路面停车管理

路面停车管理

1、住宅小区路面停车矛盾的起因

住宅小区停车一位难求，尤其是10多年前开发建设的老小区，由于没有配套建设地下停车位，车辆只能占道停泊，造成路面拥堵，住户出行困难，怨声载道；也有因停车侵占人行道、绿地、广场等公共活动场地，引发诸多矛盾纠纷，甚至发生泄愤划车、破坏设施的极端情况。

多数小区都试图通过提高停车收费的办法来约束车辆增长，但收效甚微。个别小区甚至将路面停车收费的标准提高到每月数百元，然而该停的车辆还是要停，最终的结果就是物业管理公司从中获利，而车主增加开支，不仅没有解决停车难问题，还频添了物业管理公司与业主的矛盾冲突。

其实停车位紧缺，只是矛盾的一个方面，另一个更重要的方面是物权关系没有获得应有的尊重。在小区占道停车问题上，有两条最基本的物权关系：①小区路面及公共场地资源属于全体业主所有；②公共资源所产生的经济收益应该归权利人即全体业主所有，而不是归物业管理公司所有。假如这两条基本法律关系没有获得尊重，并得到有效落实，路面占道停车问题的纠纷就不会获得合理解决。

比如，本市某大型住宅小区就提出增建地下停车库解决停车难问题的方案。该小区内已有近千路面停车位，除了停泊业主的家用轿车之外，还常年停泊着各种单位客车、公务专用车辆，甚至大货车，也停泊有周边小区的车辆。而且住户对这些情况的细节均不知晓，小区业主贡献了本来属于自己的场地资源，但几年来从未从停车收费中获得丁点利益。这样的管理机制下，即便增建地下停车位，或者将公共绿地改造为固定停车位，也只会使住宅小区进一步成为社会车辆的停车场，不会对解决住户停车难问题起有效作用。

以下所述的“路面停车资源分配到户管理机制”就是基于上述两条基本物权关系的管理机制。首先明晰法律关系，通过改善管理，就可以化解因停车难形成的各种矛盾冲突。只有在这个基础上，其他的增加停车位、改善硬件设施的办法才能够真正有效地让业主受益。

2、解决对策——路面停车资源分配到户管理机制

道路及小区公共场地资源属于全体业主所有，这是考虑问题的基本出发点。这些场地资源被变更用途之后，所产生的收益理应归权利人所有，无论有无车辆的业主都应该从中均等受益，这样才能体现公平原则。要具体落实这一物权关系，可以将小区内已经划定的占道停车位总数作为停车指标分配到户。可以按户均分，也可以按产权面积均分，具体分配方案由小区业主投票确定，以下以“均分到户”方案为例说明。

①停车指标：按均分到户的原则，假设小区内已经划定的占道停车位总数为M，小区内总住户数为N，小区每户能够获得的停车位指标为G，则：G = M/N。这类似于切分蛋糕。

②停车指标的使用：必须获得足够数量的停车指标才允许长期在小区内停泊车辆。比如，某住户拥有P辆车，就必须获得G≥P的停车指标；不需要长期在小区内停车的业主或无车业主，可以转让或拍卖属于自己的停车指标。大客车按实际占用车位的数量计，禁止大货车等经营性车辆长期在小区内停泊。没有停车指标的车辆只允许在小区内临时停放，并收取较高数额的停车费。

③管理与监督：获得小区停车资格的车辆应该在明显位置悬挂或摆放具有唯一编号的标识，以便全体业主监督。物业公司收取了停车管理费，有义务对停车指标的划分及发放实施有效管理，与小区停车相关的权益和管理义务的落实，应该由业主委员会实施监督。停车指标的转让可以由业主自行协商，也可以委托物业管理公司代办，物业管理公司可以从中收取佣金。

④物业管理公司的权利与义务：物业管理公司应当承担小区停车管理的所有相关事宜，并有权通过提供服务获得合理的管理费收入。属于物业管理公司产权范围内的闲置场地，也可以作为停车位参与停车位指标的划分，但物业管理公司无权获得非自己产权范围下的停车位指标出让收益。

路面停车资源分配到户管理机制的主要特点是：充分考虑了全体业主的权益，也考虑到了物业管理公司的合理盈利，并具有较强的可操作性。小区停车涉及到全体业主的利益，不仅仅只是有车族的事情，小区停车问题的合理解决也关系到构建和-谐社会，欢迎各位对本文提出的管理机制进行探讨。

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