单位停车场管理协议

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单位停车场管理协议

停放在小区的汽车被盗窃或被损坏，引发车主与物业服务公司之间的违约损失赔偿纠纷，随着汽车工业的突飞猛进而逐年增多。车主（特别是非业主的车主）往往依据保管合同的法律规定，起诉物业服务公司承担违约损失赔偿责任。当事人争议的焦点往往是车主与物业服务公司之间形成车辆保管合同关系还是物业服务合同关系或停车场（场地）租赁合同关系。其中，车辆保管合同关系的争议居多。

单位停车场管理协议

依照《合同法》第三百六十五条关于保管合同定义的规定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同，以保管物的交付和保管为内容。同时依照该法第三百六十七条的规定，除非当事人另有约定，保管合同自保管物交付时成立。换言之，保管合同是要物合同，以保管物的交付为成立条件。车辆保管合同是否成立，关键是审查判断车主是否将汽车交付保管人。汽车属价值较高的动产（有人戏称汽车是动得最快的产），因其进行登记而准用不动产法，并因而被称为准不动产，决定了汽车的交付不同于其他动产和不动产，一般以保管人占有、控制寄存人或车主的汽车为交付标志。据此，车主因汽车停放在小区被盗损，与物业服务公司之间是否成立保管合同关系，重点审查物业服务公司是否享有占有、控制车辆进出小区的权利。而审查判断物业服务公司是否享有占有、控制车辆进出小区的权利，是一个综合判断的过程，一般应考察以下因素：

其一，物业服务公司与业主委员会在《物业服务合同》中对车辆保管是否有特别约定。物业服务公司与业主委员会经协商，在《物业服务合同》中特别约定物业服务公司对进出小区的车辆负保管义务的，物业服务公司应当承担车主车辆损坏或被盗的赔偿责任。没有特别约定的，物业服务公司对进入小区的车辆仅负有管理车辆的行驶和停放的法定义务，实为一种场地的管理，并非保管关系，其对车主的汽车被盗损不承担违约保管赔偿责任。但是，业主与物业服务公司之间存在物业服务合同关系。若业主能举证证明物业服务公司在管理过程中未履行合同约定，导致车辆被盗或与车辆被盗存在一定因果关系，则可以依据《物业服务合同》请求物业服务公司承担相适应的赔偿责任。尽管有的业主与物业服务公司间并未建立车辆保管合同关系，物业服务公司无需对业主的车辆履行保管义务，但业主每年向物业服务公司交纳物业费，物业服务公司至少应履行对小区物业公用部位、公用设施的日常维护和管理义务，以及对其物业管理区域内安全防范的协助管理的义务，并应当根据业主入住前与业主签订的《业主公约》、《车辆行驶停放管理规定》等履行管理服务义务。如果物业服务公司未能全面恰当地履行对小区物业管理服务的义务，在小区安全防范上存在着疏漏，如小区监视探头等物业公用安全防范设施出现故障，不能安全正常工作时，物业服务公司未及时维护；小区的保安对监控录像的运行情况未做记载，对车辆进出小区并未按《车辆行驶停放管理规定》执行，在管理上存在此类瑕疵的，物业服务公司理应赔偿业主车辆被盗的损失。

其二，停车场是否系封闭场所。停车场的具体情况，比如是否为开放场所、是否有门卫、停车场的出口数量多少等等，都是决定物业服务公司能否控制进出小区或停车场车辆的因素。小区一般在地下室设置停车场，有的则在小区特设专门的停车位，而物业服务公司又在停车场或特设的停车位专门安排门卫，要求车主将汽车停放在指定的停车位置，区别于小区范围内的其他停车行为。

其三，车辆能否自由进出停车场。车辆进出是否需要履行手续、履行什么手续、手续能否起到控制车辆的作用，都将影响车辆是否转移了占有、控制权的认定。车辆进出手续越严格，越接近保管合同的成立。

其四，是否发放停车牌。物业服务公司如果发放的是保管牌，不会引起保管合同性质的争议。实践中，物业服务公司一般给车主发放的是停车牌，这就不能当然认定保管合同关系中的车辆交付行为，而应当具体审查物业服务公司能否通过停车牌实现了对车辆的控制。

其五，车钥匙是否交给小区或停车场的门卫。车主将车钥匙交给了小区或停车场的门卫，可以认定物业服务公司享有占有、控制车辆的权利，双方形成车辆保管合同关系。但在现实生活中车主很少愿意将车钥匙交给小区或停车场的门卫。保管合同只转移保管物的占有权、控制权，而车钥匙主要是车辆所有权、使用权的象征。小区或停车场的门卫持有车钥匙是对车辆实现占有、控制的途径之一。但不能因此认为车主不交车钥匙就意味着车辆未交付。将交车钥匙给物业服务公司作为车辆保管合同成立的唯一标准，既不合法也不符合生活习惯。

其六，车主是否应付或已付费用。依照《合同法》第三百六十六条的规定，保管合同以无偿为原则，以有偿为补充。车主应付或已付的费用是属于保管费还是场地租用费，应结合各种情况综合判断。如果物业服务公司对业主停放在小区内的停车场或道路上的车辆，除依约定期限向业主收取物业费外，另外收取费用，或对业主停放在专有停车位另外收取管理费用，业主停放的车辆被盗的，物业服务公司应承担保管赔偿责任。物业服务公司对业主停放在小区内的停车场或道路上的车辆没有收取费用，业主停放的车辆被盗的，物业服务公司不承担保管赔偿责任，但可根据物业服务公司的过错大小合理确定物业服务公司相应的物业服务违约赔偿责任。物业服务公司对业主以外人员停放的车辆收取费用，发生车辆丢失或者损害的，物业服务公司应承担保管赔偿责任。物业服务公司对业主以外的人员停放在小区内的车辆既不收取费用又不承诺为其看管，车辆被盗的，物业服务公司则不负任何赔偿责任。

其七，停车场门口是否设置或发放的停车牌上是否标明提示。大多数小区物业服务公司在停车场门口设置或在发放给车主的停车牌上标明“温馨提示”，内容一般声称对停放的车辆不负保管责任，收取的是场地租用费。小区或停车场的门卫对该提示是否明确告知车主，车主在停车前是否应知或明知提示的内容，都是判断物业服务公司能否控制进出小区或停车场的车辆所应考虑的因素。

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