城中村调研报告范文

　　篇一：城中村改造调研报告

城中村调研报告范文

　　2012年11月8日我们一行五人组成的调研小组以城中村改造中存在的问题为切入口，对雁塔区城中村改造办公室进行了深入调研。现将调研情况报告如下。

　　一、调研目的

　　1. 城中村改造之无形改造过程中所体现出来的问题，以及村名回迁以后的生活状况。

　　2. 西安市雁塔区城中村改造之具体数据收集。

　　3. 改造过程中出现了什么问题，改造完成后发现了什么问题，以及有哪些需要改进的地方。

　　二、雁塔城中村改造的基本情况

　　1. 全区一共120个城中村的无形改造全部由雁塔区城中村改造办公室进行。

　　2. 通过土地确权改造四个村，即后村，响塘村，西三爻（堡），双桥头。

　　3. 将集体土地转性为国有土地也可通过征收的程序，但在具体操作过程中存在手续繁琐以及耗时过长的问题，因而城中村改造过程中都通过提地确权的程序来完成土地转性问题。

　　4. 雁塔区已拆25个城中村，安置回迁6个村，采取“就近安置，原址新建”的原则。

　　5. 2007年以前，自主改造4个村，即新加坡，长延堡，西三爻（堡）。

　　6. 2007年，城中村改造办公室成立，后村成为政府主导改造的第一村。

　　7. 完成经济体制改造的共70个村，完成标准即，报民政局拿到完成批复。改造规模不能低于2000户，村规模小的就近合并为一个社区。

　　8. 目前，34个完成改造的城中村有民政局统一管理，成为社区，农民转化为居民，并且完成经济体制改革，成立社区。

　　9. 改造赔付方式主要有3种，即房屋+预留地，房屋+商业面积，房屋+货币。

　　三、无形改造中存在的问题

　　1．医疗保险问题

　　主要体现在政府政策盾上。2007年，市政府157号文件指出“自转为居民后，5年以内仍可享受惠民政策。”同年，市卫生局发文指出“户口本转化为居民，则不能参加农合。”而农合只需要农民缴纳30元即可享受的医疗保险，转化为居民后需缴纳180元才能享受城镇居民医疗保险。目前，此问题仍未解决。

　　2.养老保险问题

　　曲江管委会已解决此问题，主要存在于高新区，已拆村养老保险未落实。

　　4. 村民不愿意回迁的原因主要有：对过渡费不满意以及对房屋质量、户型不满意。

　　四、经济体制改造的基本情况

　　1. 由原来的“改制先行，改建跟进”原则改变为“有形无形同步

　　原则”，以此来解决股民基准日确定工作中存在的由于时间差的问题导致的在册人员确定紊乱的情况。

　　2. “农转居”启动依据：首先由城改办提出关于“农转居“的申请，在得到市政府的批复后才能真正意义上启动，并严格按照批复逐级审查。

　　3. “农转居“后的具体实施步骤：清产核资；股份量化；成立公司。其中，清产核资由城改办委托具有资质的专业公司进行，股东名单以及股权的量化都要进行公示，在最后的会议纪要以及公示名单成册后意味着经济体制改造工作全部完成。

　　4. 在公司成立后仍然存在着缺乏监督其具体工作实施情况的特别监督小组，以至于其具体盈利亏损情况得不到有效的监管，进而导致有的公司只是一个空壳。

　　5. 经济体制改造工作具有非常强的专业性，以至于城改办不能实现自己的只能，而只能委托专业公司完成，若委托的公司出现问题，则会导致村民利益受损。

　　6. 雁塔区城改办于2008年从城建局的一个科室中独立出来，为全额拨款事业单位，人员从18人扩展到30人，其中在编19人，设有7个科室，其中有3个处级职务，7个科级职务。

　　五、城改办的具体职责

　　1. 有形改造

　　2. 无形改造

　　3. 安置回迁

　　4. 项目监管

　　安置房的选址由市政府统一规定，在确定方案之前，市上有“控规图”，通常采取“统一拆迁，集中安置”的原则。杨家村改造中，存在遗址保护问题，改造后只剩余53亩土地，不能在原地建房集中安置，因此由政府在明德门、丈八沟东路附近团购商品房解决其安置问题，因此产生“租住分离”问题，同时，“原址就地安置”也可能会引来新的城中村问题。

　　六、拆迁安置方案的确定

　　1. 调查村庄基本情况，分析改造的必要性和可行性。

　　2. 确定建设方案，即有形改造方案。

　　3. 确定经济体制改革方案，即无形该做方案。

　　4. 具体改造过程中的资金来源与资金保障。

　　5. 完成拆迁安置工作。

　　6. 对于改造后成立公司的经济效益分析，完成可行性研究报告。

　　7. 报市城改办，按照文件批复内容具体实施。

　　七、拆迁安置方案的具体实施

　　1. 由市级城改办办理拆迁手续。

　　2. 成立动迁队，进村进行宣传工作。

　　3. 同时进行拆迁安置评估。

　　4. 由城改办、街道办事处抽调人员共同审核补偿协议。

　　5. 支付补偿款。

　　在拆迁安置工作的全程中，都由开发商全程参与。在申报城改手续前，即已确定开发商。成为介入城改开发商的具体条件是：

　　1. 注册资金五千万元以上。

　　2. 具备实施改造实力与资金实力。

　　3. 无不良信誉记录。

　　政府组织专家对开发商进行评估，结果报至区城改领导小组，由其决定最终选定的开发商，全程无村民参与。

　　目前，由于国家调控政策的出台，导致开发商介入城改安置房项目的积极性不高，会对安置房的进度有一定影响。这些影响开发商积极性的政策有：

　　1. 土地出让金由25%提高到40%。

　　2. 2011年3月28日起，新批项目开发用地的5%针对城市低收入人群配置廉租房。

　　3. 安置面积与开发面积严格按照1:2的比例执行。

　　4. 容积率二环以内5.5，二三环之间3.5-4.5，三环外是3.5以下。

　　5. 城建配套费上涨90。

　　八、造过程中村民反应的问题

　　在后村安置的3499套房屋中，其中有160套对户型设计不满意，主要反应是采光不好。而经过专家鉴定，造成此问题的主要原因是改造自愿不足，缺口100亩土地，地裂缝等客观条件限制所造成。

　　篇二：社会调查报告太原城中村改造调查报告

　　建设现代化都市新区、巩固全省第一区、跨入全国一流省会城市一流城区的重要举措，也是改善城市整体形象、提高群众生活质量、创建全国文明城市的迫切要求。2007年以来，小店区启动了“城中村”改造工程，按照全市部署积极开展工作，取得了一定的成绩，但也面临诸多困难和问题。如何科学地开展“城中村”改造，进一步加快“城中村”改造进程，真正使“城中村”改造成为民生工程、幸福工程，我通过走访市区多个“城中村”，发现城中村普遍存在以下七大问题。

　　一、私搭乱建现象严重

　　在城中村，广大租房客的居住地，大部分属于违章建筑。我在走访多个“城中村”过程中，发现问题普遍存在。据太原市城中村改造办公室相关负责人介绍，在城市迅速扩张的过程中，村庄被高楼大厦快速包围，地价、房价、租价也水涨船高、大幅上涨，受房屋租金和拆迁补偿利益驱动，不少村民见缝插针，私搭乱建现象层出不穷、屡禁不止。

　　二、基础设施薄弱

　　城中村的道路、供水、供电、电讯、排水、垃圾处理一般没有纳入城市管理的范围，各种管道、电线杂乱无章，城市排污不畅，内涝时有发生，垃圾乱堆，卫生死角多，并且缺乏公共绿地与体育等基础设施。

　　三、环境卫生恶劣

　　就在今年夏天，我市创建全国文明城市过程中，后北屯小区终于建起了垃圾池，算是给当地居民解决了一大生活难题。不过和其他大部分城中村一样，环境卫生问题仍难以根治。碰上雨天，城中村内道路泥泞，污水横溢。碰上夏天，蚊蝇丛生，空气质量较差，环境容量超标。“晴天蚊蝇乱舞，雨天浊水横流”，“室内现代化，室外脏乱差”，成了城中村的现实写照。

　　四、安全隐患较多

　　我走访中发现，到了中午晚上，不少租客习惯于自己在出租屋内做饭，炊烟袅袅。吸烟者，也会将烟头随手丢弃，这也带来了安全隐患。由于城中村内道路狭窄弯曲，导致消防通道严重受堵，消防安全隐患突出；住宅缺乏科学设计，没有考虑抗震要求，建筑质量总体不高，卫生环境较差，极容易引发各类疾病，存在公共安全隐患。

　　五、治安形势严峻

　　常年居住在城中村的居民，经常遭遇丢自行车、电动车或者手机、电脑等盗窃案。太原市城中村改造办公室调查发现，由于城中村人口结构复杂，比较低廉的租金吸引了大量外来人口租住城中村房屋，村民、外来人员、居民混合居住，“黄赌毒”等治安问题突出，社会综合治理压力很大，在一定程度上构成对群众生命财产安全的威胁。

　　六、就业和教育问题突出

　　由于历史原因，城中村居民普遍文化程度不高。一方面由于房租收入颇丰，生活富裕，在就业观念上，普遍存在着高不成低不就的现象，村民大多游手好闲无所事事，形成了一个庞大的租金食利阶层；另一方面，与城市居民相比，在城市就业中处于明显弱势，村民发展面临许多困难。

　　七、管理体制转型不够彻底

　　由于城中村的居民仍然固化在集体所有的土地上，基层组织调整难度较大，村居合一这种过渡性的基层组织形式在城中村中普遍存在，一方面，城中村依然保留着农村社区的格局；另一方面，居委会在行使社会管理职能的同时，还承担部分经济发展的职能，未能及时适应城市化的要求，彻底转型不如城市社区的管理模式。

　　我在认真调研分析的基础上形成此报告。

　　一、小店区“城中村”改造的现状

　　（一）、“城中村”基本情况

　　根据2007年太原市公布的“城中村”名录，我区建成区50平方公里范围内共有42个城中村，涉及7个街办1个乡，涉及城中村人口78963人，27222户，土地总面积101874.1亩，其中建设用地38097.73亩，农用地63991.32亩。

　　这些城中村普遍存在建筑安全、火险隐患和环境脏乱差、市政配套设施不完善、治安混乱等问题，也从社会形态上将“城（中村”拒之于城市现代化的发展潮流之外，使“城中村”居民在社会保障、就业、上学等方面无法享受“同城同等”的权益，严重制约了小店区产业空间布局的进一步优化和城市功能、形象的提升，与中心城区的功能、人居环境和土地利用价值极不相符，与人民群众的迫切愿望差距较大。同时，部分“城中村”与周边老旧小区相交织，基本无可整合闲置用地，建筑密度和容积率较高，流动人口庞大，改造难度很大。

　　（二）、“城中村”改造推进情况

　　近年来，我区将“城中村”改造工作纳入全区重点工作中，提出“分步推进、以点带面、量力而行、和谐稳定”原则，全力推进“城中村”改造，同时，积极完善城中村改造政策，研究制定出《城中村改造工作流程》。一些局部改造项目已完成或正在实施，部分村正在编制整村改造计划。目前，亲贤、杨家堡、大马等24个村已完成村改居工作；亲贤、杨家堡、许东等9个村完成集体经济改制工作；31个村完成了集体土地测量；王村、许西、郑村等11个村完成133用地规划编制工作。

　　今年，我区将杨家堡、许东、郑村、西攒、横河5个“城中村”列为2011年全市首批重点拆除村，王村、北张、巩家堡3个“城中村”确定为2011年全区重点拆除备选村。杨家堡社区从2010年1月6日开始实施“城中村”改造、周边旧城改造和亲贤北街西段打通三项工程的杨家堡片区改造。片区改造总投资约40亿元，建设总面积约110万平方米，总占地274亩，总拆迁面积60.5万平米，涉及宅基地350个373户村民，城市居民住宅225个、14个单位的公产房屋。目前，已与国有土地上14家单位和225户居民签订了补偿安置协议并完成了建筑物的拆除。与368户村民签订了协议，正在加紧做剩余5户未签订协议的动迁工作。西攒社区整村拆迁工作于2011年7月20日全面展开，现已有165户签订了拆迁补偿协议，剩余15户中8户已有签订意向。集体经济改制已完成清产核资和资产评估工作。郑村社区部分土地已转为国有，正在办理安置用地范围内剩余的土地转用手续。从2011年3月起至今已拆除旧村宅基地112户，拆除房屋

　　面积约2.3万余平方米，正按自行开发、滚动拆除的模式进行旧村的拆除工作。许东社区已完成集体经济改制工作，在2011年11月下旬启动整村拆迁工作。横河社区集体经济改制已完成清产核资和资产评估工作。

　　在重点推进5个重点改造村的同时，其它“城中村”改造也取得明显进展。协助北营、王村、许西完成城中村改造安置用地规划的编制、申报及批复工作；协助亲贤社区完善城中村改造的相关手续；指导和规范龙城新区移交回我区11个村的手续办理工作。协助许西完成了南站铁路宅基地房屋拆迁补偿安置方案的制定；指导王村、小马开展集体经济改制工作。

　　（三）、“城中村”改造模式的新探索

　　我区坚持“成熟一批、改造一批、带活一片”的原则，按照“政府主导、市场运作、重点突破、整村拆除”的思路，积极推进和探索“城中村”改造的新模式：第一，政府主导，市场化运作模式。由集体经济改制后的企业，通过招商引资与开发商合作，进行“城中村”改造。以杨家堡整村改造为代表，杨家堡社区与山西恒实平阳房地产开发有限公司合作，由开发商投资对城中村进行开发改造建设，享受城中村改造的优惠政策，实施“城中村”改造。

　　第二，自主开发，公司化运作模式。由集体经济改制后的企业自行运作资金，统筹规划、自主开发、改造建设。以亲贤社区城中村改造为代表，按照“滚动拆迁、逐步开发”的方式，开发建设亲贤苑、文化苑、百万庄园、长风画卷、亲贤世纪广场等大型项目，成为全省“城中村”改造的示范村。郑村社区“城中村”改造也正按照这种模式加快推进。

　　第三，项目带动，集中连片开发模式。通过重点工程带动，对重点工程、片区建设和涉及的“城中村”改造统一规划、统一征地、一体开发。由改造村按照城市发展总体规划进行开发改造建设。如太原南客站建设范围涉及的北营社区“城中村”改造。

　　二、小店区“城中村”改造面临的主要问题：

　　（一）、改造配套政策相对滞后

　　随着“城中村”改造工作逐步深入，市、区相继出台了一些配套政策，但总体而言，“城中村”改造相关政策还相对滞后，如村改居后的人员理应按城市居民办理养老保险、医疗保险，但由于社会保障属于省级统筹，虽经多次研究讨论，但至今还未明确相关政策。

　　（二）、改造资金严重不足

　　“城中村”改造的土地转用、工程建设需要大量的资金投入，现各“城中村”自身的改造资金严重不足。因此，必须采用招商引资的方式引入社会力量来筹集资金，但是，如何确保这部分社会资金能够享受到“城中村”改造的优惠政策，目前，还始终没有明确的政策和意见，特别是相关手续办理上存在极大制约，这在很大程度上阻碍了“城中村”改造工作的顺利推进。

　　（三、）改造宣传力度不强

　　目前，太原市在全力推进“城中村”改造的认同上还不一致，没有形成强烈浓厚的改造氛围，特别是在政策宣传上还有欠缺。村干部普遍存在着对“城中村”改造政策掌握的不够准确，精神领会的不够透彻，操作步骤不明确，无法做通、做好群众的思想工作，以及确定切实可行既符合国家政策又能维护村民利益的改造方案。

　　（四）、拆迁难度大

　　“城中村”改造中，旧村的拆迁是一项主要的工作，拆迁工作涉及面广，政策性强，群众敏感性高，按照现行的拆迁补偿安置标准，与被拆迁村民的心理预期差距较大，旧村的拆迁工作进展较慢。因拆迁产生的钉子户问题已成为拆除工作的瓶颈。

　　（五）、拆迁补偿标准问题

　　各村在制定整村拆迁补偿标准时，不能结合自身实际，存在盲目攀比现象，严重影响到拆迁工作顺利进行。建议按片区分类制定补偿标准，一个片区执行一种补偿标准，其他开发收益按股份分红的形式补贴村民。要实现上述情况，必须在实施整村改造前完成集体经济改制工作，由改制后的公司作为城中村改造的主体。

　　篇三：城中村调研报告

　　仲恺农业工程学院人文社科系行政管理082班（广州510225）摘要：城中村改制与改造符合城市建设与社会发展的要求，满足了城中村干群改善生活水平的需要，受到了城中村干群的普遍欢迎，有关指标达到了６０%－８０％的相对满意度，对城中村改造工作的支持度也达到了８０％以上。社员的不满意主要集中在市政配套建设不完善，社员出行不方便、政府工作的不透明以及村民转为市民的荣誉感不强等方面。论文建议，改造实施中，应注意上下级的沟通与交流，加大政策支持力度，加强环境的整治与市政设施建设。

　　在城市化进程中，城市建成区面积扩张使大量村庄包围在城市建成区内，随着城市的持续扩张，最终蜕变为城中村。为了改变城中村的现状，2002年广州市政府对城中村实行改制改造。而了解当前城中村社员对城中村现象的认识和态度，不仅能够更好的进行“城中村”改造，改善人们的生活环境，提高城市品质，而且也有利于促进社会主义和谐社会的构建。为此，我们以广州荔湾区21个经济联社的社员为调查对象，进行了一次满意度调查。调查以问卷为主，结合集体访谈、个体访谈、实地走访等方式进行。共发出问卷200份，收回197份，回收有效问卷达到98.5％。现将调查结果汇总于下：

　　一、联社社员对城中村改制后的生活满意度

　　生活满意度是个人依据自己选择的标准对自己大部分时间或持续

　　一定时期生活状况的总体性认知评估，是衡量某一社会人们生活质量的重要参数。对生活满意度的研究有助于改善人们生活质量，促进身心健康，提高人们的幸福感。（陈世平.乐国安.2001.06期.城市居民生活满意度及其影响因素研究.心理科学）根据这一定义，我们主要选取以下指标进行调查．

　　１、对城中村改造与发展的总体印象的满意度。调查数据显示，社员对近年来城中村改造与发展的印象总体满意，但觉得问题还存在。其中，40.61%的人都比较满意，35.53%觉得有成效但仍存在问题。但总体上，村民对城中村的改造还是抱很大的希望，进一步的调查还发现，超过八成的社员认为城中村改制对他们的生活有积极影响。其中，36.04%的社员觉得城中村改造对他们的生活有一点影响；28.43%的社员觉得城中村改造对他们的生活有较大影响；17.77%的社员觉得城中村改造对他们的生活有非常大的影响。

　　2、对联社经济发展的满意度八成多的社员对本村的经济发展时比较满意的。其中，58.38%的人觉得比较满意，32.49%的人觉得满意，二者相加占了90.87%，但也有9.14%的人对本村的经济发展并不满意（图1），可见，对联社的经济发展基本满意的`人群还是占了大部分。

　　3. 对联社改制后的满意度有52.79%的人觉得村改制后，村委管理水平会发生较大的变化，23.35%的人觉得会发生很大的变化。对村容村貌的看法，59.90%的社员对城中村的村容村貌感觉一般，29.95%的人觉得很满意，9.14%的人表示不太满意，也有1.02%的人坦言很不满意。

　　4．对城中村及周边地区的社会治安的满意度社会治安是人们生活的安全保障，通过调查我们看到，57.87%的城中村社员对本村及周边地区的社会治安比较满意，28.93%的社员对周边社会治安满意，只有13.20%的人觉得不满意，可见，荔湾区城中村中还是有较好的治安管理。但是，还是有近六成的社员认为外来人员多不好管理，治安差是仍是目前荔湾城中村存在的弊端之一。如表2所示，57.36%的社员认为目前荔湾城中村外来人员多不好管理，治安差；42.64%的社员认为村民为出租屋利益乱搭乱建，影响了居住环境；29.95%的社员认为握手楼现象严重，存在严重的安全隐患和消防隐患； 26.90%的社员认为没有大型产业，物业零散。

　　第五十题：你认为目前荔湾城中村存在哪些弊端（多选）

　　4.对城中村及周边地区的文化设施的满意度调查发现，六成多的社员持满意及比较满意的态度，但还有三成多的社员不满意。访谈中也发现，有些村的社员反映图书室藏书太少。）

　　5.对城中村及周边地区的市政配套建设满意度对村及周边地区的市政配套建设的看法，51.27%的人持比较满意的态度，12.69%的人持很满意的态度，不满意的也占有36.04%。在“你认为目前给本村村民造成最大的生活不便是哪方面”一题中，有105人认为是出行不便，占53.30%。在“你认为制约本村最大的发展瓶颈是什么”一题中，有82人选交通条件，占41.62%，超过1/3,可见交通条件起着举足轻重的作用。在一些村的访谈中发现，城中村的交通不便、医疗设施不足、学校少、绿化不足、公众休闲娱乐设施少，联社配套设施很不完善等是城中村社员反映最多的问题。从实地考察也发现，芳村地区有些村的主干道路还很差，重点小学、重点中学很少，大学没有一所，村民子弟上学不方便，享受高质量的教育的机会少。

　　6.对城中村及周边地区的环境保护的满意度根据数据显示，只有14.72%的人很满意，54.31%的人比较满意，30.96%的人不满意。

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