- 相关推荐
小区停车位管理办法
停车问题已经成为天元城能否走上健康管理的关键因素，从目前小区的发展情势看，本人持悲观态度，作为一个坚决反对搞固定车位管理的业主，我这篇文章着重谈一谈多数业主思想中可能存在的错误观念、目前的困境和如何面对缓解困境。
一、可能错误的观点。
1、停车位不够。一谈到停车难问题，我想绝大多数业主第一反映是车位不够，我认为这个想法可能存在一定偏差。
首先，到目前为止，我没有看到历任物业公司、业委会公示过小区准确的停车位数据（当然这可能存在一个统计口径问题）、小区所有车辆的准确数据，没有这个数据作基础谈停车位不够是空谈。
第二，没有全面统计晚上停车难时段的车位利用情况。小区停车最难的时间，个人认为是晚上6点－9点左右（其实这个数据从车辆门禁系统就能分析出）。在这个时段，我认为业委会可以要求其物业公司对全小区车辆的动态情况进行收集并分析（其实，我更倾向于业主自己组织当志愿者做这件事），如每隔1个小时安排人全小区跑一遍，有多少固定车位空着，有多少辆车停在影响通行的道路上，有多少辆车是外来车辆等等，制作成表格进行分析，连续收集一段时间。个人估计，如果全部车位不固定能实行并实行好的话（需要综合考虑各种情况，后面的困境思考我会着重写），停车难问题可能会从18时－21点向后退到21点以后，而且影响的车辆只限于在这之后进小区的车辆，即使这些车没办法只能停在道路，对道路的通行影响也是最小的。
2、固定车位一取消，停车会更乱。其实，全面取消固定车位的管理的难度是高于固定车位，固定车位最简单，也是基本上全国多数小区采取的管理办法，但我要说，这绝对是个坏办法，于法于情于理都是坏，这个我已经在《告业主书》中进行了阐述，不再赘述。
对于取消固定车位，是否会乱的问题，我有信心说，只要做好前期准备工作并能监督物业公司尽心尽力的话，短期会有影响，但肯定不会乱，而且小区面貌会大为改观，邻里关系会真正走上和-谐，而物业如果真正用心去做，物业的那些保安也会得到尊重，稍候谈如何实现不固定车位管理。
二、目前的困境
1、固定车位业主会反对取消固定车位管理。在这儿，我讲个1955年发生在美国的民权案例。
罗莎·帕克斯，1913年2月4日出生在亚拉巴马州的一个黑人家庭。1955年12月1日，她因在公共汽车上拒绝给一位白人男子让座，拉开了美国现代民权运动的序幕。当时，亚拉巴马州实行吉姆·克劳法，这是一部对黑人进行隔离、压制的种族歧视性法律。它规定黑人在乘公交车、到餐厅以及其他公共设施时不能与白人坐在一起。由于当时车上的人很多，司机要求罗莎·帕克斯将座位让给一位白人男子，但她拒绝了。此后，这个看似不起眼的“叛逆行为”发展成改变美国历史进程的民权运动。罗莎·帕克斯自己回忆说：“那天像平常日子一样，唯一使它变得重要的是全体黑人的团结。”底特律市基尔帕特里克评价说：“她通过坐下去而站了起来。”
反观我们小区的车位管理现状，如果把固定车位和临时车位看成是隔离制度的话，如果有临时车位的业主去占固定业主的车位的话，如果大家都通过法律途径解决的，如果法律是可以依靠的话，那么大家认为这种不公平的隔离制度能长期下去吗？
当然，放在中国的环境下，上面这番话可能会被认为是废话、无用的话。
2、车位管理权不在业委会手中。大家想一想，从天安时代到青和时代，一个固定车位就能挑起业主无限的热情，让小区陷入疯狂，而车位管理权旁落正是造成疯狂的根源之一，所以必须得让权力回归权力主体，同时让权力接受监督。而只有车位管理权回归业委会，业委会的权威才能逐步建立，不然多数业主还是会看物业公司的脸色行事，我以前说过，只要物业公司在车位上点个火，业主会疯狂地加柴。
3、业主不愿意配合进行车辆调查。目前，人与人之间的关系普遍缺乏信任感，而不少业主也会以个人隐私和自己的私利不愿意配合提供车辆信息。我认为，这个问题应该不算大，因为现在物业公司应该有绝大多数业主的车辆信息，只需进行全面梳理，晓之以情，动之以理，真正不行上门去沟通，应该没大问题。
4、业委会自身的困境。这次车位改造，业委会在选举前就已公开承诺，目前走到如此地步，个人认为也会给业委会后期的工作增加难度，特别是无车业主因铲路毁绿填沟而心生怨恨。同时，如果这次改造的车位正好是在原固定车位侧进行的，则改造完成后，这部分车主肯定还是会要固定车位，这样，即使改造的其他车位不固定，也会造成固定车位与非固定车位同在一边，又将改变原先固定车位在一侧，非固定车位在一侧的格局，给管理再增加难度。
三、如何缓解停车难困境。
我可以肯定地说，如果现在改造的停车位再搞固定车位，必将加深小区管理的恶，这是显而易见的，暂时可能会缓解一下，但只不过把问题留到了未来，使得更坏的情况在未来发生而已。
下面，我将从车位管理的组织架构、管理细则、监督制度、物业方、业主方等五个方面进行阐述。
1、组织架构。
上面我说了，车位管理权必须回归业委会，不管从法律角度、管理角度都应该回归。大致构思如下（可以深入讨论这部分）：
业委会的主要职责：
（1）广泛征求意见，制定停车管理办法，再广泛征求意见并通过民-主程序。这是一件比较难的事情，以前的做法估计是物业公司拿方案，业委会讨论通过，但个人认为这是有问题的，首先物业公司不是小区公共财产所有人，而且物业公司与业主的目标是不一致的，物业公司要赚钱，而业主要良好的秩序。所以，根据谁的财产谁做主的原则，理应由民-意的执行机构业委会来做。当然，这其中可以邀请物业公司的专业人员参与制度建设，毕竟他们有实际的经验和知识。
（2）接受业主办卡申请。目前，小区应设专职秘书，接待业主办卡申请等事项，审批业主申请资料，办卡流程应制度化并上墙。车辆新增办卡情况要及时公开发布，接受业主监督。现在的情况是申请卡、审核、办卡都在物业公司，业委会根本管不到，这样就会造成办卡失控。而业委会掌握了小区全体车主、车位情况，即使以后再换物业公司也不用担心业主资料问题
（3）定期公布小区车辆及办卡情况并接受业主监督。这个工作主要是让业主关心小区，知道车位、车辆状况，引导业主在买车时慎重考虑小区的实际情况，当然这也是让业委会的工作在阳光下进行。
（4）对物业公司的车辆管理行为进行监督考核。加强对物业公司的日常管理，一旦发现物业公司发生随意办卡的情况，及时处罚物业公司并向全体业主公开相关情况。
（5）确保停车费中物业公司所得部分的专款专用。既然有30％的停车费给物业公司，这部分钱就应该用在车辆管理上，如增加早晚高峰时车辆疏导人员，可以要求物业公司招聘一些有驾照的保安，提高疏导效率。
（6）对于小区内的车辆碰擦事故，出具相关证明便于业主车损保险理赔（不确定是业委会还是物业的责任）；
（7）……
业主的主要职责：
（1）遵守车辆管理制度；
（2）监督业委会、物业公司的车辆管理行为；
（3）及时反映问题，提出意见和好的建议；
（4）……
物业公司的主要职责：
（1）按照业委会指定的车辆管理方案执行车辆管理，确保小区车辆管理有序安全；
（2）收取停车费用并配合业委会把公共维修基金部分入小区的专款账户；
（3）接受业委会、业主的监督，对于反映属实的问题及时改正；
（4）定期分析小区车辆情况提供给业委会；
（5）及时妥善处理小区内车辆碰擦等事故，对于小区内的车辆碰擦事故，出具相关证明便于业主车损保险理赔（不确定是业委会还是物业的责任）；
（6）……
2、管理细则（一家之言，条件是全部车位不固定）
要想取消固定车位，必须得做足前期准备，方案制定必须精确，必须要一次性成功，当然可以有个试运行阶段。用数据说话，用精确的方案说话，让广大固定车主看到取消固定车位后对他的影响会很小，而对小区的影响会很大。
（1）掌握全部车辆信息和车位情况，前面已经说过，再次强调非常重要。
车辆信息收集我就不说了，对于车位的基础管理我想重点说一下。目前，道路两边停车甚至道路中央停车已经是现实，既然这样，可能考虑未画停车线的另一侧也画上停车位（考虑到美观，也可为线），甚至道路中间位置，当然得考虑到道路会车、进出车位和消防安全等，我写的《告业主书》中写过方案，但是从现在铲路的情况看，部分已经不适用了。其次，给所有车位编号，大致方案如下所述：
根据道路所属小区组团编号，并把编号印刷在车位旁。举例说明，如果拟编号的道路车位只属于碧水座，则以字母BS开头，后面跟阿拉伯数字，数字递增方向可以从南到北递增，从东到西递增（其实这种编号也可用于小区内路灯等公用设施，方便管理和业主报修），拐弯处是否可以停车待商榷，现实是都停了，如果能保证会车的前提下，个人认为也可画停车位并编号。如果拟编号的道路位于两个组团之间，则编号规则可以这样设定，如在碧水座和檀香座之间，则靠碧水座侧可把“碧”的拼音首字母B放在前面“檀”的拼音首字母放在后面编号为“BT＋编号”，靠檀香座侧反过来“TB＋编号”。这样编号的好处是可以方便物业管理和业主定位车位，如果能把编号做进门禁系统，再在高峰时期辅于保安巡视把空余车位信息及时传给门禁的话会有效改善停车管理，提高物业服务。
后期如果执行顺利的话，通过各进出门电脑联网，进门取空余车位编号，按车位编号停放甚至可以实现车辆定位停放，当然这是理想状态，另当别论。
（2）物业加强巡视。在晚间停车高峰时间段，物业加强人手巡视是非常重要的，及时疏导道路交通，掌握空余车位情况，形成门禁刷卡保安、巡视保安、业主的三方联动，做得好的好可以在每个门口装LED大牌（还可以做广告增加收入，也方便小区发布通知等），像社会公共停车管理一样进门就知道小区的空余停车位情况。同时，进出门道闸都要关闭，刷卡进出，改变现在的出门不刷卡，这样根本不知道小区内的车位占用大致情况。
（3）车位分隔标识。为了方便车主停车，最大限度地利用每一个车位，防止一车占两位的情况，进行车位标识分隔也是很重要的细节，可以参考社会道路的方法。通过荧光、闪烁灯等设施进行车位标识，让业主能准确停到画好的停车位中，当然如果能解决下雪覆盖标识的问题就更好了。对于一车占两位的，物业巡视保安要及时发现并通知车主挪位，对于坚决不挪的，个人认为可以考虑按照两个车位收停车费，对于屡教不改的可以在小区公示。
（4）收费系统调整。考虑到全部不固定车位后，随着车辆增多，肯定会有车辆因小区停车位满而无法停，为了公平起见，可以把停车收费系统改为按天收费，一天内（还是进出一次刷卡时间内，但一天内多次进出只收一次）停车时间超过一个时间限度，如超过1小时就收一天的费，不到就不收费，避免了矛盾。
（5）对于业主亲朋亲属和社会车辆管理。这个是个大问题，因为处理不好会增加矛盾，个人的方案是晚高峰时间段外来车辆禁止入内（高峰时段的设定根据门禁系统的数据定），当然有紧事如家人生病等临时进一下应给以进入（这个比较难界定，保安比较难操作）。对于非晚高峰时段，个人认为应放宽一些，当然可以收取一定费用（存在发票问题）或不收费，进门要有醒目标识（收费方案也应由业委会制定并经民-主程序通过后要求物业执行，是否需要物价部门核准不清楚）。对于社会车辆如救护车、110车、水电气等特种车辆应该配合予于放行。
上述方案可能还会存在一个问题，如果是无车业主家中亲朋开车来访怎么办？个人认可以在停车管理方案中明确对无车业主进行一定的补贴，这样亲朋来按照上述方案同样处理。如果有无车业主不同意补贴要办卡（这种情况比较少，但可能会有如父母住本小区子女每天来看望、吃饭的），需要专门研究考虑。
（6）地下车库车主的管理。在停车高峰时期，物业人员要引导地下车位业主把车开到地下车库，避免占用道路有限的停车位，这个问题，业委会、物业要提前告之每位地下车位业主，希望其配合。
（7）个别业主占车位问题的处理。如果有个别业主装地锁或用自行车等物品提前占车位，应该在车辆管理制度或物业服务合同中授予物业公司相关的清理权。
（8）摩登道单身公寓停车问题。据说此次改造要在莱茵达路口装道闸对摩登道进行封闭管理，我不知道摩登的土地是单独的一个土地证还是在天元城大的土地证中，如果在一个土地证中应该可一。以划入整体管理，如果不是，个人认为其停车位可能要按照土地证范围内的业主进行管理。
抛开管理权，对于在莱茵达路口装道闸，我认为也要慎重考虑。因为虽然那片土地属于天元城（我听说的），但一方面涉及到天印花园有一个门开在摩登道的路上，另一方面，里面有不少门面房，还有幼儿园，如何管理有限的几十个车位也要统筹考虑，避免激起大的矛盾。
（9）前期的宣传准备工作。在方案的制定过程中必须进行大范围的讨论，让每位业主（包括无车业主）都关心知道这件事，讨论的方案可以这样：
由业委会牵头，按照各座进行讨论，碧水座的在一起，檀香座的在一起……，因为他们对自己座的车位车辆情况最了解，当然讨论的范围不限于本座，讨论必须要有意见和建议并在小区内公布，要多次进行这样的讨论，最终形成一个可能通过的方案。讨论充分了，后面的执行就会顺利一些，不然，单方面少数人指定的方案即使再好，没有业主的配合也不行。
（10）单行线方案。跟上面一样，必须大范围讨论，均衡各方利益，不然执行起来肯定困难重重。
3、监督制度、物业方、业主
这几方面我简单说一下，良好的监督制度是保证取消全部车位不固定管理的重要保障，监督，不仅是对物业，也包括业委会。没有有效监督，则任何好的制度都会变得面目全非。个人认为，最好的监督就是阳光，就是公开，业委会要主动公开各项决策的会议内容、委员的投票情况，业主要经常去看看业委会的工作记录，对于事关公共区域的管理要主动介入，提意见和建议，共同管理好小区。我相信，业委会只有公开运作，才能取得业主的信任，才能行动有力量，我更明白，没有业主的参与，没有业主的监督，小区想长治久安那绝对是幻想。
作为物业方，我想说，你要想给你的保安、你的员工以尊严，那么我可以这么说你必须得学会站在业主的角度、站在小区良性管理的角度看问题，不然，现状就是物业人员被业主骂、物业低层人员被上层骂，为了那不多的工资，又没有多少尊严的工作，谁也不会真正地用心去工作。
最后，我想对所有业主说，一切的改变都取决于您，取决于您的观念，取决于于您的行动，取决于于您的付出，您改变了这个小区就改变了一点，您参与了，这个小区就多了一份力量，您付出了，这个小区就多了一份温暖。
【小区停车位管理办法】相关文章：
小区停车位租赁合同10-23
小区停车位出租合同05-02
关于小区停车位管理规定（通用10篇）09-23
小区停车位出租合同书03-21
员工管理办法07-29
计划管理办法07-28
招聘管理办法04-11
考勤管理办法03-23
销售招标管理办法05-19
政府招标管理办法05-19