有关赴美高层楼宇设备管理考察报告范文

　　一、美国物业管理的现状

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　　美国是世界上最发达的国家，综合国力远远超过其它国家，同时也是市场经济体系最为完善的国家。在这一社会背景前提下，形成了美国高度专业分工协作的物业管理市场运作体系。

　　美国物业管理研究院有一个集管理、科研、培训、经营于一体的组织结构，在各大地区设立有分部，其总部的机构设置。

　　理事会

　　执行委员会

　　常务委员会：

　　职责：审计、预算、规划

　　条例、规定、

　　道德规范和纪律

　　道德规范问题听证和纪律委员会

　　执行委员会

　　公共住房道德规范和执行委员会

　　地方分部活动部：

　　职责：分部活动

　　arm部：

　　职责：arm服务

　　法律事务部：

　　职责：全国联邦住房联络

　　各地联邦住房联

　　公平住房和平等机会

　　联邦立法

　　州和市政事务

　　服务部：

　　职责：全国物业经理咨询

　　物业经理计算机和技术

　　收/支分

　　风险管

　　联络部：

　　职责：物业管理杂志社

　　营销/公共关系

　　出版

　　会员注册部

　　职责：amo

　　amo资历评估分会

　　amo保险分会

　　cpm会员标准

　　高级cpm会员标准

　　管理计划

　　会员发展、少数民族

　　教育培训部：

　　职责：成人教育

　　cpm会员资格培训

　　教育政策

　　师资

　　课程内容委员会

　　2、高度职业化的物业管理队伍是美国物业管理的重要特色之一。在美国，任何人要想从事物业管理，均须获得相应的职业资格。这种资格管理主要不是针对企业，而是针对管理者个人，这与我国目前现行的企业资质管理不同。美国物业管理资质分三种：cpm，注册物业经理(certified

　　property

　　manager);arm，注册住房经理(accredited

　　residential

　　manager);amo，注册物业公司(accredited

　　management

　　rganization)。还有一种过度性的叫cpm

　　candidate，是成为注册物业经理前的专业资格。负责资质管理工作的美国物业管理研究院严格执行行业资格标准和行业道德规范，使上述资格，特别是注册物业经理资格入门有相当难度，从而既保证了注册物业经理人队伍的质量，也使这一职业成为具有较高社会价值的热门选择。

　　3、成为cpm的职业要求

　　申请人向irem提出申请，取得预备cpm资格。申请人必须填写申请表、交申请费、有高中以上学历、符合法定工作年龄和目前正从事物业管理工作。预备期一般五年，最短一年，最长十年。若是申请人曾经从事物业管理或房地产相关工作，取得其他经历分，也可少于五年。

　　申请人取得预备资格后，需按照irem设计的一套考核制度，取得260分，其中160分为必修分，100分为选修分。

　　irem课程：30分必修分，多达100分选修分。irem每年在总部和各地分部举办培训班，每年初，irem就将课程介绍印成精美的手册寄给每一个学员。课程内容主要包括物业维修管理、人力资源管理、多用途物业的推销和租赁、房地产的财务及其策略、物业管理效能评估、物业投资环境评估和就某一物业写一个物业管理计划。

　　cpm证书考试：30分必修分，0选修分。考试内容涵盖维修保养、人力资源管理、促销和租赁、财务运作、日常管理、法律和风险管理。

　　管理策划：20分必修分，0选修分。irem提供管理策划手册，学员就某一实实在在的物业写一份管理方案，充分反映学员的实践经验和理论知识。

　　道德规范：20分必修分，0选修分。每一个申请人必须修这一课，牢记并严格遵守cpm职责道德规范。

　　正规学院教育：0必修分，多达90分选修分。地产、经济学、法律、金融或经营管理的'学士折70分，其他专业的学士折60分。

　　三、本次赴美考察对我国物业管理发展的几点启示

　　1、美国的物业管理注重物业经营服务，物业管理的内涵较广。除以物业管理为主外，涉及中介代理、咨询评估、出租出售、开发销售等房地产行业多个领域，这与目前我国物业管理企业大多单纯从事简单的物业管理基本业务内容状况形成很大反差。注重物业经营，一方面扩大了物业管理的领域，通过多样化经营扩展利润空间，规避行业风险。美国的物业管理企业有40%的收入来自于物业管理以外的经营活动，这对我国目前利润水平过低，经营管理举步维艰的物业管理企业不能不是个重要启示;另一方面，涉足较高端的房地产行业业务内容，可以有效地提高物业管理队伍的整体素质，转变物业管理仅从事简单劳动的对外形象。在美国参观中，感到美方的物业管理人员素质高、干劲足，职责满意度高，94%的物业管理人员具有高等教育学历。要提高我国物业管理从业人员的素质与水平，就要提高行业的吸引力，扩展行业的利润空间和业务空间，涉足房地产高端业务内容，自植梧桐树，外引金凤凰。

　　2、美国高度职业化的物业管理队伍，保证了美国的物业管理能够保持在较高水平上。参观学习中，给我们很深印象的是，美国职业化的物业管理人员十分珍惜自己得来不易、又具有很高社会与经济价值的注册资格，有很强的长期甚至终身从事物业管理的愿望。他们把自己毕生的精力与才华贡献在物业管理这一社会服务事业，这即保证了他们自己的较高社会地位和经济收入，也保证了美国物业管理的世界级水准。从物业管理行业来说，高度职业化，严格注册资格的筛选程序，限制注册人数(全美仅有9500人)，都保证了注册物业经理等资格的整体质量与素质，提高了美国物业管理研究院在全美物业管理行业的地位与信誉，使资格注册这一行业管理手段步入良性循环轨道。我们认为，美国的职业化专业管理队伍建设经验值得我们学习与借鉴。

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