停车场的经营管理

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停车场的经营管理

【方案核心】车位流动使用，车卡控制总量，兼顾业主访客，管理公开透明。

停车场的经营管理

【方案概要】

1. 公共车位流动管理，提升资源利用率。取消临时固定车位，暂保留有可查开发商转让证明的私家车位和石厦车位，对公共车位进行流动管理，凭停车卡（月卡或流动卡）停车，提高资源利用率。

2. 对停车月卡做总量限制，避免严重过负荷争抢车位。可发放月卡数量495个，与有效公共车位数量（474个规划公共车位+21个可加车位）相等，能够满足现阶段业主需求（485辆）。总量不能满足需求时，按照业主登记排队顺序发放。按照小区物业每年流动5%~10%计算，每年应有25~50个月卡发生变更。

3. 限制业主只申请一张月卡，且为本人使用。每户业主最多只能申请一个停车月卡，已有私家车位的业主不接受月卡申请。业主凭房产证、车辆行驶证申请月卡。车辆行驶证上所有人应为业主本人或业主直系亲属（父母、妻子、兄弟），如行驶证非业主本人，需提供业主和直系亲属关系证明，防止滥申请。管理处应对相关证件进行备案，供业委会审计。

4. 提供一定比例流动车卡满足访客需求。按流动车位总量一定比例提供流动停车卡，供访客使用。暂定白天（8:30 – 17:30）可提供流动车卡比例为30%（150个），夜间（17:30-次日8:30）比例暂定10%（50个），根据实际停车情况，由业委会公告调节。

【方案监管】

所有停车卡，包括月卡和流动卡，在停车系统中均有对应编号。停车场管理系统应支持对最近3个月的车辆出入明细查询、导出和统计。（如不支持，建议从历年物业余款中安排费用安排相关系统功能购买或开发）

管理处每季度将月卡和流动卡的编号、月卡变更表、业主排队表在业委会备案一次，业委会组织审计后，对业主公布检查结果，接受业主监督。公布的信息包括：

持有月卡的业主房号清单。

当前排队的业主顺序和房号清单。

当季月卡变更情况。

对流动车发发放的统计。

为防止流动卡被私授个人专用，业委会需在每季度审计时，随机抽取10个流动卡记录进行审查，如抽查到的流动卡连续多天均为同一辆车使用，视为流动卡私授。

为确保公开透明，每季度审计应公开征集10名业主志愿者参加，审计结果由业委会委员和参与审计的志愿者共同签字公布。

管理处应严格执行停车场管理制度，否则将影响对物业管理方的续约。

监管依赖于业委会的有效运转，如业委会不能有效履行职责，则存在很大监管风险，例如管理处收受贿赂为外单位人办理月卡，或为排在后面的业主插队办理月卡。

【变更】

月卡总量变更。经业委会讨论提出月卡总量变更具体数字，公示2周后实施。公示应列举有足够说服力的数字解释变更的必要性。

流动车卡比例变更。经业委会讨论提出流动车卡比例变更具体数字，公示2周后实施。公示应列举有足够说服力的数字解释变更的必要性。

【主要管理风险】

1、业主申请月卡，但提供给租户使用或外单位（非租户）使用。

通过提高证件审查门槛防范。要求业主办理月卡的时候提供房产证和本人或直系亲属的车辆行驶证，不能提供者不予办理。通过此机制限制必须是业主自有的车辆才能办理月卡。但如有车业主不在此居住，将月卡转给租户或外单位使用，则难以被有效监管。

2、业委会不能有效审计。

通过加入志愿者审计防范。每次季度审计前，业委会应发布公告邀请10名业主志愿者参加，业委会需审核志愿者身份必须为业主或业主直系亲属。审计结果由业委会委员和业主志愿者共同签字公布。签字应署名具体房号姓名，以网名签署无效。如果没有志愿者报名，视为大家认同业委会审计结果。

3、清查报告数据不准确，现阶段停车场容量不足以满足业主月卡需要

按照入住时间和购车时间二者的最近时间进行排队，早入住早买车的优先，排在前列的即发放月卡。入住时间以房产证时间为准，购车时间以行驶证时间为准，行驶证上的车主为本人或配偶的优先排队，若有余量再对车主为亲友的排队发放。

【优点】

较当前“临时固定”管理模式，车位利用率得到提高，拓展了10%~30%的容量，并能够满足目前业主车辆规模的需要，可以实现从“临时固定”模式平稳转换过来。

排位公开透明，接受广大业主监督，业委会委员和业主志愿者参与审计签字，以个人名誉为审计结果提供担保。

持卡业主可以在当前空闲车位中找最方便自己的位置停，不必看到一楼电梯附近大量空位还被-迫下二楼远角处停车。

一定程度满足访客要求（白天150，夜间50）。

有监管措施防范大量外单位车占用本小区停车场。

增加的管理成本在可操作范围内，确保可操作性。

【缺点】

对于业主申请停车卡给租户使用，造成部分租户有位月卡，一些有车业主却排队等月卡的情况。解决这个问题需要比较高的管理成本，可能无法有效实施

不保证所有业主都能有车位停，当月卡申请满额后，新来的业主，或老业主新买车的，需要排队。假设小区车辆增加到600台，有105位业主需要排队办理月卡。按小区物业5%~10%流动比例，每年因业主搬迁空出来的月卡在25到50个，那么新业主可能需要排队1~4年，过长时间的排队等车位，可能影响房价。但业主排队期间，仍然可以通过使用流动车位，一定程度上满足停车需求。

不保证月卡业主任何时候都有位停。由于停车卡是按流动概率溢额发放，可能出现持月卡车主找不到车位的情况。但停车高峰期主要是夜间，夜间10%的流动溢额是根据2014年8月统计得到，这种情况概率很低，基本还是可以满足停车的。如找不到车位，可先停在相对宽敞的过道边，将钥匙交保安，保安在看到空位时代为挪车。如经常性出现晚上找不到车位的，业委会根据车位使用统计调低流动卡溢额发放比例。

高峰时间需要找位，对保安协调工作量要求增加。

位置不固定，相对于现在“临时固定”，稍微增加业主找车的时间。

【数据依据】

1、2014年3月小区内部分业主志愿者对车位问题的清查报告《第二阶段清查报告》，简称《清查报告》。

l 该报告已由相关业主提交到业委会，并在新新家园业主QQ群上公布。

l 据该报告数据，小区共有停车位554个，其中私家车位60个，石厦车位20个，公共车位474个。474个公共车位中，临时固定车位366个，空位108个。除此以外，利用车库宽敞空间可加位21个，实际有效车位575个。在575个车位中，子母车位21个。不同管理方法下，子母车位实际容纳车辆有所区别。在“临时固定车位”管理模式下可以停放两辆车，但在完全流动情况下，基本只能容纳一辆车。另外，对于该报告中提及的重新规划可拓展车位20-50个，因未见具体规划方案，暂不作为参考。已登记的有车位和无车位的业主，共有私家车485辆。

2、新新家园博客网（http://www.oh100.com），简称“小区博客”。

l 博客网中上车位分布图、停车场夜间闲置车位的数据统计。

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