2017房地产估价师考试考前须知

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2017房地产估价师考试考前须知

　　房地产估价师职业责任保险制度即是房地产估价师职业风险补偿机制,也是房地产估价师执业管理的监督机制。下面百分网小编为大家整理了房地产估价师考试考前须知，希望大家喜欢。

2017房地产估价师考试考前须知

　　房地产估价师考试考前须知

　　一、考前准备。

　　首先是精神准备，注意劳逸结合，避免过度疲劳。身体健康、精力充沛是考试成功的必要条件。其次是物质准备，应该准备两只以上的2B铅笔和准许带入考场的计算器、橡皮等。铅笔要事先削好，铅笔头呈扁片状，以便于涂抹答题卡，计算器用于客观题中的计算题。

　　二、答题原则。

　　单项选择中，最符合题意的选项指的是最正确最全面的选项，例如，若A、B两项都是正确的，但是B项的内容覆盖了A项的内容，则B项是最符合题意的最正确答案。

　　三、掌握速度。

　　每科的考试时间均在两个小时及以上，应根据题量，事先有大体的答卷速度安排。如果遇到一时答不上来的题，可以暂时跳过，先答其他题目，等卷子基本上答完再回过头来重新考虑。切勿在个别题目上耽误过多的时间，影响整个考试。

　　四、减免差错。

　　一是每题都要注意审题，弄清题意;二是注意填涂答题卡时不要错行，最好每隔五道题就核对一次题号;三是要注意在考卷发下来时首先填写姓名、考号等项，并且在交卷时再核对一次;四是在答题完毕后浏览全卷，检查是否有漏题未答。

　　五、答题技巧。

　　考试中合理运用排除法，首先去掉与题目无关或明显错误的选项，然后在剩下的选项中分析作答。考题选项中有时存在两个矛盾选项，尤其在多选中，矛盾选项至少有一个是错误的。另外合理的猜测也是答题的技巧，因为答总比不答强，所以每个考题都应该作答，一定不要漏答或不答。还要会用单选的唯一性。如果四个选项中有三个与另一个属性不一样，那这一个就很可能是答案。

　　如何制定房地产估价

　　(1)先把所有课程的书翻到最后考试大纲那里，拿出红色水笔，把识记，领会，应用，一章一章的标在相应的知识点上。这就算是把书瞄了一遍了，呵呵，给自己一点信心吧，因为面对一本完全陌生的书，这些知识点也得一点一点慢慢的来找啊，这样你就可以算是知道这本书在讲些什么东西了，知识框架算是构建起来了。

　　(2)首先：过一遍教材，一门看好再看下一门，前后秩序无所谓，按每小时15页的速度，看完一章做一章配套练习，这时的简答和论述题就省掉算了，光做选择和判断。一定记住要全做完了，再对答案，做错的用红色的水笔写上正确答案，再回到课本，找出相应的正确答案，在练习题里标上所在课本的页数。以便下次复习时加强记忆。

　　此阶段要制订学习计划，看看离考试还有多少天，一本书一共有多少页，每15页需要1小时，算算自己一天该看上多少个小时。简单吧?只需：：每天看**小时，**月**日看完《*****》就算是学习计划了。没完成目标，看到凌晨2点也得看哦。

　　还有哦，最好弄4个漂亮的小书签，夹到今天的目标页里。

　　(3)其次：第二遍，要先看后考的，还是看完一门看另一门。记住用和第一遍不同颜色的笔，没事时翻翻书，看到前几章都是蓝色圆珠笔配红色水笔的，后几章只是纯粹的圆珠笔，看你急不急!这里应该可以加快速度了，一小时看25至30页。看完一章同样跟上一章的练习，不要落下任何一道题，不管是主观题还是客观题。

　　房地产估价案例与分析题型考点分析

　　(一)问答题和单项选择题

　　问答题和单项选择题约占考题总分的50%，主要考查考生是否熟悉房地产的价值标准与估价目的之间的关系，掌握各种主要房地产估价方法的实质与难点，掌握各种目的、各种类型房地产估价的特点及适用法律法规等。

　　(二)指错题和改错题

　　指错题和改错题约占考题总分的50%，是用指错、改错这种形式综合考查考生对估价报告的写作能力、估价方法的掌握程度(公式是否正确，参数是否准确、计算是否正确等等)。

　　估价报告中的错误种类繁多、不胜枚举，是很难一一列出的，在这里作一个归纳总结，供大家在复习时参考，不够完善之处，大家可以根据自己的估价实践适当补充。

　　1.估价报告内容不完整，行文用词不当

　　(1)估价报告内容不完整，常见的有以下几种情况：

　　①缺少委托估价方有关项目，如单位名称、法人代表及住所(单位委托)或个人姓名和住所等(个人委托);

　　②缺少受理估价方有关项目，如名称、住所，特别是估价资格等级;

　　③对估价对象没有描述或描述不清(具体包括：估价对象名称、坐落、面积、形状、四至、用途、现状、楼层、结构、装修、设备、建成年月、规划限制条件、建筑物利用现状、建筑物建成年月、产权状况没有描述或描述不清(权属性质和土地使用年限)等等);

　　④缺少估价目的或估价目的含糊不清;

　　⑤缺少估价时点;

　　⑥缺少价值定义或价值定义中价值标准或价值内涵表述不确切;

　　⑦估价依据不全和估价方法没有说明定义;

　　⑧缺少估价作业日期;

　　⑨估价结果缺少大写、单价或货币单位等，用外币表示时缺少相应的汇率，等等。

　　⑩缺估价原则

　　(2)行文、遣词用句不当

　　主要包括：

　　①名词术语不准确，如把估价日期错写成估价期日。

　　②用词带有强烈的感情色彩，如“该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语”，这样过分吹嘘估价对象而贬低其他的做法是不可取的。

　　③语意含糊，如“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格大约在800元左右”。“大约”这样的`词出现在估价结论中是不妥当的(但在表达一些判断或推理时除外)。

　　④逻辑不严谨，主要表现在前后没有呼应(如前面说了上座率90%，后面计算时又没有考虑进去)

　　⑤数据来源没有出处或是有错(如房地产税、营业税的税率错误)。

　　⑥判断推理没有充足的理由(如简单地下结论，却没有充足的理由支持结论)。

　　2.估价方法选择不当

　　例如，拆迁评估一般应采用市场比较法，而在估价报告中却采用了其他估价方法且未说明原因。根据2004年1月1日起实施的《房屋拆迁估价指导意见》，“拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因”。

　　3.估价方法应用错误

　　(1)公式选用错误

　　例如：收益法公式选用错误，有限年限估价却采用了无限年限公式。又如：比较法修正时修正系数的分子分母颠倒，用假设开发法测算时未考虑销售税费等。

　　(2)参数错误

　　收益法中收益年限选用错误。

　　(3)计算错误

　　指一些简单的数学计算错误，多层商业用房建筑面积累加后不等于总建筑面积等。还有些是较难看出的计算错误。如用收益法算出了估价对象

　　房地产的总体价值，却又加上了其高档装修的成本价，或是又扣除了折旧费用，实际上是进行了重复计算。

　　(4)概念错误

　　指估价方法中某些概念的理解错误。如：成本法中的成本指的是客观成本，却采用了实际成本;收益法中的净收益，指的是正常净收益，却采用了个别收益;比较法中案例选取少于3个，或案例交易时间过早、与估价对象在某项修正因素上差异超出标准等。此外，还容易常犯的概念错误有：土地使用年限和建筑物经济寿命与折旧的关系问题;环比指数与定基指数的区别问题等等。

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