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商业调研报告
随着个人的文明素养不断提升，越来越多的事务都会使用到报告，报告成为了一种新兴产业。一听到写报告就拖延症懒癌齐复发？以下是小编精心整理的商业调研报告，欢迎阅读与收藏。
商业调研报告 篇1
一、不正当交易行为调研：
１、佣金收入方面存在的问题：
在佣金制度改革后，证券业内依旧存在着无视经营成本、降低交易佣金吸引客户的现象，返佣由于采取的是灰色、不公开的手段，是被现行的法律所禁止的行为，但在个别证券公司经营机构依旧存在，从而增加了证券公司的经营风险。有关佣金管理方面的问题是证券行业现阶段的不正当交易行为的主要构成问题。经过对营业部的实地调查研究，发现营业部在佣金方面的不正当交易行为有以下几个方面问题：
(１)在营业部现场交易中体现出来的问题：
少数证券到现在为止还在很多地方打价格战，停留在低层次竞争上，脱离公司实际运营成本，打佣金价格战，采用现金返佣、赠送实物或礼券、提供非证券业务性质的服务等不正当竞争方式吸引投资者进行证券交易，对证券经营机构的正常经营造成严重影响，不利于整个行业发展。
某些证券公司当业务达到一定规模时，通常会以不正当手段涨价，提高客户佣金。比如说；当某一证券公司营业部客户数达到5万个客户时，有些证券公司要逐步提高佣金，每次提高一点，让客户无意之中承担提高的费用。提高后大约有10左右的客户会发现，找到证券公司，而证券公司对闹得较凶的客户，通常会恢复原有的佣金，但是，有90的客户在无意间被证券公司提高了佣金。对客户利益造成了损失。
部分券商的营业部招聘的业务人员素质低下，为了得到证券交易佣金返还，在发展业务时不择一切手段，将客户骗进证券公司，过后从此不管客户，还要通过客户的交易提取奖金，不利于客户资产维护。急需规范整顿。
（２）在非现场交易中的体现出来的问题：相对于传统的'交易方式而言，网上交易的成本得到了大大降低，在支持同等客户的条件下，网上交易的投资是传统营业部的1/2-1/3左右，日常营运费用为传统营业部的1/4-1/5左右。正是由于投入不大，不少券商为了达到"圈地"效果，采用不正当手段大幅降低佣金或采取年费制佣金，扰乱当地证券市场。"银证通"业务在设计证券公司与银行在该业务流程设计时，就将"银证通"业务的转托管、撤销指定、销户设定了很多阻碍，客户要办成这件事要跑多次银行与证券公司。不利于客户自主选择交易场所，客户权益无法得到有效保护。
２、客户开发方面存在的问题：
目前证券营业部是非法人的经济组织，按照现行法律法规，其只能在公司总部或客户的授权范围内开展经营活动。由于，其经营活动中有大量的可流动的证券资产和资金资产，如经营活动造成损失，则要由证券公司承担。因此，营业部经营风险时刻存在。
实施浮动佣金制后,营业部有一点变化很明显,大家都认识到了争夺和占有客户资源最重要。争夺的目标不再是中小散户,而是大客户特别是机构客户。有的营业部适应不了这种变革,不但增量客户来不了,存量客户也被挖走。
期间某些营业部员工（特别是营销人员）为了拉拢客户资金、赚取佣金提成或出于其他考虑私自接受客户全权委托，为熟悉的客户代理进行证券委托买卖，引致客户对交易结果不认同带来违规操作的风险，属于不正当交易行为。
还有些营业部营销人员在拉拢其他营业部客户资源时，对客户的资产利用多个资金帐户之间的股东帐户卡及利用转托管和（撤销）指定交易业务进行资金、股票的违规违法资产转移，有被不法分子利用进行犯罪行为的可能。属于不正当交易行为。
某些营业部为了提高咨询能力服务营业部股民或拉拢其他营业部股民而和某些咨询机构签订协议，由咨询机构来代替营业部为客户进行咨询服务，不少不合规的小咨询机构借机利用股民对营业部的信任，随意推荐个股，促进股民扩大交易量，由此来收取营业部的返佣，对客户资产造成很大损失，属于不正当交易行为。
另外还有某些证券投资咨询机构同营业部合作，利用营业部急于维持存量客户、扩大客户资源的机会,看准普通投资者对证券公司营业部的信任和对股票信息的依赖,大肆向投资者进行推介、招揽会员收取高额会员费,并且有目的地进行完全脱离基本面分析的荐股和股评、咨询,变相从事委托理财、坐庄和炒作股票。对证券公司营业部的形象造成很坏的影响，同时由此而派生出许多其他问题，例如营业部管理人员和咨询机构私下合作，接收贿赂等问题，同样属于不正当交易行为。
二、商业贿赂调研：
在我国的许多行业，商业贿赂已成"行规"和企业运行的潜规则，从业者已陷入恶性竞争的环境，损害到了正常的市场秩序。中央及国务院决定把商业贿赂作为今年反腐工作重点，在全国开展打击活动。商业贿赂有三种形式：回扣、折扣、佣金。近5年内中国查处各类商业贿赂案件案值达52.8亿。今年中央作出了治理商业贿赂的重要决策，证券期货行业治理商业贿赂专项工作也已全面展开。
证券行业在相当长的一段时间里，商业贿赂行为以各种各样的"折扣让利"、"营销方式"出现，以致于人们认为"法不责众"，自然而然地形成了商业习惯。其后果却危害了证券市场的健康发展，破坏了公平竞争的环境，使得《证券法》所规定的"三公"原则大打折扣商业贿赂行为严重影响了证券行业的健康发展，此次治理整顿工作有利于行业的稳定、有序、健康发展。
经过实地调查研究发现经纪业务方面的商业贿赂有以下几个方面问题：
券商在拉拢机构客户时采用的大额度佣金返还手段，有商业贿赂的嫌疑，容易造成漏税和滋生各种腐败现象。机构投资者由自然人代其开户、交易,将返还的佣金占有已有,以公谋私的现象非常普遍。个人所得又不会主动报税,而代扣又没有依据,由此给国家造成不应有的经济损失。由于返佣问题的非合法化,使实行返佣的双方都存在以权谋私、假公济私等问题。
某些证券经纪公司在受托客户资产管理中，利用法人和自然人佣金率不一致，向客户提供账外好处费，或者将合同收益率放低，高出部分提供给法人单位的负责人(多半以其亲友名义另立账户收取商业贿赂)。
返佣加大了证券公司的管理难度和经营风险。返佣不合法、不合规、与其相关的业务、财务和稽查等具体处理方法也不可能明确,由此造成财务管理的混乱,由于现金返还属于违规行为,会计处理根本没有依据,只能进行技术处理,这样的帐目不能真实反映证券公司的经营业绩。如果以物品返还,在物品的采购上还会出现二次漏洞。
为了激发基金代销人员销售基金的积极性,一些基金公司对代销人员进行单独奖励,而这些奖励往往以现金的形式直接返还给代销人，涉嫌商业贿赂。
某些券商通过在营业部下设立工作室，让某些所谓的证券咨询专家招揽客户，不从委托人获益角度考虑而一味为了扩大交易量与佣金，由此向这些"咨询专家"提供返佣，涉嫌不正当交易及商业贿赂；
在包括上市公司在内的法人委托理财过程中，某些公司高管人员与少数证券经纪公司有关人员互相串通，私下授受、获取账外利益，涉嫌商业贿赂。
商业调研报告 篇2
为及时掌握澄城县限上商业企业用工变化状况，澄城县统计局对全县15户限上企业的用工情况进行了调研。现就有关调研情况报告如下：
一、用工基本情况
1、企业缺工状况。在调查的15家商业企业中，用工缺口112人，用工基本满足企业5家，均为经营已稳定的企业; 缺工10人以下的企业6家，缺工10-20人的企业3家;缺工20人以上的企业1家;与去年同期相比，缺工企业户数和人数都明显降低，缺工现象已趋于缓和。其中：普工仍是需求量大的工种，本次调查中普工缺口为86人，占缺工总人数的77%。相对其它行业，商业企业对招用人员技能要求相对较低。
2、企业员工工资情况。与XX 年相比，XX 年前半年普工及专业技术人员月平均工资稍有所上涨，行政管理岗位平均工资基本持平。调查数据显示，行政管理岗位平均工资为1300元/月左右，普工平均工资为1500元/月左右，专业技术人员平均工资为2500元/月左右。
二、存在问题
XX年前半年全县部分大中型餐饮行业经营处于低迷状态，主要原因是中央八项规定有关要求出台后，以公务性为主的`餐饮业营业额下降，加之自身经营管理不规范，导致这类商业企业生意不景气。而以火锅类为主的中小型商业企业，竞争却异常激烈，今年就新增10多家，这样刺激了餐饮行业，因此本行业缺工现象程度不等。而批零贸易和住宿业等企业同样存在缺工现象，其主要原因为：一是企业文化意识淡薄，员工流动性大;二是失业人员就业期望高，苦脏累工种招工难;三是富余劳动力逐渐减少，求职人员素质较低;四是企业环境差，员工待遇不公，难留住人。
三、对策及建议
1、改善用工环境，制定合理用工合同。企业在改善工作环境的同时，建立、健全合理的工作制度，给员工缴纳各类保险，解决员工后顾之忧，用待遇留人;要切实改善员工的生产生活条件，培植企业文化，丰富员工的文化生活，塑造良好的企业形象，用情留人;企业还应帮助员工制定职业发展规划，为员工搭建施展才干的平台，扩大和稳定员工队伍，用事业留人。
2、夯实劳务培训力度，提升员工的基本素养。政府要选择性地招商引资，注重引进高科技企业，减少用工压力，以提升我县商业企业现代化水平。劳务部门必须下大力度加强培训宣传力度，使更多的剩余劳动力能了解劳务培训相关内容，从而吸纳择业者就业前进行专业培训，以提高从业人员的文化水平和专业技能，整体推动全县务工人员的综合素质，确保用工单位和受聘人员双向满意。
3、充分发挥劳务中介的积极作用，鼓励以工招工。用工需求较大的企业，鼓励企业通过支付交通费、职介费等形式自主招工，也可根据企业实际需求，派出有一定能力的务工人员，让他们协助招工，县政府可制定一些奖励优惠政策，对招引员工达到一定数量的，给予一定的奖励。同时要大力支持并鼓励劳务中介机构稳步发展，拓宽用工供求空间，逐步建立企业用工市场化运作机制。
4、长效招工，建立多渠道开发劳动力资源的机制 。实施“走出去”、“引进来”的人力资源战略。一方面实施“走出去”战略机制，即：前往省、市级城市招聘高技术人才，同时将本县劳动力送往外地优秀培训学校、企业进行高级技能培训;另一方面实施“引进来”战略机制，即：前往劳务输出大县，在对方建立劳务输入基地，到劳动力富裕邻县招聘所需工种。
商业调研报告 篇3
党的十六大和十六届三中全会通过全面分析形势、认真总结经验、深刻认识规律,为了更快更好发展工业企业，提出树立和落实“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展”。树立和落实科学发展观，对工业企业战线来说，首要和关键在于切实转变企业经济增长的方式，通过建设工业园区，促使企业持续、快速、协调、全面、良性发展，这对杞县致力于工业崛起和振兴至关重要。现就杞县工业园区的发展情况调研报告如下：
一、工业园区发展的基本情况
杞县现有工业园区两处，一处名称为杞县水东民营工业园区，一处为杞县西关工业园区。
杞县水东民营工业园区始建于20xx年初，位于杞县县城东侧，紧临106国道，规划占地面积5000亩，建成占地面积20xx 亩。截止20xx年2月，园区基础设施总投资7000万元，主要资金来源是自筹，园区路、水、电已经建设完工，土地利用主要采取租赁方式。
xx年园区企业共实现销售收入20000万元，实现利税3000万元。
杞县西关工业园区，位于杞县县城西侧，紧临县城，始建于20xx年，规划占地面积1500亩，现建设占地面积1500亩。截止20xx年2月，园区基础设施总投资5500万元，主要资金来源是自筹，园区路、水、电各项设施建设均已竣工，土地利用主要采取租赁方式。
二、发展工业园区的主要做法
县委、县政府在工作指导上突出"工业强县"，以主要精力抓好工业发展；相关部门和领导围绕各自职责，结合实际，积极主动地服务和支持工业园区建设。
一是分类推进园区建设。继续抓好水东民营工业园区建设，重点抓好西区工业园建设，有条件的乡镇因地制宜建设地方特色工业小区，积极发展区域特色经济。
二是加快结构调整，实行产业聚集。充分利用比较优势，加大产业结构调整力度，重点培育粮食机械、化肥、纺织、面粉加工、大蒜深加工等产业。通过资源整合，拉长产业链，实行龙头企业带动等方式调整结构，加快产业聚集。
三是努力增强园区融资功能。各工业园区强化“园区经营”的创新理念，积极推行公司制的市场化运作方式，探索和形成“政府组织推动，财政扶持启动，土地批租滚动，内资外资联动”的投资格局。
四是加强政策扶持。进一步完善和落实工业园区优惠政策，出台新的扶持政策，对重点园区实行“一区一策”，加快建立园区“一条龙”的便捷服务体系，吸引更多的项目落户园区，壮大园区产业规模，发挥规模效应，使之成为功能齐全，环境优美、体制先进、管理高效的新型工业园区。
三、制约工业园区发展的因素
我县工业园区经过几年的`发展，已具备了一定的规模，在部分行业具有一定的比较优势，但与周边县市相比、与新型工业化的要求还有一定差距，在经济运行中还存在一定的困难和瓶颈制约因素，其主要表现：
1、工业园区企业总量不大，结构层次和水平偏低。从规模上看，企业规模普遍较小，产值超亿元的企业仅有2家。从结构上看，规模化、集约化程度不高，缺乏具有较强带动能力的大企业、大集团；企业技术水平不高，创新思想不强，产品档次偏低，资源产品、初级产品及工艺落后的产品仍占主导地位。
2、工业园区基础设施建设需进一步完善；园区管理应进一步规范化；规划应进一步科学化、合理化；优惠政策需进一步加强落实。
3、企业资源利用水平不高，可持续发展能力不强。我县是农业大县，其农业资源储量在全国有一席之地，由于农产品深加工能力不强，部分企业资源浪费严重，再加上我县污染企业较多，工业污染显现，可持续发展压力增大。
4、工业园区内企业规模偏小，带动能力不强。我县规模企业仍以小型企业和分散状态为特色，行业不集中，既缺乏具有较强带动能力的大企业、大集团，也缺少具有广泛影响的知名品牌。
5、企业融资难、贷款难等要素的约束仍然存在，制约着工业园区的快速发展。
四、下一步打算
（一）制定加大舆论宣传力度政策措施，营造良好的工业园区发展氛围
（二）抓好园区内项目建设。我们紧紧围绕项目建设这个中心，狠抓项目的落实工作。
（三）进一步加强服务意识，加大对企业的服务力度
（四）加快结构调整速度，实行产业逐步聚集
（五）加强企业家队伍建设，打造企业管理创新
（六）在科学规划，合理布局，高效管理基础上，为企业入园提供良好的投资和生产环境。城建、土地、交通、供电、工商、税务等部门对入园企业积极配合，大力扶持，落实各项优惠政策。
五、发展工业园区的意见和建议
一是要推进工业园区建设，继续抓好水东工业园区和西区工业园建设，有条件的乡镇因地制宜建设地方特色工业小区，积极发展区域特色经济。
二是必须努力增强园区融资功能。各工业园区要强化园区经营的创新理念，积极推行公司制的市场化运作方式，探索和形成政府组织推动，财政扶持启动，土地批租滚动，内资外资联动的投资环境。
三是必须加强政策扶持。只有进一步完善和落实工业园区优惠政策，出台新的扶持政策，对重点园区实行一区一策，加快建立园区一条龙的便捷服务体系，吸引更多的项目落户园区，壮大园区产业规模，发挥规模效应，才能使之成为功能齐全，环境优美、体制先进、管理高效的新型工业园区。
四是要发展循环经济，组织企业清洁生产。循环经济强调最有效利用资源和保护环境，走新型工业化道路，加快工业化进程，必须坚持可持续发展。
商业调研报告 篇4
调研时间：20xx-10
调研地点：郑州市二七路西大街
调研方法：实地考察
考察内容：中餐厅
调研目的：了解餐厅布局以及设计风格
调研情况介绍
考察地点：海底捞火锅店
文化背景：海底捞成立于1994年，是一家以经营川味火锅为主、融汇各地火锅特色为一体的大型跨省直营餐饮品牌火锅店，全称是四川省简阳市海底捞餐饮有限股份公司。在北京、上海、郑州、西安、简阳等城市开有连锁门店。
区域：这是海底捞火锅店的入口玻璃与旋转门的设计让整个餐厅显得通透与现代。
弧线型的走道整个餐厅流畅感和韵律感都在餐厅音乐的旋律之中表现出来。
收银台后面的镂空造型符合了中式风格的特点同时也赋予了海底艺术的元素
个是餐厅的卡座区域，每个卡座之间相互隔开，设计者考虑到客人私密性需座位上放置了柔软的靠垫，使客人在的坐姿更加舒适。
装修风格：中西式结合的风格
四课题考察归纳总结
“民以食为天”，进餐的重要性不言而喻。特别是在人口密集而造成住房紧张的大城市，在有限的居住面积中辟出一间独立的餐室，目前对多数家庭来讲，还是一件渴求但尚不可得的事情。然而，设计营造一个适合自我又比较开放的小巧实用、功能完善的餐室，则是每个家共同的心声。
餐厅中，就餐餐桌、餐椅是必不可少的，除此之外，还应配以餐饮柜，即用以存放部分餐具、用品（如酒杯、起盖器等）、酒、饮料、餐巾纸等就餐辅助用品的家具。另外，还可以考虑设置临时存放食品用具如（饭锅、饮料罐、酒瓶、碗碟等）的空间。所以，在设计餐厅时，对以上因素都应有所考虑，应充分利用分隔柜、角柜，将上述功能设施容纳进就餐空间，这样的餐厅才能给你以方便、惬意的生活。
餐厅的设置方式主要有三种：①厨房兼餐室；②客厅兼餐室；①独立餐室。另外也可结合靠近入口过厅布置餐厅。餐厅内部家具主要是餐桌、椅和餐饮柜等，它们的摆放与布置必须为人们在室内的活动留出合理的空间。这方面的设计要依靠室的平面特点，结合餐厅家具的形状合理进行。狭长的餐厅可以靠墙或窗放一长桌，将一条长凳依靠窗边摆放，桌另一侧摆上椅子，这样，看上去，地面空间会大一些，如有必要，可安放抽拉式餐桌和折叠椅。餐厅在居室中的位置，除了客厅或厨房兼餐室外，独立的就餐空间应安排在厨房与客厅之间，可以最大限度地节省从厨房将食品摆到餐桌以及人们从客厅到餐厅就餐耗费的时间和空间。如果餐厅与客厅设在同一个房间，餐厅应当与厅在空间上有所分隔。可通过矮柜或组合柜或软装饰作半开放或封闭式的分隔。餐厅与厨房设在同一房间时，只需在空间布置上有一定独立性就可以了，不必要做硬性的分隔。总之，不论餐桌布置在何地，必须尽可能地和厨房靠得近一些。
如何考虑餐厅的界面处理？地面一般应选择表面光洁、易清洁的材料，如大理石、花岗岩、地砖。墙面在齐腰位置要考虑用些耐碰撞、耐磨损的材料，如选择一些木饰、墙砖，做局部装饰、护墙处理。顶棚宜以素雅、洁净材料做装饰，如乳胶漆、局部木饰，并用，灯具作烘托，有时可适当降低顶棚，可给人以亲切感。整个就餐空间，宜营造一种清新、优雅的氛围，以增添就餐者的食欲。若餐室内就餐空间太小时，则餐桌可以靠着有镜子的墙面摆放，或在墙角运用一些镜面与装饰，餐具柜相结合，可给人以宽敞感。
商业空间调研
一、楼层商品分区
国贸360一层为国际精品、进口化妆品及香水；地面二层为进口男女服饰、女士鞋履手袋及配饰；地面三层为淑女服饰、珠宝首饰、鞋履手袋及钟表珠宝区囊括周大福、周生生、谢瑞麟、金至尊等众多名品，成为重庆百货业珠宝卖场的佼佼者；地面四层为时尚女士服饰、美容美发中，本层多为顾客所熟知的名牌服饰及内衣地面五层为男士服饰、男士鞋包、男士精品配饰、礼品、数码影音产品；地下一层为运动、休闲服饰及用品、外婆桥美食广场
大都会地面一层为国际精品、珠宝、手表、首饰、化妆品、太平洋百货；二层服饰、皮包、西餐厅、火锅店；三层为女式服装；四层为男士服饰；五层为运动服饰；六层有电玩城、滑冰场等娱乐场所。
从商品的楼层分区可以看看出，首层大都是一些国际知名品牌、一些化妆品、珠宝首饰等，这主要是考虑到了首层的租金水平往往较高，较低层大都为女士用品，考虑到了女士购物较为频频，方便女士购物。
二、交通空间设计
入口：在美美购物中心，入口处有一个较大的门厅，起到了引导和疏散客流的作用。而大都会设计了一个中庭，丰富空间层次,强化商业气氛。
自动扶梯:在这两个购物广场中，自动扶梯是主要的运输客流的通道，布置在中庭的位置，而电梯、步行楼梯主要是辅助运输人流的功能，所有都设置在边的位置，作为一些消防疏散的作用。
三、动线设计
人流动线设计以直线为主，这样人们在购物的时候可看到更多的店铺，在大都会和美美购物中心参观中，也看到了一些在直线的人流动线中，存在一些前凸或后凹形式，这样增加了店铺的惠顾。在动线的设计上大都是主通道及若干次通道，这样更好的保证了通道间的畅通及店铺间的联系。在参观中也发现一些收银台、休息区等部分功能安排在次通道上，这样就拉动了次通道的人流量，给商家带来了商机。在大都会人流通道采用围绕中厅的双环回型结构，这种结构可以增加商场的通透感，同时也增加顾客视线内的商铺数量，提高顾客的商铺到达率。
四、界面设计手法
1、顶棚
过这两个商场的`参观，发现了顶棚的设计现对较为简单，一般为店铺的局部吊顶，吊顶采用的面材多为纸面石膏板，条板和格栅吊顶，顶棚中安装了，烟感报警器和自动喷淋。在色彩上，总体现对的较为简洁，淡雅，局部的颜色较为丰富。顶棚的灯具大多采用了吸顶灯了，没有装饰性很强的灯具。
2、地面
通过参观发现地面的铺贴较为简单，一般采用了玻化砖，在地面的设计中划分出了走道，各销售区域等主要空间及门厅，电梯间，楼梯间，休息区域。在大都会的走道设计了一些引导性图案，部分的店铺地面铺贴选用了木地板和地毯。
3、墙面
在这些商场中，只是在门厅，客厅处有相对较大的墙面，其他都是一些零售区的墙面，因此，墙面设计的整体性不强，都是服从售卖区的装饰与功能设计。
五、货柜样式、功能、用材等
商铺大多采用玻璃墙体，这样增加商场的通透感，使顾客不产生压抑感和不适，同时在一定程度上增加人流光顾店铺的数量。同时玻璃墙体可以对商品进行一个展示。
货架，一般是便于观看,挑选和存取。一些卖衣服的店铺，大都使用了衣架，模特展示。对于一些金银首饰和手
表销售柜台，使用材料多为玻璃,且多用特别的点光源。化妆品销售柜台,一般设计成双层玻璃柜,按企业的形象色来装饰表面,同时搭配不锈钢,彩色不锈钢及名贵木胶合板,在灯光的配合下膨显了华贵、高雅的气质。
六、其他功能空间
随着现代生活节奏的加快，工作、生活的压力不断增加，人们对生活质量的要求也越来越高，“购物”已成为现代城市生活最主要的休闲方式，所有在现代购物空间的设计的同时要充分的考虑这些方面的要求，商场设计的时候要努力营造一种舒适、轻松的购物环境。我所参观的大都会和美美时代购物广场都充分的考虑这方面的要求，在商场的楼层中设计了一些，西餐厅，咖啡厅，火锅店、电玩城、滑冰场等一些餐饮、休闲的空间。真正的让人在购物得到一些放松。
以上是我这次参观调查学习的收获，通过这次的实地参观调查，我收获颇多，同时也发现自己平时学习中的不足，为我下一步的学习提供了前进的方向。
商业调研报告 篇5
市政府采购工作，以“完善政府采购管理办法和采购程序，继续加大对采购各方的监督管理力度，进一步增强采购工作的透明度，坚决制止政府采购活动中的商业贿赂行为”为重点，认真做好政府采购工作。
一、市政府采购的现状
(一)领导重视，健全机构。建立一把手亲自抓，分管领导具体抓，采、管机构分设的政府采购管理体制。分别设立采购办、采购中心，配备能力强、业务精的工作人员，做好政府采购工作。采购事项集体研究，公开招标。
(二)加强了政府采购计划，扩大采购范围，加大了监督检查力度。不断加强政府采购预算和政府集中采购计划编制工作，逐步扩大政府采购范围，按(目录)要求，对范围内的政府采购项目做到应采尽采。做到事前有计划，事中有监督，事后有成果；做到程序规范，验收严格，资料完备。完成采购预算3441.43万元，完成采购金额3107.53万元，节约资金333.9万元，节约率9.7%。4月，市将未纳入政府采购的市公安局、市检察院、市法院、市总工会和市属各乡(镇)政府纳入政府采购。
开展了政府采购执行情况专项检查工作。主要对各单位政府采购范围的项目依法实施采购的情况，是否存在规避政府采购行为；采购代理机构财务开支情况，是否存在违反财经纪律现象等十个方面进行自查和抽查。
在自查自纠阶段，共收到125个单位的自查自纠报告。通过对自查自纠报表统计，全市政府采购预算总额为3530万元，当年实际执行政府采购总额为3219万元，节约资金为311万元，节约率为10%，分散自行采购的为343万元；政府采购预算总额为1968万元，实际为1856万元，节约资金为112万元，节约率为6%，分散自行采购的为570万元。在重点检查工作阶段，我们选取了市教育局、卫生局、国土局及政府采购中心等28个单位为重点检查对象，重点检查面为23%，各单位对检查出的采购无计划、随意性采购、规避政府采购等问题都能严肃对待，并制定出切实可行的整改措施，认真解决，确保了此次专项检查工作不走过场，切实收到实效。
(三)政府采购制度建设得到加强，完善了内部制约制度，管采分离管理体制得到落实。政府采购法实施后，财政部门就采购预算、招标投标、评审专家、供应商投诉、节能环保等方面制定了相关规章制度。划清了政府采购办与政府采购中心工作职责。政府采购办主要对政府采购计划、政府集中采购目录和集中采购限额标准、政府采购信息、评审专家、合同供应商资质备案、政府采购活动实施监督、检查和管理，负责受理政府采购活动中的投诉事项和行政复议、处理政府采购行动中的违法违规行为。政府集中采购机构主要是接受采购人委托，独立组织实施纳入“政府集中采购目录”以内及“政府集中采购目录”以外、分散采购限额标准以上的货物、工程和服务项目的采购；在政府采购监督管理部门指定的媒体上公布采购信息和采购结果；组织政府采购项目的招标、评标活动；根据采购人委托的权限组织签订或代理签订采购合同并督促合同履行；做好政府采购的档案管理工作；制定集中采购机构内部操作规程，建立健全内部监督机制。
(四)政府采购行为和程序得到规范。在政府采购招投标过程中，对选择招标适用方法、供应商自由参加投标活动、招投标人员之间利害关系回避、采购名、优、特、环保产品及招投标过程监督等方面，都能严格按照(政府采购货物和服务招投标管理办法)执行。对我市采购数量较大且较分散的商品，如办公自动化用品，由于产品标准统一，大部分采用最低评标价法，即以最低报价的投标人为中标供应商；在公开招标过程中，对货物项目的价格权值，一般也在百分之八十以上，最大限度的发挥资金的使用效益。
(五)强化了依法行政和依法采购意识，不断提高采购监管、操作的质量和水平。政府采购是一项政策性强，涉及面广的工作，是社会普遍关注的焦点和热点领域。我们要在强化队伍建设的同时，抓好制度建设，规范采购程序。进一步建立和完善财政部门、集中采购机构、采购人职责清晰、运转协调的工作机制。按照(政府采购)和(行政许可证法)的有关规定，加强对采购中心日常工作的监督检查；加强政府采购评审专家的建设和日常管理使用工作；维护供应商的合法权益，对供应商的质疑和投诉按规定的程序和时间及时答复和处理。为政府采购活动创造一个良好的市场环境。
二、采购过程中存在的问题
(一)政府采购预算编制不完全、意识不强
许多采购单位未按预算管理要求将政府采购项目全部编入部门预算，年度执行中追加政府采购预算的现象比较突出，普遍存在漏编采购预算、超采购预算或无预算采购的问题，导致预算约束力不强，实际操作计划性较差。一些单位政府采购项目的实施往往是采购计划代替政府采购预算，什么时候需就要什么采购，年初预算时采购项目没在列入预算，很难体现集中采购的计划性和规模效应和实现政府采购预算管理。政府采购预算编制不完全。
(二)政府采购管理体制不顺，“管采分离”停留在表面。(政府采购办法)第十三条、第六十条规定：“各级人民财政部门是负责政府采购监督管理的部门，依法履行对政府采购管理职责”、“采购代理机构与行政机关不得存在隶属关系或者其他利益关系”。政府集中采购中心和采购办同设在财政部门，作为财政内设机构的相关科室，同归一个上级领导，不利于监督。
(三)采购中缺乏专业人员的指导。由于政府采购所涉及范围广，所涉及的专业知识非常繁杂，客观上需要配备专业化的采购人员。实践中采购中心的人员由于职业局限，没有能力对这些非常专业的'要求做出判断，即便实行了政府采购专家咨询制度，也由于多方面的限制，采购中心难以全面聘请到所有专业的专家，而且即便是聘请到专家也无法全程参与采购项目整个实施过程，对采购行为做出及时、具体的指导。
(四)供应商选择面窄。目前政府采购机关确定的定点供应商太少，在相当大程度上还无法实现通过竞争机制节约政府采购资金的目的。而且各供应商的实力也存在明显差异，缺乏有效的竞争。在一些采购频率比较高的项目(如电脑、汽车、办公家具等)，参与竞标时经常出现一些“老面孔”，极易形成“供应垄断”和“日久生情”。表现在：1、由于个别供应商在同类项目中“屡屡中标”，从而影响了其他供应商参与政府采购的积极性。2、容易使参加竞标的供应商暗中联合，抬高价格。3、一些相互熟悉的本地竞标商，为了转移市场竞争给自己带来的压力，最终达到“多赢”的目的。4、外地供应商因费用总是不愿进入。
(五)政府采购电子化建设缓慢。在规范采购行为，提高采购公开透明度和工作效率方面，对采取协议供货、定点采购等集中采购组织形式应实施电子化操作，实现网上公告、网上下载文件、网上投标等功能，方便了采购单位和供应商。
(六)大量工程项目未实行政府采购。政府采购法第二条规定：“政府采购是指国家机关事业单位和团体组织，使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为”。政府采购法规定，除政府采购建设工程项目执行招标投标法外，其他采购项目应当实行政府采购。但在实际操作中，存在大量政府采购建设工程以外项目并没有实行政府采购的现象。
(七)对政府采购进行有效的外部监督较困难。机构的不合理设置，加之在制定采购政策时，制定者和实施者均为同一主管部门，而政府监察部门仅对采购的招投标过程进行监督，无法对政府采购全过程实施有效的监督和控制。
三、进一步规范政府采购的建议及对策
(一)强化意识，更新观念。一是财政部门的主要领导应把政府采购纳入重要议事日程，经常关注，专题研究。二是政府采购加强采购预算的规范管理。三是不断提高党政机关和行政事业单位及社会各界对政府采购工作的认识，切实解决、消除思想认识上的问题，有效排除干扰和阻力，切实为政府采购工作的开展创造良好的社会环境；
(二)规范运作，提高效益。一是完善政府采购的范围、目录、方法、程序和门槛价。二是要提高政府采购干部队伍的素质，加强廉政建设。建立采购评审专家库，全方位提升采购质量。三是运用网络技术，缩短采购周期，提高采购效益。
(三)健全制度，强化管理。一是逐步完善政府采购管理办法，强化资金控制。二是完善操作制度，强化规范运作，预防采购风险。三是健全采购机构内部监督机制。四是完善核算制度，强化财务管理。五是建立规范的保证金制度，强化风险意识，把政府采购风险降到最低线。六是建立采购质量反馈信息制度，提高采购服务质量，便于对采购结果进行考核。七是公布招标结果接受社会监督。
(四)拓宽采购范围与规范运行相结合。一是将政府投入的基本建设和公共工程类项目纳入政府采购领域；二是政府采购项目向小额商品延伸，对招标限额以下的小额采购项目如办公用品等实行采购卡制度，采购单位持卡在招标确定的商场采购所需商品，获得资金的规模效益。
(五)提高采购人员的综合素质，培育一支政府采购专业化队伍。政府采购部门应通过加强采购人员的业务培训，使政府采购人员不仅懂得财政预算管理方面的知识，还应掌握有关招投标、合同、采购管理的知识，以及其他方面的相关知识和技能。
(六)利用信息技术，加快电子化政府采购制度建设。结合财政管理信息化建设，推进政府采购信息系统建设，逐步建立包括供应商、咨询评审专家、商品价格等方面的信息资料库，发布信息公告，增强服务功能；积极推进政府采购的信息网络建设，以实现采购管理各环节通畅、运行功能完善、操作交易公开统一、全过程监控和网络安全可靠为目标，集采购单位、代理机构、评审专家、供应商和管理监督部门电子系统为一体，电子化政府采购管理交易平台，逐步实现政府采购业务管理交易全流程电子化操作，以提高采购效率，降低采购成本。
(七)坚持惩防并举，建立和完善政府采购的内部、外部监督机制。明晰管理机构与操作机构职能，不断完善“机构分设、政事分开、独立运行、相互制约”的工作机制，真正实现管理、采购、支付相互分离、相互监督。实行采购代理制度或将采管分设在两个管理单位，实现“裁判员”和“运动员”分开。建立事前预算约束、事中动态监控和事后监督处罚的监督体系，采购前在媒体公布采购项目，采购后要公布结果，接受社会的监督。加大政府采购的管理力度，严把重复购置关。建立政府采购情况报告制度，接受人大的监督。充分发挥财政、纪检、审计的监督管理职责，形成有效的监管合力。建立信息披露制度，对代理机构、供应商和评审专家不良行为以适当方式向社会公告；制定政府采购违法违纪行为处分处罚办法，加大对采购当事人违法违纪行为的处罚力度；制定政府采购供应商监督管理办法，实施政府采购市场禁入制度，推进政府采购市场诚信体系建设。强化行政监察和审计监督，加大违法违规采购行为的处理力度，构成犯罪的移送司法机关处理。
随着政府采购工作改革的深入开展，各级各部门执行政府采购制度自觉性逐步增强，开展政府采购工作积极性日益高涨。实施政府采购制度，不仅强化了财政支出管理，提高了财政资金的使用效益，而且有效遏制了过去单位采购中的不规范的行为，从源头上预防和治理腐败行为的发生，为市经济社会的发展作出了积极贡献。
商业调研报告 篇6
大学信托与理财研究所与中国银行业协会主办的“商业银行个人理财业务创新统计调查”的结果作出。调查向全国性商业银行总行、省级分行的理财管理部门发放调查问卷181份，收回问卷156份。收回问卷中，少数问卷对某个具体问题的答复属于无效答复或者没有答复。
一、关于理财业务的制度环境
1、调查结果显示，早在《商业银行个人理财业务管理暂行办法》出台之前，多数银行就已经开展理财业务或者类似业务创新。说明多数银行及其分支机构对于业务创新的重视，也说明银行业务创新对于制度建设也存在推动作用。
调查问卷显示，150份有效答卷中，75.3%的被调查者对于在《办法》出台之前是否开展过理财业务或者类似业务的回答是肯定的，其他的24.7%被调查者回答是否定的。
2、被调查者高度肯定理财管理法规的功用，认为《商业银行个人理财业务管理暂行办法》出台，对构建和规范银行个人理财业务的制度环境起了积极作用，效果比较明显。
调查问卷显示，71.4%的被调查者对于《办法》在构建和规范银行个人理财业务环境中的作用持肯定态度，其他的28.6%被调查者持否定态度。说明被调查者多数认可理财法律制度对于银行理财业务发展的促进作用，肯定了制度建设的重要性。
3、被调查者多数认为，应当进一步推进理财的制度建设，进一步出台有关法规。
对于银行个人理财业务法规体系建设中，以《商业银行个人理财业务管理暂行办法》及《商业银行个人理财业务风险管理指引》两个法规规范和管理银行个人理财业务是否已经足够的问题，高达78.8%的被调查者认为还非常不够，应当进一步加强制度建设。只有21.2%的被调查者认为两个法规已经足够了。
对于商业银行开展个人理财业务有无修订现有《商业银行法》等法律的必要，84.5%的被调查者认为有必要，15.5%认为无必要。
4、绝大多数被调查者认为有必要建立统一的法规管理包括银行理财在内的理财市场。
对于从长远来看是否有必要对包括银行个人理财在内的各类理财市场建立
一套统一的法规进行规范，92.8%的人认为有必要，7.2%的人认为没有必要。
5、绝大多数被调查者认为银行个人理财业务与我国金融混业的发展趋势密切相关。
关于当前商业银行开展的个人理财业务与我国金融混业的发展趋势，认为有关系的占比为98.0%，认为没有关系的占比为2.0%。
二、关于理财业务
1、多数银行开展理财业务的时间在3年以下，可以说理财业务尚处于起步阶段。
关于商业银行实际开展个人理财业务的时间，调查结果显示，1年以下占比12.2%；1-2年占比25.0%，2-3年占比33.8%，3-5年占比23.0%，5年以上占比6.1%。
2、多数银行开展理财业务的动力来源是多元的，影响因素较多，依次为本行业务创新、同业的竞争因素影响、上级行的要求、客户的要求等。
关于银行开展个人理财业务创新的动力来源方面，在有效问卷多选回答中，选择“上级银行要求开展”的占总样本数的43.9％；占总样本数的38.1％选择了“其它银行开展”；占总样本数的'68.4％；回答“本行业务创新”；占总样本数的79.4％；选择了客户要求，回答占总回答数的34.6％。
3、多数银行开展的理财业务比较全面，多数银行同时开展了保证收益理财业务和非保证收益理财业务。
目前被调查者所在银行已经开展的个人综合理财业务中，已经开展保证收益理财业务的占比11.3%；非保证收益理财业务占比12.7%，二者皆有的占比76.0%。
4、多数被调查者认为，保证固定收益的理财业务更容易为客户认可，开展难度小。这也显示多数理财产品的投资者属于风险厌恶型。对此，有下列多项调查结果佐证：
首先，调查显示，对于目前已经开展了保证收益个人理财业务的银行，回答保证固定收益业务更容易开展的为81.2%，回答保证最低收益、其他收益分成业务容易开展的占比为18.8%。
其次，目前已经开展了非保证收益个人理财业务的银行中，对于更有市场竞争力的业务，选择保本浮动收益者占比91.2%，选择非保本浮动收益占比8.8%。这个结果佐证了多数理财产品的投资者属于风险厌恶型。
再次，相比之下，多数银行发展得最好的理财业务依次是：保证固定收益；
保本浮动收益；保证最低收益；其他收益分成；非保本浮动收益。
在本项调查中，共有146份有效问卷，有109份问卷选择了保证固定收益，占总问卷数的74.7％；有46份问卷选择了保本浮动收益，占总问卷数的31.5％；有27份问卷选择了保证最低收益，占总问卷数的18.5％；有10份问卷选择了非保本浮动收益，占总样本数的6.8％。
其四，多数被调查者认为，目前尚不具备在国内大量开展非保本浮动收益业务的条件。认为具备条件的只有27.5%，认为不具备71.9%；另外有0.7%没有回答。
虽然如此，多数被调查银行仍然称，将会把非保本浮动收益业务作为未来理财业务的重点。被调查者中，对于未来是否发展非保本浮动收益业务回答是的比重为64.1%，给予否定答复的占比为35.9%。
9、多数银行机构的理财业务规模不大，以规模在50亿之下的为多。
调查显示，目前银行个人理财业务规模为（折算为人民币）在10亿以下的占比为44.5%，10-50亿的占比为21.2%，50-100亿的占比2.9%，100-500亿的占比为4.4%，500亿以上的占比为2.2%。但是，有24.8的被调查者说他们不清楚所在行理财业务的规模。
10、多数银行机构的理财业务规模增长速度非常之快，说明理财产品市场的发展潜力巨大。
调查结果显示，目前个人理财业务年增长速度在10%以下的占比为10.9%，在10%-30%之间的占比为34.8%，30%-50%占比15.2%，50%-100%占比9.4%。
但有29.7%的被调查者称，他们不知道所在银行的理财业务增长速度。
11、关于理财资金的投资市场，投资于境内资本市场的占比远远高于境外市场的投资。其他的依次为货币市场、信用市场、产业市场。
对于目前银行的个人理财产品主要投资市场，在本项多选问卷的144份有效问卷回答中，有107份问卷选择了境内资本市场，占总问卷数的74.3％；有61份问卷选择了境外资本市场，占总问卷数的42.4％；有103份问卷选择了货币市场，占总问卷数的71.5％；有26份问卷选择了信用市场，占总问卷数的18.1％；有9份问卷选择了产业市场，占总样本数的2.9％。
12、目前个人理财业务的投资品种的主要选择依次为：国债、汇率挂钩产品、央行票据、利率挂钩产品、证券投资基金、企业债券、同业拆借、回购业务、信用挂钩产品。
在144份有效问卷回答中，有42份问卷选择了同业拆借，占总问卷数的29.6％；有41份问卷选择了回购业务，占总问卷数的28.9％；有89份问卷选择了央行票据，占总问卷数的62.7％；有88份问卷选择了利率挂钩产品，占总样本数的62.0％；23份问卷选择了信用挂钩产品，占总问卷数的16.2％；有91份问卷选择了汇率挂钩产品，占总问卷数的64.1％；有74份问卷选择了证券投资基金，占总问卷数的52.1％；有91份问卷选择了国债，占总样本数的64.1％；有59份问卷选择了企业债券，占总样本数的41.5％。
13、关于理财业务的管理，在组织机构设置方面，多数银行选择产品创新、营销管理和投资管理在组织结构上归属不同的部门。而在风险控制方面，则以注重投资品种选择的为多。
选择个人理财业务的产品创新、营销管理和投资管理在组织结构上归属同一个部门管理的占比为32.7%，不同的部门管理的占比为67.3%。
对于在银行个人理财业务的风险控制最主要环节方面的认知方面，在投资品种选择、投资组合管理、机构管理、人员管理、操作流程5个环节上，在144份有效问卷回答中，有87份问卷选择了投资品种选择，占总问卷数的59.2％；有84份问卷选择了投资组合选择，占总问卷数的57.1％；有29份问卷选择了机构管理，占总问卷数的19.7％；有65份问卷选择了人员管理，占总样本数的44.2％；有79份问卷选择了操作流程，占总问卷数的53.7％。
14、对于目前本行个人理财业务的核心竞争力的认知方面，产品创新得到最多的认同，其他的依次为客户资源、市场定位、营销网络、风险管理、投资管理。
在144份有效问卷回答中，有82份问卷选择了市场定位，占总问卷数的54.7％；有55份问卷选择了营销网络，占总问卷数的36.8％；有107份问卷选择了产品创新，占总问卷数的71.3％；有84份问卷选择了客户资源，占总样本数的56.0％；有41份问卷选择了投资管理，占总问卷数的27.3％；有47份问卷选择了风险管理，占总问卷数的31.3％。
15、绝大多数被调查者都充分肯定理财业务未来的重要性。认为个人理财业务在本行未来业务发展中的地位非常重要的占比为86.3%，较为重要的占比11.8%，认为不重要仅仅占2.0%。
16、目前开展个人理财业务存在的障碍，多数被调查者认为最大制约问题是专业人才，其他依次为产品创新、制度环境、市场营销、机构建设、市场需求。
在153份有效问卷回答中，有81份问卷选择了制度环境，占总问卷数的52.9％；有28份问卷选择了市场需求，占总问卷数的18.3％％；有38份问卷选择了市场营销，占总问卷数的24.8％；有101份问卷选择了产品创新，占总样本数的66.0％；有115份问卷选择了专业人才，占总问卷数的75.2％；有31份问卷选择了机构建设，占总问卷数的20.3％。
17、对于被调查银行理财产品推出的速度，制约因素最大的是产品创新程度与产品研发速度（并列），其他的依次为监管部门审批速度、市场营销网络。
在144份有效问卷回答中，有104份问卷选择了产品研发速度，占总问卷数的68.9％；有61份问卷选择了监管部门审批速度，占总问卷数的40.4％；有39份问卷选择了市场营销网络，占总问卷数的25.8％；有104份问卷选择了产品创新程度，占总问卷数的68.9％。
18、关于商业银行个人理财产品的研发主体，从调查结果看，绝大多数银行由总行研发产品。总行作为研发主体的占比为98.7%，省分行作为研发主体的只有1.3%。
19、在产品的销售方面，个人理财产品的推广渠道依次为柜台销售、网上申购、电话购买、上门销售。
在144份有效问卷回答中，有149份问卷选择了柜台销售，占总问卷数的98.7％；有36份问卷选择了上门销售，占总问卷数的23.8％；有54份问卷选择了电话购买，占总问卷数的35.8％；有79份问卷选择了网上申购，占总样本数的52.3％。
20、银行与其他金融机构在理财产品领域的合作方兴未艾。关于银行与其他金融机构是否已经合作开展过个人理财业务，调查显示，回答是的占比为79.2%，回答否的占比为20.8%。
而合作的对象方面，依次为基金公司、信托公司、保险公司、券商。在144份有效问卷回答中，有114份问卷选择了基金公司，占总问卷数的86.4％；有64份问卷选择了券商，占总问卷数的48.5％；有77份问卷选择了信托公司，占总问卷数的58.3％；有67份问卷选择了保险公司，占总样本数的50.8％。
商业调研报告 篇7
随着我国对外开放和金融体制改革的不断深入，国内各家商业银行都在积极加快发展中间业务，中间业务无论从品种上、规模上都有了较大的发展。在为社会提供快捷、方便的金融服务的同时，也为银行带来了可观的经济效益。但是由于中间业务起步较晚，加上分业经营模式和重视程度不够等因素，目前中间业务的发展还是存在很多不足之处。
1、对中间业务认识不到位，不能树立正确观念
目前，国内商业银行由于受传统银行经营理论影响较深，在经营观念上仍存在一定偏差，没有对商业银行中间业务进行准确定位。经营重点一直都放在负债，资产规模的扩张及资产质量的提高上，中间业务在我国银行商业经营中长期处于从属地位，从经营战略上没有把中间业务作为银行三大支柱之一进行大力发展。现今各行为追求短期经营业绩，普遍把中间业务作为吸收存款和争揽客户的一种手段，许多中间业务诸如代发工资、信息咨询、上门收款、零残币兑换等业务成为多数银行的无偿服务。
2、中间业务品种少，规模小，产品层次低，创新能力不足
我国的金融业实行严格的分业经营，商业银行的业务被限制在一个相当狭窄的范围内，使银行难以设计开发出跨领域、综合性、多方位的中间业务产品，难以提高业务的集约水平和档次，业务品种趋向同质性，层次较低，主要集中在日常操作简单的结算，代理类等劳动密集型产品上，高科技，高收益的品种较少。初步统计，目前我国银行的中间业务仅260余种，从开办得较成功的品种来看，仅有信用卡业务。代收代付业务和票据贴现业务近年来发展较快，而保管箱服务、网上银行、财务顾问、个人理财业务等的影响还比较有限，新型金融工具如货币利率互换、金融期货与期权合约、远期利率协议、外汇等在国内的发展更是受到了限制。而在利用其经济金融信息、技术和人才等软件因素为客户提供高质量和高层次的服务方面还比较欠缺。
而西方商业银行中间业务范围广泛，种类繁多，尤其是实行混业经营以来，为满足客户各种需求，中间业务产品日新月异，层出不穷，凭借其在人才，技术，产品等优势给客户提供高技术含量，高附加值系列的金融产品，据统计，外资银行所使用过的中间业务品种已达2万种，使现代商业银行成为名副其实的'“金融百货公司”。
从规模上看，近年国内银行中间业务虽然发展较快，但由于没有作为一项主业务来经营，中间业务在银行的整个业务规模中占比例小，难以形成相应的规模效应。20__年上半年，中国银行集团中间业务净收入为75.33亿[1]元，中间业务收入占比重为19%，同期中国工商银行的中间业务收入为50.5亿元，中间业务收入占比重为12.6%，中国建设银行的中间业务收入为42.52亿元，中间业务收入占比为14%。而西方商业银行以中间业务收入为代表的非利息收入一般占总收入的25%以上，各大银行甚至已超过了50%,如德国商业银行60%以上的收入来自中间业务，美国各大银行中间业务收入比重均在50%至80%之间，且呈上升趋势。
3、运作不规范，缺乏完整系统的科学管理
目前，国内大多数商业银行没有专门机构对中间业务的开发，运作进行系统管理，缺乏长远规划，协调与配合。在运作中，大部分商业银行仅限于下达中间业务完成计划，而对如何加强中间业务发展的组织，提高发展水平，还没有一套完善的管理办法和切实可行的操作程序，在人力、物力、财力上投入不足，使基层银行在中间业务市场开拓中被动性强，难度大。
4、分业经营金融政策的制约
由于我国现阶段实行的是分业经营的金融政策和体制，银行、证券、保险这几个行业，都是严格分开经营的，业务不能交叉，三个市场处于相对分隔状态，三者都只能在各自行业内为各自的客户理财，而无法利用其他两个市场实现增值。因此商业银行提供的个人理财服务，还只能停留在咨询、建议或者方案设计方面，不能真正代理客户进行组合投资，银行理财服务中的核心业务即增值业务大都无法办理，所以，国内商业银行的个人理财业务呈现“叫好不叫座”的局面。
5、高素质的专业人才欠缺，技术水平落后
商业银行中间业务是集人才、技术、机构网络、信息、资金和信誉于一体的知识密集型业务，中间业务的开拓和发展需要一大批知识面广、业务能力强，实践经验丰富，勇于开拓、懂技术、会管理的复合型人才，尤其需要具备金融、法律、财会、税收等专业知识的中高级人才，如理财顾问，要求对银行、保险、证券、房地产、外汇、国内外经济形势都能比较全面的掌握，这些具有理论知识和操作技能的专业人才在我国金融界非常稀缺，从一定意义上讲这已成为商业银行拓展中间业务的“瓶颈”。另外，中间业务是一项集科学技术、电子智能和服务质量为一体的现代化金融服务业务，它的发展必须要有相应的“软硬件”为依托，而我国商业银行的中间业务技术服务手段则显得比较落后，科技化程度低。尽管也建立了电子联行、电子清算中心等支付结算系统，但系统覆盖面有限，速度也有待提高。相比之下，西方商业银行中间业务的服务手段科技化程度很高，软硬件设备、支付应用系统及管理信息系统先进，网络技术普及、发达，家庭银行、手机银行、电话银行、自助银行、网上银行等服务应有尽有，大大降低了成本，改变了传统银行的经营方式。
6、法规与制度不完善
我国商业银行中间业务起步于20世纪90年代中期，只到20__年7月才出现第一个规范银行中间业务的法规《商业银行中间业务暂行规定》。法律法规上的滞后或空缺导致相关部门在很长时间内无法对中间业务进行有效的管理和监督，各家商业银行拓展中间业务过
程中缺乏十分详细的、可遵循的行为和操作依据。
相关法律法规的不健全还突出表现在中间业务收费管理方面缺乏统一的标准。一方面，由于部分中间业务收费标准过低，导致银行成本与收益倒挂，削弱了其盈利能力，甚至出现亏损，经济效益不明显显然难以调动商业银行中间业务创新的积极性；另一方面，由于无明确、统一的收费标准，部分商业银行不计成本，免费甚至代客户支付业务费用，进行无序竞争，影响了商业银行中间业务的健康、快速和协调发展。
银行自身制度建设滞后。直到现在，我国许多商业银行还没有建立专门从事中间业务管理的职能部门，创新中间业务发展的制度建设相对滞后，银行自身制度上的滞后严重阻碍了中间业务的发展。由于国有商业银行普遍没有建立金融产品创新制度，导致银行对市场的响应速度达不到市场的要求。同时，银行自主性产品创新能力弱，产品创新多以模仿外资银行或国内同业为主。、
商业调研报告 篇8
一、项目介绍
1、基本信息
天津大悦城占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米（含地下部分），是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。
项目定位
天津大悦城定位为“国际时尚青年城”， “年轻、时尚、潮流、品位”作为大悦城的精神名片，诠释JOY CITY的生活方式，以便捷、休闲、开放与亲和为基调，引导前沿生活理念。
交通位置
天津大悦城位于天津内环核心区域，据守和平与南开两大中心城区交汇处，其便捷的立体交通脉络使项目周边具有极大的辐射力。项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路。周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时还与2012年已开通的地铁2号线无缝对接。
天津大悦城接连城市动脉之上，占据繁华制高点。
商业环境
天津大悦城领跑天津最大的新兴商圈，周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群。日数十万人的脚步涌动此间，开启大悦繁华。
资源优势
天津大悦城是世界500强企业中粮集团斥资50亿打造的商业地产项目，与国际顶级公司结为合作伙伴，依托强大的资源优势，将品质经典融入天津大悦城的血脉之中：
建筑设计：美国RTKL 中国建筑科学研究院
景观设计及标识顾问：日本株式会社丹青社
机电顾问：香港沣信
交通顾问：香港弘达
物业顾问：中粮凯莱物业
灯光顾问：美国CD+M
灯光设计：照奕恒
2、开发商介绍
中粮集团有限公司（COFCO）是世界500强企业，是中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业，建设全服务链的城市综合体。利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务，贡献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定。中粮下属品牌有农产品、食品及地产酒店等领域。大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”。
3、购物中心
购物中心以18岁至35岁的中青年人为主力消费人群，引进国际时尚主流品牌，集合新颖、时尚、前卫于一体，传播潮流最新资讯。购物中心主体部分四层，局部五层。分为北端的时尚潮流馆和南端的青春活力馆，中间以独有的十六米开阔的艺术连廊创意连通。共有店铺约500个，是融合了购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的综合型一站式购物中心。
地上停车楼及地下三层大型停车场拥有共3000个停车位，统一的空间设计，多样的行车体验，让你的大悦城梦幻之旅从路上便已悄然展开。
月季花广场，与往来的人潮一起成就独特的风景，俯仰之间，穿梭眼花缭乱的铭牌印记，纵横之中，体验百米跨度的体量视野。让我们不觉在每一个角落流连忘返，纷至沓来，感受国际时尚品牌荟萃的影像志，留恋每一个橱窗精致的文化感。
大悦城购物中心，集合了休闲、购物、餐饮、娱乐等多种业态，在天津首次
引入大型综合电影院金逸国际、全明星大型真冰场、欢乐主题KTV酷姿、儿童职业体验店宝贝当家（Babyboss）、高档亲子游乐馆悠游堂（YuYuTo）、高端精品超市华润堂以及国际快速时尚品牌，打造出一站式购物的全新体验。国际顶级品牌主力店的进驻，国际化商业街区规划理念的融入，使之成为天津乃至华北地区的时尚潮流聚集地、流行资讯发布地、新锐达人体验地和生活理念引领地，是天津都市青年8小时以外的时尚生活中心、交流中心和娱乐中心。
地位
天津大悦城购物中心是天津至今投资最大、体量最大、业态最全的一站式购物中心。坐拥25万平米的超大商业建筑体量，500余米沿街展示面，500米长室内步行街，150米长主题街区，承载最齐全的功能业态。天津大悦城涵盖集休闲、购物、娱乐、餐饮美食为一体的多元化时尚消费模式，完美融合了消费文化、人文文化、国际文化、企业文化的同时，颠覆传统商业模式，独创中粮式大悦文化，以其不一样的视野，定义商业地产新格局。
理念
经营理念：“引领时尚共享大悦”
人无我有——我们有主力业态、主力店、国际品牌
人有我精——我们有最好的品牌形象店、旗舰店
创新业态——我们有独具特色的主题街区
差异化经营——我们的经营品类与众不同
大悦人正是以这种不断创新的经营理念，执着于现代商业运作精神的本质，诠释着生活方式哲理，缔造国际前沿的品味生活。
服务理念：“享你所享悦你所悦”
悦是一种心情、一种感受、也是一种体验
让每一位顾客感到悦
让每一位商户感到悦
让每一名员工感到悦
让每一个来到大悦城的人感到悦
天津大悦城秉承中粮文化的优良传统，结合天津百年文化积淀，解构服务文化的深层内涵，彰显“悦你，悦我，悦精彩！”。
悦是文化，悦是态度，悦是精神。天津大悦城用激情与实力，在2011年，即将点燃这座城市的大悦梦想。
4、公寓住宅
大悦城购物中心完美的商业配备，中心区域方便的交通优势，凝聚区域内无限的升值潜力，造就了大悦城的独特魅力，大悦城时尚住区将以全新的模式阐述繁华都市中的静雅生活。
大悦城北区住宅“悦府”地上总建筑面积约7万平方米，占据该“城市综合体”西侧的单独地块，是天津核心区域内纯正的高尚住宅群。典雅、简洁的现代主义设计风格，满足对质感生活，高尚品位的追求。无论设计、用材还是配套，都是以国际最新标准规划，完全体现城市主流精英的健康品位。
5栋高层建筑，70-145平米主力户型，简约时尚风格的精装示范标准，面向城市中高端客群，依托大悦城时尚品牌标签，诠释了全新的生活模式，满足了都市精英对现代生活的要求，在众多城市精英中统领生活潮流。
大悦城高档住宅以时尚现代的建筑立面配合人本主义的景观环境，致力于打
造高品质的生活体验，让每一位住在这里的人拥有自己的家园畅想，陶冶时代繁华，尽享天伦之乐，于简约处诠释居家风格蓝本。
大悦城南区公寓定位于“城市综合体时尚精品公寓”，作为大悦城住宅产品的升级版，面向城市时尚精英客群，地上总建筑面积4.6万平米，位于项目地块最南端，由南北两栋百米塔楼构成。
精装公寓规划设计之初，就聘请了美国RTKL、日本丹青社等国际设计团队，倾力打造符合国际化品质需求的精品。无论从简洁流畅的外立面设计，独具特色的屋顶花园，到后期的人性化物业服务，均体现出大悦城国际化时尚品牌的特性，作为综合体中对商业、写字楼业态客群有效地结合，各种业态足不出区尽享其中，为城市新兴中产阶级打造全新国际化时尚精品住区。
凭窗望去，大悦城时尚精品公寓与住宅彼此呼应，独有的帆型外檐，精致的回车廊道，让您在繁华世界的背后静静的感悟着宁静的归属。抛却公共空间的烦扰，重拾私有空间的品位，每一天都留给自己一段完美的心灵假期。
5、写字楼
190米超高层建筑体，采用5A全智能化控制，LOW-E双层中空玻璃幕墙，12.3米挑空大堂、标准层单体建筑面积约1900平方米、层高4.25米，净高达2.8米，核心筒结构，室内无立柱，分割自如的大跨度设计。
大悦城国际甲级写字楼，以超高端配套和完美的空间体量设计，引领世界经济浪潮，依托大悦城的城市综合体以及一站式购物中心定位，建成后将是一座规模最大的集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的现代时尚的综合建筑集群，打造环球商务旗舰，更有宽阔的区域景观视野，一览天津的繁华古今。与这座城市彼此欣赏，据守地标核心，成就宏图万景。
作为一种全新的地产、生活模式，天津大悦城项目是集诸多功能于一体的`现代综合建筑集群，它浓缩了一个城市的精华，在这里居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等诸多功能样样俱全，你所想到的城市生活在这里都可以一站式拥有。 天津大悦城开业 再添城市综合体 天津大悦城项目位于天津市内环核心区域，紧邻城市主干道南门外大街、南马路，占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米(含地下部分)，是涵盖一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、时尚精品公寓、高端住宅等多种业态的“城市综合体”。
二、分析
1、房地产区位理论
房地产业是与区位紧密联系的特殊产业土地的区位不同，会产生不同的区位效益。土地的用途不同，产生的区位效益也不同。国家发展房地产业，力求使土地获得最佳用途，追求最优的社会效益、经济效益和生态效益。
房地产企业追求最大的经济效益。
房地产投资者追求理想的投资回报。
消费者追求最佳的使用功能。
城市土地区位效益的实质是（位置）级差地租
（1）城市土地区位形成的因素
自然条件和环境
交通和通讯
基础设施
人口和经济集聚
文化教育卫生科技状况
（2）房地产区位的选择
房地产宏观区位的选择〔布局指向〕
房地产中观区位的选择：商业区；工业区；居住区
房地产微观区位的选择：商用房地产微观区位选择的标准
外部经济性
临街深度
人口流量
交通和通讯
增值潜力
居住房地产微观区位选择的标准
周边环境
交通和通讯
社会文化环境
购物便利
增值潜力
就大悦城商业区而言,其自身是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。 集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。高度集中的优势，在于其资源可以更高的利用和共享。工作、休闲、生活可以在该区位同时的到满足，减少了交通时间与成本。这是该综合体的优势所在。而另一方面，其地理位置也十分具有优越性，项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路。周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时还与2012年已开通的地铁2号线无缝对接。还有公交观光2路 606路 609路 628路 632路 633路 635路 638路 639路 640路 641路 645路 646路 658路 659路 675路 676路 681路 829路 832路 837路 855路 841路 860路 878路 905路 954路 961路都至此区位。而日后还有地铁4号线开通，更是大大方便其交通出行。而大悦城周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群。这更是其商业优势的所在。
2、地租理论
地租是土地所有者凭借土地所有权从土地使用者那里获得报酬。
在某些场合下，西方经济学把地租定义为物主将其所有的土地、房屋或任何财产租给他人使用所获得的报酬，并不一定专指出租土地而获得的租金。按照这个定义，把地租分为契约地租和经济地租两类。契约地租又称商业地租，是指物主将土地或其他财物出租给承租者，承租者按租赁契约支付给物主之租金。经济地租又称理论地租，有广义和狭义之分。广义上讲，经济地租是指人们使用任何生产要素所获得的超额利润。狭义上讲，经济地租是指人们利用土地所获的超额利润，即土地总收益扣除总成本的剩余部分。一般所谓地租，是针对狭义地租而言的。
商业调研报告 篇9
商业城建成开业18年来，在促进就业、涵养税源、搞活流通、改善民生，带动相关产业，振兴一方经济，促进城市化进程等方面作出了积极贡献，实现了经济效益、社会效益双丰收和经营者、消费者、管理者多方共赢。但随着经济社会的快速发展，商业城已严重落后于整体经济的发展趋势，严重落后于周边同类型市场的发展水平，严重落后于人们日益增长的物质生活需求，改造提升迫在眉睫。
近年来，区委、区政府高度重视商业城的提升发展工作，主要领导先后批示要对商业城的提升改造作为重点课题进行专题调研。为此，从7月下旬开始，区政协会同区贸易局、商业城管委会等单位组成调研组，以专题座谈、实地走访、问卷调查等形式，开展了大量的调査摸底工作。先后召开了商业城经营户代表、业主代表专题座谈会，走访了政府有关部门和镇街，并赴、和等地学习考察，广泛征求了多个层面的意见和建议，在此基础上形成了《加快推进商业城提升发展的对策建议》。现将调研成果综述如下，供区委、区政府领导决策参考。
一、商业城的发展现状
（一）基本情况
商业城于1992年建成开业，总占地400多亩，总投资8亿人民币，有各类办公和营业用房6000余间，经营户3400余家，从业人员3万余人。共设xx大市场和两条专业街，经营范围涉及五金建材、副食白货、服装箱包、粮油烟酒、机电家电、非机动车和旧货等。其中商业城开发总公司举办十个市场和两条专业街,民营举办六个市场，由管委会辖管。建成18年来，各项经济指标稳健增长，尤其是近三年来，年商品成交额均突破双白亿，占全区商品成交额40%左右，年创税收近亿元，先后获得多项全国性荣誉，三次被评为省重点市场，商业城已成为面向全国的一张金名片。U前，商业城有两级管理体制：一是商业城管理协调领导小组，为区政府对商业城实施管理协调的非常设机构，山区政府常务副区长、分管副区长、有关部门领导组成：二是商业城管委会，为常设机构，负责商业城的统一协调和管理，其主管部门为区贸易局。公安、城管进驻商业城，分别成立分支机构，实行双重管理。
（二）管理情况
XX年，商业城管委会成立后，努力克服硕件设施先天不足的困难，加大投入,强化监管，实现了商业城的稳定和持续发展。
为切实加强消防安全管理，近年来，通过加大硕件改造投入（近三年共计投入资金1200多万元），先后完成了商业城主要市场的消防设施改造，建立完善了一整套安全监控防范网络，通过人防和技防的有机结合，使城内火警数量逐年下降。
为使商业城环境面貌得到明显改善，通过开展整治月、巩固提升年、深化管理年和规范发展年等专题活动，抓住难点重点，实施专项整治，落实长效举措，整体形象得到改观。通过加大基础设施建设，规范整顿停车场，挖潜停车空间，加强交通疏导和专项整治，运用科学手段引导经营户文明停车等手段，有效地缓解了商业城的停车、行车压力。
（三）当前面临的问题
在肯定商业城发展成就的同时，我们也看到，当前商业城面临日益突出的发展瓶颈问题和矛盾，严重制约着商业城的持续发展，影响市场的正常运行。
LI前的主要问题有以下三个方面。
1、硬件先天不足，整体环境较差。
（1）消防安全难以保障。消防设施缺少、建筑物连片且结构复杂、商住混杂、空间狭小、人口密集，给消防改造、火险发现、火灾救援、人员疏散等工作带来困难。虽经多年连续改造，但各类消防隐患仍难以彻底根除，每年均有火险发生, XX年高达9起。近年来靠市场管理部门严防死守，数量有所下降，但仍危机四伏，一旦火险发现或扑救不及时，后果不堪设想，商业城已经成为潜伏的火山口。
（2）停车难、行车难问题突出。商业城经营户现有自备机动车、电瓶三轮车3000余辆，日进出商业城车辆万余辆，而城内各类停车位仅1200多个，造成10多辆车争抢一个停车位的局面，停车位缺口较大。同时，城区主要道路贯穿商业城，加上火车南站扩容，各市场内交通拥堵严重，城内道路处于超负荷状态,遇节假日和销售旺季，情况更加严重，交通压力日显严峻。
（3）抗灾能力低下。因年代已久和建筑质量差，市场多处房屋出现沉降，墙体开裂，结构变形，管道破损，建筑物安全防控能力下降，极易发生安全事故，每逢台风、雷暴、大雪等天气，都会造成较大经济损失，经营者怨声载道，管理者提心吊胆。
2、经营模式传统，市场竞争力不强。
（1）功能配套不足。城内仓储空间严重不足，物流水平低下。许多营业房因面积狭小，既成商品展示区，乂成仓储区，店内货物堆放杂乱、随意侵占公共空间和过道，市场秩序混乱，管理难度较大。
（2）专业化水平不高。因建成初期隆市需要，市场划行归市特征不明显，商品布局错综复杂，专业化水平低，核心竞争力较弱。
（3）经营档次低下。十多年来，市场一直延续现货现金现场交易，这种小规模、低层次的经营模式，使得市场内知名商品品牌较少，附加值较低，高端消费外流。
3、产权分散，造成市场管理难。
（1）日常管理难。一方面，现有的法律法规对产权式市场管理出现真空，市场管理依据不足，缺乏有效的管理手段。另一方面，政府相关职能部门对商业城块状管理和执法力度不够到位，导致商业城市场管理部门在处理矛盾和问题时较为被动，法律纠纷和信访事件不断，管理难、难管理问题突出。
（2）市场培育难。产权分散，私有产权比例高达80%以上，导致市场管理部门无法实施统一招商、统一出租、统一管理。甚至出现二房东现象，哄抬营业房租赁价格，恶意、无序竞争，影响了市场的健康发展。
（3）权利义务失衡。私有产权所有者只享受房产收益权，不承担责任义务。
尤其是民办市场，开发商建好市场一卖了之，商业城管理部门则承担了市场的房屋维修、设施维护、卫生保洁等，而经营者乂以各种借口，对市场收费工作制造困难。随着硬件设施的逐年老化，维修、改造资金逐年加大，市场正常管理难以为继。
二、提升改造的必要性和紧迫性
商业城建成18年，至今未进行大规模改造，受整体环境和发展空间束缚，经营规模、经营品牌、经营档次已明显落后于省内等地市场，更与经济社会发展水平不相适应。调研组认为，实施商业城提升改造工作，势在必行。
（一）巩固和提升商业城品牌价值的需要
从前期考察情况看，皮革城于XX年实现了新城搬迁，二期建成、三期建设、四期规划，并成功上市，开始面向全国布局，发展迅速。中国小商品城先后五次易址、九次扩建，现也成为绩优上市公司，步入高速发展阶段，年创税收达20多亿元，占全市的30%左右，成为地方经济的发展典范，不仅在全国，而且在全世界提升了的城市形象。中国科技五金城先后投资7亿多元，实施了新市场建设和老市场改造。濮院羊毛衫市场在改扩建的基础上，计划用5 XX年时间，建成一个功能齐全的现代化商贸城。上述市场通过改造和新建，完成了转型升级，实现了飞速发展。商业城与上述市场在同年代建成，累积18年发展，品牌效应明显，无形资产可观，在一定程度上代表着商贸产业的形象。但日前因各种因素制约，商业城在发展水平上已远远落后于上述市场，急需通过重建或异地新建，提升硬件设施条件，完善市场功能配套，打造新型经营业态，创新经营管理体系，重新焕发生命活力，以进一步巩固和提升商业城的品牌价值。
（二）促进经济科学发展的需要
有利于促进产业结构调整。市场产业低能耗、高就业、高效益的优势明显，对优化产业结构，促进社会经济健康发展助力巨大。从考察情况看，市在以市场为龙头，三产带动二产推动一产，全面提高区域经济的发展模式下，专业市场建设取得了巨大成功，不仅振兴了经济，更打响了在全国、全世界的品牌。实施商业城提升改造工作符合我区经济发展方式转变和结构调整的要求，有利于实现先进制造业和现代服务业两轮驱动，必将成为我区经济发展新的增长点和亮点。
有利于加快推进城市化进程。办一个市场，兴一方经济，富一方百姓，这是省内周边市场产业发达县市的共同经验。市以市场开发带动城市建设，在全国形成了较大影响力。区委十三届六次全体（扩大）会议作出了坚持城市化带动的战略决策，我们认为，实施商业城的改造提升，打造新的经济商圈，有利于进一步完善城市功能，提升城市品位，加快我区的城市化进程。
有利于打造产销互动发展格局。先进制造业需要现代化的市场产业相配套和依托。等地市场通过强劲的产业依托，形成了制造业和商贸流通业相辅相成的良好发展局面，产销两旺，发展前景广阔。当前，已形成了以工业为先导，多种产业共同繁荣的经济形态。实现商业城的提升改造，搭建好本区优质工业产品的展示销售平台，形成产销互动发展格局，既可推动我区工业制造业发展，乂为市场产业发展增添强劲动力。
（三）顺应社会各界迫切要求的需要
近年来，社会各界关于加快推进商业城提升改造的呼吁日益强烈，省工商局领导在全省市场工作会议、省重点市场检查复评等场合，多次建议商业城尽快实施提升改造，以巩固和提升商业城现有品牌地位。各界人士通过人大议案、政协提案等途径，要求加快商业城的提升改造，保护现有市场资源。从询期组织的两次专题座谈结果看，支持异地新建的意见占77%,支持就地改造的意见占23%。而三次问卷调查的结果显示，支持异地新建的占61%,支持就地改造的'占35%,其余4%为其他意见（维持原状等）。综上所述，要求提升改造的意见基本统一，且异地新建商业城成为主流意见。商业城管委会也曾委托具有国家一级资质的专业研究机构，对商业城提升发展作了专题研究，形成了《商业城发展研究报告》。
通过综合评价，该报告提出了以异地新建实现商业城转型升级的研究结论。
三、加快推进商业城提升改造的对策建议
（一）加大提升改造的工作力度
商业城的转型升级事关民生保障和经济社会发展大局，影响深远，同时实际工作开展涉及面广，难度较大，任务艰巨，因此迫切需要区委、区政府加大对商业城提升改造的工作力度。
组建领导班子。建议把该项工作列入区委、区政府的重点工作，成立由区委、区政府主要领导挂帅，分管领导负责，各有关部门负责人参与的商业城提升发展领导小组，下设工作小组，协调、推进各项工作。
继续深化调研。建议区委、区政府主要领导带队，组织有关部门、镇街到兄弟县市进行学习考察，借鉴他们的成功经验，进一步统一思想，提高认识，坚定信心，加快推进商业城转型升级工作。
加快推进工作。LT前区域内各类建设项U众多，土地资源日趋紧张，商业城项LI必须抓住时机，加快推进。一方面政府牵头协调各有关部门和相关镇街，开展项LI选址、土地规划控制和前期手续办理等各项前期工作。另一方面，对区域内在建大型市场进行规划控制，整合全区市场资源，以避免重复建设。
（二）明确提升发展规划定位
在前期座谈交流、考察取经，广泛听取各层面意见的基础上，调研组对就地改造和异地新建两个方案进行了分析比较。一致认为，就地改造弊大于利，主要存在产权主体利益难协调、现有空间难拓展、瓶颈问题难破解和与火车南站规划矛盾等问题。而异地新建利大于弊，可彻底解决当前面临的发展瓶颈问题，通过最优位置建设、最优方案规划、最优模式创建，既有利于加快城市化进程，乂有利于提升市场的综合实力。对新商业城的发展规划问题，可从以下方面考虑。
打造符合时代要求的现代新型商业模式。以高起点、远规划、新配套和一次规划、分期建设为原则，建设集销售、仓储、物流、会展一体化，购物、休闲、娱乐、旅游一站式，有形无形市场相结合的市场集群和商贸中心，把新商业城打造成代表现代商贸发展水平的典范之作，使商业城真正成为向外界展示的金名片，立足、面向全省以至华东的辐射源。
建设中小企业发展平台。凭借其丰富的产品资源和优越的创业平台，业已成为全国、全世界网上创业者的沃土。我区现有中小企业2万余家，绝大部分为民营企业，资金实力雄厚，发展愿望强烈，而周边的绍兴、宇波、台州地区也有大批民营企业。在实施商业城提升改造时，可充分考虑这些中小企业的发展需求，为重点工业产品搭建一个集批发、零售和展示为一体的平台和窗口。
进行区域市场资源的科学整合。新商业城建设可与其它市场的规划、整合同步进行（如加大新农都、新世纪市场园区和农产品批发市场整合力度）。在保护现有市场的前提下，筛选更具发展前景、更能代表区域特色的专业市场，优先进驻新商业城，尽快兴城隆市。要避免重复建设，引导区域内市场从小而全向大而专的发展形态转变，提高我区市场的精品化、专业化水平。
（三）合理确定新城选址
针对商业城异地新建的选址问题，调研组实地踏看了宇圉、新街、红山蜀山、临浦等地相关区块，提出了四个建议方案（见附件）。
经过分析比较，综合各方面因素考虑，调研组认为：
建议方案一、二新世纪市场园区区块、临浦王村区块距主城区较近，相对较有区位优势，容易迅速隆市和形成规模，但也存在拆迁压力大、成本高、新的交通问题和农保地调整等不利因素。
建议方案三、四红山农场区块和区块较具发展潜力，可充分利用省市区发展战略优势，抢抓机遇，实现商业城的转型升级和加快发展，但均存在离主城区较远，导致经营户易流失和隆市风险。但无论选择哪一方案，新商业城建设应与全区市场资源科学整合相结合。因此，建议对新农都、新商业城及其它专业市场的建设进行综合规划，整合各自资源优势，避免重复建设和恶性竞争，集中力量，共同做大、做强、做精、做专我区市场产业。
（四）探索新型运作模式
商业城提升发展项訂一次性投资较大，可借鉴、等地成功经验，遵循政府搭台、企业唱戏和自筹资金、自求平衡等原则，探索投融资、建设和经营管理等新的体制。一方面，可通过企业化操作，吸纳多个投资主体组建股份公司或企业集团，负责新商业城的开发建设。建成后，可学习省内外兄弟市场的管理经验,实行政企分开。市场的经营管理通过集团化、企业化操作来实现，同时逐步转变现有整理文章山商业城管委会的职能，成为专门的协调机构。另一方面，对老商业城搬迁后土地进行拍卖或再开发利用，结合火车南站规划，建立集居住、休闲和购物等功能为一体的新商业业态，提高土地使用效益和市场经营效益，以求新老市场建设的资金平衡。
（五）继续加强市场管理
在完成新商业城建设搬迁询，将存在5年以上的建设过渡期，因此在加大提升改造力度的同时，须继续加强市场管理工作。
1、强化现有管理体制。针对当前商业城存在的诸多管理和发展难题，须进一步强化管委会的职能和机构定位。根据管委会实际所承担的职能，将商业城管委会调整为全额拨款的事业单位，以进一步加强对商业城的安全生产、市场秩序和国有资产的有效管理。
2、完善部门联合执法体系。督促各职能部门按照以块为主的管理模式，明确
职责，落实措施，加大监管力度，确保平稳过渡。
商业调研报告 篇10
一、 东方新天地商业地产现状概况
东方广场坐落于东长安街一号之绝佳位置，雄踞于北京市的中心地带。造价20亿，占地一百万平方米，划分为“东方经贸城”和“东方新天地”两部分。是集购物、餐饮、娱乐休闲等一站式消费的综合性商业群。
其中“东方经贸城”包含八幢办公大楼、一幢五星级豪华酒店(东方君悦大酒店)及四幢酒店式服务公寓(东方豪庭公寓)。“东方新天地”根据商业风格划分了七个不同的区域：都市新天地、缤纷新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地尊萃时光别馆 天空大道和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞大的拥有近20xx个停车位的三层室内停车场。其中商业营业面积为10万平米左右。
商业营业区域(东方新天地)连接着王府井商业街(金街)和东单商业街(银街)分为地下和地上两层，业态丰富，大部分为国内外知名品牌;写字楼分为8栋，每层面积达3000平米，灵活分割，既适合国际大型企业租用，也适合隔断成为小面积租用;“东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦，包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”四个主题，全部为豪华公寓，甲级服务;东方君悦大酒店为5星级酒店，提供各种配套完善的设施和服务，迎接中外宾客，现已成为北京白领、国内外游客购物、就餐、娱乐、休闲的理想场所。
二、 东方新天地商业业态分布
东方新天地业态齐全，种类丰富，营业面积近10万平米，总体定位在高档世界名牌产品的经营和销售。汇集全世界知名品牌服装、餐饮、珠宝首饰、娱乐休闲、化妆品等。其整体经营业态分为：女装、男装、百货超市、娱乐，图书、美容个人护理、休闲装内衣、珠宝、皮鞋饰品、餐饮、银行、服务及其他。其中女装品牌38个、男装品牌16个、珠宝首饰及钟表类品牌22个、娱乐图书类品牌18个、百货超市类5个、休闲类服装21个、餐饮40家、鞋帽礼品类36个、个人护理及化妆品类10个、公共服务类18个，银行7家。
商场分为地下一层(地铁层)和地上一层(首层)。 其中地铁层主要经营餐饮和休闲类服装，首层主营服装、娱乐、美容等，每层各业态均有分布。据资料统计，女装经营面积为4619平米，男装2726平米，百货超市11159平米，娱乐图书等8866.23平米，美容及个人护理936.74平米，珠宝类2156.24平米，休闲服装及内衣5499.82平米，皮鞋饰品等1870.87平米，餐饮13683.1平米，公共服务类1458.56平米。整体业态分布均匀，种类齐全，在王府井步行街上比较凸现特点，吸引的年轻人较多。娱乐休闲占有比例相对于其他商场比例较高，各个方面综合服务整体水平较高。
三、 租赁情况分析。
在东方新天地商圈，西边是号称“金街”的王府井商业街,东边是被誉为“银街”的东单北大街，东方新天地横亘在这两条商业街中间，其价值可想而知。据资料显示，东方广场租金平均价格在100美金/月.平米。大部分商铺只租不售，一般情况下，餐饮的租金收取比较低，化妆品和服装类商品租金较高。
四、客流量分析
东方新天地营业情况较好，地理位置优越。在东方新天地的4个入口分别统计顾客流量，可以发现，日均客流量20-30万人，高峰时可达百万人。商铺平均日营业额为8000-9000元，甚至到数万元。商业部分年营业额高达10亿元左右。
统计的结果表明，虽然进出每个入口的顾客人数不一，但年轻顾客和中年顾客比例基本持平，其中相当一部分顾客是穿着制服的高档写字楼职员，他们正是东方新天地的消费中坚。80%顾客是本地消费者。
据东方新天的工作人员介绍，在开业第一年，东方新天地的本地消费者和游客的比例是1∶1，第二年已改变为3∶1，第三年就成了4∶1。“目前，这个比例目前已经稳定下来。”
在东方新天地，随时都可以看到一些背着旅行包的老外，或者是西装革履的商务人士。王府井周边有十几家星级酒店，加上高档写字楼，所以东方新天地是这些外国游客和外国商务人士消费的好去处。每天下午和晚上是外国顾客消费的黄金时间。
五、商场规划与市场定位
东方新天地整个商场分了七个区。
东方新天地商场包括7个主题购物区–缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地、尊萃时光别馆和天空大道。7个主题购物区各有不同的商品定位，在装饰风格上也各有特色，适合更多的消费层。另外有餐饮、娱乐、休闲等多种配套设施，使东方新天地在购物的基础上具有更多的功能。
缤纷新天地
临近王府井商业街，人流量大，特别是观光旅游的客人较多，地铁站与东方新天地商场相连处就位于这个区。
缤纷新天地装饰风格热闹而明快，仿佛一个室内嘉年华。走进这个区，缤纷的色彩及具有节日气氛的装饰使人心情开朗，主要商铺有晨曦百货、华润超市、ESPRIT及精彩无限音像数码广场等。
都市新天地
强调大都市的繁华，吸引都市消费主力军–青年人，主要经营休闲品牌及珠宝饰品。还有一个以科学为主题，寓教于乐的索尼探梦科技乐园，青少年可以在此参加科学实践活动。都市新天地的整体色调为简洁的银灰色，先进的超清晰大萤幕使人感到科技发展的脉搏，整个区充满了高科技氛围，满足青年人的审美需求。此外，这里还有亚洲最大的钻石精品店之一的恒信钻石宫殿,展示艺术与科学完美结合的爱普生影艺坊、Apple
Centre及知名品牌派、NE.TIGER、Tom Tailor、Nike360等。购物之余，人们还可以从这里进入美食街，40多家食肆令人们尽享世界各地风味美食。
庭苑新天地
位于商场中部，与北京东方君悦大酒店相连。在这里，典雅的`装饰风格中蕴涵着时尚的光芒，并汇聚着世界各地的顶级品牌，如E.Zegna, Charriol, Dunhill, KENZO, Paul Smith, Pal Zileri, Givenchy, Burberry, S.T. Dupont, Valentino 和St. John等，带出高品味的消费理念。
寰宇新天地
这是一个追求时尚的人士不可不去的部分，在这个高级购物廊里集中了国际品牌的服装服饰，另外还有饰品精品店，如琉璃工房、施华洛世奇，无一不向人们传达着精致高尚的生活品位。这部分商场装修豪华尊贵，格调高雅时尚，聚集这里的国际品牌有Bally、MaxMara、Ports及Shiseido等。
活力新天地
紧邻东单北大街，拥有北京最大、种类最齐全的体育用品中心运动100，大众汽车品味车苑、奥迪品味车苑汽车展示厅及五星级东方新世纪影院、时尚基地等主力店，展示现代生活便利新元素。
尊萃时光别馆
位于东方君悦大酒店与东方新天地首层连接处，是一个名表、珠宝的汇聚地，其中包括面积近200平方米的国内第一家欧米茄专卖店。其他已进驻的品牌还包括积家表、豪门世家、豪雅表、Zenith、Korloff、Mouteik、芳华珍珠及Shirely Jewellery等，为追求品质与时尚的人士提供更多的购物选择。
天空大道
位于东方广场平台层，是连接商场东方新天地及商务区东方经贸城的纽带。此处不仅为在商务区的客户在办公之余提供了舒适的休闲环境，伴随多家品牌及餐饮店铺的入驻更增加了此区域的功能性，更大程度的为消费者提供便利。入驻此区域的商户有多家特色餐饮店铺如高档新派中式餐厅东方寒舍、特色中餐家合私房菜、高档日式餐厅道乐、高档法餐凯帝思法餐厅、充满异国风情的咖啡厅星巴克和林宝坚尼咖啡店。另有高级厨具店博德宝、劳斯莱斯汽车展厅、顶级家俱店易简极家、尼康陈列室等。
六、交通情况
东方新天地位于人流、车流便利的交通干道旁，周边交通状况非常便利。 地面一层临王府井步行街，距离公交站点的位置在400米以内。地下一层与地铁一号线直接连通。
东方新天地拥有20xx个地下停车位。四个停车进出口。
七、 东方新天地商业地产成功分析
(一)准确的市场定位与推广
东方广场被定位为国际性经贸中心，酒店每年要召开很多国际性会议，30万平方米的写字楼租户大部分为世界500强企业，公寓里的住户多为外企员工。因此，东方新天地的定位标准就是东方广场的配套服务商业。
东方新天地一直在经营理念上坚持“协同效应”，其城中之城的设计为租户带来极大的便利，许多公司不仅是东方广场写字楼客户，也同样是东方新天地的消费者与东方豪庭公寓的租户。注重整体的营销策略，使得用户能够有机的融合起来，增加东方新天地的忠实用户群。
东方新天地地理位置极佳，借助王府井长期以来形成的商业中心区地位，成就了其国内最大的商业航母地位。自开业以来，营业状况良好，日营业额平均为1000-20xx美金左右。
但是由于王府井地区主要客流量为外地旅客，从而对东方广场的客流问题形成了极大的挑战和考验。现代大型购物中心的选址，必须同时具备三个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势;二是交通便利;三是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体。前两个条件没有问题，但是第三个条件确实是东方广场发展的挑战。
为了改变王府井客流与东方广场不相融的问题，据调查，东方新天地在开业的第一年就花费1100多万元用于商场推广，以尽快提升商场的知名度，同时改变北京市民不去王府井购物的思想。此外，东方新天地开始对租户进行10%的清洗，一些不符合东方新天地理念的租户被退约。目前东方新天地拥有租户逾200家，其中经营面积在1000平方米以上的主力店铺逾12家。
东方新天地从开业时的冷清到现在的成功直接原因是定位的调整、招商的成功，而根本原因则是规划的成功。在1993年启动时，其设计规划是超前的，曾受到过很多的质疑，但实践证明，随着我国经济的高速增长，市民消费力的快速提升，日益壮大的中产阶级与追逐时尚的年轻白领，支撑了东方新天地的繁荣。可以看出，规划应该是前瞻10年，甚至是20年后的消费模式和特点，不能陷入眼前的统计数据当中，否则就会导致建成之时就是过时之日，但前瞻的规划必须以创新为核心，即根据未来生活方式、消费模式预测基础上的科学设计，仅仅把现有模式给一个美丽的概念进行包装，或是照搬国外的某些模式是不行的，必须真正抓住目标消费者生活方式的本质特征，创新盈利模式，针对性地提供最符合其消费规律的、最人性化的解决方案。
(二)ShoppingMall“一站式购物”
东方新天地很早认识到关键的一点：多功能的商店比传统商店更容易卖出东西!它应该是北京真正意义上的第一家shoppingmall，他们发现，顾客在购物的时候，目的性明确的单一购物行为在逐渐减少，更多的是通过“逛”来充分释放消费热情，完成集购物、休闲、娱乐、美食于一体的消费体验。东方新天地就是这样一个场所，地下地上两层室内步行街，足不出“户”，顾客就可以获得一切所需要素。
(三)设计理念独特
综合建筑群体的概念当年较为少见，同样是其一站式的消费方式全面迎合了人们的生活模式，同时为店铺提供了庞大而稳定的高消费客源。
(四)成功的运营模式
东方广场整体经营面积逾10万平方米，全部采用出租形式对外经营，统一的业权使其能够有力的控制租户的质量并进行必要的清洗，整体把控商场的运营方向，及时调整运营策略。为了和商场整体的形象吻合，东方新天地对于商户有着严格的要求，和商场定位不符的商户被严格排除在外，进驻商户也要收到严格的监督。如果商户违反规定，就会被立即退约。
(五)优良专业的管理
优质且细致周到的服务，为东方新天地培养了一种管理文化，而这种文化会渗入商场的每一个角落，同时有效的培养了顾客的忠诚度。
(六)商业经营特色多元
新天地特地招进高档幼儿园和外资口腔诊所，这些特色调整，均取得了非常热烈的市场反应，尤其是对于很多住在东方广场的外籍员工。
(七)积极的宣传推广
每逢节假日及周年东方新天地都会举行店庆活动，同时，商品折扣率的幅度比较大，所以往往吸引到很远地方的顾客前往购物。
(八)提高餐饮比例
据资料显示，商场的餐饮大多在22%-25%的比例，但东方新天地已经达到27%。原因有两个：
一是商场办公楼群的体量是别的项目无法比拟的，30万平方米的办公楼等于国贸的两倍，办公人群对餐饮的消费需求很强。
二是东方广场靠近王府井，每天30-40万的人流量，虽然与步行街风格不同，仍有不少人会逛到新天地，并进行餐饮消费，加大了对餐饮的需求。
八、 北京商业地产综述
纵观国内外众多商业地产项目的成功发展，不难看出，成功运作一个大型购物中心项目，应该秉持长期经营的观念，摒弃短线开发的心态，以引入专业化管理团队为关键，创立正确的经营目标和科学的管理体系。
租金持续上涨
伴随着商业地产供应量的加大，北京商业地产租金也持续看涨。之所以出现这种市场现象，主要原因之一是国际零售商大举进入北京市场。这也充分说明北京的商业地产正在进入一个黄金时代。
主题商业模式逐步获认可
随着近几年商业地产的市场供应量集中加大，导致市场供大于求，在这种背景下，主题商业项目诞生了。具有主题的商业项目既细分了市场，也甄别了客户群，可以很好地将目标客户群吸引过来，成为商业项目的消费者。同时通过对产品的调整、同类商家的集中化或购物环境的营造，将很多随机性较强的购物行为转变为目的性消费，主题商业逐渐获得各方认可。据记者了解，主题商业地产在国外早已形成趋势，有别于综合性购物中心的一站式购物，前者更体现了单个项目的个性化及特殊性。在商业供应充足的市场内，稳稳抓住目标客户群。
经营目标明确
首先，一个专业管理团队在商业价值创造过程中能够实现的经营目标具体包括以下几个方面：
一是要为消费者创造舒适、愉悦的消费场所;二是要为商户创造富有效率的经商环境;三是要成为投资方(发展商)与商户之间的纽带，建立相互联系的利益体系，共同来提升商业物业的价值以至三方面的利益。
管理体系专业化
在建立了明确的商业目标后，还需要用专业化的管理体系来保证目标的实现。首先，是要创建良好的租户组合和体系，并在经营中注重对租户进行适当的调整，以适应不断变化的市场需求。
其次，是要建立有效的营销推广体系，在引起消费者关注的同时，也增加租户的经营信心。
再次，是要通过创建有效的营销环境，创建完善的客户服务体系，来建立顾客忠诚度，不断维护核心消费群体。
最后，是通过建立高标准的物业管理体系，来创造安全、舒适、整洁的购物环境和人性化的购物感受。
商业地产之不足
总体看来，北京商业地产发展迅速，少数项目经营火爆，虽有以上所述的东方广场、以及西单大悦城，新光天地等营业额年年攀高，也曾有搜秀、新秀水在开业后也面临经营惨淡的局面，问题大多存在于后续经营期间：
1、选址不够准确。对交通、周边环境、消费半径没有深入的研究，造成项目经营惨淡。
2、前期定位不够准确。许多商业项目不进行充分的市场调研，在没有充足的市场支撑的情况下，盲目定位，盲目拔高，不考虑实际情况，无法吸引到目标客户，造成项目经营失败。这一点在巨库项目及北京的首都时代广场表现的较为明显。
3、商业配套设施较为缺乏，休闲娱乐设施较少，无法长时间留住客流，同时也无法营造舒适轻松的购物环境。这一点在许多商业地产项目中都有所存在。
4、前期规划设计不够合理，造成后期的经营困难，同时难以招到主力商铺。
5、业权不统一，无法进行统一管理，无法对商户质量进行把控，同时由于一些业主急需资金，低价出租商铺，拉低了整体商业的租金价格。
6、经营中对外宣传不足，项目知名度无法打出。开发商及管理者与商户互相依赖等等。
总而言之，在所有业态中商业地产的专业性和操作性要求最高，而其所获得的利润也相当惊人，因此很多开发商即使从未涉足也愿意花重金投入。然而，要抓住机遇赢得竞争，获得商业地产项目的真正成功并非一个短线过程，必须放在一个更为长久、宏大、科学的目标及运作过程中实现。
商业调研报告 篇11
目录
一、调研目的 .................................................... 3
二、郑州市商业管理（商业综合体）的管理现状和发展趋势简述 ........ 3
三、重点项目及企业简介 .......................................... 3
1.中原万达广场............................................... 4
2.升龙集团（曼哈顿城市广场）................................. 5
3.郑州宝龙城市广场........................................... 6
4.名门城市广场............................................... 7
5.金城国际广场............................................... 7
6. 写字楼.................................................... 7
四、综合建议 .................................................... 8
一、调研目的
此次调研旨在通过对郑州市写字楼以及商业综合体的运营模式及管理现状的调研，通过分析确定绿都物业的业务开展范围，调研的重点是商业综合体的管理模式。
二、郑州市商业管理（商业综合体）的管理现状和发展趋势简述
近年来，随着房地产市场不断升温，政府对住宅市场的调控，越来越多的企业开始转战商业地产，郑州市的写字楼及商业综合体也如雨后春笋般不断涌现，有着“南万科、北万达”之城的万达集团的进驻更是给郑州市场带来了新的生机与活力。
在管理方面，万达集团、升龙集团、万厦物业、索克物业等几家企业代表了郑州市商业物业管理的第一梯队，其他的企业服务标准参差不齐，也有不少项目的管理仅仅是一个象征性的服务，无法满足业主的需求。
通过调研我们发现，商业综合体及写字楼的发展趋势很迅猛，但是商场人气不旺、商铺空置以及因物业服务跟不上造成的高档楼盘品质受损等现象都是不容忽视的问题。在未来的发展中，除了项目自身的项目配套外，专业的`商业经营及物业服务将是影响商业地产发展的关键因素。
三、重点项目及企业简介
本次调研主要对万达广场、曼哈顿商业广场、名门城市广场、宝龙城市广场四个商业综合体以及万厦物业的金成国际广场、绿地峰会天下、世博大厦等写字楼项目以及索克物业进行了调研。以下对调研情况进行介绍：
1.中原万达广场
简介：中原万达广场是集大型购物中心、写字楼、室外商业街、底商、住宅于一体的大型城市综合体，其中大型购物中心部分为万达自持物业类型，其它为销售型物业类型；目前除万达大型购物中心部分外在管面积360000m2，含住宅、商业街及写字楼，底商23000m2、室外商业街24000 m2、写字楼62000 m2、住宅220000 m2，地下建筑面积31000 m2
收费标准：住宅1.75元/月/m2、室外商业街7元/月/m2、底商4元/月/m2写字楼3元/月/m2
管理模式：目前中原万达广场的后期管理由大连万达物业有限公司郑州分公司（以下简称万达物业）和郑州万达广场商业管理有限公司（以下简称万达商业）负责。
其中万达商业负责万达自持产权的大型购物中心部分，万达物业负责购物中心以外的销售型物业部分。地下车库有两个，购物中心区的由万达商业负责（临时停车），住宅区的由万达物业负责（固定车位，只卖不租，月服务费90元/月/m2）。
万达商业和万达物业之间的关系描述：名义上万达物业和万达商业是两个具有独立法人的企业，但是实际管理中万达物业是作为万达商业的一个部门，受商业公司控制（例如商业公司下属的安保品质部是要兼顾物业公司的），但是财务是独立核算的。
其他：目前万达商业和万达物业的保洁均为外包，下一步安保方面也准备外包。
2.升龙集团（曼哈顿城市广场）
简介：郑州曼哈顿广场位于金水路与未来大道交汇处，是一个集高档住宅、公寓、写字楼、商业等多种形态于一体的大型城市综合体。项目总建筑面积80万平米，其中曼哈顿第五大道商业项目建筑面积160000平米，目前属于在建工程。
管理模式：升龙集团内部设商业公司和物业管理中心。商业公司全面负责集团旗下所有商业项目的营运管理，在项目上设立招商部，专职负责项目的商业营运管理，主要是商铺的商业规划、招商、活动策划及运营管理；物业管理中心分别在每个项目成立一个分公司，。
以曼哈顿商业广场为例，在该项目不管是自持产权型物业还是出售型物业，都由物业公司负责提供物业服务；商业公司仅负责招商及活动策划等招商相关工作。
其自持产权型物业主要是以整租的形式给沃尔玛、赛博数码广场、以及奥斯卡影院的部分，其他为销售型的物业。
收费标准：自持产权部分的物业费收费标准的制定是随租赁合同一起签订的，会随着物业费的上涨而上涨，租金收益归商业公司，物业收入归物业公司。
商业调研报告 篇12
新的《医疗改革方案》已于4月6日正式出台，医改新方案也明确提出了“加快建立和完善以基本医疗保障为主体，商业健康保险作为国家医疗保障体系的组成部，覆盖城乡居民的多层次医疗保障体系”和“积极发展商业健康保险。鼓励商业保险机构开发适应不同需要的健康保险产品，简化理赔手续，方便群众，满足多样化的健康需求。鼓励企业和个人通过参加商业保险及多种形式的补充保险解决基本医疗保障之外的需求。继续探索商业保险机构参与新型农村合作医疗等经办管理的方式”等指导性意见。
《意见》明确了商业医疗保险是社会保险的重要补充，一方面商业医疗保险是社会医疗保险未保障部分的补充保险，即对基本医疗保险制度中的个人自费部分和超过封顶线以上的部分医疗费用给予补充。按照国务院对基本医疗费用交费费率水平的规定，社会统筹部分职工的医疗保险最高限额一般在4万元上下，且根据医疗费用金额的不同，还需自付20%-3%不等的费用，这并没有解决需要住院治疗的大病患者及慢性非感染性重病(如心脑血管病、糖尿病)患者的问题。此外，对非基本医疗项目的检查、治疗、用药都有限制，如某些先进的治疗技术和药品、某些特需治疗的疾病则需职工自付费用。这就需要商业医疗保险来满足城镇职工高层次、特殊的医疗保障的需要。
另一方面商业医疗保险是社会保险未保障人群的补充保险。由于当前的社会医疗保险覆盖范围有限，其保障的对象仅包括城镇职工，而自由职业者、职工家属及子女、乡镇企业职工、学生及长期在城镇务工经商的流动人口等其他类型的城镇劳动群体均未被纳入进来。这也需要通过商业保险来解决对这部分群体的医疗保险。因此，我国必须要加快商业医疗保险的发展，与社会医疗保险相互配合，尽快建立与我国社会主义初级阶段生产力发展水平相适应的多层次医疗保险体系，满足不同人群的医疗保障要求。
针对此次新《医改方案》中关于未来医疗保障制度的描述，在认真分析新《医改意见》的同时，裸漏出三大不足：第一，医疗保障体系的建设过分强调政府主导，市场作用被严重忽视；第二，政府对医疗保障和公共卫生的财政投入所需资金的相关信息严重缺失，无法对医疗保障体系构建中的成本和效率作出科学评估和预测；第三，方案大部分的内容还只是原则性的阐述，操作性的细节依然缺乏，特别是基本医疗保障和非基本医疗保障各自的责任范围、保障程度、经营管理模式等没有具体的界定，不利于未来医疗保险市场的多方参与和公平竞争。
在国外，商业医疗保险已有100多年的历史，美国80%以上的人口享有商业医疗保险，德国有8500万人享有此项保险，而在我国商业医疗保险则刚刚起步。相对于社会医疗保险而言，商业医疗保险在我国发展得很不充分。我国现阶段的商业医疗保险还存在一些突出的问题，阻碍商业医疗保险的健康发展，主要表现为：一是商业健康保险公司险种开发乏力，医疗保险品种少，保障方式单一，不能满足多层次社会需求，特别是在我国目前医疗市场因医疗服务质量差、医疗资源浪费以及医德风险等人为因素影响下，造成医疗费用急剧上升，以致健康保险公司不敢大力开发商业医疗保险险种；二是健康保险公司有待加强在风险管理、条款设计、费率厘订、业务监督等方面具有较高专业水平的人才；三是部分寿险公司由于技术滞后，在兼营健康保险时人为地限制了医疗保险的发展。目前很多寿险公司推出的医疗保险属附加险，如要投保医疗险，必须先花几倍甚至十几倍的钱去买一个养老保险作为主险，这样加大了投保人的经济负担。
社会医疗保险和商业健康保险各自都有优势和劣势，其特性决定了它们应在保险市场中化解不同的风险，服务不同的需求对象，提供不同的保障水平，进而改善全社会的风险分配状态，最终达到资源配置的最优。
在新医改方案中，一项重要的总体方针是强调政府主导、加大政府投入。由于医疗保障具有极强的公益性和外部性，政府的积极作为是应给予充分肯定的。但是，我们必须看到，政府对医疗保障的财政投入是取之于民、用之于民的一种方式，全民医保绝不是免费医疗，政府实行的这种“公共理财”的方式一是化解目前政府面临的财政压力；二是真正想解决百姓的民生问题，想法和初衷是绝对正确的，但这么一个大国家，13亿多人口，百姓能够在短时间得到实惠吗？谁也无法预料。各发达国家在医疗保障制度构建的历程中取得了一些经验，同时也有很多教训值得我们借鉴。在推行完全依赖政府主导的、全覆盖的医疗保障过程中，有两大“症结”我们必须给予足够的重视和思考。
其一，医疗保障的发展必须遵循福利刚性和财政支出的可持续性原则。所谓“福利刚性”是指国民对自己的福利待遇普遍具有只能允许其上升不能允许其下降的心理预期。福利的这种“刚性”特征，使得具有社会福利性质的医疗保障制度缺乏弹性，一般情况下规模只能扩大不能缩小，项目只能增加不能减少，水平只能升高不能降低。时至今日，全民健康保险早已入不敷出，主管部门不得不两次上调保险费率。我国内地目前政府的'预算内财政收入仅占gdp的15%左右，而凡是实行全面医保制度的发达国家，政府收入达gdp的比例一般在30-50%以上。由此可见，我国政府的财政要负担覆盖十几亿人的、并且是飞速增长的医保费用，是具有相当挑战性的。
其二，医疗保障制度的构成，实质是对医疗服务融资模式的选择，而医疗服务从经济学角度分析，由于其特有的不确定性、异质性、信息不对称性和自然垄断性，诱导需求和道德风险普遍存在，容易造成医疗卫生资源的滥用。各国实践证明，采取公营的社会医疗保险或公费医疗，作为医疗服务融资的主要模式，由于其潜在的“委托－代理”规则，经营效率一般不高，而且在政府资源分配过程中极易造成所谓的“寻租现象”，即医疗服务提供者采取不正当手段从政府获取经营优势，从而获取超额利润。在我国目前的行政体系框架下，政府如果掌握过多的医疗融资的分配权力，除上述两大弊端外，还极易引发部门间利益、地区间利益、地方与中央间利益的博奕，造成市场发展的不平衡性和不公平性，最终损害广大民众的权益。
针对“大而全”的社会医保模式可能出现的上述问题，在构建我国新的医疗保障制度时，应强调政府主导和市场引导并重，采取分级、分段的管理模式努力构建商业健康保险与社会医疗保险相互补充、相互配合、共同发展的医保模式。在日前出台的医改新方案中也应明确这种思路。
随着医疗制度改革的实行，在逐步规范混乱的医疗市场的同时，商业健康保险应根据目前的医疗保险状况，搞好市场调研，掌握不同区域、不同层次、不同人群对医疗保险产品的市场需求情况，选择容易控制经营风险的模式，加强医疗险种设计、开发和业务管理工作，将现有的综合医疗保险逐步细化，不断丰富医疗保险的险种，以满足不同层次的医疗保险需求。
我国城镇职工新的社会医疗保险制度的实行，同样需要商业医疗保险来补充。目前，我国商业医疗保险潜在市场很大，应适时加强健康保险产品的开发和推广，这将对我国医疗保险业的发展与完善起到积极的推动作用。
商业调研报告 篇13
一、现状分析
近年来，随着芗城区旧城改造、城市扩容步伐的加快，城市居民居住环境有了较大变化，社区服务功能大幅提升，社区商业得到了较快发展，社区商业网点数量不断增加，经营业态和服务领域进一步拓宽。从调查看，目前，芗城区共有社区69个。各类社区商业网点近1000个，经营方式有餐饮、超市、各类中介、便利店、物流、食杂店、洗衣店、维修店、回收站、书店、冲印店、药店、家庭服务站、大众浴池等。社区商业发展主要呈现以下几个特点：
1、社区商业网点发展迅速，“双进工程”服务对象不断扩大。随着经济的发展和中心城区的不断扩大，社区商业服务对象也不断拓展，服务对象不仅面向广大居民，更侧重于为老人、儿童、残疾人、优抚等社会弱势群体服务，以及为下岗、失业人员的提供再就业服务。
2、社区商业网点呈多业态发展趋势。社区商业过去以商业零售业网点为主，仅限于食品、日用百货、美容美发等行业，近年来，一批新兴业态的社区商业网点应运而生，现已发展到几十个服务项目，如保姆、清洁维修、物业绿化、家教、技能培训、网络服务、婚庆礼仪、餐饮、保健、社区医疗、代理、中介服务等多个门类的便民利民服务项目。
3、新社区的各项配套服务设施、功能较为齐全。随着中心城区范围不断扩大，加速了新社区的建设，新社区的建设又带动了社区商业的发展以及周边商业中心的发展，其商业设施、网点分布、商品结构与服务功能均较为齐全，明显优于老社区。
4、传统商业和服务业在社区商业建设中得到了充分发展。近年来，流通领域的市场化进程不断加快，社区商业应市场需求得到快速发展，大大小小的商业网点渗透到社区的大街小巷，并在社区内及其周边形成一定规模。同时，社区沿街各类小型商品市场得到发展，有蔬菜市场、干果市场、水产品市场等，为社区居民消费购物提供了便利。
二、存在的主要问题
1、社区商业发展缺乏科学规划和有效指导。目前，社区商业在发展中较多的商业网点与社区住宅混在一起，严重影响了居民的正常生活，并造成安全隐患和环境污染。其中建在居民楼底层或楼内的餐馆、酒店以及各类服务机构影响较大，形成的民企纠纷较多。社区商业与区域性商业中心在功能定位方面缺乏科学规划、合理分工和有效监督。
2、社区商业发展不平衡，老社区商业网点发展慢、基础差。在这次调查中看到，一些老社区商业设施简陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者临时搭建，甚至是违章建筑开办的。这些小店小铺以经营副食为主，商品单一、质量低劣，购物环境和卫生状况较差，造成社区居民购物不便，许多日常消费需要跑较远的路，且社区的服务功能不健全，与建设“便利消费进社区，便民服务进家庭”双进工程提出的社区商业发展目标差距较大。
3、社区商业基础设施较差，现代服务业不够发达。随着人们生活水平的提高，居民消费需求普遍提高，呈现出多样性、多层次的消费特点，社区商业低水平、低层次的服务状况与之不相适应，亟待改善。在调查中，有的反应社区没有停车场，车辆乱停乱放现象比较严重。有的反应社区没有蔬菜市场，居民买菜不方便。有的反应家政服务业没有形成，居民寻求家政服务很不方便。有的反应社区商业网点不能仅依靠小店小辅、小商小贩提供商品和服务，要提高档次，保证质量等等。从反应的情况看，社区商业的服务功能普遍滞后于居民的消费需求。因此，加强社区商业基础设施的规划和建设，拓展社区商业服务功能，是落实科学发展观，完成社区双进工程的重点工作。
三、推进措施和发展方向设想
1、应合理规划，完善社区商业业态。应由政府牵头，会同商务、规划、建设、房管、财政、城区、工商、税务等部门，研究制定网点改造规划。如：对社区商业的规模、结构、布局及标准、分类等做出明确规定。业态业种10种左右，建议包括配送餐饮连锁店、小型超市、菜市场、食杂店、美容美发店、维修店、洗染店、照相馆、旧货废弃物回收站、家庭服务、书籍音像店、药店等。
2、应采用公开招标等形式，确定有实力的企业参与社区商业建设。
一是选择、培育有实力的配送餐饮企业(由中心厨房统一配送至社区连锁店)进入社区商业示范区，实施包括“早餐工程”在内的大众化餐饮，保证居民在社区内就能够方便地吃到有保障、质量较好的早餐、快餐。
二是鼓励农副产品流通企业在社区新建和改造放心肉、放心豆制品、无公害蔬菜瓜果连锁店，建设生活保障型的商品配送中心，解决居民生活不方便、消费不放心、不安全的问题。
三是支持连锁企业进入社区新建或改造便民家庭服务网点，搭载各类便民、利民服务项目，让社区居民在家门口就能解决维修、美容美发、洗衣、家庭服务等多方面的生活需要。
四是支持和引导再生资源回收龙头企业进入社区，形成以社区、回收企业和集散市场为载体，符合城市建设发展规划、布局合理、网络健全、服务功能齐全、管理科学的再生资源回收体系。五是采取切实可行措施，通过资金、网点等一系列支持政策，鼓励企业采取收购、兼并、特许加盟等多种形式整合分散的社区商业资源，规范社区内的小型门店，实现资源共享，综合利用。
3、应鼓励和支持利用现代技术手段，创新服务体系。积极建设面向社区服务的信息服务平台，鼓励有条件的企业利用信息技术开展社区便民服务，发展网上交易、网上服务，补充现有网点的不足。鼓励有条件的企业建立客户需求信息系统，及时采集、分析、储存客户信息，为居民提供定向、快捷、周到的服务。大力提倡社区骨干企业开展送货上门、送餐上门、修理上门的“三上门”服务，延伸服务功能，提高服务水平。提倡和鼓励社区商业企业组建专职的便民综合服务小分队入户服务，同社区居委会、社区居民建立稳定、畅通的联系渠道，开展以为社区居民排忧解难为宗旨的便民有偿服务。
2.商业调研报告
北京街道和社区里的商业服务，从街边夫妻店的1.0版本到大型商业综合体的2.0版本，再到现在深入社区组合形态的3.0版本。未来随着电子商务的深度运用，社区商业的4.0版本已渐现雏形。那么2013年北京的社区商业是什么样的，存在着哪些问题?
品牌化服务稀缺
社区商业，这一原本以自发式生长存在的商业模式，在城镇化的加速推进下，正在成为城市商业发展的选项之一。
为探寻社区居民的基本需求、社区商业呈现的热点和尚存空白，日前，北商商业研究院从北京东、西、南、北和中部选取了和平里社区、芍药居社区、望京社区、通州社区、房山长阳社区、大红门社区等12个有代表性的大型社区做调查。这12个样本中，既有老牌社区，又有通州、房山等新城社区。
根据问卷调查，随着购物习惯的改变，92%的受访对象表示，在家门口购物消费的频次增加，同时会定期到繁华商圈购物消费。在电子商务的迅速渗透下，北京的社区商业，已从功能单一的日杂百货为主，逐步发展为传统的餐饮、超市便利店、生活服务业与新兴的网络购物融合的服务体系。一些小区的夫妻店、传达室或者警卫室都主动或被动地兼职帮小区住户代收快件。
北商商业研究院通过对12个社区居民的调查采访发现，9个社区对连锁餐饮的需求，7个社区对家政服务的需求较高，其次是菜店这代表了社区商业整体面临的品牌化程度低的现状，美容美发、洗染、家政、便利店等都存在杂牌军的问题。
其实，北京市一直鼓励连锁经营企业加快向社区发展，鼓励品牌连锁经营企业参与社区商业建设，通过采取收购、兼并、直营连锁或特许加盟等方式整合分散的社区商业资源。早在20xx年，物美、京客隆等百余家企业入选市商务委推荐进社区的连锁企业。
调查中发现，在高成本压力和电子商务的冲击下，传统零售业在拥抱电商和下沉社区中找到了两种发展路径。调查中，一个突出的变化是，7-11、吉野家、肯德基等知名传统商业企业的身影开始出现在社区。不过，社区商业的市场培育期会比繁华商圈长，销售规模短期也难与区域中心媲美。但是，社区周边消费频次高，更注重便捷和性价比。
餐饮居社区商业之首
在选取的采访样本中，餐饮在社区商业各业态中占比，平均占比达到32%;其次是生活服务类(包含家政、洗染等行业)，占比为27.5%;位居第三的是美容美发行业，占比为13.33%。
但是，从调查的各类商业业态看，社区商业发展的自发性特点明显。餐饮业虽然成为社区商业主力军，但是，这些餐饮主要是不知名的小店，不仅更换频率高，服务质量也不稳定。
在对长阳、天通苑等以年轻消费群体为主的新社区调查发现，幼儿教育正在快速扎根社区，占比达到9%，成为社区商业业态的新成员。此前很多幼儿教育品牌会选择区域商业中心地带，但是，随着生育高峰的到来，新兴社区的`很多年轻住户已经升级为三口之家。巨大的儿童消费市场成为商家掘金的新发力点。可以预测，单独二胎政策落地实施后，幼儿教育将迎来更大市场。另外，随着老龄人口增加以及消费习惯的改变，社区送货上门、家政、代收代缴等服务需求增大。
此外，社区商业的物业主要来源于小区底商，受限于当初开发商的规划设置。这也造成了社区商业缺少规划的问题。
菜店覆盖面有待提升
针对社区商业调查发现的问题，北京商报官方微博面向近50万粉丝进行了“帮社区商业出新招”的调查活动。在参加调查的微博网友中，42%的网友对自己居住社区的农产品市场不够满意，其中超过一半的网友认为社区菜市场距离太远，不能满足日常的需求。还有近30%的网友对社区菜市场提供的水果蔬菜品质和价格不满意。
30%的网友不能满足于现有的社区便利店。反映问题较为突出的主要集中在通州、天通苑以及长阳等远郊区县的网友。部分网友反映，社区周围的小便利店和夫妻店商品数量有限，更新不及时。
从便利店的发展规律看，每3000人就需要一家便利店。例如东京，有近3700万人，几大便利店品牌的总数超过了4万家。北京市的常住人口在20xx年时就已突破了2000万人，照此计算，北京至少需要6700家便利店。据相关调查显示，北京的便利店还不到2000家，距理想状态下的店铺数量相去甚远。不仅如此，店铺的分布也极不均匀，以7-11官方发布的数据为例，其130多家店铺集中分布在朝阳区、海淀区和东城区，西城区仅有5家，通州区也只有1家，而其他区域则尚未开店。
在调查中我们也发现，在区域中心附近的社区，各类服务设施相对完善，但在部分老小区，由于物业设施和交通限制，一些便民业态无法进入。
3.商业调研报告
最近几年，区经济社会发展迅速，单从财政收入方面讲，年达到45.4亿，相比年，五年翻了4.3倍。但在高速发展的同时，也面临着空间资源紧张的制约，由空间资源短缺引发了拆迁难等多种问题，可以说，空间资源短缺成为未来发展的难题。要突破物理空间资源的瓶颈制约，向地下发展是一条现实出路。
一、建设地下商业街的可行性
1.浓郁的消费氛围所带来的人气保证
在地下商业街的建设方面，我们有两方面优势：一是路商圈长期以来浓郁的消费氛围，二是原来夜市的繁荣可以部分复制。这两方面的经验积累是地下商业街未来形成旺盛人气、强消费磁场的保证。
现在的，正在由黄金线向黄金块转变，从东面的出版大厦、饭店，到南面的翠琅大厦、乐业村、交行大厦，以及中心区，到西面的索菲特、中环国际、和泰大厦，再到北面的虹桥、国际商城等，连成一片。在这种经济发展趋势下，必然要求相应的消费配套设施的支持，要求原来的、路商圈由线到面全面发展。
2.毗邻商务区所带来的消费能力保证
中央路、北路沿线可作为市的一个重要的生产型商务集聚区，在以后引进和发展总部经济、楼宇经济和现代商务等方面具有一定优势，符合发展现代服务业的总体布局，也符合总部型企业选址定位的要求。在这两条线上，有紫峰大厦、金峰大厦，再往北，有饭店、国际商城、出版大厦、南汽、时代超市等重要单位。而地下商业街相邻的模范马路科技研发街，则有14所和，具有发展科技产业的潜力。这几条线都拥有较强的消费能力，为地下商业街的发展注入血液。
二、地下商业街的定位思考
(一)要与纵横交错的交通系统紧密相连
地下商业街成本高昂，空间仍然受到严格限制，它之所以能够存在，其优势就在于它与地面只隔几级台阶，不会给居民和游客带来距离感。畅通的交通系统是成功经营地下商城的重要条件。它一方面可以聚集客流,另一方面方便了消费者的生活、购物、旅游等。例如加拿大多伦多的地下商城，各种通道密如蛛网并呈辐射状，延伸到地上的许多饭店、公寓、银行、商场、写楼和大型停车场。地下商业街离湖、新街口、中央门汽车站和火车站都非常近，要充分发挥这一优势。
地下空间除了商业功能之外，还应该兼有行人通道的功能，即人车立体分流，把地面的一部分行人分流到地下。“停车难”是城市交通的日益突出的问题，可以考虑修建地下停车场。地下停车场容量大、用地少，布局合理，接近服务对象，特别是结合地铁站修建地下停车场便于换乘地铁到达城市中心，有助于减轻城市中心区的交通压力，提高了地铁的利用率，又减轻了汽车造成的公害，上海人民广场地下停车场就是一个成功范例。地下停车场如果能成为和两个方向的人流进入主城区的缓冲地带——在或地区以自驾车为主的交通形式，而在主城核心区以公交系统为主要交通形式，那么这样的设计导向从长远来说可能会取得成功。
(二)地下商业街与地上要构成完整的体验环境
地上空间与地下商城相结合的形式可分为两类：一类是地下商城与地上商城相结合,可以创造更大的商机，共享彼此的客流，得到双赢的局面。例如在新街口地区，新百、大洋与地下商城都是消费场所，功能互补，在地上逛街购物，在地下吃饭休息。另一类是地下商城开发与城市景观建设的结合。近年来随着人们对城市环境、城市景观的重视,国内外均出现了一种新型的开发形式，即地上是城市绿地或休闲广场等市民公共活动设施，地下部分则进行商业性开发。例如俄罗斯大型地下商城马涅什购物中心就是建在马涅什广场的地下。我们地下商业街要做大，就要充分发挥路广场与湖公园的吸引力。
(三)确定合理的经营项目
通过提供合理的经营项目来满足顾客的各种需求,以提高竞争力。例如加拿大蒙特利尔市的地下商城，其建筑面积达91万平方米，每天通行人数超过50万，共有1.17万个商店。在这个地下城里，如果人们不愿走出去的话，可以在142家中任何一家饭馆或酒店里用餐、饮酒，在1024个商店里购买所需商品，在24家电影院和4家剧院里观看电影或看戏;地下城里还开办有26个银行网点，人们还可以参观2个大型展览和2个艺术长廊。
(四)体现文化特点
要努力为市民与游客营造一种既适宜购物，又适宜休闲和文化体验的空间环境，与新街口地区单纯以购物为主的环境有所区别，充分彰显古都的文化特色。加拿大蒙特利尔地下商城所有的长廊里摆有各种花草树木，利用电灯光促其生长，所以尽管地面上大雪纷飞，地下花照样开，树照样长，花草树木间安置各种凳椅供游人、顾客休息。四季分明，夏天炎热、冬天寒冷，而地下商业街环境设计可以参照国外的一些做法。
三、繁荣商圈的路径设计
(一)在发展空间方面，建设哑铃型空间结构
路商圈的服务职能不仅局限于城北地区，还是新街口商业中心的有效补充;服务对象也不仅是本市人口，还服务于部分外来人口。因此，商业中心应当抓住地铁通车和一些大型设施建设的机遇，逐步扩展商业中心规模，转移空间商业街区发展重心，调整商业街区内部空间结构。当前，路商业中心主要沿路、和北路形成“两横一纵”的单核心空间结构，虽然在和的发展带动下有向街区化发展的趋势，但是发展重心仍然偏于西侧北路交叉口附近。在未来的发展中，可结合地下商业街的建设，形成商业中心东部地区围绕门地铁站周围的商业服务新核心，最终形成由商业街联系北路交叉口周边地区和中央路门地铁站周边地区这两个大型商业核心的哑铃型的商业中心空间结构，而地下商业街正是打造哑铃结构的轴线，因此显得尤为重要。
(二)在商业结构方面，加强文化娱乐与现代服务业发展
目前商圈的结构尚不够完善。一是表现在缺乏高层次专业服务。专业化、高层次的商业文化设施对于完善商业中心功能、调整商业中心结构意义重大。专卖店虽然不少，但服务层次有待提高，与副商业中心的地位不相称。二是文化娱乐业所占比较小。目前基本以商业和餐饮业商家为主体，大约占85%左右，而文化娱乐业仅占1.8%，这对发挥商圈的休闲功能较为不利。三是商业设施布局重心仍然偏重于路交叉口附近，大型商业网点主要集中在步行街以西的区域内，东段缺少大型商业网点，并且因为大面积的军事用地使得该地段进深很浅，造成了西热东冷的现象，门地铁站的人流集聚优势没有得到利用。而地下商圈的建设，为解决这些难题创造了有利条件。可以预见在不久的将来，东部地区可以于门景区形成集商业服务和旅游观光于一体的城市公共服务中心。
(三)构建交通系统方面，加强环形机动交通系统建设
随着商圈的发展，人流必将不断增加，对交通系统提出更高要求，需要构建内外联系紧密、换乘枢纽完备、层次结构清晰的综合交通体系。规划以地铁1号线和5号线为主要对外交通线，这两条线均经过商业中心地区。地铁1号线经过门，地铁5号线经过北路，其路站就位于北路和路、的交叉口，也就是地下商业街的起点)，交通极为便利。建议对商圈周边道路进行功能分类，并对以交通功能为主的道路进行改造拓宽，同时结合商圈内部非商业用地的改造和置换，建设相应的停车场地。建议首先拓宽北侧的童家巷和南侧的文云巷，与中央路、、湖北路和云南路共同构成一个闭合的机动交通环，在靠近一侧，结合可改造或置换的用地建设停车场库，这样可以大大减轻东端的交通压力。而且以东路段将与已经建成的步行街和丁家桥灯光隧道形成一横一纵两条步行街空间轴，这种十架结构可以为邻近商家创造新的繁荣。这样，再结合地铁1号线和5号线，街区内部街巷整理和停车网点布局，形成内外交通功能鲜明、人车空间界限清晰、停车换乘便捷的商业中心综合交通体系。
商业调研报告 篇14
随着市场经济的快速发展，人民生活水平和质量不断提高，社会上出现了大量各种形式、规模和内容的超市。这些超市由于商品品种齐全、价格合理、便利优势，深受消费者喜爱。调查中我们发现安阳市的超市普遍采用自行购置的商业软件，以前台运用微机收款、后台使用服务器管理的基本模式进行账务处理，这种新的经营模式对常规的税收管理、检查、取证都带来了
新的问题。以下就商业超市的税收管理谈一些看法。
一、商业超市目前经营状况及规律
（一）经营形式主体成分多元化。目前，超市的经营主体呈现出多元化的趋向。各种经济成分参与到超市经营之中，一般为个人出资，也有股份合资，外商投资、个体经营等等，加入零售竞争行列，形成同台竞技、共同发展的格局。
（二）经营方式多样化。早期的超市一般以自营为主，而现在则采取场地租赁、商家进场进店以及联营等方式，经营方式相当灵活，自营阵地和空间不断缩小。对场地出租，主要是收取租金；对进场进店者，主要是收取进场费；对联营的商品，主要对销售额进行“提点”即按一定比例提取分成。
从经营状况看：成规模的超市一般经营面积大、从业人员多，但仓库存储却不大、一般上规模的商业超市基本上在1000平方米左右，从业人员在50人以上。商品摆放在营业区货架上，顾客进入营业区内随意挑选，营业员按柜台提供介绍服务和货物监控。其库存商品大都在柜台上陈列，一般仓库很小，缺货时，通过电话联系快速补缺。
从经营范围看：一般成规模的超市经营范围涉及洗涤、百货、烟酒、副食、日杂、服装、五金交电、家用电器、手机电脑、床上用品、文化用品、蔬菜等多个方面，品种多达上万种。
从进货渠道看：一是采用联手压价采购方式，多地超市统一联手采购，争取以最低价位购入商品，毛利率可达15%—20%。二是与厂家签订年度销货数量协议，按厂价直销，厂价返还手续费。三是部分商品厂家租赁柜台销售。四是厂家支付促销员（营业员）工资销售。五是租赁柜台，只收取租赁费，由租赁者自己采购。
从销售情况看：主要以零售为主，费用基本固定，主要是租赁费、人员工资、电费等其他经营、管理和财务费用。一般来讲，成规模的大型商业超市销售量都比较大，一般年度销售额在数百万元以上。
（三）经营分布广泛化。大型超市不断进行经营扩张，以总机构为立足点，推进其分支机构遍布城乡，店面分布日益广泛。形成了点多、线长的经营格局。如我市华联、万源等大型商业超市，在多处设立分店，以设立“网点”来抢占市场。
（四）经营面积规模化。抛开一些以经营烟酒副食为主的小超市不算，一些大型超市在经营面积上做文章，以形成规模化效应。庞大的经营面积、良好的购物环境、齐全的商品货物是超市竞争的主流，以追求利润最大化。如丹尼斯、华联均扩大了店面规模。
二、商业超市管理难点及存在的问题
（一）账目设置不规范，难查账。超市购进货物一般都不作手工明细账，而是将货物品名、数量、单价以不同条形码形式输入电脑。销售时由电脑收款机对商品条形码进行识别、结算收款和核算收入。按规定，电脑资料和账簿、凭证都应按规定年限进行保存。但是，有些超市在经营过程中有删除电脑资料的问题，这实际上等同于销毁了账簿记录，导致税务人员无法对其销售收入进行核查。有的超市设置两套帐或账目设置不规范，有的没有往来账，有的没有库存商品账，有的没有销售明细帐，造成原始单据不真实、不完整，日报单保存极不齐全，查账时无从下手，税务稽查无法取证。同时普遍存在现金交易量大和大额坐支现金现象。所以，在检查中很难从其资金流量、银行对账单中找到突破口。
（二）账务核算不正规，销售收入不实。一是迟记收入。按照规定，收到货款，将购物券或提货单交给购货方，销售就已实现。但是在实际操作中，不少超市将这部分收入先挂在往来账上，过一段时间再记收入，造成税款滞纳，甚至可能造成人为调节应纳税额等现象。二是损失不处理。对于开架售货方式经营方式，容易出现商品丢失或损失,像蔬菜、肉类、副食品保质期较短，腐烂、变质、过期等现象经常发生。超市在盘点时没有按规定作账务处理，或者账面根本就不反映。税务机关也没有能力为其盘点。三是存在将商品当福利发给职工，开业时送出相当数量赠品的现象，但是账上均没有记录。
（三）超市内“店中店”难以区分。有些超市将柜台或部分场地租赁给其他经营者自主经营，税务机关难以区分哪些是超市自身经营，哪些是租赁经营。在纳税问题上，超市和“店中店”互定盟约，相互推诿，逃避纳税。而此部分经营收入没有通过超市的商业管理软件记录，也没有被税务机关所管理，形成税收管理的“真空地带”。不少大型连锁超市经营方式一般分为专柜经营和自营。专柜经营采取引进手工作坊或者特色商品销售，由超市统一()收款。超市与专柜供应商签订合同，规定供应商每期应达到的最低销售额，如达不到则由该供应商补足或者撤场。月末结算供应商开具进项票时增大扣点，即供应商按实际销售额少开金额。因此一些供应商为能继续在超市经营，在没有达到最低销售额的情况下，按照最低销售额开具增值税专用发票，造成虚假的销售，无形中增加了超市的当期进项税额，降低了税负。
（四）会计电算化和核算资料的集中管理导致税务监管难。在会计核算管理上，当前连锁超市采取购买或自行开发企业管理信息系统、财务管理系统来加强对企业经营过程的控制。根据《征管法》规定，从事生产经营的纳税人的财务、会计制度或者财务、会计处理办法和会计核算软件，应当报送税务机关备案。而在实际执行中存在三个问题：一是企业使用的财务软件以及各系统管理软件种类多样，各种财务数据归集及生成方法不一致，各类明细帐格式也不统一，给日常税务管理和税务稽查带来难度；二是会计核算软件报送备案规定执行不到位。在使用计算机记账的.纳税人中，很少有企业向税务机关报送备案，而税务机关对此的管理也比较薄弱；三是目前多数财务软件都允许设置多个“帐套”，分别进行加密，各“帐套”之间的会计资料（如记帐凭证）可相互传递、取舍，而且对各帐套文件的存储无任何限制，既可存储在本机硬盘中，也可通过网络存储在其它硬盘、光盘等存储介质中，并可在已知密码的前提下，实行信息共享。这就为企业设置多套帐偷税、逃避税务检查提供了便利。在财务帐册数据管理上，目前连锁超市实行高度集中化管理，税务机关在稽查时不能及时掌握纳税人的资料，需要企业提供的统计数据和财务数据，都能临时生成。这样，企业提供数据的真实性、全面性则取决于企业。此外，税务机关在进行纳税检查时，需要到核算地开展工作，增加了税收成本。
（五）税收管查不到位现象存在。当前商业经营形式灵活,而对五花八门的商业促销活动，税务管理没有明确的政策依据，同时，税收管理员业务素质不高，普遍缺乏商业管理知识，都给管理造成了一定困难。税务稽查作为税收征管的最后一道防线，受各种条件的限制，对商业企业特别是大型商业超市检查面偏小，对商业营销了解甚少，没有有效地遏止偷税行为的发生。
三、对加强商业超市管理的建议
（一）全面推行税控装置。《征管法》明确规定：国家根据税收征收管理的需要，积极推广使用税控装置。税务机关要切实加强税控装置的推广力度，强制性要求所有超市必须纳入税控管理，所有业务通过税控机具开票，所有数据进入税控存储。在税控收款机中添加能准确记录纳税人经营情况，对纳税人销售出去的货物，无论是否开具发票，税控收款机都能自动存储销售额的“税控黑匣子”，税控收款机的密码由税务机关掌握，税务机关按月将其存储的信息和纳税人申报的信息进行核对，确保销售收入的准确性。税务机关应加强监督，促使超市全面使用税控装置，并强化日常检查，一旦发现未按规定使用、损毁或擅自改动税控装置的，可依照《征管法》进行处罚。同时加大对税控装置的检查力度，对不按规定安装使用税控装置的，实行从严查处，以纠其过。
（二）加强超市日常税收征管。一是依据原始单据记录，突出对商品购进和销售情况进行监管；建立定期盘点报告制度，对非正常损失及时进行处理。二是依据每日销售记录，突出核查购销明细情况。税务人员依据日销售记录，进行“两簿一表”对照，核实其实际经营状况，掌握销售额。三是依据银行和进货单据，突出对资金与货物的流向和流量进行双项比对管理。
（三）重视企业会计软件的报送备案制度。企业报送财务软件资料包括财务软件功能、操作程序、各环节数据来源等具体内容，当财务软件升级或主要功能改变时，应及时向税务机关备案。对未按规定报送的，应严格按照《征管法》规定进行处罚。同时，企业必须保管好纸质帐簿，以备税务机关审计或检查。税务人员要加强对企业财务软件的学习，掌握财务软件的操作和审阅方法，提高管理能力。
（四）加强税收管理力度，规范超市财务管理行为。一是加强对超市纳税人的税法宣传，辅导纳税人建帐建制，引导并规范其财务管理行为。二是对纳入增值税一般纳税人管理的，要责成其分品种、分柜组建立各种明细帐。必要时可以突击盘点某种或某类商品库存，查看其进、销、存是否相符，堵塞税收征管漏洞。三是深化超市税收分析。税收管理员要加强对超市税收的调查分析，掌握其“销售额变动率”、“成本毛利率”，定期开展纳税评估。对评估异常户采取“登点核查”等方式，核实真实销售额；对于“店中店”采取实地勘察、暗访、长期跟踪管理等方法，摸清租赁柜台或场地的真实情况；对承租承包人，按规定办理税务登记，纳入税务管理。
（五）加强商业超市发票管理。一是把超市的pos机销售记录与发票开票系统相连接，做到小票即发票。二是电脑版发票必须通过电脑开具，开具发票必须使用税务机关开发或认可的开票软件。三是发票开具必须内容完整。按照发票管理办法的规定，逐栏逐项填写完整，对将发票品名笼统地开为劳保、办公用品、日用品的，必须附列具体明细清单。四是加强对超市发票的审核，对其开具的增值税发票和普通发票的流向进行追踪，防止税款流失。五是加强普通发票的日常管理和监督。税收管理员定期对超市pos机的收银数据、上传数据、申报数据进行分析、评估，对超市pos机机打发票的使用情况进行抽查、核对，掌握其真实情况。
（六）加强对独立纳税人的税务管理。一是由超市管理者提供超市内独立纳税人的名单、经营面积、租金及经营状况，并定期提供变化情况，加强税源监管。二是超市内的独立经营者，必须按规定办理营业执照和税务登记，否则不允许其在超市内经营。三是定期清理超市内独立纳税人，对漏征漏管户要依法进行处理，对定额偏低的个体户调整定额。
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