2017房地产估价师经适房复习资料
经适房是当今非常重要的一种住宅类型，也是房地产估价师考试中重要的复习资料。下面百分网小编为大家整理的房地产估价师经适房复习资料，希望大家喜欢。
房地产估价师经适房复习资料
1、开放经济适用住房二级市场
新建经济适用住房建设规模目前虽然逐年增加，但由于各种因素制约，数量仍然有限，满足不了社会需求。因此，必须新辟房源，可以考虑将存量经济适用住房纳入供应范围，开放经济适用住房二级市场。政府应制定相关政策，明确规定中低收入者可以在一级市场上购买新建经济适用住房，也可在二级市场购买二手经济适用住房(即存量经济适用住房)，都可享受免交土地出让金、减税、限价等优惠政策。一方面引导消费，缓解经济适用住房一级市场压力，另一方面刺激二手房消费，繁荣房地产二级市场。
从供需两方面来看，发展经济适用住房二级市场潜力很大。目前中低收入家庭购房的积极性很高，但真正适合他们的房子又很少。商品房价格高，而且不能享受优惠政策;新建经济适用住房，数量有限，位置偏远，住宅品种少，选择余地小，价格相对较高。相对于新建经济适用住房，二手房具有许多优势，如价格便宜，面积适中，区位条件好，分布广泛，户型多样，选择余地很大。因此，只要政府明确规定购买二手经济适用住房同样可以享受经济适用住房优惠政策，就会极大地激发广大中低收入者购买房积极性，并引导中低收入者进入二级市场，形成二手经济适用房旺盛的需求。
从供给方面看，在房改过程房改房具有一定局限性，住房面积、户型、位置等都受到很大限制，并不能令大多数购房者满意，因此希望换房的用户很多，而且以前参加房改的住户，经济条件相对较好，随着收入的增加，目前“卖旧换新”的愿望很强烈。但我国目前许多地方房改政策滞后，制约住房二级市场发展。只要政策到位，二手经济适用住房市场供给量很大。二手经济适用住房供给与需求相互促进，共同支撑经济适用住房二级市场，而火爆的二级市场，为经济适用住房大发展提供了动力。
2、建立经济适用住房退出制度
经济适用住房面积适中，价格便宜，并含社会保障性质，只有中低收入者才能享受，不允许高收入者住用。在完善市场准入制度同时，建立退出制度。它包括住房退出和住户退出二部分。
(1)住房退出是指超过一定面积标准或价格标准的经济适用住房强制性改变性质，由经济适用住房变为商品房。住户可以出售，重新购买经济适用住房，但买方应补交土地出让金，也可以不出售，但住户应补交土地出让金。
(2)住户退出是指住用经济适用住房的高收入者退出经济适用住房，采取出售现经济适用住房或补交土地出让金方法。由于我国目前居民收入申报制度不健全，因此判断高收入者的难度较大。根据经济适用住房的性质，可以规定一个家庭只能拥有一套经济适用住房，即不允许住户同时拥有两套经济适用住房，也不允许拥有一套经济适用住房和商品房，否则按高收入者对待，要求退出经济适用住房市场。同时严格控制新建经济适用住房建设标准，特别是面积标准，促使高收入者自觉不进入市场。
房地产估价师高频考点
假设开发法的其他用途
假设开发法除了适用于估价，还大量用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处，是在选取有关参数和测算有关数值时，用于估价是假设站在一个典型的投资者的立场，用于投资分析是站在一个具体的投资者的立场。
房地产开发项目投资分析的目的，是为了给房地产开发商的投资决策提供依据。假设开发法具体可为房地产开发商提供下列3种数据：
(1)确定拟开发场地的最高价格。如果开发商有兴趣取得某个开发场地，他必须事先计算出能够接受的最高价格，他实际的'购买价格应低于或等于此价格，否则不值得购买。
(2)确定开发项目的预期利润。在确定预期利润时，是假定开发场地已按照某个价格购买，即场地购置费被看成已知。预计可取得的总收入扣除场地购置费、开发成本及资金利息等后的余值，为开发项目所能产生的利润。此利润如果高于开发商期望的利润，则该开发项目被认为是可行的;否则，应被推迟开发，甚至取消投资。
(3)确定开发中可能出现的最高费用。在确定最高费用时，场地购置费也被视为已知。确定最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使整个开发成本、费用在开发过程的各个阶段得到有效的控制，不至于在开发过程中出现费用失控。
房地产估价师估价文书复习讲义
1.房地产估价文书的种类及作用：
房地产估价的文书主要有以下10种：
(1)估价委托书估价委托书是由估价需求方出具的，明确估价目的、估价对象、估价时点、估价服务收费标准、付款方式、估价报告交付日期等事项的文书，是估价的重要依据之一，放入估价报告的附件中。
(2)估价委托合同估价委托合同是由估价双方就估价事宜共同签订的书面文件。估价委托合同的作用有：①建立受法律保护的委托与受托关系;②明确委托人和估价机构的权利和义务;③载明估价的有关事项。
(3)估价项目来源和接洽情况记录估价项目来源和接洽情况记录是记载估价机构的估价业务来源的原始资料，做好记录有助于估价机构掌握公司主要客户的变化情况及要求，有助于估价机构开拓业务和更好地提供服务。
(4)估价作业方案估价作业方案是在估价委托合同签订后，明确本次估价需要解决的主要问题、完成时间、估价人员的计划和安排，以保证估价项目能保质、按时完成。
(5)估价所需资料清单估价所需资料清单是根据估价对象状况、估价目的所列出的需要的资料清单。
(6) 估价对象实地查看记录估价对象实地查看记录是估价师到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况的文字、照片、摄影等信息的记录，是估价的重要依据之一，通常作为估价报告的附件存档。估价对象实地查看记录是否翔实直接影响估价对象的价值确定。
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