物业地下停车场管理

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物业地下停车场管理

地紧张、地价高昂、空间拥挤是目前困扰我国城市居住区开发建设的一个难题。那么如何高效利用土地以完善居住区功能，改善居住区空间环境？众所周知，在居住区开发建设中，除住宅建筑用地之外，各种公共建筑和配套基础设施是道路、停车交通用地，以及园林绿化用地，占有相当大的比例，特别是近年来随着我国经济发展和人民生活水平的提高，居民家庭小汽车拥有量逐渐增长，显然居住区停车空间的用地指标也必须大幅度增加。与此同时,为改善居住区生态环境，园林绿化也越来越受到重视而要求进一步扩大提高绿化覆盖率。所有这些，都对城市居住区开发建设用地造成巨大压力。因此，将居住区停车空间与绿化空间有机结合以高效利用土地资源，是一种值得提倡的规划设计指导思想，并应在实践中结合具体情况和条件，积极加以实施。

物业地下停车场管理

1 小区停车方式

淮安房地产业的发展，正处于方兴未艾的阶段。然而综观这几年建设的居住小区，其停车方式无外乎以下三种。

1.1 路旁停车

“富丽花园”始建于 1997 年，属淮安市较早开发的房产之一，早期的规划设计没有考虑到居民停车的问题，因此，目前整个小区只好采用路旁停车的方式。

相对于其他停车方式而言，路旁停车的方式，是最直接、最经济的，它不仅投资低，而且存取方便。然而这种停车方式容量小，在小汽车拥有率较高时，其弊端甚多：污染环境，有碍交通，不利安全和管理，也不利于汽车的养护，更重要的是用地过多，有时还不能满足车位需要。所以随着社会经济的发展，私有汽车量的增加，这种停车方式已经逐步被取代，或仅作为临时停车或其它停车方式的辅助而在小区内存在。

1.2 地下车库、半地下车库

“浦东花园”坐落于解放东路新淮中大门北侧，2002年7月开盘，是均价超过4000元/㎡的低层公寓，是居民小汽车拥有率较高住宅区，必须要实行合理的人车分流。

为满足77%的车位占有率，宝贵的地上空间是不够的，在建设中，该小区借助于地势的高差，采用了环形车道和地下车库的设计，同时结合园林小品的布置，设置地下车库换气口，把汽车的噪音和尾气对园区的污染控制在最低限度，实现了安全、宁静与便利的高度统一。此外，它还利用草坪砖作为铺装材料，修建部分临时停车位，满足最大限度的停车要求和对环境的保护。

1.3 首层架空停车

这种停车方式中首层成为联系住宅组团内外的全步行空间，对改善居住环境有所帮助，但停车对住户有干扰。住宅楼间利用平台联系的可在首层平台下停车，既减少干扰，又提供户外活动场地。

2 绿地地下停车场的建立

随着家庭轿车的普及，如何解决好居住小区内小轿车的停放已成为当前居住区中的新问题，在小区的规划建设过程中，要始终坚持“以人为中心”的指导思想，加强环境设计，消减因使用轿车而造成的不良影响，使居民的生活环境维持较高的质量。这就要求居住区在规划设计中选择合理的停车方式——利用绿地地下空间作为停车场。

从“浦东花园”的小区建设中，我们发现绿地地下停车的方式颇受居民的喜欢——更多的绿色空间和人车分流的便捷的交通，体现了对人的关怀。简而言之，开发利用绿地地下空间作为停车场不仅可高效利用土地，在绿化量增加的同时增加停车面积以节约用地；而且还具有隔绝噪声、减少废气污染，实现人车分离，易于保障交通安全的功效。

根据对小区的80位业主的随机抽样调查,在房屋维修、设备维护、装修审批、公用设施管理、绿化管理、环卫管理、车辆管理、治安管理、消防管理、社区文化、特约服务等物业管理服务项目中,有37%的业主认为小区的车辆停放管理，即采用绿地地下空间作为停车场的方式是最令其满意的物业管理服务项目,该比例在上述众多项目中位居第一.

2.1 相对集中的布置方式

绿地地下停车场的布局采用集中与分散相结合的原则，在尽可能保证停车场服务半径合理的前提下以集中设置为主。地下停车场一般可选在居住区中心公园绿地、小区中心公园绿地、组团绿地的下面。

利用绿地地下空间建设地下车库时，车库规模受到绿地面积大小、地形是否规则以及周边道路布局的制约，为了经济地利用建设用地，也为了更好地处理地下停车库的规划，“浦东花园”居住区绿地就采用适当集中的布置方式，这样不仅有助于提高生态效益而且可以较好地利用地下空间修建地下停车库。因为车库的集中布置，一方面方便管理，节省管理开支；另一方面可以合理地利用地上空间，减少工程建筑造价；而且集中布置还有利于地上、地下景观整体性的形成，使小区的地上空间和地下空间形成很好的统一性。

2.2 经济的建筑结构

地下停车场可采取掘开式构筑钢筋混凝土无梁板柱结构、梁柱框架结构或钢筋混凝土联拱等结构型式，这种建筑结构经济、耐用，防震、抗压性好。“浦东花园”住宅小区地下停车库的柱网布置是以上述停车位和车道的特点为设计依据，同时兼顾了以下几点：

（1）保证足够的行车、停车空间，避免车辆的碰撞损坏；

（2）留有一定的使用灵活性；

（3）结构的合理性和经济性；

（4）减少不可利用面积；

（5）尽可能统一柱网尺寸。太小的柱网尺寸不便于行车与停放，太大的柱网尺寸虽然有利于使用，但增大柱距，使得屋盖结构厚度增大、造价升高，因此，应确定一个合理的柱网尺寸。按照住宅小区可停车库的标准车型与车道尺寸，柱网应在 6m×8m之间（柱间停两辆车）或 8m×8m(（柱间停三辆车）左右。

2.3 良好的地上景观

尽管建筑结构比较结实、牢靠，但鉴于结构荷载的限制，覆土平均厚度宜在 50cm左右，对于这个覆土厚度，只适应种植小型灌木和铺植草皮，这样不便形成良好的社区景观。为了增加景观层次，改善生态效应，而又尽量减少建设投入，“浦东花园”采用局部加厚覆土形成小土丘，和设置花坛加大覆土厚度等方法；另外还局部降低车库顶板标高、形成覆土坑。

这样，在满足建筑负荷和植物生长的前提下，布置亭廊、花架、喷泉、水池、雕塑等小品建筑及儿童游戏场地，形成了丰富的小区公共景观。地上通风口结合绿地建设，进行简单的装饰，装点成富有情趣可供观赏的建筑小品，与绿地融为一体，构成了地面开敞、自然、优美、舒适的居住区外部空间环境。

2.4 便捷的交通出入

为最大限度地实现居住区地面人行与车行分离以保障交通安全、减少噪声及废气污染，创造安全、舒适、宁静、健康的外部空间环境，“浦东花园”的地下停车场出入口以坡道与小区周围的车行干道或支路直接连通，另一个停车场的出入口则以地下、半地下露天堑壕式道路（其上可架设步行过路桥）与居住区外的车行道相连；同时还为车主设置了方便的步行专用出入口，并且在单元出入口设置通往地下车库的楼梯。

3 停车方式的类型选择

小区交通必须合理组织人流、车流和车辆停放，可采用多种停车方式，但应优先采用地下停车方式。静态交通组织应避免干扰居民的日常生活和侵占绿地，地下停车或汽车楼(库)的停车比例不应小于小区总停车位的50%，尽量做到就近停车。动态交通组织与道路布置应重点解决好居民活动与自行车和汽车流向的关系，避免或减少相互交叉干扰。如淮安“浦东花园”的小区道路则采用内外道路相结合的骨架，区内主车行道宽7m。小区设3个入口，共有414个停车位，停车率44%，分为地面停车和地下停车 (地面停车以小区外环路为主,低层联排住宅每户设一个车位)。当然，选择停车方式必须结合整个小区的规划，特别要考虑居民需求的定位，当地经济发展的水平和承受能力，住宅的密度、层数、休息场所的布局情况等一系列因素，切忌贪大求洋。理想的停车方式固然好，但一定要考虑到社会经济在一顶发展阶段的承受能力。

今后在大城市中的居住小区，停车主要要向地下发展，充分利用底下空间；在大中城市中，应该地上、大下、半底下结合。在高级住宅小区中，应该采用车人完全分流的的地下停车，保证高档社区的绿化环境；在普通居住区中，也应通过规划尽量减少区内看到车辆的视频率，从而提高绿视率；位于城市中心的居住区，还应该常识停车楼、机械停车等停车措施；在土地较为充足的郊区和小城镇，可以采用底层架空停车、组团外集中露天停车等措施。或许，随着居住建筑本身在商品房售价中所占比例的不断下降与人们对于配套设施和居住环境越来越高的要求，在未来居住小区和规划、设计中，停车场将会越来越受到规划师和建筑师的高度关注和重视。

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