费用的，供水、供电和煤气经营单位应当负责水、电、煤气户表的维修管理，并承担相应费用。
第六条 公有住房出售后，原售房单位应当建立住房共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金），专项用于公有住房出售后住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。
第七条 售房单位应当从实际收取的售房款中按照设置电梯的高层住宅为售房款总额的百分之三十至百分之四十，其他住宅为售房款总额的百分之二十至百分之三十的比例，提取维修基金，该项维修基金归售房单位所有。
购房者应当按照实际交付的购房款总额百分之二的比例，直接向售房单位交纳维修基金。该项维修基金属于住房所有权人共有，不计入住房销售收入。
第八条 在本办法实施前，公有住房售出后未建立维修基金或者维修基金提取、交纳的标准低于前条规定的，售房单位和购房者应当依照本办法的规定，建立或者补充维修基金。
第九条 售房单位应当按照设区的市、县（市）房地产行政管理部门规定的比例，将维修基金划分为住房共用部位维修基金和住房共用设施设备维修基金，并在银行开设专户储存。其中住房共用部位维修基金按幢建帐，共用设施设备维修基金按居住区、组团建帐，实行专款专用。
第十条 住房的共用部位、共用设施设备的维修管理费用从依照本办法的规定建立的维修基金中列支。但是县级以上人民政府对负责住房共用设施设备维修管理的部门维修管理费用的支出另有规定的，按其规定执行。
住房的自用部位、自用设备的维修管理费用由住房所有权人承担。
在建筑工程保修期内的住房，建筑法律、法规、规章规定由责任单位保修的，责任单位应当负责维修，并承担相应费用。
第十一条 维修基金不敷使用时，经当地房地产行政管理部门批准，售房单位可以按照住房建筑面积的占有比例，向住房所有权人续筹。具体筹集办法，由设区的市、县（市）人民政府制定。
第十二条 住房所有人可以依照国家和本省有关住房公积金管理的规定，向住房公积金管理中心申请使用其家庭成员的住房公积金，专项用于住房的大修。
第十三条 售房单位应当定期向住房所有权人公布维修基金的使用情况，听取住房所有权人对维修基金管理和使用的意见，并接受房地产行政管理、财政和审计部门的监督检查。
第十四条 公有住房售出后住房和设施设备需要维修的，在住房所有权人、使用人告知售房单位后，售房单位应当对报修项目进行登记，填写住房维修任务单，通知维修人员，并在规定的期限内修复住房和设施设备。
住房和设施设备的各类维修项目的维修期限，由设区的市、县（市）房地产行政管理部门规定。
第十五条 售房单位应当定期对住房的共用部位、共用设施设备进行检查维修。维修住房和设施设备时，必须对维修质量负责，按照国家和本省制定的有关技术标准进行。不得偷工减料，不得使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。
第十六条 售房单位接受住房所有权人、使用人的委托对住房的自用部位、自用设备进行维修的收费标准，国家和本省发布的房屋修缮定额已作规定的项目，按其规定执行；未作规定的项目，由住房所有权人、使用人与售房单位协商议定。
第十七条 住房所有权人、使用人因进行住房维修涉及住房的承重结构或者明显加大建筑物荷载的，应当依照国家和本省的有关规定输送审批手续。未经批准，不得擅自拆卸、改装。
第十八条 住房所有权人、使用人对住房的自用部位、自用设备进行维修时，不得影响住房的共用部位、共用设施设备的使用功能。因维修影响住房的共用部位、共用设施设备的使用功能或者造成毗连房屋损坏的，责任人应当负责修缮或者赔偿。拒绝修缮或者赔偿的，由售房单位组织修缮，所需费用由责任人承担。
第十九条 对住房和设施设备进行维修时，有关住房所有权人、使用人应当予以配合。不予配合给他人造成损失的，应当承担赔偿责任。
第二十条 住房所有权人和售房单位对维修基金的交纳和使用发生争议时，可以协商解决；协商不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第二十一条 售房单位未依照本办法的规定提取或者补充维修基金的，由县级以上人民政府财政、房地产行政管理部门责令限期提取或者补充维修基金的，可以自应当提取、补充之日起，按日处以未提取或者未补充额万分之三的罚款。
第二十二条 违反本办法第十四条第一款规定的，由县级以上人民政府房地产行政管理部门予以警告，并可处以一千元以上一万元以下的罚款。
第二十三条 违反本办法第十五条的规定，建筑法律、法规、规章对行政处罚机关和处罚方式已作规定的，按其规定执行；未作规定的，由县级以上人民政府房地产行政管理部门予以警告，并可处以一千元以上一万元以下的罚款。
第二十四条 设区的市、县（市）人民政府可以根据本办法制定实施细则。
第二十五条 本办法自发布之日起施行。
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