2017房地产估价师房地产保险估价辅导资料

　　房地产保险估价是房地产估价师考试中核心考点，也是房地产估价师复习时重要的辅导资料。下面百分网小编为大家整理的房地产估价师房地产保险估价辅导资料，希望大家喜欢。

　　房地产估价师房地产保险估价辅导资料

　　1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国保险法》以及其他有关规定。

　　2、保险范围。房地产保险可分为房屋财产保险、房屋利益保险、责任保险、信用保险、综合保险、建筑工程保险。土地不能成为房地产保险合同的标的;投机风险(如房地产市场价格变化)和必然或已知损失(如房屋自然损耗)不属于房地产保险范围。

　　3、房地产保险估价，分为：

　　①房地产投保时的保险价值评估。应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包括土地价值。常采用成本法、市场比较法。

　　房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。

　　②保险事故发生后损失程度或损失价值的评估。应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。按不可修复评估时，结果中扣除残值(拆除重建)。

　　4、直接损失和间接损失。

　　①直接损失是自然风险和社会风险的作用导致财产本身的直接损失。

　　②间接损失是指由于财产的直接损失而引起的未毁损财产价值的降低或收益的下降。如：当一建筑物严重受损，虽然没有完全毁掉，但可能须完全重建，为了重建，该建筑未损坏的部分必须完全毁掉，这种损失就是间接损失;间接损失中很重要的一种类型就是净收入下降的损失。净收入下降的`损失是指在被损坏的财产被修复完全好之前，人们由于全部或部分地丧失了对财产的使用而导致的收益下降或费用上升。

　　5、保险价值和保险金额。

　　①保险价值是指保险标的订立保险合同时估定的实际价值或在发生保险事故时所具有的价值。②保险金额是保险双方当事人在保险合同上载明的，投保人对于特定的保险标的的实际投保金额，也是在保险事故发生后承担损失补偿义务的最高限额。保险金额不得超过保险价值，超过保险价值的，超过部分无效。

　　房地产估价师考试复习试题

　　1、房地产估价的合法原则是针对(　　)来讲的。

　　A.估价机构

　　B.估价人员

　　C.估价对象

　　D.估价方法

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：合法原则主要是针对估价对象的。参见教材P155。

　　2、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120㎡，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为(　　)元/㎡。

　　A.2427.18

　　B.2500.00

　　C.2575.00

　　D.2659.57

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=300000/(1-6%)÷120=2659.57(元/㎡)。参见教材P190。

　　3、房地产的(　　)特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。

　　A.不可移动

　　B.供给有限

　　C.价值量大

　　D.用途多样

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产的主要之处。参见教材P59。

　　4、某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3%，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为(　　)万元。

　　A.1372.7

　　B.1309.9

　　C.953.9

　　D.900.6

　　【正确答案】：D

　　5、为评估某宗房地产2010年10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2010年4月末，该类房地产自2010年1月至2010年6月末每月价格递增1%，2010年6月末至2010年10月末平均每月比上月价格下降10元/㎡。该可比实例在2010年10月末的价格为(　　)元/㎡。

　　A.3018

　　B.3020

　　C.3144

　　D.3050

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：该可比实例在2010年10月末的价格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/㎡)。参见教材P194。

　　房地产估价师建筑工程管理复习讲义

　　1)建筑管理。主要是按照城市规划要求对各项建筑工程(包括各类建筑物、构筑物)的性质、规模、位置、标高、高度、体量、体形、朝向、间距、建筑密度、容积率、建筑色彩和风格等进行审查和规划控制。

　　2)道路管理。主要是按照城市规划要求对各类道路的走向、坐标和标高、道路宽度、道路等级、交叉口设计、横断面设计、道路附属设施等进行审查和规划控制。

　　3)管线管理。主要按照城市规划要求对各项管线工程(包括地下埋设和地上架设的给水、雨水、污水、电力、通讯、燃气、热力及其他管线)的性质、断面、走向、坐标、标高，架埋方式、架设高度、埋置深度、管线相互间的水平距离与垂直距离及交叉点的处理等进行审查和规划控制。

　　4)审定设计方案。城市规划行政主管部门对于建设工程的初步设计方案进行审查，并确认其符合规划设计要点的要求后，建设单位就可以进行建设工程的施工图设计。

　　5)核发建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。在核发建设工程规划许可证前，城市规划行政主管部门应对建设工程施工图进行审查。(环球网校房地产估价师频道为您整理)建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。

　　6)放线、验线制度。为了确保建设单位能够按照建设工程许可证的规定组织施工，建设工程的坐标、标高确认无误，城市规划行政主管部门应派专门人员或认可的勘测单位到施工现场进行放线，建设工程经城市规划行政主管部门验线后，方可破土动工。

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