2017房地产估价师经营与管理提高题
房地产估价师主要是对房屋建筑物的价值进行评估，在现实生活中有着很高的地位。下面百分网小编为大家整理的房地产估价师经营与管理提高题，希望大家喜欢。
房地产估价师经营与管理提高题
1、经济活动的类型和特点不同，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括( )。
A.销售收入
B.出租收入
C.货币收入
D.其他经营收入
【正确答案】：C
【答案解析】：对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等。参见教材P147。
2、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按( )征收。
A.占用面积
B.土地出让金
C.经营收入
D.销售收入
【正确答案】：A
3、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是( )。
A.《规划意见通知书(选址)》，(环球网校房地产估价师频道为您整理)《规划设计条件通知书》，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》
B.《规划设计条件通知书》，《规划意见通知书(选址)》，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》
C.《规划意见通知书(选址)》，《建设用地规划许可证》，《规划设计条件通知书》，《建设工程规划许可证》
D.《规划设计条件通知书》，《建设用地规划许可证》，《规划意见通知书(选址)》，《建设工程规划许可证》
【正确答案】：C
【答案解析】：房地产开发前期的规划管理，，具体包括下发《规划意见通知书(选址)》，核发《建设用地规划许可证》，设计方案审批，核发《建设工程规划许可证》。参见教材P72。
4、对于( )的企业，可能会在某方面反应强烈，但对其他方面不予理会。
A.随机型竞争者
B.选择型竞争者
C.凶猛型竞争者
D.从容不迫型竞争者
【正确答案】：B
【答案解析】：对于选择型竞争者的企业，可能会在某方面反应强烈，但对其他方面不予理会。参见教材P126。
5、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括( )分析。
A.最高项目费用
B.最高租售数量
C.最高购买价格
D.最高土地取得价格
【正确答案】：B
6、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时( )万元。
A.13.2
B.15.9
C.19.5
D.20.4
【正确答案】：B
【答案解析】：参见教材P359，15+(180-150)×3%=15.9(万元)。
房地产估价师复习资料
控制性详细规划的作用：
1.控制性详细规划起着承上启下的作用。在整个城市规划过程中，控制性详细规划的地位极其特殊，上有城市总体规划和分区规划，下有修建性详细规划。
2.控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导。控制性详细规划采用规划管理语言表述规划的原则和目标，成为规划管理的科学依据和城市建设的有效指导。同时，控制性详细规划自身的法律效力及其相应的规划法规，也使规划管理的权威性得到了充分保证。
3.控制性详细规划是城市政策的载体。
控制性详细规划的编制和实施过程中都包含诸如城市产业结构、城市用地结构、城市人口空间分布、城市环境保护、鼓励开发建设等各方面广泛的城市政策的内容。
房地产估价师案例分析复习资料
假设开发法最基本的公式
假设开发法最基本的公式为：待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想得到估价对象后，往后至开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应取得的利润。所以，如果是已经投入的费用，则它就包含在待开发房地产的价值内，不应作为扣除项。例如，评估毛地的价值，即该土地尚未完成拆迁补偿安置，这时减去的项目中还应包括拆迁补偿安置费;如果评估的是已完成拆迁补偿安置后的土地价值，则就不应扣除拆迁补偿安置费。《城市房地产开发经营管理条例》第22条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的'权利、义务随之转移给受让人。”
运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前后的状况，二是要把握投资开发后的房地产经营方式。待开发房地产在投资开发前的状况，即估价对象状况，有土地(又可分为生地、毛地、熟地)、在建工程和旧房等;在投资开发后的状况，有熟地和房屋(包含土地)等。综合起来可归纳为下列几种情况：①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设;②估价对象为生地，将生地开发成熟地;③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设;④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地;⑤估价对象为熟地，在熟地进行房屋建设;⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋;⑥估价对象为旧房，将旧房装修改造成新房。
投资开发后的房地产经营方式，有出售(包括预售、建成后出售)、出租(包括预租，但比较少见，多为建成后出租)和营业(如商店、旅馆、餐馆、游乐场)等。
按估价对象细化的公式
上述假设开发法最基本的公式，按估价对象状况可具体细化如下：7.2.2.1 求生地价值的公式(1)适用于在生地上进行房屋建设的公式：生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费(2)适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费
求毛地价值的公式(1)适用于在毛地上进行房屋建设的公式：毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费(2)适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值=开发完成后的熟地价值-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地应负担的税费
求熟地价值的公式
熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费
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