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房地产领域债务风险防范化解方案（通用11篇）
为有力保证事情或工作开展的水平质量，通常需要提前准备好一份方案，方案的内容多是上级对下级或涉及面比较大的工作，一般都用带“文件头”形式下发。方案要怎么制定呢？以下是小编精心整理的房地产领域债务风险防范化解方案，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
房地产领域债务风险防范化解方案 1
为落实落细省委、省政府、市委、市政府的决策部署和工作要求，以更高的政治自觉、思想自觉、行动自觉，全力做好房地产领域防范化解重大风险各项工作，决定成立武功县房地产领域风险防范化解工作专班，现将专班组成人员名单及有关事宜通知如下：
一、组织机构
组长：
副组长：
成员：
专班负责统筹协调解决房地产领域风险防范化解工作，专班下设办公室，办公室主任由县住建局局长张波林同志兼任、副主任由县自然资源局局长任军委、县信访局局长梁军刚同志担任，具体负责组织落实和协调房地产领域风险防范化解各项工作。
二、职责任务
1.领导小组办公室。综合协调稳妥处理房地产领域积案问题，督促相关部门解决群众上访问题。对领导小组安排给相关单位任务进行督查督办，对房地产领域涉及违法的人或单位及时协调公安部门，依法处理，完成领导交办相关事宜。
2.县自然资源局。参照自然资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》《咸阳市处置国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的意见》等相关文件精神，负责房屋办证遗留问题工作的处理，负责提出完善用地手续的处置意见；负责对项目规划审批及验收情况进行核查，完善手续；研究确定历史遗留问题补缴土地出让金的合理数额和缴纳办法；负责对已完善手续的项目，依法办理不动产登记；负责排查房地产领域“办证难”问题等任务；负责协调处置因集中供热供应等方面引起的信访问题，督促项目单位整改完善等任务。
3.县住房和城乡建设局。负责研究确定对历史遗留项目完善消防审查手续的处置意见；负责研究确定对因开发企业和施工方经济纠纷等原因不能进行综合验收的项目，完善竣工验收手续的处置意见；负责商品房买卖合同网签备案工作；负责排查房地产领域信访突出问题，并进行分类梳理，建立台账；负责核查房屋维修资金缴存情况并进行追缴等任务。负责协调处置因集中天然气供应等方面引起的信访问题，督促项目单位整改完善等任务。
4.县信访局。负责针对梳理出来的房地产领域突出问题，拿出解决方案，提交领导小组讨论，并推动解决；综合协调稳妥处理房地产领域积案问题，做好业主的接待和政策宣传与思想教育，引导其理性上访、依法维权，坚决杜绝业主来市赴省进京上访等任务。
5.县行政审批服务局。负责对问题项目需补交城市配套费的提出解决意见，对符合历史遗留问题处置要求的，按报建对应期收费政策标准征缴城市基础设施配套费。负责核查并提供项目单位的工商登记情况，会同专班有关部门加强涉险房地产企业股权变更管理。
6.县城市管理执法局。负责对县自然资源局认定并提出处置意见的违法建设项目进行处罚；负责对房地产领域其他违法违规项目进行处罚等任务。
7.县税务局。负责核查项目单位缴税情况，提出问题项目税务解决意见，对欠缴税款的项目进行追缴等任务。
8.县人防办。负责研究确定历史遗留问题人防工程建设的审查、验收政策；负责督促项目单位整改完善等任务。
9.县市场监管局。对房地产企业及中介机构使用虚假广告宣传误导消费者等违法违规行为进行查处。
10.县委网信办。负责做好房地产领域涉嫌网络舆情信息监测，指导涉事单位做好舆情应对处置等工作。
11.县司法局。负责对房地产领域积案问题专项整治工作中涉法问题，做好法律咨询及解答工作等任务。
12.县法院。负责保证企业、债权人、业主利益合理处置，消除社会问题；负责按照法律规定提供司法保障等任务。
13.县公安局。负责维护县委、县政府和相关部门，单位正常信访秩序，坚决杜绝在大门口聚集上访，对违法上访及时，迅速、果断处理；负责对涉嫌侵占、挪用购房人契税、房屋维修专项资金等违法犯罪行为进行调查侦办；负责对房地产领域其他违法犯罪行为进行调查侦办等任务。
14.普集街道办。落实属地管理责任、负责对辖区内的'上访人员进行政策宣传和思想教育，引导其理性上访、依法维权。
15.县人社局。及时协调解决农民工工资兑付问题，采取得力措施坚决落实分级稳控责任，维护稳定。
16.县纪委监委、县委政法委。对有关部门落实工作专班任务进行全环节督导，对整治过程中发现的纪律作风问题及时纠正，确保高质量完成问题解决化解工作。
其它未尽事项结合各单位职责分工及房地产领域风险防范化解专班工作安排确定。
三、工作要求
（一）提高政治站位，夯实工作责任。各级各部门要切实增强责任感和紧迫感，强化风险意识和底线思维，充分认识房地产领域风险防范化解是打好防范化解重大风险攻坚战的重要内容，是维护社会大局稳定的现实需要。主要领导同志要带头包案，亲自研究部署，统筹协调推进，分包领导及相关责任单位要下沉一线，深入了解信访问题来龙去脉，广泛收集社情民意，跟踪督办各个环节。
（二）坚持问题导向，勇于担当作为。在处理问题过程中，要找准问题症结，理清工作思路，依法依规稳妥处理。一手化解存量，一手严防增量，要按照“依法依规，尊重历史。面对现实，妥善解决”的大原则，坚持“把解决群众办证难，入住难问题与处理开发建设单位违法违规行为相分离”“把为群众先行办证与开发建设单位税费征缴相分离”的两相分离原则，为群众敢于担当，为实际大胆容缺，依次化解民生发展难题。
（三）密切协调配合，增强运转效能。各部门按照各自职能分工各负其责、各尽其职，加强横向协同和纵向联动，建立协调联动机制，系统推进化解问题。坚持“一类一策、一盘一策，一企一策”，做到一个问题一套方案，提高问题解决化解效率，对因土地出让，规划审批、消防验收、市场交易等原因造成的在建“楼盘烂尾”“入住难”“办证难”等群众信访投诉集中的问题，做好政策指导，决不允许扯皮推诿而回避矛盾，决不允许简单粗暴而激化矛盾，决不允许明哲保身而上交矛盾.
（四）严肃工作纪律，强化督导问责。房地产领域风险防范化解专项整治，由县纪委监委全程进行监督指导，对工作中不作为，乱作为，流于形式。走过场，有案不查、轻查轻处，甚至袒护企业违法违规行为的单位和个人严肃追究责任。
房地产领域债务风险防范化解方案 2
为贯彻落实省委、省政府决策部署，扎实抓好我市房地产行业矛盾纠纷的化解稳控工作，进一步整顿和规范我市房地产市场秩序，促进房地产市场持续稳定健康发展，现根据《海南省房地产风险防范工作方案》的工作要求，结合我市实际，制定本方案。
一、指导思想
结合全省存量国有建设用地专项清理处置、生态保护红线区专项检查、海岸带保护与开发专项检查、城乡环境综合整治、违法建筑专项整治、停缓建房地产项目处置、商品住宅项目不动产登记历史遗留问题处置等工作，强化政治意识，提高政治站位，扎实抓好房地产行业矛盾纠纷的化解稳控工作，全力维护全省和谐稳定的社会大局。
二、加强领导
文昌市房地产风险防范领导小组要全面排查房地产行业矛盾纠纷，具体梳理各项目存在问题，采取有效措施，妥善化解房地产风险，积极消除不稳定问题和隐患。
三、各部门职责
（一）政法部门负责牵头组织开展对房地产行业矛盾纠纷的排查，落实现场处置、舆论监控、社会面管控“三同步”要求，做好维稳预案，确保社会稳定。
（二）法院部门负责对涉及司法查封的房地产项目进一步全面清理，大力解决债务和司法查封的“麻花结”，同时加快建立法院、房管、不动产登记等部门关于司法查封和抵押房屋信息共享和实时反馈机制。
（三）国土、规划部门负责涉及土地、规划、不动产权登记等方面房地产风险防范工作，依法处置土地、规划等方面违法违规行为，完善相关手续。
生态环境保护部门负责涉及环保问题，特别是受邻避效应影响方面房地产风险防范工作。
（四）住建部门负责违法违规销售、网签备案、工程质量、竣工验收、延期交房、物业管理等方面房地产风险防范工作。
税务部门负责涉及依法开展税费征缴等方面房地产风险防范工作。
公安部门负责对项目涉及恶意欺诈、一房多卖、非法变卖查封财产等违法行为依法立案查处。
信访部门负责做好涉房地产项目群众来信及来访接待工作，协调相关部门化解矛盾纠纷，防止上访群众寻衅滋事和矛盾激化引发群体性的事件，汇总上访群众诉求和动态。
四、处置步骤
（一）排查阶段（20xx年3月31日前）。
各责任单位要强化责任担当，进一步对本市房地产行业的矛盾纠纷进行全面排查和动态排查，并逐一建立台账。对已经发生的矛盾纠纷积极化解，对有苗头、处于酝酿阶段的矛盾提前防范。
（二）处置阶段（20xx年6月1日-20xx年6月30日）。
根据排查摸底情况，采取一个项目问题、一个领导、一个班子、一套措施、一抓到底的“五个一”措施，落实责任单位和具体责任人，明确处置措施和处置期限等，必须在保持社会稳定的情况下开展处置。要防止违法违规行为合法化，并结合实际情况分类处理。同时，要举一反三，依法行政，规范管理，避免在开展房地产风险防范工作的同时，出现新的问题和不稳定情况。
五、工作要求
（一）压实主体责任。各责任单位要统一思想认识，全力以赴，攻坚克难，不折不扣完成工作任务，切实排查解决房地产行业矛盾纠纷问题。市政法委、法院、公安、税务、国土、规划、住建等部门要各司其职，密切配合，共同做好房地产风险防范工作。
（二）合力破解难题。各责任单位要建立存在风险防范问题的房地产项目动态台账，逐个项目制定对策，采取“五个一”措施，加快推进房地产风险防范工作。同时，每月要将房地产风险防范工作进展、存在问题、工作建议等情况及时报送至市房地产风险防范工作领导小组办公室。
（三）加强工作衔接。各职责部门要在加强与存量国有建设用地专项清理处置、生态保护红线区专项检查、海岸带保护与开发专项检查、城乡环境综合整治、违法建筑专项整治、停缓建房地产项目处置、商品住宅项目不动产登记历史遗留问题处置等工作衔接的`基础上，有效推进化解房地产业矛盾纠纷，维护社会和谐稳定。继续推进重大决策、重大项目社会稳定风险评估工作，加大房地产方面的法制宣传，引导业主依法理性维权，减少贪图低价的盲目购房行为，坚决打击小产权房和违法建筑。要落实“三同步”要求，坚决防止房地产风险隐患问题与其他社会矛盾交织叠加、被恶意炒作利用、发酵引爆。
（四）健全体制机制。各职责部门要不断强化创新意识，主动作为，努力防范和化解房地产行业风险。要真正解放思想，大力弘扬敢闯敢试、敢为人先、埋头苦干的特区精神，以自贸区（港）建设的国际视野，在创新房地产行业体制机制上主动作为，探索商品房现售制度，优化房地产交易登记制度，加快房地产行业诚信体系建设，建立房地产市场调控长效机制，进一步完善制度设计，促进我市房地产行业健康有序发展。
房地产领域债务风险防范化解方案 3
为贯彻落实中央、省和黄冈市委、市政府关于坚决打赢打好三大攻坚战的决策部署，切实加强政府债务管理，有效防范和化解政府债务风险，根据《省人民政府关于规范政府举债融资行为防范和化解债务风险的实施意见》（鄂政发〔2017〕38号）、《湖北省防范化解政府债务风险攻坚战工作方案》和《黄冈市防范化解政府债务风险攻坚战工作方案》要求，结合武穴实际，制订本实施方案。
一、总体目标
全面摸清政府债务底数，准确把握债务性质、分类，摸清融资平台公司等国有企业偿债能力；政府债务规模与经济发展水平相适应。举债方式规范、期限结构合理、债务风险可控；分类化解债务方案切实可行，债务风险得到缓释；债务管理各项机制进一步完善，彻底遏制违法违规举债行为。
总体目标分三步走：一是到20xx年底前，全面摸清存量债务规模，政府举债融资行为有效规范，防范化解政府债务风险工作机制基本建立；20xx年7月4日前全面完成债务清理工作；20xx年8月底前，各平台公司、事业单位完成本单位防范化解债务风险的具体工作方案和中长期偿债规划；20xx年9月底前，完成债务专项审计工作；20xx年12月底前，融资平台公司完成转型工作，建立债务风险评估、预警机制，将防范化解政府债务风险管理工作纳入年度党政领导班子目标考核管理。二是到20xx年底前，政府债务规模合理适度，融资平台公司等国有企业、有关事业单位债务增量得到有效控制，隐性债务得到有效遏制。三是到20xx年底前，政府债务率保持在预警线内，政府隐性债务存量逐步化解，债务管理长效机制全面建立。
二、重点任务
（一）全面摸清债务底数
1.突出问题。融资平台公司等国有企业隐性债务数额较大、底数不实、偿债责任不明；债务数据动态监测不到位；政府资产负债情况不清。
2.工作目标。摸清政府债务规模、结构；实现对债务的动态监测和统计分析；准确掌握政府资产负债情况。
3.具体措施。一是进一步摸清债务底数。在前期初步摸底的基础上，进一步查缺补漏，并逐笔登记债务信息，把债务数据摸底工作做实做细。清理建设项目及土地等可偿债资产情况，厘清债务与资产的对应关系。对2015年1月1日后融资平台举借的债务组织自查自纠，对存在的问题按政策整改到位。全面清理工作于20xx年7月4日前完成，报市政府审定后报省财政厅。
债务统计具体范围包括，截至2017年12月31日，纳入财政部债务系统的政府债务，政府和社会资本合作（PPP）项目等涉及的以后年度财政支出责任（以下简称“财政支出责任”），武穴市城发集团、武穴市国投房地产投资有限公司等市级各融资平台公司（以下简称“市级各融资平台公司”）等国有企业债务，医院、学校等事业单位债务。二是完善统计报告制度。对各类债务增减变化情况，适时动态调整，按季度分类汇总市本级、镇处数据，做好数据统计分析。编制权责发生制的政府综合财务报告，全面反映政府资产负债、收入费用、运行成本等情况。三是开展专项审计。市审计局组织对各类债务情况进行专项审计，审计结果向市政府报告。专项审计工作于20xx年9月25日前完成。
（二）稳妥化解存量债务
1.突出问题。偿债责任落实不够；融资平台公司等国有企业债务化解工作规划不具体，偿债资金不落实；债务项目资产管理和偿债资金统筹不到位等现象。
2.工作目标。纳入债务系统的政府债务按期足额偿还，财政支出责任按期履约支付；融资平台公司等国有企业存量债务按期足额兑付，3年内明显下降，中长期债务偿还有稳定可预期的资金来源；事业单位债务稳步化解。
3.具体措施。
（1）明确责任主体。市级债务风险防范化解工作按照“谁主管、谁负责，谁举借、谁偿还”的原则，由分管市领导督办，具体主管部门和举借债务的企事业单位负责落实。市级债务风险防控的重点是市级各融资平台公司，每个公司应制定本企业防范化解债务风险的具体工作方案，提出风险防控和债务化解措施责任清单，明确偿债资金来源和时限等。公司要对存量债务按照债务类型、到期时限、项目类型逐项分析，棚户区改造单个项目收支差异不能过大，整体棚改项目收支平衡。公益性项目债务要重新核算债务对应的项目资产、项目收入、财政拨款、土地收入返还等，确定资债相抵之后的差额，对差额部分提出具体化解措施。融资平台公司制定化解方案时，不能全盘依赖政府，要充分挖掘公司本身的资产、资源，开拓经营领域，提升造血功能，努力在公司内部化解一部分。
（2）分类制定3-5年中长期偿债规划。结合债务偿还期限和规模，由各偿债主体对政府债务、市级各融资平台公司等国有企业债务、事业单位债务分别制定中长期偿债规划，其中，对政府债务明确相关财政支出责任。一是将政府债务全部纳入预算管理。将一般债务收支纳入一般公共预算管理，将专项债务收支纳入政府性基金预算管理，将政府和社会资本合作项目中的财政补贴等支出按性质纳入相应政府预算管理。建立债务风险应急补偿资金，防范政府性债务风险。二是对市级各融资平台公司等国有企业债务，厘清负债来源，分类处置公益性负债和经营性负债。对经营性负债，通过统筹经营收入、处置资产收入等途径筹措偿债资金。对公益性负债，通过盘活存量资产、引入社会资本合作、注入经营性资产或特许经营权、政府债务置换等方式逐步化解。市级各融资平台公司应全面梳理资金、资产、资源状况以及对应的债务余额并编制偿债计划，分类落实偿债资金来源，构建阶段性资金流有序偿还区间债务的闭环运行机制，提前规划并妥善化解存量债务。重点是全面摸清武穴城区土地资产、棚户区改造安置房和土地资产，合理评估存量土地资产价值和新增建设用地未来市场价值，推动土地整理开发、规划调整和优化、有序供应、有效变现。积极推进市级经营性国有资产的清理整合利用，支持化解存量债务。做好市级各融资平台公司资产资源的重新评估工作，使账面价值与市场价值相匹配，提高资产价值和偿债能力。三是对事业单位债务，主要通过事业单位经营收入和项目收入逐步化解。事业单位作为债务偿债主体，要制定具体偿债计划。并通过经营收入、项目收入、资产盘活等形式逐步化解债务。
（3）建立债务交接制度。在政府换届和主要负责人调整时，建立债务审计认定和交接制度，明确划分离任者和接任者经济责任范围。
（三）严格控制新增政府债务，坚决遏制新增隐性债务
1.突出问题。政府投资建设项目立项审批不严，建设投资超财政承受能力；相关部门还存在超越现阶段承受能力谋划项目的现象，部分乡镇靠高负债保增长的冲动没有得到有效抑制；以担保函、承诺函、安慰函等为融资平台公司等企业提供担保；通过融资平台公司、PPP、政府购买服务、政府投资基金等方式变相举债。
2.工作目标。政府公益性项目审批立项科学、严格、规范；政府债务余额不超过省核定的限额，政府债务率保持在预警线内；债务率保持在预警线内；新增或有债务严格限定在依法担保的外债之内；隐性债务规模不再增加；PPP、政府购买服务、政府投资基金运作规范。20xx年除依法担保外债之外的或有债务基本消化。
3.具体措施。一是严格项目审批和投资计划审核。将已立项审批的政府公益性项目融资统一纳入政府债务管理体系。重点审核项目投资是否符合财政承受能力、资金来源是否明确，资本金是否属于借贷资金，比例是否符合相关政策规定。对没有预算资金安排和在限额内举债融资外的项目，一律不予立项。对没有明确预算资金来源或通过违规举债获得资金的，一律不得申报和审批。对脱离实际、好高骛远、过度负债的各类“政绩工程”“形象工程”，一律不予立项。对没有经过财政承受能力审查、资源来源审查就给予立项的，一律按照相关追责问责办法移交纪检监察部门。对长期未开工的资金趴窝项目、已开工进展缓慢项目、资金使用和管理不规范项目，及时收回资金或调整投资计划。二是新建政府公益性项目实行预算管理。已立项审批的新建政府公益性项目支出应纳入预算管理，由市直部门进行项目申报，财政统筹一般公共预算、政府性基金预算和政府债券资金及其他资金，按预算编报程序报批。教育、医疗卫生等民生领域支出应合理保障，坚持尽力而为、量力而行，避免盲目提标、互相攀比。市政府及相关部门不得将新建政府公益性项目转嫁融资平台公司等国有企业融资建设。三是依法举借政府债务和提供担保。新增政府债务应在省核定的限额内，通过政府债券方式举借，并纳入预算管理。除依法担保的外债外，一律不得新增或有债务。严禁市直部门和各镇处政府以任何形式为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保。四是规范PPP项目、棚改项目、政府购买服务及政府投资基金管理。按照上级关于“每一年度全部PPP项目需要从预算中安排的支出责任，占一般公共预算支出比例应当不超过10%”等规定，优化项目识别，科学规划布局，加大PPP项目市场运营力度，建立PPP债务“借、用、管、还”责任机制，规范PPP项目建设。建立PPP项目管理库动态调整机制，对不符合上级规范操作的项目予以清退，对PPP项目全生命周期财政支出责任实行动态监管。在全力争取国家棚改专项补助资金，积极申报棚改政策性贷款，加快推进重点项目、重点区域的建设与改造的同时，按照中央确定的“谁主管、谁负责，谁使用、谁偿还”的原则，建立“借、用、管、还”的管理机制和监管制度，实现棚改项目总体收支平衡，风险可控。严格政府购买服务目录管理、预算管理和绩效评价。推进PPP与政府购买服务信息公开。从严控制政府投资基金设立数量和规模，不在同一领域重复设立基金，对已设立的承诺投资本金不受损失或最低收益及其他明股实债类基金，清理排查并及时予以纠正。坚决纠正民生等公共服务领域设立的政府投资基金。五是强化金融活动监管。市金融监管部门应督促金融机构遵循审慎授信原则，加强风险识别和防范，落实企业举债准入条件，审慎评估举债人财务能力和还款来源。金融机构为融资平台公司等企业提供融资时，不得要求或接受市政府及所属部门以担保函、承诺函、安慰函等任何形式提供担保。同时应保护债务人合法权益，不随意抽贷、断贷，在不增加债务规模的前提下，适当考虑展期等，支持企业正常运转。
（四）加快推进融资平台公司转型
1.突出问题。融资平台公司承担政府融资职能，存量债务规模较大、性质复杂，偿债压力大、底数不清；发展转型缓慢，目标定位不清晰；市场化程度低，缺乏可持续发展和自我造血能力。
2.工作目标。剥离融资平台公司政府融资职能；逐步实现融资平台公司向城市综合运营商转轨。
3.具体措施。一是制定融资平台公司转型发展工作方案。落实剥离融资平台公司政府融资职能要求，将市级各融资平台公司纳入深化市属国有企业改革总体安排，按照“一企一策”原则，制定转型发展工作方案。兼有政府融资和公益性项目建设运营职能的融资平台公司，转型为国有企业；具有相关专业资质、市场竞争力较强、规模较大、管理规范的.融资平台公司，转化为一般企业；主要承担公益性项目融资功能、没有实质性经营活动的融资平台公司，在妥善处理存量债务、资产和人员等基础上依法清理注销。二是支持推动融资平台公司转型发展。按照“依托城市资源、盘活存量资产、借助资本市场、创新融资模式、精干高效运营”的要求，组建市城发集团。做实做大做强“土地整理开发、城市基础设施投资与运营、城市资产经营管理、地产置业和资本经营”五大业务，着力培植和壮大目前已初具规模和急需成立的武穴市城投公司、建瓴公司、刊投公司、高新投公司和文旅投公司等五家市属国有投资公司，加快推进实体化转型发展，构建“定位更清晰、分工更明确、主业更突出、专业更强大、管理更规范、运营更高效、市场化程度高、投融资能力强”的武穴市城发集团发展新格局。三是完善城市建设投融资机制。统筹预算内资金、政府性基金、存量资金和相关专项资金，建立市区市政基础设施等公益性项目财政直接投入机制。通过增加专项补助，安排项目回购，列支化债资金等方式有效化解已认定的地方政府债务余额，在地方政府债券分配和置换债券指标等方面予以适度倾斜。加强政府和社会资本合作论证，积极吸引社会资本参与建设和运营。鼓励对已建成的公益性、准公益性资产采取股权转让、并购、资产证券化等方式引入社会资本加快资金回笼。四是市政府及相关部门加强工作督导督办。
（五）依法合规拓展融资渠道
l.突出问题。政府债务新增限额空间受限；专项债券额度不能满足棚户区改造、污水治理、产业转型等重点领域融资需求；直接融资比重不高，融资机制不健全。
2.工作目标。积极拓展限额空间；在限额空间内努力争取政府债券规模，特别是政府专项债券额度及品种;提高直接融资比重，创新投融资新机制。
3.具体措施。一是争取政府债券额度和丰富专项债券品种。根据全市污水治理、厕所革命、棚户区改造、黄黄高铁等项目计划，结合实际情况，积极向省争取政府债券限额。二是拓展承债空间。增收节支，稳步提高一般公共预算和政府性基金预算综合财力，特别是进一步加强国有土地出让收支“宗地核算”工作，准确核实土地收益，调整优化支出科目，增加专项债券承债能力。三是提高直接融资比重。紧紧抓住长江经济带生态保护和绿色发展机遇，市政府及所属部门、各有关企业围绕工业园区绿色化改造、产业转型升级、循环经济、能源清洁高效利用等重点领域，认真谋划一批优质项目，积极向国家发改委争取企业债券发行支持。
（六）完善债务管理工作机制
1.突出问题。债务管理体制机制不完善；债务风险应急处置机制不健全；相关部门和单位协同联动不够等。
2.工作目标。完善债务管理领导小组工作机制，债务风险应急处置机制，部门联动机制，强化工作督办、监督检查、责任追究。
3.具体措施。一是完善工作机制。完善市级政府性债务管理领导小组工作机制，领导小组及成员单位切实履行政府债务管理职能，重点加强对可能形成政府债务项目和以后年度财政支出责任事项的管理。二是建立应急处置机制。完善我市政府性债务风险应急处置预案，发生债务风险事件时，立即启动应急响应，按照风险等级，实行分级响应和分类处置。三是加强部门联动。建立政府办、财政、审计、发改、教育、卫计、国土、住建、交通、土地储备中心、金融、人行、银监等跨部门联合监管机制，实现项目管理、国有资产管理、建设管理、土地管理、规划管理、金融监管与债务管理相结合，形成工作合力。四是加强工作督办。对市级有关单位加强工作指导和督查，特别是将债务规模较大，债务风险较高的市级单位作为重点，及时发现存在的突出问题和薄弱环节，督促整改落实。五是完善监督制度。市人大或其常委会每年听取本级政府关于政府债务余额变动情况、增减内容及涉及债务的主要项目建设情况报告。主动公开政府债务种类、规模、结构、期限、债权人等信息，接受社会监督。将政府债务审计作为重要事项纳入年度审计工作计划。将债务的举借、管理、使用、偿还和风险管控情况纳入党政主要领导干部经济责任审计和离任审计范围。六是严格责任追究。对政府债务“借、用、管、还”过程中的违法违规行为，发现一起、查处一起，严格追责。市直单位或部门在发现融资举债违纪违法问题线索，应以公文形式向纪检监察机关移送，包括移送的公函、线索来源及有关证据材料、其它需要移送的材料。
以上重点任务分解情况详见附件2：《武穴市防范化解政府债务风险重点任务分解表》
三、保障措施
（一）加强组织领导。充分发挥市政府性债务管理领导小组作用，统筹协调、整体推进、督促落实全市政府债务风险防范化解工作。市政府是本地区债务风险防范化解责任主体。牢固树立正确的政绩观，全面落实中央、省和黄冈市委、市政府的决策部署和工作要求，在建设和发展上坚持尽力而为、量力而行。成立防范化解政府债务风险攻坚战指挥部，加强统筹协调，根据省、市要求，结合实际制定工作方案，方案要做到量化、细化、实化、深化。
（二）强化部门担当。各有关部门根据职责分工各司其责、协调推进，确保防范化解债务风险各项工作顺利进行，取得实效。财政部门作为政府债务归口管理部门，要完善政府债务管理制度，做好债务规模控制、政府债券申报与转贷、债务收支预算管理、统计分析和风险监控，以及行政事业单位经营性资产清理与划转等工作；发展改革部门要加强政府投资计划管理和项目审批；住建部门要做实城建项目计划，确保项目投资与资金来源相匹配；国有资产监管部门要将融资平台公司债务风险防范化解和转型发展纳入深化国有企业改革总体安排，提出“一企一策”方案，落实风险防控和债务化解具体措施；规划及国土资源部门要加强城市总体规划和土地利用总体规划的衔接，科学编制控制性详细规划，合理制定年度土地利用计划，为防范化解政府债务风险预留有效土地资源；金融监管部门要加强行业监管、正确引导预期，对金融机构违法违规向地方政府提供融资、要求或接受地方政府提供担保承诺的，依法依规追责问责；审计部门要依法加强对政府债务的审计监督，推进完善政府债务管理制度；其他相关部门要结合部门职能，认真履行职责，扎实做好政府债务管理工作，确保各项政策落实到位。
（三）压实主体责任。全市上下要进一步强化责任意识，层层传导债务风险管控的责任压力，把责任落到实处。各镇处、各部门要按照“谁主管、谁负责，谁举借、谁偿还”的原则，建立起责任链条，做到谁的风险谁化解，具体责任要分解落实到本级政府、具体部门和单位。一旦出现债务风险，相应实施责任追究。
（四）强化督查考核。将防范化解风险任务纳入全市年度目标考核任务，每年组织督查考核，督查考核结果予以通报，并与评先表彰挂钩。对推进防范化解政府债务风险任务进展缓慢的单位，予以约谈；对不作为、乱作为、慢作为的追责问责。
房地产领域债务风险防范化解方案 4
为了进一步加强政府性债务借、用、还管理，严格控制新增债务，逐步压减存量债务，守住不发生系统性区域性风险底线，根据党中央、国务院以及省、市有关政策文件精神，结合我县实际，制定本方案。
一、总体要求
深入贯彻落实中央、省、市防范化解重大风险的政策精神，提高政治站位，强化“四个意识”，坚持稳中求进，严肃财经纪律，按照“严控增量、化解存量，统一领导、分级负责，标本兼治、疏堵结合，严格要求、严肃问责”的原则，切实打赢防范化解债务风险攻坚战，促进全县经济社会持续健康发展。
二、目标任务
通过20xx—20xx年三年努力，力争全县政府性债务综合债务率降至80%的警戒线以下。
三、主要措施
（一）减项
1.减一批。重点压减已开工建设且停建不会造成重大影响的政府投资项目规模，未开工建设的一律停建。
2.停一批。停止一批政府投资项目手续办理、征地拆迁等前期工作，停止一批项目指挥部的运转。
3.缓一批。虽已开工建设但停止之后无重大影响的政府投资项目一律暂缓。
4.撤一批。对2017年7月15日以后举借的系统外需要财政资金偿还的债务，撤销相应项目，筹措资金予以归还。
5.保一批。对易地扶贫搬迁、棚户区改造等中央重点项目、省市安排的民生实事项目予以重点保障。
（二）增收
1.土地增收。一是由田浩同志牵头、国土资源局负责，力争20xx—20xx年每年新增储备土地2000亩以上，科学出让商居用地600—800亩，每年实现土地出让收入10亿元以上。二是严格按规定从土地出让收入中计提教育、住房保障、农田水利建设等专项资金。三是由田浩同志牵头，城建投、财政局、国土资源局负责，指导“镇带村”扶贫开发项目实施乡镇加大集镇土地收储力度，有序推进集镇开发建设。
2.清理增收。一是由田浩同志牵头、国土资源局负责，开展欠缴土地出让收入专项清理。二是由田浩同志牵头、住建局和规划办负责，开展城乡建设用地容积率专项清理。三是由陈淼同志牵头、国资局负责，组织开展国有资产处置收入、经营收入专项清理。四是由陈淼同志牵头，财政局、国税局、地税局负责，组织开展税收专项清理，力争每年财政收入在年初预算收入计划的基础上超收10%，20xx年实现超收1亿元以上。五是由田浩同志牵头、国土资源局负责，组织开展不动产登记产权发证清理。六是由陈淼同志牵头，金融办、农商行负责，开展信用社不良贷款清收。七是由陈淼同志牵头、财政局负责，全面清收单位债权，对干部职工借支、拖欠单位公款长时间不还的，采取下发催缴通知、从工资中代扣等手段予以清收。八是由陈淼同志牵头、财政局负责，全力回收置换债券资金和财政出借资金（简称“两项资金”）。各乡镇、县直各单位要将“两项资金”偿还额度列入年度预算，制定方案，主动偿还；财政局负责建立“两项资金”回收台账，密切掌握各单位资金信息，必要时采取代扣代缴手段；有偿债任务的单位在未完成“两项资金”回收任务之前，不得结算单位上解的土地出让收入、国有资产处置收益、行政事业性收费等非税收入。
3.争项增收。一是由艾志军、陶海音同志牵头，发改局、财政局负责，对全县各行政事业单位下达争项争资任务，力争每年新增债券资金4亿元、老区转移支付资金5000万元以上，交通、水利、教育、国土资金每年增长15%以上，其它单位争取资金增长10%以上，对争项争资有贡献的单位按规定给予奖励。二是由陈淼同志牵头、财政局负责，积极推行PPP模式，鼓励社会资本通过特许经营等方式，参与工业、旅游投资运营，通过让渡可经营项目的股权，推动债务资本化，化解债务存量。
4.政策增收。由田同志浩牵头、国土资源局负责，用足用活城乡建设用地增减挂钩试点政策，规范项目支出管理，加快增减挂钩节余指标异地流转，力争收益最大化。
5.产业增收。由潘如意、魏移宗同志牵头，平江高新区、旅发委、科技和工业信息化局、贸促会负责，扎实开展“产业项目建设年”行动，每年引进投资亿元以上项目15个以上、5亿元以上项目4个以上，做大、做强、做优工业、旅游和商贸物流产业，每年新增税收1亿元以上。
（三）节支
1.紧缩机构。开展临时机构清理，事情办结的临时机构一律予以撤销，财政不安排工作经费。临时机构结余资金一律收归财政，防止乱发、滥用、私分。
2.紧缩人员。①严控机关事业单位新进人员，各单位超编人员，财政一律不安排经费；②凡因工作需要调动的人员，必须将工资关系、人事编制关系一并转入新的工作单位，逾期一个月不转者，停止其原单位工资发放；③由人社局、编办牵头，对通过政府购买服务的“三性人员”进行全面清理，每违规使用“三性”人员1人，年终结算时扣减单位预算经费10万元；④严禁借在职不在岗人员套取工资经费，对单位申报不及时造成财政支出漏洞的，将所发工资全额从单位经费中加倍扣回；⑤由编办、人社局、财政局牵头，开展“吃空饷”、应退休未退休人员清理。
3.紧缩开支。①牢固树立“预算即决算”理念，除上级有明文政策规定之外，原则上不再新开支出口子，不再审批单位追加工作经费报告。②严格执行中央“八项规定”等规定，牢固树立长期过紧日子思想，行政事业单位一般性支出比上年压缩5%以上。③继续对县直行政事业单位公务接待费征收政府调节基金，控制线以下征收6%，超出上年度公务接待费总额的部分按200%的标准征收。④由纪委监委、县委督查室、县政府督查室、县财政局联合开展“三公经费”、津补贴发放检查，抓好问题整改。
（四）明责
按照“谁借谁还、谁用谁还、风险自担”的总原则，县级对各乡镇、县直各单位自行举借或转贷的债务原则上不兜底、不救助。各乡镇、县直各单位要落实主体责任，明确任务书、时间表、路线图，有效压减债务规模，降低潜在风险。
1.融资平台债务（不含转拨各乡镇的镇带村项目资金），由城建投牵头筹措资金逐步偿还；
2.镇村存量债务，属乡镇本级举借、转贷的（包括财政置换债券和城建投转贷的镇带村项目资金），由乡镇负责偿还；村级债务由各乡镇落实属地责任，加强监督管理和风险处置；
3.教育体育、卫生计生、园艺示范中心等领域的政府性债务，各单位要通过争取上级财力补助、经营性收入和有关化债政策，筹措资金偿还；
4.2015—2017年县政府按3：3：4比例兑付农村计划外交通建设项目资金形成的债务，要从有关交通专项补助中予以置换偿还；
5.水利、平江高新区等领域的债务，由相关部门单位筹措资金偿还。
（五）改革
1.推进融资平台转型改革
①成立专门班子。由陈淼、田浩同志牵头，城建投、金融办、编办、财政局、国资局、国土资源局、住建局、水务局、交通运输局、旅发委、教育体育局等单位参与，迅速启动城投公司转型，争取在20xx年6月底之前完成融资平台转型。
②理清权责边界。理清政府与城投公司的权力和责任边界，妥善处置城投公司存量债务，完善城投公司治理结构，推动转型为自负盈亏的市场主体。
③做实融资平台。一是推进国有企业产权改革，将市管中心、自来水公司、发电公司、黄金公司、华腾汽运公司等国有企业资产注入城建投公司，充实资本金；同步划出原注入城建投公司的行政事业单位资产。二是努力盘活城区土地市场，力争近三年每年新增储备土地2000亩，出让600亩，实现土地出让收入10亿元以上；政府储备土地一律不得低于成本价划拨；严格规范工业用地，所有优惠政策必须与投资密度、税收回报挂钩。三是支持城建投公司参与砂石等国有资源开采；支持成立或收购一家建筑公司，按照市场化原则平等参与县域内政府投资工程项目建设；支持以土地或资金形式入股房地产开发企业。
2.推进工程款支付改革。由田浩同志牵头、城建投负责，将三年支付完工程款的“四三三”模式改为四年支付完工程款的“三三二二”支付模式。
3.推进行政审批改革。由艾志军同志牵头，政务中心、发改局负责，以“最多跑一次”为核心内容，进一步简化行政审批流程，提高审批效率，优化营商环境，激发社会创新创业活力。
（六）严管
1.严控增量。严明“十个一律”：①全县所有政府投资项目一律按《平江县政府投资项目管理办法》（平政发〔2015〕5号）实施；②村级投资规模在2万元以上的项目一律报乡镇审批管理，需政府采购或招投标的严格按程序办理；③凡没有资金来源、没有按程序审批、没有按投资项目管理办法实施的项目，县乡一律不安排资金；④村级需申请资金支持的项目一律归口由乡镇统筹管理、统一申报，村级不得越级向县级领导和县直单位递送申请项目或资金的报告；⑤县直单位一律不得受理村级递送的申请项目或资金的报告，一律不得“戴帽”直接安排项目或资金到村级；⑥乡镇一律不得越级向中央、省、市有关单位或有关领导递送申请项目或资金的报告，不得请上级领导打招呼要求县级安排项目和资金；⑦凡没有财政资金分配职能的县直单位（含临时机构）一律不得向乡镇和村级拨付资金；⑧各单位一律不得乱开支出口子，不得滥发奖金、福利；⑨凡因盲目铺摊子搞建设、滥发奖金福利造成运转困难的，县级一律不调度资金支持；⑩违反以上规定的，对所有责任人员一律从严问责。
2.优化存量。由财政局牵头，采取降息、限息、停息等方式，优先清退和偿还各单位的个人债务，个人债务年利息降至12%以下，力争两年内全面偿还单位的个人债务。
3.减少总量。①财政局负责每年安排偿债准备金5000万元以上，用于县本级债务还本付息；负有政府性债务的.乡镇（含园艺示范中心）要建立偿债准备金，每年分别从本级年初预算中安排3%以上、从乡镇体制结算补助收入中提留50%、从土地出让收入中安排15%、从国有资产（资源）处置收益中安排50%作为偿债资金，专项用于偿还存量债务。②凡通过政府融资平台举借或政府债务资金建设的项目，对有行政事业性收费收入的单位，其收费收入的30%专项用于偿债。③由财政局负责，每年从县本级安排的工业发展基金、旅游发展基金中计提25%，用于偿还存量债务。④由国资局牵头，拿出分期分批处置闲置国有资产方案，适当处置部分闲置国有资产用于归还融资债务。
四、实施步骤
（一）学习动员阶段：4月12日前，召开政府常务会、县委常委会，专题研究政府性债务风险防控措施。4月26日前，召开全县防范化解政府性债务风险工作动员大会，并由财政局牵头，组织各乡镇、县直有关单位、融资平台公司开展债务管理政策业务培训。
（二）清理整改阶段：5月15日前，财政局根据各乡镇、县直各单位上报的债务情况，逐一进行排查甄别，锁定债务余额，对综合债务率超出警戒线的乡镇、县直单位发出风险提示。6月15日前，各单位制定违法违规举债担保问题整改方案。8月15日前，所有问题全部整改到位。
（三）集中偿债阶段：从20xx年开始，各乡镇、县直各单位通过压项、增收、节支等手段，有效筹措偿债资金，集中偿还全部或大部分存量债务，确保到20xx年全县政府性债务规模合理、风险可控。
（四）总结验收阶段：每年11月底前，由县防范化解债务风险工作领导小组牵头，组织对各单位整改情况进行“三看”“两查”（看账务、看项目、看成效；查偿债是否规范、查违法违规举债行为是否停止）考核验收，形成书面总结报告。对偿债不主动、效果不明显、问题整改不到位、继续违规举债的单位进行通报批评，责令限期整改。
五、工作要求
（一）加强领导，压实责任。成立平江县防范化解债务风险工作领导小组，由县委书记汪涛任政委，县委副书记、县政府县长黄伟雄任组长，县委常委、县政府常务副县长陈淼任常务副组长，县委常委、纪委书记、监委主任向风行和县政府副县长任副组长，县纪委监委、政府办、金融办、发改局、财政局、审计局、国资局、人民银行负责人为成员，负责做好防范化解债务风险工作的指挥、协调、督办；领导小组办公室设县财政局，由财政局局长兼任办公室主任，负责领导小组日常工作。各乡镇、县直各单位要根据各自职责，成立相应的领导班子，制定防范化解债务风险的子方案，配强力量，压实责任，确保各项工作整体推进。
（二）强化监测，及时预警。财政局要会同纪委监委、发改、审计、人民银行、金融办等部门建立政府性债务联合监管机制，加强部门信息共享和数据校验，定期通报监测结果。由财政局负责，设立综合债务率80%的警戒线（债务余额÷当年可用财力×100%），对乡镇、县直单位债务实行动态监控。对超出警戒线的乡镇、县直单位，不得申报新增债务规模，不得新开工基本建设项目，不得采购配备大宗办公用品，不得新增财政供养人员，同时要制定债务风险化解方案，采取有效措施，把风险降至警戒线以下。
（三）正面宣传，把握导向。财政、金融部门要加大金融法律法规政策的宣传力度，引导各级各单位增强风险意识和底线思维，落实风险防控主体责任。各单位要及时发现、总结债务风险防控中的好做法、好经验，县委宣传部、县电视台要做好宣传报道，营造良好的舆论氛围。
（四）严格考核，严肃问责。将防范化解政府性债务风险工作纳入绿富双赢年度综合考核评比内容，并实行“一票否决”，被否决单位不得发放绿富双赢建设综合绩效考核奖和社会管理综合治理奖。对违法违规举债问题实行终身问责、倒查责任。各单位要切实承担起本单位防范化解债务风险的责任，确保相关任务分工落到实处。县委督查室、县政府督查室、县财政局要加强对各责任单位防风险工作的督导，县纪委监委、县审计局要把地方财政风险防范化解作为重要内容，对发现的违法违规举债担保行为，要按照相关法律法规，加大追责问责力度，发现一起，处理一起。
房地产领域债务风险防范化解方案 5
第一节房地产开发项目风险概述
房地产开发是基于对未来政治、经济、社会、自然等方面的预测及预期，基于正常的、理想的技术、管理和组织的情况下进行的一种经济活动。而在实际实施以及运作过程中，房地产项目具有投资额大，建设周期长和不可移动等显著特点，导致在项目立项、可行性研究、设计、施工，交付使用、物业管理等各个阶段都存在大量的不确定因素，使得原定的计划、方案可能受到干扰，原定的目标不能实现。这些事先不能确定的内部和外部干扰因素，人们称之为风险。
风险在任何开发项目中都是存在的，例如在建设阶段风险把控不好，会造成如工期延长，成本增加，计划修改甚至引起索赔和赔偿，最终导致项目经济效益降低，甚至项目失败。但是风险和机会是并存的，收益是风险的补偿，风险是收益的代价，风险是对管理者的挑战，风险控制得好能够获得经济效益，也有助于竞争能力、管理者素质和水平的提高。在现代项目管理中，风险的控制已成为房地产开发过程中一项重要的工作内容。
一、房地产项目风险特征
1、风险的多样性
在一个项目中有许多种类的分险，如政治风险、法律风险、自然风险、合同风险、合作方风险，这些风险之间有复杂的内在联系。
2、风险存在于整个项目周期，而不仅仅在实施阶段。
例如：
①可行性研究中可能有方案失误，市场调查不完全，市场分析错误；
②技术设计中存在错漏碰缺；
③施工中材料涨价，气候变化，实施方案不完备，资金运作不灵。
3、风险有一定规律性
工程项目的环境变化，项目的实施有一定的规律性，所以风险的发生和影响也有一定的规律，是可进行提前预测的。因此，重视风险对风险进行控制是较为重要的。
二、房地产项目风险的分类
对于房地产项目而言，按风险作用阶段和范围分为综合风险和阶段风险。综合风险是指贯穿于整个房地产项目周期，主要有自然、政治、经济、社会、技术、项目主体及内部决策与管理等风险。对于阶段性风险，就是在房地产项目开发各阶段中出现的风险。在投资决策阶段，会出现项目地点选择，区域发展和物业开发类型等风险，而在建设阶段，则可能出现招标模式，建设质量，工期，成本等风险
（一）综合风险
（1）自然风险
自然风险是由于自然因素的不确定性，如地震、风暴、反常恶劣的天气等，对房地产项目造成的影响或破坏。
（2）政治风险、经济风险
政治、经济风险是指一个国家所处的国际国内环境变动及相应的政治经济政策法律调整给房地产项目所带来的经济损失。土地政策、金融政策、税收政策的变化对开发经营影响力度及波动带来深度影响。政治、经济风险对房地产市场尤其重要。
（3）社会风险
社会风险指人文社会环境的变化对房地产市场的影响，主要包括社会治安的稳定性、公众利益、社会风气等。
（4）技术风险
技术风险是指由于科学技术的进步、建筑功能、技术结构的变动给房地产项目的开发带来的不利影响。例如科技进步使材料、施工、建筑功能不断更新变化，而跟不技术更新变化的投资项目不仅成本高，而且适用性差，从而迫使开发商追加投资进行房地产项目的翻新和改造。
（5）内部决策与管理的风险
①高层战略风险。如指导方针，战略思想可能错误而造成项目决策失误；
②市场环境调查和预测的风险；
③项目策划风险；
④技术设计风险；
⑤计划风险；包括对目标（任务书、合同、招标文件）理解错误，合同条款不准确、不严密、错误，二义性，过于苛刻的单方面约束性的、不完备的条款，方案错误、报价错误，施工组织错误等。
在上述综合风险中，应把政治风险、经济风险、内部决策与管理风险作为控制中心，把自然风险社会风险作为预测重点，不断地进行技术创新以消除技术风险，突出重点，区别对待。
阶段性风险是房地产项目实施过程中不同阶段产生的风险，也是本文重点阐述的内容，在不同阶段的风险均有其特殊性。
（二）阶段性风险
（1）投资决策阶段
该阶段的投资风险是较大的，一旦投资成功，利润也是最高的。因此需要对项目的可行性研究报告进行认真审核，对其中的各项指标进行评估，如审查设计方案是否合理、出租率是否高估、项目运营成本是否低估、建设费用是否漏估等。开发商要根据对项目风险性和营利性的估价，结合投资策略来确定是否投资，以及投资多少。这个阶段的主要风险有：＾
1、项目地点选择风险
投资地点的选择，对房地产投资的成功与否有着极为重要的关系。从宏观的角度来看，在经济高速发展和投资环境良好的区域进行房地产项目开发，风险就会小些。从微观的角度来看，就是选择一个合适的地段，在好的地段上投资，就要冒地价高、成本高、竞争激烈的风险；反之，在地段差的位置上进行投资，就会面临盈利低、甚至房地产滞销的风险。
2、区域发展风险
区域发展风险是指由于周围环境的房地产商品发生变化而影响该区域房地产商品的价值和价格，为投资者带来损失的风险。一方面，当房地产项目的邻近地区中社会、经济和各类设施的变化，都会给房地产投资带来一定的风险。如当该区域新开通交通干线、增设商业服务业中心、增添服务设施等，该地区的房地产价格便会有所上升；反之，则该地区的房地产价格就会下降。另一方面，房地产项目所处的相类似的其他区域也会对该房地产项目造成影响。类似区域经济的繁荣与发展，可能会形成区域经济规模协同发展，优势互补，但也可能分散购买力，使项目竞争力下降。
3、物业类型风险
房地产项目的物业类型很多，有住宅（包括公寓、别墅等）、商业设施（商场、宾馆、酒店等）、工业设施（如厂房、仓库等）、写字楼、文化娱乐设施（如影剧院、体育馆等）。房地产项目只有适合于市场需要，才能顺利销售出去。
（2）土地获取阶段
1、土地购买风险
房地产开发的实质是通过对土地的投入获取报酬，显然土地成本的高低直接决定了利润的高低，土地成本受土地的实际价值和土地供应政策影响。获取土地的途径不同，土地的成本、价格区别也就很大，由此导致的土地价格与价值不符现象也屡见不鲜。随着土地获取的难度和成本加大，土地购买风险也加大。
2、拆迁安置风险
房地产项目在拆迁安置过程中也会存在着许多风险，如拆迁方式的确定、拆迁许可证的办理、拆迁房屋的评估、拆迁安置方案的确定、拆迁补偿安置协议的签订等。有时在征地拆迁过程中还会出现各种法律纠纷，以及房屋拆迁中的环境保护问题，如拆迁施工现场的粉尘污染等。这些风险或者影响到拆迁的'进度，或者影响到拆迁费用，最终会影响到房地产开发项目的工期和成本。
3、融资风险
房地产项目融资风险是指融资方式和条件发生变化对房地产商品生产者和经营者带来损失的可能性。房地产投资在资金运用方面有其自身特点，表现为资金运用量大、资金运用周期长、非自有资金比重大等特点。开发商筹措资金的来源一般有自由资金、银行贷款、发售债券、发售股票、吸收投资、工程垫资款等。开发商拥有的自由资金数额越大，则投资的风险就越小。如果开发商自有资金很少，不足1o％～3o％，则投资该项房地产的风险就很大。
与融资风险有关的变量可以分为以下几类：
①投资收益率与贷款利率的相对变化风险。房地产开发商或经营者有很大一部分资金来源于非自有资金的渠道。因此当投资收益率和贷款利率发生变化时，就影响到项目的最终利益。
②“楼花”融资风险。当房地产投资项目实施到一定阶段时，发展商即向社会公开预售房屋，收取购房款。这种预售融资对房地产商品交易双方都存在风险，对于购房者而言，所要承担的风险是将来楼盘有可能不能如期竣工，或竣工后的楼盘与设计图纸有差异等损失。
③房地产按揭风险。房地产按揭是房地产投资者的重要融资方式，主要是指以房地产抵押品而向银行贷款。按揭风险主要是指因按揭利率变化、按揭期变化、按揭人收入变化、房地产价格涨落等而给房地产投资者造成损失或导致各种违约的行为。
（3）建设阶段
在项目建设阶段的风险主要项目主体风险有招标模式风险、合同风险、工期风险、质量风险和成本风险。
1、项目主体风险
a、发展商、投资商
①支付能力差，企业经营状况不好；投资商撤资或改变投资方向，改变项目目标。
②苛求、刁难、随意改变计划；错误的行为和指令，但又不赔偿。非程序地干预工程。
③不能履约合同，如不及时供应其负责的设备、材料，不及时支付工程款等。
b、承包商（分包商、供应商）
①技术能力和管理能力不足，没有适合的技术专家和项目经理，不能积极地履行合同，由于管理和技术方面的失误，造成工程中断；
②没有得力的措施来保证进度安全、质量要求；
③财务状况不良，挪用项目资金，无力采购和支付工人工资；
④工作人员罢工，抗议或怠工消极抵抗；
⑤错误理解发展商意图和招标文件，施工方案错误，报价失误，计划失误。
⑥设计单位设计错误，工程技术系统之间不协调，设计文件不完备、不能及时交付图纸或无力完成设计任务。
c、项目管理者（如监理工程师）
①项目管理者的管理能力、组织能力、工作热情和积极性职业进道德及公正性差。
②管理风格、文化偏见可能会导致不正确地执行合同，在工程中苛刻要求。
③在工程中起草错误的招标文件、合同条件、下达错误的指令。
d、其它方面
例如：合作方的资信、可靠性差；政府机关工作人员、城市公共供应部门（水、电、气等）的低效、苛求及个人需要；项目涉及周边的居民或单位的无理要求等。
2、招标模式风险
工程招投标是市场经济条件下工程交易的主要方式。由于招标方式、招标条件以及招标过程中一系列变量的影响，有可能使工程成本增加，给工程投资者带来损失，工程投资者也可能通过增加房地产商品价格而将损失转嫁给消费者。
3、合同风险
在房地产项目开发过程中，需要订立许多合同，如设计合同、施工合同、材料供应合同等。由于合同考虑不周、合同管理不善及合同执行不严，合同纠纷出现的概率很大。这种纠纷可能会影响到项目的质量、工期和成本，给建设过程中各方都造成损失。
4、工期风险
在竞争激烈的市场环境中，时间就是金钱。建设期越长，则资金占用期就越长。一般来说，房地产开发项目都需要从银行贷款，占用资金时间越长，所付的利息就越多。即使是自有资金，资金使用时间长会增加成本，有时甚至会因为工期的延误而导致不能及时交房，造成违约，既可能遭受索赔，又会使企业形象受到损害。
5、质量风险
房地产项目的施工质量与工程成本密切相关。项目质量控制不好，可能导致返工、加固处理等，有时还会导致工期的拖延，同时也会增加工程的成本。
6、成本风险
工程成本风险主要有两方面：一是材料价格或者人工工资的上涨，会导致建设成本的上升，从而迫使投资者增加资金投入；二是由于消费者需求和偏好的变化使设计方案“过时”，或者由于设计方案不合理、与施工相脱节等原因引起的设计变更，这些设计变更会带来工程成本的增加。
为了减少上述风险，可采取许多行之有效的措施，如与信誉好的承包商建立伙伴关系、设置预备款应付急用、储备材料或实行材料费包干办法、参加保险等。
（4）租售与物业管理阶段
房地产租售与物业管理阶段是整个房地产投资过程中最后一个也是非常重要的一个环节。项目开发完毕时，开发商面临的主要任务是尽快实现投资回收并获取利润，在建及已建的建筑产品也只有在该阶段通过各种渠道将其租售出去，才能实现房地产的商品转化，实现开发利润。相反，已建好的建筑产品因种种原因不能租售出去，则会导致建筑产品积压，使公司财务状况出现危机，影响公司的经营和发展。同时，房地产市场竞争日益激烈，消费者不仅关注房地产的价格和质量，而且十分注重其售后服务，即物业管理。良好的物业管理服务不仅有助于提升开发商的市场形象、加快房地产销售速度，而且有利于维护消费者和投资者的利益，达到物业保值和增值的目的。
1、市场风险
市场风险是指由于房地产市场状况发生变化给房地产投资带来的损失。房地产市场是一个区域性市场，主要受本地区房地产供求状况，消费者购买力和消费偏好，房地产市场竞争程度、竞争规模及竞争方式，房地产市场的性质、结构及发育程度等因素的影响。
①房地产供给风险。房地产供给是指开发商在某一特定时期内，在一定价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品量，其影响因素主要有房地产价格、土地价格和城市土地供应量、税收政策、建材供应能力、建筑能力和房地产商对未来的预期。当上述因素发生作用引起房地产供大于求时，便会发生供给风险，导致房地产租售困难、价格下降，最终使开发商蒙受投资损失。
②房地产需求风险。房地产需求是指消费者在某一特定时期内，在一定价格水平上愿意而且能够购买的房地产商品量，即有效需求。房地产需求的影响因素主要有国民经济发展
水平、城市化水平、房地产价格、消费者收入水平、消费结构及未来预期、国家有关经济政策等。当上述因素发生作用引起房地产需求下降时，如果需求小于供给，便会发生需求风险，导致房地产租售困难、价格下降。
2、价格风险
在房地产营销过程中，科学合理的房地产价格决定了房地产投资者的收益。房地产投资者为了实现预定的收益目标，必须依据有关计价理论和政策，根据自身内外部条件，对不同的销售对象、市场格局、交易情况等，制定出相应的价格策略，以使房地产销售正常化，保证投资利润目标的顺利实现。价格风险是指由于房地产定价不合理而给房地产投资者带来的收益损失，主要发生于市场研究不充分、市场定位不准确、定价策略不科学及不能及时反映价格的波动等。价格定高了，虽然收益增加，但其价格可能不为市场所接受，导致房地产滞销，实际总效益下降；相反，价格定低了，虽然房地产销售增加，但会损失收益。影响房地产价格的因素很多，如供求状况、物理因素、环境因素、经济因素、社会因素等。这些因素对房地产价格的影响方向、影响程＇度各不相同，房地产价格是这些因素综合作用的结果。
①低价风险、低价风险是房地产开发商有意压低价格，在达到刺激需求，扩大房地产销售量的同时可能带来利润损失。另外，由于低价在消费者心中总是与质次相联系，还有可能严重损害开发商在市场中形象的和信誉。低价政策一般适用于房地产供大于求、消费者购买力下降等情况或为了抢占市场份额、促销以及临时解决公司财务危机等情况。
②高价风险。高价风险是指房地产投资者有意提高价格，以达到尽快回收投资、获取高额利润的目的，同时也可能导致由于价格远离市场而引起房地产销售困难，并最终可能使开发商收益下降的风险。高价政策一般适用于房地产需求旺盛、房地产进入市场初期或为迎合消费者虚荣心理等。
3、营销风险
房地产营销是指房地产投资者根据市场状况、物业的特点、消费者偏好、支付水平等确定房地产租售策略并进行房地产租售的行为。其风险有销售渠道风险和营销方式风险等。
①营销渠道风险。房地产开发商只有通过销售渠道才能实现房地产商品化，达到投资回收并获取利润的目的。房地产销售渠道有自行租售和代理租售两种。自行租售是指房地产开发商利用白己的销售人员租售自己开发的房地产，具有销售成本低的优点，但开发商必须有自己的营销队伍，必须投人一定资金进行市场调研，这就增加了开发成本，同时还必须面对由于其营销的非专业性而带来的销售风险。代理销售是房地产投资者委托房地产中介机构代理租售其开发完成的房地产，并支付代理费（佣金）包括联合及独家代理。代理租售具有代理机构熟悉房地产市场、拥有丰富营销知识和经验的营销人员、销售渠道广泛、服务专业化等优点，有利于加快房地产的销售，但房地产商必须支付佣金，以致其自身利润减少。选择代理租售，存在着选择代理机构不当而导致的销售量下降的风险。另外，由于代理机构通常不止代理一家业务，其关心的是完成整体租售利润目标，而不管租售的房地产是哪一家公司的，因此，开发商可能要承担由于代理营销不积极而导致的销售量下降风险。
②营销方式风险。房地产营销方式主要有借助各种传播媒介的宣传和市场营销人员与顾客直接面对面的交流，通过该项工作让潜在的顾客认识、了解租售的物业，进而影响其购买或投资行为及决策。传播媒介宣传风险是指由于运用媒体广告、邮寄宣传材料、样板房展示等媒体宣传方式不当而给开发商带来的风险。成功的广告宣传不仅有助于房地产的销售，而且可以提高开发商的知名度。反之，传播媒介宣传的失败，则往往会导致房地产营销和收益的失败。
4、物业管理风险
所谓物业管理，即是房地产投资者委托物业管理公司，以商业经营的手段管理房地产，为业主和消费者提供高效、优质和经济的服务，包括物业及其设备日常维护及修缮、绿化、卫生、治安等，使物业发挥最大的经济价值和使用价值。良好的物业管理不仅是房地产成熟的标志，而且是房地产开发商本身获得长足、持续发展的强大动力，有助于树立和提升开发商自身的市场形象，加快房地产租售速度，而且有助于维护消费者和投资者的利益，达到物业保值和增值的目的；反之，则会导致投资者信誉受损，房地产销售不畅并最终影响投资收益。物业管理风险主要有：
①选择物业管理公司风险。物业管理公司一般分为两类：社会化专业物业管理公司和房地产投资商附属物业管理公司。无论哪种形式的公司都难免良莠不齐，若选择不当，则不仅达不到优良服务的目的，甚至连物业的价值也会因管理不善而下降，使房地产投资者蒙受巨大风险。房地产投资者在选择物业管理公司时应充分了解其背景、业绩及能力等，尽量选择那些管理水平高、经验丰富、服务周到和信誉良好的物业管理公司。
②收费风险。物业管理收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对物业及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他服务所收取的费用，包括管理、服务人员的工资和按规定计提的福利费，公共设施、设备日常运行、维修及保养费，绿化管理费，清洁卫生费，保安费，办公费，物业管理单位固定资产折旧费和法定税费等。物业管理收费风险主要来源于能否合理指定收费科目、标准以及能否及时、足额收取物业管理费。
第二节风险评估与分析
一、风险评估的内容及过程
风险评估是对风险的规律性进行研究和量化，寻找每一种风险的自身规律和特点，影响范围和影响量。通过分析的结果有利于采取更有针对性的对策和措施，从而减少风险对项目目标的不利影响。
（一）风险存在和发生的时间分析
即风险可能在项目的哪个阶段，哪个环节上发生。有许多风险有明显的阶段性，有的风险是直接与具体的工程活动相联系的。
（二）风险的影响和损失分析
风险的影响较为复杂，有的影响而较小，有的影响面很大，可能引起整个工程的中断。经济形势的恶化不但会造成物价上涨，而且可能会引起发展商支付能力的变化，人工工资及各种支出困难。
由于设计图纸提供不及时，不仅会造成工期拖延，而且会造成费用提高，（如人工和设备闲置，管理费开支加大），还有可能原本避开冬雨未施工，而未能避开，造成更大拖延和费用增加。
由于风险对目标的干扰常常表现在对工程实施过程的干扰，所以风险的影响分析一般通过以下分析过程；
1、考虑正常情况下的工期费用、效益。
2、考虑风险可能发生因素，分析实施过程，劳动效益、消耗、各个活动有何变化。
3、两者的差异则为风险的影响。这实质上是一个新的化计划，新的估价。
（三）、风险的级别
一级为重点；二级是要顾及；三级是可以不考虑，通过分级来决定对于风险的管理工作。
二、风险分析方法
风险分析通常是凭借经验，靠预测，但也是有一些基本分析方法可以借助。
（一）、例举法
实施过程调研，建立该类项目的经验知识，在对新项目决策时，或在专家经验法进行分析时给出提示，列出所有可能的风险因素。
（二）、专家经验法
具体做法：
①组建专家小组，4—8人，有实践经验和代表性。
②通过专家会议，对风险定界，量化。召集人应让专家多了解项目目标、项目结构、环境及工程状况，详细地调查并提供信息，有可能组织专家实地考察。并对项目的实施、措施的构想作出说明，使大家对项目有一个共识，否则，容易增加评价的离散程度。
③召集人与专家一起定义风险因素及结构、可能的成本范围与专家对风险进行讨论，按以下次序逐渐深入：
A引导讨论各风险的原因
B风险对实施过程的影响
C风险影响的范围（如技术、工期、费用）
D将影响统一到对成本的影响上，估计影响量。
④风险评价
各个专家对风险的程度影响量和实现的可能性，给出评价意见。
⑤统计专家意见，得到评价结果
第三节风险管理的目标
风险贯穿于项目的各个阶段，从开始到竣工，延续到物业管理。事实上在项目初步评估阶段情况更是如此，因为此时不确定因素太多。风险管理就是让建设项目各方清楚地认识到有哪些风险以及风险有大小，其目标主要是：
1、减少风险因素
风险因素是引起或增加风险事件发生机会的条件，它来自外界干扰和自身决策的结果。风险因素的存在，决定着风险事件发生的可能性。
2、减少风险事件
风险因素并不导致风险损失的发生，风险因素通过引发风险造成风险损失。风险事件是造成风险损失的直接原因，因此，想要减少风险损失就要千方百计减少风险事故。
3、减少风险损失
一旦有风险事故发生，就要采取有效措施和对策，尽全力减少风险造成的损失，根据可采取的对策的比较分析，找出最适宜的对策和方法。而防患于未然是十分必要的。
第四节风险控制和对策
房地产开发项目的风险，综合性风险和阶段性风险，已在前面的篇幅中做了详细介绍和阐述，在此，本文重点论述阶段性风险中项目工程建设阶段风险控制的方法和对策。
一、风险分配
一个房地产工程项目的风险有一定的范围和规律性，这些分险必须在项目参加者、投资者、发展商、项目管理者，各承包商、供应商、合作者之间进行分配，每一个参加者都必须有一定的风险责任。风险分配通常在任务书、责任书、合同、招标文件等内定义，在起草这些文件时都应对风险做出预计，定义和分配。只有合理地分配分险，才能调动各方面的积极性，才能有项目的高效益。正确对等风险，可以有如下益处：
1、可以最大限度发挥各方风险控制的积极性。任何一方如果不承担风险，他就不可能有管理的积极性和创造性，项目就不可能优化。
2、减少工程中的不确定性。风险合理分配，就可以比较准确地计划和安排工作。
3、发展商可以得到一个合理的报价，承包商报价中的不可预见风险费减少。
对项目分险的分配，发展商起主导作用，起草招标文件，合同条件，确定合同类型、确定管理规范，而承包商，供应商处于从属地位。但双方是平等的，不能不顾主客观条件把风险全部推给对方，对自己负责。
风险分配有以下原则：
1、从工程整体效益出发，最大限度地发挥各方积极性。
2、体现公平合理、责权利平衡。
（1）风险责任和权力应是平衡的。
风险的承担是一项责任，即进行风险控制以及承担风险产生的损失。但同是要给承担者以控制处理的权力。
（2）风险与机会对等
风险承担者，同时享受风险控制获得的收益和机会收益。
例如承包商承担物价上涨的风险（即采用固定总价合同），则物价下跌带来的收益也归承包商所有，若承担工期的风险，拖延要支付违约金，则工期提前就应奖励。
（3）承担的可能性及合理性
给承担者以预测、计划、控制的条件和可能性，给他们能迅速采取控制风险措施的时间、信息，否则对他来说，风险管理就是投机。例如：承包商承担实施方案和报价的风险，则必须给他一个合理的做标时间，同时提供详细且正确的招标文件特别是设计文件和合同条件，并及时解答承包商作标过程中发现有问题，这样他才能理性地承担风险。
3、符合工程惯例，符合通常处理方法
惯例通常是能较好反映双方要求，较为公平合理，另一方面合同双方对惯例较为熟悉；容易顺利实施。如果明显违反惯例的做法，会显示出一种不公平，风险也随之而来。
所以风险承担者应具备的条件是：能最有效地控制导致风险事件，使该风险能控制在其范围，一旦风险发生，他能进行有效的处理。
二、风险对策
对分析出来的风险应有准备和对策，应充分凭借自己的技术管理组织的优势和过去的经验，来消除减少或转移风险。通常的对策有：
（一）要求对方提供担保
（二）提取风险准备金
（三）技术措施
对于承包商应选择有弹性、抗风险能力强的技术方案，准备多套备选方案，采取各种保护措施和安全保障。
（四）组织措施：选派得力的技术、管理人才、特别是项目负责人，将风
险责任落实到各个组织单元，使大家都对风险负责，提高风险意识。
（五）通过合同分配风险
在许多情况下通过合同排除风险是最重要的手段。在承包合同中应明确规定：
1、哪些情况由承包商负责，哪些是由发展商负责，即风险责任要明确。
2、对工期延误、质量不合格的索赔权力。
3、对付款方式、付款期的明确规定，以及不付款的处理权力。
4、对违约的处理。
5、符合惯例的通用条件。
6、仲裁地点和适用法律的选择。
重要的是选择抗风险能力强，可靠的、有信誉的合作伙伴，项目的抗风险能力将会大大提高。
（六）注重风险监控
风险监控和预警是项目控制风险的重要内容。在工程实施中不断收集和分析各种信息，有助于捕提风险前奏的信号，及时采取措施予以消除及解决转移风险事件的发生。
（1）天气预测、预报
（2）股市及金融税收政策变化
（3）各种材料、设备市场行情、价格动态
（4）投资者，承包商企业状况报告
（5）通过对工期和进度的跟踪分析，成本跟踪分析，合同监督，现场情况报告等手段，了解工程风险。
（6）在工程实施中风险一经发生则应积极地采取措施，降低损失，防止工程中断和成本超支，保证完成预定目标。
房地产领域债务风险防范化解方案 6
一、社区市场诉求定位。
东南亚风情社区。
开启花都人居新时代。
新花都、新人居。
区位优势：新区商居中心地段，名校（云山中学）、名园（马鞍山）、广场毗邻，周边成熟配套。
个性优势：独特人性化居住环境、文化社区、东南亚风情。
二、活动策划要旨。
五一长假，万商促销。要想在铺天盖地的广告宣传中脱颖而出，非要别出心裁、吸引眼球不可。
云珠花园的社区定位明确以后，公关及活动促销重点应放凸显独特区位优势和人性化居住环境上。
让更多的潜在购房者知晓、领悟、感受云珠花园的魅力优势并产生知名度、美誉度及产生购房安居欲望是主题策划活动的主旨所在。
以书画文化艺术为活动形式（谓之形），以众多目标消费者及有影响力传播人物的直接参与为表现（谓之体），以促进楼盘美誉传播和销售为目的（谓之用）。
活动策划具体形式：以描绘人居环境为主题的书法与绘画展览、表演、交流艺术节（简称：首届“云珠花园”书画艺术节）。
三、主题广告语。
云珠花园“描绘花都写意人居”
四、活动框架。
1、时间：20xx年5月1日至7日。
2、活动地点：云珠花园现场及售楼部。
3、活动内容。
（1）儿童书法绘画现场表演并比赛·1日。
（2）青少年书法绘画现场表演并比赛·2日。
（3）花都区书法画家现场表演·3日。
（4）书画家作品点评、艺术酒会沙龙·3日。
（5）获奖作品及书画家作品展览、销售、捐赠。
4日至7日。
4、·活动组织。
主办（楼盘促销现场安排、经费支出）：云珠花园开发商。
（组织书画家参与）：区书画家协会。
协办：（组织学生参与）区青少年宫。
区一幼、圆玄幼、圆玄小学、五小、云山中学等。
策划承办：祥业广告公司（整个活动具体组织、布置、协调）。
媒体支持：花都新闻、花都电视台、广播台、《花都房地产》。
5、促销配合。
1）参观样板房、派发宣传资料。
2）优惠购房折扣。
3）购房赠送书画作品。
4）义卖书画作品捐赠青少年宫。
6、经费预算。
1）活动组织、策划、资料：5800元。
3）礼品及纪念品、奖品·20000元。
4）书画家及有关嘉宾、媒体利市16000元。
5）前期广告宣传（宣传海报或单页、电视台、花都新闻）10000元。
总费用：63800元。
五、我公司策划承办优势。
1、祥业广告与房地产房地产，我们最自信的舞台！
祥业广告公司是大型房地产公司衍生的专业子公司，对房地产的理解高于同行。核心策划设计人员有丰富的房地产专业经验，服务过花都众多品牌楼盘。曾服务楼盘：富豪山庄、雅景苑、紫光园、合和世纪城、雅宝新城、蒙地卡罗山庄、雅居乐雍华廷、怡雅花园、骏威广场、全鸿花园、杏林花园、云港花园等。
2、我们的自办媒体：
《花都房地产》，我公司受花都房地产业协会委托承办的区域专业杂志。《投资花都》、《花都警讯》皆为我公司设计承印的专业杂志。
3、我们对房地产客户的工作方式。
在分析市场及楼盘特点的基础上，购建楼盘的核心定位和竞争优势，运用综合的外在手段表现楼盘的定位、特色及优势，分析并划定特定的目标消费群及其购房心理习性，采用恰当的方式将信息诉求传达给目标消费者，激发其购房欲望达成购买行为。
4、如由我公司承办活动，《花都房地产》将赠送2p专题报道及若干宣传版面。
5、我公司经验丰富、人脉深厚，可保证活动组织的各项公关，邀请有影响力人物参与，保障活动档次及传播效果。
时间：
20xx年xx月xx日。
地点：
1、xx广场；
2、现场售楼处。
活动目的：
聚集开盘人气，重拳出击，在最短的宣传期间内，刺激大众，创造最佳口碑和打响xx首盘小高层高档住宅小区的品牌。
活动方式：现场摇号、活动助兴、抽奖酬宾。
活动安排：
一、前期广告宣传。
xx着重以信息发布为主宣传，主要是摇号参加办法、地点、时间等信息告知。发布途径为报纸、灯箱、跨街横幅。
宣传主题：未来城都市居住典范，xx首期豪华高品位住宅楼销售在即。
引领都市时尚，坐居xx海岸。
xx海岸x月x号日真情放送，豪华住宅乍现xx。
因为珍稀，所以珍贵。
xx开盘有好礼，惊喜大奖等你拿。
二、摇号现场布置。
1、摇号方式：现场公开，即选即定。具体摇号登记处暂定2处。
（确定小高层购买资格，建议摇号总数比实际户数多30%）。
2、地点选定：xx广场。
（a、需要一定活动场地，b、场地方有举办活动经验，c、有聚集人气的先例）。
3、软环境布置：
4、员工统一着装。
三、活动进程（x月x日）。
1、下午14：00正式开始（13：50——14：00礼炮、奖品展示）。
2、14：00——14：30。
主持人5分钟、领导5分钟、佳宾2人共10分钟、活动解说8分钟、公证人讲话2分钟。
3、摇号开始（14：30——15：00）同时登记汇总。
4、摇号抽奖（15：00——16：00）。
奖品分1、2、3等奖和纪念奖（100份）。
5、现场答谢演出、小娱乐活动（16：00——17：00）工作人员休息。
6、公布摇号和抽奖结果（17：10——17：30）。
7、获奖群众领奖（17：30——17：50）。
四、摇号办法。
1、一期总销售户。
数为xx套，暂定摇号总人数与实际销售户数为5：1，参加群众不定。
2、摇号采取实名登记制，不得替代或多摇，每套户型最多登记人数为5人。
3、凡登记在册的准购房者，登记同时需交纳1000元保证金，摇号当天如登记人中号并获得购房资格，该保证金则纳入房款，如不成功则在原款反还的基础上增加200元作为答谢费用。
4、摇号登记时间自20xx年xx月xx日至20xx年xx月xx日，为期5天。
5、登记地点：xx房地产公司售楼处。
6、摇号工具使用公开摇奖设备进行摇号决定。
7、关于没有中号群众的解决办法。均以纪念品赠送。并登入二期开盘购房档案。
五、工作人员分工。
xx房产公司职员做礼仪、保安等维护性工作；xx广告做活动监测和媒体联络工作。
六、媒体发布。
邀请当地知名各大媒体具体：xx电视台、xx之声广播台、xx专递、xx晚报、xx网络等记者参加活动，并给予现场报道。
七、经费预算。
1、环境布置。
高空气球4个xx元/4个。
大型气拱门1个xx元。
30平方左右舞台1个xx元。
楼盘效果展示牌1套xx元/10张。
广告宣传易拉宝4个xx元/4个。
宣传折页3000份xx元。
周遍跨街横幅、灯箱20套。
2、场地租赁xx元。
3、公证人邀请费xx元。
4、媒体邀请费xx元。
5、设备租赁费xx元。
6、管理费xx元。
7、主持人xx元。
8、演员演出费xx元。
9、现场应急费xx元。
一、活动时间：
9月1日至9月10日（后边紧接着中秋、国庆活动）。
二、活动对象：
教师，以及持教师证客户；
三、活动方式：
主推26#楼，大幅优惠，强力促销。
四、活动内容：
1、看房送礼：
凡持教师证到售房部看房者，每天前十位送小礼品。价值在5—10元之间。总数控制在50个左右。
2、26楼大幅优惠：
整体推出26，为“园丁楼”，凡持教师证购买26#楼者，一次性优惠8888元，分期、按揭优惠6888元。
3、额外优惠：
凡教师认购本案任何一套房源，根据教师工龄，额外再优惠工龄年数×100元的优惠（工龄需要学校开具证明）。
4、旅游促销：
在活动期间，凡持教师证购房者均送“西峡中原第一漂”旅游，九月十日教师节当天组团成行。放弃者充抵200元房款。
一般说服客户放弃旅游，充抵房款，等于教师再额外优惠200元。
五、宣传手段。
1、派单。
8月30日，31日两天一般为学生报道日期，针对学校高强度派单。三万份单页。
单页设计框架：以第二十三个教师节尊师重教、回馈社会为切入点，以教师购房四重惊喜优惠为卖点，以针对教师推出整栋“教师公寓”大幅优惠为亮点，以额外优惠和旅游吸引眼球。树立本案社会公众形象，打造人文社区。
2、流动字幕：
从8月30日至9月2日，连续做四天流动字幕。
流动字幕内容：唐城锦苑在教师节来临之际，特推出“教师公寓”，教师购房均可享受最高8888元优惠，另有惊喜额外优惠以及送“中原第一漂”旅游。房源有限，机会不容错过。售房地址：银化路老化肥厂南门，热线：xx。
3、短信群发：
公司短信平台，针对原积累客户，全部发送一遍。
短信内容：参照流动字幕内容。
六、预期目标：
26楼销售十套左右。
此次教师节活动，有教师借口，暂不涨价。教师节后再涨，然后紧接着是整个“金九银十”的高潮部分，中秋、国庆双节，主推六楼，大张旗鼓的宣传，掀起销售狂潮。
房地产（realestate）是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。
高风险，高投资，所以在房地产行业做事一定要谨慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不会出现投资失败。
下面我根据最进房地产市场的情况，就眼下局势，给公司制定了一份自认为很有针对性的市场营销策划书：
房产行业解决方案：
09年的中国房地产就像开发商的恶梦，受次债的影响，全球房产的低迷也波及到了中国，09年仍然是房产行业的艰难时期，本月初国务院正式声明不会政策性拯救房市。房产商一掷千金的推广策略一去不复返了，认真研究购买者需求，准确规划产品，精准传播已成为开发商与代理商的.当务之急，优邮的房地产行业解决方案正是解决了开发商在经济低迷期的营销难题：
精准推广规划：
1）楼盘客群细分；
2）精准短信营销平台；
3）精准邮件营销平台；
4）数据库发送执行；
5）目标客户dm营销设计与执行。
房产代理专项规划：
1）数据库建立；
2）数据库推广平台建立（短信、邮件平台）。
3）数据库发送执行。
商业地产集客规划：
1）商圈分析；
2）地产主题设计；
3）招商方案与执行；
4）集客策略。
中高端房产项目推广规划：
1）整合网络传播方案；
2）高端客户数据库分析；
3）数据库内容设计与推广执行；
4）项目推介会执行规划。
优邮房产行业的解决方案，适合低成本市场推广的开发商、中介代理机构，是快速找到目标的新营销模式。
全球金融危机的到来说明了投资不理性是世界性的问题，虽然中国的房地产市场出现萎靡，但是世界房地产市场都几乎和中国一样，甚至比中国还要严重。虽然世界很多国家都做出了政府的举措，但是中国根据自己的国情做出了不会政策性拯救房市的决定，这也有国家的苦衷，我们应该理解。
既然国家不会政策性拯救房市，那我们就必须自己想出路了，如果不想出路的话，公司离破产也不远了。我们正在为之前中国房地产市场的不合理开发买单了，这怨不得别人。确实有很多房地产大腕囤积居奇，大肆炒作房地产市场，导致现在这个情况。
上面我制定的新的市场营销策划书，已经很完善的写出如何拯救我们的公司，希望大家能够重视。
房地产领域债务风险防范化解方案 7
一、市场背景：
汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。
汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。
xx所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。
二、竞争对手分析：
由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。
1、在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢？
2、在汉沽我们的间接竞争对手？
在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下：
绿地人家处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势，不足以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威胁；
绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接；而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后与第壹城。而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态；绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。
三、竞争项目基本信息：
1、项目名称规划面积销售均价基本情况
绿地人家27万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。
滨河小区12万平方米1584社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势明显，户型面积控制较好，并带简单装修。
井田·蓝月湾6万平方米2050l型地块，与第壹城一路之隔，户型、价格、配套与第壹城相近。
分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，汉沽市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90—100㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。
2、楼栋售出率分析
在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。
四、已购客户分析
1、付款方式分析
分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度有关。
2、年龄结构分析
分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的判断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较强，具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质量的要求也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比如：子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于汉沽当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多。
3、行业分析（略）
分析：从已购客户的行业特征来看，大部分的已购客户集中在企、事业单位及个体行业。由此所反映出的是我们业主大部分为工薪阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较优厚。而这样的客户在汉沽当地的数量较多，为我们提供了较好的市场承接力，且在一方面确定了我们主要的宣传目标。
4、居住区域分析：
分析：从项目已购客户现居住区域情况的分析中，我们可以看出我们的主要消费对象仍是以汉沽城区附近的居民为主，且以天化宿舍为主，这样即为我们以后的宣传通路指明的方向。
五、产品前期市场推广简要分析：
xx在前期的媒介宣传过程中，主要是对汉沽区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其项目的促销活动，主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动。
在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强；二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对项目主题的支撑；三是宣传中对产品的价值宣泄不足。
六、分析总结：
我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示如下：
市场：在汉沽的房地产市场中充斥着大量的房地产项目，单从供应量上来讲已基本上可以满足市场现有的消费需求，而且在新的一年里将有新的'地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就可以说20**年的汉沽房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市场。对于在市场中的各个项目来说，汉沽将是一个各项目进行快速掠夺的市场。
我们从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看，虽然汉沽已经进入了买方市场，虽然各项目都已经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差异较大（包括产品及价格），但是却没能有一个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的项目。
在这样的市场情况下，一方面给我们留下了一个绝佳的市场机会，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及未来工作中的跟进措施。如果我们能够在未来的工作中，及时总结我们的经验教训，及时调整我们的营销战略，及时登上市场领军者的宝座，我们的项目明天将会异常光明。
产品：在汉沽房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们可以说我们产品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。
虽然目前市场上普遍认为我们的价格高，但那只是表面现象，那只是因为我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必然会放量，我们的项目必然会成为市场关注的热点，我们的项目必然会成为市场的领跑者。
消费者：在汉沽当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，这是由当地相对单一的经济结构所造成的。虽然这些工薪阶层的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购买房地产产品提供了物质基础。
同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新鲜事物的接受能力也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我们的目标消费群体，是我们产品信息释放的主渠道。
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一、开盘庆典
策划思路：强调氛围、突出品位、提升档次、有条不紊、圆满成功
本次开盘其实就是针对前期意向客户聚集能量的一次有效释放，透过精心的现场布置与丰富的节目演出和互动活动，充分营造当天开盘活动的氛围。将潜在客户群充分的挖掘出来，让客户更具信心，更满意地购买公园壹号的房子，使之到达化的成交量，为开盘当日以及今后的营销计划起到推波助澜的作用。
二、活动概述
活动主题：成都XX一期开盘活动；活动时间：20xx年xx月xx日
参加人员：诚意客户及其他人员、公司领导及工作人员、演艺嘉宾
活动形式：开盘仪式、现场选房、助兴演出、明星见面现场活动
主办：四川XX房地产开发有限公司
三、前期准备工作
为保证开盘活动的有序开展，在开盘前一日，准备工作务必完备，各种因素思考周全，以期到达效果。以下相关设施需落实到位，对整个流程进行完整性检查。
1、整体工作以销售开盘当天工作为重心，采取一个总指挥三条线路（三个区域）进行分工协作的`模式，其它管理及后勤人员进行多方配合。
2、相关人人员邀请领导、嘉宾参加（包括市领导、区领导、建筑公司负责人、新闻媒体电视台等）
3、其他准备工作，如领导发言稿、主持人串联词导视系统、相关印刷品、水果等食物、桌椅摆放；认购区（销售部摆放竹藤椅10套）选房等候区（摆放竹藤椅50套）休息区摆放竹藤椅500套、嘉宾席20套；在销售部外、形象展示喷绘、餐台、舞台搭建、音响、喷绘、绗架、升空气球；当天用的鞭炮、彩烟、礼炮、红花彩带等用品；需与我公司提前交流，做到奠基仪式当天分工有序。
4、挑选出适合本次活动主持人，要求主持人形象好、经验丰富、能HOID住全场且能说会道，主持开盘活动仪式。
5、邀请相关部门在开盘当天维持秩序；现场停车区提前划分，方便客户及嘉宾出入；了解当天的天气状况，准备雨具。
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名城是一座集商品住宅和商业旺铺于一体的社区。为使名城的销售达到“更上一层楼“的目的，特决定举办中秋晚会。现对本次中秋晚会实施方案详述如下：
一、活动时间
20XX年9月12日（中秋节）18：00—21：00
二、活动地点
名城中心广场
三、活动主题
望月
主题释义：该主题将开发商与中秋有机地结合起来，同时渲染出一种家的温馨氛围，暗喻进入就是回到了家。
四、活动目的
1、为业主与开发商之间搭建近距离沟通的'平台
2、树立开发商企业形象和进一步宣传楼盘
3、深度挖掘潜在消费群体
五、活动预计参与人数
中秋晚会：600人
中秋酒会：400人
合计：1000人
六、活动宣传语
“今晚回家吃饭吗？“
活动宣传语释义：中秋佳节作为中国一个传统节日，有道是：“每逢佳节倍思亲”，佳节都是家人团聚的时候，故活动宣传语以一种亲人的问询来触发本次活动，这句话也更能引起大众的共鸣，同时也暗喻本次活动将为所有与会者以家的温馨感觉。
七、活动方案及创意构思
l活动前的推广措施：
1、在本次活动中推出当日购房可享受9.18折的优惠促销活动（注：可根据开发商情况酌情制定一些限制条件）；
2、制作并随机赠送本次活动文化宣传衫若干；
3、制作“名城”字样的中秋印入场卷（造型可参考月饼造型）；
以上活动的目的旨在达到强化活动宣传效果和彰显开发商人性化的经营理念。
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一、主要规划指标
占地面积：1320xx平方米
总建筑面积：560000平方米
产权年限：70年产权
开发周期：分3年半3期开发，现开发第一期
总户数：一期1000户
建筑类别：普通住宅,别墅,小高层洋房
楼层状况：一期为4-7栋27层验方
容积率：3.60
地块周边规划
中小学：和仓小学、河东中学、
幼稚园：和仓幼儿园、名雅儿园、
综合商场：新世纪广场、万和购物中心、顺心商场、惠河、鸿兴、天宝、润泰超市医院：从化中心医院门诊部、从化市中医院、街口医院
邮局：从化市邮电局
银行：农商行、建行、农行、中行、工行
菜市场：七星市场、河东批发市场
交通：公交车3、4、5路车，项目距离从化客运站步行约10分钟路程，从从化客运站可前往省内各大车站。轻轨旁。
内部规划
1990㎡的五星级会所，配有棋牌室、健身房、活动室等娱乐设施，项目自身有220xx多㎡的商业配套，一期约13000㎡，现正与品牌商家洽谈进驻事宜，是从化罕见的集中商业配套。项目自身拥有1.4万㎡教育用地，将拥有社区内部小学及幼儿园，拥有羽毛球场、篮球场与泳池等运动配套。
环境分析：
区域环境：地块位于从化汽车站附近，是规划确定的城市发展方向，区域整体形象看好。居住环境：地块所处区域为新区，交通条件便利通达，但接近从化汽车站，对居住有噪音污染、人流量大等方面的负性影响。
景观环境：项目旁有公园，河景，享有景观优势。
商业环境：汽车站开通将为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。而且汽车站附近有商场项目正在开发中，楼盘亦是在寻找商家洽谈中，所以商业环境是很看好的。
竞争环境：市场竞争环境比较激烈，从化的各大楼盘竞争中是日益剧烈的，但是名城御景绿洲价格在各大楼盘中有着价格优势。
二、分析
1.优势（STRENGTH）
地段优势
项目地块位于交通要道，近接从化汽车站，该区域为从化未来建设重点，各种新建项目和配套设施将逐步完善成熟。
交通优势
公交车3、4、5路车，项目距离从化客运站步行约10分钟路程，从从化客运站可前往省内各大车站。
规模优势
该项目总用地面积为131787.55m2，用地使用性质为商业居住综合用地。总建筑面积为567651.8m2，其中住宅建筑面积为435760.8m2，地下室建筑面积为81143m2，绿化率为30.7%。1990㎡的五星级会所，配有棋牌室、健身房、活动室等娱乐设施，项目自身有2000多㎡的商业配套。项目自身拥有1.4万㎡教育用地，将拥有社区内部小学及幼儿园，拥有羽毛球场、篮球场与泳池等运动配套。
2.劣势（WEAKNESS）
距离广州市区较远，周边配套设施有待完善；交通要道，靠近从化汽车站，对居住有噪音污染，人流大等方面的'影响。
3.机会点（opportunity）
政府改造力度逐步较大，为房产市场的发展提供了有力的支撑。
户型可供选择多，项目周边配套齐全，有学校、医院、市场、超市等。项目以准现楼发售，增强买家信心。发展潜力巨大。
4.威胁点（threaten）
配套设施仍然未成熟，发展还需要一段时间。
外来人员多，治安问题多，影响买家心理。
周边楼盘较多，竞争激烈，影响销售。
三、销售目标定位
区位
位于从化汽车站附近的核心地段，未来的城市核心，规划的重点，发展潜力大且具有较高的投资价值，市场前景看好。
建筑规划设计
交通组织合理，功能分区明确，住宅布置合理，景观系统明确，公建配置完善。
户型
大社区，多样化、人性化的户型设计，供客户多种选择，可以提升客户的居住品质。
环境
空气清新，远离城市的喧嚣。
配套
高起点的配套功能，满足人们日常生活物质和精神层面的双重需求。
管理
专业管理公司的统一管理，为人们的生活提供安全、妥帖、管家式的多样性服务，营造舒适、宁静又不失私密的生活空间。
楼盘产品定位
根据对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判断，将产品定位为中高档品质，中高级物业管理的商品房。
四、营销策略
利用项目居住环境的优势大力吸引顾客注意力
1.塑项目形象，开展影响力大、关联性强的事件行销及公关营销，形成口碑，以"势"压人，完成市场形象突破。
2.充分利用开盘前期的时间空隙，牢牢抓住核心客户，同时影响其周边人群，积累客户。
3.注意市场变化、跟踪客户反馈，迅速调整行销方式和推广策略，密切观察竞争对手策略调整，预判销售态势，及时应变。
4.用多种促销手段，活跃现场气氛，缩短销售周期。
五、宣传策略
开展有效的媒体攻势
配合销售进度，广告宣传有力引导和紧密配合销售工作，按计划逐步展开
具体的宣传方式有：户外看板，电子楼书。电视广告。报纸广告。
信函广告/DM派发。车身广告。横幅。定点看板。电视报纸广告。DM/海报。售楼处外包装。网站等。
六、促销策略
在售楼的前三个月购房者，有机会可以获得优惠折扣。当天签订合同还可以参加我们的开盘优惠促销活动。
开盘优惠促销活动
①赠送精美礼品：
开盘当天到售楼部来咨询的意向客户都可获得赠送精美礼品。
②转盘抽奖：
开盘日签定合同的客户可以获得转盘游戏资格一次，奖品包括铂金钻戒
（3000元）昆明—大理—丽江双人3日游（2000元）家用电器（300元）惊喜大礼包（188元）。（奖品按标定的金额折抵房款）
七、售楼服务
销售员必须遵从以下
注意仪容、仪表
服饰整洁、干净、无污迹和明显褶皱，扣好纽扣。工号牌佩带工整
姿势、仪态要端庄
行动要快，但不能跑，与客户相遇应靠边而行，不得从中间穿行，与客户同时进门，应让客户先行，请人让路，应讲对不起
当众不应耳语或指指点点，不得用手指或者笔竿指客人或者指示方向
工作时，不要在公众区域搭肩或挽手以及在公众区域不要大声讲话、谈笑及追逐；在大堂等公众场合，不能当着客人谈及与工作无关的事情
声调自然、清晰、柔和、亲切、不宜过高或过低，不要急功近利推销楼盘，要给客户一种"置业顾问"的形象
与别人谈话时，双目须正视对方的眼睛，用心倾听，适当回应，不得东张西望或心不在焉，不应不时看表及随意打断对方的讲话
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一、策划背景：
xxx楼盘位于古镇唐家湾镇，是华发进入珠海东部的第一个项目，将以西班牙异域风情为主题，结合山、海、滩涂等多重自然景观与历史文化名镇的城市人文景观，打造出高品质、建筑风格鲜明的西班牙风情小镇。
学生因为在xxx楼盘做过长期的样板房讲解员，对于该楼盘的具体情况比较了解，所以为了写好这次策划大纲，就选取这个楼盘做策划对象。具体来说，xxx已经开盘一年，前期销售业绩很好，但由于其待开发的区位受到珠海限价的影响，所以近期销售不太理想，影响了后续工作的开展。
为了扭转销售打不开的局面，华发的营销工作人员把一部分重心放在了速推高层小户型身上，本次策划拟针对两个月以后的'情人节做的一个促销活动策划大纲，旨在抓住首次置业的年轻客户群体，以促销的形式加大楼盘影响力。
二、活动概况：
活动主题：“情定xxx，给爱一个家”
活动时间：x月xx日
活动地点：香洲情侣北路3999号xxx销售中心
活动形式：现场DIY情侣礼物+看房盖章抽奖（购房代金券以及纪念品）+现场表演互动
三、活动目的：
通过情人节活动吸引客户，为近期蓄客打基础。
释放销售信息及政策，促进销售及蓄客。
增强销售中心热闹氛围，促进成交。
四、活动亮点：
（一）创意签到
1、创意签到――爱心墙
布置一面由玫瑰组成的爱心墙，到达现场的嘉宾都可以获得小朋友发放的签到爱心贴和看房盖章贴，写出自己爱情和对未来的祝福。
2、DIY情侣甜蜜小屋
布置一个工作点为嘉宾提供不同的简单易做的拼纸小屋，让嘉宾开展自己的聪明才智搭建可爱甜蜜的小屋，将浓浓深情融入小屋之中，也暗示了xxx是置业的明智之选，拉近与客户的距离。
3、DIY情侣手袋
同样布置一个工作点为嘉宾提供干净的白色手袋，让嘉宾自己涂鸦属于自己的心情图案，也为情侣们制作情侣手袋提供一次绝好的机会，创意礼物就在于此！
4、DIY情侣巧克力
在工作点为嘉宾提供一次体验制作巧克力的机会，将巧克力做出新鲜，做出创意，给嘉宾带来一次印象深刻的爱情之旅。
（二）现场互动
1、现场舞台表演
在xxx销售中心前搭建一个小舞台，请一个小表演团表演精彩节目，其中包括乐队深情歌唱那些年我们一起唱过的情歌，舞者在浪漫的氛围中演绎梦幻芭蕾，以及魔术师表演奇幻魔术，同时邀请现场嘉宾同台表演。
2、甜蜜互动
为配合情人节特别设置的情侣参与互动游戏，如：心随唇动（高难度热吻比赛，根据接吻时间获得奖项）、心有灵犀（考验情侣默契度，一个笔画一个猜）、情歌对唱（播放情歌，情侣甜蜜对唱）
五、活动流程：
如下：现场签到→活动开始，主持人进行活动和项目销售政策介绍→嘉宾DIY礼物制作→嘉宾参观样板房并一一盖章，盖章获抽奖机会→嘉宾观看舞台表演→甜蜜互动。
六、现场布置：
采用精致的室外布置，会场内部用心形气球，情人节窗贴，花球以及鲜花，打造一个浪漫温馨，别具一格的甜蜜会场。
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