物业停车管理

物业管理公司(以工业产业财经三一机械重工下简称物管公司)在其工业产业财经三一机械重工受托物业管理(以下简金融称物管)区域内停车管投资所以一再讨论,悬而不[url=http://www.oh100.com]李言平[/url以一再讨论,悬而不决,表面上是法律规定不明,实际上其根本原因是立法立场问题。对于物管区域的停车到底是占位还是保管,或是双重关系,站在不同的立场则有不同的认识。物管公司一方希望将该关系定为占位关系,而车主一方,肯定希望定为保管关系。

本文试图在讨论物管性质的基础上,对物管区域停车管理的各种责任作出分析,并以公平等价原则预设停车场管理的法律关系,以作立法参考。

(一)存车的法律性质

从法律角度来看,因存车而产生的法律关系虽有不同,但由于车辆保管是以占地为前提的,其中包含场地占用的性质,因此,保管与占位并非完全矛盾的两个概念。要区分保管和单纯的占位,应从保管的性质着手。保管合同是一种双务实践合同,必须以保管标的的实际交付作为合同成立的必要要件,并以是否有偿作为承担损害赔偿的前提。

那么,存车人与物管公司之间的关系如何界定呢?

1、保管关系的确定

存车人进入物管公司管理的停车场(地)存放车辆,双方对合同性质有明确约定的,从约定;没有约定的,则要视不同情况而定。如果物管区域的停车场(地)经公安部门办理了备案批准手续,可以对外从事收费停车业务,具有按照公安交管部门要求的停车场(地)的管理制度、管理人员和管理范围等条件,存车人在此存车,应视作双方有建立保管关系的真实意思表示。具体有以下三种情况:

一是,物管公司对存车人发放停车证或其他凭证,存车人凭证方能开走车辆的,应当视作双方依照交易习惯履行了存车交付手续,并由物管公司拥有排他的占有权,符合保管合同的条件,保管法律关系成立。

二是,如果存车人交付了存放车辆的有关费用,物管公司未发放停车凭证,仅向存车人出具了停车发票。这种情况是否具有保管的性质,不能一概而论。如若存放的车辆并非随停随取,停车场(地)要对车主进行大致辨认或凭车钥匙方可取走车辆,则可认定停车场对车辆具有排他的控制权,停车发票可视作车辆存放在该停车场 (也即为事实交付)的凭证,此时双方已形成事实上的交付与看管的关系,应当认为保管法律关系成立。

三是,保管合同中保管方承担的责任要较占位的大一些,相应地管理成本也要高一些,如停车费中能够体现这一保管与单纯占位的区别,也可以认定为事实上的保管关系成立。

2、占位关系的确定

上述以外的情形,如停车场未经批准设立,或系临时占位停车等,可认为是一种单纯的占位关系。

(二)物管公司承担何种责任

1、物管的性质与区域安全

物管内涵和外延随时代变迁会有一些变化。本文所及“物管”是指经合法登记注册的物管公司对其受托管理区域的管理。管理是指组织内部管理者对其组织的规划、组织、指挥等,是上对下的不平等关系。

而“物管”却并非什么领导对业主的管理,而是受托物管公司对业主群体的服务。在这里,“物管”的概念就是“服务”的概念。

物管公司内部的组织、指挥、协调等才是管理学意义上的管理。

因此,服务是物管公司的主要经营范围。服务既是物管的本质与内容,亦是物管公司必须遵循的经营原则。物管公司至少应为委托人提供的服务包括:物管区域的卫生、绿化维护;

物管区域的安全;进出车辆、人员的管理;物管区域的设施、设备的维护等;业主委托的其他服务。如果物管区域内业主的人身与财产安全不属物管范围,亦即如果物管公司明示对此不负责任,那么恐怕目前的物管公司会被全部赶出小区,物管行业将彻底消失。物管公司在物管区域的安全负责是不容置疑的。

事实上,物管区域的安全,乃至该区域的停车场的安全,物管公司均已将其作为物管服务最重要的内容小心经营、精心服务,与此对应,保安队甚至成为所有物管公司必设的最重要部门。可物管公司却又千方百计在安全出问题时推卸责任,甚至希望立法免责。

对小区内的停车安全及塑造和平安全的区域环境,无论是管理的委托方还是受托方都给予了足够的重视。换句话说,这就是客户(业主)的需要,就是物管行业的市场所在。物管公司必须满足,否则,物管行业便失去市场。ビ缮鲜龇治霾荒训贸鲆韵陆崧邸Ｎ锕芮域安全,及停车场责任承担是物管行业的存在前提。

2、车位权属与停车费构成

(1)存在两种车位权属

物管区域是一个相对封闭的区间和范围,停车场(地)是其重要配套设施。物管区域车位的权属,依法有如下两种情况: 一是,地下或地上专用停车场,开发时规划为停车场地并符合产权登记技术规范的, 其所有权属开发商。二是,物管区域的地上停车场及用于临时停车的过道等,其占用的地面使属全体业主共同共有。サ谝恢智榭龀滴坏乃有权和收益权均属产权人,即未销售的车位收益应属开发公司。第二种情况中,由于车位权益归全体业主共同共有,开发公司无权销售车位长期使用权。加上物管公司有可能不断变化,业主群体也无合理、方便的承载主体,因此,也不宜销售长期车位使用权。车位的收益,应由物管公司收取并用于补充维修基金、物管等费用,以表明其业主群体的共同共有的性质。

(2)停车费应含占位费和保管费

实际生活中,购买停车位所有权的业主,自由出入停车场,不交停车费;未购停车位所有权的业主或其他外来车主,每次停车或每月均会按规定缴纳停车费。

对上述现象可作如下推断:ビ涤型３滴凰有权的业主不必交占位费,但物管公司对这部分车辆仍然要承担看管的责任。然而,这里似乎存在一个疑问,即物管公司没有收费,凭什么要承担责任呢?

其实,这个矛盾可以简单处理,即将停车费看成由占位费和看管(或保管)费两部分构成,已购车位业主按物管费标准交纳物管费,并将其视作看管或保管费。

其他未购买车位所有权的车主所交的停车费则视为包括保管费和占位费两部分。

其中,占位费非物管公司收益,只有保管费为物管公司收益,物管公司只应按保管费占停车费的比例承担责任。

(3)管理合同关系中包含保管责任

通过以上分析,可以看到,物管公司与存车人之间除了保管和占用以及二者混合关系外,还形成了一种管理合同关系。前面已谈到,小区车位除少数所有权已售出外,主要部分的权属属于全体业主,物管公司受其委托对包括停车场(地)在内的整个物业区域进行管理,包含对业主放置在管理区域合理地点财产的看护、对整个管理区域正常的安全及社会生产、生活安全的维护。委托物管合同包含有保管合同的内容,应根据合同约定的管理权限,及权责对等原则合理地确定责任的分担。其一,合理地看管(包括安全地看护)业主存放在物管区域停车场的车辆属于物管的一部分,其管理关系中必然包含保管责任。如果发生车辆丢失,则可以认定是物管公司对其必须履行的安全注意义务标准的偏离,即对其管理职责的违背,理应承担所带来的后果。其二,对非业主外来车辆存放收取的停车费,对其车辆存放的管理,更多体现的是对小区秩序及小区安全的维护,而未形成物管合同关系,此时,物管公司是否承担保管责任,应按收费数额和凭证差别方式确定。

3、经济均衡与物管公司的公平责任

一般来说,停车场是按占位收取停车费,即不论汽车档次、价值,所收取的保管费基本是一致的。而一旦汽车丢失,要求物管公司按汽车价值承担赔偿责任,对物管公司和停车业主均不公平。立法应该考虑经济关系均衡性和违约的对价、等价原则。

如前述,物管公司所收停车费中仅有一部分是保管费,那么按对等原则,物管公司亦只能按其收取的保管费占停车费的比例对所停汽车丢失等承担保管责任。但这只解决了简单的对等平衡,不同价值的汽车占同等面积的车位,交等额的停车费,遇到高档车丢失物管公司就倒大霉,赔更多的钱,这也不公平。

因此,停车费的确定应考虑不同车型的实际价值,并依照停车费中保管费所占的比例来确定车辆丢失后物管公司应承担的经济赔偿责任。

(三)责任的分担及解决

明确了物管公司的责任种类后,更要明确其责任的大小。过分强调物管公司的管理责任,势必会造成谁敢让人停车的局面,也不利于物管行业健康有序发展;反之, 如果一味地推卸物管公司的管理责任,难免又会形成谁人敢来停车的局面,对存车人的合法权益形成较大的损害。要使得双方利益平衡及归责合理,设定公平合理且可操作性强的法律规则是唯一途径。

众所周知,如果车辆保管合同成立,物管公司就要承担妥善保管车辆并依约将车辆交还存车人的义务,风险较大,管理成本较高,一旦车辆丢失则要承担损失赔偿责任。如果是单纯的场地占用关系,则要简单得多,物管公司不用承担赔偿责任。具体采用何种方式来确定双方的权利义务,由当事人双方自行约定不失为一种好办法,但由于这一现象带有一定普通性,如果每一事件都需约定的话,社会效率太低。我们认为立法是公平、合理且较有效率地解决这一问题的最好途径,通过立法可以明确物管公司与存车人之间的法律关系及相应的法律后果,同时又给予当事人较大的约定补充空间。具体方式可以是多种多样的,如可以采用在停车场进口立牌告知该停车场系保管车辆或仅提供车位,由存车人根据需要自主决定建立何种法律关系。

通过立法形式还应当解决物管公司的责任分担问题。使得一方面可以通过购买保险分散物管公司的保管风险;另一方面提高收费标准,停车费除包含服务及保管成本、保管费分担外,还应包括车辆价值的高低等风险因素带来的成本追加。

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