2017房地产估价师理论与方法复习试题
要想在房地产估价师的考试中取得好成绩，复习好相应的复习试题必不可少。下面百分网小编为大家整理的房地产估价师理论与方法复习试题，希望大家喜欢。
房地产估价师理论与方法复习试题
1、替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离( )在同等条件下的正常价格。
A.相同房地产
B.同一城市房地产
C.类似房地产
D.同样用途房地产
【正确答案】：C
【答案解析】：替代原则要求估价结果不得不合理偏离与估价对象相似的房地产在同等条件下的正常价格。参见教材P164。
2、下列关于房地产价格影响因素的表述中，不正确的有( )。
A.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨;相反，则导致房地产价格下降
B.在实际估价中应尽量先采用定性分析，判断房地产价格的影响因素
C.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
D.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关
【正确答案】：B
【答案解析】：许多因素对房地产价格的影响难以用数学公式或数学模型来量化。参见教材P120。
3、基准地价是城市中均质区域内的土地( )。
A.最低价格
B.最高价格
C.平均价格
D.成交价格
【正确答案】：C
【答案解析】：基准地价是指在某个城镇的一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。参见教材P109。
4、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于( )。
A.该建筑物的价值低于拆除费用
B.该估价结果肯定有误
C.甲土地的价值高于乙土地的价值
D.不可能出现这种情况
【正确答案】：A
5、对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测( )房地产市场状况下的价值。
A.未来开发完成之时的
B.购买待开发房地产时的
C.建设期间的某个时间
D.全部租售出去时的
【正确答案】：A
【答案解析】：对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的`，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值。参见教材P331。
6、某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为( )万元。
A.500
B.750
C.800
D.1000
【正确答案】：C
【答案解析】：土地净收益=1080000-540×400=864000、土地价值=864000/0.108=8000000、7、受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是( )。
A.均衡价格增加，均衡数量减少
B.均衡价格减少，均衡数量增加
C.均衡价格增加，均衡数量不变
D.均衡价格不变，均衡数量减少
【正确答案】：B
房地产估计师案例分析复习资料
1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》以及当地制定的实施细则和其他有关规定。
2、征地和拆迁补偿估价是政策性、群众性很强的一项估价工作。
法律对补偿标准、补偿范围、补偿方式等都作了详细的规定，估价师在此类估价时，要牢牢掌握国家相关法律、法规和政策以及当地政府的有关规定，更要准确界定拆迁房屋及其所占土地的权益性质。
3、征地补偿估价。
①土地补偿费(前三年平均产值的6-10倍);②征用耕地的安置补助费(4-6倍);③青苗补偿费;④地上附着物补偿费;⑤房屋拆迁补偿费。
4、房屋拆迁补偿估价。①补偿对象。房屋所有人(被拆迁人);②补偿方式。货币补偿和产权调换;③补偿标准。货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定;④估价时点。拆迁人取得房屋拆迁许可证之日。
5、几种拆迁类型的处理方法。①在集体土地上进行开发建设的集体土地及地上房屋的估价，应先行办理征用土地，将集体土地国有化，然后再进行房屋拆迁与补偿。
②依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可视为提前收回处理，在估价中应包括土地使用权的补偿估价，根据该土地使用权剩余年限所对应的正常市场价格进行。
③依法以划拨方式取得的土地使用权，在估价中不应包括出让金部分，只含该宗地基础设施配套建设费和土地开发以及其他费用。
④对取得所有权的房屋及构筑物，估价时应从占有、使用、收益、处分四个方面综合认定其合法性，不能仅仅依据估价时点的用途估价。
⑤拆除违章建筑和超过批准权限的临时建筑，不予补偿。拆除未超过批准权限的临时建筑，应当给予适当补偿。估价时应按使用期限的残存价值参考剩余期限给予估价。
⑥对于一宗房地产拆迁补偿估价，凡属于被拆迁人合法拥有的房屋内外装修、装饰、设备及其附属物等，都不可遗落。
6、几中特殊产别房屋的估价。
①代管房。估价时应将现状拍照或摄影存档，并办理证据保全。
②军产、港澳台产、涉外产、宗教、寺庙、文物古迹等应将估价对象拍照或摄影存档，并依照有关法律法规的规定办理。
房地产估价师土地出让复习讲义
1.土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。
2.经出让取得土地使用权的单位和个人，(环球网校房地产估价师频道为您整理)只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权;土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。
3.土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取《土地使用权证书》
4.集体土地不经征收不得出让。(即不征不卖)
5.土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。(环球网校房地产估价师频道为您整理)(民事关系，与征收截然不同)
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