物业停车位如何管理

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物业停车位如何管理

作为住宅区建筑物区分所有权的一项具体制度安排，停车位配建、权属等相关法律规定不甚明确，缺乏内在的公正性和制度的前瞻性，并由此引发普遍争议和冲突。消除基本争议将有待于在建筑物区分所有权的专门立法中加以明确，并修改与停车位权属相关的法律规定。本文仅对住宅区停车位权属纠纷的发生及其对物业管理产生的影响作简要分析。

停车位权属争议类型

关于停车位的类型，有各种不同的划分标准。从与“地”的关系以及建筑结构形式来分，有地面、地下和露天、室内之别。从所有权类型划分，有共有、专有和所谓“约定所有”，真正专有的，就像专有的经营用房一样，这种一般没争议；有争议的主要是“约定所有”的停车位。从设计规范的角度划分，则有“作为小区公共配套设施”强制规划配建、开发商“超标准和义务建设的”及“利用人防工程进行改建”等三种。

综合以上几种划分类型，住宅区停车位大致有以下几种类型：1.地面停车位；2.地上停车位，俗称“停车楼”；3.架空层停车位；4.作为小区公共配套设施的地下停车位；5.利用人防工程进行改建的地下停车位；6.超标准建设的地下停车位。

从法理层面而言，以上各种停车位中不存在普遍的权属争议的，只有地面停车位和停车楼。随着2015年《物权法》的颁布，地面停车位属于全体业主所有的概念已经逐渐为全社会所认同。停车楼的车位权属也相对清晰，在开发商将之出售或赠与部分业主后，其停车位产权属于该业主独自享有，停车楼属于拥有该类型车位的业主（如有未出售部分，则还包括开发商）区分共有。如未出售任何一个车位，则停车楼（含所有楼内车位）归房地产开发商单独所有。

而其他几种类型的停车位的权属，或多或少地都存在法理上的争议，也极易引发业主、开发商和政府部门之间的纠纷。

利用架空层做停车位，在早期开发的住宅区中比较普遍。有观点认为，一般架空层停车位纳入公摊面积，纳入建筑成本，不能单独办理权属证书，属业主共有。也有观点认为，架空层实际上只是一定的空间，其权利依附于主物，架空层所在的建筑物产权归谁，架空层权属也就归谁。但由于法律规定不明确，导致有些架空层停车位也被开发商出售。对于位于楼房首层的架空层停车位，有研究者则认为在现有法律规制下，其建筑面积是不计算容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，因而其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物，其产权应归属于该楼房全部业主共有。

超标准义务建设的地下停车位超出了国家对于住宅区规划设计的强制规范要求，开发商若能提供充分证据，则其拥有超过规划标准建设的地下车位的所有权，基本没有争议。但是由于涉及“地下空间”是否能够具有独立于宗地的土地使用权，其法理十分复杂。而在实践中，开发商提供证据很少能够详尽到和“作为小区公共配套设施的地下停车位”做出清晰的区分，也会由此产生争议。

而停车位的权属纠纷，不可避免地会在物业管理过程中有所体现。甚至对已经很少产生权属争议的地面停车位，在现实中也依然有纠纷发生。2015年初，北京市海淀区宏嘉丽园业主委员会与开发商因地面停车位的所有权发生纠纷，并诉诸法院。争议车位分别位于小区绿地和楼门前。经过审理，一审法院将一部分绿地连同上面的车位裁判给开发商，令业主哗然。而因地下车位产生的权属争议和管理纠纷，则已呈蔓延之势，不绝如缕。

车位权属争议导致的管理纠纷

停车位权属不明，属于所有权纠纷；管理纠纷，通常是物业服务合同纠纷或业主区分所有权中的共同管理权纠纷，或者是使用权纠纷。所有权明确，则管理权和使用权便可权责清晰；权属不明，则会连带引发其他纠纷。在前期物业管理阶段，由于业主的共同管理权无法充分行使，物业服务企业由开发商选聘，停车位权属不明的问题被暂时遮蔽起来。此时，业主通常只能购买或租赁小区停车位并签订相应的《停车管理协议》。与停车管理相关的物业管理纠纷，一般集中于停车费价格、车位紧张引发的租售制度是否公平等。

基于停车位权属不明导致的物业管理纠纷，主要集中于业主大会成立之后。开发商在业主大会成立后，如果继续拥有小区内的专有面积，其将同时拥有开发商和业主的双重身份，成为共有权人团体的一个成员。在处理业主共有权事务时，开发商除去履行其开发商身份所应承担的义务，将与其他业主一样不再拥有其他特殊权利。在处理与停车管理的相关事务时，开发商同样应该依照前述原则。但恰是由于地下车库等类型的停车位权属不明的问题在前期物业管理阶段被遮蔽，才有了业主大会成立后的物业管理纠纷。

其中最为常见的，当属开发商利用其在前期物业管理阶段选聘物业服务企业的特殊权利，在小区停车位的管理上隐瞒其真实的权属情况，以牟取利益。比较典型的方式包括：将地下人防车位的使用权一次性租给业主20年，将地下一层车库改变用途（如改造为商场、旅馆等）自行或出租他人以经营牟利，这些行为将导致业主大会建立后无法实现全部共用设施设备的业主共同管理权。即使业主大会选聘了新的物业服务公司，开发商或其选聘的前期物业管理企业也往往以拥有人防车库的承租权、地下车库的所有权或管理权等名义，拒绝交接，给业委会及新聘物业服务企业制造麻烦甚至暴-力冲突事件。有些住宅区的业主和业委会为了实现业主对停车位的所有权和管理权，被-迫走上艰难的诉讼之路。曾轰动一时的南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件（2003年）、海宁市东方商厦业主委员会诉开发商地下建筑（地下一层车库）侵权纠纷案件（2015年），均属此类。在一些小区，甚至由此引发激烈冲突。如2015年6月，北京乐府江南小区选聘新的物业服务企业后，开发商于2015年初以拥有地下车库的部分车位产权和人防车位收益权为由，把地下车库管理权另行委托。几个月后，随着地下车库“共管”过程中各方矛盾不断积聚，最终导致流血冲突。

在分期开发的住宅区中，由地下停车位的权属纷争导致的物业管理问题，也很常见。这种争议多数同样集中于开发商与业主的停车位所有权和管理权，与前述问题的本质并无二致。

在业主大会建立后，如果没有发生开发商与业主的停车位所有权和管理权争议，则因停车位权属不明导致的物业管理问题，与前期物业管理阶段类似，集中于停车费的调整和因车位紧张导致的使用权分配制度安排上。发生此类纠纷后，如果业委会处理得当，则不会对物业管理形成持续影响。

类似问题，还会出现在停车楼的管理权和停车费定价及经营收益的处置上。其与分期开发小区的停车位的权属纠纷类似，均属于一个建筑区划的区分所有关系中的部分共有关系的共有权人如何认定，以及如何建立相应的制度和组织以处理相关的管理权和使用权问题。

车位管理权与停车费定价的困扰

如前所述，停车位权属不明的情况不仅会发生在业主、开发商及相关政府部门之间，也会发生在业主与业主之间。前一种情况多集中发生在从前期物业管理向业主大会成立后的物业管理的治理秩序转化过程中，尤其是物业服务招标和物业交接过程中。在业主大会成立后，当小区的制度主权和产权主权基本回归至全体业主，业主与开发商之间就停车位、物业管理用房等附属设施的产权和管理权的界定基本清晰之后，则业主与业主之间关于停车位的权属界定及其引申问题则可能会浮出水面。需要说明的是，这里的制度主权回归包括业主大会与物业服务供应商之间服务合同的签订以及物业交接的完成。

在前期物业管理阶段，停车位管理权一般由开发商通过前期物业服务合同一并委托给前期物业管理企业。但是在业主大会成立后，停车位的管理权，尤其是地下车库的管理权，往往会成为阻滞业主共同管理权在物业管理中完全实现的障碍。其原因是，在大多数省市，住宅区内的停车收费管理需要办理政府许可备案并取得“经营性停车场许可证”，而许可证的有效期往往既不与“业主大会成立”导致的小区物业管理权向业主回归相关联，也没有与物业服务合同的签订和物业交接形成制度上的一致关系。因此，即使停车位权属在业主与开发商之间得以明确，往往还会发生停车位管理权的纠纷。在本质上，这类纠纷源于物业管理制度与停车场管理制度彼此割裂，行政权力在各自领域各行其是所致。深圳黄埔雅苑小区围绕着地下停车场管理权发生在业主、开发商与政府之间的纠纷，即属于此类。2012年6月30日，业主选聘的中航物业接管小区。7月5日，业委会与中航物业一起向政府主管部门递交申请，要求对小区停车场地的管理单位和责任人进行变更。理由是，根据《物业管理条例》的规定，一旦业委会与新物管公司签订的物业服务协议生效，则前协议自动终止，那么，变更管理单位和责任人理应是可行的。8月22日，政府部门出具了经营性场所停车场许可证，明确了新物管公司的管理经营权。但此举引起开发商强烈不满，并援引《物权法》、《深圳经济特区房地产转让条例》、《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》等，向政府部门提出异议。

与前述问题类似，业主大会成立后，住宅区内的停车楼的管理权属于谁呢？如果按照区分所有权理论，只要停车楼的产权人（一般认为是开发商）向业主出售了停车楼的任意一个车位，则该停车楼的产权已经属于车位的买受人与持有未出售车位的停车楼产权人所共有。那么，此时的停车楼的管理权属于购买了车位的业主和持有未出售车位的停车楼产权人。但问题随之产生——该停车楼既然位于小区内，就应该按照停车楼的建筑面积交纳物业费等费用。而这既不符合前期物业管理阶段形成的“惯例”，也必然会导致购买了该停车楼车位的业主增加停车费用。同时，还会引发另一问题：既然交纳了物业费，是否也应该交纳专项维修资金，是否也应该在涉及该住宅区全部面积的业主共同管理权中享有相应的权利呢？

由此，进一步可以提出问题：地下车库的停车位如果可以销售，是否也应该类比停车楼，对该地下车库的管理权以及停车费的定价机制产生影响，并进一步对涉及该住宅区全部面积的业主共同管理权产生影响呢？问题进一步追问下去，将必然会进入到另一层面——作为住宅区的配套设施，停车位应该允许“私有化”么？停车位的出租和出售的前提，到底应该是什么？停车位的管理权是否应统一归属业主团体？停车费的价格组成到底应该是哪些？

显然，如果按照《物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，”这些问题是很难得到有说服力的答案的。

综上，在前期物业管理制度下所遮蔽的停车位权属问题、定价机制问题，以及经营收益分配问题，在现有法律制度不甚明确，甚至缺乏内在的公正性和制度的前瞻性的情况下，一旦业主大会成立，必然暴露出来，并成为小区治理秩序重建过程中难以克服的隐患。若在建筑物区分所有权的专门立法中不能明确各类车位权属问题，这种隐患必将在各个住宅区中持续出现，无法杜绝。

本文刊登于《城市开发（物业管理）》2015年第4期

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