2017房地产估价师企业活动高频考点
房地产估价师职业资格保险制度已经具备了设立的基础,因此房地产估价师具备一定的专业能力。下面百分网小编为大家整理的房地产估价师企业活动高频考点，希望大家喜欢。
房地产估价师企业活动高频考点
企业各种经济活动中涉及的房地产估价，包括企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、合并、兼并、分立、出售、破产清算、抵债中的房地产估价。这种估价①首先应了解房地产权属是否发生转移，若发生转移，则应按相应的房地产转让行为进行估价;②其次应了解是否改变原用途以及这种改变是否合法，并应根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。
1、权属发生转移的。企业合作、合资、股份制改组、合并、兼并、分立、出售、破产清算等发生房地产权属转移的，应按房地产转让行为进行估价。但应注意①破产清算与抵押物处置类似，属于强制处分，要求在短时间内变现的特殊情况;在购买者方面在一定程度上与企业兼并类似，若不允许改变用途，则购买者的范围受到一定限制，其估价宜低于公开市场价值。
②企业合资合作时，一般应根据新设立公司的有关合资、合作协议，以及相应的可行性研究报告，来分析房地产用途是否发生转变。如发生用途转变，则在符合城市规划要求的前提下，分析考察项目的未来发展和经济效益情况，同时综合考虑更新改造的费用成本，采用假设开发法和收益法进行估价;如果继续使用，则在充分考虑项目的预期发展的可行性前提下，采用市场比较法和成本法进行估价。
2、房地产权属不发生转移的。企业联营一般不涉及房地产权属的转移。③企业联营中的房地产估价，主要是为确定以房地产出资的出资方的利润分配比例。宜用收益法、市场比较法、假设开发法，也可用成本法。
3、估价假设前提。根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。无论保持现状还是转换用途，其共同点都是要保证估价对象的最高最佳使用，二者的差别是：在转换用途前提下是考虑估价对象单独使用时的最高最佳使用;在保持现状前提下是考虑估价对象作为企业资产的一个组成部分的最高最佳使用。
房地产估价师案例分析复习试题
1、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两栋房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两栋房屋的.用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两栋房屋中一栋为厂房，另一栋原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
应根据( )对该两栋房屋进行估价。
A.房屋所有权证上记载的用途
B.估价人员现场勘察结果的现状用途
C.企业改制、资产重组后该两栋房屋拟确定的用途
D.该两栋房屋可以获利最多的用途
正确答案A
2、将该两栋房屋的用途由工业改变为其他，应通过( )途径。
A.自行改变
B.经上级主管部门批准改变
C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续
D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续
正确答案D
3、该工厂若将该两栋房屋投保火灾险，则其为保险目的评估价值应为( )。
A.该两栋房屋的正常市场价值
B.该两栋建筑物的重新建造成本
C.该两栋建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值
D.该两栋建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值
正确答案C
4、该工厂若为扩大经营而筹集资金将两栋房屋抵押，则其为抵押目的评估价值应为 ( )。
A.该两栋建筑物的抵押评估价格之和
B.该两栋建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
C.该两栋建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
D.该两栋建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
正确答案B
房地产估价师考试复习法则
一、学习要先见森林后见树木
当我们决定考房地产估价师时我们要第一个任务就是要了解一下房地产估价师具体要考察哪些知识，打开教材的目录知识框架要了然于胸。好的大森林看到了，接下来就要开始具体的章节学习。在学习章节知识时我们看教材切记囫囵吞枣，死记硬背。房地产估价师中有很多知识点都需要我们进行理解性的记忆，而不是死记硬背，这样会浪费很多的时间，结果还是事倍功半。所以考生们一定要学会理解性的记忆，与实际工作结全起来。这样对考试是有利而无害的。
二、盲目划分重点与非重点，对重点部分投入过多精力，对非重点部分一目十行，草草带过。
考试时考到的就是重点，考不到的就是非重点。所以考生在备考前必须做好复习计划，根据考试大纲的内容来确定重点、难点。以便于进行有针对性的复习。所以各位考生需要先制定详细的学习计划，并保证学习进度。在学习时可以结合网络的课程对需要掌握的内容,产生总体印象。听不懂的地方也不要抓住不放,避免一个问题卡住,解决起来耽误时间,影响进度。第二遍是重点把握,紧紧抓住每章节论述的主要问题去理解,把各知识点之间的内在联系和区别摘清摘准,防止概念混淆,张冠李戴。
三、注意方法,专心考试,才会有好成绩。
看书学习的方法很重要,如方法不当,就会事倍功半,考试的临场发挥也是取得好成绩的关键。我们学习时还要注意这么几点:
1.重视教材中的例题。
2.对于书中前后互相矛盾的地方、少数难点或明显错误处可以放弃,这些一般不会考试。对于专业性很强的内容,不要深究。要以教材为准去记忆。
3.对与自己工作性质接近的内容,理解起来比较容易,与自己工作关系不大的看起来就有些困难,这些内容就应该反复看,才能理解。
4.平时看书耍圈阅重点,临考浏览一遍加深印象,只要掌握了培训教材的基本内容,临场发挥正常,就能取得好成绩。
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