2017房地产估价师考试案例与分析问答题
房地产估价师资格证是非常难考的资格证之一，所以考前要复习好案例分析的问答题。下面百分网小编为大家整理的房地产估价师考试案例与分析问答题，希望大家喜欢。
房地产估价师考试案例与分析问答题
(一)
××商务楼估价报告
报告封面及目录(略)
致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
估价结果报告
一、委托方：××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。
二、估价方：××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级
三、估价对象
1.××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。
××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2。总用地面积2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
估价对象其他内容描述(略)。
四、估价目的：评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。
五、估价时间：2003年4月1日
六、价值定义：本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据(略)
八、估价方法：根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价。然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
九、估价结果：估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元/㎡(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。
十、估价人员(略)
十一、估价作业日期：2003年3月10日至2003年3月20日。
十二、估价报告应用的有效期(略)
估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略)
房地产估计师预测试题
某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡.
请问：
1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?
2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?
答案：
1)错误有：
①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。
②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。
③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。
2)还应将重置价格减去折旧：
①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。
②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。
③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
房地产估价师备考复习步骤
★第一遍快速学习，整理出每个章节的脉络和重要内容，进一步理解、弄懂所学的知识点。
造价工程师考试结合课本、笔记，先把每个章节的重点、难点知识毫无遗漏地用荧光笔、或彩笔在书中划出来，然后在16开大纸上用树形图的`方式(也就是大括号、小括号)或画表格的方式把这些重要知识一层一层地写下来，反复加以理解，并把重要的习题的解题思路在旁边简要备注出来。
★第二遍在理解的基础上开始记忆。
随身携带自己写下的笔记，反复背诵自己所总结出来并写下来的概念、定理、公式、性质、特点等重点难点内容。
★第三遍尝试回忆。
重新书写笔记，能清晰回忆出来的内容只需略写概念、术语、数字，而不需要写出具体内容。回忆不出来的内容把详细内容写下来。再反复背诵。
★第四遍构筑知识网络并思考知识与知识之间的联系。
网络图(大括号、小括号、表格等形式)帮我们把每一个章节的重要概念、定理公式等重要知识点的层级关系整理得一目了然。由于内容的熟悉和空间距离的接近，我们会突然领悟到，原来每一个章节内部知识点之间，以及前后各个章节的知识点之间存在的内在的联系。这种感悟会让我们欣喜若狂。我们要把自己的发现用尖头和简单的术语在这张网络图上表现出来。
★第五遍加以巩固。
经过前面四遍复习，所有的知识点应该已经作为一个完整的网络储存在我们的头脑中。我们甚至已经不需要课本和我们自己总结出来的最后一张网络图就能把所学的知识倒背如流，在需要的时候自动化地呈现出来。
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