2017房地产估价师经营与管理高频考点

　　要想在房地产估价师的考试中取得好成绩，就必须复习好高频考点。下面百分网小编为大家整理的房地产估价师经营与管理高频考点，希望大家喜欢。

2017房地产估价师经营与管理高频考点

　　房地产估价师经营与管理高频考点

　　普通的估价业务，具有大量性、重复性等特点，房地产估价机构及估价师已经能够完全熟练掌握。对于损害赔偿估价而言，则呈现出个别性、差异性的特点。要做好该项工作，可借鉴的方面较少，需要针对每个损害的案例进行具体分析的基础上确定不同的估价思路与估价技术路线与方法，从而使估价技术过程呈现出更大的灵活性;

　　损害赔偿估价技术要与具体赔偿案例相结合

　　损害赔偿估价的主要技术方法原则上源于房地产估价的几大方法、但在实践中又需要灵活运用。

　　[例一]结合具体案例采用传统的估价方法。例如，一般对于施工质量缺陷引起的房地产贬值，如果属于可修复的情形，可以采用成本法的思路，根据按照修复方案进行造价及相关费用的估价确定估价结果，其估价结果依赖于具体的修复方案。

　　对于无法完全修复的赔偿案例估价，可采用不同的估价技术处理。依赖于处理方案有两种估价方案：一种是进行必要的修复程序，根据修复的方案进行计算，还需要计算修复后状态下的贬值，另一种是未进行该修复程序，从而直接计算损害现状下的贬值。在上述两种方案中，可能要借助其他的方法例如市场比较法进行，或者根据非估价传统主流方法的其他方法如支付意愿法等进行。

　　[例二]通过基本公式的逆向或其他方式的综合运用，求取赔偿金额。例如小区规划变化，业委会提出的房屋容积率上升，引起绿化率下降的损害赔偿案例则可以从开发商减少绿化的造价以及多建房屋的开发利润所得进行求取，在此过程中，绿化造价采用成本法进行求取，开发利润通过变形的`假设开发法进行求取。

　　[例三]非传统估价方法的应用。例如环境质量引起的房地产贬值估价，需要通过对消费者的市场调查问卷，结合专家会议法、支付意愿函数的建立等多渠道进行，从方法的意义而言，已超出传统的估价方法，但从估价结果看，最终仍回归到房地产估价的范畴。

　　房地产估价师考前冲刺复习试题

　　1、房地产开发投资属于典型的(　　)房地产投资。

　　A.收益型

　　B.收益加增值型

　　C.机会型

　　D.博弈型

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：参见教材P22。

　　【该题针对“风险对房地产投资决策的影响”知识点进行考核】

　　2、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，则每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是(　　)元。

　　A.5142.74、

　　B.5475.37、

　　C.5163.96、

　　D.7000.00

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：根据公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，第五年第11个月月末的未偿本金为P=7000/(6%/12)×[1-1/(1+6%/12)5×12+1]=367207.71(元)。第五年最后一月应还利息I=367207.71×6%/12=1836.04(元)。偿还本金额=7000-1836.04=5163.96(元)

　　【该题针对“利息与利率”知识点进行考核】

　　3、关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是(　　)。

　　A.潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积×最大可能租金水平

　　B.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入

　　C.有效毛收入=潜在毛租金收入-其他收入

　　D.净经营收入=有效毛收人-运营费用

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：参见教材P364-365，有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。

　　【该题针对“收益性物业经营状况的评估”知识点进行考核】

　　4、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的(　　)弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。

　　A.所得税前利润

　　B.所得税后利润