2017房地产估价师抵押估价报告使用提示复习讲义
抵押估价报告使用提示是房地产估价师考试中重要的知识点，我们应该提前做好相应的复习。下面百分网小编为大家整理的房地产估价师抵押估价报告使用提示复习讲义，希望大家喜欢。
房地产估价师抵押估价报告使用提示复习讲义
委托人对抵押报告使用人使用报告的提示如下：
(1)估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响;在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。
(2)根据委托人提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：
a、抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等情况。
b、经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。
c、人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。
d、经营方经营不当，会导致估价对象的市场价格降低。
e、可能存在的欠缴土地出让金，本次评估依据的委托人提供的面积数据与规划批复的面积差异计缴应补出让金，此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。
鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点，建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
房地产估价师考点分析
1.本章内容是历年考试中分值所占比例最大的一章。从教材来看：
(1)本章内容并不复杂，但是公式比较多，尤其是数学公式的推理运用。
(2)概念比较多，有些地方属于易混淆的知识点。
(3)关于画现金流量图的方法，一定要掌握好。这种图示对于收益年限的确定，能使人一目了然。
2.收益期限与收益价格的确定
(1)收益期限的确定
收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获取收益的时间。收益期限应视估价对象的不同，在房地产自然寿命、法律规定(如建设用地使用权法定最高年限)、合同约定(如租赁合同约定的租赁期限)等的基础上，结合建筑物剩余经济寿命或建设用地使用权剩余期限来确定。
估价对象的收益期限为其建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限的较小值;如果是计算承租人权益价值，则收益期限为剩余租赁期限。
(2)收益价格的确定
对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据建筑用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益法公式进行计算。
对于土地与建筑物合成体的估价对象，建筑物经济寿命早于建筑用地使用权剩余期限而结束的，可先根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式计算出一个价值，然后再加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年限建设用地使用权折现到估价时点的价值。在建筑物剩余经济寿命晚于或与建设用地使用权剩余期限一起结束的情况下，出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物分为予以补偿和不予补偿两种情况。对收回的建筑物予以补偿的，房地产的价值等于以建设用地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上建设用地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点时的价值;对收回的建筑物不予补偿的，以建设用地使用权剩余期限为收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式计算房地产的价值。
(3)应该得指出的'是，对于估价对象为住宅的，由于《中华人民共和国物权法》第l49条明文规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。因此，对于住宅情形，其建设用地使用权出让合同应不会约定不可续期。换句话说，住宅情形下其建设用地使用权出让合同是未约定不可续期，如约定不可续期则是违法的，不能生效的。因此，住宅建筑物剩余经济寿命一般会早于建筑用地使用权剩余期限结束，此时，应根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限。计算住宅收益价格时，选用相应的收益期限为有限年的公式计算出一个价值，然后再加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年限建设用地使用权折现到估价时点的价值。
3.有效毛收入。有效毛收入是收益法计算的第一个难点。找出有效毛收入不难，难就难在如何合理界定哪些是有效毛收入。哪些不是。有效毛收入计算分为出租或自营两种情形。对于出租类型的，一般采用市场法计算有效毛收入，重点考虑以下几个方面：①选取的租赁实例要真实、客观;②选取的租赁实例的租金内涵要全面完整;③要考虑是否有租约期限制，租约期选用租约租金，租约期外选用市场租金;④对其他收入的确定要准确，其他收入一般指租赁保证金或押金的利息收入。其中，租金内涵的确定是关键;对于自营类型的，经营收入与支出内容要全面客观，要详细分析数据，剔除个别的、不合理数据，修正调整成为客观数据。
4.运营费用。费用项目的估算或者确定过程要有依据，取值要合理，费用应采用社会平均的客观正常数据，对不符合要求的数据要进行修正、调整和筛选。其中难点有三个：①在运营费用中不应包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。②要通过分析租赁合同，结合租赁实例的租金内涵来决定应当扣除的费用项目。③在营业情形下的运营费用包含两项，即“维护房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用”和“归属于其他资本或经营的收益”;在出租情形下的运营费用只包含一项，即“维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用”。原因在于：基于租赁收入测算净收益时，归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已扣除，因此就不再扣除归属于其他资本或经营的收益了。
房地产估价师复习讲义
闲置土地的预防和监管
1.市、县国土资源部门供应土地应土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发所必需的其他条件，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置。
2.《国有建设用地使用权有偿使用合同》(环球网校房地产估价师频道为您整理)或者《划拨决定书》应当就项目动工开发、竣工时间和违约责任等作出明确约定。因特殊情况，未约定动工开发日期，或者约定不明确的，以实际交付土地之日起一年为动工开发日期。实际交付土地日期以《交地确认书》确定的时间为准。
3.在项目开发建设期间，建设用地使用权人应向市、县国土资源部门报告项目动工开发、开发进度、竣工等情况。
在施工现场设立建设项目公示牌，(环球网校房地产估价师频道为您整理)公布建设用地使用权人、建设单位、项目动工开发、竣工时间和土地开发利用标准等。
4.建设用地使用权人违法和合同约定、划拨决定书规定恶意囤地、炒地的，市、县国土资源部门不得受理该国有建设用地使用权人新的用地申请，不得办理被认定为闲置土地的转让、出租、抵押和变更登记。
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