城区住宅区的调研报告
一、基本情况
因镇历史、地理位置的特殊性，目前镇居民的住房主要有五类：
一是第一批公房，建设时间约为1970年至1980年初，建筑巷3栋，建筑公司1栋、工艺美术厂11栋、石油公司2栋，这批住房基本上不是成套住房，无厨房、卫生间。住户也多是外来务工人员或城市贫困户，住户60余户，居民300人左右。房龄40年左右。
二是福利房，建设时间为1985年至1990年初，这批福利房是政府或单位自建分配给干部职工，其中包括部分成套公房，房改时也属个人产权。目前共有121栋，1675户，5362人。房龄30年左右，部分参与房改的公房房龄40年以上。
三是单位集资房，建设时间1990年至井宁合并前，这批住房是没有享受福利房的干部职工，自行筹资建设的住房，目前共有61栋，1058户，3684人。房龄20年左右。
四是安置房，是井宁合并后建设开发拆迁安置建设的。主要集中在北岭小区、北苑小区、七星苑、小区，它们分别由国土局、建设局、房产局等单位牵头开发建设的。共有19栋，507户，1243人。
五是商品房（公寓）是由开发商投资建设的。新开发的商品房因年限短，管理相对规范，目前情况良好，这部分房主大部分是外地人，以投资或避暑为目的购买的商品房。其中本市常住人口所占比例极小。此外新村原住民在统一规划下自行建设了73栋商住房,常住居民约300人。
城区常住人口约4000户13000余人，其中居住在福利房中的居民所占比重最大，约为38%，其次居住在原单位集资房中的居民约为26%，约有10%的居民住在安置房中，约20%左右的居民住在商品房或公寓中，还有少部分居民住在自建房和第一批公房内。从我们调查的情况来看，目前城区的住房条件确实不容乐观，六成以上的居民居住在老旧的住宅区内，这个现实状况是改善人民群众生活条件亟待破解的难题。
二、存在的问题
目前居民居住的公房、福利房、集资房、安置房及部分商品房因建设年代久远或管理不规范导致诸多问题。
（一）基础设施差。老旧住宅区建设时规划设计标准低，整体布局不合理，零散不成规模，主要表现在：一是普遍无绿化或面积极少。二是无体育健身和文化活动场所。三是有些住房无柴火间或车库，很多居民将杂物摆放在楼道里、楼房边或空地上。四是道路老化破损严重，没有路灯和庭院灯。五是上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞导致污水横溢。
（二）居民结构组成复杂，管理难度大。因市址下迁，原来居住在的干部职工都迁往新城区居住，原住房大部分转让或出租。当前居住在的居民大部分是从事与旅游相关行业的人群，如管理局的干部职工、个体户、导游、务工人员等，常住户较下迁前发生了巨大的变化，因住户复杂多样，增加了管理难度。
（三）长期无人管理、监管。居民区卫生、基础设施长期无人清洁、维护，私搭乱建、养鸡、种菜、乱堆放的现象较为普遍，综合环境越来越差。此外很多居民将柴火棚出租给务工或外来流动人员，大部分出租的柴火棚面积小且无卫生间、厨房，为增加使用功能和面积，私搭乱建的现象突出，加上私自安装电线、明火做饭等，在影响综合环境的同时造成治安、消防安全隐患和地质灾害隐患（有些柴火棚处在山脚下）。
（四）物业公司运营、介入难。因住户的承受能力以及对服务要求的差异性，现有物业公司的小区每户每月10元都难以收齐，公寓住户从2008年以来物业费分文未交，物业公司难以运转。此外，房地产项目开发完成后，应由开发单位按一定标准提供物业管理启动资金，由于启动资金无法落实，加上相关职能单位在房地产项目开发完成后没有按有关规定要求成立物业公司或引进物业公司（如公寓等），住房出售完后就不管不问。安置房也存在同样的'问题，如北苑、北岭、七星苑等，它们分别由国土局、建设局、房产局等单位开发建设的，安置任务完成后，后续的管理工作也没有跟上。包括新村建设完成后，也没有建立长效的管理机制。
三、对策建议
目前居民住宅区存在的诸多难题，从解决居民最关心的现实问题的出发，加大对老旧住宅区的治理，彻底改善居住环境，让居民群众生活在一个美好、安全、舒适的环境中，建议做好以下几方面的工作。
（一）第一批公房因建设时间长，现已特别破旧，不少房屋漏雨、地基下沉等，加上功能单一不成套，给居民生活带来不便。这些居民普遍收入较低，无力解决这一难题，建议对特别老旧的居民区实施重建。有些老旧的房屋破烂不堪甚至已成危房，单纯的改造提升无实际意义，建议对这部分住宅区重新规划、建设，加快推动工艺美术厂棚户区改造，使这部分居民的住房条件尽快得到改善。
（二）福利房、集资房所占比重最大，福利房经房改后归个人所有，集资房也属个人产权，这部分住房已有20至40年的房龄，房屋陆续出现质量问题，且没有集中零散的分布在城区的小街小巷里，即使整治改造后，也没有条件引起物业公司入驻。这部分住房只有政府投资进行改造后，增加专项财政预算，指定或委托责任单位、企业进行管理。
（三）城区的拆迁安置房主要集中在，这些住宅区楼房相对集中、封闭，且年限较短，具有较好的条件，经整治改造后，制定优惠政策引导物业公司入驻。
安置房拆迁安置时没有缴纳房屋维修基金，福利房、单位集资房在办理房产证时只缴纳了少量的房屋维修基金，难以通过房屋维修基金的途径解决问题。建议政府设立维修基金，专门解决住宅区下水管道堵塞、化粪池堵塞、房屋漏雨等基础设破损问题，且指定职能单位负责维修，避免因资金难以落实导致问题久拖不决。
（四）进一步规范房地产、物业公司的管理，使有物业小区能健康长期的运营下去。新开发的商品房项目如等目前都有物业公司进行管理，房产局作为物业公司的主管部门，需要加强行业管理，使物业公司规范经营，按要求提供物业服务。同时严格执行有关规定，新开发建设的房地产项目完成后必须成立、引进物业公司,并且交纳保证金。
（五）实施廉租房项目，目前城区有一部分下岗职工、困难职工等低收入人群居住在原企业、单位的公房里，居住条件差。另外有大量外来务工人员在宾馆、建筑工地、超市等场所工作，因收入较低，无力承担高额的房租，大都租住在柴火棚或车库里，生活和安全条件堪忧，实施廉租房项目是最切实有效的办法。
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