物业管理方案
为了确保事情或工作得以顺利进行，常常需要预先准备方案，方案是书面计划，是具体行动实施办法细则，步骤等。那么我们该怎么去写方案呢？以下是小编整理的物业管理方案，欢迎阅读与收藏。
物业管理方案 篇1
一、XX佳园物业概况
“XX佳园”位于福厦路、环城西路与205国道交汇处，总建筑面积约2万平方米，小区以多层住宅为主，配有较高价值的店面，其中A区、B区占据交通“黄金点”，交通便捷，银行、学校、超市、酒店、邮局等生活设施齐全，是居家置业的理想物业。美丽的社区，更需要“阳光物业”这样较耐心、细致、负责任的物业公司去用心呵护。
二、公司接管后将采取的管理档次及服务标准
根据XX佳园的实况，我司确定XX佳园物业为中高档管理。其服务标准如下：
（一）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。
（二）定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意率达95%以上。
（三）建立落实维修制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。
（四）每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。
（五）物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。
（六）常规性公共服务
1、房屋管理及维修养护
（1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。
（2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。
（3）空调安装统一。
2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。
（1）供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3年检测1次。
（2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。
（3）消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。
（4）给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。
3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。
4、保安及车辆管理。
（1）专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。
（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。
（3）车辆出入管理严格，有登记。
（4）停车场停放整齐，场地整洁。
（5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
（6）联系群众，搞好群防群治。
（7）在公安派出所指导下搞好治安管理。
5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。
（1）环卫设施完备。
（2）实行标准化清扫保洁。
（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。
（4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。
（5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。
6、绿化管理
（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。
（2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。
（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
（4）绿化完好率达到95%以上。
7、室内装饰装修管理（二次装修）。全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和结构安全。
（1）受理本小区二次装修咨询与审批。
（2）所有装修人员到管理处办理出入证。
8、房屋租售管理。
（1）督促外来人员在三天内办理《暂住证》手续。
（2）配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。
9、社区文化
（1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。
（2）制有居民精神文明建设公约。
（3）配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。
（4）业主满意率95%以上。
（七）针对性的专项服务（代理业务）
1、代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等。
2、提供空房代管、房屋中介等服务。
3、代定报刊、邮件报刊的代收代发。
4、提供维修服务并做到小修不过夜，中修三天完成。
5、安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。
三、公司拟采取的管理方式
“对物业进行严格管理，为业主、开发商提供优质服务”是本公司的根本理念，规范化管理，贴心服务，铸造品牌物业公司的信誉与形象。
（一）标准化管理
物业管理涉及面广，一般住用户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本原因。本公司从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理，使本公司物业管理行为向规范化的国际惯例靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使开发商放心、业主满意、公司信誉度得到提高。
（二）沟通服务至上
组织、沟通、协调能力是物管企业的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致。为此，本公司专门设置业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题（合理要求）、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，公司要求管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。
（三）缔造亲善的社区文化
创造一个和谐、文明、舒适、优美的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导公司员工发展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部门的友好协作关系。不论员工在工作期间或在工作区域之外，业主或员工的难处是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，主动构架良好的人际关系，为小区、为业主、为自己、为这个物欲横流的社会开辟一方文明的净土。
四、为开展XX佳园物业管理所配置的人力、物力资源
（一）人员设置。
根据所确定的.管理档次及实地考察，按物业管理面积2万平方米计算，本公司“XX佳园”管理处拟设置工作人员11人。
职位人数负责内容
管理入主任兼业主联络处主任1人负责总体工作安排、业主沟通
工程人员1人负责设备、设施维修、保养
车管员/收银员2人停车场管理、出纳、收费
保洁绿化人员1人负责保洁绿化
保安人员6人负责岗亭、车辆出入、巡逻
注：财务人员由总公司兼任。
（二）综合效益简要分析
XX佳园综合管理费及维修金收费标准可为（以上收费标准仅供参考，最后的收费标准以物价局批复标准收费）：
管理费维修金
多层住宅0。50元/平方米·月0。20元/平方米·月
商场1。50元/平方米·月0。25元/平方米·月
地上车位40元/位·月
地下车位60元/位·月
五、XX佳园物业管理的具体操作
公司贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。
（一）前期准备
公司派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，结合本方案拟定特定物业项目的管理方案；进驻前二个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议；进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备；物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。
1内部机构的设置与拟定人员编制
2。物业管理人员的选聘和培训
开展管理工作前3个月。培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置，业主及用户投诉的处理，特别电梯配电应取得上岗证方可上岗。
3。规章制度制定
1）、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写《业主公约》、《用户手册》并在入伙时发放。
2）、制定严谨、科学的管理文件（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序）并在入伙前完成。
（二）物业管理的启动
1。物业的接管验收
1）、产权资料（项目批准文件、用地批准文件、建筑执照）。
2）、技术资料（竣工图、设备的检验合格证书等）
2。入伙管理
1）、房屋验收、交接执行公司严谨、科学的“入伙管理系统”。发放入伙通知书、住户手册，明确入伙验收手续、收费标准，签署“业主公约”，礼貌、热忱接待业主，主动解释有关疑问；签订物业管理委托合同、业主公约；通过宣传使用户了解和配合物业管理工作；向用户发放《用户须知》、《用户手册》；配合用户搬迁，应打扫好室内外卫生、清扫进出道路、协助用户搬迁以及交通指挥等；做好用户搬迁阶段的安全工作，合理协调保安人员值班、巡逻，适当增加保安力量。
2）、建立业主档案和产权备案。在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，建立顾客档案，界定每个产权人拥有产权的范围和比例，建立产权备案制度，为今后顺利管理打好基础。
3。二次装修施工全过程监控
二次装修管理攸关楼宇的建筑风格、品质，因此，为了保证楼房长期正常使用，公司将依《厦门市住宅区物业管理条例》、建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《厦门市建筑外墙装饰管理规定》、《家庭居室装饰二次装修管理试行办法》、《厦门市物业管理服务收费办法》等有关法规以及《前期物业管理协议》、《用户手册》、《业主公约》执行管理。
作业现场管理时，管理处将采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻居民的安全，控制现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对相邻居民的日常生活造成影响。
安全防范管理。二次装修施工人员须按政府规定，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生；进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐患；二次装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。
环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，限度降低对周边居民正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。
共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行。
外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤其是私自在楼梯口加装铁门。
土建二次装修管理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏楼板结构；不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线，须进行防水处理，以防止外墙渗水；不得在无梁板上砌筑樯体。
水电设施二次装修管理。严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管；厨卫下水主管检查口不得封死；二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修土头、杂物造成堵塞；墙体及吊顶内埋设电线应使用套管；动员住户在进行吊顶装饰时留出检查口。
装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进行验收，出具竣工验收单并办理相关手续。
（三）完善的日常物业管理服务
A、安全保卫系统
1、总体安全环境管理
在社区四周、车床进出口、社区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。
培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对社区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。
在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；建立我公司覆盖全厦门市的物业保安呼叫系统，遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施，如防台风、防地震方案等。
2、对出租户管理
租户的社区角色不同，人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂，因此，出租户管理成为当今物业管理中较难处理的问题。我公司将从提倡亲和社区文化入手，对租户进行分类拜访与重点关注；配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查。确保楼宇内业主、租户的生活安全与人际和谐。
3、车辆交通及道路管理
楼宇停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；每天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。
4、科学管理
记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。
B、设备设施维护系统
1。房屋管理与维修养护
主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元（门）、户标号标志明显；定期检查外墙，发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一，冷凝水集中收集；设立小告示板，开展与业主交流，及时通报相关事项。
2。共用设备管理
本公司设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。
1）给排水设备管理
管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便住用户生活。
供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理措施，无污染隐患；生活用水的水质符合卫生标准；对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生许可证、水质化验单；停水提前一天通知住用户。
排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
2）供电设备管理
供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运行记录；停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用)户装修制定临时用电管理措施；发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。
配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运行记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。
供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电器具是否牢固；各种地板的接地电阻是否符合规定。
3)弱电设备管理
每天对门禁对讲系统进行维修保养，确保故障能及时排除。
4)消防管理
消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；制订突发事件应急方案；消防管理员接受严格正规的培训。
建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人;建立义务X，制订突发火灾应急方案;每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。
C、环境保结系统
环境卫生管理的目的是净化环境，给住用人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。
管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备;标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制);垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀;房屋公共部门共用设施无蚁害;楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物;房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画;楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。
1、日常保洁
范围工作内容频次标准备注
楼道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天无遗留物、臭味
2扫地板及楼梯1次/天无杂物，无积水
3冲洗楼梯1次/周无杂物，无积水
4擦公寓口信报箱1次/天无灰尘，无手印
5擦电梯2次/天无灰尘，无手印
6擦公共防盗门1次/周无灰尘
7擦楼梯扶手1次/周无灰尘
8擦公共天花板1次/周无灰尘、蜘蛛丝
9擦消火栓1次/月无灰尘
10擦窗户2次/月无灰尘
道路1路面循环清扫无杂物
2路边绿地2次/天无杂物
3水泵结合器1次/周无灰尘
4路灯柱1次/周无灰尘
绿地清理2次/天无灰尘、枯叶
2、四害消灭
在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。
D、绿化维护系统
制定绿化管理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作;对楼宇绿化进行改进、栽种;绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象;花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃;绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
项目措施标准
绿化浇水浇水（依气候变化)浇足浇透
草皮修剪（按季节进行)草皮美观平整
杂草清除（每周一次)确保基本无杂草
防虫病虫害防治（一年2次)无病虫害
养护施肥（一年4次)绿化生长旺盛
乔灌木修剪造型一年4次
E、共用设施管理系统
制定共用设施管理标准，对业主的共用设施：篮球场、网球场、羽毛球场等制定相应的管理办法，定期对共用设施进行维护保养;开发收益性服务项目，借助专业的物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好的运营机制充分发挥物业的使用价值，为业主及开发商获取收益也为良好的物业管理注入动力。
F、社区文化活动组织系统
1、社区文化建设
创造一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，管理处腾出活动空间，与社区居委员会一道，组织社区居民参与开展各种积极向上的文艺活动，使住用户拥有一份归属感;各项活动事先计划，争取政府有关部门支持，并发展与业主委员会、社区居委会以及政府有关部门的良好合作关系;在楼宇告示栏上设立学习宣传园地;配合、支持、参与社区文化建设，提倡高雅的社区文化。
2、便民服务
“不出社区门，照样过日子”是本公司服务的一项重要目标，当住户遇到生活上或工作上的多方面问题而难以应对时，全公司员工都能够有求必应地提供服务，主动为住户排忧解难，积极开展临时性的、专项性的、业户自愿选择的特约服务方式。
1)、日常服务
设置业主联络处、服务专线，开辟为业主/业主委员会与本公司沟通交流场所，不但要接受住户的质疑、问询、投诉、求助、报修，还要求公司员工必须热情相待，及时处理和反馈住户的各种要求;建立回访制度并记录，定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理化建议及时整改;每半年公开一次物业管理服务费用收支情况;代定报刊，邮件报刊代收代发。
2)、特约服务
提供有偿特约维修服务。室内维修装潢业务，小修不过夜，中修三天完成;空房代管，房屋中介;委托代装家用电器;代办家庭清洁、消毒、打蜡;委托代聘各种类型的保姆、家教和医疗护理;信息咨询服务等
六、物业接管事项说明
（一)我公司一旦接受委托进行物业管理，保安、环境卫生等关系小区基本生活秩序的工作立即入场开展，各项接管工作一周内完成，以保障小区业主的切身利益。
（二)为了高效完成接管工作，公司领导成立以陈副总经理为首的接管验收小组（具9年物业管理工作经验)。成员包括2名工程师、1名会计师。
物业管理方案 篇2
一、背景说明
随着高考的临近，考生的压力也越来越大。在此期间，物业公司需要针对高考期间的特殊情况，提出一系列科学的管理方案，以确保在高考期间物业服务的高效运行，并有效地减少了考生和家长的后顾之忧。
二、方案应用范围
本计划是一份物业高考期间管理方案，适用于高校周围的住宅小区、学生公寓等物业管辖范围内，以及高考期间各类服务场所等。
三、方案内容
1. 安保方案：
(1)高考期间单独安排安保人员对考点进行巡查。保证考点安全。
(2)在高考期间不安排维修和检修工作人员。
(3)高考期间加强对物业工作人员的安全培训。
(4)保证小区公共区域安全，对进小区进行严格的人员身份核实。
(5)组织志愿者力量，配合保安对小区进行夜间巡查，确保小区的安全。
(6)因为施工装修会产生大量噪音、扬尘等物质，影响到周边居民和考生的休息和学习。因此，需要采取以下具体措施：
a.在高考期间暂停所有施工装修工作。对于已经开始施工的，要尽量提前完成工作，避免影响高考。
b.在高考期间加强巡视检查力度，对于未经许可的施工装修进行取缔和处罚。
c.对于必要的施工装修，需要提前向考生和周围居民宣传，并在施工前制定详细的方案，尽量减少噪音和扬尘等不利影响。
d.加强安全监管，确保施工装修过程中的安全。
2. 环境卫生方案：
(1)高考期间打扫小区绿化带、人行道、公共通道、楼道等公共场所，保证室内外环境清洁整洁，让考生温馨静雅的度过高考。
(2)高考期间根据考试时间表，对小区内所有垃圾桶进行及时清理，确保小区干净整洁，为考生提供一个安静和谐的待考环境。
3. 服务和物资保障方案：
(1)志愿者服务：高考期间组织志愿者服务，对考生及家长进行咨询。
(2)水、电、气、网络、电话等服务保障：维护稳定的供水，保障供电，保持网络通讯畅通，保证供暖、供气和电话畅通。
(3)物资保障：保证考生饮食安全，对供应考生餐饮的商铺进行检测，保证食品质量;同时，在考点及周边区域设置饮水站，满足考生饮水需求。
4. 管理监督方案：
(1)高考期间建立举报投诉机制，对违规行为和考场外作案者进行监管。
(2)组织志愿者力量，与考场周边商户签订安保协议，保证协商市场秩序。
(3)严格规定卫生和消防安全，在高考期间严禁使用烟花爆竹等易导致火灾的物质，同时，对电线电缆、水管等设施进行日常维护保养。
(4)对医疗保障及抢救措施进行规定。对意外情况进行紧急预案制定，同时保障考点及周围区域内的医疗设施运行正常。
5. 公众宣传：
加强对高考期间的宣传和管理，让考生、家长、居民全面了解物业公司高考期间管理的相关规定和服务，同时加强物业与高校的`联系，增强配合度。
四、操作流程
高考期间物业服务方案的实施，首先要有详细的实施计划，计划包括物业公司服务范围、服务时间、服务人员分配及工作内容等。具体实施工作流程如下：
(1)根据实际情况规划好服务区域、服务对象。详细列出每个考点周边区域的服务内容、时间和人员要求。
(2)成立高考管理工作小组，小组的主要职责是规划高考期间的各项工作，确保高效管理。招募志愿者，组织志愿者到考点、小区进行服务。
(3)服务人员要排班轮班值守，并分别发放工作任务。组织各部门人员参加培训，加强管理能力，提高服务水平。
(4)收集信息，了解各考点或公寓的服务需求，及时采取措施。根据信息反馈结果及时修改流程，不断进行服务的优化和改进。
(5)鼓励居民、考生、家长反馈意见，建议物业公司加强管理工作。
此项工作需要根据实际情况不断进行调整和改进，以确保高考期间物业服务的高效运行及减少考生和家长后顾之忧。
五、预防措施
为保证高考期间服务的顺利进行，还需要采取以下预防措施：
(1)加强对服务人员的培训，提高管理水平，熟悉各项工作流程和服务标准。
(2)保证随时随地及时掌握高考期间各项工作的进展信息，对出现问题及时处理。
(3)调查当地的社区、机构、商家等让他们配合，组织志愿者进行服务，并在周边区域内设立方便考生和家长的公共服务点，为了方便他们在高考期间顺利完成考试
(4)密切关注高考期间的社会、治安环境，与公安部门、学校保持紧密合作，共同做好高考期间的管理服务工作。
六、总结
高考作为人生的重要节点，考生和家长的期待、紧张与压力可想而知。高考期间物业服务的高效运行直接关系到考生和家长的顺利和舒适。因此，对高考期间物业服务的策划和实施至关重要，需要加强组织协调，提高服务质量，确保高考期间各项工作的高效有序运行。
以上方案是对高考期间物业管理的具体流程和方案，可以很好的结合实际情况，以为相关单位、考生、家长提供全方位、细致入微的服务，确保高效安全地完成高考期间的各种活动。
物业管理方案 篇3
一.项目简介
1.项目位置：位于新华区建设路西段中央花园小区，与3000亩生态园相望，交通便利，配套设施齐全，位于新老城区之间，地理位置优越。小区总建筑面积:33.33万平方米，住宅面积22.69万平方米，建筑由多层、小高层、高层和谐布局。小区绿化面积占总面积的35%。小区周边设有幼儿园、社区医院、超市、餐饮、洗浴中心、五星级大酒店，并投入巨资修建小区专用主干道过街天桥。
2.物业类型：小区由20幢设计风格现代的多层、10幢小高层和6幢高层组成的花园式小区。整个建筑群优雅而高贵，设施齐全时尚，环境自然怡人。建筑形成独立的小园区，人车分流。社区得山水之清秀，拥配套之便利，集产业之人气，凝文化之魅力，生活条件得天独厚，远景展望曼妙可人，实乃龙脉之地也。
3.开发商简介：开发商为平顶山市建宏房地产开发有限公司，公司成立于XX年9月29日，是一家专业从事房地产开发、具有雄厚实力和开发背景的知名企业。公司自成立以来，始终坚持以专业化、人性化的精神和思想进行项目的规划和开发。目前，一期项目占地约96亩，总投资额1.5亿元，开发住宅26幢，10万平方米，实现收入2.4亿元;二期项目规划13万平方米，投资3.2亿元，开发高层住宅10幢，五星级酒店一幢，;三期工程6幢高层正在紧张施工中。
4.物业基本情况：中央花园小区总建筑面积：33.33万平方米，住宅面积22.69万平方米。住宅共计：XX套(户)其中一期861套二、三期1146套(包括安置房户数)，绿化面积占总面积的35%，目前交付使用的地下车库两处(正在施工中两处)，共128个车位，地面专用车位75个。单元楼一层为专用车库及储藏室，方便业主生活所需。供电设专用变压器15台，以确保景观照明、路灯、楼道灯、电梯、自动加压水泵、消防喷淋系统、住宅用电(一户一表，插卡式供电方式)、商铺等用电。供水系统为居民生活用水(一户一表)、商业用水、消防用水、景观用水、绿化用水及独立的.管道系统。下水为雨水系统、污水系统及独立的管网设置。安保监控系统由96台高清摄像头组成的监控网络，确保小区安全。高层、小高层共设电梯26部，由专业维保公司24小时维修保养，确保安全高效使用。
二、物业管理实施方案管理目标
1.管理费收缴率：90%
2.业主对物业管理综合满意率：90%
3.有限投诉处理及时率：98%
4.有效投诉处理及时率：90%
5.设备设施完好率：98%
6.火灾发生率：0
7.治安事件发生率：0
8.业主报修维修及时率：90%
9.报修维修合格率：95%
10.计划培训率：100%
11.采购物品合格率：98%
(二)宏远物业管理组织机构
管理机构图
物业公司经理
客服部工程维修部财务综合部保安部保洁绿化部
(三)、物业服务内容
1、物业治安防范管理
保安服务是物业管理中不可缺少的一部分，可以说没有安全的环境，业主就没有舒适的生活，如果一个物业给业主产生不安全之感，那就会严重影响该物业的声誉，就会迅速失去客源并不能保值，就会大幅度降低经济效益和社会效益，而优质服务也会成为无稽之谈。宏远物业服务公司针对中央花园小区的位置特点，根据人防加技防的原则，在中央花园治安防范工作中，本公司拟采取如下安保方案：
l小区实行24小时安保管理。
l建立小区内部24小时不间断保安巡逻制度。
l根据人防加技防的原则，采取先进可靠的安保技防措施，包括电视监控系统、单元门对讲系统、车辆进出自动电子道闸系统等。
l对小区保安人员定期进行专业培训和技能培训。
l对外来车辆和外来人员实行严格登记、询问等管理。
l对保安人员招聘进行严格筛选、注重形象、实行半军事化管理。
2、小区清洁
中央花园小区环境卫生管理标准如下：(参见建设部颁发的《全国城市文明住宅小区达标考评实施细则》)：
l设有责任划分明确、奖罚制度健全的保洁队伍，管理小区内环境卫生，队伍稳定，管理制度详尽、并得到贯彻执行。
l经常清扫保洁，垃圾日产日清，清扫、保洁率达到99%以上。
l小区内道路达到五不六净标准，既不见积土，不见积水，不见杂物，不漏收堆和不乱倒垃圾;路面净，路沿净，人行道净，雨水口净，树坑墙根净。
l每日实行8小时巡回保洁制度，对保洁工作进行严格的管理。
3、绿化管理
绿化管理是一个优美住宅环境的重要组成部分之一，绿化养护的好坏将直接影响到小区的形象。
l中央花园小区的绿化养护将由本公司专业绿化养护人员负责，承担园区绿化每天的浇水、修剪养护树木花草工作。
l宏远物业将根据中央花园小区绿化初始设计目的，从整体上控制好绿化设计效果，并能得到充分的实现，以形成花园式小区的美景。
l每月对整个小区的绿化工作进行检查，并根据检查标准进行评分整改。
l对景观、亭台、喷泉、雕塑进行日常管理，节假日进行照明采光、水灯运行，对亭台、长廊、装饰墙专设艺术画匾、诗词牌匾。
(四)对宏远物业管理工作计划
主要分为两个方面，即前期物业工作计划和优秀小区达标验收工作计划。
三、费用测算
1、计算依据：
l委托方的要求，中央花园小区的地理位置及总体功能的定位。
l国家、地方有关法律、法规的要求。
l物业管理费用收支平衡原则。
l物价水平。
2、收费收支预算概况：
l物业管理费：多层住宅0.50元/平方米/月，小高层、高层住宅1.20元/平方米/月，空置部分按80%收取。
l电梯、水泵、公共照明、垃圾清运、检查井、化粪池清理等能耗费用按实际发生由物业费中分摊支付。
物业管理方案 篇4
我校全校搬迁进入大学城，使得我校的学生公寓无论是宿舍外观还是住宿条件都比过去有了很大的提高，这同时对我们的学生宿舍管理有了新的要求，我们在经过调研的基础上，结合我校的实际情况，决定引入物业服务体系，使学生公寓管理由过去的单纯说教向行为管理方向转化，公寓内的服务管理向机制化、标准化服务方向转化，公寓管理手段向企业管理的方向转化，故特制定《广州大学城生活区学生公寓物业管理方案》，以下称本方案。
一、公寓物业管理的实施范围
根据我校的实际情况，为了做好物业管理的示范、试点工作，故先从B1~B10公寓开始试行，待成熟后再在全校推行。
二、公寓物业管理方式
成立学生公寓管理部，负责学生公寓内日常工作和物业服务监督工作。每个公寓为一个班组，由公寓宿管组长负责公寓内日常工作。员工统一着装上岗、文明作业、规范操作。所有员工要积极做好学生信息反馈工作，做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细心工作”。进一步制定并完善了学生公寓服务内容和标准（附件1）、公寓管理部主要岗位职责（附件2）和公寓管理部工作规程（附件3）及公寓管理部员工考核制度和实施细则（附件4），按照物业管理行业标准和规范结合我校学生公寓具体工作进行管理。
三、学生公寓管理部岗位及人数
学生公寓管理部部长：1名（由中心副主任兼任）
学生公寓管理部物业监理：2名（由正式职工出任）
学生公寓宿管员：8人
学生公寓楼内保洁员：8人
学生公寓场地保洁员：1人（由工作量教少的楼内保洁员出任）
共需外聘人员16人
四、运行费用
1、人员工资
2、员工劳保、工具等费用
3、标牌、标示、垃圾桶等费用等
综上所述，运行费用约为300,000.00元。
附件1：学生公寓服务内容和服务标准
1、房屋共用部位的维护和管理
公寓管理处定期和冬、雨季节或天气异常时对房屋居住情况进行检查维修，或居住人发现问题及时报修。对房屋易出问题的部位，及时作出记录备案，重点检查。年底进行全面检查，对共用部位及其设施设备的完损程度作出评价，制定年度维护计划，作好检查和维修记录。
2、用部位及设施设备的运行维护管理
定期对共用部位及设施设备进行保养维护，保证设施设备的`正常使用和运行。公寓公共设施设备完好率保持在98%以上。正确操作和使用设施设备，无因操作使用不当而导致安全事故发生。
3、环境卫生服务标准
（1）、公寓楼区域内的环境、场地及公共部位。
标准：目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍；墙面干净整洁，无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画；区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。
（2）、楼道、楼梯及公共设施设备。
标准：楼道和楼梯洁净、无污渍、积水；楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁无手印；门窗玻璃明净；天花板洁净无明显污渍，房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。
（3）、公寓内的公共卫生间。
标准：地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外无杂物无污渍，垃圾清理及时，设备完好无损，金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。
4、安防服务标准
（1）、公寓管理接待处24小时管理服务值班，及时登记非本公寓内来访。
（2）、随时维护公寓楼周边车辆停放秩序。
（3）、定期对公寓内的消防设施设备、共用电器进行巡视、检修，保证楼内消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设置明显的提示标志。
（4）、公寓内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。
（5）、来访人员进行登记，晚间限时离开，严禁留宿。
（6）、公寓内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良文化等事件和违法行为。
5、维修服务标准
（1）、24小时受理报修，一般情况下10分钟内维修人员到场，维修及时率100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处理的，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位。
（2）、定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。
6、接待服务标准
（1）、文明服务、礼貌待人。对来访或住宿人员，及公寓居住人员热情接待、认真受理；对提出的问题和需求进行认真耐心地解答和帮助解决。
（2）、认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和公寓居住人员的基本情况，并备存登记资料，以便提供服务和查询。
（3）、按照公寓管理规定，及时办理入住和迁出手续，保证公寓物品的及时回收，损坏处置，相关费用的收取结算.蜂巢物业管理网收集并整理。
物业管理方案 篇5
商业项目物业管理办法（试行）
第一章总则
第一条为了理顺管理，明确商业项目在招商运营、物业管理中各相关单位的业务关系，明确权责，特制订本办法。
第二条本办法所称商业项目包括社区底商、会所、运动中心、集中式商业（含恒大影城）、商业综合体等。
第三条本办法适用于由地区物业公司接管的项目。
第二章交付前管理
第四条物业服务费定价
地区物业公司负责商业项目物业服务费成本测算，充分与地区公司营销部、省级商业管理公司或综合体管理公司沟通协商，拟定物业服务费标准，按集团相关制度报批。
第五条前期介入物业服务
集中式商业（含恒大影城）、商业综合体需地区物业公司提供前期介入物业服务的，服务期间产生的人工综合成本在地区公司列支，物料、清洁绿化、设备设施维修保养、水电、办公、行政报批等费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账，具体按地区公司相关制度报批。
第六条制定现场物业管理方案
集中式商业（含恒大影城）、商业综合体开业前3个月，地区物业公司须根据集团批复的收费标准，制定开业后现场物业管理方案（包括服务内容、标准、流程、人员配置、停车管理等），经省级商业管理公司或综合体管理公司审核后报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行。
第七条前期资料准备
1、地区物业公司须在商业项目招商启动前完成《商业物业服务协议（业主/租户）》、《商户手册》定稿，地区公司、省级商业管理公司或综合体管理公司与商户签订商业物业出售（或出租）相关协议时，
一并与业主（或租户）签订《商业物业服务协议（业主/租户）》、《商户手册》，并移交地区物业公司。
2、地区物业公司须在商业项目交付前3个月完成《装修管理手册》及其他资料定稿，在交付时与业主（或租户）签订相关文件；业主将商铺出租的，还须留存业主与租户的租赁协议复印件。
3、资料印刷工作由地区物业公司负责，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。
第三章交付后管理
第八条社区底商物业服务费收取
1、属开发商产权的商铺、属业主产权且业主已签订《委托代管服务合同》的商铺，自合同交楼日期次日起，已出租的，由租户缴纳物业服务费；未出租的'，物业服务费由地区公司承担，按月支付；若租金包含物业服务费的，地区公司应将物业服务费部分支付给物业公司，按月结算。
2、属业主产权但业主未签订《委托代管服务合同》的商铺，自合同交楼日期次日起，由业主缴纳物业服务费；业主与租户约定由租户缴纳物业服务费用的，业主承担连带缴纳责任。
第九条集中式商业（含恒大影城）、商业综合体物业服务费收取集中式商业（含恒大影城）、商业综合体竣工验收合格后由物业公司接收管理，地区物业公司自接管之日起，全面开展现场物业管理工作。
1、属开发商产权的商铺、属业主产权且业主已签订《委托代管服务合同》的商铺，自物业公司接管之日起，已出租的，由租户缴纳物业服务费；未出租的，物业服务费由地区公司承担，按月支付；若租金包含物业服务费的，地区公司应将物业服务费部分支付给物业公司，按月结算。
2、属业主产权但业主未签订《委托代管服务合同》的商铺，自合同交铺日期次日起，由业主缴纳物业服务费；业主与租户约定由租户缴纳物业服务费用的，业主承担连带缴纳责任；物业公司接管之后、交铺之前的物业服务费由地区公司承担，按月结算。
第十条地区物业公司每月以书面形式向业主发放缴费通知单，
缴费通知单须有物业服务费、水电费及其他应缴费用明细。
第十一条恒大影院、恒大超市、恒大游乐门店等自营业态另需配置保洁、保安等特别服务的，需另行支付费用，具体事宜由需求单位与地区物业公司协商并签订协议。若采用劳务派遣方式进行的，由需求单位直接与派遣单位签订劳务用工合同。
第十二条物业服务费、车位管理费减免
1、商业物业在招商运营过程中，有物业服务费、车位管理费减免需求的，由省级商业管理公司或综合体管理公司提交减免方案，经地区公司董事长、商业集团负责人审核，报商业集团直管副总裁审批后执行，减免费用部分由地区公司承担。省级商业管理公司或综合体管理公司须在减免方案批复后一周内将批复文件移交地区物业公司，由地区物业公司按批复文件向地区公司请款。
第十三条商户进场管理
1、属开发商产权的商铺、属业主产权且业主已签订《委托代管服务合同》的商铺，由省级商业管理公司或综合体管理公司负责向商户寄发《准予收铺通知书》，并在商户进场前3天将商户资料移交地区物业公司；商户凭《准予收铺通知书》等资料到地区物业公司办理进场手续。
2、属业主产权的商铺，由地区公司营销部负责向业主寄发《准予收铺通知书》，并在业主收铺前15天将业主资料移交地区物业公司，业主凭《准予收铺通知书》等资料到地区物业公司办理收铺手续。
第十四条商户装修管理
1、社区商业商户的装修图纸由地区物业公司负责审核；综合体商业商户的装修图纸由综合体管理公司负责审核，装修审批资料须移交地区物业公司；地区物业公司负责商户装修过程中的现场监督、服务及装修完毕的现场验收工作。
2、商业物业商户装修完毕，须在装修验收合格并原则上通过消防、工商等有关政府部门审验后，方可允许投入使用。
3、省级商业管理公司须结合当地政府规定确定社区底商、集中式商业（含恒大影城）招牌外观设计要求（含规格、款式、材质、内容及安装位置等），地区物业公司根据要求监督现场装修效果。商户
如有特殊招牌安装需求，须经地区物业公司、省级商业管理公司审核后上报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。
第十五条商户退场管理
1、商户租赁期满需要退场的，由省级商业管理公司或综合体管理公司审批，地区物业公司监督商户退场。
2、商铺如需恢复原状的，由省级商业管理公司或综合体管理公司与地区物业公司共同监督完成。
第十六条商户如需利用外摆区域或室外公共部位进行经营或形象展示的，集中式商业（含恒大影城）、商业综合体须由省级商业管理公司或综合体管理公司审批，其他商业物业由物业公司审批。
第十七条商业物业运营过程中如出现商户拖欠租金或其他原因导致经济纠纷的，由省级商业管理公司或综合体管理公司牵头处理，地区物业公司、营销部、工程部等相关部门协助执行。
第十八条商业物业运营过程中地区物业公司应规范商户的经营行为，对于占道经营、堵塞消防通道、违章用电用气、存放危险品、乱抛洒垃圾等行为予以制止，协调处理商户之间的矛盾或纠纷。
第四章其他
第十九条本办法自发布之日起实施，其他规定如与本办法不一致的，以本办法为准。
第二十条本办法未明确的事宜，按集团相关制度执行。第二十一条本办法由物业管理中心负责解释。
附件：
1、《商业物业服务协议（业主）》
2、《商业物业服务协议（租户）》
3、《商户手册（范本）》
物业管理方案 篇6
一、工程概况
1、地理位置
该工程位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2、工程主要经济指标
二、物业管理资料
物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与效劳之中，建立社区效劳体系。为住户带给全方位管理，效劳工程呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类效劳〞，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理〞；常规性公共效劳〔合同效劳〕委托性特约效劳〔非合同零星效劳〕和经营性多种效劳〔全方位、多层次的综合效劳〕。
1、房屋及设施设备管理
1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
房屋建筑的维护管理实行“管养合一〞主要落实在以下几个方面：
A、工作的主动性
管理职责人与效劳中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术标准、健全档案记录、持续房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多样性
根据房屋的完损状况、季节变化、住户对象等采取日常修缮效劳，季节修缮效劳、重点修缮效劳和特殊修缮效劳等形式，并做到制度化、标准化。
C、工作的针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的效劳措施。
1.2共用设施、设备的管理
范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大局部组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。
1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理
范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。
根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。透过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，根本完好。
1.4智能化设施设备
范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
根据智能系统的构成、分系统设备的组成状况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位效劳，充分利用现有资源，提升智能系统功能，透过严格管理保证智能系统运作正常。
2、环境卫生管理
在jt我们遵循“高标准、严要求〞的环境卫生管理和“高质量、高频度〞的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。
2.1卫生管理
是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运到达环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按方案消毒、灭鼠、灭虫。透过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户带给高档次的效劳水准及高质量的生活场所。
2.2环境管理
jt的环境管理为小区礼貌洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环根底设施健全、生活舒适便捷，构成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。
3、绿化管理
绿化的功能是美化环境。透过我们的管理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要资料是花木、草坪的.养护。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治〔消〕结合〞的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。
5、车辆交通管理
对小区内各类车辆〔汽车、摩托车、自行车等〕进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆平安、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。
6、公共管理
6.1住户装修管理
在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程贴合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程贴合消防管理规定的要求，并平安使用。保障住宅的结构平安及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。
6.2搞好维修基金以及储藏金的核收与管理。
6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、方案生育、预防犯罪等方面的工作。
7、常规性公共效劳
即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户带给的经常性效劳，是所有业主及辖区内住户都能够享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生效劳、治安保卫效劳、维修居住区环境效劳等。我们将以专业、入微、优质的效劳带给给业主及住户。
8、委托性特约效劳
是为某些住户群体带给的效劳，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户带给舒适便利的生活环境。
9、经营性多种效劳
即向业主及住户带给便利、高效、经济的便民效劳。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节思考，以点点滴滴的积累和平凡的小事，表达物业管理的亲情和为业主效劳的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿效劳，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的效劳工程。
物业管理方案 篇7
倾听业主心声，落实整改措施，全面提升物业软硬件管理水平。
一、基础管理存在问题
1）、管理人员监督检查不到位。
2）、各部门存在分工不明确，存在互相推诿的现象。
3）、与业主代表交流沟通不够，对部分业主提出的好的意见和建议，未积极听取、采纳。
4）、对小区商家监管力度不够，无强硬的措施，以至于部分商家的噪音扰民、油烟排放、环境治理不能得到有效的控制。
5）、小区已交房6年，小区各项设施设备老化，入住率仅有三分之二，物管费用收缴率较低，随着今年物价飞涨，项目各项支出比往年都大，公司经营压力巨大，工作开展较为困难。
整改措施
1）、项目经理每天对小区巡查不少于两次，对发现的问题，发整改通知给各部门负责人限期整改，各部门负责人每天对各部门员工工作检查不少于两次，对员工每天的工作进行量化，不完成不下班。
2) 严禁推诿的.原则：对满足不了住户提出求助要求的，也应主动帮助其联系相关部门，切忌推诿。
3）、公司领导、行政部、项目中心、客服中心对小区进行交叉检查，要求每周形成督导报告，就不合格事宜，限期各部门完成整改。
4）、与业主委员会加强沟通和交流，就小区部分违规现象，和业委会一起采取措施及办法进行处理。
5）、就商家扰民问题与小区业主委员会一到联系相关职能部门，采取强有力的措施，力争本月内使扰民问题得到一定遏制，部分环境景观得到改善，取得业主基本满意。
6）、对小区欠费业主进行清理和统计，会同业委会对小区欠费大户进行费用催缴。
二、公共秩序维护
1、存在问题
1）、安防队员新队员较多，素质参差不齐，部分秩序维护队员虽经培训但是取得的效果有限，但是由于秩序维护队员难招，只能勉强使用。
2）、门岗人员的服务礼仪及仪容仪表欠缺，表情麻木、呆板对一些突发事情处理反映迟缓。
3）、小区门口乱停车现象严重，安防队员虽对车辆进行停放引导，但部分就餐的车辆依然不听劝告，乱停乱放，致使大门时常被堵，秩序维护队员和就餐车主发生冲突，交警和派出所停车员也不能解决，业主意见较大。
4）、小区内安全设施（如监控、红外线等）几乎瘫痪，小区内公共安全只能靠人防，安全管理难度很大。
5）、小区内车位随着业主增多，日益紧张，已不能满足业主停车需要，部分业主经常把车辆停放在绿化带上造成绿化损坏，停车场监控设施瘫痪，一旦发生车辆擦挂，物业公司就有责任。
2、整改措施
1)、加强安防队员基础素质的培训，每周不少于两次这种培训，就安防队员服务礼仪应明确，并作出示范照片，要求所有安防队员照做。
2)、加强安防队员平时工作程序的督导，就考核要求领班付连带责任，发挥领班的主动能动性，增加领班的责任心，使其具有一荣俱荣，一损俱损。
3)、门口因车辆停放发生的投诉不能超过3次，不能有停车乱收费现象，一旦发现坚决开除。
4)、加强和相关单位的合作，如派出所、交警，在大门口设立停车禁止牌，就就餐车辆乱停乱放，应通过交警进行拖车处理，杀一儆百。
5)、加强和业主委员会合作，就小区安全设施设备的状况，召开专题会议，进行专项整改，尽快启动维修资金的使用，使小区各项安全设施设备正常运作起来。
6)、加强出租户管理，对小区租住户进行清查，建立安全档案，安防队员晚上加大巡逻力度，对租住户作为重点巡查的对象。
7）、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次;
8）、加强对所有人员进出管理，严格要求所有人员凭证进出小区，对业主和住户发放业主卡通过刷卡进门，出租户办理出入证进出小区，外来人员办理临时出入证并登记进出小区；
9）对进出小区的车辆实施证、卡管理，大门道闸系统9月20日之前整改完毕，引导车辆有序通行、停放；
10）增加秩序维护队员大门实行双岗；
三、工程维护
1、存在问题
1）、目前小区内设施设备、房屋屋面据已过质保期，业主反映的渗水、漏水问题及室内报修问题，仍然找物管处理，但是因为部分牵涉到费用问题，业主不愿意自己出钱处理，因此问题一直得不到妥善解决。
2）、小区内弱电问题如门禁对讲系统、监控系统等均线路老化，设备陈旧设计不合理，经多次维修仍然不能正常使用，必须进行更新及大修才能处理。
3）、小区排水系统因餐饮商家较多，原设计隔油池较小及数量不够，经常导致排污管道积油多，并与小区住户排污管道相通，因此小区排水系统不畅，经常需要疏通及清掏。
4）、小区路面凹凸不平，一遇到大雨部分路面就会积水。
5)、小区内木制作较多，经长时间日晒雨淋，已经腐朽，存在安全隐患。
6)、小区围墙栏杆及部分铁饰品（如彩虹桥）等虽每年都在刷漆翻新，但是因为时间较长，还是需要更换或者改造。
7）装修管理缺位，措施和力度不够，小区内违章乱搭乱建现象严重。
2、整改措施
1）、建议公司加大工程整改力度和投入，尤其是形象工程及涉及安全隐患的问题应和现业主委员会达成协议，暂由物业公司进行垫付费用处理。
2）、加强和左岸花都业主委员会沟通，启用维修资金，就小区内大型的设施设备进行更新和维护。
3）、加强工程维修部自身业务技能的培训，对工程人员工作进行量化，提高工作效率。
4）、联系一家专门整改的施工队伍，在公司工程技术人员解决不了问题的时候，对公司项目的问题进行整改。
5）对小区内存在问题应分门别类，分轻重缓急，落实重点，并有计划，有层次的进行处理。本月内完成彩虹桥的刷漆翻新、自行车棚棚顶修缮翻新、3号门污水管道的改造、大门道闸系统及门禁系统的整改，保证其正常运用。
6）建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
物业管理方案 篇8
为贯彻落实市委办公厅、市政府办公厅《关于国家卫生城市长效管理的实施意见》及市农贸市场攻坚办《关于农贸市场长效管理考核工作的有关通知》等文件精神，切实加强我区农贸市场长效管理，促进我区农贸市场环境卫生和公共卫生管理工作的制度化、规范化、科学化、法制化，现结合我区工作的实际，特制订本方案。
一、基本原则
按照市农贸市场管理办法《市农贸市场管理办法》相关规定，各街道（镇、社区服务中心）为辖区内农贸市场长效管理第一责任单位，负责辖区内农贸市场长效管理的组织实施和落实。商务、工商、农水、城管、卫生、物价、质监等部门根据各自职责，做好农贸市场的监督管理工作，并实行统一领导、属地管理、分级负责、分工合作的原则。
二、组织机构工作职责
为做好区农贸市场长效管理工作，根据工作需要，特成立区农贸市场长效管理工作领导小组。
三、工作职责
各街道（镇、社区服务中心）为辖区内农贸市场长效管理第一责任单位，负责辖区内农贸市场长效管理的组织实施和落实。
（一）区商务局是农贸市场的行业主管部门，负责依法制定行业规范，制定市级资金补助预算方案，拟定农贸市场建设和升级改造的年度计划，并指导和督促实施；推进行业组织建设、开展行业交流和指导行业自律。
（二）区工商局是农贸市场日常监督管理的主管部门，主要负责：宣传贯彻有关市场管理的法律、法规和规章；指导市场开办者制定市场经营秩序管理制度，并监督实施；审查确认经营者的主体资格，并对其交易行为进行监督管理；依法查处交易活动中的违法行为，维护交易秩序；法律、法规和规章规定的其他职责。
（三）区城管局负责整治农贸市场周边环境，取缔占道经营和乱搭乱建，对农贸市场市容环境卫生进行监督管理，对违反城市管理法律法规规定的违法行为依法进行查处。
（四）区农水局负责严格依法实行农产品质量准出制度，对农贸市场内的.畜禽产品、水产品、蔬菜、水果等农产品进行监督检测，并依法进行监督管理，查处有关违法行为。
（五）区物价局负责加强对农贸市场明码标价和不正当价格行为的监督检查，并依法查处有关违法行为。
（六）区质监分局负责依照计量监督管理的有关规定，对农贸市场的计量进行监督管理，依法查处有关违法行为。
（七）区卫生食品药品监管局负责指导农贸市场开展除“四害”和病媒生物防治工作，并依法查处有关违法行为。
四、工作要求
（一）各街道（镇、社区服务中心）要高度重视，加强农贸市场常态化管理，严格按照考核办法对所辖农贸市场进行自纠自查，自行整改。同时，建立相关机制和考核办法，于20xx年3月29日前将所建立的相关机制和考核办法报送区商务局市场科。
（二）各街道（镇、社区服务中心）对辖区内的农贸市场进行备案管理，要紧紧依靠市场管理方，借助、整合工商、农水、卫生、物价、城管、商务等相关职能部门的力量，加强对农贸市场的有序监管。同时，针对辖区内的每一个农贸市场，各相关部门要分别指派专人负责。
（三）根据市委办公厅、市政府办公厅《关于国家卫生城市长效管理的实施意见》（及市农贸市场攻坚办《关于农贸市场长效管理考核工作的有关通知》等文件要求，区农贸市场长效管理工作小组每个季度对责任单位进行一次总体考核，日常考核采取随机暗访的方式，区农贸市场长效管理工作检查组将定期或不定期对我区农贸市场长效管理工作进行暗访，每季度后一个月开始对我区农贸市场进行季度考核。各街道（镇、社区服务中心）要充分做好迎市、区检查的各项准备。
（四）在区农贸市场长效管理工作小组的考核中，各街道（镇、社区服务中心）所辖农贸市场考核不合格的，将在全区通报批评；在市级检查过程中，各街道（镇、社区服务中心）所辖农贸市场考核不合格的，将由区政府对责任人追究问责。
物业管理方案 篇9
一、项目概况：
本建筑区划位于成都市郫县红光镇红高路1号
本建筑区划规划设计的物业类型为：住宅、商业。
本建筑区划规划建设净用地面积135100平方米。
本建筑区划总建筑面积622789平方米。其中地上计入容积率的建筑面积472580平方米（住宅建筑面积390494平方米，商业用房建筑面积80792平方米，物管用房建筑面积945平方米）；地下建筑面积138432平方米，地下2层；总绿地面积40530平方米。
本建筑区划的建筑密度为26.7%；综合容积率3.498；绿地率30％。
本建筑区划规划建设机动（地下）车位4550个；其中：商业占645个。
按照规划设计建造非机动车停车位6339个。其中：商业占2421个。
项目配套：
本物业设有五星级全域会所式酒店，涵盖室外露天泳池、亲子玩乐室、篮球馆、羽毛球馆、台球室、拳击馆、健身馆、乒乓球馆、沙狐球馆、壁球馆等十余项设施及大型连锁超市、电影院、社区服务中心。
二、综合服务质量标准
1、确保服务及时率100%；
2、客户服务满意度85%以上；
3、环境及保洁达到优秀等级；
4、设施设备完好率达98%，设备有效利用率95%；
5、重大消防、治安、安全事故率为0；
三、面积数据
1、商业总建筑面积：80792平方米
1）集中商业建筑面积：16868平方米
2）沿街商业建筑面积：13330平方米
3）人人乐大型超市建筑面积：3300平方米
4）太平洋影城建筑面积：5893平方米
四、物业公共服务费标准
物业服务费：建筑面积×收费标准
收费标准：3.0元/㎡/月
五、管理人员配备及主要职责
管理人员的配备原则：因事设岗、精简高效，使客户感觉没有虚职，没有闲人。
1、客户服务部：全面负责商业客户服务工作。主要职能是客户接待与内部管理。
本部门直接接受物业服务中心经理领导。
该部门设主管1名，客服管家2名（其中超市、影城1名、零星商业1名），主要在前台。
主要职责：
1）严格遵守公司各项规章制度，服从管理。
2）接受物业服务中心经理的直接管理，对其工作负责。
3）负责物业管理工作的组织实施，收集物业各类数据，具体执行物业管理计划的编制工作。
4）负责与相关单位的协调、沟通，并建立良好的合作关系。
5）按时记录并核对水电起止度及收取，负责物业租赁费的催收。
6）每天不定期巡查商业区域的消防、安全、清洁及车库智能系统的检查，做好巡查记录。
7）处理前期物业的突发事件并及时上报领导。
8）完成领导临时交办的其它工作。
2、工程维修部：全面负责设备设施的运行、保养和维修工作。主要职能是保证商业正常安全运行，使物业保值和升值。本部门直接接受物业服务中心经理领导。
该部门设主管1名，水电、土建、机电三个专业的工人各1名。
3、秩序维护部：全面负责商场、影城及零星商铺的巡逻、监控、消防和车管工作。主要职能是安全防范和消防管理。直接接受物业费业务中心经理领导。
该部门设秩序维护领班1名，秩序维护员6名（巡逻岗）。
A、主要职责：（巡逻岗）
B、主要职责：（车场）
1）严格执行公司各项规章制度，服从管理。
2）接受物业经理的直接管理，对其工作负责。
3）负责车场管理工作的组织实施。
4）负责与相关单位协调，维护车库经营正常运行。
5）负责车场突发事件的前期处理并及时上报领导。
6）负责车场智能系统操作的指导、监查管理并简易维护，保证系统的正常运行。
7）严格按照车场管理制度每天不定期巡查车场的消防、安全、清洁，检查车辆的摆放情况，保证车质及车辆的安全，做好巡查记录。
8）随时对道路和停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全，发现漏油、漏水，未关车窗、车门、车灯，应随时通知车主，做好记录。
9）发现进场车辆有损坏时应向车主当场指出，并做好记录。
10）
11）车场规定载有易燃、易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止放行进入车场。严守岗位，不得擅离职守，保持警惕，文明上岗，礼貌待人，妥善处理上岗时遇到的各种问题。
12）完成领导临时交办的其它任务。
4、清洁绿化部：全面负责商场、影城的室内保洁、室外保洁与绿化养护工作。主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。直接接受物业服务中心经理领导。
该部门设清洁员5—7名，绿化1名。
A、主要职责（清洁）
1）
六、管理服务原则
1、以客户需求为关注焦点，以持续提升客户满意度为服务目标。
2、以塑造商业品牌，事先物业保值增值为目标。
3、建立完善管理体系，打造高效商业管理队伍。
4、为客户利益、顾客利益及物业整体发展而服务。
七、物业管理服务内容及范围
商业物业管理内容包括设备运行维护、安防和环境清洁等硬性服务，也包括环境的营造、人性化的细节服务等软性服务，只有将二者结合，才能更好提升商业物业的附加值和开发商、商家使用过程中对其工作的认同感。管理内容主要包括：
1、安防管理：
确保客户、顾客生命财产安全，是商业正常运营的基本条件，强有力的安防工作是商业正常运营的有力保障。商场、影城营业时间内人流量大，人员庞大而且复杂，安防实行明岗与便衣巡逻、视频与监控相结合，与当地派出所密切配合；营业结束后统一清场。
工作要点：治安巡逻、经营秩序维护、清理占道、营业结束后的清场管理及出入登记管理。
2、消防工作：消防责任重于泰山。切实做好日常管理防范措施：消防设备设施定期检查、商场及影城内严禁使用大功率电器、严禁动用明火，一年内组织不少于两次消防演习
工作要点：消防设备设施的日常检查、各类消防隐患的.排查、消防法规的宣传贯彻等。
3、保洁消杀绿化管理
洁净的公共环境，是商业管理服务水平、企业形象的重要衡量指标。营业时间内实行公共场所不间断循环保洁，清理垃圾杂物，定期检查卫生死角，确保整洁的经营环境。定期开展公共环境的消杀工作，做好绿化维护，提升商业环境品质。
工作要点：公共场所巡回保洁、定期清理卫生死角、定期消杀。
4、客户服务管理：
1）建立客户服务管理制度；
2）办理入驻（迁离）手续，应查验客户相关资料，按规定程序办理，及时建档归档。
3）及时处理各类客户服务事宜，向客户宣传国家物业管理法律法规，促进客户正确、安全使用物业。
4）接待服务
A、物业服务区域内应设立并公示服务电话，根据服务合同约定，明确服务时间，有服务记录。
B、接受客户诉求信息，应视情况轻重缓急程度，采取立即、及时或按约定时限予以答复和处理。
C、受理客户投诉，应核实情况，做好记录，及时处理，登记存档。重要、重大投诉应回访。
切实满足客（商）户的需求，不断提高商户对客户服务的满意度，争取商户对物业管理服务的支持，形成商户、物业公司团结一致，共谋发展的良好局面。所谓客户服务无小事，客户服务无止境，细节与执行力决定客户服务水平。
工作要点：良性沟通、了解需求、及时服务、持续跟进、关注客户发展。
5、公共设施设备维护保养
加强商业物业重要设施设备日常检查、维保，及时处理事故隐患，有效预防相关问题的发生。
工作要点：日常巡检、提前排除安全隐患、分步实施中修、大修计划。
八、商业管理特点：
1、顾客流量大、流动性强，
进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要。
2、管理点分散
出入口多，电梯、自动扶梯、分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度大。
物业管理方案 篇10
一、概述
某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。
二、目标
贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌。
三、组织
物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。
反馈
运行机制
组织结构图
经营环境图
四、人事
人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。
序号岗位人数主要职责备注
1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。
2经营部主任1具体经营事务、人事等。
3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证
4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。
5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。
6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。
7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。
员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100。
五、经营预测
a)经营收入：19.14万元(年度，以下省略)
物业管理费：11.34万元
应收12.6万元
30000120.35=126000(元)
预计收入11.34万元(收缴率90)
维修服务费：0.5万元
特约服务：5.8万元
其他收入：1.5万元
b)支出：20.25万元
人员工资福利：14万元
办公费用：2.5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)
维修保养费用：1.5万元
税金：1.05万元
不可预见费用：1.2万元
c)润亏：-1.11万元
d)物业接管期间
前期投入：10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)
e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月M
2(1)员工的'工资和按规定提取的福利费
序号岗位人数工资标准工资合计
1经理112001200
2经营部主任1800800
3办事员36001800
4物业管理员1800800
5安全护卫员75003500
6水电工1700700
7保洁员2400800
工资总额合计9600
工资总额合计：9600元/月;115200元/年
福利：11520023=26496(元/年)
合计：14..17万元/年
(2)公用设施设备维修及保养费：1.5万元
(3)绿化管理费：绿化率451.04万M21元/年M2=1.04万元
(4)清洁卫生费：2人xx月80元/月人=0.192万元
(5)安全护卫费：7人200元/年人=0.14万元
(6)办公费：按管理人员工资总额25计算
5.52万元25=1.38万元
(7)固定资产折旧费：按10计算即1万元
(8)税费：按营收5.5缴纳即1.052万元
(9)保险费：暂不投保
(10)合理利润：按营收8计算1.36万元
但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月M2。
六、前期物业接管
a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。
b)物业接管验收
既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。
是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收;
供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;
房屋幢、户编号已经有关部门确认;
落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位;
接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式
物业管理方案 篇11
一、 项目分析
根据所提示数字，管理面积约为14.5万平方米，其中，高层建筑约占总数的50％，其余为小高层建筑或别墅区。小区包含变电站、换热站、二次加压水泵房、以及电梯、电子监控系统等大型公共设备，其设备数量不详。住宅约10万平米,绿化面积约1.7万平米,地下车库约2.9万平米,其中涵盖25部电梯、217个车库、264个车位等。
二、主要管理方案内容
根据上述数字显示，做出对该项目的物业管理方案如下：
1、管理机构设置及人员配置
根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“以人为本、服务至上、精干高效、以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。该项目设项目经理1人和客户服务部（以下简称客服部）、维修部、安防部、环境部等四个职能部门，共需配置约39人。每个部室分别设立一个主管，协助项目经理完成小区日常的各专项服务工作。并制定个部门主管及员工的岗位责任书（附后），在公司检查时，可依照岗位责任书内容进行对员工的BI行为规范和工作质量进行检查。员工薪酬待遇和假期福利等由物业公司办公室根据本公司薪酬制度决定。
至于服务人员的服务标准要求，如客服部的维修处理及时率、回访率，维修部的维修及时率、设备设施完好率，安防部对项目的巡查频次以及环境部对园区的打扫频次和标准，则依照公司所提供
的服务等级为准。
1.1 客服部
根据管理面积和国际质量体系标准，客服部安排5名管理人员。其中包括：
客服主管一名，主要负责项目客服部的日常管理工作，检查客服人员的日常行为规范、服务质量及工作完成情况，处理客户的投诉和下属员工的绩效评定及培训，并参与小区各项费用的收取工作。
接待员1名，负责项目部服务电话的接听、记录、维修任务传达和客户满意度回访工作以及顾客花名册的管理、更新工作。
收费员（财务）1名，负责项目物业费、水电费的收取，并控制有偿服务费的收缴和管理工作，对所收取款项应在当日做好相关记录后，交总公司财务室保管。并负责相关票据和收费台账的管理工作。（如有水电表查抄工作，可委托维修部门协助完成）
库房管理员1名，负责项目所需物资的采购报表，出入库管理和办公设备的管理工作。
行政文员1名，负责项目日常文件的打印、申报以及对外相关部门的沟通协调工作。
四名员工相辅相成，协作沟通，在完成本职工作的前提下，分别分配相应的'收费任务，以便收费工作更顺利的开展。各项工作做到日产日清、及时记录、及时回访，并生成电子文档，以便日后查找。
1.2 维修部
根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，维修部共设维修人员6-8名（如有高压配电室则设值班人员2名，24小时轮流值班，并负责项目大型电力设施的维修保养工作），其中设：
主管1名，主要负责管理本部门员工处理本部门日常报修、日常设备巡检、维护保养和下属员工的培训及绩效评定工作。
其余5人分别为电工2名、水暖工2名、电梯维护人员1名（如电梯维保由专业维修公司分包，则可省去该职务人员），分别负责项目的水电暖日常维修和电梯维保工作。为扩大项目的服务范围，分别对5名维修人员培训学习物业相关的其他技能，例如单元对讲系统维修、土建维修、门窗维修等，使维修人员能够全方位发展。员工薪酬以绩效考核制制定，以激励员工的工作积极性。每天设一名维修人员夜间值班，负责项目夜间报修工作的处理和小区照明系统的检查与维修工作，做好值班记录。
负责辖区内大型设备设施的春秋季检修工作，每年的4月和10月对小区内的大型公共设施（如：配电箱、水泵房、给排水系统等）进行常规性检查，确保设备设施的完好运行（春秋季设备设施维保计划需根据实际另行拟定）。
负责辖区内重大节日期间，社区文化活动的协助实施工作。如节日期间的园区布置及维保工作等。
1.3 安防部
根据项目实际情况，安防部设安防人员13名，以8小时三班倒
的制度负责项目24小时安全防范工作。其中包扩：
安防部主管1名，主要负责管理本部门员工，处理本部门日常事务，并负责对下属员工的BI行为规范和工作的检查，下属员工的培训及绩效评定工作。
门岗3名，主要负责小区车辆及人员的出入管理和外来人员的检查工作，对出入小区的车辆进行检查登记，如有物品出入时，应在接到客服部的物品放行凭证后方可放行。
巡逻岗6名，分别负责高层区、小高层区和地下车库区的安全防范和车辆疏导工作。
电子监控室3人，以8小时3班倒制度负责24小时电子监控系统的监视，协助安防人员管理小区安防工作，力争在第一时间发现安全隐患，以便及时排除。并负责项目部各部门员工的工作监督。
1.4 环境部
根据项目的实际情况，环境部设服务人员12名，负责项目所辖区域的保洁、绿化等工作，其中包括：
环境主管1名，主要负责管理本部门员工处理本部门日常事务和下属员工的工作检查、培训及绩效评定工作。
室内保洁员5名，9栋高层安排3名，6栋多层安排2名，负责项目楼宇内的环境卫生打扫及电梯打扫和脚垫的更换工作。
室外保洁员3名，负责项目楼宇外的环境卫生打扫工作，包括
项目水系的卫生维护工作。
绿化工3名，负责项目区域内的花草树木养护、修补、浇水、防寒等工作。
服务标准则根据项目物业服务等级而定。
三、其他管理方案
1、常见突发事件的处理
1.1 火灾突发事件处理
1.2 水浸突发事件处理
1.3 电梯困人突发事件处理
1.4 未知停电事件处理
1.5 暴力突发事件处理
1.6 盗窃以及其他犯罪活动处理
以上各种突发事件均根据小区的实际情况制定详细的突发事件处理流程，防范于未然，确保项目的公共安全。
2、社区文化的开展
服务中心结合项目的实际情况，以“健康、求知、情趣、文娱、公益”为导向，开展丰富多彩的社区文化活动，营造小区特有的文化氛围。主要为重大节日的园区装饰及宣传，有必要的情况下可开展相应的公益娱乐活动，例如由业主参加的节日联欢会、组织社区老年或儿童出行等，以增进物业与业主的友好关系，促进物业公司的发展。
物业管理方案 篇12
为规范小区管理，为业主提供优质的物业管理服务，我公司将采取一系列的管理措施，确保小区品质。
一管理目标
物业公司本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对小区物业实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。我公司将按照河北省及唐山市有关标准（并高于此标准），确保业主及使用人综合满意率达到90%以上。
二管理原则
为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程中将始终把握以下原则：
（一）服务第一、管理从严的原则
“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主及使用人的`需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。
（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则
在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主使用人的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主及使用人的要求，通过服务中心对小区实施专业化的管理，同时努力争取业主及使用人的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。
（三）物管为主、多种经营的原则
在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主及使用人的不同需求，又增强物业公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主及使用人服务。
三管理方法
（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境；
（二）成立物业服务中心，配备专业管理人员，实施专业化管理；
（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，组建一支高素质的物业管理队伍；
（四）制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务；
（五）严格遵守有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为；
（六）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。
物业管理方案 篇13
一、指导思想
以省物业管理条例?和?市建立礼貌满意城市实施方法?为依据，在稳固礼貌建立各项成果的根底上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民〞的原则，和“三先三后〞的工作思路，深入开展我区社区物业化效劳工作。建立健全全区社区物业化效劳体系，有效提升居民对社区管理和效劳的满意度。
二、效劳范围
社区物业效劳要以社区公共局部的管理和效劳为重点，以完善社区功能、提升管理水平为目标，包括以下几个方面：
〔一〕公共秩序管理。加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的标准管理。
〔二〕公共环境卫生维护。做好社区辖区范围内〔维护作业标段以外〕公共场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集效劳等工作。
〔三〕公共平安防范。协助管理辖区内公共秩序的同时，搞好辖区内的治安巡查。
〔四〕公用设施管理。做好栋间道路、楼栋下水管网、化粪池、垃圾果皮筒、公共亮化、文体器材等公用设施的日常管理和维护。
〔五〕公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。
〔六〕其他。其他需要协调解决的物业效劳工程。
三、根本原则
〔一〕居民自治的原则。物业效劳是社区效劳的重要组成局部，要参照?物业管理条例?，在居民自治与政府引导的根底上，充分听取居民意见，通过无偿或低偿效劳以及非赢利性经营，优化整合资源配置，逐步理顺和标准物业效劳各主体之间的关系，创新社区物业效劳新机制，力求解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。
〔二〕因地制宜的原则。充分发挥街道和社区在推进社区物业效劳工作中的主导作用，根据各个社区的实际状况，制定包括费用收取和效劳工程在内的社区物业效劳章程，并按章程具体实施，不断促进社区建设与物业效劳的协调开展。在不同社区或同一社区的不同小区、楼盘之间，可采用多种模式进行分类分层次管理。
〔三〕便民利民的原则。要将推进社区物业化效劳作为为民办事的一项德政工程、民心工程，通过推行社区物业化效劳，建立健全社区市容卫生维护体系、社区治安保障体系、xx人员就业体系和居民生活效劳体系，在净化市容的同时，努力扩大社区就业，提高效劳水平，提升市民对社区环境的`满意度。
四、工作任务
按照礼貌建立的标准和数字化城市管理的要求，把我区农民安置小区和破产企业宿舍区纳入社区物业效劳推行方案。今年实施的xx个社区〔小区〕是：xx小区。
五、工作思路
在推进社区物业化效劳工作中，确定“三先三后〞的工作思路。
〔一〕先整治后管理。按照“整治在先，管理长效〞的原则，对先期实施物业化效劳的社区进行“牛皮癣〞、绿化设施、沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设施的专项整治，再通过物业化效劳的实施对其进行长效管理。
〔二〕先宣传后实施。通过广泛深入的宣传发动，加深居民对社区物业化的了解，取得居民对社区实行物业化管理的理解与支持，为后续工作营造良好的群众气氛。
〔三〕先效劳后收费。根据社区居民中失地农民、破产企业下岗职工较多，人均收入较低的现状，实行“先效劳后收费〞低偿效劳原那么，先带给优质的效劳，让社区居民切实感受到实施物业效劳所带来的好处，再收取必须的效劳费，保证物业效劳的正常运转。
六、组织领导
成立全区社区物业化效劳工作领导小组。
组长：
副组长：
办公室主任：
办公室副主任：
成员单位：区政府办、区综治办、区发改局、区财政局、区城管局、区民政局、区住房城乡建设局、区工商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处。
各街道办事处要成立由办事处主任任组长的社区物业化效劳的组织机构。
七、职责分工
区政府办：负责协调解决企业办社会职能别离的历史遗留问题；
区综治办：负责指导和支持做好治安防控工作；
区发改局：负责指导确定社区物业效劳收费标准；
区财政局：负责社区物业效劳的经费统筹工作；
区城管局：负责牵头组织协调和监督考核工作；
区民政局：协助做好特困、低保人员的就业工作；
区住房城乡建设局：负责行业指导工作；
区工商分局：负责对成立物业效劳公司的办证和资质审批带给支持；
区市政、园林和环卫公司：在社区专业维护上给予指导、支持和配合；
各街道办事处：组织社区实施社区物业效劳工作。
八、方法步骤
〔一〕准备阶段。
1、xx月份对全区未实施物业效劳的农民安置小区和破产企业宿舍区全面调查摸底，确定推行物业效劳的社区〔小区〕名单。
2、xx月上旬组织相关部门召开协调会，专题研究开放式居民社区推行物业化效劳工作。
3、xx月下旬组织召开工作部署会。
〔二〕实施阶段。
1、xx月份对今年确定的物业化效劳的社区，由街道统一组织，重点撤除违法建筑，改善治安，交通现状，整治老旧建筑的外墙，整修围墙，道路、绿地、路灯、供排水等设施，改善社区根本状况，强化小巷、小区、小院、小店“四小〞管理，办好四件实事，重点解决路灯不亮，下水不通，路面不平，环境不洁的问题，为实施社区物业化效劳打下根底。
2、xx月上旬组织参观，学习其他单位经验做法。
3、xx月下旬全力推进社区物业化效劳工作。
〔三〕考核验收阶段。
1、将开放式居民社区推行物业效劳工作作为对街道全年绩效考核的一项重要资料。
2、xx月份组织相关社区进行交流讲评。
3、xx月份由区城管局牵头，组织相关部门进行验收，将以社区〔小区〕实施物业效劳后脏乱现象是否得到根本改变，市容卫生是否得到显著提升，周边生活环境是否得到明显改善为依据，社区物业效劳模式是否可持续、社区居民群众是否满意为标准，对社区居民上门问卷调查，满意度未到达xx%以上的社区一律要求“补课〞，不予验收，扣除政府奖励资金和相应的绩效考核分值。
九、工作要求
〔一〕高度重视，充分认清推行社区物业化效劳的重要好处。
推行社区物业效劳，是稳固礼貌建立成果、建设人民满意城市的根底工程，是提升社区城市管理水平、改善宜居创业环境的民心工程。各街道和社区要高度重视，把它作为推进社区城市管理水平、建立礼貌城区的一个重要抓手。要召开班子会，专题研究和部署此项工作。要统一思想，充分认清开展好社区物业化效劳是提升城市整体形象的重要举措，是提高社区居民群众生活质量的重要途径，是加强社会治安、增强群众平安感的重要手段，也是加快推进建设人民满意城市的根本要求。
〔二〕充分准备，为全面实施社区物业化效劳打下根底。
一是要有充分的思想准备。各街道要把搞好社区物业化效劳，完成任务指标，作为今年一项重要工作去抓，要明确职责和标准，要克服一切畏难情绪，不等不靠，充分发挥主观能动性，把此项工作抓紧抓实，抓出成效。二是要搞好宣传发动。要进行广泛宣传，努力争取居民的认可和参与。要广泛发动辖区内的民间组织、单位、团体和社区志愿者出资出力共同参与社区物业效劳工作，最终实现效劳和管理的常态化。三是要制定方案，落实职责。各街道要制定切实可行的工作实施方案，细化工作职责，要把职责落实到具体事、具体人身上，要有具体要求和质量标准。
〔三〕全力支持，为顺利实施社区物业化效劳带给保障。
一是人员要落实。各街道和部门要明确专人抓此项工作，确定专责。二是经费要保证。每个实施物业效劳的社区〔小区〕明确经费xx万元，区和街道各安排xx万元。区和街道先期各拿xx万元，作为启动经费，保证社区物业化效劳前期工作的正常、快速运行，验收合格后，全部经费到位。要发动广阔社区居积极参与社区物业管理，自觉缴纳相应费用，并使之逐步成为社区物业管理主要经费来源。三是合力要构成。要努力构成齐抓共促的机制，牵涉到的各种专业问题各部门要通力协作，给予足够的支持。
物业管理方案 篇14
以“创建卫生城市,构建和谐社会”为宗旨,不断增强市民文明卫生意识,改善居民生活工作环境,提高城市整体形象,让人民群众人人享受创建成果。根据“呼和浩特市创建国家卫生城市工作方案”的精神,现将我市物业服务企业“创卫”方案制定如下:
一、创建工作组织机构
(一)成立呼和浩特市物业管理住宅小区创建国家卫生城市领导小组(以下简称创卫领导小组)。
组长:(市房产局局长)
副组长:
(市房产局副局长)
(市物业处处长)
成员:
(市物业处副处长)
(市物业处管理科科长)
(新城区物业局局长)
(赛罕区物业办主任)
(玉泉区物业办主任)
(回民区物业办主任)
(二)领导小组下设创建国家卫生城市办公室(以下简称创卫办),负责创建国家卫生城市的日常工作。
主任：
副主任:
成员:由管理科、协会及四区物业办抽调人员组成
二、任务与要求
(一)明确责任目标
1、“创卫办”要根据“创卫领导小组”的意见,对创建阶段工作进行安排部署;听取四区物业办(局)创卫工作汇报,提出要求,协调解决问题,检查督办四区物业办每一阶段的工作任务;及时通报各阶段工作的进展情况和存在的问题,负责创卫工作的通报、简报等宣传工作
2、四区物业办(局)要立即行动起来,成立创卫工作小组,制定辖区创卫工作方案,真正做到领导、工作人员、措施、标准、责任五个到位。根据辖区内住宅小区现状,分开好、中、差三个层次规范物业服务企业行为,加强物业服务企业的卫生监管力度,重点督促中等及差的小区的物业服务企业抓好小区的卫生管理,健全各类卫生设施,建立卫生管理制度,落实清扫保洁人员,保持环境整洁,垃圾收集、储存、清运符合卫生要求。
(二)具体要求:
“创卫”是一项十分艰巨、繁重长效的系统工程,要求各物业服务企业做到:
1、小区内垃圾日产日清;
2、小区内道路、绿地等共用场地无纸屑、烟头等废弃物;
3、花草修剪整齐美观;
4、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物等现象;
5、房屋外观完整、整洁;室外招牌、广告牌、霓虹灯保持整洁统一美观,无安全隐患或破损;
6、对二次供水蓄水池要定期清洗消毒,建立档案,水箱要加盖加锁;
7、排水、排污管道通畅,无堵塞外溢现象;
8、车辆管理有序,按规定位置停放。
(三)重点整治内容:
定期清理卫生死角;清理楼道、雨蓬乱堆乱放等杂物;清洗墙壁乱贴乱画等广告;特别是目前各小区自行车棚擅自占用和堆放杂物现象十分严重,要加大力度进行整治,在全面整治的基础上,要加强日常保洁管理。
三、创建工作步骤
1、动员部署阶段(20xx年3月~4月)
成立工作领导小组,讨论方案,明确职责,研究工作;召开物业服务企业工作动员大会;各物业服务企业拟定具体工作方案,对照标准,查找问题。
2、整改提高阶段(20xx年4月~5月)
开展全市范围内模拟检查,对发现问题限期整改达标。
3、考核验收阶段(20xx年5月~6月)
认真对照模拟检查结果,逐条逐项进行梳理、摆问题、找差距、要在巩固现有成绩的基础上,强化长效管理,提高工作水平。迎接各级部门的'调研、技术考核和综合检查。
创建国家卫生城市工作要同创建国家环保模范城市工作紧密结合,发挥各自优势,同步协调推进,各物业服务企业要配合社区调动广大业主对创建工作的积极性,共同为创建工作献策献力,积极参与到各项创建活动中来,让广大业主真正成为创建国家卫生城市的主力军。
四、加大宣传力度,营造浓厚的创建氛围
在创建活动中,要积极开展多种多样的宣传活动,切实加大宣传工作力度。物业服务企业要配合社区,利用宣传栏开展公共卫生、个人卫生和预防疾病等相关知识的宣传,悬挂宣传横幅,每个住宅小区要在显着位置设立至少一处大型创卫公益广告牌。进一步增强业主的卫生意识、健康意识、环境意识和创建国家卫生城市的参与意识,努力营造人人关心创建、人人参与创建的良好气氛。
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